房地产开发企业土地增值税纳税筹划分析毕业论文.pdf

密 级： 学校代码：10075 分类号： 学 号：20111778 硕士学位论文 房地产开发企业土地增值税 纳税筹划分析 学位申请人： 魏 洁 指 导 教 师 ： 刘桂英 教授 学 位 类 别 ： 专业硕士学位 学 科 专 业 ： 会计硕士 授 予 单 位 ： 河北大学 答 辩 日 期 ： 二一三年六月 Classified Index: CODE: 10075 U.D.C: NO: 20111778 A Dissertation for the Degree of MPAcc The Land Appreciation Tax Planning Analysis of Real Estate Development Enterprises Candidate: Wei Jie Supervisor: Prof. Liu Guiying Academic Degree Applied: Master of Professional Degree Specialty: MPAcc University: Hebei University Date of Oral Examination: June, 2013 摘 要 I 摘 要 伴随着社会主义市场经济体制逐步不断完善，房地产业逐步形成和发展，并又拥有 巨大的发展潜力。同时，房价高、住房难也成为大家备受关注的民生问题。房地产开发 企业作为房地产业的主要角色， 也成为了焦点。 房地产开发企业在税收方面显著特点是， 要缴纳土地增值税和营业税金额均较大。 土地增值税是对房地产开发企业的收益影响最 大的税种之一， 所以进行有效的土地增值税纳税筹划是房地产开发企业在发展过程中刻 不容缓的一件大事，同时，合理有效的纳税筹划也是房地产开发企业增强核心竞争力的 有效方法之一。 本文主要研究土地增值税的纳税筹划问题。在实际的纳税过程中，房地产开发企业 可根据不同的业务环节，在合法合理、可实用性和可操作性的前提条件下，运用不同的 土地增值税纳税筹划方法降低纳税负担，从而降低成本，增加经济效益，打造企业的竞 争优势。本文首先介绍土地增值税产生与发展，分析我国近十年来土地增值税的税额变 化情况和土地增值税在国家税收和地方税收所占比重情况，然后介绍现行的相关规定。 在此基础上，进一步解释房地产开发企业进行纳税筹划的现状并不乐观，进行合理合法 有效的土地增值税税收筹划是房地产开发企业亟待补上的一课，并结合“因素分析”学 说，详细阐述了房地产开发企业在进行土地增值税纳税筹划时可以加以运用的筹划因 素。最后，运用土地增值税税收筹划方法结合具体案例进行纳税筹划，通过对比、分析， 找到对企业最有利的纳税筹划方法。 关键词 房地产 土地增值税 纳税筹划 Abstract II Abstract Along with the socialist market economy gradually perfected, the real estate industry has gradually formed and developed, and it has tremendous potential of development. At the same time, the high prices of housing、housing difficult also become the peoples livelihood problems ,which we pay great attention to. Real estate development enterprises have become the focus of the public as the main role of the real estate industry. Having to pay sufficiently high level of land appreciation tax and business tax is the remarkable characteristic of the real estate development enterprises. Land appreciation tax is one of the most influential taxes, which is related to the total profits, so it has great important for the real estate development enterprises to carry out effectively land appreciation tax planning. And also carrying out effectively land appreciation tax planning contributes to enhance the core competitiveness for the real estate development enterprises. This paper mainly discusses the problem of land appreciation tax planning. Real estate development enterprises can make the tax planning in the course of business, under the principles of legitimacy，goal-oriented and operability in practice. Tax planning not only can maximize the benefits by cutting down the cost, but also create the competitive advantage for the enterprise. We first introduce the emergence and development of land appreciation tax, and then analyze the changes in the past ten years and the proportions of land appreciation tax in the national tax and in the local tax revenue. However the real estate development enterprises in planning status is not optimistic and exists some problems, so having reasonable legal and effective land appreciation planning is what real estate development enterprise needs. So we combines with the factor analysis theory to discuss what factors can be use for land appreciation tax planning in detail. Finally we mainly combined the land appreciation tax planning method with specific cases in the form of comparison and analysis in order to find out the most favorable tax planning method. Key Words real estate land appreciation tax tax planning 目 录 III 目 录 第 1 章 绪 论.1 1.1 研究背景及意义.1 1.1.1 研究背景.1 1.1.2 研究意义.2 1.2 研究目的.3 1.3 研究现状.3 1.4 研究方法.6 1.5 创新点及不足.6 1.5.1 创新点.6 1.5.2 不足.7 1.6 主要内容.7 第 2 章 土地增值税概述.9 2.1 土地增值税的产生.9 2.2 土地增值税的发展.9 2.2.1 近十年我国土地增值税总税额呈现上涨的趋势.9 2.2.2 近两年土地增值税的同比增长率明显高于其他税种.11 2.3 土地增值税纳税筹划因素.12 2.3.1 特定税收政策因素特殊规定.12 2.3.2 税收优惠政策因素优惠政策.13 2.3.3 税制要素税率.13 2.3.4 内嵌因素.14 2.4 土地增值税的现行规定.15 2.4.1 土地增值税的定义.15 2.4.2 土地增值税的计算规则及账务处理.16 2.4.3 相关规定.17 第 3 章 房地产开发企业土地增值税纳税筹划现状.18 目 录 IV 3.1 房地产开发企业故意把偷税、漏税作为纳税筹划的手段.18 3.2 房地产开发企业纳税筹划水平欠佳.18 3.2.1 账务处理错误进而导致纳税筹划存在错误.18 3.2.2 应纳税额计算不准确.19 3.2.3 不能恰当处理税法和财务会计中的差异.19 3.2.4 套用纳税筹划技巧性公式而忽视了适用条件.20 第 4 章 房地产开发企业土地增值税纳税筹划案例分析.21 4.1 案例分析充分利用“免税临界点”税收优惠政策.21 4.1.1 筹划原理.21 4.1.2 案例背景.21 4.1.3 不同筹划方式下的土地增值税及税前利润.21 4.1.4 不同筹划方式下的土地增值税及税前利润对比分析.24 4.1.5 小结.25 4.2 案例分析增加可扣除项目金额，节省管理费用支出.27 4.2.1 筹划原理.27 4.2.2 案例背景.28 4.2.3 不同筹划方式下的土地增值税及税前利润.28 4.2.4 小结.30 4.3 案例分析在签订合同时，划定不同的收入项目进行筹划.32 4.3.1 筹划原理.32 4.3.2 案例背景.32 4.3.3 方法 1：签订一份的房屋销售合同.32 4.3.4 方法 2：分别签订一份的房屋销售合同和一份房屋装修合同.33 4.3.5 小结.33 总 结.35 参考文献.36 附 录.38 致 谢.39 第 1 章 绪 论 1 第 1 章 绪 论 1.1 研究背景及意义 1.1.1 研究背景 纳税筹划是现代企业理财过程的重点部分， 纳税筹划搭建了企业行为和政府工作平 衡的桥梁，找到了其中的契合点1，就能让纳税筹划减轻企业的税收负担，从而使得企 业的经营活动得以顺利进行，经营目标得以实现。梁文涛2特别形象的描述了纳税筹划 的八种境界：最低境界“名为筹划，实为偷（逃）税” ，低级境界“避税筹划” ，中低级 境界“盲目筹划，得不偿失” ，中级境界“事后筹划，亡羊补牢” ，中高级境界“有条件 要上” ，高级境界“没有条件，创造条件也要上” ，最高境界“高瞻远瞩，运筹帷幄” ， 完美境界“和谐纳税筹划” 。当然，我们企业都希望达到完美境界，实现和谐纳税，这 就需要国家、社会、企业和个人的共同努力才能实现。从另一个角度来看，企业筹划人 员所行使的纳税筹划决策权以及筹划方案的拟定也可以说是一种代理关系， 一种契约关 系3，这就要考虑履约成本和履约的激励问题，当总经理与筹划人员达成协议时，筹划 人员承诺其工作成效，并制定规范的工作计划书，以便使用较低筹划的成本，来到企业 的筹划目标。 纳税筹划对企业来说既是机遇又是挑战4，很多人认为只要进行纳税筹划就可以减 轻企业的负担，却忽视了纳税筹划的风险问题。纳税筹划既有多交税的风险，也有少交 税的风险，多交税意味着企业的自身利益受损但不用负担法律责任，少交税则可能产生 法律风险而受到法律的制裁。 企业纳税风险的高低与企业纳税筹划人员的专业素质能力 成反比，筹划人员的业务水平越高，考虑的越周全，纳税成功的概率就越高，这样企业 的纳税风险就越低5。如果对财会税收业务不熟悉，或者理解有误，筹划人员的主观判 断错误或失误就可能导致纳税筹划活动归于失败，使得企业的筹划风险加大。因此，企 业要提高纳税人员的综合能力，纳税人员既要加强税务、会计、财务管理等专业基础知 识的学习，又要掌握国家现行的税收规定及最新的税收宏观调控措施。 对于房地产行业来说，通过纳税筹划的方法达到企业纳税负担最小化，从而降低成 本，增加企业的经济效益，提高企业的竞争优势，是企业增强核心竞争力的有效方法之 河北大学会计专业硕士学位论文 2 一。房价问题被社会公众关注的频率在不断提高，特别是房地产开发企业的行业利润率 普遍较高6，税务相关部门对于房地产开发企业的税收政策也逐渐规范更加严格，并提 出了一系列的加强征收管理的政策和措施。同时，收益宽幅现象诱导企业纷纷涉足房地 产行业，房地产开发企业成为房地产行业的主要角色7。土地增值税是对转让国有土地 使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增 值额所征收的一种税，是影响房地开发产企业的收益最大的税种之一，所以进行合理合 法有效的土地增值税纳税筹划是房地产开发企业在发展过程中迫不及待的一件大事。 在 竞争日趋公平和激烈的市场环境下， 房地产开发企业想要将纳税筹划应用的得心应手也 依赖于企业专业税务人员的长期总结和完善，步步为营，久久为功。 1.1.2 研究意义 （1）进行土地增值税纳税筹划有助于节约成本费用 房地产开发企业涉及的税种繁多，主要有营业税、土地增值税、企业所得税、契 税、印花税、房产税、城市维护建设税、教育费附加，个别区域还征收防洪费、土地使 用税。其中土地增值税税负较重，土地增值税的纳税筹划对于房地产开发企业而言起着 举足轻重的作用。房地产开发企业的征地拆迁、购买土地、施工建设、资金筹措和房屋 销售环节，都将影响土地增值税的清算数额，进一步影响企业的成本和费用，概括的来 说：征地拆迁和购买土地直接关系到取得土地使用权所支付的金额；施工建设环节更是 直接影响房地产开发成本；资金筹措环节涉及的利息费用是房地产开发费用的一部分； 房屋销售环节的促销政策、定价策略也直接影响着销售收入的核算。 房地产开发企业在开发及经营过程中通常具有投入资金多、经营风险高、建设及销 售周期长、涉税标的金额大、收益高见效慢等特点，而且房地产开发产品的成本是房地 产开发企业与主管税务机关掌握起来都比较麻烦的问题， 由于土地增值税税率每级相差 10%，对于增值额超过 1000 元可能对税额造成近百倍的差异8。因此，利用纳税筹划 不仅能有效降低企业的涉税成本和风险，增强企业的盈利能力和竞争实力，而且有利于 实现企业价值最大化的目标。 （2）进行土地增值税纳税筹划有助于企业长期发展 从国家颁布的一系列政策来看，国家对于房价的调控从未停止过，自 2009 年 12 月 份开始楼市调控以来，政策经历的四次升级分别是：2010 年 1 月份的“国十一条”、4 月 第 1 章 绪 论 3 的份“国十条”、9 月份的“9.29 新政”、2011 年 1 月份的“新国八条”。如果房价继续上升 非常不利于解决城市居民的住房问题，这对中低收入的家庭来说冲击更大，最终将会制 约住房消费的增长。 对于房地产开发企业来说，市场需求直接影响着企业的生存和发展，房价过高在一 定程度上会减轻国民的购买热情，有些欲购房者处于长期观望状态，而这样房地产开发 企业的销售额将会减少，现在某些企业趋于滞销状况，企业无法回笼投入的大量资金， 还有支付高额的银行贷款的利息，甚至是巨额的非金融机构贷款利息。有些企业被这巨 额的贷款利息拖垮，走向了破产的边缘，在建的楼房成为了无人问津的烂尾楼。这严重 影响企业当前正常的经营运作，而且对企业的长期发展更是不利。房地产开发企业可以 从自身角度出发，想法设法降低成本，成本低廉自然销售定价就可以略低于市场价格， 倘若此，购房者蜂拥而至的来本企业购房的情形并非遥不可期。企业处于良性循环的运 作状态，才能保证长远的可持续发展，做大做强。 企业通过进行纳税筹划， 既可以减轻税收负担， 为企业进一步发展创造空间和条件， 既密切关注国家宏观调控政策的变化，也要及时关注相关税收法规的变化，认真分析， 积极开展纳税筹划，变被动为主动，更好的维护企业利益。纳税筹划是在研究税收政策 的基础上充分利用好纳税筹划的技术，进行纳税筹划绝非一日之功。 1.2 研究目的 （1）结合相关的税收优惠政策，综合考虑房地产开发企业的整体利益，能为企业 有效的进行土地增值税的纳税筹划，达到节约税金的目的。用科学的方法设计最有效的 纳税方案，为企业节省更多的真金白银。 （2）总结土地增值税的纳税筹划点，并结合具体案例考虑各种可变因素，在建立 数学模型的基础上进行测算分析，最终选择最佳的纳税筹划方案。 1.3 研究现状 近年来，国内学者的对房地产开发企业纳税筹划的一些研究，积极推动纳税筹划的 实施和发展。李记有首先创立“变量引进”和“因素分析”两大学说，他们之间是相通的， 变量引进中的变量也属于因素分析学说中的因素，尤其是在实际的操作过程中，两者更 是有着密切的联系。他指出纳税人在运用这两种理论模型时，要体现出灵活性，要融会 贯通，一方面从逻辑分析的角度入手，从因素分析的角度找出纳税筹划的空间，另一方 河北大学会计专业硕士学位论文 4 面，又要打破我们常规的思维方式，进行跳跃式的思维，从变量引进的角度出发，找出 企业可进行纳税筹划的空间9。 一些学者根据房地产开发企业的特点，分阶段进行筹划，比如，尤昊月10结合多年 的房地产行业从业经验，基于房地产开发中的各环节，探讨纳税筹划的具体策略，以提 升房地产企业的理财水平， 促进房地产企业的健康发展， 他分为了立项环节、 融资环节、 土地转让环节和销售环节，在各环节中重点考虑土地增值税的扣除项目金额的筹划，比 如说，代收费用单独收取，不计入房屋销售合同中，代付费用不计入成本项目；装修费 用单独签订合同，不计入房地产销售收入，装修成本也单独列支。 与之类似的是，张玥11结合房地产开发企业的开发成本的主要产生的三个阶段：项 目设计、项目建设、项目销售，分阶段的来分析探讨房地产开发企业的纳税筹划，在立 项阶段可以根据建房方式进行纳税筹划，主要有代建方式建设和合作建房的模式，其中 代建行为的代建收入可以视为劳务费，这属于营业税的纳税范围，有利于房地产企业减 轻税收负担；在建设阶段考虑对增加扣除项目和借款利息进行合理的筹划；在销售过程 中根据项目实际改变销售模式来减轻税负，同时能带来货币时间价值，比如说在销售过 程中设立销售公司，按照分立的模式来销售进行营业税、土地增值税和企业所得税的筹 划。 一些学者则结合特定的项目来进行筹划探讨，胡芳、罗鸣12指出可以通过变房地产 销售为投资、采用合作建房的形式和设立物业管理公司进行营业税的筹划，比如，企业 先以不动产投资入股，再向购买方销售股权的方式销售房产，这样就节约了营业税、城 建税和教育费附加； 通过控制房地产的增值率、 利息支出进行土地增税的筹划， 比如说， 房地产企业可以分别考虑普通标准住宅和非普通标准住宅、 商用房在分开核算和合并核 算下，总共应交的土地增值税，再来确定核算方式；比较利息费用在两种计量方法下的 那种更能降低税负，选择有利计算方法。 章颖凌、常苏芬13也强调增加扣除项目金额的筹划方式，还用案例的形式对比说明 了如果把计算出来的不同增值率的房地产项目进行合并核算， 就有可能降低高增值率房 地产项目的适用税率，使总的税负有所下降；文章还指出通过合理的定价进行筹划时， 如果企业想获得收益， 那么企业提高销售价格所带来的收益必须要高于由于放弃免征税 优惠而增加的税费；并指出任何一项纳税筹划方案都有其两面性，当房地产开发企业进 第 1 章 绪 论 5 行土地增值税纳税筹划时， 在考虑获得税收收益同时， 还需要考虑所付出的成本和费用， 然后权衡比较两者的得失，以获得更大的利益。 尹石莹14分析了精装修住房的销售和样板房的处理，其中，针对精装房，房地产开 发企业应将房屋售价和装修价款分开定价核算，并分别签订合同；针对样板房，房地产 开发企业应按不包括家具、家电等设备的纯房屋价格与购买者签订房屋销售合同，此时 只需交纳该房屋本身的营业税及附加；针对销售定价的筹划，若想通过提高售价而取得 更大的收益，则必须使价格超过除销售税金及附加以外的扣除项目金额的1.3745倍。 张源15指出了房地产开发企业的投资性房地产具有两种投资方： 一是通过出租来获 得租金，二是进行入股联营来分得利润，其中，选择方法二将投资性房地产投资入股不 用缴纳营业税、城市维护建设税及教育费附加，而且投资收益也不再缴纳企业所得税， 所以说把方法一中的房屋出租转化为方法二的房屋投资可以降低企业的税负； 房地产开 发企业也可以通过设立有独立核算资格的销售公司来专门负责开发项目的销售工作， 这 种分立的方式可以扩大土地增值税、营业税和企业所得税的纳税筹划空间，这种方式主 要是先将待售房屋以一个低价出售给该销售公司， 然后该销售公司再以相对的高价对外 进行销售。 刘允16指出税务筹划是指纳税义务人为了达到合理地避税目的而制定的一系列的 税收规划, 纳税筹划成为企业财务管理的一个重要组成部分，不同于其他学者的说法， 他概括的税务筹划既包括节税又包括避税。 还有学者进行了更详细的筹划，综合考虑不同阶段和不同项目，结合相应的案例， 用大量的数据来体现纳税筹划的方法和意义。 像郭月梅10等强调在依法纳税和结合行业 自身特征的前提下，从筹资、投资、经营、三个方面运用纳税筹划原理，合理合法地降 低企业税收成本，指出如果增加债务筹资比例，则可以提高债务利息费用支出的抵税功 能，降低总体的资本成本率，但同时也会加大企业的财务风险；在投资时通过对比出租 方式和入股联营方式下的不同纳税情况来找到纳税均衡点； 在销售时可以利用分期收款 和分解房地产销售价格的方式进行筹划。 同时，很多学者结合了大量的案例清楚明了的来进行筹划分析，像杨丹18还结合案 例分别对房地产开发公司的营业税、契税、土地增值税、城镇土地使用税、印花税和企 业所得税进行了纳税筹划，指出营业税等税种与企业所得税的统筹策划。比如说，对比 河北大学会计专业硕士学位论文 6 分析不同的优惠方式，一种是免费赠送的实物和劳务要视同销售，而把赠送实物的价值 直接作为购房折扣，就可以减少一部分营业税；在土地增值税筹划时，增建喷泉和隔音 带来追加投资，增加可扣除项目，是对增值率低于20%，恰好符合土地增值税的税收优 惠政策，可以免交土地增值税，这样既提高了房屋品质，又节约了税款。还有杨浩波19 根据房地产企业的特点和涉及的业务活动，在研究过程中大量运用实例，综合运用现行 的税收政策和纳税筹划技术，分不同的税种、全面而又系统地研究分析房地产开发企业 在土地增值税、房产税、企业所得税、营业税、契税等税种的纳税筹划工作。 总的来说，我国在房地产开发企业纳税筹划方面取得了很大的成绩，总结了一些有 较高利用价值的东西，这对房地产开发企业在日常经营中进行纳税筹划是很好的借鉴。 但还存在着一些欠缺，需要我们不断丰富和完善。比如某些理论研究文章中都明确的给 出了“纳税人想要享受土地增值税的优惠，否则将对增值额征收30%的土地增值税。”其 中，有一部分文章既没有详细的计算推倒过程，也没有明确列出这条结论的适用条件， 将所谓的“其销售额不能超过除销售税金及附加以外的扣除项目金额的1.2848倍”使用在 县城销售普通标准住宅中，殊不知这条结论暗含着城市维护建设税为7%的在城市市区 销售的普通标准住宅。 1.4 研究方法 （1）文献调查法：参考相关文献资料和理论著作，通过多种途径获取关于房地产 开发企业土地增值税纳税筹划的相关资料。 （2）案例分析法：结合案例背景，通过对比方式对案例进行分析，综合考虑影响 土地增值税的各方面因素，进而分析土地增值税纳税筹划对企业利润的影响 。 1.5 创新点及不足 1.5.1 创新点 企业管理者做出经营决策要考虑方方面面的因素,土地增值税是房地产开发企业管 理者必须要考虑的重要因素之一,所以对土地增值税影响的量化分析能够为企业正确做 出决策提供依据。 通过借鉴李记有的纳税筹划和因素分析学说,结合我国的具体国情, 本 文的案例分析中结合数据和表格，通过对比分析的方式，为房地产开发企业土地增值税 纳税筹划提供几种最有效地节税方式。 本文运用土地增值税与其他税种相结合的方式来 进行纳税筹划，比如说，本文结合不同地区的城市维护建设税，推理测算了销售收入与 第 1 章 绪 论 7 土地增值税最佳利益平衡的临界点； 本文给出了房地产开发企业结合个人所得税和土地 增值税的筹划方法。 1.5.2 不足 首先，在文章中为了便于清楚明了的分析筹划方案的节税效果，本论文做了大量的 大胆假设，这些假设也许难以现实中实现，但本文的分析方法，仍然对企业纳税筹划分 析具有一定的意义。其次，由于本人能力的有限，本文篇幅也较短，未能将土地增值税 所有的纳税筹划方法详细对比分析， 也没有更多的综合考虑土地增值税和其他税种的交 叉影响，文章中的个别问题分析的不够系统、不够深刻，仍需改进。 1.6 主要内容 本文主要是从房地产开发企业土地增值税纳税筹划的角度出发， 结合案例充分运用 各项税收规定，尤其是税收优惠政策，同时结合特殊的扣除项目计算方法、合理定价等 纳税筹划方式，借助于数字和表格来对比分析，寻求对企业最有利的纳税筹划方案，进 而来降低企业的纳税负担，提高企业的竞争能力。 全文共分四部分进行土地增值税纳税筹划分析： 第1章是绪论。本章主要阐述了伴随着房地产行业的发展房地产开发企业备受社会 关注，税务部门对于房地产企业的税收也更加严格和规范。土地增值税是对房地产企业 收益影响最大的税种之一，能否有效地进行纳税筹划至关重要。我们在借鉴国内学者关 于土地增值税纳税筹划方面的研究成果的同时，也要加强学习纳税筹划知识，提高纳税 筹划的实际操作能力。 第2章是土地增值税概述。本章首先介绍土地增值税产生与发展，分析我国近十年 来土地增值税的税额变化情况和土地增值税在国家税收和地方税收所占比重情况， 我国 的土地增值税税额呈现逐年上涨的趋势，土地增值税是地方财政收入的重要来源之一， 然后结合“因素分析”学说，详细阐述了房地产开发企业在进行土地增值税纳税筹划时可 以加以运用的筹划因素。最后介绍现行的土地增值税相关规定、计算规则及账务处理。 第3章是房地产开发企业土地增值税纳税筹划现状。本章主要阐述房地产开发企业 在进行纳税筹划的中存在的一些问题， 说明房地产开发企业进行纳税筹划的现状并不乐 观，进行合理合法有效的土地增值税纳税筹划是房地产开发企业亟待补上的一课。 第4章是房地产开发企业土地增值税纳税筹划案例分析。本章主要是运用土地增值 河北大学会计专业硕士学位论文 8 税纳税筹划方法结合具体案例进行纳税筹划，通过对比、分析，找到对企业最有利的纳 税筹划方法。案例1主要是城市维护建设税、教育费附加和土地增值税的结合筹划分析， 案例2是个人所得税和土地增值税的结合筹划分析，案例3是营业税、契税和土地增值税 的结合筹划分析，各有侧重，但最终是找到对房地产开发企业最有利的筹划方案。 第 2 章 土地增值税概述 9 第 2 章 土地增值税概述 2.1 土地增值税的产生 学界部分认为土地增值税最早起源于 19 世纪德国著名的土地改革派领袖阿道 夫 大马士革的土地改革思想20， 部分认为由英国资产阶级经济学家约翰 斯图亚特 穆 勒（John Stuart Mill）所创。土地属于不动产，国家对土地征税是一种古老的税收形 式，同时也是当代各国普遍征收的一种财产税。有些国家和地区将土地单列出来征收， 如土地税、地价税、土地增值税、土地发展税，等等。有些国家和地区没有对土地征税 单独列名，而是包含在房地产税、不动产税、财产税中等21。房地产税制是国家以法律 法规的形式对房地产业进行宏观调控的重要手段。 长期以来我国对国有土地采取行政划拨、无偿占用，乱占滥用土地现象十分严重， 为了规范土地和房地产市场交易秩序，合理的调节土地增值收益，维护国家权益，国家 不断在立法层面规范税收管理。 在1987年4月国务院颁布实施了 耕地占用税暂行条例 ， 在一定程度上遏制了土地管理混乱的状况。 我们先后征收传统的土地税， 主要包括契税、 城市房地产税、房产税、城镇土地使用税。为了进一步提高对房地产市场的调控力度， 国务院1993年12月13日发布了中华人民共和国土地增值税暂行条例22，规定凡转让 国有土地使用权、 地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人均应当依法缴纳土地 增值税，土地增值税是以土地和地上建筑物为征税对象，以增值额为税基，并按照 30%-60%的四级超率累进税率进行征收，方式为预征和清算相结合，这也是我国现行的 土地增值财政部于1995年1月27日发布了中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细 则 ，并决定在1994年1月1日起开始征收土地增值税，这样我国的土地增值税就正式产 生了，土地增值税也是我国第一个对土地增值额征税的税种。 2.2 土地增值税的发展 2.2.1 近十年我国土地增值税总税额呈现上涨的趋势 河北大学会计专业硕士学位论文 10 0% 1% 2% 3% 4% 5% 6% 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 土地增值税占国家税收比重土地增值税占地方税收比重 图 1 2002 年2011 年土地增值税占国家税收、地方税收比重趋势变化图 从上表 1 和图 1 中，表 1 数据来自国家统计局网站，我们可以清楚的看到：从 2002 年到 2006 年土地增值税由 20.51 亿元增长到 231.47 亿元，增长将近十倍，到 2011 迅速 增长到 2062.61 亿元，增长将近 100 倍。 同时土地增值税占国家税收的比重由 2002 年的 0.12%增长到 2011 年的 2.3%，占 地方税收的比重更是由 2002 年的 0.28%迅速增长到 2011 年的 5.02%，这说明土地增值 税在国家和地方财政收入中扮演着越来越重要的角色， 而且房地产开发企业作为土地增 值税的缴纳者，为财政收入做出的贡献也越来越多。 表 1 我国 2002 年2011 年国家税收、地方税收及土地增值税税额变化情况表 单位：亿元 土地增值税 项目 国家税收 地方税收 税额 占国家税收比重 占地方税收比重 同比增长 2002年 17636.45 7406.16 20.51 0.12% 0.28% 2003年 20017.31 8413.27 37.28 0.19% 0.44% 81.76% 2004年 24165.68 9999.59 75.04 0.31% 0.75% 101.29% 2005年 28778.54 12726.73 140.31 0.49% 1.10% 86.98% 2006年 34809.72 15233.58 231.47 0.66% 1.52% 64.97% 2007年 45621.97 19252.12 403.1 0.88% 2.09% 74.15% 2008年 54223.79 23255.11 537.43 0.99% 2.31% 33.32% 2009年 59521.59 26157.44 719.56 1.21% 2.75% 33.89% 2010年 73210.79 32701.49 1278.291.75% 3.91% 77.65% 2011 年 89738.39 41106.74 2062.612.30% 5.02% 61.36% 第 2 章 土地增值税概述 11 图 2 土地增值税 2004 年2011 年的同比增长率 根据图 2 显示，除 2008 年和 2009 年受金融危机的影响严重外，从 2002 年到 2011 年同比增长率保持在