保利地产财务报表分析(ppt 74页)

保利地产分析,曾奇一20093037陈云柯20094837田新20093020龙欢20093188王静20093016文雯20093004高梦宇20093001蔡晓旭20093000,一、公司简介,公司发展历程,公司经营范围,公司财务状况,Clicktoaddtitleinhere,1,2,3,一、公司简介,公司前身为广州保利房地产开发公司：1992年9月14日在广州市注册成立的全民所有制企业（依法自主经营、自负盈亏、独立核算的社会主义商品生产的经营单位）2002年8月22日：公司改制为股份有限公司，名称变更为“保利房地产股份有限公司”。2006年3月：公司更名为“保利房地产（集团）股份有限公司”。2006年7月19日：首次公开发行人民币普通15,000万股，每股面值1元。2006年7月31日：股票在上海证券交易所上市交易，证券代码600048，股票简称“保利地产”,1）公司发展历程,一、公司简介,主营业务：房地产开发、销售、租赁及其物业管理经营范围：一级房地产开发、出租开发的商品房、房屋工程设计、旧楼拆迁、道路与土方工程施工、室内装修、冷气工程及管理安装、物业管理、酒店管理、批发和零售贸易（国家专营专控商品除外）。,2）经营范围,一、公司简介,3）2007年-2011年的主要财务数据,上市后ROE变化,实际税率=实际缴纳的税费/税前利润,同行业的比较,同行业的比较,2011年盈利指标行业比较,根据上面的数据可以看出，保利和万科的加权净值产收益率和毛利率都是高于行业平均水平的，但是净利率却低于行业平均，而规模相对小很多的金融街的毛利率和净利率都是高于行业平均水平的，说明金融街的盈利能力更好，更具竞争优势,2011年资产使用行业指标比较,2011年我们看到各个行业的应收账款周转率和存货周转率都在增加，房地产行业也不例外，根据相关数据显示保利和万科的存货是排名所有行业中的前十名的，这就不难解释为何二者都比行业平均低了，我们认为这主要还是和房地产的调控政策有关，因此应该更积极的在宏观环境下寻找方法使自己的存货周转率变低。,流动比例分析,从前面的分析我们也不难看出，保利和万科的存货是比较多的，保利的流动比率是高于行业平均的，但是速动比率很明显受了存货的影响是小于行业平均的，但是也不是相差特别的大，因此要想解决此问题还得从存货入手。总体看来还是很不错的。,2011年负债能力指标行业比较,1）从资产负债比率来看保利、万科、金融街都是高于行业平均水平，说明它们的负债水平相对于行业平均较高，但是相差都不大，因此不会出现财务风险。2）利息保障倍数保利是行业平均的2倍多，而万科却比行业平均水平低了3倍，而从负债权益比和资产负债比率可以看出和行业相差都不大，说明是保利的税前利润较万科大引起的。,财务指标体系的三维分析构成比较分析,LOGO,表一：保利地产2009-2011年度盈利能力,保利地产2009-2011三年的盈利能力比较稳定，其中,ROE稳中有涨。但是，该公司的WCR比例却大幅度上升，说明其竞争能力下降，财务状况转差，资金被其他公司占用。,表二：保利地产2009-2011年度流动性对比,保利地产2009-2011年的流动比率和速动比率都呈现出下降的趋势。2009年-2010年流动比率下降的原因是因为短期借款和预收账款的增长幅度大于流动资产中货币资金等的增长，虽然2010年的存货在2009年上增加的比率较大，但是总体却呈现出下降的趋势。而到了2011年流动比进一步下降的原因最主要是因为短期借款的大幅增加，相反，货币资金却出现下降趋势。虽然短期借款大幅增加，但却不能说明该企业的财务状况存在风险。该企业的短期借款在09年和10年一直维持一个较低的水平，连续两年该企业的财务费用均呈现负数，增加短期负债有利于发挥负债的财务杠杆效应。平衡长短期负债。,表三：运营能力指标-保利地产,表四：保利地产2009-2011年度成本费用对比,保利地产的主营业务成本以及营业费用，管理费用占主营业务收入的比率总体变化不大，变化比较明显的是财务费用，这主要和企业的短期借款的增加有关，是企业优化资本结构的所产生的结果。,表五：保利地产2009-2011年度成长能力对比,保利地产2009年-2010年主营业务增长率，净利润增长率以及总资产增长率都有所增长，首先说明企业经营水平良好，同时企业也保持着较高的资本增长规模，资产经营规模扩张的速度快。而股东权益增长率虽有所下降，但是仍然保持着资本规模的扩张，但是扩张速度减缓。而2011年除了股东权益增长率有所增加，其余成长性指标都有不同程度的下降，造成主要原因是行业竞争的加剧，同时，由于宏观经济大环境对房地产企业的影响，造成企业成长性指标有所下滑。,表五：房地产行业ROE比较,表六：保利地产2009-2011年度资产负债表结构分析,三、因素分解分析ROE分解分析,保利地产20092011年ROE因素分解分析表,保利地产ROE逐年上升，主要是由财务杠杆效应带来的，说明企业投入资本增加；财务成本效应2009、2010年大于1，说明企业财务费用为负，2011年财务成本上升说明企业利息增加，债务比例增加，也是企业投入资本增加的原因；营业利润率和资本周转率波动不大，说明企业销售能力和盈利能力保持稳定，资周转率偏低，是由于房地产行业投入资本过大造成；ROE的因素分解结果表明：保利地产营运能力和盈利能力保持稳定，借款增加，财务风险有所增加，但ROE呈上升趋势，整体财务状况良好。,三、因素分解分析ROE分解分析,2011年度同行业ROE因素分解分析,与同行业相比：保利地产的ROE处于较高水平，主要是由于其财务杠杆效应较高，长期借款占投入资本比例较大；在盈利能力能力方面，保利地产与万科水平相当，弱于金融街；其资本周转率处于中等水平；在国家打压楼市的环境下，房地产行业面临挑战，保利地产应防止由于其较高负债带来的财务风险，谨防资金链断裂。,三、因素分解分析自我可持续增长率分解分析,保利地产20092011年自我可持续增长率因素分解分析表,*自我可持续增长率的计算采用期初股东权益2009年，保利地产的自我可持续增长率是24.07%，表明其在2010年能支持的销售增长率是24.07%，但实际上2011年保利地产的实际销售增长率达到56.15%，说明其“资金短缺”；2010年，保利地产的自我可持续增长率是18.23%，表明其在2011年能支持的销售增长率是18.23%，但实际上2011年保利地产的实际销售增长率达到31.04%，再次说明其“资金短缺“；,三、因素分解分析自我可持续增长率分解分析,伴随近年来楼市的火爆，房地产行业整体都有较高地增长，保利地产近年也保持了较快较高的增长。保利地产在面临高速增长的同时也面临着资金的短缺。保利地产采用了增加负债，特别是长期借款的方法来获得资金，以支撑企业的发展，然而去年以来，楼市遭遇国家调控，房地产行业遇冷，要通不断举债的方式来解决资金的短缺难度加大，并且保利地产现在的负债水平已经较高，是否还要继续增加借款值得考虑。除了负债，企业可以减少股利的支付以得到更好的发展，从相关数据来看，保利地产也确实在减少对所有者的分配。由于保利地产的业务比较集中，因此并不需要剥离非核心业务来解决增长问题。另外，保利地产还可考虑继续增加权益资本或寻求一些”现金牛“企业，以获得支持其发展的资金。,经营杠杆系数由0.67变为1.40，表明经营风险有较大程度增长。原因应该是09至11年营业收入都在增加，固定成本也在增加，但是营业收入的增加幅度小于了固定成本的增加幅度。综合导致营业风险上升。,保利的财务杠杆系数由-0.053变成0.043，表明财务风险有所增加，但仍保持在较低的水平。从2010到2011年，我们看到利息支出由负变正，表明其放在银行等金融机构的钱拿出来用在了经营上。而2010年的财务风险系数为负，我们看到是EPS的变化导致的，这说明当年的息税前利润是小于利息的。2011年比2010年，保利的经营风险上升，财务风险也有所提高，综合作用导致总杠杆系数由负变正，但总体保持在低水平上。这表明，在其他条件不变情况下，销售收入增加或减少1%，股东每股收益将上升或下降0.06%。总体说来，保利地产的风险控制较好。,2002年到2004年，保利的WACC因为权益资本比率的增加而增加，税前ROIC保持增长，但从2010年到2011的增长最快，税后ROIC变化与税前一致。在2009年2010年，投入资本逐年减少，而2011年EVA由负变正，我认为正是由于20092010年的资本投入经营运作的结果。,四、财务政策分析,整体,股利政策,营运资本政策,投资政策,资本结构政策,营运资本政策,保利地产在近三期的营运资本基本保持了其对于经营所需的资本需求，然而由于在经营活动的净现金流量长年为负数，维持保利地产的现金流人量的一个重要因素是筹资的现金净流量，而主要为短期借款的现金净流量，且在2010年第二、三季度，短期借款的现金流入量增长超过一倍，说明保利地产由于经营周期长，需要大量借人资金持其周转，而在国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知这一限制购房首付款比例的政策出台后，保利地产的资金回流速度明显下降，需要进一步对自身投资进行控制，加强现金管理，保证经营的稳定性。,资本结构政策,权益,债务,公开发行股票A股,配股,定向增发,大量筹资,转增,预收账款,应付账款,信贷,保利债,急需解决,经营活动净现金流量为负数，经营存在问题，回款难，存货多，销售有所下降。,所奉行的增长策略以高增长，大融资为主，缺乏稳健，不适应2008年以后的市场。,成本的控制能力有待提高，不能体现出成本优势，需要加强对成本的管理，并且谨慎扩大存货，否则将面临减至和低迷的销售。,困境1,困境2,困境3,困境4,资本结构困境,存货太多而且面临减值风险。其他应收款过多且周转率低下，直接造成体外资本流转过多，资产周转率低下。,资本结构的调整,企业应树立两个榜样，一是招商地产，一是万科集团。牢记三高两大的招商地产高成长性背后低下的营运资金管理所带来的教训；积极学习万科集团对资金的管理，屯资过冬的策略，稳健增长的战略。,改善经营状况，加强现金管理，加强定向增发以改善资本结构，降低负债比例，同时加强融资，现金回笼，改善其回款难问题。,1、减少存货2、加强对应收账款和其他应收款的管理，以提高流动资产周转率，进而提高总资产周转率，提高企业资产的质量3、充分利用闲置资产，改变资产周转的体外流转过多以及贡献不足两大资产质量问题。,第一步,第二步,第三步,股利政策,可流通数量156,119股，流通股份类型为发行前股份限售流通,2009-07-31限售股解禁,保利地产成为在当年提出增发方案并获核准的首家房企。在率先获得融资资格后，保利地产累计融资额将高达211亿元，远远超越同行业上市公司,股利政策,2009年度利润分配,2010-07-14限售股解禁,2010年,10转增3.0股派1.0元(含税)资本公积转增股本,本期流通数量449,479股，可流通数量35,033股，待流通数量8,085，流通股份类型为增发A股法人配售上市,保利地产公告定向增发融资96亿元的方案,股利政策,2011年5月11号,10转增3股派2.13元（含税）,2011年8月29号,董事会预案不分配不转增,2012年4月27号,10转增2股派2.15元（含税）,保利地产09年的定向增发有两个主要的潜在因素：一是金融危机下，即使是知名的开发商，银行仍可能会因为其过高的杠杆率而实施一定的信贷控制；二是预计保利地产2009年净资产负债率由于资本支出较大依然面临上升风险，进而可能限制公司在行业下行周期中的潜在扩张机会。,分析,Contents,ThemeGalleryisaDesignDigitalContent&ContentsmalldevelopedbyGuildDesignInc.,Contents1,Contents2,HotTip,HowdoIincorporatemylogotoaslidethatwillapplytoalltheotherslides?OntheViewmenu,pointtoMaster,andthenclickSlideMasterorNotesMaster.Changeimagestotheoneyoulike,thenitwillapplytoalltheotherslides.,ImageinformationinproductImage:Notetocustomers:ThisimagehasbeenlicensedtobeusedwithinthisPowerPointtemplateonly.Youmaynotextracttheimageforanyotheruse.,Clicktoedittitlestyle,ContentsThemeGalleryisaDesignDigitalContent&ContentsmalldevelopedbyGuildDesignInc.,YourTextHere,YourTextHere,YourTextHere,YourTextHere,Descriptionofthecontents,ClicktoaddText,ClicktoaddText,ClicktoaddText,ClicktoaddText,ClicktoaddText,Clicktoedittitlestyle,ClicktoaddText,ClicktoaddText,ClicktoaddText,ContentsThemeGalleryisaDesignDigitalContent&ContentsmalldevelopedbyGuildDesignInc.,Clicktoedittitlestyle,4.Descriptionofthebusiness,5.Descriptionofthebusiness,1.Descriptionofthebusiness,2.Descriptionofthebusiness,3.Descriptionofthebusiness,ThemeGalleryisaDesignDigitalContent&ContentsmalldevelopedbyGuildDesignInc.,Clicktoedittitlestyle,ThemeGalleryisaDesignDigitalContent&ContentsmalldevelopedbyGuildDesignInc.,Clicktoedittitlestyle,2.DescribecontentsforaChartDescriptionofthecompanyssubcontentsDescriptionofthecompanyssubcontents,1.DescribecontentsforaChartDescriptionofthecompanyssubcontentsDescriptionofthecompanyssubcontents,Title,Title,Title,Title,ChartTitleinhere,textinhere,textinhere,textinhere,textinhere,Clicktoedittitlestyle,Contents01,Contents02,Contents03,Contents04,Contents05,Contents06,0%20%40%60%80%100%,18.5%,17.5%,8.7%,23.6%,63.6%,84.3%,ThemeGalleryisaDesignDigitalContent&ContentsmalldevelopedbyGuildDesignInc.,Clicktoedittitlestyle,Textinhere,Textinhere,Textinhere,ThemeGalleryisaDesignDigitalContent&ContentsmalldevelopedbyGuildDesignInc.,ThemeGalleryisaDesignDigitalContent&ContentsmalldevelopedbyGuildDesignInc.,Clicktoedittitlestyle,ThemeGalleryisaDesignDigitalContent&ContentsmalldevelopedbyGuildDesignInc.,Titleinhere,2.Descriptionofthecompanyssubcontents,Describeavisionofcompanyorstrategiccontents,1.Descriptionofthecompanyssubcontents,ThemeGalleryisaDesignDigitalContent&ContentsmalldevelopedbyGuildDesignInc.,DescriptionofthecontentsDescriptionofthecontentsDescriptionofthecontents,Clicktoedittitlestyle,Title,DescriptionofthecontentsDescriptionofthecontentsDescriptionofthecontents,Title,ThemeGalleryisaDesignDigitalContent&ContentsmalldevelopedbyGuildDesignInc.,Clicktoedittitlestyle,Level1,Level2,Level3,Level4,Level5,Descriptionofthecontents,Descriptionofthecontents,Descriptionofthecontents,Descriptionofthecontents,Descriptionofthecontents,Clicktoedittitlestyle,ThemeGalleryisaDesignDigitalContent&ContentsmalldevelopedbyGuildDesignInc.,ThemeGalleryisaDesignDigitalContent&ContentsmalldevelopedbyGuildDesignInc.,ThemeGalleryisaDesignDigitalContent&ContentsmalldevelopedbyGuildDesignInc.,AGroup,CGroup,BGroup,ThemeGalleryisaDesignDigitalContent&ContentsmalldevelopedbyGuildDesignInc.,Clicktoedittitlestyle,2003.10AddYourText2003.10AddYourText2003.10AddYourText,2004.10AddYourText2004.10AddYourText2004.10AddYourText,2005.10AddYourText2005.10AddYourText2005.10AddYourText,2007.10AddYourText2007.10AddYourText2007.10AddYourText,Clicktoedittitlestyle,Describeavisionofcompanyorstrategiccontents.,Describeavisionofcompanyorstrategiccontents.,Describeavisionofcompanyorstrategiccontents.,Describeavisionofcompanyorstrategiccontents.,Descriptionoftheproducts,Clicktoedittitlestyle,Textinhere,Textinhere,Textinhere,Textinhere,Textinhere,Descriptionofthecontents,ThemeGalleryisaDesignDigitalContent&ContentsmalldevelopedbyGuildDesignInc.,Clicktoedittitlestyle,50%,24%,10%,16%,ProductsDescriptionofthecompanysproducts,ServiceDescriptionofthecompanysservice,TechnologyDescriptionofthecompanystechnology,MarketDescriptionofthecompanysmarket,50%,24%,16%,10%,Clicktoedittitlestyle,2006,Text,Text,Text,2007,2008,Textinhere,Textinhere,Textinhere,Textinhere,Textinhere,Textinhere,ThemeGalleryisaDesignDigitalContent&ContentsmalldevelopedbyGuildDesignInc.,Clicktoedittitlestyle,ThemeGalleryisaDesignDigitalContent&ContentsmalldevelopedbyGuildDesignInc.,Yourtextinhere,Yourtextinhere,Yourtextinhere,AddyourtextinhereYourtextinhereYourtextinhereYourtextinhere,AddyourtextinhereYourtextinhereYourtextinhereYourtextinhere,AddyourtextinhereYourtextinhereYourtextinhereYourtextinhere,Clicktoedittitlestyle,Textinhere,ThemeGalleryisaDesignDigitalContent&ContentsmalldevelopedbyGuildDesignInc.,Textinhere,ThemeGalleryisaDesignDigitalContent&ContentsmalldevelopedbyGuildDesignInc.,Textinhere,ThemeGalleryisaDesignDigitalContent&ContentsmalldevelopedbyGuildDesignInc.,Textinhere,Textinhere,Textinhere,Clicktoedittitlestyle,Textinhere,Titleinhere,Textinhere,Textinhere,2005,2006,2007,2008,DescriptionofthecontentsDescriptionofthecontents,DescriptionofthecontentsDescriptionofthecontents,DescriptionofthecontentsDescriptionofthecontents,DescriptionofthecontentsDescriptionofthecontents,ThemeGalleryisaDesignDigitalContent&ContentsmalldevelopedbyGuildDesignInc.,Clicktoedittitlestyle,Textinhere,Textinhere,Textinhere,ThemeGalleryisaDesignDigitalContent&Contentsmalldeveloped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