蓬安县城中市场改造工程可行性分析报告

蓬安县“城中市场”改造工程可行性分析报告二零零七年四月目录一、项目背景二、项目慨况三、项目开发经营环境分析四、有利投资经济形势分析五、市场物业分析六、项目地块分析及商业价值可行性研究七、项目SWOT分析八、建设方案九、节能措施十、项目实施进度十一、项目投资估算十二、项目资金筹措十三、财务评价十四、风险分析十五、研究结论与建议一项目背景1项目名称蓬安县城中市场2开发单位四川相如房地产开发有限公司3项目提出的理由与过程房地产经济是国民经济的重要组成部分，是国民经济的重要支柱之一。发展房地产经济有利于加快我国产业结构和消费结构的调整，从而促进国民经济健康持续发展。现在房地产经济（住宅经济与商业经济）是我国新的经济增长点，发展房地产经济，可以拉动一系列行业发展。现今，国家为拉动经济，满足广大人民群众的生活需求，提倡大力发展房地产经济，改善目前蓬安农贸市场的经营现状。我们公司为了响应蓬安县的城市整体建设，决定规划、开发、改造城中市场。城中市场地位于蓬安县城中心地段，肩负着直径1000米内的居住户日常生活采购，是县城中心经济之一。近两年来，随着蓬安的城市建设与经济建设的规划发展，城中市场功能结构存在的问题已不相匹配，对市场的拓展及功能定位是当今之必然。城中市场的重新规划、开发，等项目实施，将有利于改善蓬安中心城区建设的面貌。二项目概况1项目地点四围东临东风路，南处悦庆街、与县政府、人事局相对望，西连建设路、县商业街，北接市场出入口通道民安巷，三方靠老居民楼，一方临街。2建设规模与目标城中市场改造项目规划总用地面积4000平方米，建筑面积12952平方米，其中住宅8000平方米，市场、商业4952平方米。总居住户数60户，规划总居住人口200人，容积率323，绿化率45。一、二楼为集贸市场、38层为住宅。致力打造蓬安县城顶级规模化的专业农贸市场。3主要建设条件供水、雨水、污水排放、供热、供电、供气、电信等配套设施已成熟。建设时寻找最近接入口三、项目开发经营环境分析1、国内经济及房地产市场回眸投资机会孕育于经营环境之中，作为基础性、先导性的房地产业更是如此。因此，对宏观经济、社会与政策环境的把握是每一个开发决策者所关注的首要问题。改革取得新的进展，企业效益和财政收入大幅增加，经济运行质量进一步提高。2007年一季度中国经济运行分析预测展望2007年一季度宏观经济运行走势，2006年经济运行的惯性将会对之产生明显影响。2006年我国出台的宏观经济政策的影响也将逐渐显现，同时还会受到国际经济环境变化的滞后影响，他们将共同决定一季度经济运行的走势。综合考虑这些因素的影响，我们认为，2007年一季度国民经济将保持较快增长，预计GDP增长速度将达到102，较2006年四季度有所下降；通货膨胀率将有所提高。1996年1季度2006年3季度消费景气先行指数与一致指数走势图从国内外需求的变化来看，2007年上半年我国消费品市场将继续保持活跃局面，主要是2006年各地提高最低工资标准、增加社会保障支出、下半年国家落实公务员提高工资水平等项措施，直接起到提高居民收入的作用，对于推动居民消费具有正面影响；房地产销售继续保持较快增长，将拉动与之相关的建材工业品销售；数字电视的播放将促进城市居民家电更新换代的步伐；加上2007年元旦与春节之间间隔时间较长，节假日效应将比2006年更为明显。根据上图的消费景气先行指数，先行指数领先消费品零售额等一致指标约一年左右，由于2006年前三季度先行指数呈现上升走势，这预示着2007上半年消费品市场继续保持较快增长，预计一季度消费品零售额增长145，比上年同期提高17个百分点。同时国内房地产开工，竣工面积增势不减，保持了快速上升的发展趋势，房地产开发呈现以下特点房地产开发投资与到位资金持续快速增长；房地产销售面积与销售收入增势强劲；平均销售价格稳中趋升；施工总量不断扩大；新开工项目快速增加，各级政府消化空置面积的努力初见成效，2006年商品房空置面积出现大幅度回落，2006年全国房地产开发投资增长218，同比加快09个百分点，但比1至11月回落22个百分点，延续了下半年以来的回落态势，预计2007年一季度房地产投资增速再次抬头的可能性非常大，并将带动固定资产投资增速出现反弹。房地产市场呈现出产销两旺的局面。2四川房地产开发投资量持续增长，投资结构趋于合理。据了解，上半年四川房地产开发投资在去年低速增长的基础上呈现高开高走态势，全省房地产开发投资32204亿元，同比增长455；房地产开发投资占同期全社会投资的249。我省房地产开发投资增速与全国平均水平比较，由去年上半年低119个百分点转变为今年上半年高出22个百分点。据分析，房地产开发投资增长较快的主要原因，一是民营企业和港澳台商企业投资活跃。二是成都市投资增势强劲。成都市房地产开发投资占全省房地产开发投资总额的661。三是土地购置费大幅度增长。上半年全省房地产开发投资中，土地购置费达1102亿元，同比增长11倍。另据四川省统计局统计，今年上半年四川房地产开发中商品房新开工面积在去年同期下降的基础上实现了恢复性增长，其中商品住宅增长最快，开发结构区域合理。其中，上半年成都市商品房新开工面积88434万平方米，同比增长649。四川房地产景气指数近年来,随着住房制度改革的深化和旧城改造步伐的加快,四川房地产开发保持了快速增长的态势据省统计局测算,从去年以来“川房景气指数“运行良好,8个分类指数连续四个月全部在景气区间运行今年一季度四川房地产业的企业家信心指数为1269点,比上季度上升32点房地产业的企业景气指数为1163点,比上季度上升05点从“川房景气指数“来看,3月份为10098点,仍处于景气期间,但比去年同期下降405点,导致投资增速回落较大3需求状况发生变化，市场供求呈现多样。从各城市反映的情况看，随着个人买房的兴起，面积不大，设计合理，功能齐全的中套型住房（100平方米左右）总体好销，环境，绿化，配套，物业管理的好坏越来越为购房者重视，住宅产品的创新加快，品牌意识得到加强，品牌楼盘受到青睐。以上资料表明，国家宏观经济形势是良好的，房地产市场也在稳步发展，加之相关政策法规的出台，进行房地产投资是适宜的，是和国家形势相一致的。4、蓬安县房地产市场2006年的蓬安县房地产市场形势是总体上处于稳步攀升，逐渐走高的态势。全县房地产开发项目较前些年增多，房地产宏观经济指标开始回暖，房地产市场开始步入了成长期，正朝着新的方向转变。（1）个人购买率舒缓。商品房个人购买率是反映地区房地产市场购买力水平的重要指标，从都市水乡、阳光丽都、世纪广场的销售情况可以看出2006年全县商品房个人购买率是消费平稳，并无火爆场面，较2005年总体消费量有所增加，这主要从一个侧面表明由于开发面积的增加导致房地产消费市场发育进程缓慢。（2）房地产销售价格进步缓慢，与周边其他临近县市还存在一定的价格差距，去年全县的房地产价格走势。价格指数一季度800二季度850三季度950四季度1200第1到第3季度价格继续上浮缓慢，第4季度在3季度价格基数相对较高的基础上继续保持较大的增幅，这主要是由于世纪广场电梯公寓的带动，总的趋势是价格保持攀升。5市场特点分析51宏观市场特点1住房分配制度改革的历史性突破，为房地产市场的发展提供了动力。自1998年12月31日延续了近50多年的福利分配住房制度退出历史舞台，货币分房制度取而代之，住宅的商品属性逐渐被还原出来。经过1999年的过度转换，从2000年开始，实物分房已完全停止，居民“等、靠、要”的福利性住房观念已经开始向商品化转变。住宅这个人们生活消费中占用资金量最大的商品在2000年完全纳入了市场经济轨道。2空置商品房消化能力加强。2006年蓬安房地产市场的销售情况趋缓，市场容量扩大范围不大，除吸纳上市的一部分商品房外，还消化一点往年的空置商品房。3金融系统成为房地产业的坚实后盾。银行方面已经把个人住房贷款作为房地产贷款业务的主体，部分银行将个人贷款的提至“7成20年”的期限。公积金方面公积金贷款购房也得到大数人的首选。52微观市场特点1从地理位置来看，县城新区由于前几年政府的基础配套设施完善，环境、道路情况都得到了较大的改善，使周边地区的投资和销售量均高于中心地区。2从楼盘结构和户型来看，砖混结构的楼盘依然是目前市场上的主要结构。户型设计方面，三室两厅两卫的户型成为市场主力地位，受市场的青睐。而面积大都在100130平方米之间。3从楼盘的形态看，高层楼盘的销售开始启动，改变了多层楼盘占主导地位的格局。4从价格上看，1000元/平方米左右的商品房是最能被市场接受，也是市民购买商品房时认为最为合理的价位，对高价位、高品质楼盘接受还有待灌输。5从楼盘设计上看，去年开盘销售的楼盘设计风格各异，以满足市场日益张扬的个性化需求，去年整个市场中有江南风格，现代风格、中西合璧的风格等多种特点，可谓百花齐放。6从楼盘环境来看，由于消费者的需求层次提高，有追求环境优美的需求，去年全县发展商都十分注重楼盘硬环境的美化和完善。发展商在增加小区的绿化面积，在小区内营造环境艺术等方面都做了较大的投入。7从楼盘配套设施来看，去年不少发展商的楼盘都配有三网合一、红外监控、便民店、会所、健身房等设施，注重以业主的需求为中心，提供全方位的配套服务。8从楼盘销售宣传上看，市场虽处于买方市场，但消费者还未到达理性化的地步，卖方的有效引导对买方的购买决策会起到很重要的作用。54分类物业特点从以上数据可以看出，去年住宅增长较快，商业的增长较为平缓。总的来说，蓬安商品住宅的开发、销售都取得了较大的发展，销售价格、销售量一年中均有增长，商业步伐虽慢但形势喜人。住宅住宅类物业一直都是房地产市场的中坚，无论投资开发还是销售，一直都是市场的焦点，1普通商品房销售情况稳中有升，是市场内聚集人气的热点；2高层住宅，走势平平，产销基本持平，有反弹的迹象，是市场的议论点。商业蓬安的商业发展相当正在初期发展阶段，还停留在初期门面商业发展，只有建设路一条商业经济街，其他的边缘经济都没有发展起来，区域商业梯度不够，影响和制约了城市的房与地价值，降低了其发展速度。四、有利投资经济形势成因分析蓬安慨况蓬安县位于四川省东北部，地处嘉陵江中游，东与营山、渠县接壤，南与岳池、广安相依，西与高坪、南部相邻，北与仪陇相连，东西宽约221公里，南北长约61公里，幅员面积1332平方公里，耕地面积549万亩，辖46个乡镇、598个村，总人口68万人，其中非农业人口68287人，占101。地貌以丘陵低山为主，浅丘带坝为辅。地形呈南北两端高、中间低，一般海拔在500800米之间，东有海拔达827米的山峰白云山。蓬安经济近年来，蓬安国民经济健康发展。一、二、三产业比例分别为341347312。农村经济充满活力，年水果产量达4025万公斤，制种产量800万公斤，出栏生猪60万头，小家禽800万只，蚕茧、水产、蔬菜产量稳中有增，粮食产量31亿公斤，粮经比例调整达到5545；森林覆盖率达278，劳务输出15万人次，创收49亿元。工商经济快速增长。马电、嘉宝等一批扩张型企业加速技改，不断发展壮大。规模以上工业企业实现产值602亿元，税费3430万元。商贸企业销售总额563亿元，实现税金1105万元。民营经济稳步壮大，个体工商户达9426户。招商引资248个，资金634亿元，海峡丝绸、齐祥食品、金华纺织、金坛电化等一大批企业落户蓬安，使私营企业达136户，从业人员288万人，年交税金3560万元，促进了县域经济发展。蓬安城市定位相如故县、工业经济强县、特色农业大县、商贸旅游旺县、民营经济新县、绿色生态靓县和财税收入富县蓬安资源蓬安资源丰富，有大小溪河104条，总长600多公里。嘉陵江在县境内流长89公里，流域面积占全县幅员面积90，嘉陵江上游兴建的马回电站栏河大坝享有“千里嘉陵第一坝”的美称。植被种类繁多，主要有楠木、香樟、泡桐、槐树、柏树、马尾松、慈竹、银杏、红豆等18种珍希树种。水稻、小麦、玉米、豆类、油菜、花生、蚕茧、烟草、黄麻、生姜、柑桔、桃、李、柚等闻名中华。我县享有“中国锦橙第一县”、“南方制种大县”美誉，先后被国家、省列为商品粮大县以及柑桔、蚕茧、生猪、水产开发基地县，“石孔贡米”香飘华夏，“天府花生”畅销全国，“锦橙100号”风流曼谷，优质蚕丝留洋美日，江河养殖独领风骚。矿藏有砂金、锆石、氯化钾、井盐、芒硝、石膏、石油、钛铁、天然气等有待开发。蓬安政策发展方向一是以能源工业为支撑，建设工业经济强县。做大做强能源工业，积极推进马电技改和管理升级。发展壮大机械工业；改造提升传统产业；引进培育新兴企业。二是以水果产业为支柱，建设特色农业大县。按照市场规律，积极引导农民群众大力发展以水果业为支柱的特色农业，推进农业和农村经济结构调整，建成中国锦橙第一县，力争“十五“末全县锦橙100号产量达成1亿公斤，产值2亿元；建成中国南方制种大县，力争“十五“末全县制种面积达到10万亩，产量达到1800万公斤，种业收入过亿元；建成无公害农产品基地县。三是以发展三产业为依托，建设商贸旅游旺县。紧紧围绕“相如古县“为主题，加快开发以白云山风景区、大深南海渡假村为主体的自然生态景观，以燕山古寨、龙角山等为主体的历史文化景观；加强特色市场建设，调整市场布局、完善市场功能，构建统一、开放、竞争、有序的市场体系，建设农副产品物业配送中心和农资配送中心；大力发展服务业，拓宽服务领域，提升服务档次，加快发展步伐。四是以招商引资为手段，建设民营经济新县。在深化企业改制中扩大招商引资，发展民营经济；在优化投资环境中扩大招商引资，发展民营经济；在创新思路中扩大招商引资，发展民营经济；在建立高效运作的工作机制中扩大招商引资，发展民营经济。五是以基础设施建设为重点，建设绿色生态靓县。大力推进城镇建设，树立经营城市理念，按照“布局合理、功能齐全、设施配套、环境优美、生态平衡“的山水园林城市定位，管好旧蓄城，建好新城；大力推进交通建设，全力打通全县主干道和出县通道，完善三级路网建设，推进村道公路建设；大力推进水利建设，坚持开源节流并重，发展节水型农业和工业；大力推进绿化建设，搞好“天然林“保护和退耕还林工作。六是以培植财源为出发点，建设财税收入富县。大力培植税源，拓宽生财渠道，以招商引财，以基建生财，以产业取财；强化财税征管，做好聚财文章；继续深化改革，优化支出结构，改革财政审批制度，完善部门预算，坚持政府采购制度，规范会度核算中心运作，加强财务审计和监察。五、市场物业分析1、现行市场大慨情况现城中市场经营面积为约3000平米，共5个出入口，一间市场管理办公室，业主及市场管理人员共计5人，摊位共计66个，经营类别现只有肉，菜，水产，自销，干副四类，其中，肉类摊位位于市场最南面横向30个，菜类摊位市场中间横向30个，水产位置西面纵向6个，摊位尺寸3306米，水产摊位尺寸1111米，市场北面为空地，主要是农副产品自销区。摊位的经营数量一半左右，相反自销的场地到是热火嘲天。肉类摊位每天交纳10元/摊的摊位费，菜摊每年350025001500的租赁费不等，水产摊位1500元/年，自销区每位交管理费05元/天。市场内的门面出租价35001500/年/间。2、区域物业情况蓬安农贸市场调查1、蓬安农贸市场地理分布特征蓬安的农贸市场现共有6个共性（1）经营面积不大，功能不齐，无专业性价值，氛围弱。（2）交通条件一般。（3）周边情况较差。个性蓬安农贸市场主要分布于县城的东、西、南、北、中。（1）趋于低档，主要因为市场的规模小。（2）经营管理差。（3）配套不完善、自销占多数。2、蓬安县农贸市场租售行情调查蓬安农贸市场租售情况一览表案名售价出售率租金（元/M2年）物业管理费（元/M2天/摊）出租率备注城南市场150060003500改造中人民市场800250040自销0550三楼空80城东市场250036009510003000自销0596城西市场7002000100自销0590城北市场2000100自销0591门面城中市场150050001003500肉类10100蓬安县农贸市场行业分布现状一览表业态分布案名水产菜类肉类水果豆制品熟食卤品家禽调味品干副粮油自销加工仓库城南市场目前情况人民市场城东市场城西市场城北市场城中市场从蓬安现有农贸市场的行业分布上看，市场还没有明显的功能定位及业态分布。市场相关情况一览表情况案名经营面积（平米）物管公厕广播位置消防系统城南市场10000（含住宅）有有有马电对面，建设路有人民市场10000（含二三楼超市）有有无嘉陵中路有城东市场4000有有无周口中学旁有城西市场3000无有无嘉陵西路与磨子街交汇处有城北市场1700无有无磨子街中段有城中市场3000有有无悦庆街有3、小结（1）总体上讲，蓬安现行的市场租售情况不太好，。（2）经营状况不太乐观。住宅物业调查分析在售住宅楼盘调查分析都市水乡阳光丽都碧水芳洲城南市场世纪广场总计案名房型套数比例套数比例套数比例套数比例套数比例套数比例排名一房一厅一卫二房二厅一卫36649485258441、房型供应量分析分析目前市场上供应量最多的户型为三房二厅二卫，占总供应量的7255。主要是这种房型比较适合核心家庭居住，但供应量过大，市场空间逐渐变小。市场供应量排名第二的为四房二厅二卫，这个房源主要被二次置业，改善居住环境的家庭所消化，市场空间不错，但由于总价过高，使得该房型的去化速度较慢。二房二厅二卫（包括二房二厅一卫）以下的房型供应量仅占总供应量的4，且这些房型的面积一般在100平方米以下，虽然总价低，但不适合主力群体的消费，市场需求空间小，去化速度很慢。2、户型面积配比分析面积分组套型数量比例7089M2844101110M21607111130M214967255二房二厅二卫三房二厅二卫40072650711240681981001087514967255四房二厅二卫118212921623611231836254822337合计554914352981442062131140M24822337合计2062100从上面的面积分组统计资料可以看出市场上供应最多的面积在111130M2之间，市场占有率为7255，总套数在1496套，市场供应趋于饱和，未来需求较小，目标客源面已经非常窄。市场上供应的结构严重失调，房型面积过大，131M2以上的房源市场占有率为2337，相对于目前的居民收入而言，该面积以上的房子销售去化较慢。100M2以下的房源供应市场占有率为4，供应比例明显过大，从所调查的在售楼盘来看，销售完或者预定的房型面积90都在111130平方米。3、价格分析案名价格范围（元/M2）均价（元/M2）主力面积（M2）主力总价万元楼层差价（元/M2）物业收费（元/M2月）都市水乡800970900125122050阳光丽都9001128105012012604碧水芳洲750980900120118城南市场800998900120108世纪广场1200170014501101553005分析各楼盘均价都在900元/M2以上楼层差价在2050元/M2主力总价在12万元/套，市场承接能力大，销售去化快。同时也可以看出各个楼盘的主力户型面积趋于大户型，主力面积范围在100140M2，供应结构明显满足市场需求。4、客源客层分析目前楼市消费群最主要由以下四种首先是日益增多的进城人员成为住房消费的主力军他们都有住房需求。城市建设力度的加大，加大了购房队伍，大大增加了市场有效需求。人们的观望心理加剧了市场的萎缩,5、小结1、目前住宅去化较慢，主要是供应结构失调，偏离绝大部分消费者市场的承受力。2、100130平米的房源供应相对消费能力明显过强，市场风险小，需求强劲。3、过小或过大平米以上的房源市场目标客源面窄，去化速度非常慢。六、项目地块分析及商业价值可行性研究（一）、地快分析1土地性质及地理位置综述该地快为商业用地，位于东风路与建设路结合的扇形中心，县城核心地段，呈矩形，南北线长60米，东西长64米，四围主要老居民楼，地势较平整，北面地下有一条贯穿县城的暗河清溪河。2地块自然景观及环境质量自然环境该地块总体来看属于平原地区，空气较好，无大型污染。地快周围建筑物密集，地快主干道悦庆街，街面面宽6米，路基、路质、路况较差，人流量大，绿化较差，不够开阔，使得该方向上无论近看或远望的视线都有所阻碍，另外因道路狭小而引起的人车噪音污染。北面出市场有面宽6米的民安巷通道，是市场上小摊贩的积聚的、地，一片污浊景象。社会环境水电气的基础建设均以到位，电话线已铺设，但没有网络线（一部分住户除外），有中国信合，农行等金融机构的分点。人事局、老工商局、老干局招待所、县政府散步在周围。沿街商业基本是一些小吃点，小商品门店，距相如广场500米。人文环境周围的居民有自住和租户两种形式，居民的房屋大体都比较陈旧，周边无新建小区。3、建设路路段分析建设路为蓬安的交通主干道、也是出城的唯一通道，城内公交1、2路均穿过，出街东可到营山、南部，西可到南充、成都，蓬安县新车站建设在此路段中间位置，建设路由来已久，是蓬安县的经济中心，路面开阔，人民医院等多家医疗机构及其他一些事业单位军设在此路段上，两边装修精致的品牌服装店面、购物场所让街道人流不息，热闹非凡。城中市场与此街接壤，步行不到200米，人口居住量相当密集。4、东风路路段分析东风路为进年来新建街道，北与建设路相连，中间左右两边一边到城中市场，步行100米，另一边到相如广场200米左右，该路段路况由于新建，平整开阔，街两边有大量的新居住楼，人口居住密度高，整齐又好看，街面商业氛围浓厚，门面经营品类繁多，人车流量不亚于建设路。5、相如广场附近分析相如广场为进几年新建的休闲、文化、行政广场，广场上方建有蓬安的三星级酒店，相如饭店，广场周围汇集大量的大型餐饮、茶楼、水吧，交通便利，路面干净，街道整洁，是蓬安县城休闲、娱乐的集中地，无论任何时候，这里的人车流量相当大，距离城中市场300米左右，与东风路、建设路形成县城内的人口密集地。（二）地块商业价值可行性研究从市场消费需求的角度研究1、城市内没有功能齐全的市场，采购物品极为不方便，有购物的需求性。2、城市内没有一个象样的农贸市场，而蓬安是一个日常居住人口8万人的县城，有县城规划的需求。3、地块周围半径1000米内的居民人口与大型的饮食机构消费采购，有服务半径内的需求。4、目前市场脏、乱、差与地段和毗邻县政府形成反差，有提升城市形象的需求。5、社会经济是商品交易的产物，只有一个好的市场才能促进更多更好的商品流通，有蓬安社会经济促进的需求。6、前面谈到蓬安商业经济只处在发展阶段，商业发展的进程必须先要有基础商业的繁荣，有蓬安商业发展的需求。7、市场的建成后，其好的交易环境，全新的功能规划，大的人流量带来更大的交易额，对经营者、举办者、政府都会带来更大的经济效益，有和偕三方经济的需求。从商圈角度进行研究1、商圈概述从蓬安商业分布的现状来看，建设路商业可作为蓬安商业的概括。商圈名称级别区域范围主要特点建设路商圈主力级以建设路为中心，南至悦庆街，东到相如大道到，西到老花园，以百货、服装经营为主，其次是家电、家居、通讯等相如广场次级以相如广场、相如大道为中心以休闲、餐饮商业、为主2、典型商圈定位（1）以建设路为中心的主力级商圈（A）商圈定位在完善相关配套设施的基础上，重点调整功能、提升档次、美化环境、繁荣气氛，形成功能齐全、集购物、餐饮、休闲、金融、商务、信息等为一体的主力级商业功能区。（B）商圈概况地域范围以建设路为中心，南至悦庆街，东到相如大道到，西到老花园，人流结构中偏高档消费者商业区域由建设路、悦庆街、老花园及老广场商业街组成区域价值蓬安最繁华的商业中心，唯一的市主力级商圈商业特点由大型商业门店组成经营业态以百货、服装经营为主，其次有餐饮、电器、家居等购物环境由于蓬安商业大部分都是在自然发展与市场调节中形成的，购物环境较差商业氛围商业集中，人气旺盛商圈描述1、该商圈以建设路为中心，为蓬安唯一的主力级商圈，形成时间较久，商业氛围浓厚；2、商圈内大中型商业网点集中，辐射范围广泛；3、商业功能较齐全，可满足多层次人群的商业消费需求；4、商业形态较为单一，仅街区商业而已。建设路主力级商圈分析商圈特点商业功能较齐全商业点多而密集，功能较齐全；经营商品品种多，消费者选购空间大。辐射范围广该商圈是蓬安唯一的主力级商圈，是蓬安商业最繁华的区域，具备辐射与服务全市区及周边腹地地区的能力。交通便利该商圈处于蓬安中心区域，路网发达，交通便利，多条线路公交车抵达。商业氛围发展均衡该商圈内几条主要商业街道的商业氛围较均衡，商铺投资回报率在78之间。商业网点间竞争激烈商业点扎堆于县中心，经营层次不分明，经营商品同类化，使得网点之间竞争非常激烈。存在的问题网点布局不尽合理商业点扎堆于该商圈内，其它区域则明显偏少。商业形态单一商业点多，街区式商业。购物环境亟需改善商点配套设施建设不完善，周边环境较差，人车混杂，缺乏绿化、休闲等空间。行业管理未得到重视网点建设缺乏引导机制，处于自然发展和市场调节的状态，商业设施布局凌乱，缺乏统筹规划、开发，行业管理没得到重视。商业功能受到限制商点间各自为阵，缺乏良好的有机整合、优势互补，商业功能受到限制。（2）、以相如广场为中心的次级商圈（A）商圈定位在现有商业设施基础上调整、提升，增加餐饮、文化娱乐、休闲设施，使该功能区形成以休闲消费为主，档次适中，功能较为完善，满足相如广场大众化消费需求的次级商业功能区。（B）商圈概况地域范围以相如大道和相如广场为中心，向周边延伸到东风路人流结构全县居民，为县城特色经济区商业区域由相如大道和相如广场组成区域价值满足相如广场区域大众化消费需求的次级商业功能区商业特点以相如广场周围商业价值最大，且以休闲产业、餐饮、娱乐商业支撑，目前已形成次级商业中心经营业态餐饮、服装、娱乐、休闲等综合商业购物环境由于该商圈商业物业是近年规划建设，动线设计合理，购物环境较好商业氛围区域商业较为集中，人流较大商圈描述1、该商圈属次级商圈，为县城功能明显的经济区2、该商圈人流量大，日平均人流量达18万，与建设路商业中心人流量相差无几；3、形成时间较短，缺乏街区商业；4、商圈内商业建筑设计合理，人流导向性较强；5、该区域居民消费力强，商业经营情况良好。次级商圈分析商圈特点辐射范围大该商圈属由于功能定位独特，目标人流为全县人口人流量大四周居民小区较多且上档次，汇集众多知名商家汇聚刘一手，都乐歌城等餐饮、休闲娱乐业。从商业潜力角度研究商业项目，特别是中小型商业项目的选址有其行业特殊性。对于蓬安项目，商住结合是唯一道路，但其商业潜力到底如何，还需从项目基本商业条件、可选择商业形态等多方面进行研究论证1、基本商业条件满足情况一般来说，商业项目生存和发展的条件很多，但最基本的条件至少包括如下几个方面（1）交通条件商业项目有其服务半径，服务半径的有效必须依赖于现代交通工具、路面交通状况和辐射网络。从本项目看来，其地处蓬安二大经济点的“枢纽”位置，建设路和相如广场在本项目附近，购物便利性比较强，满足中小型商业设施的基本需要。要说明一点的是，这是每个中小型商业设施的共同条件。（2）场地状况要做相当规模的商业设施，就必须有相当规模的用地、建筑空间和相应基础设施配套条件。本项目单面临街，临街面有一定的空间设计门面，便于开展商业活动（产品展示、经营等等），但土地总面积只有4000平米，将来的停车位有可能不足。（3）人气状况作为商业项目特别是零售商业项目，其销售收入来自大量消费者的参与和购买，有人气才有商气。通过我门在现场勘察发现，上午市场临街边的人流量达到秒/3人，但在下午，这个数据有所减少，街面的流动平均3秒/人。（4）现有商业氛围商业设施对人气的吸引，必须依赖于一定的商业规模和商业氛围，只有当“商点”形成“商圈”，其人气集聚才会经久不息。对本项目来说，东风路、建设路、相如广场这三大与城中市场相临的商点，从上面的分析中说明在该地块做商业是乐观的。2、消费者商业行为研究（1）总体人口状况如前所述，蓬安总人口只有8来万。总人口的不足，使蓬安本地要做大规模的商业设施有一定的难度。吸引消费者的唯一办法是差异化生存，但从城南市场的改造工程差异化尝试看，其产品的差异化也是产品的单一化，进而导致消费对象的单一化。（2）收入状况从县城区域消费来看，地块半径1000米内的居住，经商人群收入相对偏低，消费能力相对充足。（3）消费习惯消费习惯的了解需要长期观察或大范围的抽样调查，由于时间紧迫，我们只在调查中对此做附带了解。大部分蓬安人称自己购物去建设路、相如广场中心商点多一些，可以让消费者享受连续“休闲、购物”的乐趣，而且购物成了“闲逛、消遣”的副产品。（4）可选择的商业形态近代商业的历史也是其不断开发新业态、不断拓展新市场的历史。目前国内的商业形态比较多，但按不同特征基本可以分出如下商业形式（5）按服务半径分类类别参考因素NSC近邻型购物中心CSC社区型购物中心RSC地区型购物中心SRSC超地区型购物中心店铺面积1万平米以下3万平米以下39万平米9万平米以上业种日常服务日常用品、高级用品、服务日常用品、高级品、服务日常用品、高级品、服务核心店铺农贸市场、杂货商店农贸市场、杂货商店、GMS,百货店杂货店、GMS、百货店GMS、百货店商圈车程10分钟以内车程15分钟以内车程30分钟以内车程30分钟以上商圈人口8000人左右3万人10万人10万人20万人20万人以上停车5010010015050050005000以上辆数从以上各商业模式的主要特征对比可以看出A、单从蓬安总人口（8万）看来，只适合做12规模的商业设施的，但如果做近邻型（小区型）购物中心，由于总量不大，其销售可行性是最大，同时它有能很好的发掘项目的商业价值。B、做社区型购物中心，其流行模式是GMS购物中心，虽然蓬安的居民总量也基本可以支撑GMS购物中心，但在竞争和项目的地块面积上不相符合一是县城市场面积达到30000平米，服务半径基本饱和；二是该地块面积不允许。（6）按照销售形式和国民经济行业分类零售业食品、饮料、烟草零售；日常生活资料零售；纺织品和服装零售；日用杂货零售；五金化工零售；药品和医疗器械零售；图书报刊零售；家具等其他零售批发业除以上行业外，还包括能源、建材、金属材料、农业生产资料、矿产品等等及其他无法零售的大型工业产品的批发据统计显示蓬安商品批发行业还没有怎么启动，但批发行业的“集中”要求也要比零售要高，市场规模以平方公里计，大规模市场一方面可以打响知名度，二来更便于采购商多样化采购和价格比选，单一网点的批发市场很难做大作强，况且城中市场就处于中心区，所以做零售比做批发的条件要成熟些。（7）按照商业形态分类及其特点形态形态细分经营特色核心竞争力场所选择传统百货它是计划经济时代的产物，随着时代进度，传统百货向其它现代购物中心的转移，品类规划更现代和专业百年品牌其场地资本上均属于商业公司自有大型产销品它实现的“一站式”购物，即在一个商业中心可以实现餐饮、购物、休闲等一体化，并具备规模优势现代与全能自建为主，买断与租赁为辅百货大厦休闲百货其内部商业布局引进商业街形式，商品陈列位置缩小，休闲空间加大，卖的商品紧扣科技、文化、艺术和各种民族特色，可担当地方旅游设施的作用，大型旅游城市才有此类别时尚与休闲投资买断再转租农贸市场其主要特点是规模适中、品类全、价格低。紧扣日常生活资料，内部装修简单，可让消费者自由选购的乐趣低廉价格租赁超级超市百货规模适中，往往深入新建社便利性、亲买断或超市区，以提供生活便利服务于近邻和力租赁专营市场以家电、家居、电子产品、音像、药品、图书等某一个专业领域为框架，重在完善品牌的多样性和服务的专业性，使客户在购买同一功能产品时可进行多品牌选择，并得到专业的售后服务专业和专营性自建、买断或租赁主题特色街开发商在招商时规定经营类别，在有限规模内强化产品特色，比如女人街、文化街、风情街等，使购买者更有针对性和消遣性特色突出、休闲性买断后租赁临街门店混合商业开发商只管卖门面，由个体业主自行决定经营产品类别，这是大部分临街门面的运作模式买断买断后租赁餐饮娱乐中式餐饮一般设在在办公场所集中位置，西式快餐一般设在人流较多的商场内或附近特色和便利租赁为主其他形式办公高档办公场所一般设在交通现代和便利买断或场所便利、餐饮娱乐设施健全、环境优美的地方租赁金融超市多家银行门市集中办公，为市民提供更全面的服务全能和便利租赁或买断其他概念店IT行业带来的新概念，网上购物，正在发展中专业化、虚拟化租赁根据以上商业形态的分析，我们认为在蓬安做商业，应该在商业形态上做到如下几点A、依据地块的条件，在经营形态上走农贸市场的道路。B、必须主题鲜明，以特色吸引消费者。C、必须具备一定的规模，以扩大知名度和影响力。D、在经营业态上创新，比如规划豆制品摊位、加工摊位等其他竞争对手没有的新形势，以满足消费者求新、求变的心理。结论在对以上的分析中可以看出城中市场的地块价值定位1、市场的消费需要确定了地块的功能定位2、位于主力经济与次经济圈的黄金交割点，确定其商业价值3、依据消费潜力，确定了地块的开发定位地块开发定位地块的商业价值地块的自身条件及政府城市规划条件地块的经济收益价值最大化，对于该地块的开发思路是综合农贸市场居住楼。七、项目SWOT分析1、优势（1）区位优势明显地块位于县城中心地带，在地理位置上占有先天的优势；（2）依托县城中心区的未来规划，具有升值潜力；（3）项目周边人员密集，对市场的需求量大；（4）建成后将是县城规模最大，功能最齐，环境最好的专业市场，同时还可创建和延续相如房产品牌；（5）配套成熟。周边配套齐全，办事、购物、上班都十分方便。2、劣势（1）地块面积小，生活环境营造相对困难，有闭塞感；（2）项目临近的街道狭小，规划差，人车交通拥挤；（3）项目的市场建设对住宅的销售有一定的影响；（4）项目所在片区形象不具备高尚品质；（5）人文环境及形象较差。八、建设方案建设规模与产品方案研究是在市场预测和资源评价的基础上，论证比选拟建项目的建设规模和产品方案，作为确定项目技术方案、设备方案、工程方案、原材料燃料供应方案及投资估算的依据。1总平面布置本地形状为较规则的矩形，占地面积4000平米。小区将采用多层错层住宅，全条式，根据地快条件，设计1栋南北及2栋东西向的住宅，在不影响日照的同时，改善小区空间景观效果，避免一般居住小区中的兵营行列式单调布局又能增加了组团绿地。景观设计改变以前小区的设计集中，地块大规模绿地的模式，在保证集中绿地指标的前提下，设计宅前宅后绿地，使每户均有较好的景观。根据场地状况，市场按原方案设置5个出入通道，两个主通道分别设在南面悦庆街与东面悦庆街与民安巷的交汇处。此入口设市场管理办公室，公厕原有，现不考虑增加。市场的定位及规划该市场定位为农贸市场，农贸市场是商品交易市场的其中一类，是零售食用农产品的商品交易市场。该时常所有人是相如房产公司，为该市场举办者，（不提供产权出售），向多个经营者提供固定商位（包括摊位、店铺、营业房等）和相应设施，提供物业服务，实施经营管理，并有多个经营者进场独立从事蔬菜、禽蛋、肉类、水产品、豆制品、调味品、熟食卤品、水果、粮油制品、干副食品，农副产品自销区等食品经营的固定场所，市场一楼二楼为农贸市场摊位，计划修建988个，每个摊位尺寸3306米，约合2个平方，市场一楼整体挖地1米，地面层高33米，共计层高43米，二楼层高3米，四周铝合金窗户，离地12米。市场道路一楼四围道路宽6米，内道路宽3米，局部支路宽2米。2、土建（一）建筑居住小区的规划布局要着重处理好路网结构、建筑布局及空间环境的内在联系，在协调中求变化，注重小区环境和住宅单体的建筑设计。单体设计中统筹考虑空调室外机位置，用建筑构件进行遮挡，屋顶高低错落，采用楼顶飘板和退台设计，富有变化。按照人车基本分流的原则进行小区路网、停车设施的规划。小区在布局上淡化组团，突出院落，通过中心绿地、绿色走廊整个小区各部分。小区绿化系统是由景观绿色走廊、平台绿地、建筑物立面、顶面植物形成点线面结合并相互渗透的立体绿化景观。小区住宅设计从人的行为科学出发，适应不同家庭构成需要，套型避免复杂化，广泛利用新材料、新技术改善居住功能。住宅采用半围合式布置，规划设计树立“以人为本”的指导思想，按照现代家庭生活行为规律和市场需求进行住宅设计，采用节能、节水、环保、智能化等住宅建设新技术及其它新型材料设备，以达到节能、智能、舒适、生态、安全的要求。顶层为屋顶花园；楼梯入口要有特色，并与周围环境相协调。住宅外立面建筑外形现代化，顶层为花园式的退台，选用直型外阳台以及一些适当的曲面设计，以形成多角度的观景作用和最佳室内采光，最大限度地延长住宅内的光照时间。另外，住宅的外墙面采用米白色高级瓷砖，周边及空调外部构件、窗框处再饰以丰富立体感的黄色线条，突出强烈的视觉效果。场地大部分地基土质情况较好，地基处理较为简单，局部暗河处，须视勘探情况进行特殊处理。整体采用独立基础。3、公用工程（一）供配电及强弱电等小区供用地埋式双回路供电。保证小区24小时供电，电量考虑每户23KW，电流表应在510A。市场在室内采用高压钠灯及相应节能灯具作泛光照明；室外通道设置专用低压节能灯具，确保安全；室内楼梯等公共场所照明采用声控延时开关。小区设置综合布线系统，以提供一门安全监控系统、三表出户、住户有线电视及视频点播、互联网、电话等综合智能化服务。通讯系统为每户预留IDD直线电话二门。每户引入宽带视频接入设备以及电视接收系统。小区内统一设置公用电视接收系统，每户设置一个电视终端，市场内设广播系统。（二）道路小区道路分三级。主要道路宽6米，次要道路宽3米，均为水泥路面；局部支路宽2米，均为水泥路面，住宅道路可铺设防滑地砖。采用市场与住宅分流系统，住宅各种车辆（包括机动车）进入专用停车场，保证环境的安静和整洁有序。4、消防本项目消防主要是住宅小区的室外消防及小区公建、等处的室内消防。市场等人流量集中的公共建筑室内设消防栓，并配备一定数量的泡沫灭火器；住宅按楼梯间设置泡沫灭火器；市场内设置固定或手持式二氧化碳灭火器。市场主要道路设置消防栓，一次消防用水量按15升/秒计。市场主要道路沿各建筑组团环形布置，宽度为6米，以保证消防车行驶。5、环境质量综合保障一绿化生态技术绿化是小区环境建设的核心，本项目采取的主要措施有小区地面种植耐候、耐践踏性草种，无露明土；山墙培植爬墙虎类植物进行垂直绿化，加强墙面隔热性能，提高小区绿化率。二垃圾袋装化收集本项目实行垃圾分类袋装化，由业主送至小区垃圾中转站，再集中送往城市垃圾处理场处理。6产品方案（1）户型选择小区规划36楼为多层住宅，12楼架空为市场。在规划设计及建筑风格上充分体现“以人为本”的设计理念。利用空间环境的营造并赋予现代的居住气息。城中市场项目主要消费对象为在现在市场的经营人员，城区投资客和二次置业客户，乡下进城人员。根据以上多种消费对象的不同品位和要求，故选择了多种户型，见下表户型分配表楼型户型格式面积（）数量（套）A3室2厅2卫1厨1阳台12836B3室2厅1卫1厨1阳台11012C4室2厅2卫1厨1阳台14012（2）其他建筑区内设综合物管办公室。宣传栏设在市场办公室外墙。大小高度适宜，便以观看。垃圾桶在公共区域等人流较多的地方、居住楼旁设置。附表技术经济指标项目单位数量居住户数户60居住人数人200户均人口人32总建筑面积12952住宅建筑面积8000市场面积4952住宅平均层数层6容积率323绿地率45九、节能措施1节能措施城中市场建筑热环境和能源系统的设计应贯彻国家和地方有关节约能源的法规和政策，严格执行夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准。保证舒适，健康的室内热环境基础上，采取有效的节能措施，改善建筑的热工性能，降低建筑全年能耗；积极采用对环境污染小的可再生能源，并提高采暖、空调等耗能系统的效率；最大限度地减少建筑对能源的需求和对空气污染的破坏，以实现可持续发展的目标。（1）、建筑节能技术该工程维护结构的保温材料选择和构造方案如下屋面选用150MM厚水泥聚苯保温板做保温层，材料密度280300KG/M3屋面传热系数060W/M2K外墙普通内墙抹灰，240厚粉煤灰烧结砖，外贴40厚聚苯板，外饰面系统涂层，外墙传热为K077W/M2K门窗选用产品要求其抗风性能属标准GB7106第2级，空气渗透性能属标准GB7108第3级，雨水渗透性能属标准GB7108第4级，外墙窗均为塑钢双玻，其传热系数为K256W/M2K,采用保温分户门，其传热系数为K170W/M2K楼梯间普通内墙抹灰，240厚粉煤灰烧结砖，靠楼梯间一侧加抹20厚保温砂浆，其传热系数为K167W/M2K（2）、建筑节能技术、材料、工艺的应用除了在保温节能做法及措施中介绍的新技术外，在现代还原的建设过程中，应大量应用四新技术，为住宅产业化及带动其他产业的发展起到一定的作用。地基处理采用CFG桩复合地基；地下室地面及外墙采用聚氨脂涂料防水技术；排水管采用UPVC管件；水嘴采用瓷片水嘴；屋面防水全部采用SBS防水做法；塑钢门窗采用单框双层中空玻璃；楼道照明采用声控开关；楼梯间入口采用防盗对讲系统；变压式通风道；采用高效有机硅厨厕防水技术。（3）、绿化景观用水节水绿化用水应利用雨水或生活污水回用作为绿化用水，以利于节水及利用自然渗透补充。十、项目实施进度为了争取时间，缩短工期，保质保量完成工程，本项目决定采取平行施工方式。本项目工程计划自2007年7月开工，至2008年7月竣工，总工期1年。据市场分析，预计推出商品房有50可采用分期付款的形式预售，按市场吸纳能力及公司开发能力、资金筹措的可能性，本项目工程开发建设进度计划安排，如下表所示2007420087项目实施进度计划表2007年4月至12月2008年1月至12月3季度4季度4季度1季度2季度3季度4季度时间任务456789101112123456789101112可行性研究项目审批规划设计主体工程尾期及绿化通过对施工期环境影响的分析，施工期主要污染为噪声与扬尘，为减少其环境污染，应做到现场施工中，建筑材料的堆放及混凝土拌和应定点、定位，并采取防尘措施，设置挡风板。施工期间尽量选用烟气量较少的内燃机械和车辆，减少尾气污染，施工道路经常保持清洁，湿润，以减少汽车轮胎与路面接触而引起的扬尘污染，同时车辆应限速行驶；混凝土搅拌等高噪声作业及施工车的进出口，尽可能远离居民住宅，施工车场地尽量平整，减少颠簸声，以减少施工噪声对居民生活的影响；施工中做到无高噪声及爆炸声，打桩时不在夜深人静时进行，吊装设备噪声满足环保要求；施工中不产生超标准的空气污染，环保措施与工程进度做到“三同时”，环境治理设施应与项目的主题工程同时设计，同时施工，同时交付使用；建筑垃圾及时清理，文明施工；地块周围树立高于3米的简易屏障，或在使用机械设备旁树立屏障，减少施工机械的噪音。一工程前期准备1技术准备1审核施工图纸。2编制房地产开发项目组织设计。3编制或审核施工图预算。4编制或审核主要材料、半成品、设计计划。5对特殊项目或重要的项目的考察、参观、学习及必要的培训。2物资准备3现场准备，现场踏