舜兴物流家电配送中心配送中心项目可行性研究报告

深圳市舜兴物流有限公司舜兴物流家电配送中心开发项目可行性研究报告评估单位深圳市建经咨询有限公司评估日期2007年8月28日至2007年9月21日深圳市舜兴物流有限公司舜兴物流家电配送中心开发项目可行性研究报告目录一、报告摘要和结论111评估假设和限制条件112项目评估说明113发起人214项目评价315结论与建议6二、发起人评估621发起人概况622企业财务状况及偿债能力评估923企业目前经营项目及经营状况1124企业总体评价14三、项目概况与背景1531项目概况1532项目建设条件和建设规模1733项目建设合法性分析18四、项目市场分析1841全国物流与配送市场环境1842深圳市物流配送市场分析2143区域相关市场状况与规划2544项目定位2745项目SWOT分析2846项目分析结论29五、项目总投资估算与资金筹措3051测算原则及前提条件3052项目总投资估算3153项目投资计划3254项目资金筹措计划33六、项目经济效益与价值分析3461选取财务评估基础数据与参数3462项目经营收入和经营税金测算3563项目经营期成本费用3664项目利润、投资利润率3665项目综合经济效益分析37一、报告摘要和结论11评估假设和限制条件本次评估项目为位于深圳市龙岗区布吉镇坂田村，占地面积4833233M2。建筑面积12024699平方米。我们在本报告中的有关分析和结论，是建立在以下评估假设和限制条件的基础之上的。1、假设项目目前所涉及的市场状况不发生很大的不利变化。2、项目运作方案设定为只租不售按只租不售运作方案测算，以供最终决策参考3、测算期设定预计建设期1仓库为6个月，2、3仓库及商务大厦共计10个月，1仓库、2007年底完工，2008年投入使用，2、3、仓库、商务大厦2008年底完工，2009年投入使用。考虑到办妥竣工验收、会计结转等程序的时间、为便于分析，我们将1、2、3仓库、商务大厦等投入使用前设定为建设期。只租不售经营期则作如下定义项目可经营期限分别设定为1仓库46年、2、3、仓库、商务大厦45年；即1仓库2007年到2057年止，2、3、仓库、商务大厦2008年到2057年止。4、项目分析结论是基于以上假设和限制条件之上的，如有变化则本报告需作相应调整12项目评估说明经深圳市深圳市舜兴物流有限公司委托，对该项目进行可行性研究评估，以便为企业经营和银行贷款决策提供参考依据。1、主要评估依据及参考1建设项目经济评价方法与参数（国家计委、建设部计投资1993530号）2房地产开发项目经济评价方法（建设部建标2000205号）3中国建设银行房地产贷款项目评估暂行办法4深圳市建设工程技术经济指标5深圳建设工程造价信息6深圳市舜兴物流有限公司提供相关资料。2、项目简介舜兴物流家电器物流配送中心项目位于布吉镇坂田村，占地面积4833233M2。建筑面积为12024709平方米。其中1仓库,建筑面积为12003平方米；2、3仓库、商务大厦,建筑面积为10824409平方米，项目总投资估算约为3902140万元人民币。本项目用地由深圳市舜兴物流有限公司于2002年7月8日同深圳市龙岗区坂田村以协议出让的方式取得，2005年5月11日办理了深圳市建设用地规划许可证，土地用途为仓储用地，土地面积为4833233M2，总建筑面积为1203475，使用年期为50年，从2007年6月5日至2057年6月4日止。2007年08月24日现场查看，1仓库主体已基本建成，其他工程正在进行基础施工。3、目前建设情况舜兴物流家电配送中心项目1仓库双层钢架结构主体已施工，部分场地土方已平整，至2006年08月24日1仓库主体已基本建成，其他工程正在进行基础施工。13发起人1、企业基本情况深圳市舜兴物流有限公司以下称“物流公司”成立于2003年，注册资本8000万，员工128人，经营家电物流业务，公司2005年末总资产7037万元，净资产5315万元，资产负债率2447，营业收入966万元。公司发展立足深圳，专业经营家电物流业务，主要面向深圳周边及珠三角地区,并以港澳地区乃至海外作为长远发展目标，目前公司经营面积约12万平米。深圳市舜兴物流有限公司基本情况如下表所示深圳市舜兴物流有限公司公司名称深圳市舜兴物流有限公司法定代表人孙明高电话075588285333传真075588285501EMAILSMGTCTZCOM地址深圳市罗湖区清水河一路52号9号仓库邮编518000企业性质有限责任公司企业注册日期2003年10月14日企业的主营产业货物运输、仓储服务、货物配送及货运代办业务、国内商业、物资供销、投资兴办实业、经济信息咨询2、企业财务指标反映正常企业近三年来的资产负债率2447低于行业平均负债率，长期偿债能力较强，流动比率也达到了163倍以上较好水平；因无存货，速动水平与流动水平一致。整体来看，企业营运能力正常，但2002年2004年由于存货量增加，存货周转率有一定下降。从有关反映盈利能力的指标看，自2004年由于物流业务量增加，有关财务指标反映盈利能力在逐步增强，保持较好的发展势头，资本利润积累的也在逐步增长。3、企业发展前景公司实际从事家电第三方物流业务已近9年之多，公司发展定位与基于“供应链管理”模式，集仓储、运输、搬运、流通加工、产品展示等为一体的现代化家电物流商务企业；为海尔、海信、格兰仕等国内外品牌家电生产商提供全方位、高品质的物流商务服务；努力开拓其他国内外知名家电品牌物流市场，创造高水平、高效率、高效益、纵深化、增值性的家电物流商务服务，从而建立全方位的战略合作伙伴关系，加入深圳市重点物流企业的行列，成为深圳市家电物流企业的龙头企业，成为深圳家电物流经营模式创新的带头人；同时努力开拓珠三角地区、港澳市场及东南亚等海外市场。14项目评价1、项目简介舜兴物流家电配送中心项目位于布吉镇坂田村，占地面积4833233M2。在坂田村西南方，距梅林关口3公里左右，（经梅观高速公路5公里）距布吉镇8公里；周围分布有广深铁路、平盐铁路、平南铁路、广深港高速铁路、杭福深客运专线、京广深港客运专线、集装箱中心站及即将动工的深圳新客运站等，并且关内与罗湖区和福田区相接，关外与宝安区和龙岗区相连，地理位置及交通网络健全等优势，既有利于运输和配送，又有利于降低物流成本，从而使物流辐射区域直接服务到深圳、东莞、惠州、广州、香港及整个东南沿海地区。舜兴物流家电配送中心（以下简称“家电配送中心”）是集家电仓储、配送、办公、餐饮住宿为一体的现代化家电物流商务中心。它的建立旨在依托专业化运作的优势，将深圳及周边地区的家电产品的仓储、配送、运输、装卸及家电产品的展示交易合为一体。通过优化物流业务流程、提高工作效率、集中展示各种品牌家电等优势，结合公司多年来经营家电物流的成功经验，在经营仓储、配送、运输、装卸等传统第三方物流的基础上，为客户提供物流金融、物流信息化、供应链管理咨询等系列现代化物流增值性服务。下表列示了舜兴物流家电器配送中心项目的主要技术指标经营单位深圳市舜兴物流有限公司用地位置龙岗区布吉镇坂田村西南方地块编号G036090306号宗地房地产证编号深房地字第6000275170号用地项目名称舜兴物流家电配送中心用地性质仓储用地用地总面积合计4833233平方米仓库85建筑面积平方米商务大厦15规划建筑物仓库3栋、商务大厦1栋、2、项目进展1仓库主体已基本建成。3、项目战略方向较为超前项目利用自身的经营经验及丰富的客户资源，将品牌家电产品集中到配送中心，将节约大量的重复库存，降低存货成本；项目采用整合管理、统一运输、共同集配、协同装卸等的模式，实现了仓储、运输、配送和装卸效益的最大化；项目采用集各品牌家电物流信息系统所长的综合物流信息系统，缩短了订单和客户服务周期，实现了全程物流效益的最大化；项目在发展仓储、运输、配送等传统第三方物流的基础上，将商务办公、餐饮住宿等家电物流配套服务结合其中，同时努力开展物流金融、物流信息化、供应链物流管理咨询等第四方物流增值服务，因此，经营模式的创新，物流业务流程的再造，使项目具有巨大的经营效益空间和发展潜力，对比传统的家电物流经营模式，具有超前战略方向。4、符合政策鼓励的方向物流业是我国近几年来大力鼓励和扶持的产业，广东省委、省政府、深圳市委、市政府相继出台近26个相关文件，大力发展现代物流业。物流业也是深圳市经济发展的四大支柱产业之一。5、已取得项目立项和项目用地合法手续项目已取得主管部门立项和用地规划以及房地产权证，其他有关文件正在办理中。6、项目只租不售在6年经营期内可归还贷款在6年经营期内还款计划建议为第1、2年仅归还当期利息，第36年每年还当期利息及还本金4125万元。项目主要经济技术指标序号项目只租不售1占地面积（）48332332建筑面积（）120247993项目投资（万元）39021404项目净收入（万元）12772415利润总额（万元）12772416税后利润（万元）10856547成本利润率（税前）10148成本净利润率（税后）8629资金回报率（税后、万元）8033410财务净现值（FNPV）（万元）9817669511财务内部收益率（FIRR）378312贷款偿还期（年）84个月13企业综合贷款偿还期（年）72个月该项目的各项指标表明，只租不售方案具有8033的资金回报率，投资回收期相对较长（12年），年均资金回报率为16066，其财务净现值98176695万元。15结论与建议企业考虑长期利益，只租不售，在12年回收投资后，在剩余的38年经营期内将会产生持续稳定的经济收益、现金流入和资产增值。经营收入比率必须达到50年经营期总收入的5时，即达到19135564万元（预计2015年可达）时达到整个项目盈亏平衡点。深圳市舜兴物流有限公司在布吉坂田村建设舜兴物流家电配送中心，属于深圳中部发展的核心地位，具备一定的行业、区位竞争优势，项目前景看好，发展潜力较好。项目具体分析和评估过程请仔细阅读全文。二、发起人评估21发起人概况舜兴物流家电配送中心发起人是深圳市舜兴物流有限公司，是本项目的投资方。发起人的基本情况如下发起人情况简介表企业名称深圳市舜兴物流有限公司住所深圳市罗湖区清水河一路52号九号仓库法定代表人孙明高注册资本5000万元企业类型有限责任公司注册号4403011124147注册资本5000万元经营范围道路普通货物运输、仓储服务、货物配送及货运代办；国内商业、物资供销业、投资兴办实业、经济信息咨询营业期限2003年10月14日至2023年10月14日成立日期2003年10月14日注本表来源于企业法人营业执照。注册资本8000万元实收资本8000万元实收资本/注册资本100主要投资人实际投资额（万元）占实收资本山东明源科技开发有限公司3504375山东明源石油化工有限公司1501875尹兆杰20025杨冰冰300375深圳市舜兴实业发展有限公司400050深圳市东方天成管理顾问有限公司200025深圳市满琛实业发展有限公司1000125企业上级主管部门或隶属于无企业组织结构股东会下设董事会，实行董事会管理下总经理负责制，下设行政部、财务部、经营部、工程部等。参股公司1个，附属厂0个。主要子公司情况子公司名称实际投资额（万元）股权占比深圳市舜龙电器有限公司2550深圳市舜兴物流有限公司成立于2003年10月，是由山东明源科技开发有限公司、山东明源科技开发有限公司、尹兆杰、杨冰冰、深圳市舜兴实业发展有限公司投资设立的有限责任公司，主营道路普通货物运输、仓储服务、货物配送及货运代办；国内商业、物资供销业、投资兴办实业、经济信息咨询。深圳舜兴物流有限公司来源于股东深圳市舜兴实业发展有限公司家电配送部，深圳市舜兴实业发展有限公司成立于1997年，主营家电贸易、家电代理、仓储物流配送等业务，从事家电贸易及家电物流业务已近10年，其主要客户均为国内知名品牌家电企业，拥有丰富的社会资源和优质的网络体系。为了专业化运作及日益增长的物流业务需求，将舜兴实业公司的家电物流业务逐步独立出来，成立深圳市舜兴物流有限公司。舜兴物流公司继承了舜兴实业的物流业务客户、经验及管理体系等优势，员工基本为原舜兴实业物流中心的员工，因此舜兴物流实际从事家电第三方物流业务已近10年之多。经过多年的经营发展，舜兴物流积累了一批高素质的物流方面的管理人才和专业人才，拥有一个积极向上、凝聚力极强的管理团队和员工队伍。公司现有员工128人，其中博士1人，硕士3人，专科以上学历50人，员工平均年龄在29岁左右；其高层管理人员大多具备中级以上专业职称和多年的从业管理经验，其中中级以上职称13人，初级以上职称38人，司龄5年以上管理人员8人，三年以上中层管理人员23人（2006年6月30日统计），均具有长期从事家电第三方物流的从业经验。员工的薪资保险等均按国家有关劳动法律规定执行。随着专业物流人才培养体系的建立，舜兴物流将在人力资源储备和使用上逐步达到现代企业的要求。法人代表简介孙明高男，1964年7月出生，山东省莱州市人，汉族，管理科学与工程博士、教授、高级经济师。山东省物流商会常务理事、山东省物流与采购协会副会长。1985年7月1996年10月济南大学讲师；1996年10月2001年4月天同证券投资银行管理总部经理；2001年5月2004年5月深圳市天成投资有限公司副董事长、总裁；2003年10月至今任深圳市舜兴物流有限公司董事长；2004年5月至今任深圳市天成投资有限公司董事长。22企业财务状况及偿债能力评估1、企业财务状况企业财务指标表（一）主要财务数据一览表。填报日期2006年06月30日主要财务数据一览表。单位万元上三年末2003上二年末2004上一年末2005即期2006630总资产512205070377537固定资产净值0419186在建工程0003979无形和递延资产0000流动资产500198428053168货币资金2611593应收票据000应收账款净值20217014存货000其他应收款500102515361530长期投资252525流动负债1292717222048应付帐款86143138其他应付款1280913951393实收资本500100050005000资本公积000盈余公积004747未分配利润0123268441销售收入0822966664销售成本0392461351销售毛利0408481290利润总额0145217174净利润0123192174注公司流动负债主要是其他应付款，金额为1395万元，主要为应付其他单位垫付的工程款。（二）主要财务指标一览表填报日期2006年06月30日单位万元指标上三年上二年上一年销售毛利率（销售毛利/销售收入）（）0496498流动比率（流动资产/流动负债）（）41214163速动比率（流动资产存货）/流动负债（）41214163经营现金净流量406236筹资现金净流量5004000投资现金净流量684146贷款按期偿还率（）100100100贷款利息按期偿还率（）100100100贷款本息按期偿还率（）100100100资产负债率（）24345222447（三）其他应收款一览表截止日期20051231其他应收款明细表账龄户数金额（万元）比例（）备注半年以内6个月12个月1114629515一年两年275478其他合计131536100其他应收款主要是公司提前支付的项目工程押金及款项等。注表中“基本财务指标”来源于发起人提供的近两年已经审计的财务报表及2003年未经审计的财务报表。偿债能力分析截止2005年12月底，公司总资产7037万元,净资产5315万元，其财务报表反映，企业近三年来的资产负债率2447低于行业平均水平，流动比率163，但公司没有存货发生，本项目固定资产投资比重相对较高，因而速动比水平流动比水平一样。营运能力分析企业整体的营运能力正常，自2004年由于物流业务量增加，保持较好的发展势头，资本利润积累的也在逐步增长。盈利能力分析企业2003年2005年有关反映盈利能力的指标看，平均利润率较好，2004年后由于业务量的增长，有关财务指标反映盈利能力在逐步增强。2、企业借款情况贷款余额明细表截止日2006年6月30日单位万元授信银行信贷品种期限授信金额授信余额3、对外或有负债分析对外或有负债明细表截止日2006年6月30日单位万元担保对象担保余额到期日企业垫款可能性担保/承兑企业简况（市场地位、经营情况，资金实力、资信情况、前景）无注以上资料来源为企业提供财务报告。23企业目前经营项目及经营状况深圳市舜兴物流有限公司成立于2003年，注册资本8000万元，是一家集仓储、运输、配送等多功能服务为一体的现代化第三方物流企业。截止2005年12月底，公司总资产7037万元,净资产5315万元。自成立以来，以国内名牌家电产品为龙头，以市场需求为导向，以高效优质的物流服务为核心，以优秀的管理人才为支撑，以先进的信息技术为手段，以创建一流的现代化专业物流企业为目标。在诚信、务实、高效、安全的基础上，经过多年的创业实践与发展，逐步形成了一套具有鲜明企业特点的物流经营理念和经营模式，使公司迅速发展成为深圳市物流行业的重点企业，并被深圳市物流协会评为副会长单位。深圳市舜兴物流有限公司计划依托现有的家电物流资源、管理、人才、经验、资金及地缘优势，投资建设舜兴物流家电器配送中心，发展壮大企业的利润增长点，增强企业的市场竞争能力和抗风险能力，为企业最终成为现代化品牌家电物流企业奠定基础。1、企业竞争力（一）健全的仓储配送体系经过多年的实践和总结，舜兴物流已经建立了适用于各大品牌家电的物流管理体系。主要包括物流信息传输流程、物流决策流程、物流监控体系、安全监控体系、营销管理体系。这些系统主要包括（1）完全适应客户需要的严格的仓储秩序管理。（2）产品进出库秩序管理。包括扫描、信息传输终端、信息传输系统、跟单。（3）全方位的仓储监控设施与制度，科学的物流业务环节控制体系。（4）严格高效优化的物流配送管理。（二）完善的物流网络体系为了及时准确掌握市场动态供求信息、提供高效、优质的物流服务、提高公司科学化管理水平，借鉴国内外同业先进的管理经验，公司投资构建了网上购物网站“三A家电在线WWWSZAAACOM”,该网站成为深圳市最大的家电物流配送专营网站（ANYTIME,ANYMORE,ANYWHERE）,三A家电在线网站的建立，为公司和客户之间的沟通、交流提供了重要平台，同时也使公司科学化、现代化管理水平跃上新的台阶。（三）优秀的管理团队经过多年的经营发展，舜兴物流积累了一批经验丰富的高素质的物流方面的管理人才和专业人才，拥有一个积极向上、凝聚力极强的管理团队和员工队伍。其高层管理人员大多具备中级以上专业职称和多年的从业管理经验，员工平均年龄在29岁左右，42以上达到大专水平。随着专业物流人才培养体系的建立，舜兴物流将在人力资源储备和使用上逐步达到现代企业的要求。（四）充足的人力资源储备公司已经与山东商业职业技术学院达成培养专业物流人才合作协议，专业人力资源储备充足；同时公司内部的职业培训中心主要承担对内对外的专业培训。随着专业物流人才培养体系的建立，舜兴物流将在人力资源储备和使用上逐步达到现代企业的要求。（五）优质、创新的物流服务公司目前与海尔、海信、新科、格兰仕、春兰等国内知名家电企业建立了紧密的物流商务合作关系，产品价值达15亿人民币，随着合作关系的加深和合作项目的增加，物流产品的价值总量不断攀升。公司在做好仓储、运输、装卸、配送、售后服务等传统第三方物流业务的基础上，进一步为客户提供增值性的物流服务，其中包括物流金融服务、物流信息化服务、物流供应链管理咨询服务及物流投资银行服务。2、业务需求公司目前在清水河租有约12000平米的仓库，作为家电配送中心，为品牌家电企业提供仓储、运输、配送及装卸搬运等物流服务，每年的物流业务收入约1000余万元。随着公司在深圳家电物流行业品牌形象的提升，新老客户的家电物流需求每年以3035的速度增长，为了适应品牌家电企业的物流需求及公司发展壮大、经营规模扩张及市场发展的需要，舜兴物流公司决定在龙岗区坂田村投资舜兴物流家电配送中心项目。该项目位于布吉镇坂田村，占地面积4833233M2，总建筑面积约1203475平方米，在坂田村西南方，距梅林关口3公里左右，（经梅观高速公路5公里）距布吉镇8公里；周围分布有广深铁路、平盐铁路、平南铁路、广深港高速铁路、杭福深客运专线、京广深港客运专线、集装箱中心站及即将动工的深圳新客运站等，组成了一个完善的交通网络系统。保证了任何车辆出入的快捷、畅通，并且关内与罗湖区和福田区相接，关外与宝安区和龙岗区相连，既有利于运输和配送，又有利于降低物流成本，从而使物流辐射区域直接服务到深圳、东莞、惠州、广州、香港及整个东南沿海地区。舜兴物流家电配送中心项目建成后，将充分运用自身丰富家电物流管理经验，加之规模优势和价格优势，将更能吸引品牌家电企业的加盟，公司已经与多家品牌家电企业达成合作意向，在项目建成后加盟。舜兴物流家电配送中心项目总投资估算约为39021万元人民币，公司计划2007年下半年自筹125140万元，从银行融资165亿元，2007年下半年开始建设，2008年项目开始正常运营，在项目建设过程中通过其他途径融资10000万元用于项目的后续经营和运转。24企业总体评价1、财务状况截止2005年12月底，公司总资产7037万元,净资产5315万元，企业近三年来的资产负债率2447低于行业平均水平，流动比率163，公司没有存货发生，本项目固定资产投资比重相对较高，因而速动比水平流动比水平一样。企业整体的营运能力正常，自2004年来物流业务量增加，有关财务指标反映盈利能力在逐步增强，保持了较好的发展势头，资本利润积累的也在逐步增长。2、公司发展前景（1）公司未来发展定位公司实际从事家电第三方物流业务已近9年之多，在未来的发展过程中通过各种物流业务资源的整合，逐步实行“供应链管理”模式，集仓储、运输、搬运、流通加工、产品展示等为一体，利用公司的物流信息系统，与客户结成多层次、全方位的战略合作伙伴，为客户提供高效、快捷的现代化物流综合服务。（2）公司经营目标建设集仓储、办公、住宿及产品展示为一体的综合性家电物流商务中心；在经营仓储、运输、配送、搬运装卸等传统第三方物流业务的基础上，为客户提供物流金融、供应链管理咨询、物流信息化等系列增值性服务；三年内增加经营面积约10万平方米，实现收入总额2亿元人民币，利润5000万元人民币；五到十年内使经营面积再增加20万平方米，实现收入5亿元人民币，利润15亿元。（3）市场目标通过建立完善的物流网络体系，培养长期优质的客户，利用家电物流配送中心优越的地理位置，将物流配送业务延伸至深圳周边地区及港澳地区，力争三年内占据深圳家电物流市场的30，加入深圳市重点物流企业的行列；五到十年内占据深圳家电物流市场的半壁江山，成为深圳市家电物流企业的龙头企业，占据深圳周边及珠三角地区家电物流市场的15，业务延伸至港澳地区及东南亚海外市场。三、项目概况与背景31项目概况1、项目位置“G036090606宗地”项目位于布吉镇坂田村西南方，距梅林关口3公里左右，周围分布有广深铁路、平盐铁路、平南铁路、广深港高速铁路、杭福深客运专线、京广深港客运专线、集装箱中心站及即将动工的深圳新客运站等，关内与罗湖区和福田区相接，关外与宝安区和龙岗区相连，交通方便快捷，既有利于运输和配送，又有利于降低物流成本，从而使物流辐射区域直接服务到深圳、东莞、惠州、广州、香港及整个东南沿海地区。2、项目简介本项目用地由深圳市舜兴物流有限公司于2002年7月8日同深圳市龙岗区坂田村以协议出让的方式取得，2005年5月11日办理了深圳市建设用地规划许可证。土地用途为仓储用地，土地面积为4833233M2，总建筑面积为1203475，使用年期为50年，从2002年7月8日至2052年7月8日止。2006年08月24日现场查看，仓库1主体已基本建成。该项目建设的主要目的是通过集中品牌家电企业，提供现代化集中仓储管理、运输管理及共同配送等第三方物流服务，建设集客户订单处理、仓储、运输、重组、配送、产品展示、物流配套服务为一体的第三方家电物流商务中心，成为各大品牌家电在深圳的物流基地和商务基地；为各大品牌家电企业提供物流及其他商务环节的增值性服务，为企业长驻或进出的人员和客户提供全方面住宿、办公等物流配套服务。实现立足深圳地区、辐射珠江三角洲及港澳地区的第三方家电物流商务网络。项目建设的核心是以集中品牌家电的优势，在发展壮大以仓储、运输、配送、装卸搬运为基础的传统第三方物流基础上，将物流金融、物流信息化、供应链管理咨询及物流投资银行等第四方物流服务结合在一起，从而提高家电物流服务的品质，实现现代物流服务模式的再创新及物流服务的流程再造，以更优化的配置有限的物流资源，从而提高物流服务的工作效益。在节约企业物流成本的同时，也为社会物流成本的节约作出贡献。舜兴物流家电配送中心项目的建设，能够集中品牌家电企业的优势，充分利用现有的政策法规及当地政府的支持，创新家电物流经营模式。该项目的建设将是深圳物流行业的一次细分，使家电物流在深圳物流行业中成为一个细分行业，因此也得到了深圳市现代物流业发展工作领导小组的认可与支持，将成为深圳市的重点物流项目。这将为舜兴物流公司成为中国南方最大的创新家电物流企业的目标，打造中国家电专业物流企业的第一品牌提供了一系列的有利条件。舜兴物流家电配送中心项目总占地面积4833233平方米，总建筑面积1203475平方米。其中仓储建筑面积102380平方米，商务大厦建筑面积17967平方米。3、项目建设背景深圳舜兴物流有限公司的家电第三方物流业务源于控股股东深圳市舜兴实业发展有限公司家电配送部，深圳市舜兴实业发展有限公司成立于1997年，主营家电贸易、家电代理、仓储物流配送等业务，从事家电贸易及家电物流业务已近10年，其主要客户均为国内知名品牌家电企业，拥有丰富的社会资源和优质的网络体系。为了更加专业的运作及满足日益增长的物流业务需求，将家电物流业务逐步独立出来，成立深圳市舜兴物流有限公司。公司目前在清水河租有约12000平米的仓库，作为家电配送中心，为品牌家电提供仓储、运输、配送及装卸搬运等物流服务，每年的物流业务收入近1000万元。随着公司在深圳家电物流行业品牌形象的提升，新老客户的家电物流需求每年以2025的速度增长，现有的经营面积已经远远不能满足现有客户及潜在客户的物流需求。加之，公司现在的经营仓库是租用的，物流成本相对较高。为了适应品牌家电企业的物流需求及公司发展壮大、经营规模扩张及市场发展的需要，舜兴物流公司决定在龙岗区坂田村投资舜兴物流家电配送中心项目，经营面积10万余平方米，属于公司拥有完整产权的自有仓库，这样必将会降低自身的物流成本，也具有了一定的价格优势，更能够一定程度上有利于降低品牌家电企业的物流成本。同时，项目的建成为公司更好的发展第三方物流及第四方物流提供了平台，也为公司的未来发展及腾飞奠定了基础。因此，舜兴物流的战略规划的基本思路是充分利用当前广东省、深圳市的政策环境优势，打造深圳综合性的专业化家电物流商务中心，在深圳物流行业中做专做强家电物流这一细分行业，确定在深圳及周边家电物流行业中的竞争地位；发展壮大企业效益增长点，依托其在行业内形成的家电第三方物流经营模式、丰富的管理经验及优越的地理位置等方面的竞争优势，实现由舜兴物流由小到大的发展32项目建设条件和建设规模1、项目建设规模项目设计方案，项目经济技术指标如下总用地面积4833233M2建筑占地面积1878827M2总建筑面积12024709M2（未含地下室面积）其中商务大厦179726M2客房81套、公寓56套3仓库6544445M22仓库2482704M21仓库1200300M2地下室550020M2容积率249建筑覆盖率389绿化覆盖率407车位317辆其中地上货车位126辆地上小车位124辆地下小车位50辆架空车位17辆2、项目建设标准项目主体结构为钢结构和钢筋混凝土框架结构。3、舜兴物流家电配送中心项目已具备建设条件。一期1仓库主体已建成，水电管网等基础设施基本完成。33项目建设合法性分析项目已取得主管部门立项和用地规划,其他有关文件正在办理中。四、项目市场分析41全国物流与配送市场环境1、中国物流与配送发展的经济环境和市场条件分析经过二十年的改革开放和经济的持续快速发展，我国目前已初步具备了发展物流管理和配送技术的经济环境和市场条件。（1）市场供求关系已发生重大变化，市场竞争进一步加剧，为企业加强科学管理，发展物流管理和配送技术提供了良好的经济环境条件。随着市场化取向改革的深入，中国经济保持了多年的持续快速增长态势，商品市场的供求关系发生了根本性变化，打破了长期以来商品供不应求的市场格局，初步形成了供求平衡或供过于求的买方市场格局。（2）企业改革日益深化，为物流管理和配送技术发展培育了必要的微观基础。推进企业改革，着力培育市场主体是市场化改革进程中的一个重要方面，其主要的进展体现在对国有企业放权让利及建立现代企业制度方面，使国有企业从计划的执行者逐步转变成为市场主体。（3）现代信息技术和现代商品物流技术的进步为中国物流和配送的快速发展准备了充分的技术基础。目前已有相当多的物流和配送技术开始进入中国并在企业中得到越来越广泛的应用，例如条形码技术、计算机支持的信息管理技术、EDI、MRP等。（4）政府对物流和配送的政策支持，为了大力促进流通体制改革和流通现代化的进程，为了促进连锁经营等组织形式的发展，国家有关部门对商品物流和配送采取了积极鼓励和支持的政策。国务院有关领导同志多次强调了配送中心对发展连锁经营至关重要的作用。原国内贸易部在全国连锁经营发展规划中，重点提出了发展配送中心的政策措施。在我国流通领域对外开放政策中，鼓励国外资本投资于物流和配送设施等。目前，国内物流和配送服务已有较快的发展，物流配送已经成为许多企业降低成本，提高竞争能力的重要手段。例如，相当多的实行连锁经营的零售企业建立了自己的配送中心，为企业内部的连锁网点提供物流配送服务，一些连锁企业配送商品比例已经超过企业经营品种的50。在社会化物流配送方面，一些国有商业批发企业和大型零售企业正在积极探索和尝试开展社会化物流配送服务，如北京亿商集团、西单商场等；外资在物流配送服务领域的发展也十分迅速，如中国储运总公司与日本岗谷钢机株式会社合资组建了天津岗谷物流公司，是集配送、加工、仓储、寄售、租赁、修理、展销和技术咨询为一体的新型流通组织。像这样的合资物流公司，在北京、天津、上海等地已有10家之多，它们主要是为在中国投资的跨国公司提供物流配送服务，成为跨国公司角逐中国市场的有力竞争武器。2、影响、制约中国物流配送发展的主要问题及发展机遇（1）中国企业对物流和配送缺乏正确和充足的认识。虽然对物流和配送的研究早在80年代就已开始，学术界和政府有关主管部门对物流和配送有较多的了解和认识，但就全社会而言，对物流和配送的认识还非常模糊，特别是企业。（2）物流和配送方面的人才短缺，是物流和配送发展的巨大障碍。从国外物流和配送的发展经验来看，企业要求物流和配送方面的从业人员应当具有一定物流知识水平和实践经验。许多国家的物流从业人员必须接受职业教育，获得从业资格后，才能从事物流和配送方面工作。相比较而言，我国在物流和配送方面的教育还非常落后。据北京一家专门为外国企业服务的猎头公司介绍，一些外国公司或其所属合资企业时物流经理的需求近年来开始增加。（3）物流和配送发展所需的制度环境还有待进一步深化改革。物流与配送发展所需的制度环境方面，也就是企业开展正常经营活动的制度环境或市场环境，主要是指融资制度、产权转让制度、人才使用制度、市场准入或退出制度，社会保障制度等。这些制度方面的改革，目前还远远不能适应企业经营的需要，也不能适应市场经济体制改革的要求。企业在改善自身物流效率时，必然要涉及到各种物流资源在企业内部和企业与市场之间重新配置。（4）中国物流与配送发展的前景与展望目前中国经济中已初步具备了发展物流与配送的经济环境和市场条件。从长远来看，在不断推进改革的条件下，中国物流与配送的发展将进入一个新阶段，其前景十分可观。从近期来看，物流和配送发展还会受到上述问题的制约，难以迅速发展，但也不排除在一些产业领域中的发展机遇，主要是第一，在外国投资企业中，发展物流和配送的市场需求仍将保持快速发展的势头；第二，在市场竞争中规模逐步扩大的优势企业，发展物流和配送的市场需求开始萌生；第三，以中小型零售企业为服务对象的社会化物流中心和配送中心、正在快速发展的连锁商业企业内部的物流配送事业开始起步并进入规范发展阶段。为了促进物流和配送事业的发展，还需要政府作出更积极的努力，其发挥作用的领域是积极推进企业改革和市场体系的发展，为物流和配送的发展创造更加良好的外部环境；加强物流和配送的教育和培训，一是要在高等教育的学科设置给予物流教育一定的地位；二是鼓励多层次、多方面的物流教育和培训；在物流和配送领域加快对外开放的步伐，在物流与配送技术、教育、管理咨询等领域加强与国际物流领域的联系和合作。42深圳市物流配送市场分析1、深圳建设具有成为现代物流中心城市的可行性（1）深圳具有建设现代物流中心城市的基础条件深圳既是内地走向国际市场的通道，同时也是港澳走向内地的桥梁，具有建设现代物流中心城市的良好区位条件。同时深圳目前基本具备了建成现代物流中心城市的各种基础条件，包括基本形成的四通八达的货物集散运输网络，正在完善各大型运输结点的物流服务功能，国际性港口城市的有利条件，海陆空三位一体的口岸城市特点，以及物流信息系统的建设。（2）深圳具有建设现代物流中心城市的体制环境经过十八年体制创新的探索和实践，深圳经济基本完成了从计划经济向社会主义市场经济的过渡，经济运行机制发生了根本性变化，市场在资源配置中已经发挥着基础性作用，社会主义市场经济的基本框架已经形成。这就为建设现代物流中心城市提供了必要的体制条件。（3）深圳基本具备建设现代物流中心城市的商业环境深圳市商贸企业配送中心已经具有一定的发展规模，现有数万平方米的商贸企业配送场地，配送的商品品种数千种。同时以加快商品流通和扩大规模为核心，以商品代理和配送为主要特征的社会化配送中心也正在计划建设之中。因此，利用深圳现有的港口。铁路、公路、机场等物流基础设施和商业环境，深圳可为珠江三角洲地区、京九沿线地区和广阔内地提供面向国内和国外市场的双向物流服务。（4）深圳经济实力不断提升，经济结构不断优化，已经具备了由生产服务型域市向现代物流中心城市转型的条件深圳传统加工工业已经完成了起动深圳地方国民经济的历史任务，带动了与之相关的房地产业、商贸服务、金融信息等行业的发展，初步形成了生产服务型城市。随着第三产业比重不断上升，以高附加价值产业的快速增长为标志，深圳经济已经进人了经济功能转型的转折点。从深圳经济转型的外部环境看，随着内地经济开放度不断加大和国际贸易业务不断增加，需要深圳为内地进人国际市场提供服务，向内地输入国外的先进产品，这为深圳经济转型和城市转型提供了良好的外部环境。2、深圳仓储物流业发展及其前景预测现代物流业是深圳市委、市政府确立的深圳市经济发展的三大支柱产业之一。为了促进和提升深圳市现代物流业的发展，实现“加快现代物流业的发展，把深圳建设成为区域性物流中心城市”的目标，2002年6月，深圳市政府颁布了关于加快深圳现代物流业发展的若干意见，明确提出深圳将努力建成国际物流、区域物流和城市配送三大物流系统。目前，深圳是我国物流业相对比较发达的地方，物流量规模大，物流服务的方式也较多样化。现代物流业所定义的各相关环节在深圳均有各自独立的规模总量和发展水平，有的已经形成了一个较为庞大的产业。运输业（包含发达的海运、公路运输、航空运输和铁路运输）、仓储业、货品分销等是深圳物流业发展的规模主体。据不完全统计，深圳目前注册的仓储企业有300余家，拥有仓储面积约200万平方米，年货物吞吐量2400万吨。但深圳现存的仓库还应包括非专业仓储企业（如港口、商业、物资、第三方物流企业等）投入使用的仓储（或简易仓库）。因而，仓储的总面积可能已达到了250300万平方米，2003年实际发生的仓储总量大约在3500万吨左右。较大的普通货物仓储区主要分布在笋岗、清水河、福田保税区，及盐田、蛇口等港口前沿腹地。气、油等特殊货物主要在关外的的布吉、松岗一带，盐田、南山也有少量煤材、油、气等特殊货品的仓储设施。目前大部分仓库库容难以达到设计要求，部分空间闲置。深圳运输系统的总供给能力目前在“量”上的表现是领先现实需要的。截至2005年，等级公路里程达到1510公里，高速公路196公里；港口泊位129个，其中万吨级泊位40个，吞吐能力超过100万吨；民航航线120条，吞吐能力4555万吨；铁路营运里程97公里，通行能力718万吨；公路、铁路、航空货运和海运除非在个别繁忙季节略显紧张之外，大部分时间仍处于“等待需求”的卖方市场状态。传统意义上的公路货运场站在深圳有4个，但均为集装箱中转站，每年完成的集装箱吞吐量大约在200240万TEU左右。在深圳港口、机场前沿后方几乎没有相对封闭完整的货运场站，但有多块用于货物堆存和简易作业的处理场所。深圳有12个货运交易市场，面积大约有近7万平方米。但更多地近似于货运配载市场交易、异地车辆停车场（等待回程货交易）等性质，一般也不具备规模化的货物作业功能。按照深圳市政府的规划，在未来数年内深圳将规划建设六大物流园区分别是盐田物流园区、前海湾物流园区、航空物流园区、平湖物流园区、笋岗清水河物流园区、龙华物流园区。综上，经过多年建设，深圳市已经形成了区域交通运输枢纽完备，港口集装箱运输高速增长，航空货运快速起步，公路货运占主导地位，内地与香港之间直通运输占有相当比重的物流格局。目前，深圳市面向市场主体和大宗客户的物流供给与需求暂时相对不存在大的断面，深圳的国际物流网络和区域物流网络已基本形成雏形，但是面向中小客户、特别是物流末端的城市配送体系却远远未有实质性的进展，深圳物流市场的供给与市场在此领域的需求有着巨大的反差。供不应求的结构性矛盾现阶段比较突出，更多地表现为“低水平的供给溢出，高水平的供给不足”，和“市场需求未得以有效响应和刺激”的双重矛盾。深圳市六大园区一览表序号园区名称定位及功能规划规模预计建成时间所在区1航空物流园区主定位为航空国际物流规划用地116万平方米2010年前宝安区2龙华物流园区以香港内陆货运村为定位，主业为国际集装箱堆场和进出口仓储作业规划用地67万平方米2010年前宝安区3盐田物流园区国际集装箱中转、仓储、拆拼、加工、海关查验等为一体的国际货运枢纽占地面积200万平方米2015年前盐田区4前海湾物流园区覆盖蛇口、赤湾、妈湾和大铲湾四大港区，以集装箱中转等国际业务为主规划建设用地260万平方米2015年前南山区5平湖物流园区集装箱中转、仓储配送及专业批发市场规划用地16平方公里2015年前龙岗区6笋岗清水河物流园区面向城市的仓储、配送中心规划用地474万平方公里2015年前罗湖区3、深圳市物流发展近况分析（1）2005年深圳市物流运行情况的基本特点A深圳物流业继续平稳、快速发展，支柱作用日益显著物流业增加值占GDP比重由2004年的9上升到945。B物流业对全市经济的拉动作用不断增强物流费用占全市GDP比例不断下降，比全国平均水平低约6个百分点左右。C物流业发展水平进一步提高，竞争力增强深圳市物流企业的信息化程度进一步提高，物流网络日益完善；以重点物流企业、重点物流项目和其他大中型物流企业为代表的深圳现代物流业对其他产业的服务与支持能力不断改善，降低了社会物流成本，提高了企业的竞争力。D政府对物流业的扶持力度不断加大，为现代物流业的发展创造了一个良好和宽松的政策环境。（2）物流运行指标分析2005年深圳市社会物流总费用为75726亿元，2004年深圳市社会物流总费用为531亿元，增长42，占深圳市2005年GDP总值的1537。其中运输费用42108亿元，占55，公路运输2967亿元，占运输费用的13，占物流总费用的715；保管费用20177亿元，占27，仓储费用3874亿元，占保管费用的19，占物流总费用的513，值得注意的是保管费用中的增值服务费用5468亿元，占保管费用的27，占物流总费用的729（附图1、图2）。通过以上数据可以看出，传统物流业中仓储费用对于整个物流业的贡献是有限的，公路运输与增值服务费用约为仓储费用的218倍。图12005年深圳市社会物流总费用构成分析图注以上资料来源于2005年深圳市物流业统计报告4、舜兴物流现有仓库收入构成分析舜兴物流公司清水河仓库2005年主要业务收入包括仓储、运输配送、装卸及其他收入，仓储约占2678，运输配送约占3817，装卸约占2773，其他收入约占732（图3）；依据2005年深圳市物流业统计报告分析可以看出仓储对舜兴物流42108,5520177,2713441,18运输费用保管费用管理费用单位亿元单位亿元2876,197056,47406,27824,6165,1仓储费用利息费用增值服务费用保险费用货物损耗费用图22005年深圳市保管费用构成分析图业务收入的贡献高于社会平均水平，同时运输配送、装卸及其他收入约占总收入的7322，也高于社会平均水平，仓储以外的其他物流业务收入是仓储收入的273倍。图3清水河仓库2005年业务收入构成情况图单位万元32424,267846209,381733574,27738864,732仓储配送装卸其他由于舜兴物流的经营面积为租用面积，因此仓储收入取决于租用仓库的价格，使其他物流收入的比例相对较低，租用仓库利润率5左右，而运输、配送、装卸等其他收入的平均利润率约为35。43区域相关市场状况与规划项目所处地位于龙岗区布吉镇坂田村西南方，占地面积4833233M2。此地块位于即将规划兴建的高新技术工业区内，在坂田村西南方（具体位置），距梅林关口3公里左右，（经梅观高速公路5公里）距布吉镇8公里，距市中心区约8公里距项目毗邻南坪快速、梅坂大道以及梅林关立体交通网络，该项目中心位于距已经规划的龙华新客运站25公里左右的位置，属于新客运站辐射范围之内。周围分布有广深铁路、平盐铁路、平南铁路、广深港高速铁路、杭福深客运专线、京广深港客运专线、集装箱中心站及即将动工的深圳新客运站等，组成了一个完善的交通网络系统，加之周边分布有华为工业区、雅宝工业区、伊兰特工业区等大型高新技术企业，从而使物流辐射区域直接服务到深圳、东莞、惠州、广州、香港及整个东南沿海地区。项目所在地东南西分别与布吉、罗湖、福田、龙华相接，是中心区的“后花园”，处在深圳中部发展轴上，是深圳中部组团的重要组成部分，优势得天独厚，基础设施日臻完善，有发达的立体公路交通网络，处于龙华新客运站及集装箱中心站的辐射范围。2005年坂田创造了190亿元生产总值（GDP）、586亿元的工业总产值、辖区税收273亿元，单位面积的贡献，名列全市前茅，工农业总产值比2004年增长98，集体经济收入增长11，人均收入增长12，固定资产增长95，这一区位优势为其带来了大量的商流，使之具有良好的投资发展环境，也是深圳市建设成为新的商流、物流、信息流、资金流及人才流的国际中心物流城市的重要组