2007年上海市南汇区惠南镇华钜御庭项目可行性研究报告

FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。南汇区惠南镇华钜御庭项目（原新凤凰城二期）可行性研究报告2007年11月FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。目录前言3第1章项目概况3第2章市场分析5第3章项目具体分析15第4章设计方案20第5章市政配套、环境保护与节能26第6章项目法人及其经营管理27第7章项目实施进度27第8章投资估算及财务效益分析29第9章结论和建议32附表财务效益分析表表1销售收入预测表表2损益表表3现金流量表FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。前言为了推进21世纪人与居住环境的和谐配合，建设社会主义新农村和新郊区，依照南汇区政府对惠南新城的规划，上海颐和置业有限公司拟对“华钜御庭”项目地块（原新凤凰城项目二期）进行开发，建设商品住宅项目。我公司受上海颐和置业有限公司的委托，遵循上述文件和有关规定，依据各项基础资料和项目法人提供的设计方案，经过综合的调查研究和分析测算，编制南汇区惠南镇华钜御庭项目可行性研究报告。第1章项目概况11项目法人本项目由上海颐和置业有限公司开发经营。住所南汇区康桥镇康桥东路1号430室法定代表人卫福才注册资本2000万企业类型有限责任公司（国内合资）注册号310225000260509经营范围房地产开发；建筑装潢材料，销售。（涉及行政许可的凭许可证经营）项目法人营业执照和房地产开发企业暂定资质证书参见附件。12项目概况121项目名称南汇区惠南镇“华钜御庭”，即原新凤凰城项目二期。（本项目是在原新凤凰城项目未开发用地基础上的全新后续开发）。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。122建设地点和建设内容华钜御庭项目地块属于南汇的惠南新城东城区，具体位置为南汇区惠南镇拱极路以北，拱北路以南，靖海路以东，分布于新川南奉公路两侧，总用地面积为76230平方米（以实测为准）。拱极路是惠南镇东西走向的主干道，靖海路是惠南镇南北走向的主干道，新川南奉公路是规划中的一条南北走向的干道。本工程东侧紧邻南汇大学城，人文、绿化环境优越。根据惠南新城整体规划，拱北路以北规划有大面积的住宅积聚区，本工程北侧近期将有300多亩的住宅用地出让，未来项目所在区域的居住密度较高，有利于形成聚集的宜居、商圈氛围。此外，本工程东侧在建惠南镇唯一的顶级商务酒店，与本工程遥相呼应，有利于提升本工程的档次定位。本工程的容积率为174，拟建总建筑面积为174806平方米，其中地上建筑面积132280平方米，架空层建筑面积1236平方米，地下建筑面积41290平方米。建筑密度为21，绿化率为392，户数为1272户，停车位843个。123项目的建设进度本项目拟于2008年中正式开工，2010年四季度全部建成。124市政配套项目设计日最大用水量约1400立方米，日最大污废水排放量1272立方米，用电总装接容量10613千瓦，由若干座变电站以380/220伏低压供电，煤气用量3155立方米/日，电话约2546对线。项目法人已就各需要配套的项目向有关单位征询，可解决配套。125投资估算与资金筹措经估算，本项目建设总投资约29892万元，分四期投入，其中A145期地块（7号12号楼）总投资8475万元，A145期地块（1号6号楼）总投资9012万元，A152地块总投资3917万元，A157地块总投资8488万元。本项目建设所需全部资金将由项目法人通过自筹方式解决。126财务效益分析经测算，本项目全部投资的财务内部收益率为41，财务净现值（I8）18411万元，静态FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。投资回收期为371年（含建设期）。因此，本项目在财务上是可行的。第2章市场分析21住宅房地产市场回暖自2005年下半年以来，上海市政府已经连续二年为响应中央部委针对房地产市场所进行的调控，出台了一系列控制房价、打击投机、抑制需求的相关政策和措施，其中高档商品房市场和别墅市场格外受到政策的关注。随着政策的挤压，以高端住宅及别墅市场为主的楼市（外环外、郊环等）进入了价格调整阶段。从2007年4月的数据显示来看，上海市中心城区的房地产市场重新回暖。4月份总体住宅价格环比上涨104。在刚刚过去的2007年3月5月份，由于新盘的上市量远远不及成交量，导致上海一手住宅存量房迅速消化。3月份，上海商品住宅成交面积达到18786万平方米，比2月份991万平方米翻了一倍。4月份，上海商品住宅成交面积继续稳步上涨至19866万平方米，到了5月份，这一数据再次被提高。天天房展网数据显示，不算配套商品房，5月1日至28日的成交量已经超过200万平方米。由于供应和销售量的不平衡，目前每个月上市量与销售量的比例在071左右（剔除配套商品房）。现状的形成，主要是由于改善型需求和少量投资需求重燃入市的欲念。从最重要的成交量上分析，2004年上海住宅成交量高达3300万平米，2005年只有约1800万平米，2006年回升至约2200万平米。由此证明，在过去两年持续的紧缩政策之下，上海楼市需求明显受到硬性抑制。在投资、FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。投机需求锐减的同时，改善型需求亦陷入观望，只有刚性需求仍在“孤军奋战”。随着上海房价稳定、股市日益火爆，包括投资以及改善型需求者重入楼市已经有复苏之态。同样情况也在南汇区房地产市场有所体现，但回暖程度相比中心城区要显得温和些。南汇区由于地处外环线以外，主要面对本区域消费市场，所以房地产市场与中心城区的联动敏感性较弱，呈现出相对的独立性，但也和中心城区一样受到国家、上海市的各项宏观政策影响。经过近2年的盘整，南汇区几个主要城镇，除别墅外的住宅商品房平均价格维持在45006000元平方米之间，相对环线以内的楼盘价格来看，本区的楼盘还是属于低价楼盘，因此，虽然涨幅放缓甚至停滞，但也反映出了相对比较抗跌的特性。222007年上海新建住宅商品房总体供求预测2212007年上海商品住宅市场需求量预测1、商品住宅需求总量预测上海易居房地产研究院2006年年初研究建立了一个数学模型，主要包括17项宏观指标和全市住宅成交数据。我们继续运用这一数学模型回归模型和核估计模型，代入新的参数对2007年上海市住宅需求总量进行测算，结果如下研究组认为，2007年上海市商品住宅预测需求总量19815万平方米，在2007年房地产宏观调控仍有可能出现政策多发期的情况下，该数值只能是一个参考值，具有一定的可信度，其支撑理由主要有三条中央政府依然可能出台重大房地产调控措施近几年来房地产调控措施主要是针对商品住宅的投资、价格和结构的。对于2006年的调控效果的认识尽管并不一致，但以价格调控为重点的调控政策来讲，过去的一年效果并不理想却是一致的。全国70个主要城市的房价上涨仍然超出政策制定者的预期，因此今年在货币、税收、土地和住房保障等方面应该会有后续重大调控措施出台。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。商品住宅消费需求存在萎缩可能2006年是上海市结婚大年，全年估计总数在15万对，形成了阶段性的购房刚性需求。而2007年的婚房需求将不会超过去年的总量；世博会园区和2010年交付使用的地铁站的动迁量基本完成，由动迁形成的刚性需求估计也会低于去年；上海市住宅用地的土地批租估计仍会处于低位运行状态，重点在于盘活存量；因为房地产市场没有脱离调控政策多发期，持币待购的群体仍在观望。上述原因直接影响2007年上海商品住宅的购房需求量。商品住宅消费需求也不可能出现较大幅度下跌上海“十一五期间“平均每年新增人口24万人；延续多年来沪流动人口占全市人口比重越来越大；巨大的外来人口和中心城区人口正逐步向上海外环线以外的区域扩展目前内环线以内平均常住人口34万人/平方公里，内中环之间为175万人/平方公里，中外环线之间07万人/平方公里，外环线以外014万人/平方公里。因此，上海城市化和居民住房改善两者带来的住房需求，支撑了上海新建商品住宅的消费市场。2、按环线划分的新建商品住宅需求量预测依据上海易居房地产研究院的数据，运用回归分析方法，推算出2007年上海不同区域新建商品住宅的需求预测。研究还认为，在上海市商品住宅开工、在建和竣工各项土地规模还没有最终统计出来的情况下，这一预测数据具有一定的参考价值。内环内由于土地资源的越发稀缺，作为住宅用途的土地将越来越少，内环内成熟的商业配套、便利交通等优势提升该区域的需求。内中环的销售价格介于内环内和中外环之间，由于区位和价格的差异，此区域的价格弹性大，消费者极容易受到市场波动的影响；作为其替代区域中外环需求量由于有价格优势所以表现较为平稳。外郊环在2006年成交较为火爆，但是由于投资者受到市场的挤压而离场；而且预期未来市场将有更多物美价廉的产品上市，消费者推迟购房计划。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。2222007年上海市新建商品住宅供应总量预测1、上海新建商品住宅供应总量预测本项预测采用的是回归分析和平滑移动法，在六种测算结果中选取中值。这一预测结果基于下列理由上海自2003年商品住宅供应高峰值以后，三年来逐步走低，2007年可能延续这一趋势，但下降幅度应该有所缩小；在市场需求有所萎缩的情况下，市场供给也会做出相应缩小的调整，在宏观调控背景下实现动态的大致供需平衡；房地产开发商对2007年房地产市场的预判既不明朗，也不乐观，除极少数大型房地产企业外，大多数采取的是稳健、慎重、收缩的开发战略。2、上海五个区域新建商品住宅供应量预测本项预测采用的是回归分析和平滑移动法，在六种测算结果中选取中值。在出现五环供应总量和全市供应总量差异时，主要选择在外郊环和郊环外两个区域进行数值调整。研究认为内环内、内中环和中外环将延续过去几年发展态势，即三个区域的新建住宅供应量继续下滑；而外郊环和郊环外的新建住宅供应量保持着基本稳定状态；外郊环和郊环外两个区域的供应总量约占上海市新建住宅的供应总量的70，继续延续三年来比重不断上升的趋势。通过以上分析对比，我们认为2007年以后，上海郊区住宅房地产发展将呈现供大于求向供求平衡转变、价格稳中有升的态势。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。23南汇区城镇体系发展规划231上海市政府发展战略南下临海战略拥有临港新城的南汇区是上海市“十一五”规划发展确定的四大经济发展板块中大浦东板块的重要部分。临港新城的规划建设对于南汇乃至上海城市的战略发展具有举足轻重的影响，是上海市委市政府建设上海国际航运中心的一项国家战略，从上海发展大局出发作出的一项重大战略决策，由此，上海将真正意义上的战略发展从“沿江（黄浦江）”转为“临海（东海）”的跨越式大发展。2004年月中旬，上海市政府正式批准靠海的郊区奉贤区最新编制的区域规划纲要，这也是市政府批准的第一个区一级的区域性规划纲要。规划纲要中明确说“要抓住上海市东进南移的发展战略时机，实现跨越式大发展。”上海的南下战略，首次在政府正式文件中体现。这说明，未来上海的发展，在继续开发浦东、实施“东进”战略的同时，还将要施行“南移”即“南下临海”战略。战略的直接腹地就是奉贤、南汇等靠海区域。232南汇区城镇体系规划南汇区城镇体系规划是上海市城市总体规划的有机组成部分，根据上海市城镇体系的结构框架，南汇区城镇体系在规模结构上由新城、中心镇、一般镇三级体系所构成，并与中心村一起构成区域空间布局的四个层次。规划新城2个，中心镇3个，一般镇6个。而在总体布局上与上海市城镇体系的基本框架相衔接，在周康地区、惠南地区、芦潮港地区重点形成城市化区域，并分别形成三大经济圈；以小城镇和产业沿重要交通走廊呈组团式分布的布局结构，形成外环线、沪芦公路、远东大道的城镇聚合轴和产业经济带；在南六公路沿线、滨海沿岸建设旅游度假生态区。在空间分布上形成“一核、三圈、三带、二区”的格局。以芦潮港新城为核心，以三条城镇聚合轴为骨架，以周康地区、惠南地区、芦潮港地区三个城镇经济圈为网络的复合交融、时序协调、地域开放的城镇体系。整个南汇区城镇体系规划中与本项目关系最为密切的主要是新城规划。新城规划的新城有惠南新城和芦潮港海港新城。惠南新城规划以惠南新城为核心，由周围现有的宣桥、黄路等镇构成经济联合发展区，使人口和产业在发展区内统一布局，并重点发展惠南新城，依托南汇大学城，使之形成具有工业、居住、科教、商贸等综合功能的城市。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。芦潮港海港新城是全区政治、经济、文化中心，是南汇区的区政府所在地。规划以洋山国际集装箱深水港区的配套、服务为核心，依托两港（空港、海港），联动发展成为东北亚国际航运中心的核心城市，形成与洋山深水港功能相适应的国际性滨海新城。规划芦潮港海港新城由现有的芦潮港、泥城两镇构成。233南汇区规划人口规模和城市化目标1、人口规模规划以对实际居住人口的发展作预测，确定人口规模（实际居住人口是指户籍人口与常住外来人口之和）。在现状人口的基础上，考虑南汇区的社会经济发展趋势、港口兴建带来的人口机械增长及外来流动人口数量等因素。2005年全区实际居住总人口为82万人，其中城镇人口约37万人。2010年全区实际居住总人口为92万人，其中城镇人口约53万人。2020年规划全区实际居住总人口为107万人，其中城镇人口约80万人。2、城市化目标根据南汇历年来非农业人口的变化情况和城市化、现代化的要求及国家发展小城镇政策，确定南汇区城市化目标，近期2005年为45，中期2010年为58，远期2020年为75。南汇的城镇建设已基本形成以临港新城为核心、以惠南科教经济区为技术人才支撑、以周康综合经济区为发展重心、以生态建设为两翼的空间格局。借着东海大桥的全面贯通等利好因素，南汇楼市呈现出巨大的活力，成为影响区域经济增长的支柱产业之一。而随着楼市新政的出台和市场对其的消化，南汇的房地产市场也逐步呈现出稳定、健康的发展态势。上海华钜投资集团根据南汇区政府的发展规划，积极响应区政府的号召，进行惠南新城重要组成部分华钜御庭项目的开发建设，符合地区的长远规划和发展要求。24惠南镇房地产市场分析惠南镇一直是南汇政治、经济、金融和文化中心，南离洋山深水港20公里，北距浦东国际机场8公里；南六公路、远东大道、白玉兰大道、郊区环线等多条高等级公路环绕在旁，未来的轨道交通11号线也将在惠南镇设立2个站点。241惠南镇房地产现状惠南板块的房地产开发起步较早，甚至比目前较为成熟兴旺的周康板块还要早。开发高峰过去，各类住宅项目相继入住，城镇的商业市场受到带动，多元化消费需求以及消费力的提升越来越明显，所以惠南镇在“十一五”规划期间，将以主题式商业地产项目辅佐商品住宅市场，相得益彰共同发FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。展。目前已经开发的南汇新天地、南汇购物广场、艺泰安邦的“艺术主题居住社区”都已经颇具人气，为板块内居民提供了完善的商业配套，发展前景被市场看好。相辅相成的发展之下，商品住宅的开发已经初步具备“卫星城”的规模。该板块一手商品住宅市场起步早，区域发展成熟，但在2006年初以来经历过供过于求的市场波动调整过程，目前成交开始回暖，均价基本稳定。从数据来看，2006年1月到2007年3月底，惠南板块一手商品住宅总体上市面积为141万平方米，约合1150套一手住宅；同期成交总面积达到21万平方米，约合1780套一手住宅。从销售速度看，2006年上半年相对比较低迷，为当时供过于求局面导致，下半年开始逐步复苏回暖，目前销售比较平稳。惠南镇东的城东新区普通住宅均价在5000元/平方米左右，相对新凤凰城一期均价5700元/平方米低了很多；镇中为老城区，目前住宅均价在5500元/平方米；而镇西侧多以别墅项目为主，普通住宅均价在4500元/平方米。目前受关注较多、比较热销的楼盘有2个，一个是老城区的上海鼎城项目，该盘处于惠南板块的中心，周边生活配套设施齐全；另一个是艺泰安邦，虽然相对偏远配套不全，但较低的总价和不错的环境，以及对轨道交通和未来前景的看好，该案还是受到区域客户和市区看房者的青睐。别墅方面，南汇地区的别墅成交量相对整个上海别墅市场来说只是沧海一粟，一方面可能是同类产品的发展较松江、闵行、浦东来说相对落后，另一方面是因为目前南汇在售别墅类项目多为后续项目，供应量少，客户选择余地不大。南汇的独立别墅主要集中在航头地区，联体别墅主要集中在周康地区。惠南地区目前仅有2个项目有联体别墅，一个一期已经售磬，还有一个只有40套联体别墅，预计10月开盘；而独立别墅项目只有一个新盘，一期约有35套在售。242项目相关楼盘调研住宅商品房个案金地城以周为单位可售住宅套数可售住宅面积（M2）本周已售住宅套数本周已售住宅面积（M2）已售住宅套数已售住宅面积（M2）累计合同均价（元/M2）5月8日211990001351362050425月14日211990001351362050425月21日17161443761391399650445月28日1615181961401409250485月8日至5月28日累计售出5472FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。爱盛家园三期以周为单位可售住宅套数可售住宅面积（M2）本周已售住宅套数本周已售住宅面积（M2）已售住宅套数已售住宅面积（M2）累计合同均价（元/M2）5月8日未开盘5月8日至5月28日累计售出00上海鼎城以周为单位可售住宅套数可售住宅面积（M2）本周已售住宅套数本周已售住宅面积（M2）已售住宅套数已售住宅面积（M2）累计合同均价（元/M2）5月8日5601001061406653395月14日447311281071419453445月21日4473001071419453445月28日4473001071419453445月8日至5月28日累计售出1128羊和大厦以周为单位可售住宅套数可售住宅面积（M2）本周已售住宅套数本周已售住宅面积（M2）已售住宅套数已售住宅面积（M2）累计合同均价（元/M2）5月8日10127709000005月14日10127709000005月21日10127709000005月28日10127709000005月8日至5月28日累计售出00汇展百乐宫以周为单位可售住宅套数可售住宅面积（M2）本周已售住宅套数本周已售住宅面积（M2）已售住宅套数已售住宅面积（M2）累计合同均价（元/M2）5月8日8806002092030675855月14日8806002092030675855月21日8806002092030675855月28日9852145208202617585FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。5月8日至5月28日累计售出145别墅个案楼盘名称建德南郊别墅地址南六公路99弄33支弄电话58036166开发商上海杉野置业有限公司（投资商上海建德企业发展有限公司）行销企划公司占地面积1118亩总建筑面积70万容积率02销售价格1300018000销售均价实际成交价格11500元/房型面积独幢320600所占比例得房率交房日期已交房层高物业管理公司戴德量行房地产咨询有限公司物业管理费45元/月车位售价绿化率71车位配比车位租价交房标准毛坯、装修建材标准装修标准30004000元/配套设施小区会所、建德酒店备注该项规划总建筑面积70万平方米，建筑形态独栋别墅，至今先后开发了60幢，有50多种房型，集世界各地的建筑风格，几乎每一幢房屋一种风格，一种房型，花园面积在700900，较大。于2004年5月开盘，现签约合同已登记套数41套，总销售率683。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。楼盘名称诚功领袖地址惠南镇人民西路1559弄电话58030030开发商上海诚功实业有限公司行销企划公司上海甬星房地产销售有限公司楼盘形态独幢别墅占地面积1027亩总建筑面积70万容积率销售价格14000元/实际成交价格9848元/住宅面积320900房型面积花园面积400600所占比例得房率交房日期2006年年底层高物业管理公司物业管理费33元/平方米/月FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。第3章项目具体分析31项目SWOT分析311项目优势“惠南新城”作为区政府主导的开发项目，得到了政府部门的全力支持和重视，保证了项目未来的发展前景是较好的。新城的建设改善了区域环境，完成了先期商业配套的建设，为区域高起点的房地产开发打下了基础。地块东侧紧邻高教园区，目前已经建成投入使用，大幅度地提升了新城的环境和价值，并且聚集了人气。车位售价绿化率车位配比车位租价地面元/个地下元/个交房标准毛坯建材标准涂料加面砖配套设施小区会所、便利店等整个小区占地面积在1000多亩，现开发的出第一期占总规划的1/10，于2005年6月开盘，一共有32套，现已登记的有24套，销售率75。目前所剩房源的售价在14000元/平方米，比该楼盘的所有成交平均价10000元/平方米，高出了4000元/平方米。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。项目步行5分钟左右就可达正在招商中弘基休闲广场和人民东路美食街，随着这些项目的试营业，区域价值将得到提升。惠南镇作为一个老镇，一直是南汇的中心，有一定的人文积淀，目前老城区基本没有新建项目，新区的接受度大大加强。在主干道附近，郊环、南六公路、川南奉公路等都在小区不远处，交通便利。距飞机场和临港新城的距离都比较近，2010年轨道交通11号线延伸段和浦东铁路都将在基地附近设立站点。惠南镇周边旅游、文化景点丰富，可利用资源较多。312项目劣势基础设施较差，生活配套较为简单低档。区域周边交通较为不便，一定程度影响了临近区域以及市区的客源的导入；住宅发展处于初期阶段，加上前期有炒作的成分，因此未来人口导入量可能不大。新凤凰城一期价格定位偏高，在一定程度上和市场有所脱离。目前客户对惠南新城东城区的认知程度还需要进一步提升。一期朝北沿街商铺销售情况很差，空关严重，影响潜在购房者的心理。313项目机会浦东发展的延伸给惠南带来机遇，国际国内航班从虹桥转移至浦东，张江、金桥、孙桥、外高桥四大园区不断发展壮大，园区规模和吸引外资、人材的实力不断增加，为区域高档住宅需求提供大量来源。芦潮港口的建设给南汇带来新的经济增长点，而惠南便利的地理位置在这次南汇经济发展中将起到举足轻重的作用。惠南新城是未来南汇区重点发展的中心城镇，享受较多的优惠政策。周康地区房地产发展较快，建筑用地开发有限，建筑容积率较高，无法满足所有人群需要，惠南可以成为周康分流人群的选择。到2020年，按市政府的规划，将有100万市中心的居民迁出，对项目而言，在近几年中，远郊市场的逐步成熟将在一定程度上提高区域的市场容量，引致大量需求。随着上海其他区域的房产市场的日益成熟，市中心及其他区域的房产价格渐次上涨，投资机会减少，价格优势为新城项目提供了了增值空间和投资潜力；惠南区域内暂时缺乏高品质的住宅产品。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。314项目威胁06年及以后来自周边市场的供应量较大，竞争压力加剧。宏观市场环境趋于理性，市场销售速度整体放缓，价格上涨幅度受到较大限制。全市同质地区较多，特别是远郊地区，南汇的土地面积广阔，待开发地区较多，从而削弱了惠南的发展优势。315标准对比分析表格优势（S）企业品牌片区规划惠南新城东城区片区环境人民东路美食街、弘基休闲广场、河流配套起点高，规划完善，已经建成展示大学园区等。到交通主干道相当便捷周边旅游景点多劣势（W）位置远，片区生交通目前障碍较大周边生活配套简单落后前期定价偏离市场较多物业空关FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。机会（O）片区的发展潜力配套安居房带动片区发展城市对生态重视度增加宏观调控市场观望，消费者更关注价格和品质两港发展给区域带来的勃勃生机发挥优势，抢占机会借势政策，强化片区优势，迅速出击充分利用新城已建成的示范区及配套设施打造高性价比、高品质的产品，丰富区域市场的产品种类利用机会，克服劣势增加现场吸引力；主动接近客源，划定圈子，拓展渠道威胁（T）全市同质、生活配套完善的大盘货源充足来自周边市场的供应量较大，竞争压力加剧发挥优势，转化威胁针对目标群体，强化片区概念，体现自身价值减小劣势，避免威胁突出配套规划优势，突出环境生态和高品质优势32项目定位321项目市场定位充分利用本项目的各种资源，项目自身的独特风格、产品品质将对项目的销售起到极大的作用。因此需要特别注重创造项目的品牌，做好前期推广，吸引自住客源，创造轰动效应，形成良好的口碑，是本项目成功的基本思路。由此，我们建议将本项目塑造为充满生活情趣、创新设计和灵动空间，具有独特品质的居所一处远离都市繁噪，但交通便利，生活方便，还原自然生态环境，具有创新性建筑特色，享受和谐、温馨、浪漫的人居氛围，安全、周到的物业服务，以板式低密度、高层住宅为主的生活空间FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。整体走创新路线，设计一种全新的产品，塑造产品的独特性、唯一性。在产品风格上，以新鲜的元素营造出产品的特色，这些元素建议体现在四个方面1）外立面；2）景观绿化；3）建筑选材；4）房型设计。结合设计师的建筑观、生活观、价值观去实现生活方式与生活空间的营造，满足目标客户群的生活需求。不建议建造独立别墅，同时可设有会所，但尽量减少商业面积。322项目客源定位1）本项目位于南汇惠南新城东城区总体规划开发区内，属城市商务居住区范围。周边产业园区众多，如南汇工业园、科教园、物流园、临港产业园等等，依托惠南中心镇的地位和发展，是上述区域极佳的居住后花园。2）通过对在售楼盘的客源分析可以看出，在惠南镇，普通公寓和联排别墅都以本地购买者为主，独立别墅则客源较广，因此本地客源将是首选。3）浦东、黄浦、卢湾、静安、徐汇等区历来是购买力较强的区域，且购买别墅的客户大多会在上述区域内拥有一套物业，因此本项目具备对上述区域客户的市场吸引力。4）随着上海经济的高速增长，本市周边江浙二省及其他省市进沪经商、定居或投资的人士增多，特别是浙江籍和福建籍等经济发达城市尤为突出。5）南汇其他区域及奉贤的私营业主、外企及三资企业中高级管理人士。6）政府部门、事业单位从业人员。7）其他区域市场客户。目标市场预测30155201020周边园区客户本地普通客源市区客源外地客源南汇其他区域公务员事业单位FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。323项目产品定位项目理念及定位惠南新城华钜御庭欧式欧式规划、高端配套产品设计元素生态湖、天然河流、绿化项目规划理念关系是项目的支撑平台是区域的标志欧式风格生态居住区的高绿化率、高品质、高附加值的低密度、节能洋房休闲社区根据本项目在区域市场中的优势及劣势，该项目应立足于市场空白点，供应区域市场目前较少的中高档住宅楼，通过控制面积和总价来规避风险。建议本项目的建筑形态以高层住宅为主，配以高级公寓和低密度住宅为辅的建筑形态，采用多种物业类型来丰富本项目的产品形态。建筑风格采用现代风格，塑造一个精英社区的概念。综合来看，本项目不适合做独立别墅，同时不适合做大体量的商业物业，应设有会所。面积范围低密度高层面积分布（平方米）21032080115主力面积（平方米）2102808690总建筑面积中比例2872在研究市场和细分客户的基础上，本项目提供差异化、创新产品提高项目的竞争力和价值价格比。本项目拥有多种建筑形式，低密度产品的巧妙组合，创造出优质、舒适、自然的生活氛围，消费者的居住感受与周边较高容积率的社区形成鲜明的反差。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。第4章设计方案41建筑设计411总体布置华钜御庭住宅商品房项目用地分为三大块，分布于新川南奉公路两侧，公路东侧的二块报建标号为A157、A152，沿路南、北排列，中间有景观河道隔开；公路西侧的一块报建标号为A145，与A152地块隔路相对。根据国家“7090”政策规定的要求，本项目规划建筑类型以高层住宅为主，兼有低密度低密度住宅，以达到土地利用率与环境获得平衡、可持续发展与宜居性和谐兼顾的设计目的。A145与A157规划为高层住宅，A152规划为低密度住宅，总计高层住宅16幢，低密度住宅14幢。412住宅建筑设计房型设计在对上海市场调查的基础上，吸取国内外新型房型，注重朝向，明厨卫，大厅中卫，以二房一厅和二房二厅为主，并备有少量的复式房型，以满足不同层次的购买力。提高建筑的科技含量，如积极应用新型墙体材料，灵活分割，二表出户，宽带网技术及智能化管理等。413装修标准建筑外墙采用优质石材贴面，商场、门厅、电梯及保安、消防控制室等内墙采用大理石或内墙涂料，设备用房采用水泥砂浆抹面刷白浆；出入口、楼梯、电梯厅和平台等公共部位楼地面采用地面砖或部分花岗石饰面，其余配套用房石屑水泥地面，地下室采用防潮防霉涂料。出售的住宅内部只做基础装修，由用户做进一步装修。414总技术经济指标项目单位数值用地面积M276230总建筑面积M2174806地上建筑面积M2132280FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。架空层建筑面积M21236地下建筑面积M241290建筑占地面积M216001建筑密度21绿化率392容积率174停车位个843总户数户1272415分地块技术经济指标A145期地块技术经济指标项目单位数值用地面积M215625总建筑面积M250962地上建筑面积M237500架空层建筑面积M2512地下建筑面积M212950建筑占地面积M22480建筑密度16绿化率43容积率24停车位个250总户数户389A145期地块技术经济指标项目单位数值用地面积M215715总建筑面积M253570地上建筑面积M239887架空层建筑面积M2724地下建筑面积M212959建筑占地面积M22791FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。建筑密度18绿化率39容积率254停车位个264总户数户425A152地块技术经济指标项目单位数值用地面积M232330总建筑面积M224225地上建筑面积M217332地下建筑面积M26893建筑占地面积M27534建筑密度23绿化率36容积率054停车位个136总户数户64A157地块技术经济指标项目单位数值用地面积M212560总建筑面积M246049地上建筑面积M237561地下建筑面积M28488建筑占地面积M23196建筑密度25绿化率406容积率299停车位个193总户数户394FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。42结构设计根据建筑物的平面形状、功能与使用要求，高层17层住宅楼采用钢筋混凝土剪力墙结构，商场等公建用房采用框架结构和地下车库。现浇钢砼底板、楼板、顶板。基础设计遵循“上海市地基基础设计规范DGJ08111999”，对于高层和小高层住宅楼均采用桩基；独立的地下车库需考虑抗浮措施。建筑抗震按七级烈度设防，IV类场地土。43给排水设计431生活用水水源附近道路上市政给水管网共引4路DN300供水管，供生活和消防用水，供水管在基地内形成环网。供水方式除地下室、公建和住宅二层（含二层）以下部分由市政管网直供外，高层和小高层住宅的其他部分采用给水泵高位水箱用水点的方式供水。用水量经估算，本工程日用水量为127273立方/日，未预见水量12727立方/日，合计日用水量为1400立方/日。432排水室内污废分流，排水系统设专用通气管，地下室雨、污水分别用潜水泵提升排除，雨水单独排放。空调冷凝水设有专用的室外冷凝水管。室外雨、污分流。污废水排至室外经汇合直接接入城市排水系统排入污水处理厂处理。日最大污废水排水量约为1272立方米。44消防设计441建筑总体布局中，小区周围设能通达各建筑的消防车道，建筑之间间距和登高作业面满足消防要求。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。442给水消防消防采用两路供水，供水管在基地内连成环网。低密度住宅以室外消防为主。工程设室外消火栓系统，用水量20升/秒，建筑内每层楼梯间设置单出口消火栓和消防水喉合用的消火栓箱，室内消防水量10升/秒，商场和地下车库设喷淋消防系统，喷淋水量30升/秒，合计消防水量60升/秒。在住宅楼和公建的各层适当位置设置手提式泡沫灭火器，变电所用CO2灭火器。443电气消防所有消防及二类以上用电设备均采用双电源供电，且末端自动切换。45空调公建部分的商场留有设置中央空调的余地。住宅楼在建筑设计时安排分体空调室外机的位置并有集中的冷凝水集水管。46通风项目地下车库以及变、配电房设机械送、排风系统，换气次数6次/小时；卫生间和住宅单元的厨房设机械排风系统。47煤气住宅的厨房和热水器使用煤气，每户设独立4立方/时或6立方/时（视户型大小）煤气计量表，公建和其他用气按居民用气量的10估算，估计本工程最大日用气量3155立方/日。48电气481强电负荷等级本项目中住宅为二类建筑。消防电梯、事故照明、消防水泵等的负荷为二级，其余部位为三级负荷。电源及配电项目拟设若干座电业10KV/04KV变配电站（或箱式变电站），经变压后以380/220V低压供应用户。低压配电采用放射式和树干式混合配电，本工程电缆采用VV1KV型铜芯电力电缆，干线采用BV500型塑铜绝缘线，二级负荷的另一回路选用NHVVT系列耐火电缆。分别在各住宅楼底层设总配电室，向各层面配送电，每户设独立的电表。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。负荷估算每户小套装接功率4KW、大套8KW估算，再考虑公建、动力、公用照明等负荷，工程用电负荷约为3340KW。照明楼内设一般照明，主要通道、楼梯、各主要出入口设应急照明和疏散指示牌照明；地下室、动力用房采用简式日光灯为主体照明；室外结合庭院设计，装设庭院式照明灯及草坪灯，光源采用高压汞灯和高压钠灯相结合，烘托夜间效果；在建筑适当位置，装设外檐装饰照明。安保与防雷本工程小区内采用TT接地系统，进入每幢单体的N线重复接地，其接地电阻须小于1欧姆，接地极