广州市商铺市场总体分析.doc

(海量营销管理培训资料下载)天河区商铺市场分析天河是广州的商务中心腹地，又是继北京路旧商圈之后的新兴商业圈。其商业发展是广州市潮流发展的领航者。自地铁一号线的开通，天河地铁口的出现，让天河城的中心地位奠定了基础。短短的几年时间，天河商铺红红火火。天河的商用物业，在广州所占据的主角地位是不容置疑的。(一)分布特征天河的商业分布特征主要是呈一个以天河城、正佳广场为中心龙头，四周专业市场为配套的发展形式，以大商场、高尚消费为重点，群楼商铺加临街商业旺铺为辅助的发展模式。其商业分布重点盘踞在三条龙脉两侧：天河路、天河北路、黄埔大道，并有向东缓缓推进的趋势。代表着高档消费的的天河城广场、正佳广场、宏城广场在天河路稳稳占据着中心龙头的位置；集中在珠江新城的有：美居中心、珠江新城广场、好美家、天马材料城、南兴材料城等；集中在石牌、岗顶的it业商场有：太平洋电脑城、天河电脑城、南方电脑城等；集中在天河北路的群楼商铺小区主要有：希尔顿阳光花园、都市华庭、芳草园、天麒驿、帝景苑等；还有体育西路的维多利广场、广州购书中心，黄埔大道沿线的南国厨卫博览中心，东莞庄的天一广场等等。再加上天河缓缓的东移步伐，车陂、东圃板块以骏景花园、东方新世界、天朗明居、华景新城等一大批实力型楼盘集结的大量群楼商铺市场。天河商业市场可以说是依托着“天河”这个响亮的名字加上区域内外，乃至全国、世界各地充足的消费购买力，实现了商铺的四面开花。(二)供求特征天河的商铺可以说是淋漓满目，满街满享都是，从大型商场、群楼商铺到临街、内街档口都有出货，并且一直处于一个“兴奋期”。天河商铺的出货量大，消化量也十分明显。从维多利广场的推出、正佳广场的面市到现在炒得沸沸扬扬的阳光都会广场。太平洋电脑城、广州电脑城人气鼎盛，整个场的出租几乎是满位，首层、二层的顶手费都要上3040万。天河北路，中信以东的群楼商铺十分抢手，好的大型商铺几乎是供不应求。天河城广场占据着天河的轴心位置，商铺租价不菲，动则上千元每平方米，但其仍处在一个有价无市的火热中。但是一些条件稍逊的商场也会存在一定的招商难度。科技街的铺位由于所处位置欠佳，加上本身素质不高，存在有很多的空铺位；珠江新城广场也正在努力的招商中；还有很多的散租铺位，也正在寻觅着新的商家。天河商铺交投活跃，从98年到02年，天河的商铺批出量与成交量基本是一个供过于求的态势。但是近两年更是趋向于一个供求稳定的理性发展，2001年天河商铺批出量6.43万，成交量8.5万；2002年批出7.06万，成交8.64万。商铺积压正处于一个合理的消化中。天河商铺的成交量一直处于广州的前列，与番禺、海珠稳居全市前三甲位置。2003年天河区商铺以9.91万的成交量比第一位的番禺区14万少约3万，稳居全市第二。远远抛离第四位东山区的5.11万。并且从1998年到2003年几年间，天河商铺成交一直占据着全市成交总和的很大份额，天河商铺的成交量在不断的上升中，从1999年到2003年天河商铺成交面积一直在一个上升的态势，从99年的成交面积67925万平方米到2003年的99044万平方米，成交上升了将近一半。而2004年上半年，由于少新商铺上市，批出量及成交量双双下降。(三)价格特征天河的商铺可以说是寸土寸金，一个明显的山脊效应在天河得以体现。以天河城为中心，向四周呈阶梯式的递减。天河城广场内的铺位月租金在1000元/以上，正佳广场首层租金750元/；维多利广场首层500-800元/左右，天河北的大型群楼商铺首层临街最高去到400500元/的月租金；五山路的数码科贸城首层200250元/；华景、骏景一带小区群楼商铺租价在100200元/左右。一个逐级递减的模式，让天河商铺的价格有迹可循。天河虽然是高档商业圈的代名词，但其商铺成交均价并不是广州内最高的，前三名的位置拱手让给了广州老三区：东山、越秀、荔湾。主要还是因为天河区域跨度远远比前三者大，价格的不平衡导致了成交均价偏低。在中心地带的临街旺铺月租可以上500600元/，但一些位置不佳的、偏远些的商铺月租才几十元/，这种不平衡，在很大程度上拉低了天河商铺的成交均价。纵观天河几年来的商铺均价情况，天河商铺从1998年到2003年价格走势比较平稳，偶有升降，基本保持一个上升的态势。而在2003年，与全市商铺均价大幅下跌呈鲜明对比的是，天河的商铺均价止跌上扬，虽然步伐缓慢，但是其价格是明显的高于全市的平均水平。几个重量级商业城的推出，加上“天河大商圈”概念的出现，哄抬起了2003年天河的商铺价格。这种与全市商铺均价差异的扩大化，也在很大程度上突显出了天河在广州商业圈中的龙头位置，并且在日益的明显。而2004年上半年，天河区的商铺成交均价只为15628元/平方米，比03年的12250元/平方米下降了27.58%，升幅明显.(四)经营特色天河的商铺经营主要是以一个高档次的消费为中心点，周边专业市场做辅助配套的经营模式。以天河城、正佳广场的综合型高档购物城为重心，周边配备的专业市场包括：珠江新城的专营家居、装饰材料的专业市场；石牌岗顶的it、数码、科技型专业市场；黄埔大道建材一条街专业市场；还有天河北群楼市场、体育西路的书市、沙河的服装、东圃板块的小区商铺等，构筑起了天河整个商铺市场。天河商铺的经营呈现出一个主附搭配、层次多面的、互补功能的商业经营方式，形成一座由大型知名商家引领，加上周边大量的，用以弥补商业中心不足的商业群体。而在这些群体之外，又有一系列的专业市场圈，从而更大地弥补了商业中心和次商业中心在经营类别和经营方式中的不足，这种发展趋势和经营现象，是一个成熟商业城的发展模式，使天河大商业格局初露端倪。让天河全面启动成了一个比较完善的商业圈，形成了集百货、精品、时尚、科技、超市、专场、美食、娱乐等多元化的综合、立体型商业城。天河的商业经营除了大卖场、高档次的特点外，还有就是其“数字天河”的科技道路和“特色天河”的特色专卖道路。天河科技园、天河软件园将继续扮演广州地区知识产权和高新技术产品交易集散中心的角色。这里是一个具有合理结构互补产业群体的高新技术工业和软件产业基地，确保了天河在广州市发展高新技术产业中的龙头地位。特色小店也遍布天河各个角落西黍、春之花、缘驿工作室、花姿、泰伦、服装小鱼、大明星发屋，林林总总的新奇异物都可以在这里看到，从精致的小花瓶、香蕈油到古玩玉佩、青丝假发都可以在这里寻觅到。(五)天河北群楼商铺天河北不仅是广州住宅市场的“晴雨表”，其群楼商铺的标新立异更使广州群楼市场唯马是瞻。天河北群楼商铺的炙手可热主要原因有以下几点。其一：写字楼林立加上周边大型高尚住宅小区的建成，构筑起了天河北的中高收入的消费群体。其二：钳制着广州新中轴线的中心位置，地理位置优越，市政规划合理。其三：周边交通、配套完善，东站、地铁并存，从大型的商场购物、办公大厦到娱乐、康体运动中心，配套齐全、高档。天河北路的主题式群楼经营是天河商铺市场的一个经营特色。各开发商根据自己物业的地理位置，结合区域内商铺经营特点，在天河北路形成了一个群楼主题经营特色的“商场大街”。希尔顿阳光花园的群楼经营主题是家电、电器业；万佳入主华标广场群楼，以一个超市经营为主题；帝景苑群楼是以酒家为经营主题，承租者是“金钻潮庭”；进驻金田花园的百佳超市的群楼经营；还有天誉花园群楼是以一个“购书中心”为经营主题。这类群楼商铺具有一定的规模，各个群楼瞄准的方向都不同，客户分类十分明确，避免了相互的竞争，走错位经营的道路，再加上地处天河北路的商务气氛、临街旺市，是区域内的抢手货。这里的群楼商铺基本上全部租售完毕，天河北首层一线群楼月租可以去到400500元/的高价位。都市华庭的首层群楼以整体出售的形式正在招商中，808的一线街铺总卖价2700万元，单价33416元/。之所以采取这样的形式是因为其发展趋势也朝着一个主题式群楼经营的方向发展。一直以来，东山区凭借本身独特的区位、环境、文化、教育、人才等方面的优势，吸引了大量人流、资金流、商品流、信息流，成为资金密集、商贸服务发达的宝地。东山区已成为广州市经济活动最活跃、经济特点鲜明的城区之一。在高级商务、信息服务、商贸旅游、专业购物等方面形成了自己独特的产业和区域优势。(一)分布特征经过多年的发展，目前东山区商贸经济基本形成以海印、环市东、英雄广场及农林下路、龟岗四大商业板块为主体的发展格局：海印商贸区位于海印桥的北面，经过近十年的发展，已从最初单一的海印电器专业市场发展成为以家用电器为龙头，以电脑软、硬件设施、办公设备、通讯产品、摄影音响器材、毛线布料、二手商品交易、图书批发等为依托，拥有22个各类专业市场，以“海印”品牌为标志的多元化商贸区，该地区专业市场全年成交额占全区专业市场成交额的一半，居龙头地位，其中家用电器专业市场的销售多年来在广州市同类市场中独占鳌头。环市东商贸区位于广州市繁华的环市东路地段，由友谊商店、白云宾馆、花园酒店、假日酒店、世贸中心、国际大厦、电子大厦、远洋宾馆、东山广场等18家高中档宾馆、写字楼以及新大新、麦当劳等数十家中外著名商家组成，是广州市著名的高级商务、高档购物区之一，被誉为广州的“尖东”，也是东山区税收的三大基地之一。该地区集中了众多的大型商业、贸易企业及饮食业，年营业额2000万元以上的批发企业，无论是数量还是营业额都占全区同类企业总量的一半以上，区位优势十分突出。而上规模、上档次的饮食业，包括有新荔枝湾电子大厦分店、花城酒家、利苑酒家等企业有12家，占全区同类餐饮业总量的1/3强，年营业额占全区同类企业总量的一半以上。英雄广场商贸区位于中山三路英雄广场地段，主要由中华广场、流行前线地下商城、东川名店运动城、陵园西通讯专业市场、东较场摩托车配件专业市场等组成，已初现大型综合商贸区的雏形，吸引力逐渐增强，该地区2003年商品销售额已超过5亿元，保持两位数的良好增长势头。农林下路、署前路、龟岗商业街经过近年的悉心培育，商业氛围、经营档次、购物环境等都有了很大的改善，其中农林下路商业街被广州市政府确认为继上下九、北京路商业街后第三条商业街，现已发展成为以广州王府井百货大楼为龙头，各类专卖商店云集的广州第三大商业街。署前路、龟岗商业街在“三年一中变”中，地段内的特色楼宇经修茸整饰一新，形成了以东山百货大楼为龙头，具有东山传统特色的新兴商业街。该地区主要以百货、服装和鞋类居多，年营业额已超过7亿元。(二)供求特征东山区商铺市场1998年至2004年上半年的批出量为19.75万平方米，占全市(原八区)批出量的7.510%。与其他各区相比，东山区的商铺供应量明显偏低，这与东山区的行政面积较小、商业土地供应量有限有着直接的关系。同时，90年代中期房地产开发热潮中，不少地理位置优越的商用物业因各种缘由变成烂尾楼，使东山区具良好商业开发的路段更为缺乏。2003年，东山区新增在售的商铺仅有海印盛贤纺织(布艺)城，供应量的减少使原有商铺物业成为关注焦点，迅速消化存量商铺成为近期的首要目标。04年上半年东山区更鲜有新商铺上市。东山区商铺市场1998年至2004年上半年的成交量为25.14万平方米，占全市(原八区)成交量的11.33%。商铺市场的供应量与成交量基本持平反映了东山区的商业氛围浓厚，成交活跃，带动了二手市场也非常红火。2001年至2003年二手商铺成交面积为9.01万平方米，占同期一手商铺成交量的35.84%。(三)价格特征东山区作为广州市的经济、贸易中心区，其商铺价格一直高于全市的平均价格。1998-2004年上半年，东山区商铺成交均价为18439元/平方米，高出全市原八区的12556元/平方米500多元。2003年由于较多大宗的商用物业整体低价转让，导致商铺成交均价降至8281元/平方米，低于全市平均售价，如位于水荫路的雅景花园1-4层商铺共10000平方米以首层12000元/平方米、其余3400元/平方米的“超笋”价格整体转让；寺右新马路临街物业二层商铺3700平方米以250万整体转让给东华实业，均价仅为675.7元/平方米。但其商业中心的地位并未受到影响，新建大型商场仍然热销。据调查显示，东山区商铺的平均租赁价格亦处于全市中高水平，不同地段的商铺租金参次较大。根据东山区发展，目前该区域的商业环境可分为四大板块。各板块虽然经营重点和商业结构不同，但租金水平却相当平衡。大型综合商场首层或中心地段一线临街商铺的租金普遍在300元/平方米月以上，位置较佳的甚至可以上千元，如中山三路的中华广场、淘金路的丽柏广场等。而地理位置居于二线的商铺租金水平与一线商铺相比明显有一大截差距，如位于福今路内巷的商铺平均租金为50元/平方米月；同处于东山商贸中心区的淘金路，淘金南路临街铺的租金与丽柏广场有着天壤之别，仅150元/平方米月。(四)综合商场漩涡效应作为商业发展的“领头羊”，综合商场的兴起，除了对原有商业格局造成冲击外，更重要的是带来了新的经营理念和特色，与传统方式进行良性竞争。综合商场凭其地段优势与超大规模制造出明显的“漩涡效应”，在带来汹涌人流的同时，也带来巨大的商业空间，拉动商业中心内外的商铺租金一路飚升，租金回报十分喜人。中山三路经过路段扩阔后遗失了一大批年代已久的老字号店铺，中华广场等商业物业肩负起维系该路段商业氛围的重担，租金水平也一路上升。目前，中华广场首层一般铺位的租金为700元平方米月；二层为550元平方米月；三层为400元平方米月；四层为200元平方米月。流行前线因有烈士陵园地铁站之利，一般铺位租金也达600元平方米月；金帝濠老鼠街虽然已经多次转手，目前三层的铺租亦高达650元平方米月。以上三个大场，在地理位置上组成了一个“三角形”。(五)专业市场东山区经过多年的商业发展和文化沉淀，现已形成多个独具特色的专业市场：海印电器市场位于海印桥的北面，经过近十年的发展，已从最初单一的海印电器专业市场发展成为以家用电器为龙头，以电脑软、硬件设施、办公设备、通讯产品、摄影音响器材、毛线布料、二手商品交易、图书批发等为依托，拥有22个各类专业市场，以“海印”品牌为标志的多元化商贸区，该地区专业市场全年成交额占全区专业市场成交额的一半，居龙头地位，其中家用电器专业市场的销售多年来在广州市同类市场中独占鳌头。陵园西电信通讯市场开发于9 0年代初，位于陵园西路、中山三路、较场西路北端三个主要路段。以新帝豪电子城、陵园西通讯城、广信通讯连锁有限公司等几家大型商城为龙头，经营业户1 0 0 0多户，主要经营手机、bp机及各种通讯摄影器材，目前是广州市最大的通讯器材专业市场。较场西摩托车零配件市场地处较场西、东华西和体育场四周等路段，由街道协同35 l 8工厂拆围墙引入摩托车商户经营发展至今，经营业户约1 0 0 0户，是华南地区最早开办的较大型摩托车配件市场。仰忠街精品市场开发于1983年，分布于仰忠街、青云直街、天马巷等地段。拥有档位3 6 0多个，主要经营女士饰物和化妆品。因治理整顿火灾隐患，于2000年搬迁至珠光街万福花园空置工地。文德路文化旅游一条街具有悠久的历史渊源，以经营装饰书画、文化精品、文房四宝为主。市场既有广州“三多轩”、粤雅斋等老字号，也有现代装饰书画精品店，具有很浓的文化气息和较高的旅游开发价值。文德路现有大塘街统一开发的书画廊和其他档口1 8 5间，文明路段档口2 0间。作为广州的发源地，越秀区拥有2000多年的文化积淀，同时也拥有广州市最旺的人气、最繁华的街市、最快捷的信息和最便利的交通，被誉为“璀璨明珠，黄金宝地”。从越秀山的中山纪念碑到海珠广场珠江边的这条城市传统中轴线，使越秀区形成了经久不衰的商贸中心地位。(一)分布特征越秀区为全市十区域面积最小的一个区，其商业网点分布也较集中，以北京路为商业龙头，向中山路(四路、五路、六路)、一德路、文明路、解放路、大南路等路段扩散，形成高级综合商场、步行街商铺和专业市场临街商铺并存的局面。北京路步行街，这条全国最早的步行街位于越秀区，全长1200米。据有关资料显示，北京路共有298家临街商铺，其中步行街上有183家，商业利用率高达100%。优越的地理位置和密集的人流量，让北京路步行街商铺成为众多品牌专卖店的“至爱”，如耐克、阿迪达斯、苹果、莱尔斯丹、鳄鱼恤、堡狮龙、佐丹奴、班尼路、g2000、麦当劳、肯德基等各种国际品牌专卖店、连锁店多达108家。越秀区的北京路步行街远近闻名，而越秀区的综合商场，大都围绕着北京路而分布：新大新和广百(广百新翼)一南一北“镇守”北京路，即将交会使用的北京大厦裙楼商场、光明广场和在建中的明盛广场亦紧挨北京路，而亿安广场和北京华联购物中心(中旅商业城)所在地段亦形成购物热点场所。除步行街和综合商场以外，越秀区的专业市场亦经营得有声有色，一德路干果海味市场、食品、文具玩具精品市场，主营古董、字画、工艺美术品的文德北路文化专业街，还有大新路的鞋类批发市场都是历史悠久的专业市场。(二)供求特征越秀区商铺市场1998年至2002年的批出量为14.49万平方米，占全市(原八区)批出量的6.82%，仅次于芳村、黄埔两区。作为广州市文化、商业的发源地，越秀区已形成繁华的商业区域，可供开发的商业用地有限；同时，越秀区的行政面积仅有8.9万平方米公里，这也导致了近年越秀区的商铺供应量较少、可发展面积空间缺乏的状况。2003年，越秀区新增在售的商铺有名盛广场、广百新翼玩具城、光明广场等。越秀区商铺市场1998年至2003年的成交量为20.16万平方米，占全市(原八区)成交量的9.81%。商铺市场的供应量与成交量基本持平反映了越秀区的商业氛围浓厚，成交活跃，同时带动了二手市场也非常红火。2001年至2003年二手商铺成交面积为6.89万平方米，占同期一手商铺成交量的92.4%，与一手交易基本持平。(三)价格特征从广州市房管局取得的数据显示(见下表)，1998-2004年上半年，越秀区商铺成交均价为21163元/平方米，高出全市原八区的12556元/平方米将近1000元，位居全市成交价格榜首，越秀区的商业优势地位凸显无疑。据调查显示，越秀区商铺的平均租赁价格亦处于全市高等水平：北京路是广州市最繁华的商业中心，其临街商铺的租金成为全市商铺不可逾越的峰线，平均首层商铺的租金在1000元/平方米以上，位置较好的每平方米在2000-3000元之间，目前正在经营的广百新翼负一、负二层的租金为200-300元/平方米月。一德路沿江路的干果海味玩具精品一条街和酒吧街商圈的商铺越来越衿贵，一德路的海味专业市场中，租售价最高的是山海城，其首层的销售售均价为8.8万元/平方米(以建筑面积计算)，租赁价为800-900元/m2，其次为海中宝专业市场，其首层的租售价分别是8万元/m2和530元/m2。流花地区是全国最大规模的时装批发集散地，共有14家大型服装批发市场，拥有20多万平方米的室内营业面积，汇聚了服装经营商户1万多家。由于交通便利，服装品种多，每日客流量达20万人次以上，货流量达40多吨，年成交额愈100亿元以上。(四)商业步行街作为广州市第一条全天候的商业步行街，北京路是广州市最繁华的商业中心。这里有近千家商店，不仅汇集了广州百货大厦、新大新商场等大型百货商厦，更吸引了莱尔斯丹、卡佛莲、皮匠世家等著名的服装、皮具品牌专卖店在此驻足，是广州商铺最密集、人流最集中的商业街，素有广州的“黄金商圈”之称。据了解，北京路日均人流量达30万人次，节假日更达50万人次以上，人旺财旺，商铺供求明显僧多粥少，造成商铺租金奇贵，而且顶手费相当惊人。一般的首层商铺每方建筑面积的月租金在1000元以上，位置较好的每平方米在2000-3000元之间，而地点最好的一些商铺更超过5000元平方米。如北京路某铺位首层临街面积120平方米，共四层，业主开价1800万，带租约，月收租22万元，年回报率高达15%。巨额的回报，自然吸引了众多投资客趋之如鹜。为避免在规划和定位上与其他商圈(天河商圈、上下九商圈等)的雷同，北京路商圈在定位上，都是围绕娱乐休闲和旅游功能，打造国际化的商厦；在客户群方面，都在面向广州市场的同时，力争珠三角、香港和澳门的客户。目前北京路在建的大型商厦包括光明广场、名盛广场和五月花广场；加上北京南路筹建中的“韩大门”综合购物中心，和以国外零售业为卖点的商厦，北京路将成为大型购物商厦的集聚地。北京路周边的惠福东路、高第街、大南路、泰康路围绕着十大行业形成的专业街、批发市场，与繁华的中山路形成五条横街。结合周边的文物古迹、旅游景观、商业网点的发展连体构成一个区域，把商业优势与旅游资源、文化古迹与现代化建设糅合起来，进而构成广州第一大商圈。(五)专业市场越秀区经过多年的商业发展和文化沉淀，现已形成多个独具特色的专业市场：一德路是传统的专业市场一条街，从早年的咸鱼水产交易市场发展至今天的大型海味干货批发市场，后来的玩具、文具、精品和副食品等专业市场也相继进驻，如今已拥有国际玩具城、中港城、亿安广场、德宝交易广场等大型商厦，并形成海中宝、山海城和国际玩具文具精品广场三足鼎立的局面。在政府打造一德路，实现一德路商业的升级换代，从而以“入室经营”代替以往的室外零散经营的策略下，现一德路的专业市场形成海中宝、山海城和国际玩具文具精品广场三足鼎立的局面。由于这三个专业市场具备规划优势、配套及服务优势，因此，其租售价在一德路也是最高的。调查数据显示，一德路的海味专业市场中，租售价最高的是山海城，其首层的销售售均价为8.8万元/平方米(以建筑面积计算)，租赁价为800-900元/m2，其次为海中宝专业市场，其首层的租售价分别是8万元/m2和530元/m2。而在文具精品专业市场当中，租售价最高的国际玩具文具精品广场，其首层的租售价分别为6万元/平方米和330元/平方米，其次为德宝交易广场，其首层的租售价分别为4万元/平方米(现二手价，约99年发售时一手价达7万元/平方米)和100元/平方米。长堤大马路、沿江西路酒吧街曾是旧广州最为繁华的街道,而且长堤一带聚集了众多的老字号，如爱群酒店、东亚酒店、大公酒家、海珠戏院、广州市电影院等，这些都是越秀区独有的商业和文化遗产。在此基础上规划建设长堤、沿江路一带成为沿江路西餐、酒吧风情街，与闻名的北京路步街相互辉映，是广州现时的观光休闲区。该区域各家酒吧面积分布以中型酒吧居多，面积分布在500平方米以上，清吧经营性质的酒吧面积较小，一般为80400平方米，如爱群爵士吧、清水居、马田音乐咖啡厅；另外，长堤一带的酒吧经营范围较杂，一间酒吧可以兼有卡拉ok、表演show、disco功能，调查显示一般带卡拉ok的酒廊占整体酒吧数量的50%，带卡拉ok功能的酒吧面积较大，如龙胜吧占据天字广场1-3整层裙楼约3000平方米、et太空城1-3层中空约1万平方米。流花地区服装市场是全国最大规模的时装批发集散地，共有14家大型服装批发市场，拥有20多万平方米的室内营业面积，汇聚了服装经营商户1万多家。由于交通便利，服装品种多，每日客流量达20万人次以上，货流量达40多吨，年成交额愈100亿元以上。濠畔街鞋材专业街，东起解放南路，西至海珠南路，全长约650米，约有商铺950间左右。主要经营的种类有皮革料、鞋底、鞋用木制品、制鞋机械工具、粘胶剂、胶片、海棉条等，经营方式是批发，主要客户是个体专业户，所以并没有形成如站西路那样的专业市场。但由于这里是传统的鞋材专业市场，虽然规划及市政配套有局限性，市场配套也不足，但由于濠畔街名声在外，现仍有不少客人前往，成交量都不错。(一)分布特征：南北并驾齐驱荔湾区的现有商铺分布以东西走向的中山七路、中山八路为分界，北面为以服装、电器为主的专业批发市场，如火车站一带的白马、天马服装市场，中山八路一带的童装批发市场、西场电器城等；南面为以上下九路、十甫路为核心的步行街商业，加上荔湾广场、名汇广场、十甫名都、华宝广场等综合性购物商厦，共同铸起老城区的商业旗帜。从区域商业分布来看，南面依托上下九路步行街，加上众多综合性的购物商厦，成为为荔湾的商业繁茂之地。但随着“大广州”及“广佛都市圈”概念的形成，北面依托原有的专业市场，便利的交通，随着新大新的进入及大型娱乐休闲综合场动感小西关的即将开业，加上已开业的康王商业城和即将开业的富力儿童世界，北面的商业氛围正在逐步上升。(二)供求特征：“供”大于“求”荔湾区位处广州西部，占据水道交通的要塞，形成了广州的商业重地，即使在目前广州城市中心逐渐东移的趋势下，荔湾区的商业地位依然无可动摇；但由于荔湾区属于老城区，可供开发用地日益减少，房地产开发量亦相对减少，商铺批出量和成交量占全市原八区的比例亦不多：据广州市房管局的统计数据显示，1998年至2004年上半年，荔湾区商铺批出量为34.16万平方米，占全市八区商铺批出量的比例为13.27%。；荔湾区商铺成交量为21.86万平方米，占全市八区商铺成交量的比例为9.85%。另外，数据显示，1998-2003年，荔湾区的商铺成交量为21.86万平方米，而1998-2004年上半年，荔湾区的商铺批出量都已达34.16万平方米，商铺市场仍然呈现出“供大于球”的态势。(三)价格特征：租售价格差距大荔湾区为传统的商业旺区，然而，不同的地段，由于商业氛围不同，租售价格呈现出“天壤之别”的特点：以步行街及专业市场最贵，如下九路步行街，其首层租赁价格在500-1500元/平方米之间，典型商铺如十甫名都，其首层售价高达10多万元/平方米；专业市场如站南路一带的服装专业批发市场，其首层的租赁价格亦在600元/平方米左右，且几乎爆满，而中山八路一带的童装批发市场，首层的租价在200-350元/平方米之间。另外，据广州市房管局的统计数据显示，从1998年至2004年上半年，荔湾区商铺成交均价为21715元/平方米，明显比全市八区商铺成交均价12556元/平方米高。综观荔湾区1998-2004年上半年的价格走势，1998-2001年一走呈下跌趋势；之所以出现这种情况，原因在于这几年的批出量一直大于成交量。而由房地产市道整体向暖，自2002年开始，商铺成交价格止跌反弹，但受供应影响，2004年上半年又呈直升趋势，同比上升幅度达57.93%。(四经营特色：与区域商业特色吻合荔湾区的商业经营特色呈现出与区域本身的商业特色相吻合的特点。如荔湾区，美食和珠宝玉器成为荔湾商业的两大特色。“食在广州、食在荔湾”，西关美食已成为广州的一道招牌，同时荔湾区居民也收藏珠宝玉器的风雅习俗。因此，综合商场的经营特色也紧扣区域商业特色，如荔湾广场的二、三、四、五楼及名汇广场的六楼均设有美食城，同时在两个综合商场的首层及负一层亦都定位为经营珠宝玉器等精品。而中山八路一带的童装批发市场、火车站一带的服装批发市场，亦都秉承其由来已久的经营历史，且不断的“升级换代”。(一)分布格局：由西向东海珠区的商业分布格局正在经历“由西向东”的发展趋势，并已形成时尚购物街和专业市场“齐头并进”的经营态势。以东晓路和广州大道为分界线，海珠区的商业格局可分为西部传统商业板块，中部商业板块和以琵洲会展中心为核心的东部商业板块。海珠区西部的江南西路、江南大道北、昌岗路一带是海珠区传统的商业旺区。江南西路一直以来都稳坐海珠商业的龙头宝座，荟聚了众多品牌专卖店，是河南最高档，发展最成熟的商业区，赢得“全国购物放心一条街”的美誉；江南大道北的“婚纱一条街”更是成行成市，远近闻名。受其辐射影响，该区附近的宝岗大道、前进路和江南大道中等地的商业也渐被带动起来，如宏宇广场裙楼商场招来“新一佳”入住，成为宝岗大道最高档的购物中心，前进路的的万国广场亦有“家乐福”撑腰。而西部沿江地带，海珠区政府亦有意将滨江西路打造成海珠区“酒吧一条街”。由于西部传统商业区域历经多年的发展，随着房地产开发向东拓展，中部、东部的商业正在崛起。在海珠区中部，地铁二号线的开通让新港城成为地铁上盖物业，百佳将其裙楼商场全部消化，中大布匹市场也升级换代；滨江中路一带则由于连片开发的商品房，其裙楼商铺目前也已形成一定的商业氛围；广州大道南则是海珠区传统的布匹、汽配专业市场，目前也吸引了百安居落户广州大道南。东部板块，则由于“琶洲国际会展”的落成并投入运营而带动了整个海珠区东部的商业发展。丽影华庭商业广场则是目前海珠区东部最大的购物场。除此之外，会展新城、大家庭花园等新兴商品房的裙楼商铺销售情况都较理想。(二)供求态势：供大于求历史上的海珠区，在广州市内各区里一直担任着“工业区”的角色，区内工厂林立；近年来，随着“大广州”概念的确定及“城市化”进城的加快，海珠区跃升成为中心城区，工厂陆续搬迁，商品房相继拔地而起，房地产市场风生水起，商铺市场的供应量和成交量也一直居于较前列(见“对比分析”部分)。据广州市房管局的统计数据显示，1998年至2004年上半年，海珠区商铺批出量和成交量分别为57.68万平方米和47.75万平方米，占全市八区商铺的批出量和成交量比例分别为22.41%和21.52%。1998至2004年上半的，海珠区商铺批出量比成交量多出9.93万平方米，形成“供大于求”的局面。2003年，海珠区的商铺成交量为9.71万平方米，占全市原八区的商铺成交量面积36.86万平方米的比例为26.34%，比去年同期的28.73%下降了2.63个百分点。(三)价格特征：波动较大据调查显示，海珠区商铺的租售价格以江南西路一带最贵，其临街旺铺的租赁价格为350-650元/平方米之间，首层商铺售价如江南西路润汇大厦为27000-33000元/平方米之间；其次为滨江东路，首层商铺租赁价格在150-250元/平方米之间，售价在20000-30000元/平方米之间。总体销售价格方面，据广州市房管局的统计数据显示，从1998年至2004年上半年,海珠区的商铺成交均价为10141元/平方米，明显低于全市原八区商铺成交均价的12556元/平方米，并且波幅较大。全市原八区各区历年来商铺成交均价较为平稳，但海珠区却呈现出波幅较大的特点：如99年比98年上长了18.96%，但比2000年下降了12.30%；2001年比2000年上升了9.39%，2002年又比2001年下降了2.04%；而2003年却比02年下降了30.50%，下降比率高于原八区的下降比率，其原因在于海珠区不同区域内的价格相差较大，边缘地带明显低于中心范围，但随着房地产开发不断向边缘地带推进，从而拉低了商铺的成交均价。而2004年上半年，随着海珠区房地产市场的不断成熟，琶洲等地商务、商业氛围的不断增加，海珠区商铺价格迅速攀升，为10141元/平方注，增幅达63.07%，明显快速原八区17.92%的增幅。(四)经营特色：专业市场与时尚购物街“齐头并进”海珠区与珠江北岸的老三区和天河区一江之隔，而由于海珠区原为工业区，生活及消费极为不便，导致坊间流传着“宁要河北一张床，不要河南一间房”的说法。而如今已今非昔比，随着城建和房地产市场的发展，海珠区已发生了翻天覆地的变化，商业市场亦蓬勃发展，形成专业市场与时尚购物街“齐头并进”的发展态势：江南大道婚纱一条街、中大布匹批发市场、广州大道南布匹、汽配市场等专业市场已经沉积了浓厚的商业氛围；江南西路、信和广场、万国广场、新港城、丽影华庭等时尚购物地带亦为海珠商业添加了抗衡“河北”的法码。如今的河南市民，购物再也不用到“河北”了。白云区是广州老八区中面积最大的区域，覆盖范围广，离广州市中心距离远。其大部分的地区还属于广州的商业冷落偏远之地，商业氛围还不够成熟，没有大型的、高档次的消费重心，其商铺市场呈一个点状的分布。以大型的专业市场为主要商业点，加上小区群楼，临街商铺的补充，形成了白云区的商业格局。(一)分布特征白云区的商铺主要是以专业市场为主，主要集中在以下几个区域：三元里到站西路段的皮革专业市场；机场路在广园路段的汽配、月历、化妆品、音像组合而成的专业市场群；黄石路、机场路段的汽配、汽车用品特色专业街，再加上附近一带的小区商铺市场；白云大道饮食长廊，位于增槎路的农副产品批发市场群；还有规划中的白云新城商业中心，将会是未来白云区商业的集结点。与广州市中心区域相比，白云区的商业仍然比较分散，缺乏相对集中的地带。不管是机场路、三元里、黄石路，还是广园路、白云大道附近，尽管有商铺，也有食肆，但基本没有像北京路、天河城等相对集中的商业旺地。可见，白云区的商业步伐依然走得比较缓慢，但也可以说明，白云区仍然是一片大有作为的天地。即将启动的白云区远景路商业街项目，白云新城商业中心将会是白云区商业的一个凝聚点。(二)价格特征白云区商铺的租金远比市区商铺租价低，呈一个不规则的分布，每一个区域的租金价格根据每个区域内兴旺程度的不同会有很大的差别。并且市场的整体素质都是无法跟市区商场相比的，基本上是没有一个管理机制，所以这里很多市场的管理费都明显的低，或者并不用收缴管理费，与市区内的商场相比显得比较杂乱。机场路广园路段的一个专业市场集散地，根据市场的兴旺程度，其价格有很大的分别。汽配市场月租金在50元/左右；做化妆品市场100元/左右；文化精品城在60100元/左右；而音像城的内铺也要90元/，临街的超过100元/。同和路临街商铺租金在3050元/左右，机场生活小区群楼商铺100120元/，天平架专业市场租金80100元/。租金、管理费价格的低廉也从侧面反映出了白云区商铺档次明显的比市区的要低很多。从1998年到2004年上半年,白云区商铺与全市八区商铺成交均价对比表可以看出，白云区的商铺均价正逐年的向全市靠拢，并在不断的自我提升中。从1998年与全市相差7428元每平方米(成交均价不到全市成交均价的一半)缩短到2004年上半年的的561元每平方米，大大拉近了与全市成交的平均水平。(三)供求特征白云区地区跨度大，商业以专业市场为主，规模虽然比较大，但有些地方却显得人气不足，空铺位比较多，特别是位置差、人流少的地方。无论是临街，还是群楼，或者是专业市场，都有很多的空铺位。离市区较近的区域空置率就比较小，天平架、站西路、三元里的一些离市区较近的区域，无论是专业市场还是临街商铺还是十分抢手的，出租率大多在90%以上。白云区的商铺市场虽然档次比较低，但是其商铺成交也可以说是十分的频繁。在2003年全年，商铺成交面积4.17万平方米，排在东山区之后，全市十区排名第五。但在全市所占比例仅为11.31%，分量还是比较少。从近几年白云区商铺的成交面积可以看出，2003年白云区商铺的成交面积摆脱了前几年的下降态势，成交面积止跌上扬，比02年增长了16.3%，紧紧跟随着全市的发展步伐。从“白云区商铺批出量、成交量与全市原八区对比表”中可以看出，白云区的商铺批出与成交合理，批出与成交基本保持一致。从1998年到2004上半年年，白云区商铺总批出量37.09万,仅比成交量的36.83万多出2600，呈现出一个供求平衡的态势白云区商业增长步伐远远落后与全市的平均发展水平，并且在全市所占的比例也十分稀少。随着旧机场的搬迁，百信广场的暂露头角，白云新城核心商业圈的逐步形成，一个庞大的商业辐射正处于一个酝酿期，白云区的商业将会展望在全市内抢占一定的份额。(四)经营特色白云区商铺市场主要是比较低档次的点状经营，以专业市场为主要的经营点。例如：三元里、站西路的皮革经营点；天平架的服装、装饰材料经营点；黄石路集汽车销售、汽配、维修、信息四位一体的汽车销售一条街；增槎路以农副产品为经营点的市场批发园区；还有零散的小区群楼商铺经营。白云区的商业状态目前还是以自发性、零散性为主要的特征。虽然有很多小型商铺，也有很多食肆，但是大型的购物场所依然没有，因此也就很难在某一地点凝聚出一股比较强烈的商业气息。加上区域内专业市场经营层次较低、配套设施落后、整体形象陈旧，在很大程度上钳制了这些市场群的进一步发展。社区网点型商业是区域内主要的消费中心，以日用、服务业为只要倾向点，满足局部的消费群。这些社区网点可以说是遍地开花，但其规模、档次的局限性很大，所以这些商业的发展影响力有限，不足以承托起整个白云区的商业兴旺。白云商业市场概括起来是：步行街千呼万唤、独立商业城不成气候、专业批发市场繁杂无序、群楼商铺良莠不齐、小区商铺各自为政。(五)专业市场主导白云商场“中国皮具的一半在广东，广东的一半在白云”，这是广东省皮革工业协会理事长王建新在中国(广东)皮具发展论坛上说的一句话。白云区的专业市场除了皮革外，还有汽配、建材装饰、化妆品、农副产品等，一系列的专业市场群是白云区商业发展的主导者。白云区的专业市场具有规模庞大、影响力大的特点。梓元岗皮具批发中心、金龙盘国际鞋业皮具广场、白云世界皮具贸易中心等都是国际型的专业市场；机场路段的兴发广场是国内最大的化妆品批发市场；沙太路的广东天健国际家居装饰材料商贸广场是华南地区最大的建材批发交易市场；黄石路、机场路的汽配市场也享负盛名。专业市场的影响深远，但与其相去甚远的是，白云区的专业市场普遍是一个产品多，品牌少，名牌更少的尴尬局面。加上城乡发展不均衡、人均gdp较低、发展空间受到一定限制等方面的劣势，很大程度上抑制了白云区专业市场的档次发展。随着市政“北优”的出台，白云区立足根本，把专业市场进行档次的全面提升，白云区规划建造各式集中、规模大、档次高的专业市场，并逐渐淘汰目前低档次、规模小的批发市场，美博城、湛隆汽配市场、翔龙佳国际数码鞋业城、乐佳商业广场和汽车商贸一条街等5个不同专业市场的模式，逐步形成白云专业市场一种强强之势。(六)小区商铺初显峥嵘机场路、黄石路附近是白云区北部最有发展潜力的区域，人口密集，交通便利，区内已形成汽车、装饰等专业市场，但百货零售业仍处于临街小商铺阶段。近几年，小区商铺发展倪端初显。白云区黄石路、机场路段的成熟小区里的商铺买卖十分旺盛，在这些小区商铺里投资服务功能比较强的经营项目是相当有前景的。据调查，黄石路上一些成熟楼盘的商铺收益率相当不错，现在一手商铺已经买不到了，要通过二手中介才能购入商铺投资。祥景花园a区商铺平均月租大约为70元。而靠近菜场附近的商铺价格则更为理想，平均月租为160元，一间53平方米的商铺被一家连锁药店租下，月租高达8000元，而5年前这里的月租仅为80100元平方米；白云高尔夫花园小区内的商铺也已基本售罄，投资收益情况也比较好；富力阳光美居小区商铺月租金由最初的45元上升到现在的60元，而一手商铺的售价则已经达到7000元；元邦航空家园的临街商铺也已经销售一空。目前在黄石路段经营的小区商铺主要是以服务性行业为主，比如干洗店、美容美发店、士多、冲印店或者药店。这些服务性强的商铺不但会有比较好的回报，而且也会因为方便业主购物而吸引更多的买家。也在很大程度上填补了区域内的商业不足，抓住了业主“就近消费”的心理，其发展空间十分巨大。芳村区位于广州市西南，临近南海、顺德，是广州市西南出口，长期以来，芳村作为居住区的概念非常模糊，在人们的心目中，芳村一直是工业及农业区，而且由于城乡结合的特点使芳村区的商业设施配套上不了档次。近年芳村区政府对区域的功能作了重新的定位，“水秀花香新城区”是芳村区未来的发展蓝图，芳村将充份利用“千年花乡”的特点大力发展花卉业，与此同时，根据其文化底蕴促进家居精品、花鸟鱼虫市场、茶叶市场建设，由于地铁一号线、五号线、广佛地铁贯穿全区，西南出口的有利条件极利于发展物流配送业、汽车专业市场。芳村区的商业将展现独特的魅力。(一)分布特征芳村区区域面积较小，因而商业设施配套都围绕着住宅区，经过近十多年的开发建设，芳村形成一定规模的商业板块有花地湾板块、长堤板块，其中以花地湾区域为芳村区的商业中心，专业市场一般沿芳村大道及花地大道分布，物流及汽车销售专业市场则分布在广佛、广中等内、外环出入口。花地湾板块花地湾板块位于芳村区中心地带，芳村大道、花地大道、龙溪大道、东教北路在板块内纵横交错，是芳村区重点发展的区域，地铁一号线、广佛地铁横穿其中，交通条件十分优越，而且按照芳村区城市规划计划，沿龙溪大道将发展成为观光休闲、花卉业及物流业区域。花地湾板块内已建成有几大住宅小区，如花地城广场、怡芳苑、红棉苑、乐怡居、合兴苑等，居民消费处于中、高档层次，板块内成熟临街商铺有东教北路、花蕾路、荣兴路、浣花路，东百花地湾、好又多超市、芳村商业街、芳村食街等大型商业设施及几个较大型的专业市场就座落其中，随着整体营商环境的提高，原本较为低迷的地铁沿线商铺正走出低谷。长堤板块长堤板块的陆居路是芳村区传统的商业街，前芳村区唯一的“灯光夜市”就设在此，白鹅潭酒吧风情街是板块内兴旺的专业风情饮食街，现时，陆居路以经营通讯及服装为主。近期，芳村区计划在该区域建一个国际美食城，使芳村区的”美食街”声名进一步远扬。板块内的芳村大道沿街商铺经过三年一中变的整治后亦焕然一新，中市农贸市场更以“物美价廉”吸引众多的广州人从“河北”到芳村消费。由于该区是芳村的老城区，商业设施较居民消费力处于中等层次。同时该区有江景资源优势，适宜发展有特色的休闲旅游商业项目，极具发展潜力。专业市场芳村区位于广州市西南出口，经过近几年政府大力改造区内交通后，芳村区与市区及珠三角周边城市的联系更加紧密，同时，芳村区有得天独厚的“千年花乡”的优势，芳村区近年大力发展花卉业、家居精品业、物流业、汽车业等专业市场，目前，花卉、花鸟鱼虫、茶叶市场已成三足鼎立的局面。南方茶叶市场是全国最大的茶叶专业市场，2001年年销售额近15亿元；位于龙溪大道的广州市花卉博览园是广州市重点发展项目，年交易额更达二十多亿元，同时也是全市农业产业经济的示范工程。(二)供求