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珠海仲裁委员会裁 决 书 （之一） 珠仲裁字（2011）第92号申请人：中经信（珠海）国际担保有限公司法定代表人：戴朝桂住所地：珠海市香洲银桦路8号深圳发展银行大厦10楼 代理人：徐旅 广东大公威德律师事务所律师 任红 广东大公威德律师事务所律师 邱松 广东诚迅达律师事务所律师第一被申请人：李东明，男，汉族，1966年3月14日出生，住址：珠海市斗门区井岸镇飞龙三区70号，身份证号码第二被申请人：陈其景，男，1962年9月29日出生，住址：珠海市斗门区井岸镇飞龙四区24号，身份证号码第三被申请人：陈心玲，女，汉族，1964年9月19日出生，住址：珠海市斗门区井岸镇美湾街27号，身份证号码三被申请人之共同委托代理人：徐美宁 广东大同律师事务所律师案由：租赁及建设合同纠纷 申请人中经信（珠海）国际担保有限公司（以下简称“申请人”）于2006年6月23日与案外人郑榕根签订了租赁及建设协议，约定郑榕根将位于珠海市斗门区斗门镇大道北228号南门农贸市场（以下简称“南门市场”）租赁给申请人；租赁及建设协议第十一条约定：在本合同的履行过程中发生的争议，由双方协商解决，协商不成的，交由珠海市仲裁委员会仲裁。2011年，第一被申请人李东明（下称“第一被申请人”）、第二被申请人陈其景（下称“第二被申请人”）、第三被申请人陈心玲（以下简称“第三被申请人”）经拍卖取得南门市场的产权。后申请人与三被申请人因租赁及建设协议的履行产生纠纷。2011年8月31日，申请人根据租赁及建设协议第十一条的约定，向珠海仲裁委员会（下称“本会”）提出书面仲裁申请。本会经审查，申请人的申请符合本会仲裁规则，于2011年8月31日立案受理了申请人的仲裁申请。本会受理案件后，向三被申请人送达了受理仲裁案件通知书、仲裁申请书副本及其附件、珠海仲裁委员会仲裁规则、仲裁员名册、选定仲裁员通知书、当事人权利与义务等资料。根据中华人民共和国仲裁法、珠海仲裁委员会仲裁规则的规定，申请人选定仲裁员孔敬为本案仲裁员，三被申请人选定仲裁员李祥琴为本案仲裁员，本会主任指定仲裁员胡雪梅担任首席仲裁员，共同组成本案仲裁庭。2011年11月25日，仲裁庭进行了不公开开庭审理，申请人的特别授权代理人徐旅、任红、邱松，第一被申请人李东明、第二被申请人陈其景以及三被申请人共同委托的特别授权代理人徐美宁到庭参加了审理。开庭时，申请人当庭提出增加仲裁请求并提交了新的证据。仲裁庭根据该情况，同意申请人增加仲裁请求，并为被申请人指定了新的答辩期限，同时要求双方在该期限内就对方提供的证据向仲裁庭提供书面的质证意见。2011年12月19日，仲裁庭进行了第二次不公开的开庭审理，申请人的特别授权代理人徐旅、任红、邱松，第一被申请人李东明、第二被申请人陈其景以及三被申请人共同委托的特别授权代理人徐美宁到庭参加了审理。2012年1月12日，仲裁庭进行了第三次不公开开庭审理，申请人的特别授权代理人徐旅、任红、邱松，第一被申请人李东明、第二被申请人陈其景以及三被申请人共同委托的特别授权代理人徐美宁到庭参加了审理。本案经仲裁庭调解，双方未能达成调解协议。 一、 申请人的仲裁请求、事实和理由申请人称：2006年6月23日，申请人与郑榕根签订了市场租赁及建设协议、，合同约定：郑榕根将其所有的位于珠海市斗门区斗门镇大道北228号共约5000平方米的南门农贸市场（现名“南门市场”）租赁给申请人，郑榕根收取了申请人￥700万元的预付租金，2006年11月10日，申请人与郑榕根对南门市场进行交接，市场租赁及建设协议已生效并实际履行。（详见证据中珠仲裁字（2008）第31号珠海仲裁委员会裁决书第33页）。由于郑榕根不履行生效法律文书所确定的债务，2009年6月15日，珠海市中级人民法院作出（2008）珠中法执恢字第256-1号之二广东省珠海市中级人民法院执行裁定书，裁定拍卖登记在郑榕根名下南门市场以下的财产：“1、位于珠海市斗门区斗门镇过境公路侧（牛角岭）固定摊位（房地产权证号码：粤房地证字第C1189613号）；2、位于珠海市斗门区斗门镇大道北228号南门农贸市场1-16号（房地产权证号码：粤房地证字第C0000163号）、21-23号（房地产权证号码：粤房地证字第C0000164号）、33-44（房地产权证号码：粤房地证字第C0000158号）、45-64（房地产权证号码：粤房地证字第C0000161号）房产；3、位于珠海市斗门区斗门镇大道北南门市场内房产（房地产权证号码：粤房地证字第C3272349号）；4、位于珠海市斗门区斗门镇大道（牛角岭）3485.73平方米的土地使用权（房地产权证号码：粤房地证字第C2474961号）；5、位于珠海市斗门区斗门镇大道北南门市场不含已转让面积的土地使用权（房地产权证号码：粤房地证字第C1818063号）；6、位于珠海市斗门区斗门镇大道北南门市场二楼加建部分4300平方米的使用权。”珠海市中院在委托拍卖中同时明确，上述标的物已整体出租给申请人。2009年7月15日，珠海市凯德拍卖有限公司对郑榕根上述南门市场的财产进行拍卖，被申请人出价￥1001万元成为买受人。2009年8月3日，买受人李东明、陈其景、陈心玲向珠海市中级人民法院提交了关于“南门市场”承租问题的意见称珠海市中级人民法院的委托拍卖函及拍卖公告中只披露了中经信珠海公司市场租赁及建设协议约定主要事项中的第1项内容，其亦只履行在拍卖公告中申明的条件及内容，对第2、3、4项内容拍卖公告中没有披露，买受人拒绝接受。2010年1月27日，（2008）珠中法执恢字第256-1号之三广东省珠海市中级人民法院执行裁定书裁定撤销珠海市凯德拍卖有限公司在2009年7月15日公开拍卖会上对郑榕根名下财产进行的拍卖。2010年4月13日，被申请人向珠海市中级人民法院提交请求出具拍卖成交确认裁定书的申请，该申请书第3页载明：“为此，我们经研究，决定对拍卖标的物的租赁合同（即市场租赁及建设协议）所有条款内容（包括相关为披露的条款和补充协议）均无条件认可，并保证今后履行此租赁合同。”2010年6月2日，（2010）珠中法执外异字第14号广东省珠海市中级人民法院执行裁定书第7页载明：“二、关于李东明等三人申请撤销256-1号之三裁定书的问题。本院认为，从本案查明的事实特别是256-1号之三裁定书的内容看，本院作出256-1号之三裁定书的事实依据是：由于市场租赁及建设协议的全部条款没有附载于评估报告结论资料中，受买人李东明、陈其景、陈心玲不认可市场租赁及建设协议的部分条款。256-1号之三裁定书作出后，由于种种原因，出现了李东明等三人同意接受市场租赁及建设协议全部内容相关的新的事实。本院作出的256-1号之三裁定书事实基础已不存在，256-1号之三裁定书应于撤销。李东明等三人就此的申请成立，本院予以支持。”该裁定书撤销了广东省珠海市中级人民法院（2008）珠中法执恢字第256-1号之三执行裁定,从而维持了珠海市凯德拍卖有限公司在2009年7月15日公开拍卖会上对郑榕根名下财产进行的拍卖。申请人因不服（2010）珠中法执外异字第14号广东省珠海市中级人民法院执行裁定书而向省高院申请议。广东省高级人民法院于2011年11月23日作出的（2010）粤高法执复字第56号执行裁定书第7页载明：“（六）在买受人同意接受市场租赁及建设协议全部条款的情况下，珠海中院撤销(2008)珠中法执恢字第256-1号之三执行裁定，维持本案拍卖结果合理合法” 。第9页载明“珠海中院作出（2008）珠海中法执恢字第256-1号之三执行裁定后，李东明等三人经向珠海中院及相关部门了解，发现拍卖标的物的出租及市场租赁及建设协议的条款并没有损害其作为买受人的利益，并表示同意接受市场租赁及建设协议的全部条款”。该裁定维持了（2010）珠中法执外异字第14号执行裁定书，也即维持了珠海市凯德拍卖有限公司在2009年7月15日公开拍卖会上对郑榕根名下财产进行的拍卖。2011年1月19日，（2008）珠中法执恢字第256-1号之七广东省珠海市中级人民法院执行裁定书裁定：“一、登记在被执行人郑榕根名下的下列财产：1、位于珠海市斗门区斗门镇过境公路侧（牛角岭）固定摊位（房地产权证号码：粤房地证字第C1189613号）；2、位于珠海市斗门区斗门镇大道北228号南门农贸市场1-16号（房地产权证号码：粤房地证字第C0000163号）、21-23号（房地产权证号码：粤房地证字第C0000164号）、33-44（房地产权证号码：粤房地证字第C0000158号）、45-64（房地产权证号码：粤房地证字第C0000161号）房产；3、位于珠海市斗门区斗门镇大道北南门市场内房产（房地产权证号码：粤房地证字第C3272349号）；4、位于珠海市斗门区斗门镇大道（牛角岭）3485.73平方米的土地使用权（房地产权证号码：粤房地证字第C2474961号）；5、位于珠海市斗门区斗门镇大道北南门市场不含已转让面积的土地使用权（房地产权证号码：粤房地证字第C1818063号）；6、位于珠海市斗门区斗门镇大道北南门市场二楼加建部分4300平方米的使用权。归受买人李东明（身份证号码、陈心玲（身份证号码、陈其景（身份证号码所有。上述拍卖财产的所有权自本裁定书送达买受人李东明、陈心玲。陈其景时起转移；”2011年5月10日，被申请人办理了上述系列房产中部分产权的过户变更手续。珠海市中级人民法院裁定南门市场给被申请人后被申请人没有按照法律规定和被申请人的承诺履行其义务，其违约行为给申请人造成了巨大的经济损失。其违约行为主要有以下二点：一、被申请人已于2011年5月10日办理了南门市场部分产权过户手续，但被申请人却不按协议约定将新的产权证书交给申请人，并且被申请人也不按协议约定配合申请人以市场作抵押物向银行贷款。市场租赁及建设协议第五条第4点约定：“在租赁期间内，将该市场房地产产权证书（面积约5000平方米）和相关报建资料委托乙方代为管理，作为甲方违约保证金壹仟万元整；乙方以市场作抵押向银行（按现状）借款不超过人民币壹仟万元整（￥1000万元）。”2011年4月22日，申请人委托广东诚迅达律师事务所致关于履行市场租赁及建设协议义务的函给被申请人，2011年8月1日申请人再次委托广东诚迅达律师事务所致关于履行市场租赁及建设协议有关权利和义务的函给被申请人，要求被申请人履行上述义务，但被申请人一直拒绝履行上述义务，被申请人的违约行为给申请人造成了重大经济损失。二、被申请人不配合申请人办理扩建、报建手续，致使申请人无法按期完成对南门市场项目的二期和三期规划的建设，被申请人的违约行为致使申请人损失严重。市场租赁及建设协议约定：“ 4、在租赁期间内，将该市场房地产主权证书（面积为约5000平方米）和相关报建资料委托乙方代为管理，作为甲方违约保证金壹仟万元整；乙方以市场作抵押物向银行（按现状）借款不超过人民币壹仟万元整（￥1000万元）。5、在租赁期内，乙方负责将市场原来面积加建或扩建至不少于20000平方米（标准钢筋混凝土框架结构），并确保在租赁期满（20年）将市场整体交付（包括乙方加建、扩建部分）给甲方；加建或扩建项目所需建筑费、装修费及相关配套设施费和经营条件由乙方承担。6、（甲方）负责办理有关扩建报建事宜并缴纳相关扩建报建费用，”2011年4月22日，申请人委托广东诚迅达律师事务所致关于履行市场租赁及建设协议义务的函给被申请人，2011年8月1日申请人再次委托广东诚迅达律师事务所致关于履行市场租赁及建设协议有关权利和义务的函给被申请人，要求被申请人履行上述义务，但被申请人一直拒绝履行上述义务，被申请人的违约行为给申请人造成了重大经济损失。综上所述，被申请人在取得南门市场的产权后，不履行法律规定和其承诺的义务，其违约行为给申请人造成了巨大的经济损失，根据市场租赁及建设协议第八条第一点的约定被申请人应向申请人支付违约金人民币2000万元。请求贵仲裁委根据事实和法律，裁决被申请人承担违约责任，并继续履行租赁合同所约定的义务，以维护申请人的合法权益。为此，申请人向本会提出仲裁申请，请求依法裁决：1、被申请人向申请人支付合同违约金2000万元；2、被申请人立即将已过户到其名下的南门市场系列产权证书按协议约定交由申请人代为管理；3、被申请人立即协助申请人办理南门市场的抵押贷款手续；4、被申请人立即办理南门市场改扩建报建手续；5、被申请人承担本案的全部仲裁费用。对于申请人的申请，三被申请人答辩称：一、申请人的仲裁请求自相矛盾，依法应予驳回。1、根据市场租赁及建设协议第八条第1、2、3点的约定，结合实际，可认定市场租赁及建设协议第八条第1点的约定应适用于合同一方根本违约导致合同解除的情况，故申请人请求裁定三被申请人支付合同违约金2000万元，即认为三被申请人的行为已构成根本违约，应承担合同解除的违约责任。但其在第2、3、4点仲裁请求中要求三被申请人将南门市场系列产权证交其代管，并协助其办理南门市场的抵押贷款手续、改扩建报建手续，显然是要求三被申请人继续履行合同，因此，申请人一方面要求解除合同追究三被申请人违约责任，另一方面又要求三被申请人继续履行合同，所提仲裁请求自相矛盾，依法不应支持。2、如前所述，市场租赁及建设协议第八条第1点的约定应适用于合同一方根本违约导致合同解除的情况，申请人称三被申请人未提交南门市场系列产权证交其代管，并协助其办理南门市场的抵押贷款手续、改扩建报建手续均不属于根本违约行为，而市场租赁及建设协议及相关协议也没有对三被申请人未提交南门市场系列产权证交申请人代管，并协助其办理南门市场的抵押贷款手续、改扩建报建手续的行为约定违约责任，且申请人也未能提供由于三被申请人上述行为给其造成损失的直接证据，因此，申请人请求三被申请人支付合同违约金2000万元的仲裁请求依法无据，应予驳回。 3、因申请人未履行提供符合法律规定的担保、提交抵押贷款和报建的材料义务及申请人丧失商业信誉、继续履约能力存在严重问题的事实，导致三被申请人未能履行相关的合同义务，故三被申请人的行为不构成违约，申请人的仲裁请求缺乏事实和法律依据，依法应予驳回。 二、由于申请人没有提供符合法律规定的担保给三被申请人，导致三被申请人未能履行相关的合同义务，三被申请人的行为依法不构成违约，无须承担任何违约责任。市场租赁及建设协议签署过程中，原产权人郑榕根曾要求申请人依法出具担保文件，而申请人仅出具了不可撤销担保书，并没有履行不可撤销担保书中约定的去办理公证及提供证明担保真实有效的证据的义务。在三被申请人承接市场租赁及建设协议全部权利和义务后，申请人根据其向原产权人提供担保的事实，办理了（2011）珠证内经字第3234号公证书（下称公证书），并据此认为已履行提供合法担保的义务，从而要求三被申请人履行相关的合同义务。但三被申请人申请人提供的公证书不能证明申请人提供了合法有效的担保，不可撤销信用担保书未合法生效。在申请人依法提供合法有效的担保文件给三被申请人之前，三被申请人有权拒绝履行相关的合同义务。1、公证书不能作为不可撤销信用担保书合法生效，申请人已履行提供合法有效的担保给三被申请人义务的依据。首先，公证书仅对申请人的法定代表人戴朝桂在不可撤销信用担保书上签名、盖公章的真实性进行公证，并没有对不可撤销信用担保书的内容的真实性、合法性进行审查并公证，因此，公证书不能证明申请人提供了真实、合法的担保给三被申请人，不能据此认定不可撤销信用担保书合法生效，更不能作为申请人履行提供合法有效的担保给三被申请人义务的依据。其次，从原出租人郑榕根要求申请人提供担保，并要求在不可撤销信用担保书中约定“经公证后生效”的真实意思表示来看，显然是想通过将公证作为不可撤销信用担保书的生效要件，由公证机关审核申请人提供的担保是否合法、真实，以确保在申请人违约时，三被申请人能及时有效地从银行获得申请人2000万元的经济赔偿。如仅要求公证机关对申请人在不可撤销信用担保书上签字、盖章的事实做公证，显属多此一举。故申请人依据公证书认为不可撤销信用担保书已生效，其已履行提供合法有效的担保给三被申请人的义务是错误的，依法不应支持。2、不可撤销信用担保书未合法生效，申请人认为已履行提供合法有效的担保给三被申请人的义务是错误的。根据担保法及相关法律的规定，申请人如要实现不可撤销信用担保书中约定的“在我方租赁南门市场20年期限内，若我方违约，保证你们三人能在珠海华润银行取得违约金人民币贰仟万元整（2000万）的经济赔偿”的担保承诺，依法必须提供相关证明材料，即其在珠海华润银行有贰仟万元的存款证明或珠海华润银行为其提供信用担保的文件等，但申请人一直未能向三被申请人提供相关证明材料；三被申请人在公证机关没有查找到申请人提供的相关证明材料；三被申请人咨询珠海华润银行得到的答复是该行从未为申请人出具过信用担保证明，申请人的行为与该行无关。因此，在申请人没有提供合法有效的关于其担保能力的证明材料的情况下，其在不可撤销信用担保书中所做的担保承诺显然是不真实的、虚假的。对于这点，作为专业担保公司的申请人应该十分清楚，其在明知自己没有真实充分的担保能力的情况下出具不可撤销信用担保书，已构成民事欺诈，依法应予制裁。故申请人仅凭公证书认为不可撤销信用担保书已生效，其已履行提供合法有效的担保给三被申请人的义务明显不当，依法不应采纳。3、从双方权利义务衡平的角度看，在申请人未提供合法有效的担保能力证明材料的情况下，即认定不可撤销信用担保书已生效，申请人已履行提供合法有效的担保给三被申请人的义务显然对三被申请人不公平，依法不应支持。市场租赁及建设协议第五条“甲方（指出租人，下同）的权利义务”第4点约定：“在租赁期间内，将该市场房地产产权证书（面积为约5000平方米）和相关报建资料委托乙方（指申请人，下同）代为管理，作为甲方违约保证金壹仟万元整；乙方以市场作抵押物向银行（按现状）借款不超过人民币壹仟万元整”。市场租赁及建设协议第六条第8点约定：“乙方可用增建、扩建的建筑物向银行贷款，贷款额不超过人民币壹仟万元整”。根据上述约定，出租人应向被三被申请人提供真实合法的财产证明文件作担保，且申请人有权以出租人合法所有的财产作抵押向银行借款。如在申请人没有提供合法有效的担保能力证明材料给出租人的情况下，即认定不可撤销信用担保书已生效，申请人已履行提供合法有效的担保给三被申请人的义务，则在出现申请人无法偿还贷款，银行处理出租人抵押的财产偿债的情形下，出租人在替申请人承担还款责任后，将无法从申请人处获得赔偿，这显然将严重损害出租人的合法权益，对出租人来说明显不公平、不合理的。因此，三被申请人有权依照中华人民共和国合同法第五条的规定，依法要求申请人提供符合法律规定的担保给三被申请人，以维护三被申请人的合法权益。4、从申请人与原出租人郑榕根就本案协议所发生的纠纷全过程来看，可以得出一个简单的事实：申请人不花一分钱（支付给原出租人的700万元，用原出租人提供的南门市场的原有部分作抵押贷款套了回来），取得南门市场的租赁权，处心积虑地将债权转让给自己实际控制的珠海铨通投资咨询有限公司，由该司申请拍卖郑榕根拥有的南门市场并参与竞买，差一点就把南门市场完全控制在申请人手里。由此可见，申请人的行为完全违背诚实守信原则，毫无商业信誉可言。现在申请人又想用一份作出虚假承诺的不可撤销信用担保书蒙混过关，骗取三被申请人信任，实属欺诈！为此，在申请人依法提供合法有效的担保文件给三被申请人之前，三被申请人有权依照中华人民共和国合同法的相关规定拒绝履行相关的合同义务。综上所述，公证书不能证明申请人提供了合法有效的担保给三被申请人，不可撤销信用担保书未合法生效。三被申请人有权要求申请人在履行提供合法有效的担保给三被申请人的义务后，再将新的产权证书交给申请人，以及配合申请人办理扩建、报建手续，三被申请人的行为没有构成违约，依法不应承担违约责任。三、市场租赁及建设协议及相关协议未约定三被申请人履行配合申请人办理抵押贷款及扩建、报建手续等义务的时间，三被申请人的行为未构成违约，依法不应承担违约责任。市场租赁及建设协议第五条第4、6点虽然约定三被申请人需履行将产权证书和相关报建资料委托申请人代为管理及配合申请人办理抵押贷款及扩建、报建手续等义务，但约定三被申请人履行义务的时间为“在租赁期内”，并未限定具体的时间，因此，三被申请人只要“在租赁期内”履行上述义务即不构成违约。申请人称三被申请人违约没有事实和法律依据，依法不应支持。四、申请人称三被申请人不按约定协助其办理南门市场的抵押贷款手续是错误的。根据市场租赁及建设协议第六条第4点、第8点的约定，申请人负责对南门市场进行扩建、加建，三被申请人为其办理报建的手续和承担报建费用，同时，用南门市场为申请人向银行抵押贷款不超过贰仟万元。由此可见，三被申请人不论是用南门市场的原有部分还是用加建、扩建部分为申请人抵押贷款，所贷款项应全部用于南门市场的建设。且不管是从情理还是法理方面看，三被申请人均不可能为申请人做其他生意或其他用途办理抵押贷款！由于申请人一直未向三被申请人提供申请南门市场改扩建的报建项目和要求贷款数额的书面申请及相关资料，导致三被申请人不能协助申请人办理南门市场的抵押贷款手续，因此，三被申请人未构成违约，依法不应承担违约责任。五、申请人称三被申请人不按约定协助其办理南门市场改扩建报建手续是错误的。根据建筑法等法律法规的规定，办理报建手续必须有相应的规划、设计、预算资料和资金筹备等资料，因此，南门市场的改扩建报建申请应首先由申请人向三被申请人书面提出，并附充足的建筑设计、预算等相关材料，三被申请人才有可能到相关的职能部门办理改扩建报建手续。申请人口口声声说要三被申请人协助其办理改扩建报建手续，但一直未提交南门市场项目的二期和三期规划建设的可行性报告、建设规划材料、建筑设计材料、建设项目内容材料、建设面积申请材料、建设预算资料等书面申请报建材料给三被申请人，三被申请人根本无法配合其办理扩建、报建手续，故被申请人称三被申请人不配合办理改扩建报建手续的说法，完全是颠倒是非，混淆视听。综上所述，三被申请人认为：1、申请人没有提供符合法律规定的担保给三被申请人，严重丧失商业信誉和履约能力，三被申请人依照中华人民共和国合同法的规定有权不履行相关的合同义务。2、申请人一直没有按相关法律法规的规定提供办理南门市场的改扩建报建手续和抵押贷款手续应提交的书面材料给三被申请人，却要求三被申请人为其办理抵押贷款手续和改扩建报建手续，显属无稽之谈！3、申请人在违约在先的情况下，指责三被申请人违约缺乏事实和法律依据，属于无中生有，依法不应支持。为此，三被申请人要求驳回申请人的全部仲裁请求。申请人在11月25日开庭时，提出增加仲裁请求的书面申请，称被申请人在本会立案受理其与被申请人的纠纷案件后，被申请人变本加厉，不仅对于申请人之前的仲裁请求怠于履行，继而撕毁协议，公然纠集几十人，武力将申请人在南门市场的管理人员强制清除出场，强行占据申请人在南门市场的办公场地，致使申请人根本无法履行市场租赁及建设协议的内容。请求裁定被申请人继续履行市场租赁及建设协议的全部合同义务，将南门市场交还申请人继续租赁经营。针对申请人这一增加的仲裁请求，被申请人答辩称：珠海市南新市场管理有限公司要求珠海南门市场管理有限公司搬迁办公场地的行为合理合法；在申请人向被申请人履行提供合法有效担保的合同义务之前，被申请人有权依照中华人民共和国合同法的相关规定拒绝履行将南门市场交申请人继续租赁经营的合同义务。一、珠海市南新市场管理有限公司要求珠海南门市场管理有限公司搬迁办公场地的行为合理合法。珠海南门市场管理有限公司（下称南门市场管理公司）是由澳门大昌行依法注册成立，法定代表人为南门市场原产权人郑榕根，经营范围为从事自有市场物业的管理及市场管理服务。在南门市场产权人由郑榕根变更为被申请人后，南门市场管理公司已失去存在的法律依据。为此，被申请人根据南门市场产权变更和南门市场管理公司属外资企业不能作相应变更的事实，向有关部门申请成立珠海市南新市场管理有限公司（下称南新市场管理公司）从事自有市场的管理与租赁，该公司经珠海市斗门区科技工贸和信息化局和珠海市工商行政管理局斗门分局审核后，于2011年8月24日正式成立，依法享有对南门市场的管理权。南门市场管理公司的办公场地产权属被申请人所有，在被申请人不再出租该办公场地给该司的情况下，南门市场管理公司依然占据该办公场地严重损害了被申请人的合法权益。因此，南新市场管理公司在珠海市公安局斗门分局斗门派出所民警的见证下，要求南门市场管理公司进行搬迁是合理合法的。二、在申请人向被申请人履行提供合法有效担保的合同义务之前，被申请人有权依照中华人民共和国合同法的相关规定拒绝履行将南门市场交申请人继续租赁经营的合同义务。1、郑榕根、澳门大昌行与申请人于2006年11月10日签署的关于珠海南门市场管理有限公司印章等移交约定书、珠海南门市场管理有限公司移交清单可证明，原出租人郑榕根是在依法设立南门市场管理公司后，依照市场租赁及建设协议及相关协议的约定委托申请人管理，申请人据此通过管理南门市场管理公司而获得对南门市场的租赁经营权的。因此，在南门市场的产权人由郑榕根变更为被申请人后，被申请人依法设立南新市场管理公司对南门市场进行管理是合理合法的。被申请人只有在申请人依照市场租赁及建设协议及相关协议的约定履行义务后，才有将南新市场管理公司委托申请人管理的义务。2、原出租人郑榕根是在申请人向其出具不可撤销担保书后，才与申请人签署关于珠海南门市场管理有限公司印章等移交约定书、珠海南门市场管理有限公司移交清单，将南门市场管理权移交申请人的。因此，在本案中，只有在申请人履行了向被申请人提供合法有效的担保义务后，出租人才有义务将南门市场管理权移交申请人。在被申请人承接市场租赁及建设协议及相关协议的全部权利和义务后，申请人根据原出具不可撤销担保书的事实和被申请人的要求，于2011年7月5日办理了（2011）珠证内经字第3234号公证书（下称公证书）并提交被申请人。由于公证书仅对申请人的法定代表人戴朝桂在不可撤销信用担保书上签名、盖公章的真实性进行公证，并没有对不可撤销信用担保书的内容的真实性、合法性进行审查并公证，公证书不能证明申请人提供了合法有效的担保，更不能证明申请人已履行提供合法有效的担保给被申请人的合同义务。而作为专业担保公司的申请人，也没有提供其有能力履行不可撤销信用担保书中约定的“在我方租赁南门市场20年期限内，若我方违约，保证你们三人能在珠海华润银行取得违约金人民币贰仟万元整（2000万）的经济赔偿”的担保承诺的任何证明材料。因此，申请人在不可撤销信用担保书中所做的担保承诺显然是不真实的、虚假的，不可撤销信用担保书依法应认定为无效合同。此外，申请人于2006年10月16日向原出租人郑榕根出具了不可撤销担保书，在之后长达将近5年的时间里根本没有履行不可撤销担保书中约定的去办理公证及提供证明担保真实有效的证据的义务，严重违反诚实信用原则，丧失商业信誉，继续履约能力存在严重问题。因此，申请人提交的公证书不能认定不可撤销信用担保书已生效，更不能据此认定申请人已履行提供合法有效的担保给被申请人的合同义务。综上所述，在申请人履行提供合法有效的担保给被申请人的义务之前，被申请人有权依照中华人民共和国合同法的相关规定拒绝履行将南门市场交申请人继续租赁经营的合同义务。请求驳回申请人增加的仲裁请求。二、 申请人提交的证据（一） 申请人提交的证据、被申请人的质证意见1、2006年6月23日签订的市场租赁及建设协议书及关于市场租赁及建设协议的生效约定各一份2、珠仲裁字（2008）第31号裁决书、生效证明各一份。申请人认为：以上证据证明了协议及其附件约定了原产权人郑榕根及申请人的权利和义务，该协议已经生效并履行。三被申请人对以上证据的真实性、合法性无异议，但强调：裁决书第10-11页查明了2006年11月10日，申请人向原产权人郑榕根出具了不可撤销信用担保书，以及双方签署及履行关于珠海市南门市场管理有限公司印章等移交约定书的事实。3、珠海市中级人民法院（2008）珠中法执恢字第256-1号之二执行裁定书一份、2009年3月5日评估报告书（部分）、（2008）珠中法执恢字第256-1号委托拍卖函一份、2009年7月15日拍卖成交确认书一份、2009年7月20日广东省法院系统代管款（物）收据一份。申请人以该组证据证明珠海市中级人民法院委托广东鑫光土地房地产资产评估咨询有限公司对郑榕根名下的南门市场进行市场价值评估，委托珠海市凯德拍卖有限公司拍卖郑榕根名下的南门市场，三被申请人以1001万元竞拍该拍卖标的。三被申请人对该组证据的真实性合法性无异议，但强调2009年3月5日评估报告书（部分）证明申请人实际投入市场扩建的资金为5470180元。4、（2008）珠中法执恢字第256-1号之三执行裁定书一份申请人以该证据证明珠海市中级人民法院撤销珠海市凯德拍卖有限公司对郑榕根名下南门市场的拍卖。三被申请人对该份证据无异议。5、（2010）珠中法执外异字第14号执行裁定书一份。申请人以该证据证明珠海市中级人民法院做出撤销（2008）珠中法执恢字第256-1号之三执行裁定书、以维持珠海市凯德拍卖有限公司对郑榕根名下南门市场的拍卖。三被申请人同意接受市场租赁及建设协议书全部内容及相关内容。6、（2010）粤高法执复字第56号执行裁定书一份。申请人以该份证据证明广东省高级人民法院维持珠海市中级人民法院（2010）珠中法执外异字第14号执行裁定书，以维持珠海市凯德拍卖有限公司对郑榕根名下南门市场的拍卖。三被申请人表示接受租赁合同的全部条款并同意履行合同。三被申请人对证据5、证据6的真实性和合法性无异议，但认为该证据证明了被申请人是在了解市场及租赁建设协议的全部条款以及该协议存在不可分割的相关协议包括不可撤销信用担保书、关于珠海南门市场管理有限公司印章等移交约定书等情况后，同意接受市场租赁及建设协议全部内容及相关内容的。7、（2008）珠中法执恢字第256-1号之七执行裁定书一份。申请人以该份证据证明珠海市中级人民法院将郑榕根名下的南门市场确权给三被申请人。三被申请人对该证据无异议。8、房地产登记表16份。申请人以该证据证明三被申请人已于2011年5月10日到房地产登记中心办理部分过户手续。被申请人对该组证据无异议。9、（2010）珠中法执外异字第14号执行案档案首页一份。申请人以该证据证明（2010）珠中法执外异字第14号执行案已于2010年12月30日归档。三被申请人对该证据无异议。10、请求出具拍卖成交确认裁定书的申请一份。申请人以该证据证明三被申请人于2010年4月13日向珠海市中级人民法院申请撤销（2008）珠中法执恢字第256-1号之三执行裁定书，并表示其同意履行原产权人签订的租赁合同的全部条款及附件，从而要求珠海市中级人民法院出具确权裁定书。11、（2010）珠中法执外异字第14号执行案听证笔录一份。申请人以该证据证明在2010年4月15日的听证笔录上，三被申请人多次表示同意接受原产权人签订的租赁合同的所有内容，并要求珠海市中级人民法院及时做出确权裁决。三被申请人对证据10、证据11的真实性、合法性无异议。但认为该证据证明被申请人是在了解市场及租赁建设协议的全部条款以及该协议存在不可分割的相关协议包括不可撤销信用担保书、关于珠海南门市场管理有限公司印章等移交约定书等情况后，同意接受市场租赁及建设协议全部内容及相关内容的。12、2007年1月8日签订的最高额抵押担保合同一份。申请人以该证据证明原产权人配合申请人2007年1月8日向珠海市农村信用合作联社斗门信用社办理抵押贷款人民币700万元。三被申请人对该证据无异议。 13、银行贷款利息明细一份。申请人以该证据证明申请人按期偿还珠海市农村信用合作联社斗门信用社抵押贷款人民币柒佰万元本金及相应利息。三被申请人对证据的真实性无异议，但提出该计息明细没有利息计算方式，因此对该利息部分不予认可，而且评估报告证明申请人虽然贷款700万，但实际只投入了5470180元。14、2007年3月18日南门市场经营管理及改扩建项目可行性分析报告一份。申请人以该份证据证明其已按协议约定准备改扩建南门市场（一期已完工）。三被申请人认为该证据是申请人单方制作的，不予确认。且珠仲裁字（2008）第31号案的裁决书第22页也查明了对该证据不予认定。申请人在回应时称：被申请人一方面对于申请人提交的分析报告不予认可，另一方面又在答辩中声称申请人没有提交可行性报告而无法办理报建手续，二者相互矛盾。15、2007年9月15日珠海市商业银行审批通知单、2007年9月27日珠海市商业银行关于同意给予授信额度的函、2007年12月24日合作协议书各一份。申请人以该组证据证明其曾向珠海市商业银行办理南门市场二期改扩建项目抵押贷款，由于产权人不配合而无法贷到相应款项。三被申请人对该组证据不予确认：该证据不能证明申请人曾向珠海市商业银行办理南门市场二期改扩建项目抵押贷款，由于产权人不配合原因导致无法贷到相应款项。且申请人在珠仲裁字（2008）第31号案中并未提交该份证据，同意给予授信额度只能证明申请人与商业银行之间的合作关系，不能证明原产权人不配合办理贷款手续。16、客户经理名片一张、谢健华签名的2010年4月28日中国工商银行函件一份。申请人以该组证据证明申请人曾向中国工商银行办理抵押贷款，由于产权人不配合而无法贷到相应款项。三被申请人对该证据的真实性、合法性不予确认，且该证据不能证明申请人曾向中国工商银行办理抵押贷款、由于产权人不配合而无法贷到相应款项。申请人针对三被申请人就证据15、证据16的质证意见回应称：在产权人协助申请人办理完毕抵押贷款手续、签订正式的抵押贷款合同之前，申请人能获取的也只有这些资料了。17、珠海市公证处2011年4月22日出具的公证书三份。申请人以该份证据证明2011年4月22日申请人公证邮寄关于履行市场租赁及建设协议义务的函给三被申请人，函的主要内容是：请三被申请人按照原产权人签订的市场租赁及建设协议及其附件履行义务，并邀请三被申请人商议如何履行市场租赁及建设协议及其附件之事宜。三被申请人对该证据的真实性无异议。但强调公证邮寄的函件系在被申请人办妥有关产权过户手续之前所发，不产生催告的法律效力。申请人对三被申请人的质证意见回应称：珠海中院在2011年1月就已经下达了执行裁定书，产权自该裁定书生效时转移，因此被申请人的说法没有任何依据。18、对贵公司“关于履行市场租赁及建设协议义务的函的答复一份。申请人以该份证据证明三被申请人于2011年6月28日回函，该函表明三被申请人认同原市场租赁及建设协议及其附件，并保证今后遵照执行。三被申请人对该证据的真实性无异议，但强调：该证据证明被申请人要求申请人履行市场租赁及建设协议及其附件中申请人必须履行的义务，包括履行提供合法的担保给被申请人的义务，以及协助被申请人办理相关合同签约主体变更的事实。19、公证书、不可撤销信用担保书各一份。申请人以该组证据证明2011年7月22日申请人公证邮寄关于履行市场租赁及建设协议义务的函及不可撤销信用担保书给三被申请人，表明申请人再次书面要求三被申请人履行市场租赁及建设协议及其附件的合同义务。三被申请人对该证据的真实性无异议。但强调：公证书仅对不可撤销信用担保书上签名、盖公章的真实性进行公证，不能作为该担保书生效及申请人向被申请人依法履行担保义务的依据。20、2010年6月28日珠海市斗门区镇政府通知一份。申请人以该证据证明斗门人民政府向产权人李东明及斗门南门市场公司发通知，要求加强对南门市场的整治。三被申请人对该证据的真实性无异议，但认为该证据与本案无关。申请人对增加仲裁请求部分提交了如下补充证据：补充证据1、授权委托书一份。申请人以该证据证明申请人委托南门市场管理有限公司管理南门市场。三被申请人认为该证据是申请人单方制作的，对其不予确认。而且，从履行的事实来看，原出租人依法设立南门市场公司以后也是委托中经信公司管理，申请人才取得南门市场的管理权，也即南门公司是依法享有对南门市场的管理权，而不是经过授权取得的，因此该份证据不能证明申请人陈述的证明目的。对此，申请人回应称：被申请人的理解是错误的。经我们向工商局了解，包括本案的南门市场管理公司以及被申请人成立的南新市场管理公司都是具有市场经营管理权的商事主体而已，任何人都可以成立，但并不具有专营权。南门市场依法成立是事实，产权人郑榕根授权申请人以该市场管理公司为依托对南门市场进行管理也是事实，符合相关法律规定。补充证据2、勒令搬迁的最后通知一份。补充证据3、通知一份。补充证据4、企业机读档案（南新市场管理有限公司）一份。申请人以上三份证据证明三被申请人公然毁约，单方声称原租赁合同无效，要求申请人的委托管理人退出市场，并要求市场各租户向其交付租金。上述行为是被申请人以南新公司的名义所为。三被申请人认为补充证据2、补充证据3是传真件，对其真实性不予确认。对补充证据4的真实性无异议。同时，三被申请人强调：南新公司要求南门公司搬迁是合理合法的，不存在违法行为，也不能据此认为被申请人违约。补充证据5、地摊收费清单及发票。申请人以该证据证明三被申请人以南新公司名义开始收取南门市场的租金。三被申请人对该证据不予认可，且与本案无关。补充证据6、南门市场遭暴力抢占的时间经过及照片。申请人以该证据证明三被申请人未经申请人许可，暴力抢占南门市场，严重违反了市场租赁及建设合同的约定，已经构成根本违约。三被申请人认为该证据属于非法取得的证据，且与本案无关，对该证据不予认可。根据申请人的调查取证申请，仲裁庭调取了以下证据：1、珠海市公安局斗门派出所询问笔录。2、斗门区斗门镇综治信访维稳中心会议纪要。3、2011年11月18日关于协调解决南门市场产权变更引发矛盾纠纷问题的会议纪要申请人认为以上证据1、2证明三被申请人已抢占南门市场，并开始收取租金。三被申请人对证据1、2的真实性无异议，但提出：张涛、赵家凤在询问笔录中的陈述和申请人提交的报告内容均与事实不符。对于仲裁庭调取的证据3，申请人认为该会议纪要真实、合法、有效。该会议纪要的内容已经明确了被申请人的违约行为，以及申请人在此次纠纷当中应予维护的相关合法权益。被申请人认为这份证据是属于逾期证据，依法不应作为本案的有效证据使用。而且这份证据是珠海斗门区政法委所作的，该机构不是管辖本案纠纷的法定机构，所以其所作的会议纪要不能作为本案认定事实的依据。而且该份会议纪要显然片面采信了申请人中经信公司方单方的陈述，缺乏客观公正性，且没有法律和事实依据，因此我们认为仲裁庭应对这份证据依法不予采纳。我们认为珠海仲裁委是本案的法定仲裁机构，应排除各种干扰独立查清本案事实并作出公正裁决。对于申请人提供的全部证据以及仲裁庭依据其申请调取的证据，证据14属于申请人单方制作、且三被申请人不予认可；证据16因无法确认名片所有人及其签名的真伪、且三被申请人不予认可；对于以上两份证据仲裁庭不予采纳，其余证据仲裁庭均予以采纳并作为定案根据。（二） 被申请人的举证以及申请人的质证三被申请人针对其答辩，提交了如下证据：1、 不可撤销信用担保书（2006.11.10）一份；2、（2011）珠证内经字第3234号公证书（2011.7.5）3、珠海市公证处“公证书真伪查询”网页截图；4、撤销公证书请求书一份；5、珠海市公证处材料收件回执一份。三被申请人依据以上5份证据证明申请人中经信（珠海）国际担保有限公司根据向市场租赁及建设协议原出租人郑榕根出具不可撤销信用担保书的事实，向被申请人李东明、陈其景、陈心玲出具（2011）珠证内经字第3234号公证书，被申请人认为珠海市公证处没有对申请人提交公证的不可撤销信用担保书的内容和形式进行真实性、合法性审查即予出证是错误的，已依法申请撤销该公证书，珠海市公证处已受理被申请人的申请并在审查处理过程中的事实。申请人对以上证据的质证意见是：对证据1的真实性、合法性无异议，关联性有异议，该证据恰能证明申请人已按被申请人要求作出相关违约承诺，公证形式也完全符合要求。对证据2、3、4、5的真实性、合法性和关联性均有异议。三被申请人提供的补充证据包括：1、 企业机读档案登记资料（珠海南门市场管理有限公司）一份；三被申请人以该份证据证明珠海南门市场管理有限公司是由澳门大昌行依法注册成立，法定代表人为南门市场原产权人郑榕根，经营范围为从事自有市场物业的管理及其市场管理服务的事实。2、 关于珠海南门市场管理有限公司印章等移交约定书；3、 珠海南门市场管理有限公司移交清单三被申请人以该两份证据证明原产权人郑榕根将珠海南门市场管理有限公司印章等移交给中经信（珠海）国际担保有限公司（下称申请人）的事实。申请人对补充证据1、2、3的真实性、合法性无异议，关联性有异议，该证据恰能证明原产权人对市场租赁及建设协议的履行，被申请人也应该继续履行。4、 企业机读档案登记资料（珠海市南新市场管理有限公司）；5、 申请书；6、 市场开办登记程序、申请市场开办登记应提交的文件、证件；三被申请人以证据4、5、6证明被申请人根据南门市场产权变更和珠海南门市场管理有限公司属外资企业不能作相应变更的事实，