中国中小房地产企业的发展策略

地产江湖（WWWDCJIANGHUCOM）数万房地产精华资料免费下载，资深操盘手在线交流1中国中小房地产企业的发展策略房地产是近几年被媒体曝光频率最高、最有争议的行业之一。房地产行业利润明显高于其他行业。这种高利润遇到的挑战越来越严峻。那么整体实力较弱的中小房地产商该如何应对这种挑战呢本文从房地产运营模式、国家政策、竞争环境等方面探讨中小房地产商面对挑战、持续发展之道。、房地产价值链及成功因素1、房地产行业价值链分析房地产价值链中各环节包括投资策划、土地获取、土地开发、规划设计、施工管理、营销管理和物业管理。如图1（1）投资策划能力体现房地产公司核心能力,包含对宏观经济和微观经济的分析和判断，还需要对目标市场准确的把握，对政策走向的预测，投资策划能力体现房地产商的综合素质，是不能避免的环节，中小房地产商投资策划能力偏弱；中小房地产企业的领导人一般都具有前瞻性的战略思维和良好的经营理念，但是没有形成具体的战略方案，在市场化运作模式下，客观上增大了项目的选择风险；研发能力整体偏弱，对宏观经济和行业的分析主要依靠外部信息，缺乏针对性；地产江湖（WWWDCJIANGHUCOM）数万房地产精华资料免费下载，资深操盘手在线交流2有较强的政策敏感性和判断力，但如何利用这种优势在市场化运作中起到指导决策的作用，即从政策的变化中预测到市场变化趋势，现阶段还缺乏经验和相应的能力；无相关市场分析调研部门，未能形成科学的市场分析和定位，增大决策风险；没有品牌优势，正处于品牌树立和培养阶段。（2）土地获取，土地资源的供给量和价格也是影响房价的重要因素，目前土地是通过拍卖的方式进行交易，这考验着房地产商的规划能力、融资能力、以及与政府的关系；现阶段在区域内发展，此项能力比较突出，但区域外发展和市场化运作将导致能力的弱化；土地储备将占用很大的资金，限制中小地产企业的发展；市场化和区域外运作经验少，此项能力和大型地产企业相比有较大差距。（3）土地开发，在投资策划和土地获取之后，土地开发方面就顺理成章了，在此展现不了很大的区别，因为多数开发商的此环节是以外包的形式实现；（4）规划设计，房地产开发商会把这部分工作外包，但对于开发商来说人员经验和辨别能力非常重要；（5）施工管理，这部分技术含量不高，体现不出开发商的核心竞争力，但要保证资金的运转；（6）销售管理，这部分也是外包给第三方；（7）物业管理，这部分也常由第三方来运营，但业主和物业经常发生争执、矛盾。2、房地产标杆企业状态特征对房地产标杆企业进行分析，是中小房地产企业学习、制定战略的参考。中国房地产TOP10研究组利用福布斯500强评选标准，对2005年中国房地产上市公司的综合实力10强进行评选，即以总资产、主营业务收入、利润总额和市价总值作为综合实力评价指标。名单为G万科A、G招商局、G陆家嘴、金地集团、G金融街、G中企、G城地产江湖（WWWDCJIANGHUCOM）数万房地产精华资料免费下载，资深操盘手在线交流3建、G苏高新、深宝安A、G国贸。研究对比后发现这些企业有如下特征（1）经营规模大、抗风险能力强。如沪深上市房地产10强公司平均资产规模和主营业务收入达到8191亿元和2704亿元；（2）股东回报稳定，盈利持久。如沪深10强公司20032005连续三年的平均现金红利收益率为214，三年平均现金红利支付率为3235；（3）强大的资金优势和土地储备。如G万科A、金地集团等，分别拥有1000和600万平方米以上的土地储备；（4）区域性分化特征明显。如在深圳房地产类上市公司中，除万科、招商局、华侨城、金地集团实行了较大规模的跨地域开发经营且业绩良好外，其余都有明显的地域特征。（5）优势企业行业集中度进一步提高二、房地产商面临的政策环境2003年下半年以来全社会固定资产投资增长过快、投资结构不合理，尤其是房地产开发投资增速较快，房地产价格持续大幅上涨引发行业过热等一系列问题。国家为遏制房价过快增长，规范市场，从2003年下半年开始的宏观调控，出台了一系列政策。大致可以分为以下三个阶段1、2003年6月到年底为第一阶段，其基本特征是以经济手段为主；2、2003年底到2004年3月为第二阶段，基本特征是以教育手段为主，行政手段为辅，这一阶段采取了多种措施遏制过度投资、规范房地产；3、2004年4月为第三阶段，其基本特征是以经济、行政、法律等多种手段同时进行。值得一提的是2003年6月中国人民银行出台的121号文件，文件规定只有房屋封顶后才能执行按揭，这对于房地产开发商特别是中小房地产开发商极为不利。另外，121号文件地产江湖（WWWDCJIANGHUCOM）数万房地产精华资料免费下载，资深操盘手在线交流4对银行向开发商贷款方面设置了很多限制，那些靠银行贷款、预售房屋、提前按揭、资金实力弱的中小房地产企业将面临极大挑战。可以说121号文对中小房地产企业的发展起到很大抑制作用，也促使企业向中档住房方面转变。这次宏观调控政策的最大特点就是坚持“冷热兼治”、“双管齐下”的治理模式。但截至到2007年4月，房价依然大幅上涨。国家还会出台更加严厉的政策来规范市场及未来的政策方向1、土地调控，从源头上稳定楼市价格；2、抑制投机，征税重心从交易环节转向保有；3、信贷政策，监管房地产开发的信贷管理。良好的宏观经济形势对房地产业的快速发展起到促进作用。宏观调控的政策对我国房地产行业的发展产生了重大的影响，可能带来我国房地产业的重新洗牌，对资产结构不合理、经营管理不善的房地产企业来说是一个重大的挑战；另外，房地产行业与宏观经济形势的紧密相关性决定了房地产市场与我国宏观经济发展的走势必须基本一致，才能使社会经济保持稳定发展，使房地产行业朝着规范、稳定的方向发展。、中小房地产商的发展策略1、中国房地产发展趋势以及中小房地产的竞争环境中国的地产开发，经历了计划经济和市场化初期两个阶段，目前处在市场化时期。如图2地产江湖（WWWDCJIANGHUCOM）数万房地产精华资料免费下载，资深操盘手在线交流5根据上图所表示的情况，房地产核心竞争力的培养可以分解成“三个竞争力”的提高（1）市场竞争力，由单一项目市场竞争力模式到系统性市场细分、客户定位清晰化的市场竞争力模式；（2）管理竞争力，由短期完成项目任务的管理模式到适当集权和分权、整合资源、优化流程的扁平式管理模式；（3）治理结构竞争力，由股东配给资源的管理模式到以股东价值最大化为价值取向的转变。同时还应实现两个转变从“政府关系型”向“市场导向型”转变，从“资源优势型”向“能力优势型”转变，这才是符合市场化发展的正确道路。中小房地产发展商的环境比大型房地产开发商更恶劣。在本地受到全国性的房地产开发商、本土新增长的房地产开发商、本地区优势房地产开发商、国际房地产投资机构等竞争。如图3中小房地产开发商在融资渠道和规模上、在土地储备和规划能力上不及全国性的房地产开发公司；在政府关系和多方位产品开发运营方面不及本地优势房地产开发企业。只能扬长补短、准确的战略定位，借机发展壮大。2、发展策略中小房地产开发企业应确定专业化战略、区域化战略、差别化战略，合理分配资源，逐步增强核心竞争力。通过提高项目开发管理水平、加强专业化人才队伍建设、积极进行外部资地产江湖（WWWDCJIANGHUCOM）数万房地产精华资料免费下载，资深操盘手在线交流6源整合、强化价值链关键环节的掌控能力、实施品牌构建等战略举措，培育房地产企业的核心竞争力。如图4（1）专业化战略中小房地产开发商欲在行业中做大做强，必须确定专业化发展战略。剥离与房地产毫无关系又没有竞争力的业务。中小房地产商综合实力有限，在各个战线上力量不强，所以不能在整体上寻求突破。只有集中资源在投资策划、土地获取等这种体现核心竞争力的方面人为形成一种局部优势的局面，以获得提升，再把这种优势逐步扩大、继续加强，那么中小房地产商就会占据对己有利高度。当这种形式得以巩固，就可以完善管理体制、提高对宏观经济、发展政策、金融环境的研究和预测，形成创新发展的机制。（2）区域化战略中小房地产无疑属于区域化的。由于中国的特殊国情，中小房地产开发商在当地已经形成相对优势。中小房地产开发商应该立足于当地，确定区域化战略，结合当地经济发展，产品开发、投资策划等体现房地产竞争力的方面都应与区域经济相结合。应该发挥政府优势关系，在为当地客户服务方面形成局部优势，树立良好品牌形象，成为一家有影响力的专业化的提供高品质房地产产品的房地产企业，通过优质的产品赢得客户的满意。（3）差异化战略地产江湖（WWWDCJIANGHUCOM）数万房地产精华资料免费下载，资深操盘手在线交流7确定战略就是要确定在哪片“阵地”上消灭“敌人”。当所有商家为顾客提供相似服务时，顾客一般只“认识”实力最强的，这对于中小企业非常不利。它们只有确定差异化战略，使己方优势得以体现，弱化整体实力和规模效应产生。另外，人们对房地产的个性化需求越来越高，不仅要满足居住的需要，也要满足生活情调与文化品味的需要，这就要求在设计方面以人为本，提供优异的“质量价格功能”组合，满足特定消费人群的差异化要求；同时通过差异化经营确定竞争优势，而建立差异化竞争的关键在于（1）市场定位；（2）规划设计；（3）物业服务。3、融资渠道的拓宽我国金融政策在不断紧缩（如中国人民银行决定自2007年3月18日起上调金融机构人民币存贷款基准利率027个百分点），这对于房地产融资是不利的，特别是对于资金实力不强的中小房地产商，同时也加重了贷款买房者的负担。随着国内金融市场的趋于成熟，未来的融资渠道也会增加，那么中小房地产商资金问题的解决选择也会增加，如图5（1）房地产金融投资环境的完善将会促进中国房地产市场持续、健康地发展；（2）目前摆在整个行业面前一个很大的问题就是资金问题，而解决此问题的途径就是改变现有单一的融资渠道，在产业投资基金、信托投资基金，以及住房抵押贷款证券化方面有所突破；（3）实现多元化融资渠道，不仅可以降低老百姓投资房地产风险，使得开发商通过基金来融资；