土地征收管理PPT课件.ppt

上周要闻评介,1,2,第四章土地征收管理,3,.,第一节土地征收概述,征用与征收征收是国家为了社会公共利益的需要，根据法律规定的程序和批准权限，并依法给予农村集体组织及农民补偿后，将农民所有土地变为国有土地的行为。征用是指国家根据公共利益需要强制取得民事主体土地使用权的行为。,4,土地征收的法律特征征收主、客体的确定性征收过程的程序性征收行为的有偿性征收性质的强制性征收行为的公开性权属转移性,5,征收土地的原则严格维护土地的社会主义公有制原则十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的原则要兼顾国家和集体利益原则征收土地要符合法律规定原则,6,土地征收的程序在调查研究的基础上制定征地方案上报审批，征地方案批准后，征求被征地单位农民的意见；办理征地补偿登记；拟定征地补偿、安置方案并公告听取意见，并根据意见修订征地补偿、安置方案；修订后的补偿、安置方案经县级人民政府批准后实施。,7,一、用地预审。土地管理部门对建设单位提交的项目可行性研究报告和相关内容进行审查。30日内完成预审工作，对符合条件的应出具建设项目预审报告。并将预审报告和相关资料抄送有审批权的人民政府土地管理部门。二、用地申请和审查。预审完毕，用地单位进行项目设计，编制设计任务书，经批准后，向用地所在地的国土资源行政部门提出用地申请，对符合条件的，应当受理，并在30日内拟订农用地转用方案、补充耕地方案、征地方案、供地方案等。,8,三、批前公告、确认和听证公告是指在土地征收依法报批前，要将拟征地的用途、位置、补偿标注、安置途径等告知被征地农民。确认是指，对拟征土地现状的调查结果，要经被征地农村经济组织和农民确认。四、上报审批。土地主管部门应将有关资料按要求整理成册，先报本级人民政府审核签署意见后，逐级上报审批。上报审批时，应按规定缴纳耕地开垦费和新增建设用地有偿使用费。同时要落实征地补偿安置费用和社会保障费用。,9,五、批复。具有批准权的一级政府土地行政主管部门审查后，报同级人民政府审批。用地经批准后，土地行政部门应及时代批准机关下文批复。六、实施。经批准的农用地转用方案，补充耕地方案，征地方案和供地方案由土地所在地的市、县（市）人民政府组织实施。发布征地批准公告、办理征地补偿登记和发布征地补偿安置方案公告。,10,七、颁布建设用地批准书。土地所在地的市、县（市）土地行政主管部门向用地单位颁发建设用地批准书。批准划拨用地的，核发国有土地划拨决定书八、监管对安置补偿费的落实情况和分配情况等进行监督管理。九、土地登记通过土地征收，取得土地方应依法申请土地登记，被征收土地方应依法申请土地变更登记。,11,第二节土地征收的审批,土地征收的审批权限（土管法45条）国务院审批权限基本农田基本农田以外的耕地超过35公顷的其他土地超过70公顷的征用以上规定以外的土地，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。,12,征收土地审批与农用地转用审批之间的关系农用地转用属于国务院批准权限的，而征收土地批准权属于国务院或者省级人民政府，国务院批准农用地转用时，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批。农用地转用和征收土地审批权都在省级人民政府的，省级人民政府在批准农用地转用时，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地。,13,农用地转用审批权在省级人民政府，而征地审批权在国务院的，先由省级人民政府批准农用地转用，再报国务院办理征地审批。由省级人民政府批准农用地转用和征收土地后，具体建设项目用地（国有土地使用权的划拨或者出让）由县、市人民政府负责，不再上报上级政府批准。上级人民政府土地行政主管部门可对土地的使用情况进行监督检查。,14,第三节土地征收的补偿和安置,征地补偿费的概念、构成：征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿土地补偿费青苗费地上附着物补偿费安置补助费新菜地开发建设基金,15,征地补偿的步骤：办理征地补偿登记被征收土地的所有权人、使用权人在公告规定期内，持土地权属证明书到当地人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。确定征地补偿标准拟定并公布征地补偿、安置方案并征求意见裁决机关征地补偿、安置方案组织实施市、县政府批准，土地部门实施征地补偿费用的使用土地补偿费、青苗补偿费、安置补偿费,16,土地征收的额补偿标准耕地：土地补偿费标准（土管法47条）标准：3年平均年产值的6-10倍,17,安置补偿费标准（土管法47条）每个需要安置的农业人口标准，为该耕地被征收前3年平均产值的4-6倍，最高不超过15倍。计算公式：F=S（46）PP总/HS：被征收前三年平均年产值（元）P：征收耕地面积（公顷）P总：某被征收耕地单位的耕地总面积H：某被征收耕地单位的总人口（农业人口）P总/H：人均耕地面积,18,地上附着物和青苗补偿费新菜地开发建设基金收取标准在城市人口（不含郊县人口。是指市区和郊区的非农业人口。下同）100万以上的城市，每征用1公顷菜地，缴纳105000150000元。在城市人口50万以上，不足100万的城市，每征用1公顷菜地，缴纳75000105000元；在城市人口不足50万的城市，每征用1公顷菜地，缴纳4500075000元。,19,土地征收补偿安置标准的补充规定关于深化改革严格土地管理的规定按照现行法律支付土地补偿费和安置补偿费，尚不能使被征地农民保持原有生活水平的、不足以支付因征地而导致无地农民社会保障费用的，省、自治区、直辖市人民政府应当批准增加安置补偿费。土地补偿费和安置补助费的总和达到法定上限，尚不足以使征地农民保持原有生活水平的，当地人民政府可以用国有土地有偿使用收入予以补贴。,20,省级人民政府要制定并公布各市县征地统一年产值标准或区片地价，做到征地补偿同地同价。对有稳定收益的项目，农民可以经依法批准的建设用地土地使用权入股。在城市规划区内，当地人民政府应当将因征地而导致无地的农民纳入城镇就业体系，并建立社会保险制度；在城市规划区外，征收农民集体所有的土地时，当地人民政府要在本行政区内为被征地农民留有必要的耕作土地或安排工作岗位；对不具备基本生活条件的无地农民，应当异地移民安置。,21,征收耕地外其他土地的补偿标准由省、自治区、直辖市参照征收耕地土地补偿费用的标准规定。大中型水利水电工程建设征地补偿标准大中型水利水电工程建设征地补偿和移民安置条例,22,关于征地补偿标准统一年产值标准的制定概念及内涵在一定区域范围内（以市、县行政区域为主），综合考虑被征收农用地类型、质量、等级、农民对土地的投入以及农产品价格等因素，以前三年主要农产品产量、价格为主要依据测算综合收益值。统一年产值市计算征地补偿费用的主要依据。统一年产值标准适用于集体农用地征收补偿测算，集体建设用地征收补偿和国有农用地补偿测算可参照执行。,23,制定原则主导型原则适当从高原则协调平衡原则公开听证原则,24,基本要求统一年产值标准分两个层次制定，一是市（县）统一年产值标准，以市（县）行政区域为基本制定单元制订；二是市（县）内分区域年产值标准，把市（县）划分不同区域，确定各区域年产值标准。市（县）统一年产值标准为控制性标准，在省内进行综合平衡；市（县）分区域年产值标准在市(县）统一年产值标准的基础上形成。分区域年产值标准不设地块修正体系。统一年产值标准应设定基准时点，一般35年调整一次。,25,工作步骤确定测算范围确定主导耕作制度和主要农作物产量确定主要农作物价格和年产值确定市（县）统一年产值标准确定市（县）分区域统一年产值标准,26,主导耕作制度的确定复种方式：复种面积比例农作物种类：种植面积主要农作物产量的确定三年均值抽样调查,27,主要农作物价格的确定在调查市场价格和国家收购价格的基础上，从高确定。农作物类型、复种方式、价格类型产值的确定平均产量域平均价格的乘积加权平均,28,市（县）统一年产值标准的确定主要农作物产值的基础上，根据土地附加收益确定分区域统一年产值标准的确定在市（县）统一年产值标准的基础上通过区域条件修正测算确定。听证和验收依法组织听证、省级国土资源综合平衡,29,征地区片综合地价的制定概念及内涵指在城镇行政区土地利用总体规划确定的建设用地范围内，依据地类、产值、土地区位、农用地等级、人均耕地数量、土地供求关系、当地经济发展水平和城镇居民最低生活保障水平等因素，划分区片并测算征地综合补偿标准。征地区片价测算范围重点在土地利用总体规划确定的城市、集镇建设用地规模内，但各地可以根据征地需要和实际情况扩展到城市郊区或更大范围。,30,制定原则维护被征地农民合法权益原则同地同价原则（不依用途、征地目的而异）协调平衡原则（历史平衡、区域平衡）公开听证原则,31,基本要求征地区片价作为征地补偿实施过程中的执行标准，一般情况下不设定宗地补偿费修正系数；确需设定修正体系的，要严格限定修正因素并控制修改因素，修正体系应一并公布。一个市（县）的征地区片原则上控制在46个级别。统一年产值标准应设定基准时点，一般35年调整一次。,32,工作步骤确定测算范围划定区片测算区片综合地价对区片综合地价进行验证和调整测算结果听证和修正确定征地区片价整理与编制,33,区片的划定有农用地定级成果的市（县）的区片划定没有农用地定级成果的市（县）的区片划定注意事项：对基本单元的综合评价应考虑地类、产值、土地区位、人均耕地数量、土地供需关系、当地经济发展水平和城镇居民最低生活保障水平等因素，并确定合理的权重。区片边界线一般以村行政界线为依据划定，需要打破行政界线的，依线状地物及地类分界线确定基本农田保护区、生态保护区和其他资源保护区等不得划入征地区片价测算范围。,34,测算方法农地价格因素修正法计算区片的农地价格确定修正因素和系数计算征地区片地价,35,征地案例比较测算法选择征地案例统一可比内涵进行比较修正计算征地区片地价年产值倍数测算法确定区片土地年产值确定土地补偿倍数和安置补助倍数计算区片土地补偿费和安置补偿费计算征地区片价,36,验证和调整征地区片价初步结果必须与现行征地补偿水平和被征地农民现有生活水平进行比较和验证，测算的征地区片价低于现行征地补偿水平和农民现有生活水平的，不足以支付失地农民社会保障费用的，需要进行调整。听证和验收依法组织听证、省级国土资源综合平衡,37,关于被征地农民安置途径农业生产安置重新择业安置入股分红安置（优先股）异地移民安置,优先股收益不受公司经营业绩的影响。其主要特征有：享受固定收益、优先获得分配、优先获得公司剩余财产的清偿、无表决权。,38,第四节土地征收方案的编制、审批及批后实施,土地征收方案的编制编制主体县级人民政府土地行政主管部门土地征收方案的内容附件：建设拟征（占）地土地权属情况汇总表耕地以外其他土地有关补偿标准的规定用地单位对本方案的意见1:500至1：1000征地红线图，能反映征地范围、面积、利用现状及权属关系,39,土地征收方案的编制程序确定征地范围告知征地情况现场调查并确认调查结果确定征地补偿费、需要安置的人数和安置途径。拟定土地征收方案征求意见并组织听证签字上报审批,40,土地征收方案的审查与报批审查内容被征收土地界址、地类、面积是否清楚，权属是否有争议。被征收土地的补偿标准是否符合法律、法规的规定被征收土地上需要安置人员的安置途径是否切实可行审查报批5305,41,土地征收方案的批后实施土地征收方案批后实施的工作程序土地征收方案公告制定补偿登记方案征地补偿登记拟定征地补偿安置方案，并公告、听取意见征地补偿安置方案批准后实施,42,土地征收方案批后实施应注意的问题土地征收方案公告的内容要准确。对土地补偿登记的复核结果，必须征得土地所有权人或土地使用权人的签字认可。征地补偿安置方案制定时，在坚持原则的前提下，应与有关部门有好协商。对土地补偿费、安置补助费标准有争议的，要做好宣传教育工作，要耐心细致，不可急于求成，对法律规定不明确，群众反映强烈的问题应慎重决策，包政府批准后实施。,43,征地中存在的问题补偿标准严重偏低表现：征地补偿费只占土地出让价格（因出让方式的不同，出让价格一般低于或接近于市场价格）的10%-20%。原因：补偿标准的测算方法不科学补偿标准内涵不清地方那个政府滥用公权导致补偿标准的人为压低,44,45,后果：导致农地资源的破坏和浪费；导致土地市场寻租盛行，助长腐败；严重偏低的补偿标准有明显的计划经济特征，与市场经济不能适应；导致农地资源财富的锐减；不利于土地资源的优化配置；引发失地农民的不满，进而影响社会的稳定；,46,47,补偿方式单一表现：单一货币补偿方式原因：操作简单易行后果：“三无游民”出现，影响社会稳定集体经济组织内产生腐败,48,公共利益界定不清我国土地管理法第四十三条规定“任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地”,“依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征用的原属于农民集体的土地”。这样,征地范围既包括了公共利益的建设项目,也包括了经营性建设项目;从国家大型重点建设项目用地到小型企业用地,凡涉及农用土地转为非农建设用地的,一律动用国家征地权,一些非公共利益建设的工商项目也通过征用获得土地。结果：征地权的滥用,49,对征地的监管缺位结果：以租代征全国土地执法百日行动（2007）,50,圩塘镇位于江苏省常州市新北区北部，从2000年2004年，圩塘镇尤市村（6300亩）、龙江村（2400亩）、黄家村（1200亩）、澡江村（800亩）、圩塘村（800亩）总计1.15万亩土地先后被征用。在此过程中，没有一户村民与镇政府签订有关土地转让协议。村民中有人几经周折，从圩塘镇政府里要出一份常州市征用土地补偿安置办法（常政发200185号）。一看才知道，土地补偿费、青苗费、附着物补偿费、安置补助费等，需要在办理征用手续时给予补偿。然而，镇政府只给予他们青苗费补偿，另外就是土地年使用费。尤市村二组梅大妈家原有7亩地，2002年上半年被征用时，按照每亩500元补偿青苗费，另一笔补偿是每人每年800元的“土地年使用费”，除此之外无其它补偿。,51,案例,1、镇政府没有任何审批手续，占用某农户耕地1亩。修乡村道路，农户向县土地局检查科写了举报信，县检查科立案调查后，对农户没有书面答复，口头称该用地为政府占用土地。,52,2、原告王玉林系被告宁国市南山街道办事处千亩村青龙村民组村民。2002年，原告王玉林将本户自留山中的3.081亩荒山开垦为旱地。2004年10月，被告千亩村青龙村民组的土地被宁国市经济开发区征用，征地单位确定的补偿标准为旱地18000元/亩、荒地7700元/亩，其中原告王玉林开垦出的3.081亩旱地按18000元/亩被征用。2005年2、3月份，原告王玉林在被告千亩村青龙村民组村民会议上提出其被征用的3.081亩旱地是由其将荒山开垦为旱地，较荒地7700元/亩标准增值了10300元/亩，要求被告千亩村青龙村民组在发放土地补偿费时就增值部分予以补偿。,53,2005年4月，被告千亩村青龙村民组向被征地农户发放征地补偿费，按旱地18000元/亩的20%、荒地7700元/亩的20%的标准分配给被征地农户，另80%的土地补偿款由被告千亩村青龙村民组进行提留，后按村民组在册人数人均进行了分配。被告千亩村青龙村民组提留原告王玉林3.081亩荒山变旱地的土地补偿费增值部分为25387.44元（18000元/亩7700元/亩）3.081亩80%，该土地补偿款增值部分中，被告千亩村青龙村民组已经支付原告王玉林户1462.62元。,54,此后，原告王玉林就其3.081亩土地由荒山变旱地的增值部分向被告千亩村青龙村民组主张增值的土地补偿费19180元，经当地街道办