物业服务合同的订立与效力.ppt

4.2物业服务合同订立与效力,一、物业管理合同订立的程序物业服务合同订立是指当事人为了订立物业服务合同而进行的反复协商、以求达成双方真实意思表示一致的过程。物业服务合同订立一般是通过要约，承诺的方式。,（一）要约1、含义：要约是一方当事人向另一方当事人提出订立合同的条件,希望对方能完全接受此条件的意思表示。发出要约的一方称为要约人，受领要约的一方称为受要约人。,2、要约的条件：a.要约的内容必须具体明确。所谓“具体”是指要约的内容必须具有足以使合同成立的主要条款。如果没有包含合同的主要条款，受要约人难以做出承诺，即使做出了承诺，也会因为双方的这种合意不具备合同的的主要条款而使合同不能成立。所谓“确定”，是指要约的内容必须明确，而不能含糊不清，否则无法承诺。b.要约必须具有订立合同的意图，表明一经受要约人承诺，要约人即受该意思表示的拘束。,3、要约的效力。合同法第16条规定：“要约到达受要约人时生效。”自要约实际送达给特定的受要约人时，要约即发生法律效力，要约人不得在事先未声明的情况下撤回或变更要约，否则构成违反前合同义务，要承担缔约过失的损害赔偿责任。需明确一点，到达是指要约的意思表示额观上传递到受要约人处即可，而不管受要约人主观上是否实际了解到要约的具体内容。例如，要约以电传方式传递，受要约人收到后因临时有事未来得及看其内容，要约也生效。,4、要约的失效。要约发出后，有下列情形之一的，要约失效，要约人不再受原要约的拘束：a.要约的撤回。撤回要约的通知应当在要约到达受要约人之前或者与要约同时到达受要约人。b.拒绝要约的通知到达要约人。受要约人以口头或书面的方式明确能知要约人不接受该要约。c.受要约人对要约的内容进行实质性变更。有关合同标的、数量、质量、价款或报酬、履行期限、履行地点和方式、违约责任和解决争议方法等的变更，是对要约内容的实质性变更。d.要约中规定有承诺期限的，承诺期限届满，受要约人未作出承诺。对口头要约，在极短的时间内不立即作出接受的意思表示，则表明要约的失效。e.要约的撤销。要约可以撤销，撤销要约的通知应当在受要约人发出承诺通知之前到达受要约人。,5、要约与要约邀请的区别。a.要约邀请是指一方邀请对方向自己发出要约，而要约是一方向他方发出订立合同的意思表示；b.要约缴不是一种意思表示，而是一种事实行为。要约是希望他人和自己订立合同的意思表示，是法律行为；c.要约邀请只是引诱他人向自己发出要约，在发出邀请要约邀请人撤回其中邀请，只要未给善意相对人造成信赖利益的损失，邀请人并不承担法律责任，以下四个法律文件为要约请：寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书。,（二）承诺承诺的含义：是指受要约人同意要约的意思表示。承诺应当以通知的方式作出，但根据交易习惯或者要约表明可以通过行为作出承诺的除外。,1、承诺的条件：a.承诺的主体只能是受要约人。这意味着，非受要约人作出的承诺的意民表示并非承诺，而是向要约人发出的要约。b.承诺的内容是同意要约，它强调承诺的内容与要约的内容应当一致。承诺实质性变更要约的，为新要约。我国合同法对承诺与要约内容的一致性原则作了灵活处理，允许承诺作出大量实质性变更。c.承诺应当在要约确定的期限内到达要约人。要约没有确定承诺期限，承诺应当按照下列规定到达：要约以对话方式作出的，应当及时作出承诺，但当事人另有约定的除外；要约以对话方式作出的，承诺应当在合理期限内到达。,3、承诺的效力。承诺通知到达要约人时生效。承诺不需要通知的，根据将近易习惯或者要约的要求作出承诺的行为时生效。承诺的生效亦采取到达主义，与要约相同。承诺生效时合同成立，承诺生效的地点为合同成立的地点。,4、承诺的失效。有下列情形之一的，受要约人接受要约所做的答复不发生法律效力：a.承诺撤回。承诺人可以发出承诺后又撤回承诺，但撤回承诺的通知应当在承诺通知到达要约人之前或者与承诺通知同时到达要约人。b.承诺逾期，要约方没有认可其为承诺。,三、物业服务合同的效力（一）合同效力概述1、合同效力的概念：所谓合同效力，指的是合同约定的权利义务的约束力，它存在于合同自生效至失效的全过程。2、（二）分类：合同的效力主要分为合同有效、合同无效、效力待定和可撤销的四种效力类型，,2、合同的成立和生效合同法第44条规定：依法成立的合同，自成立时生效。在一般情况下，如果是依法成立的合同，则其生效的时间就是合同成立的时间。合同的生效不同于合同的成立，合同成立后，能否发生法律效力，能否产生当事人所预期的法律后果，非合同当事人意志所能完全决定，只有符合生效条件的合同，才能受到法律的保护。“生效的合同一定成立，成立的合同不一定生效”,3、物业服务合同生效的条件（1）主体合格（2）双方意思表示真实自愿（3）内容合法（4）合同形式符合要求,4.物业服务合同效力的类型合同的效力主要分为：（1）合同有效（2）合同无效（3）效力待定(4)可撤销合同,三、有效合同所谓有效合同，是指依照法律的规定成立并在当事人之间产生法律约束力的合同。主要应具有以下条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；所谓相应的订立合同的能力，是指合同主体据以独立订立合同并独立承担合同义务的主体资格。（二）意思表示真实；所谓意思表示是行为人将其产生、变更和终止民事权利和民事义务的意思表示于外部的行为。（三）不违反法律或者社会公共利益；,四、无效合同（一）无效合同概述。1、概念：所谓无效合同，是指合同虽然已经成立（并不一定“依法”），但由于其不符合法律或行政法规规定的特定条件或要求并违反了法律、法规的强制性规定而被确认为无效的合同。,2、特征：（1）合同已经成立。没有成立的合同当然无法进行讨论是否生效的问题；（2）合同无效的效力表现在合同自始无效；（3）合同无效的原因在于其违法性，而且是违反了法律、法规的强制性规定，主要是指义务性规定和禁止性规定。这其中包括了合同的主体、客体及内容等方面。合同无效与民事行为的无效一样，也分为全部无效和部分无效。,（二）合同无效的原因：根据民法通则规定，以下情形的民事行为无效：2、当事人一方有欺诈胁迫、乘人之危的行为；3、双方恶意串通损害国家、集体或第三人利益的行为；4、违反法律或社会公共利益；5、违反国家指令性计划；6、以合法形式掩盖非法目的。,五、效力待定的合同（一）含义：所谓效力待定的合同，是指合同虽然已经成立，但因其不完全符合法律生效要件的规定，因此其发生效力与否尚未确定，一般须经有权人表示承认或追认后才能生效。（二）效力待定合同的原因：1、“一是无行为能力人订立的和限制行为能力人依法不能独立订立的合同，必须经其法定代理人的承认才能生效；2、无权代理人以本人名义订立的合同，必须经过本人追认，才能对本人产生法律拘束力；3、是无处分权人处分他人财产权利而订立的合同，未经权利人追认，合同无效。,合同法第47条规定“限制民事行为能力人订立的合同，经法定代理人追认后，该合同有效，但纯获利益的合同或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应而订立的合同，不必经法定代理人追认。相对人可以催告法定代理人在一个月内予以追认。法定代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。”,六、可撤销的合同可撤销合同，是指当事人在订立合同的过程中，由于意思表示不真实，或者是出于重大误解从而作出错误的意思表示，依照法律的规定可予以撤销的合同。一般认为，（一）合同撤销的主要原因是：1、一方以欺诈、胁迫的手段订立合同2、乘人之危订立合同3、因重大误解而订立合同4、因显失公平而订立合同。,（二）可撤销合同的特点1、合同是否撤销必须由享有撤销权的一方当事人提出主张时，人民法院或仲裁机构才能予以撤销，人民法院或仲裁机构一般是不能依职权主动来予以撤销的。2、合同在撤销前应为有效。,七、合同被确认无效和被撤销后的法律后果合同被确认无效或撤销后将导致合同自始