2012安徽省金寨县天堂寨镇天堂古寨景区项目可行性研究报告 47p.doc

天堂古寨景区项目可行性研究报告第一章 项目及基本情况一、项目概况1、项目名称：天堂古寨风景区 2、投资单位：安徽新潮投资发展（集团）有限公司3、建设内容：（一）道路工程（二）卫生环保工程 （三）供水供电工程 （四）消防安全工程 （五）生态保护和景点建设工程 （六）其它 4、建设地点：该项目地处天堂寨主景区大门前大别山广场北侧，入口处位于天燕路和通往主景区道路交汇处；出口处位于天斑路的西冲古民居、观音寺附近。 5、建设范围：详细内容见天堂寨镇四门畈景区控制性详细规划6、项目总投资:叁亿元人民币二、天堂寨镇基本情况 金寨县天堂寨镇位于鄂、皖两省，罗田、英山、金寨三县交界处，与风景秀丽的安徽天堂寨国家森林公园紧密相连，安徽天堂寨是华东最后一片原始森林，主峰海拔1729.13米，系大别山第二高峰，古称“吴楚东南第一关”。天堂寨镇是金寨县的林业大镇、旅游重镇、边陲要镇。全镇总面积206.6平方公里，辖16个行政村，1.7万人，耕地面积1.95万亩，山场面积22.2万亩。 安徽天堂寨是华北、华中、华东三大植物区系交汇点，森林生态系统保存完好，植物群落分布地带明显，森林覆盖率达96.5，境内高等植物1881种，脊椎动物近300种，其中兰果树、香果树、领春木、连香树、天目木姜子、鹅掌楸等珍稀植物40余种和金钱豹、香獐、黑鹿、娃娃鱼、小灵猫、白颈、长尾雉、白猿等20余种国家重点保护动物。 安徽天堂寨，云山高耸、森林广阔、气候湿润、泉眼密布，空气湿度达80.7，天堂寨古称“多云山”。晴日当空，云亦不断，山以云为衣、云以山为体。可谓“千岩万壑生紫烟，山在虚无缥缈间；银银滚滚群峰隐，扮得天堂境如仙”。 安徽天堂寨高山草甸海拔1440米，是世界上海拔高度最低的沼泽地、华东地区唯一的天然氧吧。天堂寨风景区脚下的南河村是远近闻名的长寿村，这里星罗棋布的古民居、原始古朴的民间风情更让游客流连忘返。 安徽天堂寨镇土地肥沃，气候温暖湿润，四季分明，昼夜温差大，年平均降水量1316毫米，平均气温12.6摄氏度，整个气候有利于动植物生长；这里交通方便，环境优美，空气清新怡人，是旅游、度假、避暑、疗养的好去处。随着改革开放步伐的加快，天堂寨旅游开发方兴未艾。这里是云的海洋、花的世界、动物的乐园、植物的王国、娃娃鱼的故乡；这里盛产的将军菜、珍珠菜、天麻、木耳、天堂玉贡、山核桃等绿色食品深受游客们青睐，游这里的山水，吃这里的山珍，喝这里的山泉，给人一种返朴归真、回归大自然的感觉，每年来天堂寨风景区观光旅游的近30万人次。 天堂寨镇党委、政府解放思想、与时俱进，打天堂牌、唱特色戏、做集镇文章，走“生态立镇、旅游兴镇”之路，社会呈现良好发展态势。近年来，安徽天堂寨镇把招商引资作为重点工作来抓，出台了更加优惠的政策，创造了良好的投资环境。三、投资方基本情况安徽新潮投资发展（集团）有限公司创建于1990年，注册资本：2051万元。是一家集房地产开发、消防工程、装饰工程、物业、商场、宾馆等跨行业多元化经营的省级企业集团。企业资信良好，近年来多次荣获省市“守合同、重信用”单位。目前，拟在金寨县注册成立本项目的开发公司，注册资金不少于1000万元。四、项目编制依据1、规划依据：天堂寨镇四门畈景区控制性详细规划、天堂寨镇“四门畈现代体育休闲区”项目建议书及金寨县针对此地块招商的各类文件依据。2、文件依据：安徽省旅游条例；安徽省关于加快发展皖西旅游产业促进扶贫工作的若干意见；安徽省旅游业发展总体规划；安徽省天堂寨旅游扶贫实验区旅游发展总体规划。3、法律法规依据：中华人民共和国土地管理法；中华人民共和国森林法；中华人民共和国文物保护法；中华人民共和国环境保护法；中华人民共和国企业法；中华人民共和国水法。4、国家标准、行业标准和条例：旅游规划通则（国家标准gb/t18971-2003）；旅游区质量等级的划分与评定（国家标准gb/t17775-2003）；旅游资源分类、调查与评价（gb/t18972-2003）；景观娱乐用水水质标准（国家标准gb12941-1991）；环境空气质量标准（国家标准gb3095-1996）；地面水环境质量标准（国家标准gb3838）；旅游业卫生标准（国家标准gb9663）；生活饮用水卫生标准（国家标准gb5749）。5、其他：全国农业旅游示范点、工业旅游示范点检查标准（试行）；安徽省创建旅游强县实施标准；农家乐旅游划分与评定；安徽省“十一五”旅游发展规划第二章 项目产生的背景一、项目的缘起天堂古寨景区项目是金寨县招商引资的重点项目，按照具体招商和规划要求由安徽新潮投资发展（集团）有限公司出资和负责对项目进行规划并选择具备国家一级以上资质的单位编制项目区控制性规划和修建性详细规划。该项目是在原“四门畈现代体育休闲项目”基础上，重新整合规划理念，提升功能定位，创意思维组合的产物。它是集自然景观、人文景观、特色建筑、生态农业、休闲娱乐、植物观赏、动物乐园、珍禽养殖、体育运动为一体的功能复合型庄园。既是一款高尚、精品、环保、生态化的综合景区也是一款政府指导、多方合作、市场运营、长效投资、稳步增长的大乡村休闲度假的旅游产品。二、项目背景 根据世界旅游业理事会的测算，旅游已经超过汽车、石油等传统产业，成为世界经济中产出规模和就业容量均位居前列的产业。作为人类长存的生活方式，旅游是边际消费率最高的产业之一。随着科技的进步、高速交通体系的完善、人文领域的广泛交流，以及更加积极的旅游政策，都在预示着旅游走向新的发展阶段。在此背景下，中国旅游迎来了新的黄金时期。2009年2月份国务院确定了进一步扩大内需促进经济增长的十大产业振兴规划，为了配合国家扩大内需政策的需要，确保旅游业发展，国家旅游局也陆续提出“八大计划”刺激旅游消费。计划的出台在鼓励福利旅游、奖励旅游、修学旅游、银发旅游、乡村旅游、农民旅游等活动快速发展的同时，还提出了许多增加国民旅游数量与质量、加强市场营销、提升旅游服务诸多方面的具体政策和措施，有力地拉动了国内旅游市场，为推动我国旅游业的快速发展创造了良好环境。三、生态旅游的兴起随着生活水平的提高和闲暇时间增多，人们对精神享受尤其是远足旅游表现出极大的热情，旅游热潮也从一般的城市景区转向城郊景区旅游。景区旅游是一种以森林景观为主体，融其他自然景观和人文景观为一体的生态型郊野旅游。它是以保护森林资源为前提，充分利用森林的多功能性为人们提供精神和物质服务的生态型旅游产业，也是发展森林旅游事业实现森林资源复合性价值的基础和载体。自然生态景区环境优雅 、风光奇特、空气清新、景色宜人、树木花草万紫千红、飞禽走兽千姿百态的生态景观已被世人所共识，是生态旅游业随之兴旺的重要原因。可以预见，国内外生态旅游业的异军突起将为天堂古寨景区生态观光、休闲旅游业的发展提供强大的需求拉力。第三章 项目建设必要性和意义 一、天堂寨镇旅游状况存在的劣势1、景点及可供游客游玩的场所过少：目前天堂寨总计景区为：天堂寨森林公园主景区、燕子河大峡谷、白马大峡谷；可供游客游玩的场所为：金三角漂流和天水涧漂流；无任何休闲娱乐设施和场所。2、宾馆服务场所的定位与天堂寨的整体定位不配套：天堂寨为4a级国家森林公园、国家级天马自然保护区、大别山国家地质公园主园区。从上可看出：在市场中，天堂寨在游客心中的定位应该是生态休闲旅游。因此，游客在天堂寨得到的任何服务应该是一种原生态的服务和享受，其中，就应该包括宾馆服务。而天堂寨目前的所有宾馆接待中，除天泰度假村与安兴山庄是依山而建，环境比较幽雅以外，其余所有的接待场所均为临街而建的招待所，无任何特色和生态可言，更体会不到天堂寨古“寨”文化的意境。因此，与天堂寨整体的生态旅游胜地不符。同时，随着以后双休日的自由行和自驾游比例增加，这些出游的人群，旅游服务质量的要求将比组团出游的游客有更高的要求。来到一个号称生态旅游胜地的风景区，与城市无异的居住环境不是他们的首选！3、服务质量整体水平不高：在天堂寨的服务中随着市场的逐步规范，服务质量逐渐有所提升；但与国内整体的服务质量相差甚远。主要表现在以下几个方面：（1）没有整体的行业标准，各自为政；（2）因大环境的原因，造成所有从业人员均未受过专业的服务培训，整体素质偏低；（3）因90%以上接待场所均为私营招待所，因此，着眼一次性生意理念较强，而造成服务意识淡薄；（4）接待量低于游客量；目前天堂寨镇所有宾馆的日接待总量为1400人左右，而今年两个黄金周的日平均接待游客超过5000人次，平时双休日同样远远超过1400人的接待能力；同时，因天堂寨镇的各种接待场所中，除天泰度假村、安兴山庄为度假性酒店以及大别山度假村、百花宾馆稍具规模外，其余接待场所均为私营招待所，其接待质量远远达不到休闲度假性质的旅游胜地的水平。二、项目建设的必要性和意义随着天堂寨镇政府对天堂寨的重新规划后，我们有理由相信，天堂寨的游客总量每年将会达到一个新的水平。因此，提高天堂寨的接待量及居住质量将是迫在眉睫的事情。因此，基于以上各种原因，在天堂寨建立一个高服务质量的具有观光、休闲、接待为一体多元化、特色化、综合性的天堂古寨景区，是一件既具有经济价值；又有社会价值的项目！项目建设具有以下必要性和意义：1、有助于增强天堂寨旅游业的竞争力，推活“旅游强县”。天堂寨人民政府为快速提升经济实力，加快优势资源转化，积极响应“旅游强县”的发展战略，在保护与开发并重、生态效益与经济效益兼顾的前提下加大旅游资源开发力度，做实旅游产业，抓住交通变化给旅游业发展带来的难得机遇，积极打造和努力实现天堂寨旅游由目前低水平、低效益的观光型向集观光、休闲、度假、科考、产业化于一体的生态型规模化转变。天堂古寨项目建设得到天堂寨镇政府、金寨县政府及六安市相关部门的高度重视，“天堂古寨景区”项目被列为金寨县招商引资重点项目。我们有信心倾心打造“天堂古寨”乡村旅游品牌；有决心斥巨资建设成国家级“乡村旅游示范点”。“天堂古寨景区”在充分利用天堂寨的自然资源和人文资源基础上，综合把握其特点，从市场主导出发，重塑形象定位，突破单一景区、单一观光、单一市场、单一门票的经营模式，项目建成后必将能在“产品差异度、品牌知名度、顾客忠诚度、市场美誉度”四方面提升景区的核心竞争力；必将为促进“旅游强县”做出不可磨灭的贡献。2、有效地扶持当地的第三产业发展，带动当地经济的腾飞。天堂寨当地农业产量低，群众致富缓慢，经济发展滞后，政府通过旅游业的发展，努力改变扶贫开发天堂寨的面貌，按照“保护与开发并重、生态效益与经济效益兼顾”的原则，走上经济良性循环、可持续发展之路。天堂寨镇解放思想，与时俱进；走生态立镇、旅游兴镇之路。目前，全镇旅游业从业人员5000人占全镇总人口30%，农民纯收入中有500余元来自旅游业。由此可见，“天堂古寨景区”的 开发将具有极强的辐射力，能够带来较多的就业岗位，进而能够带动本地区以及周边的农、林、牧、副、渔业及第三产业的发展，特别是交通线路的畅通，将能够激发景区所在地的经济腾飞。3、有助于壮大休闲旅游产业、创建领衔品牌。突出特色，精心打造“天堂古寨景区”，按照天堂寨旅游业发展总体战略要求，重新整合规划分区、提升功能定位、创意思维组合，竭力塑造具有高尚、精品、环保、生态化的复合型景区，可以弥补天堂寨当前现状的不足，为完善景区功能，增加接待能力，提升天堂寨旅游业的知名度，提高整体的吸引力、承载力、竞争力发挥难以估量的作用。届时，一个以突出生态效应，以打造青山怀抱、碧水环绕的山水园林新景区为目标，着力彰显“绿、水、古”特色，培育灵气的山青、水绿、人和、景美的天堂古寨展现在人们眼前，一定会成为天堂寨乃至周边休闲旅游大产业的领衔品牌。 第四章 项目建设的可行性一、天堂寨资源情况1、地理位置天堂寨旅游区位于安徽省金寨县西南部，地处大别山腹地、鄂皖两省交界处。地理坐标为31 10n31 15n，115 38e115 47e，西南和东南与湖北省罗田、英山县接壤。北距金寨县城梅山镇125 km，东北经霍山县城至六安市138 km，到合肥市217 km，西南经罗田县城到武汉市约278 km。2、自然条件（1）、地质地貌：天堂寨最早形成于震旦纪，大约在18亿年前的元古代和太古代的大别山运动中，大别山发生褶皱和隆起,吕梁运动以后上升，中生代的燕山运动使得大别山又产生了一些褶皱和断裂,并伴有广泛的岩浆运动,形成了局部隆起的断块山、地堑和断陷盆地。在第三纪至第四纪的喜马拉雅运动及以后的新构造运动中,本区呈现强烈的上升运动,从而形成现在的山地。境内岩石主要为花岗岩，并伴有少量花岗片麻岩。境内山峰林立，沟谷纵横，地势南高北低，主峰天堂寨海拔1729.13，最低处700，海拔落差达1000。天堂寨山脉既是皖、鄂两省的界岭，又是长江、淮河的分水岭。（2）、气象气候：天堂寨属北亚热带湿润季风气候，其特点是四季分明、气候温和、雨量充沛、春温多变、秋季气爽。春、秋短，夏、冬长。天堂寨年平均气温12.6，最冷月（1月）平均气温2.7，极端最低气温-12.9，最热月（7月）平均气温27.9，极端最高气温35.1。年平均降水1916 mm。降水量季节分配不均，夏季多而冬季少。天堂寨日照时数不足2000小时，由于日照相对较少，年降水量大于年蒸发量，湿度相对较大，达80.7，峰岭处云雾增多，无霜期为220天左右。峰高涧深，森林蔽日，云多雾重，气候宜人。森林中还迷漫着大量的负氧离子，散发着温馨的芳香。（3）、动植物资源：天堂寨系华东、华中、华北三大植物区系交汇中心，第四纪冰川孑遗植物避难所，自然地理条件复杂多样，既是许多南方植物种类的北界，又是一些北方植物分布的南界，因此区内植物种类多样，森林植被属南暖温带向北亚热带过渡的典型类型，为亚热带落叶阔叶混交林。天堂寨有高等植物1881种（其中属国家级保护的植物有25种多），主要树种为落叶青岗栎、茅栗、杜鹃及黄山松等。有脊椎动物200多种（其中属国家保护的动物有18多种）。天堂寨森林资源的主要特点是：林木以乔木为主，其中阔叶树以天然林为主，针叶树以人工林为主。天堂寨植被垂直地带分布规律明显：海拔400900为落叶、常绿阔叶林带，海拔9001300为落叶阔叶林带，海拔1300以上多为山地矮林、山地灌丛及黄山松，海拔1400以上分布有小面积的高山草甸。（4）、水文水质：天堂寨旅游区内降水充沛，植被覆盖率高，林下腐殖质深厚，森林水库效果显著，岩隙水很丰富，因此溪流遍布，四季长流，且泉、溪、湖、潭、瀑俱全，仅长年不断的瀑布就有18条，“山中一夜雨，到处是飞泉”。溪泉水在虎形地天堂寨管理处（现接待中心）汇成里南河，且水质纯净，无任何污染，经检测，水质为一级。(见表)表：天堂寨河流水质检测资料监测断面名称phcodmnbod5电导率（msm）打竹汊上游（虎形地上游）760528010380保险宾馆（虎形地下游）746530510270天堂寨管理处（龙井溪入南河前）7684501533外南河下游759351054资料来源：六安市环保局天堂寨环境评价资料二、天堂寨生态旅游资源评价1、评价方法：本研究采用层次分析法（the analytic hierachy process，即ahp法）等，ahp法是通过对系统多个因素的分析，划分出各因素间相互联系的有序层次，并整理和综合专家们经验判断的评价意见的方法，能大大提高评价结果的客观性和科学性。2、评价指标体系的设置：评价指标的设置是做好旅游资源评价的基础和前提，评价指标应当具有科学性、简明性、整体性、概括性、可操作性等特点，因此我们在实地考察、专家咨询的基础上，经反复论证，天堂寨旅游资源评价指标体系分为三层，第一层为目标层，第二层为评价要素层，第三层为评价因子层，具体的评价要素和评价因子见图1。3、评价指标权重的确定：为确定天堂寨旅游资源评价指标权重，在参阅大量相关资料（科研论文、旅游区规划书、旅游区环境评价等），及天堂寨游客调查的统计，并在实地考察的基础上，进行调整得出权重值。（见表2）4、评价分值的确定： 由于旅游资源评价不仅要以自然为基础，更要强调旅游者的心理及审美的需要，因此为了使旅游资源的评价趋于合理，评价因子评价值的获得采用游客抽查和专家判断相结合的方法。我们利用“十一”黄金周，在天堂寨旅游区设立咨询台向游客发放事先设计好的问卷，请游客对各因子进行打分，共发放问卷847份，收回825份，其中有效问卷806份。统计时将没有专业背景的问卷剔除，将有专业背景（旅游学、生态学、园林规划、资源开发利用、地理科学）的问卷提出来进行统计分析，然后取平均值（整数值），确定评价因子的分值，整合结果见表2。表2：天堂寨旅游资源综合评价分值评价要素 旅游资源42旅游条件30游憩要素28总分评价因子山岳景观气候资源动植物资源水域景观资源组合交通条件服务设施管理水平客源距离旅游产品多样性探奇性观光性度假性游乐性科普性区位性权 重99888666664444444100评价分值88887333343333232745、评价结果分析：日本专家（铃木忠义）认为：特a级（大于90分）旅游区，能代表国家旅游区形象，足以夸耀于世；a级（8090分）旅游区：其吸引力足以成为全国重点旅游区；b级（6080分），具有地方性吸引力，能构成地方性旅游地；c级（小于60分），可成为当地居民休闲的旅游地。（1）总体评价根据对天堂寨的评估，天堂寨旅游资源具有以下特征：天堂寨的总体评价值为74分，根据日本专家的评价，天堂寨旅游资源应为b级，但在b级中分值偏高，说明天堂寨旅游资源总体质量较好，价值较高，它不仅可以成为地方性旅游区，如果能充分利用本旅游区资源优势，提高管理水平，改善旅游设施，天堂寨还可发展成为区域性的具有特色的旅游区，发展为安徽省会合肥市乃至南京等城市的后花园，成为地方经济发展的亮点。（2）旅游资源优势天堂寨旅游评价中高分区在自然资源方面，单项因子分值最高的是植被、水域景观资源 等，经实地考察，天堂寨境内森林生态系统保存相当完好，原始森林参天蔽日，森林覆被率高达96.5%，这也是天堂寨开展生态旅游的优势所在。天堂寨水域景观主要表现在瀑布与溪水潭池上。天堂寨瀑布成串，溪水潺潺，潭池水溪清澈，山青水秀，环境幽雅。清澈圣洁的溪水潺潺流淌，给天堂寨带来活力，它滋润着万物蓬勃发展，同时也给天堂寨的水域风景资源带来了清馨的特色，其独特的小气候条件及茂密的森林，形成了天堂寨溪水长流，进而形成了飞流直下的瀑布景观与清澈见底的深潭。（3）资源弱势天堂寨的环境条件各因子分值低，几乎只有权重的50，特别是交通条件、服务设施、管理水平、旅游产品等分值都比较低，这说明与其它旅游地相比差距是明显的。从实地考察与旅客调查表反映：天堂寨交通可进入性较差；服务设施与服务水平较低；管理人员素质急待提高、管理水平低；旅游产品比较单一；地方特色产品开发利用低；旅游市场不够规范等这些都是天堂寨旅游发展的制约因素。三、天堂寨旅游资源特征1、天堂寨旅游资源特征 （1）美学观赏性天堂寨旅游资源是自然美的精华，在自然景观中，既有险峻、峭丽的山景，又有雄奇秀丽的水景和珍奇绚丽的植物景观，既有瑰丽神奇的气象景观，又有千姿百态的石景及神秘清幽的洞景，既有龙井河溪的动态美，又有各种珍稀植物的花香果色，这些共同构成了天堂寨极具美学观赏价值的旅游资源。（2）资源奇特性特色是旅游资源吸引游客的关键性因素，是旅游资源开发的灵魂。天堂寨旅游资源的特色在于森林茂密，生态质量很好，在于具有原始的森林自然资源环境，具有不可替代性，在华东地区都是不多见的。（3）科学考察性天堂寨旅游区不仅资源丰富，而且在地质、生物、环境科学、旅游地学等方面具有较高的科研、生科考价值，尤其是区内生态系统具有完整性、特殊性、多层次性，区内森林覆盖率及林木蓄积量高，具有原始风貌，生物多样性良好，珍稀动植物繁多，生态环境极佳，是研究生物、环境、旅游开发的理想之地；是开展教学、科普的最佳园地。（4）综合性天堂寨旅游区旅游资源森林茂密，植被珍稀，资源丰富，类型多，功能齐全，综合性强，既有以生物多样性为主体的自然生态景观资源，又有历史古迹等人文景观，从而形成了以休闲、疗养、观光等多功能旅游为特点的综合旅游区。四、天堂塞旅游资源组合天堂寨风景旅游资源丰富，景点众多，且与大自然的山川、生态融合成一体，成为风景名胜之精华。根据天堂寨的山川骨架，气象气候特征及生态文化内涵等基本条件，从天堂寨众多的自然与人文景观中精选出代表天堂寨综合风貌的“天堂八景”。略天堂寨旅游资源特点可概括为：山石盆景奇妙，瀑布景观独特，植被生态优良，空气清馨宜人，是开展旅游、休闲、疗养、探险、科考的很好去处。存在问题：景区基础设施配套不足，卫生设施空缺落后,供水,供电能力不足,电视收视效果极差，严重制约和影响景区资源的开发和利用。第五章 市场调研分析一、景区市场定位天堂古寨景区根据旅游资源的特色和对客源市场的吸引向性,以及与周边旅游产品的竞争态势,在兼顾其他方式时充分挖掘自然地质内涵,展现出它优美的自然景色。该景区地处山体余脉、山丘环绕，周围景色优美、视野开阔、植被良好，片区内有水稻田、梯田，由于受山丘与外界隔挡，小环境相对独立。辖区内部整体环境幽静自然、地势富于变化，有瀑布、河流形成独特的自然情景和田园风光；附近的西冲古民居、观音寺等也可以纳入提升资源品质。1、客源市场 据县旅游局资料介绍：“目前，天堂寨旅游业在社会上的知名度和美誉不断提高，客源市场正由安徽、南京、上海扩至整个长三角地区乃至全国、全球，2009年共接待25万人次，天堂寨旅游业正迈入旅游观光、休闲度假、科学考察、会议招商于一体的产业化发展新阶段。”2、市场定位 旅游客源市场受交通便捷性与收入水平制约，而目前沪汉蓉快速铁路与合武快速公路的开通，将使天堂寨旅游更上一个新的台阶。根据资源潜质与总体发展思路，确定“天堂古寨”项目开发以本省及江苏旅游消费客源市场为主导性（基础）市场；其他客源市场为辅助性（目标）市场。未来旅游产品的市场营销工作势必延续“积极拓展基础市场，兼顾目标市场、机会市场”的重点思路。项目定性：都市人的心灵家园。 *寻根问祖，追忆童年：城市居民返归田园，寻找本土文化的遗迹，追忆快乐的童年时光。*农事耕作，修养身心：久在喧嚣羁笼里的城市居民通过接触土地，亲身体验农事活动的意义，寻找乐趣，放松身心。*乡村休闲：展示农耕文化，体验乡村生活。*养生度假：建设生态、文明的乡村养生社区。*项目定位：天堂物语、古寨风情、低碳环保的皖西休闲养生度假区。3、市场营销战略 （1）、确定错位竞争战略（宾馆与当地的安兴山庄、天泰度假村产生差异化）。（2）将常年促销与重点时期营销相结合。（3）联合周边景点进行团体营销。（4）确立“天堂古寨”的品牌连带形象。二、旅游者行为规律分析在为该项目作总体规划的过程中，专门对天堂寨的旅游市场和景区的游客进行了抽样调查，了解旅游者的行为规律。按照旅游者的出行规律和项目所处的区位条件，省内六安、合肥、淮南、蚌埠、阜阳；省外江苏南京、无锡、上海及整个长三角是天堂寨风景区的主要客源市场，我们对天堂寨的旅游市场进行了抽样调查，通过分析可得出以下结论：1、出行旅游规律（1）旅游者(限于受调查者本人)每年外出旅游的次数：一次的占40.68%；二次的占24.32%；三次以上的占21.40%。说明每年外出旅游一次的人占多数，对旅游目的地只有一次选择。因此，旅游地的综合形象和特色在旅游者的行为抉择中起决定性作用。（2）每年带上一家人外出旅游的次数(包括城郊旅游)；一次的占32.84%；二次的占29.87%；三次以上的占34.75%。说明家庭的度假旅游市场兴起。（3）旅游者在省内旅游的出行半径：城郊农家乐占23.09%；120公里以内占36.02%；190公里以内占33.05%；190公里以外占16.31%。游客主要集中在190公里的出游半径以内。高速公路或高等级公路在3小时以内可以到达目的地，190公里以外，基础设施条件不好的，游客很少愿意去。（4）旅游时间：旅游者到省内景区旅游，如何安排时间？当天返回占18.86%；住一天的占41.95%；住二天的占26.66%；住三天以上的占8.47%。在不限制出游半径的情况下，大多数旅游者要选择住12天，住一天的最多。如果景区在190公里以内，乘车在3小时之内能够到达，景区各方面设施条件都好，则34.32%的游客选择当天返回；47.03%的游客会选择住一天；14.19%的游客选择住二天；4.24%的游客选择住三天以上。尽管选择当天返回的游客比例较大，但选择住一天的游客也近50%，如果景区留得住人，游客还愿意逗留更多的时间。所以景区的经营思路是要有配套完善的综合设施和服务，让更多的游客住下来并且住二天以上，这样旅游市场的产出值会大大增加。2、对目的地的需求（1）旅游者最喜欢的旅游占的类型：历史遗迹占21.61%；宗教文化占36.14%；民族风情占13.73%；名山大川占28.79%；度假娱乐占31.78%。游客对历史遗迹、宗教文化、自然风光的喜爱超过了50%，喜欢度假娱乐的占旅游者的三分之一强，这进一步说明天堂寨的度假旅游市场正在兴起。（2）游客最喜欢的旅游方式：登山的占30.72%；划船的占11.02%；休闲娱乐占68.22%(其中有22.46%的人喜欢在景区打麻将)，文化探寻占18.86%。这说明游客特别喜欢休闲的原生态养生旅游方式。（3）游客对风景区比较明显的感受：感到物价太贵的占54.66%；服务质量太差的占56.78%；设施太差的占63.98%。游客对风景区的不满普遍集中在这三个问题上，为景区的管理和基础设施改善提出了要求。窗体底端三、景区总体策划 我们的目标打造天堂寨最美的绿色生态庄园,天堂寨中的古寨天堂。 创造宜游宜居宜工作的休闲、度假、商务（寓商于闲、寓商于乐）环境。1、景区特色 规划利用山水相连及山体起伏的地貌，通过人工筑坝的方式把山前的环绕水变成一个山水相连的湖光山色的旅游区，改造微观水环境。同时，加强绿化配植以改变目前以灌木为主的地表植被现状，突出旅游区山青水秀的自然生态环境。在上下入口处各建一坐石桥首尾呼应，同时与水相映成趣，如同江南风光。另一方面也是传统风水心理需求的反映，桥为“锁”，具有“聚财敛气”的作用。可沿小径登顶，峰顶建有楼阁风月阁，供游客登临体味“把酒临风、登高望月”的感觉。2、基本思路（1）开发主导思想定位 经过对规划区域的地脉、文脉、资源价值、市场环境的详细分析研究，将规划区域的开发主导思想定位为六个相互支持、相互依托的核心概念：生态休闲低碳环保健康科学（2）开发主要任务 首先，人工改造生态环境是首要任务，通过修筑拦水坝形成湖水，形成区域水环境。加强绿化，人工加快植被覆盖率，在景区边界上种植速生树种形成树篱（墙），在水边种植绿竹，坡地上种植松柏等长青树种，在土层深厚地区种植桃、梨、杏、柿、核桃等经济果林，在水域种植莲、香莆等水生植物，水里养殖淡水鱼类，开凿山体洞穴养殖大鲵等。其次，规划区域将重点打造宜居环境，满足旅游者休闲、度假需求，提供给旅游者和居住者一个“春花秋实、四季长青、鸟语花香”的生态园林居住社区。 此外，培育养生文化、塑造健康时尚的消费观念是规划区域旅游经营的重要内容。按中国园林传统技法，结合现场实际情况，塑造精品园林。将徽派民居与岭南民居相融合，同时融入现代科技，塑造现代文化理念，挖掘可传承文化精神要素，构建文化上的亮点工程。（3）开发经营要点在景区开发经营上注重先进性，科技引进与应用，强调以点带面，重点突破，滚动发展的思路。以休闲度假为龙头，带动会议商务娱乐等多种消费形式。以生态农业作为亮点；以旅游接待繁荣园区；以度假地产出售加速资本回收速度；以农业产业化实现园区可持续发展。3、功能定位（1）综合性开发区考虑到天堂寨旅游发展缺乏完善配套服务设施的现状,，单一性旅游开发无法满足市场需求也不符合现实情况，因此，本规划区域的功能定位为：休闲度假、观光游览、旅游配套服务及农业生产为一体的综合性旅游区。（2）生态旅游区良好的生态环境、先进的生态农业设施与优美的湖光山色是吸引旅游者到此参观游览、休闲度假的重要载体，通过人造景观与周边自然环境的有机结合，打造一处独具特色的旅游景区。农业生产是规划区产业链中的核心内容，农业生产在满足其主体功能的基础上，向消费者提供旅游服务。规划区的农业生产设施，必须满足旅游参观、科普教育等附加功能。（3）可持续发展区 首先，规划区要实现生态的可持续发展，旅游开发是长期行为。坚持绿色、生态、环保理念，引进先进生产技术，重点应用可再生资源，促进资源循环利用达到生态可持续发展。其次，规划区要实现经济的可持续发展，规划区域的旅游开发不是单纯的公益性项目，而是以盈利为目的企业行为，投资建设及规划设计应以市场为准绳，确定建筑体量、投资额度、投资分期、回收手段，设定适宜的发展规模、推进速度，获得稳定的投资收益，实现经济可持续发展。（4）民俗文化旅游区随着物质生活水平的提高，人们对精神生活的追求越来越高，旅游者不再满足于游山玩水，人们越来越追求旅游的文化品味，旅游业向文化层次开发也成为一种趋势。园内的“乌龟山”附近的“观音寺”、“古民居”将成为提升本旅游区为天堂寨民俗、宗教文化旅游区的重要资源，这也是本旅游区可依托的重要人文文化资源，其潜力不可低估。4、主题形象定位（1）核心内涵 近年来，各地的青山秀水越来越受到旅游者的青睐，到大自然中去体验自然的原始美，或居住在青山秀水、森林农田间享受大自然的宁静和身心调节，已成为民众旅游休闲度假的潮流和商家投资的热点。（2）主题形象内涵 规划区域依托于洁净的生态环境和特有的风土民情，逐步完善旅游配套设施，建设适合人居的生活环境。根据规划目标确定主题形象的内涵： 生态休闲低碳环保健康科学（3）内涵解析 生态：绿色庄园有机食品生产基地（四季花果、大别山特有品种果园、天堂寨土特产） 休闲：度假胜地、区域休闲、商务、娱乐中心（天堂寨中的古寨天堂，野外养生、商务会所） 低碳：以低能耗、低污染、低排放为基础的经济模 式创造全新的绿色庄园。（低碳生活、低碳旅游） 环保：有意识地保护自然资源并使其得到合理的利 用，防止自然环境受到污染和破坏；对受到污染 和破坏的环境做好综合治理，以创造出适合于人 类生活、工作的环境。（保护环境就是保护自然） 健康：疗养中心、养生颐年、心灵归栖地（佛教、采摘园、野外养生及度假地产） 科学：农业科普基地、大别山特有动植物开发利用基地、兰花资源开发与利用基地四、景区规划解析 根据规划发展目标与场地的现实状况，将规划范围内功能分区概括为：“一核”、 “二环”、 “四线”、 “八片区”。主要集中了居住、办公、娱乐、休闲、会议、餐饮等功能；各个分区既独立运行又相互融合。 “一核”：指以会议接待中心及客房为核心，建立会务、住宿、娱乐一体化旅游消费组团。“二环”：指可循环往复的交通环线与水循环系统。 1指贯通整体规划范围的交通环线（主环路）。 2指循环的水系统，修筑水坝、引入湖水、局部人工建设可循环水系统。 “四线”：指可供旅游开发的资源线路： 1嬉水岸线 2民俗文化体验旅游线 3生态农业观光线 4 野外养生拓展线路 “八区”：指按功能划分的八个片区： 1 农业观光区 2 垂钓烧烤区 3 客房休息区 4 餐饮服务区 5 商务娱乐区 6 民俗文化区 7 特种动植物开发利用观光区 8 野外养生拓展区五、功能区域设置 略 第六章 投资估算与资金筹措项目预计投资叁亿元（拟争取政策支持），完成景区道路、卫生环保、供水供电、消防安全等工程，共16个子项目。通过这些项目建设，增强供水供电能力，完善步道、卫生环保设施及防火安全等景区基础设施，增强旅游景点，拓展景区的整体功能。一、投资估算（一） 道路：计划投资 万元（二） 卫生环保：投资估算 万元（三） 供水供电系统 投资估算万元（子项目预算后步实施）（四） 消防安全工程 投资估算万元（子项目预算后步实施）（五） 其他工程 投资估算万元（子项目预算后步实施）（六） 征地费用 投资估算万元二、资金筹措本项目总投资叁亿元，其中：先期自筹资金1.6亿元；二期自筹资金8000万元；其他资金拟招商引资或申请银行贷款。 第七章 景区的环境保护规划环境保护规划是为了保障景区的可持续发展，维护天堂古寨景区的生态平衡；在景区的外围保护带内，要避免工业污染和溪水的维护，有赖于地方政府实施环境保护行动，和规划中的风景区的管理机构加强管理。一、分级保护： 实行分级保护制度，有利于景区的环境保护分清主次，不同的级别采取相应的保护措施。1、特级保护：天堂古寨区域内e1水域的保护。2、一级保护：区域内风景资源和周边生态环境。3、二级保护：瀑布、森林、植被、花草、野生动物资源。保护措施：（1）一律禁止打鸟捕猎、毁林砍树。（2）禁止在区内建有污染的作坊。（3）区域建筑和城镇规划要符合旅游地的建筑风格的要求，最好保持原始农居的格调，严禁山林风光城市化（尽量避免砖瓦和钢筋混凝土结构）。4、三级保护：范围为景区边缘保护带。保护措施：景区的外围保护带是景区保护的外围屏障，关系到整个景区的环境质量，也是天堂寨风景区旅游业可持续发展的保障。在本区内实施长久的造林绿化工程是十分必要的；防火护林工作与严禁树木砍伐工作都显得同等重要。二、护林防火：1、建立健全护林防火制度景区设立专门的护林防火管理机构，设专职的护林防火队伍5人，火灾危险期有兼职的防火队员若干人，责任落实到人。平常要进行定期的护林防火安全训练，景区还要与周围及景区内的住户，乡村签定防火公约，对防火重点区和在防火的重点季节要建立巡逻制度。2、加强护林防火的宣传教育 在游园中心和野营区要加强护林防火的宣传与管理，路旁设置护林防火宣传的路牌，对景区周围和区内的住户进行定期的宣传。3、配置好防火设施在建筑物集中地以及区内民居点,配置防火器材和设施。三、退耕还林景区内的耕地，可以视项目经营需要采取部分退耕还林，有步骤地实现造林绿化。根据停耕计划和景区经营规模逐步扩大，逐步解决停耕农民的就业、生活出路。四、综合治理对景区的景观造成视角污染的建筑物和设施，对景区的环境造成污染和破坏的因素，根据可持续发展原则，进行综合治理。五、旅游污染的治理1、游客的生活污染：采用修建厕所、沼气池进行处理；2、生活废水处理：餐厅、客房生活废水，建立沼气池进行处理；3、旅游垃圾处理：设置垃圾筒，修建垃圾处理站；4、旅游粉尘处理：景区游客步游、交能、餐厨燃料、供热、供水生产的粉尘，按环保部门的要求处理。第八章 项目的实施与管理一、项目的实施计划本项目是一个综合的大型工程，其景区设施规模大、项目多，实施计划为：（1）设立项目组：项目组对项目建设的全过程，包括项目的准备、勘察设计、设施选购、招标投标、建筑安装施工、竣工验收等各个阶段进行监督、管理、协调。项目组在项目实施中重点抓4个方面：1、质量：严格按安徽省内有关仿古建筑工程质量标准和承包合同实施。2、成本：重点把好材料关，坚持质优价廉、就地取材、综合利用、节约的原则。3、工期：定期检查、监督承包商的周、月工期进度表，保证按时竣工。4、安全：加强安全防范、安全管理，进行安全巡视安排，尽量减少对游人的影响。（2）项目实施的组织方法： 实行分项分标，各个项目同时施工。（3）项目的建设时间安排：项目的准备：1年内完成勘察设计：1年内完成招标、投标：1年内完成建筑安排施工：2年内完成竣工验收：半年内完成二、项目管理（1）做好监督保证措施：明确业主、监督方、施工方的责、权、利及业务主要控制；项目建设的进度；设备、物资的供应和整体协调；施工承包商按合同规定，实施并保证实现合同确定的质量、时间；监理对项目速度在时间、空间、资源利用上进行充分协调和严格管理。（2）进行防范措施：对项目实施过程中的许多不确定因素要进行全面预测，及时发现隐患、防微杜渐、把损失控制在最小程度内。（3）评估措施：项目建设的每一阶段，都应当有一定的评估手段以及信息反馈，从而总结经验、发现问题、及时更正。第九章 项目投资效益测算分析参照市场调查报告和投资计划等资料，经认真调研和测算，我们编制了本项目投资完毕后第一年度的盈利预测，编制盈利预测所依据的会计政策在各重要方面与本处实际采用的会计政策一致。一、基本假设（1）国家现行的方针政策无重大改变；（2）国家现行的利率、汇率等无重大改变；（3）本处所在地区的社会经济环境无重大改变；（4）本处目前执行的税赋、税率政策不变；（5）无其他人力不可抗拒因素造成的重大不利影响。二、基本根据市场调查定位1、游客量统计（略）2、通过市场调查测算入住率：打算住一天的游客占43.9%打算住二天的游客占32.8%打算住三天的游客占1.9%打算住三天以上的游客占2.6%旅游入住率为：43.9%+32.8%+32.8%32.8%=88%实际入住率为：26%3、市场调查及测算表如表：消费水平项 目0200元/天200400元/天400600元/天600元以上/天回收有效问卷所占比例=(5+80+26+15)(5/1.7%+80/27%+26/8.8%+15/5.1%)4=42.6%吃住者所占比例：(69%1.7%+77%27%+71%8.8%+70%5.1%)1/42.6%=75%娱乐者所占比例：(12%1.7%+27%17%+8.8%20%+5.1%16%)1/42.6%=17.3%购物者所占比例：(10%1.7%+6%27%+8%8.8%+12%5.1%)1/42.6%=7.3%每人日消费总额在200元以内的旅客所占比例为：1.7%1/42.6%=4%每人日消费总额在200400元的旅客以内所占比例为：27%1/42.6%=63%每人日消费总额在400600元的旅客所占比例为：8.8%1/42.6%=20%每人日消费总额在600元以上的旅客所占比例为：5.1%1/42.6%=12%4、关于住宿计费标准及其数量金额的确定5、投资完结后日游客量测算表（单位：人）三、景区投资项目效益测算通过以上旅游基础设施的建设，天堂古寨景区必将以大面积完备的配套设施，特有的自然资源展显辉煌；再加景区广告宣传，更能有效提高海内外知名度及吸引大量的游客和信徒，也必将取得社会效益和经济效益双丰收。（一）社会效益.加大对天堂古寨景区与临近景区的横向联系，也必将会创造大量的就业机会，增加社会福利。随着经济效益的提高，上缴财政的税费也大幅度增长，周边地区相关产业也会随之起步与发展。根据旅游之特色，海内外客源的不断增加，必将把天堂寨地方资源发挥并推向市场，更有利于招商引资，带动皖西经济全面发展。（二）经济效益.经过景区的改造，不仅门票收入会大幅度上升，而且会带动住宿、餐饮、商品销售、娱乐等主营业务收入的增长。预计主营业务收入情况及其成本费用测算如下：1、门票收入（最低纯收入：1100万元）天堂古寨景区初步开发后，日平均游客量可达200人以上，我处综合门票收入160元/人，每年门票收入200160365=1168（万元）营业费用：工资及福利：20万元门票印刷费：8万元折旧费及维护费：100万元广告费：40万元合计：168万元2、住宿收入（预测：纯收入601.8625万元）通过估算，愿在天堂古寨景区住宿的游客，应该在93%以上，按标准间90间、单人间90间、套房30套的接待量计算。预计可住宿收入情况如下：淡旺季客房入住率平均95%，年收入普通间：9093%80365=244.404（万元）标准间： 9093%120365=366.606（万元）套房： 3093%150365=152.7525（万元）合计：763.7625万元营业费用：工资及福利：10万元物料消耗：20.1万元水电费：24.5万元邮电、通讯费：2.1万元燃料费：25万元洗涤费：2.7万元维修费：6.5万元折旧费：25万元