仓储物流中心建设项目-可行性研究报告

陕西中精诚项目数据分析师事务所有限公司 Page - 1 - of 59第一章 总 论1.1 项目简介1.1.1 项目名称 ：某某县福晟商贸有限责任公司仓储物流中心建设项目1.1.2 项目公司概况某某县福晟商贸有限责任公司成立于二零一零年二月二日，公司注册资本一百万（人民币），主要经营工程机械出租；土石方工程施工；五金、建材（除油漆）、砂石批发与零售。该公司从砂石开挖，批发，零售开始创业，随着公司的不断发展壮大，在原有的业务基础上，开拓业务范围，现已发展成为某某地区较有影响力的综合性商贸公司，公司现有员工65人，其中管理层6 人，公司管理结构已经比较完善。公司除砂石批发，销售以外的其他业务在不断扩大，尤其是经营工程机械出租业务，建材批发业务发展迅猛，公司在慎重研究某某及周边毗邻区域的经济发展形势后，决定新建与某某经济发展特点相适应的仓储物流中心，即某某县福晟商贸有限责任公司仓储物流中心项目。本项目是在公司现有经营状况允许的基础上，新投资的项目，主要从事五金、建材及汽车零配件的仓储物流服务。1.1.3 项目负责人：某省怀1.1.4 编制依据本报告的编制依据为某某县福晟商贸有限责任公司提供的某某县福晟商贸有限责任公司仓储物流中心建设项目功能分区平面图及相关 陕西中精诚项目数据分析师事务所有限公司 Page - 2 - of 59情况介绍、物流业调整和振兴规划、关中-天水发展规划、建设项目经济评价方法与参数（第三版）及国家现行财税政策、会计制度与相关法规。1.1.5 项目 建设地址及规模某某县福晟商贸有限责任公司仓储物流中心建设项目是通过对目前某某及周边仓储物流市场状况进行考察论证的基础上，拟新建仓储物流中心，该项目的建成将促进当地的仓储物流业的快速发展。本项目位于某某经济技术开发区，东临新规划的西五路，南临凤凰西路，北临食品公司及中石油某某分公司某某销售中心，西临岐星十三组土地，交通运输方便快捷。 项目计划占地13500，其中建筑占地面积8339.50,绿化占地面积1147.50,厂区道路占地面积4013 。总建筑面积11343.00 。购置运输设备及其他相关设施设备，并配套道路、绿化、停车场、给排水和变配电等辅助工程。 经估算，本项目总投资2000万元，其中建设投资 1930万元、流动资金70 万元。资金来源由企业自筹。项目计算期10年，其中项目第一年为建设期，第二年以后为经营期，根据项目实施进度安排投资计划。1.2 项目结论1.2.1 项目财务分析评论本项目计算期10年，总收入为9044万元，总成本为 5788万元，内部收益率12.26%, 高于行业基准收益率 10%；项目净现值257.75万 陕西中精诚项目数据分析师事务所有限公司 Page - 3 - of 59元,大于0，经济效益显著。综 上 所 述 ， 此 项 目 是 可 行 的 。1.2.2 主要技术经济指标表表1-1 主要技术经济指标表序号 名称 单位 数量 备注1 总收入 万元 90442 总成本 万元 57883 营业税金及附加 万元 319.704 利润总额 万元 29055 投资回收期 年 5.35 静态 6 内部收益率 12.26%8 财务净现值 万元 257.759 所得税 万元 72610 税后利润 万元 217911 就业人数 人 42 陕西中精诚项目数据分析师事务所有限公司 Page - 4 - of 59第二章 项目背景及建设的必要性2.1 项目市场研究- PEST 模型分析外部环境对市场作用的因素主要由政治法律（Political） 、经济（Economic） 、社会文化（ Social） 、技术 (Technological)等环境因素构成，建立在这几种要素基础上的市场宏观经济环境分析方法称为PEST 模型分析法。2.1.1 政策法律因素的分析2.1.1.1 物流业调整和振兴规划2009年2月25 日，国务院常委会议审议并原则通过了十大产业振兴规划中的第十个产业物流业，规划中提出物流业是融合运输业、仓储业、货代业和信息业等的复合型服务产业，是国民经济的重要组成部分，涉及领域广，吸纳就业人数多，促进生产、拉动消费作用大，在促进产业结构调整、转变经济发展方式和增强国民经济竞争力等方面发挥着重要作用。国家支持物流业的大力发展充分发挥市场配置资源的作用，调动企业的积极性，从满足物流需求的实际出发，注重投资的经济效益。政府要为物流业的发展营造良好的政策环境，扶持重要的物流基础设施项目建设。统筹国内与国际、全国与区域、城市与农村物流协调发展，做好地区之间、行业之间和部门之间物流基础设施建设与发展的协调和衔接，走市场化、专业化、社会化的发展道路，合理布局重大项目。建立技术标准，推进一体化运作。按照现代物流 陕西中精诚项目数据分析师事务所有限公司 Page - 5 - of 59理念，加快技术标准体系建设，综合集成仓储、运输、货代、包装、装卸、搬运、流通加工、配送、信息处理等多种功能，推进物流一体化运作，提高物流效率。大力推进物流服务的社会化和专业化。鼓励生产和商贸企业按照分工协作的原则，剥离或外包物流功能，整合物流资源，促进企业内部物流社会化。推动物流企业与生产、商贸企业互动发展，促进供应链各环节有机结合。积极发展多式联运、集装箱、特种货物、厢式货车运输以及重点物资的散装运输等现代运输方式，加强各种运输方式运输企业的相互协调，建立高效、安全、低成本的运输系统。加强运输与物流服务的融合，为物流一体化运作与管理提供条件。加强对制造业物流分离外包的指导和促进，支持制造企业改造现有业务流程，促进物流业务分离外包，提高核心竞争力。培育一批适应现代制造业物流需求的第三方物流企业，提升物流业为制造业服务的能力和水平。制定鼓励制造业与物流业联动发展的相关政策，组织实施一批制造业与物流业联动发展的示范工程和重点项目，促进现代制造业与物流业有机融合、联动发展。本项目作为某某经济技术开发区内的仓储物流中心，将紧紧围绕为相关制造业服务的宗旨，力争在有利政策及园区实际情况的基础上发展成为区域内一流的仓储物流中心。2.1.1.2 关中 天水经济区发展规划关中天水经济区（以下简称经济区）包括陕西省西安、铜川、某某、咸阳、渭南、杨凌、商洛（部分区县）和甘肃省天水所辖行政 陕西中精诚项目数据分析师事务所有限公司 Page - 6 - of 59区域，面积 7.98 万平方公里，2007 年末总人口为 2842 万人，直接辐射区域包括陕西省陕南的汉中、安康，陕北的延安、榆林，甘肃省的平凉、庆阳和陇南地区。经济区地处亚欧大陆桥中心，处于承东启西、联接南北的战略要地，是我国西部地区经济基础好、自然条件优越、人文历史深厚、发展潜力较大的地区。是亚欧大陆桥的重要支点，多条铁路、公路、航线、管线在此交汇，是全国交通、信息大通道的重要枢纽和西部地区连通东中部地区的重要门户。2000 年至 2007 年，经济区地区生产总值年均增长 13%，2007 年达到 3765 亿元，占西北地区的 28.6%；地方财政收入年均增长 15%，2007 年达到 189 亿元，占西北地区的16.3 %。经济增长速度不断加快，运行质量明显提升，发展实力显著增强。人均地区生产总值接近 2000 美元，工业化、城镇化加速推进。关中-天水规划中提出大力发展现代物流业，进一步加大物流基础设施建设力度，加快西安国际港务区、咸阳空港产业园、某某陈仓、商洛、天水秦州、麦积等重点物流园区项目建设。着力打造在国内有重要影响的内陆港口岸和亚欧大陆桥上重要的现代物流中心，逐步形成区域一体化的物流新格局。加强城乡商业网点和农副产品交易中心、批发市场建设，培育大型流通骨干企业。加强农村流通基础设施建设。关中天水经济区发展规划中国家将加大政策支持力度，做好规划组织实施。1、 财税政策：加大一般性财政转移支付和基础设施、 陕西中精诚项目数据分析师事务所有限公司 Page - 7 - of 59生态环境、重点项目、产业发展、公共服务等专项转移支付力度。2、金融政策：发展创业投资和股权投资。发展中小民营企业贷款业务、农户小额信贷业务。积极发展企业债、短期融资券和中期票据等债务融资工具。支持经济区内大型市政、城建企业发行节能环保、城市建设特别企业债券。3、投资政策：优先布局重大建设项目，由国家审批或核准的水利、交通、生态环境、特色农业、航空航天、优势能源、矿产资源开发利用和旅游等重点产业项目，优先在经济区布局。积极鼓励社会投资，加大招商引资力度，对区外企业特别是东部企业投资经济区特色优势产业、节能环保项目等，在项目审批、核准方面在同等条件下优先考虑，并给予税收、土地等方面的合理优惠。允许和鼓励民间资本在符合国家政策法规的条件下，通过参股、控股、兼并、收购等形式，参与国有企业资产重组。鼓励民间资本以独资或股份制形式成立各种非金融类投资公司。4、土地政策：统筹建设用地计划。国家批准的重点基础设施项目用地计划指标，由国家统筹安排；省重点建设项目用地计划指标，由省在用地年度计划指标中解决。加大土地整理复垦开发力度。统筹使用好新增建设用地土地有偿使用费等各类专项资金，用于土地整理复垦开发，补充耕地数量，提高耕地质量。经济区内开展农村建设用地整理符合城乡建设用地增减挂钩条件的，可在国家下达的周转指标控制下，开展挂钩工作。农村宅基地和村庄整理出的土地，优先用于增加耕地；用于建设用地的，应符合土地利用总体规划，并优先用于新农村建设。从以上可以看出，本项目地处关中天水经济区发展规划区域内， 陕西中精诚项目数据分析师事务所有限公司 Page - 8 - of 59国家将加大财税、金融、投资及土地政策的支持力度，这些都为本项目的顺利实施提供有利政策条件。2.1.1.3 某某经济技术开发区总体目标某某处于陕西省实施“一线两带” 建设的核心层和某某市“工业强市”战略的重点区域。东距西安128 公里，西距 某某44公里，北靠碛雍塬，南依秦岭，渭河穿境，依山傍水。区域内交通便捷，陇海铁路、西宝中线、西宝南线（310 国道）、西宝高速 公路（G30）穿区而过，关中旅游环线（S107）贯穿南北，郑西客运专线 在此设站，距西安咸阳国际机场1 个小时车程，自古就是兵家必争之地。某某区位优势明显，工业基础雄厚，自然条件得天独厚，水利资源丰富，农业产业化程度较高，境内商贾云集，人民富裕，历史上就是关中西部地区重要的农产品供应基地、西北地区著名的工商业重镇和地方货运进出关口。良好的交通基础设施及完善的配套环境将会为本项目的建设及发展提供外部环境。2.1.2 经济环境分析2.1.2.1 国内市场需求分析要发展经济，仓储物流业是重中之重。中国经济要发展，商品要流通，那么仓储物流业是首当其冲。仓储物流业是国民经济发展的助推器和加速器，现代物流决定了现代经济发展的规模、效益和质量。2006年在国家继续加强和改善宏观调控政策的影响下，我国物流运行仍保持较快增长。2006年前三季度，我国社会物流总费用为 陕西中精诚项目数据分析师事务所有限公司 Page - 9 - of 5922253亿元， 2008年，全国社会物流总额达89.9万亿元，比2000 年增长4.2 倍，年均增长23% ；物流业实现增加值2.0 万亿元，比2000年增长1.9 倍，年均增长14% 。2008年，物流业增加值占全部服务业增加值的比重为16.5%，占GDP的比重为6.6%。2008年，全国社会物流总费用为54542亿元，增幅比2007年回落 4.4个百分点。社会物流总费用与GDP 的比率为18.1%，比2007年下降0.1个百分点。2008 年，经历了罕见的雨雪冰冻、汶川地震等灾害的重大考验和国际金融危机的严峻挑战，但是我国物流业仍然实现了平稳较快发展。2005年，我国仓储型物流企业主营业务收入增长比例为43.4%。2006年仓储外包增长速度为10%-15%。2007年上半年社会物流费用构成结构中，仓储费用占了32.8% 。2008年末，我国仓储企业的数量已达17416个，比2004年的10177 个增加了7239 个，增长了71%。仓储业的从业人数已达51.1万人比2004年39.9万人增加了11.2万人，增长了28%。仓储业的总资产已达5694.5亿元，比2004年的2578亿元增加了3116.5亿元，增长了120%。仓储业的营业收入已达3020.9亿元，比2004年897亿元增加了2123.9亿元，增长了236.7%。仓储业的利润总额已达240.3亿元，比2004年的23.6亿元增加了216.7 亿元，增长了近10倍、达918%。2008年仓储业的资产利润率已达4.22%，比2004年0.9%增加了3.32个百分点。仓储业的收入利润率已达7.95%,比2004 年的2.6% 增加了 5.35个百分点。随着中国经济的逐步复苏和物流专业化的分工，将会催生出一个庞大仓储物流。 陕西中精诚项目数据分析师事务所有限公司 Page - 10 - of 592.1.2.2 区域市场需求分析某 某 经 济 技 术 开 发 区 于 一 九 九 二 年 设 立 ， 一 九 九 五 年 三 月 经省 政 府 批 准 为 省 级 开 发 区 ， 设 有 某 某 经 济 技 术 开 发 区 管 委 会 （ 副 县级 ） ， 管 委 会 作 为 某 某 县 政 府 派 出 机 构 。 二 00九 年 底 ， 某 某 经 济技 术 开 发 区 管 委 会 设 置 为 某 某 市 政 府 派 出 机 构 （ 正 县 级 ） 。 大 某某 地 区 面 积 282.37平 方 千 米 ， 人 口 24.5万 。 现 有 入 区 企 业 90多 户 ，规 划 开 发 建 设 面 积 为 4.6平 方 公 里 。 2009年1-9月，某某市某某经济技术开发区汽车及零部件企业实现工业总产值41亿元，同比增长19%，区内 8大科技项目进展顺利。近 年 来 ， 区 内 顺 利 实 施 了 汉 德 车 轿 技 改 、 冷 弯 型 材 、 车 架 总 成 、华 强 替 型 砂 铸 件 、 法 士 特 消 失 模 、 散 热 器 、 汽 车 内 饰 件 、 众 喜 水 泥技 改 、 岐 星 热 电 联 产 等 90多 个 重 点 项 目 ， 有 力 地 支 撑 了 地 区 经 济 发展 。 目 前 ， 区 内 以 汽 车 零 部 件 为 主 导 产 品 的 机 械 加 工 企 业 达 到 200户 ， 其 中 ， 规 模 以 上 汽 车 零 部 件 企 业 10多 户 ， 2008年 3月 ， 陕 汽10万 辆 微 型 车 项 目 落 户 某 某 ， 标 志 着 全 省 两 大 汽 车 工 业 基 地 之 一 的某 某 汽 车 工 业 园 正 式 实 施 。 以 上 区 情 表 明 某 某 地 区 将 成 为 我 省 装备 制 造 业 的 一 个 集 聚 区 ， 按 照 国 家 产 业 规 划 精 神 ， 大 力 发 展 与 现 代制 造 业 相 配 套 的 第 三 方 物 流 将 进 一 步 提 高 该 区 域 制 造 业 的 发 展 速 度 ，这将为本项目的建成提供很大的市场发展空间。2.1.1.3 社会文化分析 2.1.1.3.1 区域的基础设施分析仓储物流业的发展要求公路等基础设施的逐步完善，某某工业园， 陕西中精诚项目数据分析师事务所有限公司 Page - 11 - of 59以建设某某大城市副中心为目标，大手笔高标准重新修编某某总体规划。全面加强旧城改造和新城开发，总投资4.8亿元的凤凰现代城建设项目前期投资2500万元，西宝快客专线和宝某城际两条铁路已进入建设规划。投资3000万元的西三路中段北侧综合开发项目已经完工，西宝铁路某某公铁立交桥等投资1.9亿元的8个工程均已建成投用。火车站广场、孔明大道分车带和另胡市场等28个旧城拆迁改造工程已完工，投资1118万完成了天然气管网建设，总投资 2700万元的垃圾处理场即将建成投用，总投资1.2亿元的某某西一路、东一路、东二路延伸段及红旗路拓宽改造工程完工。某阳、龚刘两座渭河大桥建成通车，岐某东线建设，搭起了城市主框架，完善了路网结构，优化了工业布局，为本项目的发展提供了广阔的空间条件。2.1.1.3.2区域的投资环境分析项目是发展的载体，环境是发展的生命。某某鼎立支持企业发展，投资60 万元修建起了金洹亿公司进出道路，投资60万元建成并绿化了某某西公铁立交桥广场、某阳大桥绿地、某某、陕汽两个绿化坡面和曹五等绿化示范道路，某某建成了省级卫生镇，投资环境得到改善。仅2008年以来，某五地区共签招商引资项目47个，合同引资63.08 亿元，到位资金14.06亿元，同比增长270和133。同时某某经济技术开发区对于招商引资出台了很多优惠政策：1、土地优惠政策：投资所需用地由县政府统征后优惠出让，按该宗土地用途的最高年限计算，其土地使用权在使用期内可依法转让、出租、抵押，期 陕西中精诚项目数据分析师事务所有限公司 Page - 12 - of 59满可依法延续。投资兴办交通、水利、市政建设等基础设施和文化、教育、卫生等社会公益事业项目，经县政府研究可减缴或免缴土地出让金留开发区部分。从事高新技术产业（需经省或省以上科技主管部门认定），农业产业化、生态环境保护的建设项目，土地出让金留开发区部分先缴后返方式按50%予以返还。一般性工业项目（旅游项目）的土地出让金留开发区部分先缴后返按30% 予以返还。客商投资的生产性企业一次性付清土地出让金确有困难，在交清省、市上解部分的情况下，留开发区可先交50%即可开工建设，其余部分二年内交清。兼并、收购区内企业，土地资产采取出让方式处置的，土地出让金以标定地价计算，按优惠60%90%比例缴纳；集体土地转为建设用地后，使用权可采取作价入股形式；租赁区内企业的，土地资产采取租赁方式处置，年租金标准按土地等级情况在0.58元/m2范围内确定缴纳。对高新技术企业或投资额在亿元以上，且对区内经济发展具有强大拉动作用的项目，经县、开发区研究可实行零地价供地。2、税费优惠政策：投资兴办生产性项目，经营期在10年以上的，前两年所缴的企业所得税留县、开发区部分由县、开发区财政按100%返还，后三年 陕西中精诚项目数据分析师事务所有限公司 Page - 13 - of 59按50%返还；非生产性项目，经营期在五年以上的，从获利年度起，第一年所得税留县、开发区部分由县、开发区财政按50%返还，第二年至第五年按25%返还。新办高新技术企业在国家有关优惠政策执行结束后，再给予两年全额返还所得税留县、开发区部分的优惠。新办企业当年所招用下岗失业人员达到职工总数（50人以上）30%（含30%）以上，并签订三年以上期限劳动合同的，经劳动部门和税务机关认定审核后，三年内企业所得税由财政全额返还。科研机构、大专院校在区内从事技术培训、咨询、服务所得收入缴纳的企业所得税由财政全额返还。3、其它优惠政策：投资兴办的各类企业要根据对财政贡献的多少纳入百户财政骨干企业予以奖励。租赁、承包、收购、兼并区内企业，资产评估、验资、交易等手续，按最低收费标准的50%收取。变更税务、产权、工商登记及贷款单位，只收取工本费。对经济贡献大、产业带动明显且投资在1 亿元以上的重大项目，根据投资者意愿，实行一事一议，特事特办。通过以上对某某经济技术开发区的招商引资的具体政策可以看出，本项目的建设具有良好发展前景。2.1.1.4技术因素分析仓储物流企业的建设在技术上主要有两大方面：一是建立现代的 陕西中精诚项目数据分析师事务所有限公司 Page - 14 - of 59仓储物流服务理念；二是建立物流信息化管理。按照现代物流理念，加快技术标准体系建设，综合集成仓储、运输、货代、包装、装卸、搬运、流通加工、配送、信息处理等多种功能，推进物流一体化运作，提高物流效率。以满足生产者和消费者不断增长的物流需求为出发点，不断创新物流服务方式，提升服务水平。建立信息化管理制度，提高物流信息化水平。制订物流信息技术标准和信息资源标准，建立物流信息采集、处理和服务的交换共享机制。建立物流网站，推动物流信息平台建设， 本项目将采用良好的仓储物流管理模式及信息化管理制度，为本项目的发展提供良好的技术基础。2.1.2市场特征分析2.1.2.1市场生命周期市场生命周期反映了一个市场的活力和发展趋势。一般而言，一个市场从开始到消亡的过程需要四个阶段：幼稚期、成长期、成熟期和衰退期。图2-1 市场生命周期图 陕西中精诚项目数据分析师事务所有限公司 Page - 15 - of 59引入期 成长期 成熟期 衰退期本段要分析该项目的四个阶段的市场状况、时间、市场占有率等指标，说明当前所处的市场阶段。我国仓储物流作为国家现阶段的重点支持产业，本项目作为带动地区仓储物流行业的发展，其将会按照市场生命周期快速进入成长期。2.1.2.2 经济周期经济周期一般会经历繁荣期、持续增长期、衰退期及恢复期四个阶段。2001 年到 2004 年，我国经济增长速度连续 4 年达到或超过 10%，数据显示，本轮经济的快速启动是从 1999 年开始的。从 2003 年到2004 年，我国 GDP 增长均速达到了 10.6%。这一成就的取得与投资、出口和消费“ 三驾马车 ”的拉动密不可分。我国经济能够取得连续 5 年的增长相当不易，与以往经济上升阶段时间过短不同，本轮宏观增长显示出良好势头。图 2-2 经济周期图 陕西中精诚项目数据分析师事务所有限公司 Page - 16 - of 592000 年以来经济开始回升，实际 GDP 增长率又逐步靠近潜在经济增长率，经济步入复苏阶段。2001 年 GDP 增长率又有所下降，经济波动出现反复，体现经济复苏的不稳定性。2002 年开始，经济真正开始走上稳步增加的回升之路，2003 年经济增长跃上一个新的台阶，GDP 增长率高达 9.5%，再次超越潜在经济增长率水平，实际经济增长率和潜在经济增长率的缺口又转变为正数。2004 年 GDP 增长率持续上升，实际经济增长率和潜在经济增长率的缺口也不断扩大，这表明 2003 年以来经济已位于繁荣阶段。根据预测的结果， 20052010 年间我国经济增长将保持在 9%以上，高于潜在经济增长率，这表明，未来几年我国经济很有可能持续位于周期的繁荣阶段。2008年虽受经济危机的影响经济增长有所减慢，但我国经济很快进入复苏期。本项目处于这样的一个经济周期里，既有机遇，又有挑战，关键在于项目负责人如何抓住有利的机遇，并规避风险，在国家的政策引导下寻找到企业的发展空间，既提高了企业的效益，又能对国民经济尽到企业家的责任，推动经济的进一步发展和良性循环。综上仓储物流业发展状况在政策、经济、社会文化及技术发展分析可以看出，本项目的提出符合国家政策及区域发展的总体目标，适 陕西中精诚项目数据分析师事务所有限公司 Page - 17 - of 59应当地经济发展需要，在区域招商政策及技术方面都有利于本项目的发展，其建成将会快速成长，为当地的经济发展作出一定贡献。2.2 仓储物流项目建设的必要性2.2.1 项目的建设符合物流业的国家相关政策物流产业振兴规划中明确提出发展现代物流服务业。大力推进物流服务的社会化和专业化，优化物流业发展的区域布局，提高物流信息化水平，加强对制造业物流分离外包。本项目将以建设现代仓储物流服务业为目标，符合国家物流产业发展规划及相关政策。2.2.2项目的建设增加财政收入，创造就业机会 本项目可以获得较好的经济效益，为某某增加财政及税收收入项目建成后的未来10年内将缴纳各种税费1077.67万元。同时项目将新增就业岗位42个，为市民开辟新的就业门路，缓解就业矛盾，有利于维护社会稳定，扩大经济内需，起到繁荣城市经济的作用，为地区经济的发展创造良好的投资环境，促进地区经济的振兴。2.2.3项目的建设有利于区域产品的流通本区域内聚集着以陕西汽车集团公司，陕西法士特齿轮公司，西北机器厂等多家以汽车，机械，化工，制药，食品生产为主的企业集群，但同时该区域内第二产业独大，现代服务业发展不足，尤其是现代服务业企业较少，针对本区域内企业多为生产型企业，大力发展该区域仓储物流业对于优化该区域产业结构，提升该区域内企业的产品流通速度有着非常重要的意义。按照某某未来规划定位的要求，即建成50万人口的中等城市要求，本项目更是具有极强的示范带动效应。 陕西中精诚项目数据分析师事务所有限公司 Page - 18 - of 592.2.4提升城市形象，完善城市功能本项目也是某某地区赶超现代城市发展步伐的需要，也符合近年来国内外城市发展的潮流。从国内外许多有影响的城市看，都争相把建设当地现代物流摆上日程。该项目已同时具备各方面比较成熟的操作条件。第三章 市场营销策略及项目定位3.1 产品策略本项目的建设产品主要有二部分：一是提供仓储服务；二是提供交通运输服务。企业将以建立现代仓储物流中心为宗旨，结合现代的管理和服务理念，努力打造区域内一流的服务水平。3.1 价格策略本项目定价结合区域经济发展水平及成本，采取适中的定价策略。3.1 销售渠道及促销策略采用人员促销及发送纸质宣传资料方式进行大范围宣传；结合园区制造业布局情况，积极推进园区制造业委托仓储物流服务；利用现代电子商务系统，进行网上推广；3.4 项目定位 本项目市场定位如下：结合区域环境，创建一流仓储物流服务中 陕西中精诚项目数据分析师事务所有限公司 Page - 19 - of 59心。第四章 项目建设规模、土地利用情况4.1 项目建设原则和指导思想4.1.1项目建设标准根据国家建设标准，结合地区实际情况建设。在充分考虑项目功能齐全，配套设施完善，环境美观优雅的基础上，计划项目占地13500 M2 总建筑面积 11343.00M2。4.1.2 规划指导思想依据城市总体规划要求，同时参照政府对城市建设的意见，结合地形特点，合理进行规划。遵守统一规划、合理布局的原则，合理划分不同功能片区以利于可持续发展建设的要求。重视整体设计。内部力求合理布局，外部处理好与城区大环境的有机联系，注重开发综合效益。4.1.3 规划原则 :效益性原则 陕西中精诚项目数据分析师事务所有限公司 Page - 20 - of 59效益性原则具有双重含义，宏观而言效益性原则就是要求本次续建建设借鉴外部成功经验，将土地资源、项目资源、设施资源以效益优化原则进行优化配置，形成社会、经济、环境协调发展。微观而言，应体现我仓储物流建设的实际需求，合理布局，拉动地方经济的发展。4.2 项目建设方案及土地利用情况分析4.2.1 项目建设方案本项目位于某某经济技术开发区，东临规划中的西五路，南临凤凰西路，北临食品公司及中石油某某分公司某某销售中心，西临岐星十三组土地。计划项目占地13500，其中建筑占地面积8339.50,绿化占地面积1147.50 ,厂区道路占地面积4013。总建筑面积11343.00 ，分为1#-4#仓库、办公楼、生活用房及公共配套用房等。具体建设面积见下表：中心建筑物情况表序号 名 称 占地面积 建筑面积 层数1 1#仓库 2905.98 2905.98 12 2#仓库 1821.66 1821.66 13 3#仓库 1821.66 3643.32 24 4#仓库 918.06 918.06 15 办公楼 590.45 1771.35 36 生活用房 251.70 251.70 17 配套用房 30.94 30.94 18 合 计 8339.50 11343其中1# ，2#，4#仓库为五金、建材仓储物流之用，3#仓库为汽 陕西中精诚项目数据分析师事务所有限公司 Page - 21 - of 59车零配件仓储物流之用。4.2.2 工程技术方案1、主体建筑结构（1）工程设计工程建设充分结合地形、利用地形，并同周围的自然环境取得有机的联系；在规划设计上，要有利于地面水的排除，减少土石方的工程，以降低建筑的造价；大楼内部空间布置、形式、结构等要最大限度地满足多功能的要求。1#.2#.3#.4#仓库均采用框架结构， 1#，2#，4#为 1 层， 3#为 2 层。办公楼一楼为配送中心。其余两层为公司其他部门办公之用。（2）建筑标准：内外墙体为 19cm 空心砖墙，钢筋混凝土墙，内部采用轻质隔墙；顶棚用泰柏板，硅钙板吊天棚；门窗采用铝合金；内外饰面采用外贴面砖，低层贴磨光花岗岩，内墙喷塑、涂料。（3）结构构造：抗震烈度按 6 度设防，基础地耐力 218kPa，基础构造为独立柱基础；混凝土强度为 C20，上部结构采用现浇钢筋混凝土框架结构，底层柱混凝土强度为 C30，上部柱为 C25。（4）建筑工程特征地基：大开挖。基础：独立柱基础。墙体：用多孔砖、标准砖。楼板：现浇钢筋混凝土梁、板、预应力多孔板。屋盖：现浇钢筋混凝土梁、板、预应力多孔板。 陕西中精诚项目数据分析师事务所有限公司 Page - 22 - of 59地面：水泥砂浆、水磨石、地砖。楼面：水泥砂浆、水磨石、地面砖。屋面：现浇水泥蛭石浆、二毡三油一砂防水层。顶棚：轻钢龙骨、石膏板、石灰砂浆、水泥砂浆、106 涂料。内粉：石灰砂浆、瓷砖、乳胶漆、大理石板。外粉：面砖、乳胶漆。门窗：塑钢窗带纱扇，铁门。其他等。（4）安装工程特征卫生设施：高水箱、蹲便器、洗涤盆。采暖通风：风机、排气扇或空调。电器照明：鞍配管线、日光灯、吸顶灯、花灯。其他：成套消防箱、电话配线、电缆、防雷接地。2、配送中心建设（1）规划设计原则由于配送中心是集约化、多功能的物流据点，系统极为复杂，各子系统间的协调尤为重要。在规划设计时，必须切实掌握以下三项原则。系统工作原则：配送中心的工作包括验货、搬运、储存、装卸、分拣、配货、送货、信息处理以及与供应商的衔接，使它们之间十分均衡、协调地运转。尽量实现工艺、设备、管理科学化的原则：近年来，配送中心 陕西中精诚项目数据分析师事务所有限公司 Page - 23 - of 59均广泛采用计算机进行物流管理和信息管理，大大加速了产品的流转，提高了经济效益和现代化管理水平。同时，要合理地选择、组织、使用各种先进机械化、自动化物流设备，以充分发挥配送中心多功能、高效益的特点。发展的原则：规划配送中心时，无论是建筑物、信息系统的设计，还是机械设备的选择，都要考虑到有较强的应变能力，以适应物流量扩大、经营范围的拓展。（2）仓库平面布置设计与安全仓库地址确定后，就必须对仓库的平面进行合理的布置设计。仓库的总平面布置设计是根据库址的自然条件和仓库的使用特点进行的设计。在满足防火间距的原则下，做到布局紧凑合理，交通运输路线短捷，物资出入方便，以创造一个尽可能安全、经济、合理的仓储作业环境。在进行仓库总平面布置设计时为了达到安全、经济、合理的要求，必须按照以下原则进行布置设计。第一，库区的划分以及建筑物、构筑物平面位置的确定，应满足仓储功能要求，节约用地。第二，交通运输线路的组织与布置，应做到符合仓储作业工艺，尽可能减少不同运输路线的交叉和干扰。第三，库区自然条件的适应和利用，应结合地形、地质、水文、气象等条件因地制宜，力求在工程技术上经济合理。第四，库区安全防护设计，应满足防火、防爆、卫生、防震、隐蔽等安全方面的要求，严格执行有关部门颁发的设计规范。第五，库区的绿化和环境保护，应充分利用各种树木、草坪改善库区小气候、 陕西中精诚项目数据分析师事务所有限公司 Page - 24 - of 59净化空气、降温防燥，使工作人员对环境有良好的适应性。在总平面布置设计时，主要是进行以下几方面的设计：库区的布置设计仓库一般分为仓库作业区、辅助生产区。仓库作业区包括库房专用线作业站台等。辅助生产区包括停车库（场） 、检修车间和充电间等辅助生产用房。仓库作业区、辅助生产区分区布置设计。规模较大的有条件的仓库，应用实体围墙隔开。仓库作业区按工作性质又可进一步分为装卸作业区、储存作业区和货场等。储存作业区应布置在库内主要干道与装卸作业区之间，使得装卸作业区与储存作业区的联系快捷，密切，保证残存区的物资出入库方便顺畅。不过储存区的周转性库房与储备性库房应分组均衡布置，避免周转性库房过分集中造成车辆阻塞和相互干扰。在库区的布置设计中，保证防火间距与节约用地是主要矛盾，可采取提高库房耐火等级，充分利用零星地布置次要建筑物；用不燃材料建防火隔断，隔离危险性大的设施以缩小防火间距用地。仓库的分区布置没有统一规定，在具体设计时，应结合工艺特点和自然条件，在保证安十全和有利操作管理的前提下灵活布置。运输线路的布置设计库内不论采用何种运输、装卸搬运方式，道路运输都是必不可少的，都要涉及道路在库内的布置问题，道路布置时应注意以下几个方面的要求：第一，库房所存物资的周转快慢和储量大小的要求；第二，库内货流组织要合理，尽可能减少货流的混杂、交叉、迂回，不同的 陕西中精诚项目数据分析师事务所有限公司 Page - 25 - of 59货流最好组织在不同的道路上运行；第三，充分利用地形；第四，满足卫生要求；第五，满足防火要求。进人库区的道路不宜少于两条，以便火灾发生时的安全疏散和尽快扑灭。库区安全防护设计仓库是物资最集中的地方，安全问题十分突出。其中对仓库安全威胁最大的是火灾，这是因为仓库的库房、货场等的药品都是易燃品，不仅火灾危险性大，而月一旦发生火灾后，燃烧猛烈，蔓延迅速，危及范围广。为了阻止火灾发生后火势的蔓延，除在单个库房的设计时，须采取必要的防火设施外，在仓库的总平面布置没计时就应给予充分考虑。从现有的防火措施看，在建筑物间设置防火间距是最普遍的做法。根据库房所储物资的火灾危险性类别，周围建筑物的耐火等级，确定其必要的防火间距。为了保证防火安全和良好的卫生条件，平面布置设计时要选择有利的风向，把有明火作业的场所（如锅炉房）布置在经常排放可燃蒸汽和可燃粉尘地的下风或侧风方向。3、信息中心建设（1）网络设计及其考虑重点依据配送中心的办公需求和模式、业务需求和模式、管理机制和体制、投资与回报预算、广域网供应商平台能力等的不同，实施Web 化管理。（2）软件、硬件配置 陕西中精诚项目数据分析师事务所有限公司 Page - 26 - of 59硬件配置信息中心服务器配置采取高低档次配合的原则配备 2 台服务器，其中：1 台作为中心主控服务器，1 台作为备份服务器；为以后升级更新，各铺面内设计算机工作站，根据配送中心的实际情况，配置10 台左右。外设情况说明：为配合信息管理工作，信息中心内将配有打印机、调制解调器、复印机等。局域网络的硬件配置情况：包括主交换机（千兆交换） 、二级交换机、网络通信设备（如路由器、光纤传输设备、综合布线系统、相关网络测试、维护设备） 。软件配置该仓储配送中心的信息系统将由其软件来支撑，软件分为系统软件和应用软件两部分构成。系统支持软件计算机、网络系统软件（如网络系统操作平台 windows XP 等） ；系统应用软件（如 Microsoft Office XP、多媒体制作软件等） ；网络防火墙软件和网络防病毒系统：NETEYE2.0 防火墙、Trend PC-cillin 网络防病毒系统；数据库软件：SQLServer7.0网管软件：根据市场网络设备的选择而定。网络安全 陕西中精诚项目数据分析师事务所有限公司 Page - 27 - of 59整个网络的安全可分成外部网络（Internet）安全和内部网络（Intranet ）安全。而外部网络对内部网造成的威胁可以通过防火墙