DB21∕T 2681.2-2016 物业管理服务 第2部分：商用办公楼

16 宁 省 地 方 标 准 016 物业管理服务 第2部分：商用办公楼 016 - 08 - 15发布 2016 - 10 - 15实施 辽宁省质量技术监督局 发 布 016 I 前 言 本标准按照 本标准由大连市质量技术监督局提出。 本标准由辽宁省质量技术监督局归口。 本标准主要起草单位：大连市标准化研究院、大连市物业管理协会、大连市国土资源与房屋局。 本标准主要起草人：王亚斌、唐超、徐磊、由旦玉、徐慧、续晶华、孙宏伟。 2681物业管理服务分为两个部分： 第1部分：住宅； 第2部分：商用办公楼。 本部分为 2681的第2部分。 本标准于2016年8月首次发布。 016 1 物业管理服务 第2部分：商用办公楼 1 范围 本标准规定了商用办公楼物业管理服务活动中的术语和定义、基本要求、客户要求、房屋养护与管理、公用设备设施维护与管理、公共秩序维护、突发事件处理、消防安全管理、仓储管理、卫生防疫、保洁服务、绿化服务等要求。 本标准适用于本省行政区域内的办公楼物业管理服务活动。 2 规范性引用文件 下列文件对于本文件的应用是必不可少的。凡是注日期的引用文件，仅所注日期的版本适用于本文件。凡是不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适用于本文件。 894 安全标志及其使用导则 096 声环境质量标准 749 生活饮用水卫生标准 共信息图形符号 第1部分：通用符号 防安全标志 第1部分：标志 4934 食（饮）具消毒卫生标准 5603 常用化学危险品贮存通则 7051 二次供水设施卫生规范 17242 投诉处理指南 18883 室内空气质量标准 9210 空调通风系统清洗规范 区服务指南 第9部分：物业管理 2337 社会生活环境噪声排放标准 5201 建筑消防设施的维护管理 0054 低压配电设计规范 0365 空调通风系统运行管理规范 0631 住宅信报箱工程技术规范 102 城市生活垃圾分类及其评价标准 08 电业安全工作规程(发电厂和变电所电气部分) 056 变电所总布置设计技术规程 167 室内环境空气质量监测技术规范 10460 商用电开水器 0001 锅炉安全技术监察规程 7002 锅炉定期检验规则 5001 电梯使用管理与维护保养规则 特种设备安全法（中华人民共和国主席令2013第4号） 016 2 物业管理条例（中华人民共和国国务院令2016第666号） 住宅室内装饰装修管理办法（中华人民共和国住建部令2011第9号） 物业服务企业资质管理办法（中华人民共和国建设部令2007第164号） 物业服务收费管理办法（中华人民共和国发改价格20031864号） 物业管理企业财务管理规定(中华人民共和国财政部基字19987号） 辽宁省物业管理条例（2008年11月28日辽宁省第十一届人大常委会第5次会议通过） 辽宁省城镇供热条例（2014年5月30日辽宁省十二届人大常委会第10次会议通过） 辽宁省建筑装饰装修管理办法（试行）（辽住建发201019号） 辽宁省物业服务收费管理实施办法（试行）（辽价发2004143号） 3 术语和定义 业管理服务 第1部分：住宅确立的以及下列术语和定义适用于本标准。 商用办公楼 于经营性用途的办公使用房屋及附属设施、设备和场地。 物业管理 业产权人通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 顾客 受服务的组织或个人。 示例：物业产权人、使用人及其他相关方。 突发公共事件 办公楼物业管理范围内发生的自然灾害（包括气息灾害，地震灾害，地质灾害，生物灾害等）、事故灾难（包括各类安全事故，交通运输事故，公共设施和设备事故，辐射事故，环境污染和生态破坏事件）、公共卫生事件（包括传染病疫情，群体性不明原因疾病，食品安全和职业危害，动物疫情，以及其他严重影响公众健康和生命安全的事件）和社会安全事件（包括恐慌袭击事件，经济安全事件，涉外突发事件和群体性事件）等。 4 基本要求 务机构 016 3 业服务机构应符合物业管理条例、物业服务企业资质管理办法和辽宁省物业管理条例要求。 有固定的服务场所，客户服务中心应根据实际工作需要至少配备相应数量的智能化办公设备以及接待台、饮水机等设备，应有专职人员负责为业主或物业使用人提供咨询、保修、受理投诉等服务。 在客户服务中心明显位置公示企业营业执照、资质证书（或复印件）、服务人员姓名、照片、岗位信息、服务事项及标准、收费标准、24 户服务中心应用人员24 条件的可配属楼宇专员或单元专员。 作人员 业从业人员应按照规定取得相应的岗位证书。 业从业人员应统一着装，佩戴统一工作标识，仪容仪表整洁。 业从业人员应语言简洁、文明，用词准确、恰当、语气亲切、诚恳。 业人员在服务过程中应保持良好的精神状态，主动、热情、耐心、周到并及时为顾客提供服务。 业人员应在上岗前进行专业培训，培训合格后方可上岗，上岗后还应进行定期培训，包括专业知识、相关法律法规、安全知识等内容。 务管理 业服务企业应建立健全财务管理制度，规范操作，帐目清晰，并应符合物业管理企业财务管理规定。 业服务收费实行明码标价，物业服务收费的定价形式、收费方式、追缴执行辽宁省物业服务收费管理实施办法（试行）的规定，实行酬金制物业收费方式的物业服务项目应依据合同约定每年公布物业服务项目资金年度预决算和收支情况，可聘请专业机构对资金情况进行审计。 业服务合同约定以外的服务费用、代收代缴的费用，应单独列帐，按实际支出费用和约定方式向业主或物业使用人收取，并应符合辽宁省物业服务收费管理实施办法（试行）以及政府价格主管部门的相关规定。 案管理 业服务企业应建立完善的档案管理制度，做到档案、记录等内容完整、准确，并且定期对档案资料进行整理，保证其规范、齐全，方便查阅，同时做好档案资料的保密工作。 根据档案性质的不同，分类进行管理，管理的档案主要包括： a) 业主及物业使用人资料； b) 物业服务企业日常管理文件、记录； c) 物业服务档案； d) 财务档案； e) 投诉处理资料； f) 建筑物竣工验收档案； g) 物业权属资料； h) 项目承接查验资料； i) 办公楼及其配套设施权属清册； j) 房屋维修管理档案； k) 设备设施使用、养护、检查及维修管理档案； 016 4 l) 秩序维护档案； m) 消防设备设施管理档案； n) 电梯维保档案； o) 保洁及消杀防疫服务档案； p) 绿化养护档案； q) 其他资料。 识管理 用要求 识的图符号使用应符合 防与安全标识应符合894、3495的要求。 类标识的文字使用应规范，格式应统一。 引性标识 筑物内应提供各楼层主要出入口的平面示意图和消防疏散导视系统以及各楼层指示、引导标识。 提供建筑物周边主要道路、停车场、泊车导向等标识。 共卫生间、电话、服务台等公共服务设施应提供引导和位置标识。 示性标识 公区域、公共区域内应提供紧急出口、消防通道、禁烟区等警示性标识。 共场所内应提供公共设备设施、安全设备设施、消防设备设施的安全警示标识。 他标识 根据实际需要，应提供临时性服务标识（如“维修进行中”、“小心地滑”等）及其他标识。 能管理 确立节能降耗工作方针，制定节能降耗管理工作制度，有效避免能源、耗材的浪费和无序使用。 据办公楼楼内的实际情况，可建议的节能降耗措施包括但不限于： a) 对公共区域照明灯具进行节能改造； b) 定期对共用设备设施进行巡检、维护和养护，防止管道、阀门出现跑、冒、滴、漏； c) 办公楼内张贴节能提示； d) 根据办公楼内办公人员的作息时间确定合理的照明、空调等设施关闭时间。 5 客户服务 待服务 作时间应有现场接待人员，其余时间设值班人员，并应提供并公布24 供多种接待途径，包括但不限于现场接待、接听电话及传真、收发信函及电子邮件等。 待服务中应使用普通话，注意用语文明、礼貌、规范，不得使用服务忌语。 询、求助等事项，应及时答复，答复率100%。 016 5 理服务事项应进行记录并存档。 入和迁出服务 主或物业使用人迁入和迁出时，应及时受理、办理相关手续，并及时建档、归档。 告知业主或物业使用人停车地点、进出办公区域的搬迁路线、搬运时间、电梯使用规定等细节。业主或物业使用人搬迁时应安排专人进行现场管理和协调。 修管理服务 建立装修申请审批制度，并在业主或物业使用人申请装修时告知。 制定装修期间人员出入和物品查验制度，装修人员应持证出入。受理装修申请时应与提出申请的业主或物业使用人签订装饰装修协议，明确相关方的权利和义务，并应符合住宅室内装饰装修管理办法与辽宁省建筑装饰装修管理办法的要求以及国家建设、环保等主管部门的相关规定。 内空气污染监测和控制应符合 18883和 167的要求；办公区的昼间噪声控制应执行096和2337。 定期巡视装修现场，发现有违规或违反协议行为的，应当予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应及时报告相关部门。 证装修期间的水电等供应，为业主或物业使用人提供装修便利。 修档案应包括装修申请、审批、验收资料、装修协议等。 修服务 在双方约定的时限内处理业主或物业使用人的报修，急修15双方根据急修项目的不同，另外约定急修赶赴时限。 修、维修应做好记录、存档，并及时回访。 约服务 据业主或物业使用人的委托，物业服务企业直接提供或外聘专业单位、人员提供物业服务合同约定以外的服务，具体委托方式、内容应协商约定。 供服务的单位应符合相关行政主管部门的资质要求，操作人员应持证上岗。 报服务： a) 应正确分理信件、包裹、报刊、杂志等； b) 信报箱的管理和维护应符合0631的规定。 6 房屋养护与管理 护与保养 导业主或物业使用人正确使用房屋，指导其遵守房屋安全使用的相关规范。 年制订房屋的年度维护保养计划，经业主或物业使用人同意后，组织实施。 房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录应齐全，并存档。 查与巡检 立房屋巡查制度，根据房屋实际使用年限，定期检查房屋的使用状况；大风、暴雨等极端天气之前进行应急检查。 016 6 查中发现问题需要维修时，在保修期内的应及时联系相关单位进行维修。超出保修期的，属于小修范围的应及时组织修复；属于大、中修范围的应及时编制维修计划，向房屋产权人提出报告与建议，根据房屋产权人的决定，组织维修。 7 共用设备设施运行与维护 变电系统 用要求 制定供电系统内部管理规范及临时用电管理措施。 业人员操作时严格执行08的规定，并熟练掌握触电紧急救护方法。 配电室专人值守，定时检查设备运行状况，对主要运行参数进行查抄；具备无人值守条件的配电室定期检查，用电高峰时期适当增加巡视次数；其他低压配电室定期巡查；配电室安全标识、安全防护用品齐全，通风照明良好；无有毒有害危险品及杂物存放，环境整洁。 明确变电系统的限电、停电审批权限，按规定要求通知业主或物业使用人；遇紧急情况时，应采取必要的紧急处理措施。 生重大人身、设备安全事故应及时向供电主管部门汇报，并记录。 压供电系统 半年至少1次对变配电设备设施进行检查、维护、清洁，并做记录。 压变（配）电柜操作运行正常，检测表计显示准确。 压变压器运行正常，温控显示准确，联控动作正常。 （配）电柜直流操作系统运行正常，蓄电池组充、放电量稳定，符合工作要求。 率因素自动补偿电容器（组）运行正常，自动切换正确可靠。 （配）电系统联络自切正常。变（配）电系统应符合0054和056的要求。 急供电系统 电系统 按规定的周期对发电机组设备进行检查、维护，保持设备完好，每季度启动1次及维护备用发电机（组），确保随时可应急启用,及时填写工作记录并存档。 电机控制柜手动及自动启动正常，各类表计显示正常；自动转换开关状态显示完好，动作正常。 料储存应符合相关安全要求。 控制柜运行正常，检测表计显示正常。 出负荷不得超出设计范围。 电池组充、放电量稳定，符合工作要求。 源切换功能正常，不出现电火花、输出中断等现象。 保运行时散热功能正常。 电池损坏或达到使用寿命应及时更换，保证系统正常运行。 梯设备 梯验收应符合0310的规定。应保证载人电梯24 016 7 在电梯明显位置张贴有效的电梯检验标志；在电梯轿厢内显著位置张贴电梯使用的安全注意事项和警示标志、使用管理单位名称和维修单位名称及其急修、救援、投诉电话。电梯紧急报警装置能随时与值班人员取得有效联系。 按照特种设备安全法、5001的规定，每年接受并配合行政主管部门指定的检测机构对电梯进行安全检测。电梯检验有效期届满前1个月，应向具有资质的电梯检验检测机构提出定期检验申请。 保电梯轿厢内可视监控装置，语音提示广播，无线通讯装置等设施正常使用。 与有相应有效资质的电梯维保单位签订电梯维保合同，约定维护保养的内容、要求、频次、期限以及双方的权利、义务与责任。 备至少1名取得特种设备作业人员证的电梯安全管理人员。每月至少检查2次电梯安全状况，发现问题及时修理。每年对电梯安全管理人员进行特种设备安全培训，保证其具备必要的安全知识。 电梯突发事件或者事故的应急措施与救援预案，并定期演练。 生电梯困人时应及时采取措施。物业服务人员应在10 立即通知专业维修人员。 温调节与控制系统 调系统 行前应对冷水机组、换热器、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水处理等设施设备进行系统检查。 行期间每日应巡视1次空调系统，保证室内温度符合相关规定。 有相应的节能措施，每月对能源消耗进行统计、分析。 年清洗消毒1次新风机、空气处理机滤网、表冷器、箱体等；每年清洗消毒2次风机盘管虑网，每2年清洗消毒1次风管,空调清洗应符合9210的规定。 半年检查1次管道、阀门并除锈。 年检验1次压力容器、仪表及冷却塔噪音。 年对空调系统进行1次整体性维修养护。 炉系统 严格执行特种设备安全法和有关安全生产的法律、行政法规的规定，接受并配合特种设备安全监督管理部门的安全监察工作，保证锅炉的安全使用。 照0001的有关规定，应建立健全锅炉安全、使用、节能、技术档案管理制度和岗位安全、节能责任制度。 种证书齐备，配备专职、兼职的安全管理人员，作业人员持证上岗，并对特种设备作业人员进行安全、节能教育和培训，保证作业人员具备必要的安全、节能知识。 声的监测、控制管理执行2337的规定。 据特种设备安全法及国家有关规定，应按照0001、7002的具体要求，接受并配合行政主管部门指定的检测机构对锅炉设备进行安全检测。 按照特种设备安全法、0001的规定外，锅炉设备的维护和保养还应满足以下要求: 016 8 a) 至少每月进行一次在用锅炉设备的自行检查，并记录； b) 对在用锅炉设备进行经常性日常维护和保养，并记录； c) 对在用锅炉设备的安全附件、安全保护装置、测量调控装置及有关附属仪器仪表进行定期检查并记录。 料的安全存放管理应符合相关规定。 他设备设施 括供热管网、热用户室内系统在内的，除锅炉系统外的其它供热设备设施的管理和维护应执行辽宁省城镇供热条例的规定。 定期对供暖管道、安全附件、阀门、仪表进行检查和维护，确保无跑、冒、滴、漏。 制止和劝阻对供热管道、散热器、安全附件、阀门、仪表等的涂抹、粘贴、覆盖、遮挡、私自开阀放水等行为。 空作业设备使用 备应经有资质的检测机构检验合格后，在有效期内使用。 作人员应经过安全培训，严格遵守安全规定，严格执行安全操作规程。 有专业人员对设备运行进行管理，定期进行检查及保养，记录使用状况并存档。 活用水系统 照卫生防疫部门的要求使用消毒设备，每半年至少应对二次供水设施进行1次清洗消毒，二次供水设施符合7051的要求，水质符合749的要求，并取得政府卫生防疫部门颁发的水质检测合格报告。 日至少应巡检1次供水设施，发现跑冒滴漏现象及时解决。每日至少应巡视2次水箱间、水泵房，检查设备运行状况。 箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人保管；溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。 季度应切换1次备用水泵。 月至少应检查1次水泵润滑状况，补充或更换润滑剂；每年至少应养护1次水泵。 年应对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆。每年入冬前应对暴露管道进行防冻处理。 水系统 年雨季来临前，应集中对雨、污水井、屋面雨水口等设施进行检查，确保其畅通。每次降雨前后应对主要排水口、管井进行检查。 日至少应对污水池巡视1次，检查设备运行状态；每周至少应进行1次设备手动启动测试；每季度应养护1次。 粪池每半年应清掏1次，发现异常及时组织清掏。 子信息化和自动化管理系统 宇自动化和智能化系统 016 9 务器、感器、直接数字控制器等工作正常、通讯正常、线路整齐、整洁。 端设备接线正确、线路无损、安装牢固。 期对计算机系统数据进行备份。 年委托专业机构对仪器仪表等相关设备进行校对。 立机房管理制度，控制室机房实行封闭管理，配备符合要求的灭火器材。 子安全防范系统 子巡更及防盗报警系统 作站工作正常、整洁。 更器具工作正常。 更点位置正确、安装牢固、工作正常。 类防盗探测器安装牢固、线路无损、工作正常。 盗报警控制器线路无损、工作正常。 控系统 控系统持续有效运行。 频记录设备工作正常。 视器工作正常、图像清晰、色彩良好、整洁。 阵工作正常、线路整齐、标识清楚。 讲系统 讲机的使用和频率范围执行国家无线电使用相关规定，接受相关主管部门的监督和管理。 线和基站线路应安装牢固、工作正常、无损、整洁。 禁系统 据需要可设置门禁系统，双方应约定使用人、使用权限等，并建立门禁管理规章制度。 确保工作站、服务器、读卡机和电子门锁等相关设施安装牢固、工作正常。 播、会议背景音响 源设备、功放设备工作正常，整洁完好。 声器等末端设备工作正常、整洁，音质保持清晰。 景音响与消防报警系统的连接切换工作正常。 媒体显示、数字音响、摄录像、同声翻译等设备工作正常。 频、音频、网络线路传输正常、无干扰。 半年进行1次全面检查与调试。 络与通讯设备 根据业主或物业使用人的实际需求和双方约定，可部分或全部达到以下要求： a) 通讯处理机、交换和调制解调器数据通讯工作正常； b) 维护终端工作正常、整洁； c) 工作电源及备整洁，显示仪表无损； d) 配线架、光纤配架排线整齐，标识完好，数据齐全； e) 插座模块安装完好，线路畅通，表面整洁； f) 对相关软件定期进行检测，发现故障及时记录，并通知软件供应商进行维修； g) 做好机房防火、防霉、防潮、防雷击的安全保卫工作和清洁卫生工作，机房内设警示标识，温度应保持在25 左右，并定期做好安全检查，排除隐患，避免发生事故； 016 10 h) 对关键的数据和信息做好备份工作。 库管理系统 作站、服务器、收费站工作正常、整洁；取票站、栅栏机安装牢固、工作正常。 域及车库车位计数显示器工作正常、整洁、数据准确。 像识别系统工作正常，摄像机功能工作正常。 统检查、检修保养定期进行，保证系统运行正常。 雷系统 雷系统应由取得资质的专业检测机构进行检测。 期检查避雷带、避雷针、避雷线、避雷网等装置。 期检查重要机房的设备防静电地板的接地是否可靠，并对各楼层的钢窗、钢结构进行外观检查。 期对变配电室的设备的接地带、各重要机房内的配电柜及设备接地进行检查；保证所有机电设备、管道、构架等金属物接地良好。 8 公共秩序维护 员要求 序维护人员接受过相关安全防范知识与技能培训，持证上岗。 岗时佩带统一标志，器械佩带规范，仪容仪表规范整齐。 入管理 出入口实行24 进出办公楼人员进行出入管理，非办公人员进入、非办公时间进入应进行登记。 于来访人员用语文明规范，必要时引导至电梯厅或指定区域。 进出办公楼物品进行出入管理，大件物品搬出应实行查验登记放行制度；发现有可疑危险品时，应予以扣留，并上报主管部门 据实际情况规定车辆行驶路线，对进出办公楼的车辆进行有效疏导，保证出入口的通畅。 外来人员和车辆、物品的进出应做好记录，记录保存时间不少于1年。 控 控室内实行专人24 控设施齐全，保证对出入口、内部重点区域的安全监控、录像及协助布放。 保监控室内电话畅通，接听及时。 控室收到火情、险情及其他异常情况报警信号后，应及时采取应急措施。 控记录保持完整，保存时间应不少于30 d，或特殊约定。 方应约定监控调阅的权限，建立包括申请、审批、签字确认、记录、存档等在内的调阅管理制度。 查 根据办公楼内实际情况，制定相对固定的巡查路线。 016 11 所有区域、部位、设备机房应按规定进行巡查。 查应使用巡更设备，保持巡更记录。如无巡更设备，宜保持两人一组进行巡查。 查过程和监控室实行联动，收到监控室发出的指令后，巡查人员应及时到达现场。 查中注意异常声响、气味，如有可疑现象，应立即查明并上报，对紧急情况宜采取必要的处理措施。 辆停放管理 库内维护监控装置、照明装置、消防设施、门禁、车辆限速及指示标志。 定车辆的停放区域，公开收费标准，实行专人管理，保证车辆停放有序。 机动车应定点集中存放，整齐有序。 车场（库）内禁止存放易燃易爆、化学危险品或其他违禁物品。 物控制 阻携带宠物者进入物业区域。 制无主宠物进入。 9 突发事件处理 内的突发事件通常包括：突发自然灾害、突发火灾、电梯故障、紧急停电停水、治安事件、意外伤害、卫生防疫等事件。 根据国家及辽宁省相关法律、法规，制定常见突发事件及特殊突发事件包括群体上访、踩蹋、暴恐防护等的应急预案，建立快速响应机制，明确突发事件处理责任人。 大突发事件按规定上报，并协助采取相应措施，事件发生时应及时告知业主或物业使用人。 期对相关人员进行应急预案培训，每年组织1次以上应急预案演习。 防止或减少突发自然灾害（雪、雨、风等）对建筑物及其内部设备设施、物品等的破坏，应建立健全应对突发自然灾害建筑物防护管理、巡查、档案记录等制度。 10 消防安全管理 定本单位消防安全管理制度，建立消防责任制，确定消防安全责任人、消防安全管理人，明确专人维护、管理消防器材和消防设施。 期组织防火巡查、防火检查，巡查、检查时填写记录，并由检查人及其主管人员签字；巡查、检查时应及时纠正违法违章行为，拒不改正的，应上报公安机关消防机构或当地公安派出所。 防控制室实行24 班不少于2人，自动消防系统操作人员应取得国家认可职业资格证书、持证上岗。 业服务企业应建立义务消防员制度，人数不低于本单位从业人员的30%，制定符合本单位特点的灭火疏散预案，每年至少举行1次消防演习。 开展经常性的消防安全宣传和培训。应组织有关人员每季度至少进行1次消防教育培训，使其具备检查消除火灾隐患的能力、组织扑救初起火灾的能力、组织人员疏散逃生的能力和消防宣传教育培训的能力。消防巡查人员、自动消防系统操作人员、专职消防队、志愿消防队消防员应接受消防职业技能培训。 据情况确定消防安全重点部位，并设置明显的警示标志，有专人每日巡查，对易燃易爆品设专人专区管理，填写检查记录。 016 12 防档案的管理应执行5201的规定。 防设施管理执行5201的规定，还应满足下列要求： a) 疏散通道、安全出口、消防车道保持畅通，无堵塞、占用、锁闭现象；严禁占用防火间距； b) 室内消火栓箱醒目、无遮挡，箱门应设置紧急开启装置，栓口、水枪、水带齐全好用，启泵按钮应能够正常启动消防水泵； c) 室外消火栓、水泵接合器应完好，无损坏、埋压、遮挡、圈占现象； d) 灭火器保险及喷嘴外观良好，无损坏、无锈蚀，压力表显示在正常范围内，应至少每年进行1次维修、检测； e) 消防水池等消防储水设施水量达到规定水位，冬季应有防冻措施； f) 自动消防设施运行正常；发生火灾时，火灾自动报警系统、自动喷水灭火系统、排烟送风系统、防火卷帘等应能及时联动，各设施启停均在消防控制室有信号反馈； g) 设自动消防设施的，应委托具备相应资质的检测、维修保养机构对消防设施进行维保，每年至少进行1次全面联动检测，每月进行1次专项检查，检测、检查应有记录。 11 仓储管理 据实际需要，制定仓储管理制度或措施，落实管理责任到人，做好搬运、储存、巡查记录，并归档。 学危险品的贮存应符合5603的要求。 12 卫生防疫 供购物和餐饮服务的，除执行食品安全、卫生防疫相关规定外，还应符合096、749、4934 和2337的规定。 适时开展卫生防疫活动，在垃圾桶、箱、房以及公共卫生间等蝇、蚊、蟑螂等害虫孳生的敏感区域，按季节不同定期喷洒杀虫药，并做好消毒工作。如合同中没有约定而业主或物业使用人仍有要求的，13 保洁服务 内 按约定每日清扫、清拖大堂（包括地面、墙面等），每日擦拭大堂内信报箱等设施，配有家具或其他配饰的，每月护理保养（如石材等的打蜡保养），每日对大堂及一层候梯厅等进行保洁巡视，宜实行流动式保洁服务。 按约定每日清扫并清拖1次楼道、楼梯地面，每日擦拭楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消火栓、指示牌等共用设施；每季度除尘楼内灯具；根据地面材质，定期做地面清洗、养护；每日对楼道、楼梯做保洁巡视。 按约定每日清洁公共卫生间；每周对公共卫生间进行消毒。 梯 应按约定每日擦拭电梯轿厢门、面板，每日清拖轿厢地面。不锈钢或其它材料装饰的电梯轿厢，每周护理，石材装饰的电梯轿厢，每月养护；每日对电梯轿厢做保洁巡视。 016 13 台、屋面 应按约定每月清扫天台，屋面；雨季期间，每月清扫天台、屋面，强降雨、雪后集中组织清扫，每周巡查，有杂物及时清扫。 外道路及设施 应每日清扫楼外道路，每日对楼外道路作保洁巡视，每月清洁楼外公共照明及共用设施； 景 应按约定根据水质情况定期进行消毒净化处理。使用期间每日清洁水面，每年清洁水池池底。 天气的清洁服务 降雪后，应及时组织清扫积雪，铲除积冰。昼间降雪的，应随时组织清扫；夜间降雪的，应在次日9：00前清扫完楼外道路冰雪。 活垃圾的收集和清运 设有垃圾箱等垃圾收集容器，应按照 102的规定实施生活垃圾分类收集，有明确的分类标识。全天最低气温在0 以上时，每2天至少清洗1次垃圾收集容器。蝇、蚊孳生季节每日喷洒1次杀虫药。 按约定保证垃圾收集容器内的垃圾不超过其容量的2/3，周边无散落垃圾。生活垃圾应清运至指定地点。 配合相关部门进行灭虫除害的预防和控制。投放药物应预先告知，投药位置有明显标识。定期进行消杀灭害，有相关记录并存档。 14 绿化服务 用要求 立物业服务区域绿化养护方案和绿化管理制度，并做好服务工作记录； 据服务区域绿化实际需要，配置专、兼职绿化服务人员； 化养护人员应根据季节要求，按照养护规范对植物、草地、花卉等进行定期养护。 大节日宜进行绿化装饰，如绿化小品、花草摆放等。 内养护 室内绿色植物养护应符合表1的要求。 表1 室内绿色植物养护要求 项 目 服务