2009年九江市庐山地块别墅项目市场调研报告

2009 年九江市庐山地块别墅项目 市场调研报告 九江市庐山地块别墅项目 市场调研报告 调研工作报告 代序 一、 本次市场调研 目的 为了客观、全面、及时调查了解九江市房地产市场现状，通过对房地产市场认知和评价，确认本案在九江市房地产市场中所处的位置，同时，掌握其市场走势。全面了解市场同类产品的真实情况；准确总结项目所在地市场的特点；通过对上述市场信息情报的解读，为项目开发提供真实可靠的决策依据 . 2009 年九江市庐山地块别墅项目 市场调研报告 二、市场调研的区域 重点在 九江 市 、 庐山 片区、 浔阳 片区、 九江县 片区及 九江市中心片区及其他片区 三、市场调研的方法 本次市场调研采用了深度式直访、电 话暗访等调研方法。 四、市场调研的技术 本次市场调研采用了量本利术、抽样术、柯尔夫曲线术、不规则图表等。 五、市场调研的对象 九江市 房地产宏观市场研究 ， 各房地产项目相关指数分析 ， 主要 同产品 竞争对手， 九江县片区沙河 板块 江南熙园 、 瑞景新城等 项目 。 前 言 没有调研就没有发言权，房地产市场调研是项目成功运作依据的关键。做好调研，了解对手，分析形势，这样才能更好地为本案找出出路。 古人云 “ 知己知彼，百战百胜 ” 我们在了解自己和别人的基础上，充分找出产品差异化，文化差异化，营销差异化等各个层面的 战略思路，规避目前 九江房地 产产品同质化现象严重的这一局面，实现产品品质、品牌、品位的市场效应。抢占市场份额，掌握阶段要领，拉动产品销售，完成利润目标。 2009 年九江市庐山地块别墅项目 市场调研报告 围绕市场调研，论证项目可行性开发，跳出模式，找准定位，做到产品上有高度 战略上有思路，战术上有出路。 这次市场调研在各个方面都进行了科学分析，其中包括政府政策，销售情况， 土地出让、价格、 产品形态、产品去化顺序、建筑形态风格、产品比例，销售模式等，在此基础上，也相应为本案提出了一些关于战略方针路线问题。 市场调研报告目录 第一篇 城市位置篇 第二篇 城市区域篇 第三篇 经济指标篇 第四篇 城市规划篇 第五篇 地产市场篇 第六篇 土地出让篇 第七篇 项目楼盘篇 第八篇 销售去化篇 2009 年九江市庐山地块别墅项目 市场调研报告 第一篇 城市位置篇 九江市区域图总体定位分析 区域图 之一 距南昌 184 公里 ，车程 2 小时 车程 2 小时 2009 年九江市庐山地块别墅项目 市场调研报告 区域图 之二 九江 老 城 区 2009 年九江市庐山地块别墅项目 市场调研报告 第二 篇 城市区域 篇 九江市区域总体运行发展分析 一、 概况 九江，位于江西省北部， 地处长江黄金水道中下游，是大京九铁路与万里长江唯一交点城市。交通十分便利，集水陆空于一体，处赣、鄂、皖四省交界处，是长江黄金水道沿岸十大港口城 市之一，现在是赣北政治、经济、文化、旅游、交通中心。如今九江已成为长江经济带和京九经济带交叉辐射的重点城市。 九江 集名山（庐山）、名江（长江）、名湖（鄱阳湖）于一体，是一座具有九江 老 城 区 庐山区 2009 年九江市庐山地块别墅项目 市场调研报告 2200 多年历史的江南文化名城和旅游城市。 九江辖九县、一市、两区、庐山风景名胜管理局和九江、共青开发区，全境东西长 270 公里，南北宽 140 公里，总面积 平方公里，人口 450 万，其中市区规划面积 118 平方公里，建成区面积 方公里，市区人口 51 万人。 其中浔阳区 27 万 ，庐山区 24 万，人口密度为 710 人 /平方公里 ， 人均居住面 积也由 方米上升到 方米。 98年市区居民人均可支配收入为 3973 万元，人均消费支出 。食品支出占消费性支出的 住房消费由 97 年的人均 增长到 98 年的 。 2000 年在 1999 年集资房淡出市场后，居民用于购买商品房，改善居住条件的消费有望上升。 二、 交通 九江现代水陆空交通网络四通八达。九江港是长江流域十大港口之一，年客、货运量分居长江各港口第二位和第四位。 铁路有京九、武九、合九三条铁路相交，铜（铜陵）九铁路正在规划建设中；公路有昌九、九 景两条高速公路以及 105、 316 国道穿境而过。九江机场正在积极运作。九江是东部沿海开发向中西部推进的过渡地带，是京九、长江两大经济开发带的交叉点，处于极为重要的位置。 从长江流域的格局看，九江是沪、汉两大经济区的结合部，又是长江段赣、鄂、湘、皖四省结合部；从京九沿线看，九江是唯一的水陆交通枢纽，沟通东西南北；从江西省的发展看，九江是唯一通江达海的外贸港口城市，是联结江2009 年九江市庐山地块别墅项目 市场调研报告 西全省与长江开发带和沿海开放带的“北大门”。 三、 旅游胜地 九江有 400 多个景点景观，已开发景点 120 处，旅游线路 30 多条。有国家级风景名胜 区 1 处，省级风景名胜区 8 处。 2001 年被评为中国优秀旅游城市。庐山为国家重点风景名胜区，“中国旅游胜地 40 佳”之一， 1996 年被联合国教科文组织批准为中国唯一的“世界文化景观”，列入世界遗产名录。 2004 年2 月，庐山又被列入全球首批世界地质公园。 四、 经济发展 据统计，九江市在“十五”期间国内生产总值年均递增 2006 年全市生产总值（ 元，比上年增长 其中，元，增长 第二产业增加值 元，增长 第三产业增 加值 元，增长 人均生产总值 10825 元，比上年增长 按当年年末汇率折算为 1358 美元。城乡居民生活水平显著提高。全年城镇居民人均可支配收入 9593 元，比上年增长 人均消费性支出 6571 元，五、 生活水平 2007 年上半年城镇居民可支配收入为 6505 元，同期增长 ；政府预测年均增长率保持在 8%以上，预计到 2010 年城镇居民可支配收入可达 14000元。 2009 年九江市庐山地块别墅项目 市场调研报告 第三 篇 经济指标篇 九江市 经济发展统计指标分析 一、 收入快速稳步增长，处于小康 近富裕阶段 历年九江市城镇居民可支配收入情况77208713959312010020004000600080001000012000140002004年 2005年 2006年 2007年（ 2007 年城 镇 居民可支配收入 12010 元 为预计数据） 2009 年九江市庐山地块别墅项目 市场调研报告 据初步核算， 2006 年九江市生产总值（ 次突破 500 亿大关，元，按可比价格计算，比上年增长 增速高于全国、全省平均水平。其中第一产业增加值 元，增长 第二产业增加值 元，增长 第三产业增加值 元，增长 按常住人口计算，人均 破 1 万元，达到 10825 元 (折合 1358 美元 )，增长 经济运行质量与效益同步提高。九江市规模以上 工业经济效益综合指数在100 点以上一路攀升，全年达到 ，再创历史新高，比上年提高 。全年规模以上工业企业盈亏相抵后实现利润总额 元，其中盈利企业盈利额 元，同比增加 元，增长 500 户规模以上工业企业中盈利企业 374 户，盈利面达 比上年扩大 11 个百分点；亏损面为 同比下降 百分点。经济的发展带动了财政增收和城乡居民收入的提高。据市财政局快报统计，九江市财政总收入为 元，增长 地方财政收入为 元，增长 财政收入占 比例达到 城镇居民人均可支配收入为 9593 元，增长 农村居民人均纯收入为 3551 元，增长 年末九江市城乡居民储蓄存款余额 元，比年初增加 元。 市场物价基本稳定。全年居民消费价格比上年上涨 百分点；工业品出厂价格上涨 回落 百分点；原材料、燃料、动力购进价格上涨 回落 百分点。 城镇化水平继续提高。 2006 年末，九江市总人口达 人，其中城镇人口 人，城镇化率 比上年提高 百分点。 企业景气指数稳步上升。 2006 年四季度企业景气指数 三季度提2009 年九江市庐山地块别墅项目 市场调研报告 高 。与此同时，企业家对经济发展前景看好，信心增强，四季度企业家信心指数 上年同期提高 。两项指数均在景气区间运行。 2006 年城镇居民可支配收入为 9593 元，同期 增长 ， 2006 年，九江市城镇居民人均消费支出 6571 元，增长 人均居住支出 955 元，人均住房使用面积 方米，增长 城镇居民平均 每百户家庭拥有空调 101 台、移动电话 135 部、家用电脑 24 台，分别增加 12 台、 29 部、1 台。农村居民人均消费性支出 2829 元，增长 农村居民平均每百户家庭拥有彩色电视机 100 台、移动电话机 87 部，分别增加 12 台和 9 部。城镇居民恩格尔系数 农村居民恩格尔系数 分别比上年下降 和 2007 年上半年城镇居民可支配收入为 6505 元，同期 增长 ；政府预测年均增长率保持在 8%以上，预计到 2010 年城镇居民可支配收入可达 14000元。 004年 2005年 2006年亿元九江城乡居民存款余额 在 2006 年达到 元，比上年增长 ，增长率达 2009 年九江市庐山地块别墅项目 市场调研报告 从上面两个表格可以看出九江的目前城市居民生活水平的发展相当迅速和稳健。 2005 年九江 城镇居民家庭恩格尔系数为 根据国际上通行标准 恩格尔系数在 59%以上为贫困， 50温饱， 40小康， 30富裕，低于 30%为最富裕 的标准可以看出，九江目前人民生活水平处于小康近富裕阶段。随着生活水平越来越高，必然希望得到更好的生活质量，而居住条件是人们最迫切希望改善之一。 二、 固定资产投资增长较快 固定资产投资 在结构调整中保持了较快增长。 2006 年，九江市完成城镇固定资产投资 元，增长 其中 :改建和技术改造 元，房地产开发投资 元，增长 本年竣工房屋面积 平方米，增长 本年销售房屋面积 平方米，增长 三次产业投资全面增长。全年第一产业投资 元，增长 第二产业投资 元，增长 其中工业投资达 元，增长 第三产业投资 元，增长 民间资 本成为主要投资动力。全年民间投资完成 元，增长 占九江市投资的 企业投资自主性增强。 2006 年企业自筹资金占总资金来源的 达到 元，内生性的投资机制正在逐步形成。重大工程建设取得新突破。 2006 年，九江市 23 个亿元以上的重大项目完成投资 元，其中新开工的亿元项目有：龙开故道、江西新时代高新能源有限公司厂房及附属设施、2009 年九江市庐山地块别墅项目 市场调研报告 江西三环水泥有限公司二期建设、九江富和建设投资有限公司设施建设、九江华东装饰材料市场扩建、铜九铁路新港段、江西天 久实业发展公司机动车三元净化器项目、武吉高速公路修水段、信华城市花园等。 商品市场进一步趋旺。 2006 年，九江市社会消费品零售总额 元，增长 其中城市消费品零售额 元，增长 县及县以下消费品零售额 元，增长 餐饮业发展加快。九江市餐饮业零售额 长 消费结构升级加快。 2006 年，九江市城镇居民人均消费支出 6571 元，人均居住支出 955 元，增长 人均住房使用面积 方米，增长 城镇居民平均每百户家庭拥有空调 101 台、移动电话 135 部、家用电脑 24 台，分别增加 12 台、 29 部、 1 台。农村居民人均消费性支出 2829 元，增长 农村居民平均每百户家庭拥有彩色电视机 100 台、移动电话机 87部，分别增加 12 台和 9 部。城镇居民恩格尔系数 分别比上年下降 和 百分点。 开放型经济达到新水平。 2006 年，九江市进出口总额 美元，其中出口 美元，增长 进口 美元，增长 全 年九江市实际开工项目 1483 个，其中实际开工外资项目 68 个。实际利用外资为 美元，增长 九江市实际引进内资 元。 非公有制经济进一步发展。 2006 年，九江市非公有制经济增加值 比上年提高 百分点。非国有经济投资 元，占城镇固定资产投资的 旅游经济实现新突破。 2006 年九江市旅游接待总人数突破 1000 万人次大关2009 年九江市庐山地块别墅项目 市场调研报告 达到 人次，其中接待境外游客 人次，增长 元， 增长 其中旅游外汇收入 美元，增长 金融平稳运行。年末九江市金融机构各项存款余额 元，比年初增加 元；金融机构各项贷款余额 元，比年初增加 元。金融机构现金收入 元，增长 金融机构各项现金支出 长 货币净回笼 元，增长 九江市 2006 年完成固定资产投资（不含跨地区项目和农村固定资产投资）元，比上年增长 固定资产投资的加速发展使城市面貌进一步改善，对房地产的开发起到了一定的利好作用。 三、 九江经济形势的基本特征 民营经济得到发展，当地政府大力扶持 002年 2003年 2004年 2005年 2006年亿元2009 年九江市庐山地块别墅项目 市场调研报告 城市建设、经济开发区成为新一轮经济发展重点 经济结构开始转变，对外贸易发展迅速 居民收入增加，生活水平不断提高，对生活质量有了进一步需求 第四 篇 城市规划篇 九江 规划发展和住房建设规划 一、 九江城市发展总体规划 九江市政府对于九江的城市定位是：“最适宜人类居住”的现代化山水生态港口旅游。围绕着这一目标，九江着力于搞好城市经营，扩大投融资渠道，加大了城建 投入。一大批诸如城市中心广场、白水湖和长江大桥桥头公园、甘棠湖和南门湖综合治理、五星级国际大酒店、京九铁路、昌九高速、九景高速以及九威大道、长江大道、滨江路等城市基础设施相继建成，为九江城市化进程快速发展奠定了基础。 九江市委八届四次全会提出了“环绕八里湖，建设新九江”的经济发展和城市建设的战略构想。由于九江中心城区东临鄱阳湖，南依庐山，北靠长江，区内水系交错众多，城市发展受限。因此，在新一轮城市总体规划中明确了沿2009 年九江市庐山地块别墅项目 市场调研报告 长江岸线由东向西拓展，在两湖（甘棠湖南门湖 八里湖）之间再造一个新九江的发展方向。随着城市 重心的不断西移和基础配套设施的不断投入，一个崭新的城市中心地带有望逐步形成并完善。 二、 九江市住房建设规划（ 2007 1、 住房建设年度计划 根据九江市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要，规划期内，住房建设年度目标为： 2007 年，高档商品住房建设 套，建设面积 平方米，普通商品住房 套，建筑面积 平方米。政策性住房建设 套，平方米；其中经济适应性住房建设 套，建筑面积 平方米，公共租赁住房 685 套，建筑面积 平方米。 2008 年，高档商品住房建设 套，建设面积 平方米，普通商品住房 套，建筑面积 平方米。政策性住房建设 套，平方米；其中经济适应性住房建设 套，建筑面积 平方米，公共租赁住房 786 套，建筑面积 平方米。 2009 年，高档商品住房建设 套，建设面积 平方米，普通商品住房 套，建筑面积 平方米。政策性住房建设 套，平方米；其中经济适应性住房建设 套，建筑面积 平方米，公共租赁住房 920 套，建筑面积 平方米。 2010 年，高档商品住房建设 套，建设面积 平方米，普通商品住房 套，建筑面积 平方米。政策性住房建设 套，建筑面积2009 年九江市庐山地块别墅项目 市场调研报告 平方米；其中经济适应性住房建设 套，建筑面积 平方米，公共租赁住房 959 套，建筑面积 平方米。 2、 住房用地供应年度计划 2007 年，供应商品住房用地 105 公顷，其中高档住宅用地 顷，普通商品住房用地 顷，政策性住房用地 顷，其中经济适用房 31 公顷 ，公共租赁住房 顷。 2008 年，供应商品住房用地 109 公顷，其中高档商品住房用地 顷，普通商品住房用地 顷，政策性住房用地 顷，其中经济适用房 共租赁住房 顷。 2009 年，供应商品住房用地 105 公顷，其中高档商品住房用地 顷，普通商品住房用地 顷，政策性住房用地 顷，其中经济适用房 共租赁住房 顷。 2010 年，供应商品住房用地 115 公顷，其中高档商品住房用地 顷，普通商品住房用地 顷，政策性住 房用地 顷，其中经济适用房 共租赁住房 顷。 2009 年九江市庐山地块别墅项目 市场调研报告 第五 篇 地产市场篇 九江 市 房地产市场运行分析 一、 九江地产市场运行 概况 目前， 九江市区现有楼盘约 60 个， 呈现出三足鼎立的发展态势，基本可分为老城区、九江开发区、庐山区三大板块。老城区房地产投资目前主要集中在市中心沿湖一带和滨江沿长江一带，由于老城区土地稀缺 ,开发量较小，主要以商业及 高档景观高层 楼盘 为主（ 以信华城市广场、丰源金庐广场、天马街为代表 ） ； 九江开发区、庐山区这二个地区开发量较大，以多层、小高层普 通 住宅楼盘 为主（ 慧龙新城、水木清华、柴桑春天以为领头羊 ）。 二、九江 地产市场运行状况 供求平衡，成交面积和金额较上年大幅度增加 2009 年九江市庐山地块别墅项目 市场调研报告 2007 年上半年，九江市区新批准商品房预售项目共 34 个，批准预售面积 平方米。上半年全市房地产开发投资 元，增长 全市施工房屋面积 平方米，增长 其中新开工房屋面积 平方米，增长 商品房销售面积 平方米，增长 元，增长 。 005年 2006年 2007上半年年度成交金额年度成交面积 商品房价格上涨迅速 2006 年全市房屋销售均价 1282 元 /，其中市区均价 2178 元 /。 2007 年4 月份， 九江的均价突破 3200 元平方米 ， 据实地调研， 目前市中心地段住宅房价大多在 3200 元 / 6500 元 /之间，最高住宅房价已经达到 4200 元 /以上 。 柴桑春天的均价在月份突破了元平方米，信华城市花园从2009 年九江市庐山地块别墅项目 市场调研报告 月中旬的元平方米涨到现在的元平方米。 目前， 市区少有元平方米以 下的新建房。像步红花园的多层已经售空，楼电梯房的价格为元平方米，升一层楼价加元平方米；水木清华这个月底开盘的房价都在元平方米以上；东磁丽景湾要年底开盘，房价已经被议成了元平方米；而浔阳江畔目前的均价已经到了元平方米，最好的临江房最高已经卖到了元平方米。 不断上涨的新建房价格也带动了我市二手房的价格和交易量。目前，九江市交易活跃，每月二手房的交易量都在户以上，趋势平稳且略有上升。特别是地段好的二手房，如一些靠近学校或者临湖的小区，其交易价 格甚至超过了部分新建的商品房价格，如湖滨小区周边住房，交易价格普遍在元平方米以上。 根据九江房地产市场发展趋势与房地产市场购房需求，另外是国家的宏观调控，土地的地价将在政府的调控下 越来越走向上涨的节奏，由于一线的土地越来越稀缺，各省市房地产品牌大企业开始在二线城市 圈地和开发，大盘的进入市场，一方面提升了九江房地产市场的 产品品质 ，另外一方面是推波助澜的提高了房价。预测在 2008 年 1 月份，九江市 住宅房价 将突破 5000 元 / 大关。 2007 年 4 月国家发改委发布的信息，九江城区商品房销售均价为 3200 元/平方米，比上年销售均价增长 2009 年九江市庐山地块别墅项目 市场调研报告 历年九江城区商品房销售均价17912146 2178320005001000150020002500300035002004年 2005年 2006年 2007年4月元/平方米虽然全市房屋均价与临近的南昌市相比差距较大，但九江市中心城区目前的房价和涨幅较高，甚至部分区域接近南昌市。 面对此局面，有关业内人士指出， 九江房价基数较低，随着经济的发展和城市品位的提升，房价走高理所当然，与周边及同等中小城市相比，当前九江房价不算高，是理性的。 近几年城区房价大幅飙升，主要是因为“需求旺盛”。特 别是经济社会发展势头旺盛，使市民对未来收入水平和城市发展有了较高的预期，消费者的购房欲望被彻底释放了出来。 加之近几年进驻九江的外地房产商企业规模较大，前期投资成本较高，再加上土地、建材等价格一路走高，这些因素为房价的上升起到了推波助澜的作用。而随着土地、建材等价格的上升，住房建设成本节节攀高，利润空间并不大，所以房价没有下降的空间。 商品房品质提升 高层住宅比重加大 2009 年九江市庐山地块别墅项目 市场调研报告 近两年，随着外地地产大户的纷纷进入，丰富九江开发市场的同时，也实现了九江商品房建设品质的大幅提升，城市建设更具规模也更具魅力。 2005 年以来，住宅建设中高层住宅项目增多，不仅提高了土地利用效率，也使得房地产开发向多样化的方向发展，同时高层住宅的增多也是房价持续走高的原因之一。 如 2005 年，浙江远州集团开发的国际广场高档公寓，平均预售价格达 4000 元 /以上， 2007 年信华城市花园住房平均预售价格达 3600 元 /以上，从而使全市商品房预售均价持续高走。 九江的普通住宅与高档住宅有着明显差距。普通住宅以中小楼盘为主，遍布于小街小巷；高档楼盘则以其建筑气势、配套设施、景观环境等先声夺人，做足了“名江名湖”文章，滨江大道、甘棠湖、南塘湖、八 里湖等就是这些楼盘的集中地。另外，高档住宅的售后物业服务也很有特色，如地标性楼盘“远洲国际公寓”。 商业地产异军突起 九江市商业地产也颇受青睐，其主要着力点在于商务写字楼。离火车站较近的长虹大道是该市惟一标准示范大道，以商务写字楼、酒店为主体的九江“商务楼宇经济”将在该大道茁壮成长，该市的 有望在该区域建立。据了解，九江信华集团看好其潜在优势，其投入 巨资建造纯商务写字楼 信华国际商务中心，高度为 111 米，建成后有望成为九江商务新地标。 旅游地产成亮点 旅游地产是该市乃至全省的一大亮点 。该市旅游地产版块以“庐山温泉度假2009 年九江市庐山地块别墅项目 市场调研报告 区”板块和“武宁拓林湖”板块为两翼展开，前者以“阳光温泉国际度假村”为代表，后者则以“武宁步红国际度假村”为龙头；两者都是以酒店公寓和别墅为主。 三、九江房地产销售状况分析 九江房地产业经过近几年的市场培育，虽然取得了可喜的进步，市场需求趋旺，市场前景看好，但作为拉动九江经济增长的内在动力，仍显力度不够。市场发育的不完善，仍然是其主要特征，据我们统计的十二个销售较好的商品房住宅物业（见附表一） 2000 年预售面积 256000 年平方米，粗略统计完成销售面积 131580 多平方米 ，占预售面积的 商品房住宅市场呈现出个别物业销售尚好，但未形成明星楼盘，整体销售形势不容乐观的局面，房地产市场销售具体体现在以下几个方面： 1、 市场竞争的层次低下 由于九江房地产市场小，受开发思路的局限，跟风现象较严重，略有成功之处很快被全盘照搬，听说欧陆建筑较时尚，到处贴上“欧陆风情”的标鉴。某些项目的二房二厅、三房二厅好销，市场全都定位二房二厅、三房二厅。造成同类地段同质物业增多，真正能满足差异性需求的楼盘较少，可供消费者选择的余地减少，市场竞争只能走低层次的价格竞争路线。 2、营销手段落后，不 能挖掘潜在优势 尽管不少开发商搭起了售楼处，在外墙上作了包装，尝试引进上海、深圳的营销模式。但由于九江整体销售水平的落后，销售人员未经系统的专业培训，对销售技巧未能充分领悟，不能很好的引导消费；策划未能充分分析物业的优劣势，去把握其市场机会，对市场风险的估计不足，在资源整合上不能形成突2009 年九江市庐山地块别墅项目 市场调研报告 出特征，只能走大众化路线，满足基本的属性需求，这也是九江未能形成明星楼盘的关键因素。众多住宅物业重视地段位置优势，忽视了满足公共活动区的灵活处理，使小区缺乏亲和力，物业流于大众化。 3、物业管理滞后发展，影响物业档次提 升 九江市目前物业管理水平较低，还处在起步阶段，现有的商业性物业管理公司不多。商品房住宅的物业管理大多由房地产开发公司下属的物业管理处承担，物业管理单位与业主对住宅物业管理服务认识的误区也仅限于日常代收水电费，垃圾清理，门卫看守以及入住前装修的管理。对于住宅小区的生活环境保证及物业维护认识不足，消费心态仍处于 10 /户 /月的水平，造成九江市物业管理现状普遍的“脏、乱、差”，直接影响在售物业的档次提升。 四 、九江房地产发展前景与趋势 九江商品房在走向市场化的同时，注重学习外地的先进开发经 验。 绿化从无到有，从零星点缀到规划高绿化生态社区，物业管理从无意识到有意识地实行人本服务精神，整体建筑从简单的筒子楼、千篇一律的兵营式排列到拥有新颖外立面，舒适实用的户型，以及拥有小区生活配套设施等都将是未来几年九江房地产市场的发展方向。 在未来的市场发展中，将呈现几大新趋势： 1、开发商所开发的住宅小区规模将逐渐加大 不少实力派企业品牌企业将瞄准房地产业高回报利润空间进军房地产业，投资住宅开发。改变过去投资主体小，开发范围窄的旧格局，庐峰路、长虹大道、九龙街将成为开发热点。 2、价格稳中有升，需求 有望拉大 2009 年九江市庐山地块别墅项目 市场调研报告 随着江西整体经济的稳步增长，刺激房地产需求的多种利好政策频频出台，信贷放宽，公房上市，梯度消费即将形成，九江商品房供求也随之趋热，价格稳中有升，但升幅不大。 3、户型面积需求加大，功能日趋完善 目前空置积压的三房一厅、二房一厅的比例过高，在售的安居型的三房二厅、二房二厅，因户型功能分区、通风采光设计较实用，而受到消费者的欢迎。不少有前瞻眼光的发展商注重项目的市场调研和全程策划，以市场需求为导向，定位适销对路的商品房，三房二厅、二房二厅将成为市场需求主流，少量的创意户型如楼中楼、跃层、错层也会受 到个性需求的消费者喜受，但市场需求份额不大。 4、 规模住宅小区将成为置业热点，优秀物业管理成为新的物业卖点。 追求高品质生活是改善居住条件的终极目标，拥有完善的生活配套设施、清新宜人的居住环境，居则无忧的物业管理是走向成功的发展商的最佳选择，相邻城市南昌房地产行业在激烈的市场竞争中，培育中一系列广受消费者喜爱的生活社区。人文气息浓厚、居住环境优越的住宅小区已成为置业亮点，市场有效需求释放的巨大利润空间将吸引越来越多的九江房地产开发商着手提高所开发物业市场竞争力，营造消费者需求的规模小区 ,成为市场的置业热点。 5、交通便捷缩短时空距离，置业半径会逐次扩大 新经济时代，各行业的持续发展，经济触角将伸至各居民区，突破仅在繁华地段的市中心商业区中发展营业网点的旧观念。城市交通的快速发展，为市中心拥挤的居住环境提供了新的发展空间，缓减市中心置业安家的压力，郊区2009 年九江市庐山地块别墅项目 市场调研报告 置业已成为现实。 尽管不少受传统市中心情结影响的消费者，仍然关注浔阳路等市中心地段住宅发展，但受城市规划市中心用地限制的影响，未来几年房地产业重点将围绕市政规划的商业主干道而展开，长虹大道、庐峰路、前进路将是最直接的受益者。 新材料、新能源的在城郊结合部规模社区的 推广适用，大大降低运作成本，吸引市场主流的中档收入家庭到城郊结合部安家置业。 第六 篇 土地出让篇 九江市 土地市场运行分析 一、 土地市场分析 2006年土地出让情况 去年， 九江市在土地投放结构和总量上都进行了调整。据九江市国土资源局统计 ， 2006年九江市共公开出让土地 26 宗 ， 合计 ，成交额 地成交面积较 2005 年明显下降，但每亩成交均价比 2005 年高出了近50万元。 时间 成交宗数 出让面积（亩） 成交总额（万元） 成交均价（万 /亩） 2005 年 13 2 2006 年 26 009 年九江市庐山地块别墅项目 市场调研报告 2006 年，虽然成交宗数为上一年的两倍，但总成交面积连上一年的 50都没有达到，说明受宏观政策的影响，九江市进一步紧缩 “ 地根 ” ，有效控制了市场开发的非理性因素。 2006 年土地出让单宗面积明显下降，与前两年相比，土地出让逐渐平衡，没有出现超大面积的地块。但单宗地块的成交均价大幅上升，处于 150 万元每亩以上的地块增多，达到了 13宗，占总量的 50，其中最高地价已达到 300 万元 /亩，由此可见，虽然政府紧缩 “ 地根 ” ，但土地市 场的竞争激烈程度却明显上升，开发商的拿地信心十足，流拍现象几乎没有。 区域位置 出让宗数 出让面积（亩） 成交总额（万元） 成交均价（万 /亩） 市中心区 11 东 8 发区 7 006 年九 江市土地出让区域分布均衡。其中市中心区出让土地宗数最多为 11 宗，共 ，成交额 元；城东出让 8宗，合计 ， 元；开发区出让面积相比去年有所下降，出让7 宗共 ，成交额 元。 各区域地块均价，目前市中心大多数在 180 万每亩以上，土地均价最高；城东板块次之，但也出现了个别高价地块，如今年成交的一宗位于长虹北路与滨江路交汇口的地块，成交均价达到了 300万元每亩，也创下了近年来的地价新记录；与前两者相比，开发区目前地价仍有较大提升空间，虽然今年开发区的供应步伐减缓，但广大的土地储备空间依然值得期待。另外， 2006 年土地投放在结构上和总量上的调整，也使得开发商囤积土地的现象得到了有效控制。土地市场 继续维持健康发展之势。 2009 年九江市庐山地块别墅项目 市场调研报告 2007 年土地出让成交情况 2007 年土地出让计划情况 据 九江市国土资源局 提提供的 数据，九江市 2007 年计划出让建设用地：约5437 亩。 后附： 2007 年九江市城区经营性土地公开出让计划。 附： 2007 年九江市城区经营性土地公开出让计划 序号 原土地权属单位或项目名称 土地座落 面积（亩） 土地用途 1 师专旁原公交停车场 浔阳东路师专大门旁 10 商住 2 原交警洗车场 庐峰东路长虹北路交汇 12 商住 3 陆家垄商务中心 陆家垄路两侧（三块地） 220 商住 4 九江供电公司 锁江楼生活基地 30 商住 5 市土地储备中心 人民路塑料三厂至路边 12 商住 6 原庐山工商银行等 长虹大道南侧 40 商住 7 十里商贸文化中心 十里飞机场 500 商住 8 长虹商务中心 长虹大道北侧南湖村 住 9 原九江印刷厂等 长虹大道与十里大道交汇处 45 商住 10 九江化工厂 滨江路与庐峰路之间 680 商住 11 市粮油食品厂 小校场 15 号 住 12 省农资公司 滨江东路 21 商住 13 浔阳仿古街区 市火柴厂、面粉厂、二建公司等 109 商住 14 市生资公司 战备路 52 商住、市场 15 市电线电缆厂 人民路 住 16 市味精厂及周边 白水湖旁 200 居住 宗地号 土地位置 面积（亩） 受让人 成交价 （万元 /亩） 成交时间 2007虹大道供 电局东侧 平官 221 20075： 00 2007虹大道市 政府西侧 小舟 201 20075:00 2009 年九江市庐山地块别墅项目 市场调研报告 17 市装卸运输公司 人民路 住 18 九江汽 运总公司 前进东路 37 居住 19 百货纺织品公司 人民路 197 住 20 烟水亭商务中心 人民影剧院及周边 45 商业、公建 21 殷家畈改造 长虹北路东侧 140 商住 22 国棉四厂对面 十里大道 30 商住 23 花果园改造 柘林电厂生活区旁 15 商住 24 人民路商务中心 桃园路两侧 230 商住 25 庐山区商业网点 前进东路浔庐宾馆旁 业 26 庐山区花园畈改造 德化路旁 40 商住 27 原一建公司生活区 前进东路海后旁 30 商住 28 原一建公司棚户区 前进西路 707 旁 25 商业 29 综合市场 浔南大道两侧 460 物流市场 30 纺织市场 浔南大道南侧 300 物流市场 31 配送中心 浔南大道北侧 100 物流市场 32 旅游商品市场 浔南大道 140 物流市场 33 储备中心 庐山大道五中以东 120 商住 34 威家商贸旅游中心 庐山大道威家镇 100 商贸、旅游、居住 35 经济适用房商业区 怡康路旁 50 商业 36 青年南路商住区 青年南路与前进西路交汇处 80 商住 37 梅园小区零星地块 南湖路旁 住 38 原油泵厂周边零星地块 三里街农贸市场北侧 6 商住 39 浔阳区政府 长虹北路天马建材对面 10 商业（ 4S 店） 40 浔阳区 长虹大道沙家凹 3 商住 41 九江力得集团有限公司 十里大道 319 号 住 42 金属回收公司 塔岭北路 3 农贸市场 43 城市信用社 南湖支路 贸市场 44 浔阳区 滨江东路市饲料厂大门东侧 3 农贸市场 45 三里村 京九批发市场后停车场旁 贸市场 46 庐山区 十里赣北商城内 贸市场 47 五里街道 青年南路东侧陶洼 贸市场 48 汽车服务中心 庐山大道大众汽车旁 6 商业 49 步红、巨能、建成公司 开发区螺狮墩 17 号 35 商住 50 开发区（原三禾公司） 杭州路以东四中对面 29 商住 51 昌河汽车公司 原昌河生活区 400 商住 52 开发区管委会 九瑞大道转盘西北 71 商住 53 长江毛纺厂 长江大道以南 380 商住 54 扬子巷商务中心 浔阳路以北、九龙街以西 业 55 玉兰新村北侧改造 龙开河故道南侧 12 居住 56 康乐小区西侧 改造 龙开河故道东侧 32 居住 2009 年九江市庐山地块别墅项目 市场调研报告 57 开发区 体育中心以南、环湖路以东 200 商住 58 茅山头企业集团 长城路以北、恒盛以西 46 商住 59 开发区管委会 出口加工区 100 生活配套 60 原建成公司 长江大道与南海路交汇 10 商住 61 原国税局停车场 九瑞大道 82 号 住 62 原车视杰等 九瑞大道南侧 20 商业（ 4S 店） 63 原华东市场等 长虹西路北侧 11 商住 64 原华东市场等 长虹西路南侧 18 市场、仓储 65 原茅山头企业 长江大道西侧 8 公建 66 开发区 佑达利公司旁 2 住宅 67 七里湖街道 八里湖村富安区 4 农贸市场 68 向阳街道通畔垄村 京九铁路以南 3 农贸市场 69 刘家塘村 十里大道刘家塘村委会旁 贸市场 二、 九江市楼市土地价格 、 开发及收费情况 九江市政府按离甘棠湖中心区远近及便捷性将市区土地分为 5 类，分别为：附表一 土地类别 住宅用地（元 /平方米） 商业用地（元 /平方米） 总面积（平方公里 一类地 类地 类地 类地 类地 江市土地使用尚无整体规划性。土地拍卖自 2002 年起逐步规范，都需先挂牌，再拍卖，原则上不再有协议出让的土地。 附表二 九江市 2000 年第三次规划审定商品房住宅项目一览表 2009 年九江市庐山地块别墅项目 市场调研报告 申 请 单 位 建 设 地 址 报建用地面积 （ 备 注 九江鑫顺房地产开发公司 长虹西路 3732 容积率 建筑密度 26%， 绿地率 25% 安福房地产 开发公司 十里大道 与长虹西路交叉口西北角 5158 49 绿化率 25% 九江民生集团 龙开河路 07 地块 11610 容积率 建筑密度 30%, 绿地率 30% 市天创房地产开发有限公司 环城路 170620 市安居工程指挥部 九龙街 13块 4200 容积率 建筑密度 40%, 绿地率 20% 庐峰小区建设指挥部 原看守所内 济适用房 市天强房地产公司 浔阳路莲花池路丁官路之间 4900 容积率 建筑密度 48%, 绿地率 25% 庐山区五里乡房地产开发公司 五里乡畜牧场内 10000 金城房地产开发公司 湓浦路口 900 容积率 建筑密度 赣北房地产开发公司 南湖支路 7000 申 请 单 位 建 设 地 址 报建用地面积 （ 备 注 市住宅房地产开发公司 三里街 62 号 1320 容积率 建筑密度 32%, 绿地率大于 25% 东盟实业有限公司 庐山路沙子墩片区 9750 容积率 建筑密度 32%, 绿地率大于 30% 楚天房地产开发公司 龙开河 02 地块 3800 厦港房地产实业有限公司 庐山路与普云 路交汇 3250 容积率 建筑密度 35% 2009 年九江市庐山地块别墅项目 市场调研报告 安美达房地产公司 十里大道 21 号 5030 容积