2010物业管理师考试之物业管理实务考试100问.doc

物业管理管理实务考试100问物业管理（propertymanagement），是指物业管理企业受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。 一、其基本内容按服务的性质和提供的方式|考试大|可分为：常规性的公共服务、针对性的专项服务和委托性的特约服务三大类。 （一）是常规性的公共服务，主要有以下几项： 房屋建筑主体的管理及住宅装修的日常监督； 房屋设备、设施的管理； 环境卫生的管理； 绿化管理； 配合公安和消防部门做好住宅区内公共秩序维护和安全防范工作； 车辆道路管理； 公众代办性质的服务； （二）是针对性的专项服务： 日常生活类； 商业服务类； 文化、教育、卫生、体育类； 金融服务类； 经纪代理中介服务； 社会福利类； （三）是委托性的特约服务： 物业管理企业在实施物业管理时，第一大类是最基本的工作，是必须做好的。同时，根据自身的能力和住用人的要求，确定第二、第三大类中的具体服务项目与内容，采取灵活多样的经营机制和服务方式，以人为核心做好物业管理的各项管理与服务工作，并不断拓展其广度和深度。 二、物业管理在我国 在我国，物业管理的发展主要基于四个方面的因素： （一）是住宅建设的迅猛发展，大量住宅小区的投入使用，要求除了对房屋进行维修外，还必须对附属物、设备、场地、环卫、绿化、道路、治安等进行专业化管理，以保持新建小区的完好，发挥其整体功能和综合效益。 （二）是随着住房制度改革的|考试大|逐步深化，原有的房管体制已完全不能适应，而物业管理从体制上克服了房改后形成的多个产权单位多头、多家管理，各自为政、扯皮推诿等旧管理体制的弊端。 （三）是随着市场经济体制的逐步确立，政府对住宅环境、社区服务直接负责的办法，已经不能适应形势的变化，一个由业主自治与物业公司专业化管理结合，由物业管理企业实施经营型管理和有偿服务，使管理得以以业养业、自我发展、良性循环的新体制日益显示出其优越性。 （四）是人民群众生活水平的不断提高，对居住环境和社区服务的更多的关注，使得物业管理的好坏已经成为居民选购住房考虑的重要因素，物业管理为越来越多的人所接受。 正是因为以上这些因素，决定了物业管理作为一个新兴的产业其备受关注的程度和可能产生的体制上的矛盾及利益上的冲突。物业管理企业可以从组建方式、内部运作机制、企业与物业的产权关系等许多方面进行分类。从物业管理企业的组建来看，大致可分为五种类型： 一、由房地产开发企业投资设立的分支机构，主要是管理由上级公司开发建设的房地产项目。这类公司的最大优势在于项目有保障，并对项目运行的全过程有所了解，便于与开发商协调工作。 二、由房地产部门所属的房管所转换为物业管理企业。这类企业转制时间不长，行政色彩较浓。 三、由大中型企事业单位|考试大|自行组建的物业管理企业，这类企业福利色彩较浓。 四、按照公司法要求，由社会上的公司、个人发起组建的，通过竞争取得房产管理权的物业管理企业。这类企业较有活力，必须适应市场，提供较好的服务方可生存。 五、由街道办事处组建的物业管理企业。 从物业管理企业内部的运作来看，分为三大类： 一、管理型物业管理企业。此类企业除主要领导人和各专业管理部门技术骨干外，其他各项服务，如保安、清洁、绿化等通过合同形式交由社会上的专业化公司承担。这类公司人员适中精干。 二、顾问型物业管理企业。此类企业由少量具有丰富物业管理经验的人员组成，不具体承担物业管理工作，而是以顾问的形式出现，收取顾问费。这类公司人员少、素质高。 三、综合性物业管理企业|考试大|。此类企业不仅直接接手项目，从事管理工作，还提供顾问服务，适应性强。 从物业管理企业与物业的产权关系来看，可分为两大类： 一、委托服务型物业管理企业。该类企业接受多个产权人的委托、管理各栋房屋乃至整个小区，物业所有权和经营权是分开的。 二、自主经营型物业管理企业。该类企业受上级公司指派、管理自主开发的物业。物业产权上属上级公司或该类企业，通过经营收取租金，回收投资，获取利润。物业所有权和经营权是一致的。商业大厦、办公楼、写字楼较常见。物业管理企业注册登记包含哪些要点？ 1、企业名|考试大|称的预先审核； 2、公司地址； 3、注册资本； 4、股东人数和法定代表人； 5、公司人员； 6、公司章程。物业管理企业资质分为哪些等级？应由哪些机构颁发相应的资质证书？ 分为一、二、三级。 一级：国务院建设主管部门。 二级：省、自治区人民政府、直辖市建设主管部门，并接受国务院建设主管部门的指导与监督。 三级：设区的市级人民政府房地产主管部门，并接受省、自治区人民政府建设主管部门建设主管部门。 五、新设立的物业管理企|考试大|业在资质申报时应提供哪些资料？新设立的物业管理企业在资质申报时应提供哪些资料？ 领取营业执照之日起30天内，到当地房地产主管部门申请资质。 1、营业执照； 2、企业章程； 3、验资证明； 4、企业法人代表人|考试大|的身份证明； 5、物业管理专业人员的职业资格证明和劳动合同，管理和技术人员的职称证明和劳动合同。简述设置物业管理企业组织机构的要求？ 1、基于现在-按照规模、任务设置； 2、纵向-统一领导，分层管理； 3、横向-分工协作； 4、基于将来-精干、高效、灵活。物业管理公司的组织机构(要求) 物业管理公司组织机构的设置必须为实现公司的经营管理目标服务，它的设置应满足以下四个基本要求：(一)具备服务性的功能 物业管理公司是专门从事物业管理与服务的服务性企业，它的组织机构的设置必须保证具备这些功能，并有助于实现企业的服务宗旨。 (二)充分发挥公司员工潜能 物业管理公司的管理、经营和服务活动都是依靠每一个人来实现的。因此，组织机构的设置要求每一位职员都能人尽其才，充分发挥个人智慧。 (三)关系协调 公司是一个有机整体，是由人、财、物、技术、信息等要素和子系统组成的开放系统，这种系统能否最大地发挥出整体功能，有赖于系统内各要素的协调配合。因此，组织机构的设置必须保证公司内部各种关系的相互协调。 (四)效率与效益 物业管理公司组织机构的设置要求从实际出发，以低成本的投入达到最好的工作效率、经济效益、社会效益以及环境效益。 物业管理公司不是孤立的经济实体|考试大|，而是开放的组织系统。要设计一个功能齐全、结构合理的组织机构，首先必须明确每一个组织机构的功能作用和具体目标，其次则需要考虑人、财、物等资源分配以及各部门之间、人与人之间的协调关系。组织机构设置的目的性和科学性是保证公司整体协调和高效运作的关键。 物业管理公司组织机构设置的原则 为了发挥物业管理公司组织机构的整体功能，实现公司的总目标，根据上述四个基本要求，组织机构的设置应遵循以下原则： (一)目标原则 公司有自己的经营发展目标，组织机构的设置必须以公司的总体目标为依据。从某种意义上讲，组织机构的设置是实现公司总目标的一种管理手段。因目标设置机构，因机构设职设人，这是组织机构设置的目标原则。 (二)统一领导与层次管理原则 物业管理公司的经营战略和重大决策权应集中在高层领导手中，而日常工作的管理与经营权力则逐级授权，实行层次化管理。统一领导是各项工作协调进行和实现总目标的决策保证，分级层次管理则是充分发挥各级管理人员积极性的机制保障。如果公司的高层领导整日忙于事务性工作而很少花精力去考虑重大决策问题，则不仅会影响各层次管理人员的积极性，而且会使企业逐渐失去长远的战略目标，甚至迷失发展方向。这是企业逐渐步入正轨的情况下，高层领导尤应注意的层次化管理问题。 (三)分工协作原则 分工协作是社会发展进步的标志，它不仅能提高劳动生产率，而且能发挥整体效益。物业管理公司能否最大程度地发挥出整体效益，取决于组织机构的专业分工与相互协调。公司总的目标如能分层次落实到各个部门，使之各司其职，相互协作，目标也就不难实现了。 (四)责权对应原则 整个公司的责任和权力是对等的，委以责任的同时也必须委以自主完成任务所必需的权力。有责无权，不仅不能调动管理人员的积极性，而且使责任形同乌有，最终无法保证公司任务的完成；有权无责，必然助长官僚主义，导致权力滥用。 (五)有效管理幅度原则 在处理管理幅度与管理层级的关系时，一般情况下应尽量减少管理层级，尽可能地扩大管理幅度；否则，管理层级多了，人员和费用也多了，会影响公司的经营效率。但是，有效的管理幅度必须考虑到机构特性、管理内容、人员能力以及组织机构的健全程度等因素，管理幅度过大同样也会影响公司的经营效率。 三、物业管理公司组织机构的类型 物业管理公司组织机构的基本类型一般有直线制、直线职能制、生产区域制、事业部制等。目前，我国物业管理公司的组织机构主要采用以下几种形式： (一)直线制 直线制是企业管理机构最早的一种组织形式。采用这种类型的物业管理公司一般都是小型的专业化物业管理公司，以作业性工作为主，如专门的保洁公司、保安公司、维修公司等。这些公司下设专门的作业组，由经理直接指挥。 直线制的特点是企业的各级组织机构从上到下实行垂直领导，各级主管人员对所属单位的一切问题负责，不设专门职能机构，只设职能人员协助主管人员工作。 直线制的优点是责权统一，行动效率高；缺点是对领导者的要求比较高，要通晓多种专门知识，亲自处理许多具体业务。 (二)直线职能制 直线职能制是在直线制的基础上吸收了职能制的长处。各级组织单位除主管负责人外，还相应地设置了职能机构。这些职能机构有权在自己的业务范围内从事各项专业管理活动。 目前，一般的大中型物业管理公司都采用直线职能制组织形式。如广州市建设物业管理公司的组织机构基本上即属于这种类型。公司总部设有物业管理部、计划开发部、财务部，下设经营部、房产管理部、江南管理部、江北管理部、天河管理部等，江南、江北和天河等管理部下设业务部门、职能部门，如天河管理部下设土建、水电、绿化环卫、保安队、管理处、资料、预算等业务部门和职能部门。 直线职能制综合了直线制和职能制的优点，既保持了直线制集中统一指挥的优点，又具有职能分工的长处，它将机构形式分为两个层次，一是管理层，一是作业层，这对减轻主管领导的负担，提高决策质量和工作效率起到了非常重要的作用。 直线职能制的组织形式也有不足之处，它的下级往往缺乏必要的自主权，各个职能部门之间因缺乏横向联系而容易产生脱节和矛盾，信息反馈的速度以及对环境的敏感度比较差，等等。因此，采用此种类型的组织机构，应特别注意克服它的弱点。 (三)现行常见的组织机构 物业管理公司的组织机构虽然可以有多种类型，但无论是哪种类型，都必须从实际需要出发，根据自己公司的特点进行设置。目前，一般物业管理公司的机构设置大都采用经理室管理层、职能部门层、下属企业及管理处等三个层级的组织形式。 四、物业管理公司的集团化选择 物业管理公司的集团化选择，是指多家物业管理企业(法人)以实力雄厚的大企业为核心，按一定的关系组成的多法人联合体。物业管理公司随着自身业务的不断拓展和下属企业的不断增多，也可自身发展壮大为企业集团。物业管理公司选择集团化经营的发展道路，实际上是市场竞争的必然结果，它对改善物业管理有以下优点： 1.有利于资源共享，节省管理成本 现代大型物业需要现代化的维护保养设备。但是物业管理公司往往由于业务量不够而不敢购置或不能发挥这些设备的作用，从而造成许多浪费。集团化管理可统筹调配人力物力，降低人力成本，提高设备利用率，从而大大提高市场竞争能力。 2.有利于实施品牌管理 集团化管理将所管辖的物业统一在一个品牌的旗帜下，使每个物业项目在管理理念、服务宗旨、运作模式、规章制度、行为规范甚至制服徽标等方面都能体现品牌的特色，这对推行统一规范化的有偿性服务、树立企业形象都是十分有益的。 3.有利于产生规模经济效益 集团化管理通过对每个物业项目的管理取得合理利润，虽单个项目利润有限，但集中各个项目的微利就合成为可观的经济效益。 4.有利于实现物业管理的社会化和专业化 集团化的物业管理使管理权分散的物业相对集中到一批有品牌的、有实力的集团公司麾下，这对打破“谁建设，谁管理”的物业管理格局是有促进作用的。 上述说明，不论是从市场竞争的角度，还是从节约成本的角度，或是从物业管理本身的特点来看，物业管理公司走大型化、集团化经营的发展道路，发挥集团的整体优势和规模经济优势，既是市场竞争的必然结果，同时也是实现节省管理成本、实施品牌管理和产生规模经济效益的选择。 来源:考试大-物业物业管理投标主要存在哪些风险，如何进行有效控制？ 风险：1、来自于招标人和招标物业的风险。 显失公平的特殊条件；未告知的信息；建设单位资金困难；物业延迟交付使早期介入延长。 2、来自于投标人的风险。 未对项目可行性分析、评估、论证，使投标决策和策略失误；盲目作出服务承诺；价格测算失误造成未中标或中标后亏损经营；现场答辩失误；资格审查问题；投标资料泄露；不正当竞争取消资格；未按要求制作文件等 3、来自于竞争对手的风险。采取低于成本竞争、欺诈、行贿等不正当竞争手段；具备相关背景和绝对优势；窃取他人的投标资料和商业秘密。 控制： 1、按照相|考试大|关法规要求参与投标活动； 2、对项目进行科学合理的分析、评估、周密策划、组织、实施活动； 3、完善企业自身管理； 4、选择信誉良好的招标方和手续完备盈利优势明显的物业； 5、充分考虑|考试大|企业的承受能力； 6、制订可行的物业管理方案； 7、选择经验丰富的项目负责人； 8、慎重对待合同的附加条款和招标方的特殊要求等。在物业管理投标活动中，对投标项目评估应考虑哪几个方面的因素？ 、1、投标物业的基本情况； 2、招标物业项目的定位； 3、业主的需求； 4、建设单|考试大|位、物业产权人（业主）物业使用人的基本情况； 5、招标条件和招标过程； 6、竞争对手； 7、企业自身条件的分析等。物业管理方案包括哪些基本内容？ 关键性内容 1、项目的整体设想与构思； 2、组织构件与人员配置； 3、费用测算与成|考试大|本控制； 4、管理方式、运作程序及管理措施。 实质性内容 1、管理制度的制订； 2、档案的建立与管理； 3、人员的培训与管理； 4、早期介入与前期物业管理服务内容； 5、常规物业管理服务综述； 6、管理指标； 7、物资装备； 8、工作计划等。制定物业管理方案的一般程序是什么？ 1、组织经营、管理、技术、财务人员参与物业管理方案的制订； 2、对招标物业项目的基本情况进行分析，收集相关信息及资料； 3、根据招标文件规定的需求内容进行分工、协作； 4、确定组织构架|考试大|和人员配置； 5、根据物业资料及设备设施技术参数、组织构架和人员配置、市场信息、管理经验等情况详细测算物业管理成本。 6、根据招标文件规定的物业管理需求内容制订详细的操作方案； 7、测算物业管理服务费用（合同总价和单价）； 8、对拟订的物业管理方案进行审核、校对、调整； 9、排版、印制、装帧。物业管理项目招标|考试大|的方式有哪几种？答： 公开招标邀请招标议标 来物业管理招标的一般程序 1成立招标机构：招标人在招标之前要成立物业管理项目招标机构。招标机构可聘请有关部门人员和物业管理专家组成。主要任务是：负责招标的整个活动；编制招标文件；组织开标、评标、决标和商务谈判；与中标企业签订物业服务合同 2编制招标文件：招标文件包括招标公告或招标邀请书、招标书、投标单、投标企业资格审查表、投标须知、招标章程、招标项目说明书、物业服务合同等。 3发布招标消息：招标单位可以根椐招标方式的不同，采用不同的途径发布招标消息，如召开招标新闻发布会、公布招标公告(广告)或函寄招标邀请书等。采取公开招标方式的，应当在公共媒体上公布招标公告。 4招标单位的资格预审：公开招标的招标人，可以根椐招标文件的规定对投标申请人进行资格预审，但招标人应当在招标公告或者投标邀请书中载明资格预审条件和获取资格预审文件的方法。在资格预审合格的投标申请人过多时，可以由招标人从中选择不少于3家资格预审合格的招标申请人。资格预审的主要内容通常有：企业营业执照、资质等级证书、质量认证证书、财务状况、社会信誉、人员结构、技术装备、有无投票保证书；管理规模；以住业绩，已承担的项目，主要负责人的经历和企业背景情况等证明材料。经资格预审后，公开始标的招标人应当向资格预审合格的投标人发出资格预审合格通知书，并告知获得招标文件的时间、地点和方法。 5发售招标文件及有关设计图纸、技术资料等：招标人应在招标公告规定的时间内，向符合条件的物业管理投标单位发售标书，并根椐实际情况，向他们提供有关设计图纸，技术资料等，以利于投标单位在规定的期限内编制出符合本物业区域管理具体情况的投标书。 6组织投标单位现场勘察答疑。投标单位在准备投标文件时，可能会向招标单位提出一些问题，要求招标单位给以澄清或解释。招标单位应根椐具体情况，尽快安排有关工作人员，在指定的时间和地点召开投标前会议，或安排投标单位实地勘察物业现场，由招标单位负责对投标单位提出的问是给予解答或澄清，解答或澄清必须以书面形式发送给所有的招标文件收受人，招标人对发出的招标文件进行必要的澄清或修改的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少15日前，澄清或修改文件为招标文件的组成部分。 7接收和收存投标书。招标人要按招标文件规定的时间(公开招标的物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于20日)、地点接受投标单位的投标文件。经审查，如认为收到的文件各项手续齐全或符合招标文件规定，应向投标人出具标明签收人和签收日期的凭证，并妥善收存投标文件，对于在规定的时间之外送来的投标文件和没有按招标文件中的要求办理的(如没有提交投标保证金)，为无效的投标文件，招标人应该拒收，并原封不动地退回投标单位。 8组织开标。招标人应按招标文件中明确规定的时间和地点组织开标，开标时间由招标人主持，邀请所有投标人参加，招标人在招标文件中要求提交投标文件的截止时间前收到的所有投标文件都应在检查密封后当众给予拆封，并宣读投标人名称、投|考试大|标价格和投标文件的其他主要内容，整个过程也可由招标人委托的公正机构进行检查并公正。公开召开的物业管理招标、开标答辩会，邀请业主代表、物业管理主管部门、公证机构参加 9评价和确定中标单位。评标由招标人依法组建的评标委员会负责，在保密的情况下进行(除现在答辩部分外)，评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的三分之二。评标委员会应当按照招标文件的评标标准和方法，对投标文件进行评审和比较，并根椐标书评分、现场答辩等情况进行综合评分，同时对评标结果签字确认。完成评标后，应当向招标人提出书面评标报告，阐明评标委员会对各投标文件的评审和比较意见，并按照招标文件规定的评标标准和评标方，推荐不超过3名有排序的合格中标候选人，在评标过程中也可召开现场答辩会，但应当事先在招标文件中说明，并注明所占的评分比重。 招标人按照中标候选人的排序确定中标人，当确定中标的中标者放弃中标或因不可抗力提出不能履行合同的，招标人可以依序确定中标候选人为中标人。 10发出中标或未中标通知书。招标人应在投标有效截止时限(投标有效期在招标文件中载明)30日前确定中标人，发出中标通知书，同时也应将中标结果通知所有投标人，并应返还其投标书及投标保证书。 11与中标单位签订物业服务合同。招标方在通知投标单位中标时，应同时邀请中标单位在一定的期限内与招标方签度物业服务合同。如果中标单位在期限内拒不签约，则招标单位有权没收该物业管理企业的投标保证金。招标人无正当理由不与中标人签|考试大|订合同，给中标人造成损失的，招标人应当给予赔偿。 12招标结束。对招标活动进行总结，结算招标活动有关费用，对招标资料进行整理、归档。招标人应当自确定中标人之日起15日内，向物业项目成在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案，备案资料应当包括开标评标过程、确定中标人的方潜能及理由、评标委员会的评标报告、中标人的投标文件等资料。委托代理招标的，还应当附招标代理委托合同。招标文件应当包括哪些内容？招标投标法第十九条规定，招标人应当根据招标项目的特点和需要编制招标文件。招标文件应当包括招标项目的技术要求、对投标人资格审查的标准、投标报价要求和评标标准等所有实质性要求和条件以及拟签订合同的主要条款。国家对招标项目的技术、标准有规定的，招标人应当按照其规定在招标文件中提出相应要求。 招标文件是招标人向供应商或承包商贩，旨在向其提供为编写投标所需的资料并向其通报招标投标将依据的规则和程序等项内容的书面文件。招标人或其委托的招标代理机构就应根据招标项目的特点和要求编制招标文件。 招标文件的内容大致可分为三类：一类是关于编写和提|考试大|交投标文件的规定，载入这些内容的目的是尽量减少符合资格的供应商或承包商由于不明确如何编写投标文件而处于不利地位或其投标遭到拒绝的可能性；一类是关于投标文件的评审标准和方法，这是为了提高招标过程的透明度和公平性，因而是非常重要的，也是必不可少的；一类是关于合同的主要条款，其中主要是商务性条款，有利于投标人了解中标后签订的合同的主要内容，明确双方各自的权利和义务。其中，技术要求、投标报价要求和主要合同条款等内容是招标文件的内容，统称实质性要求。所谓招标文件实质性响应招标文件的要求，就是投标文件应该与招标文件的所有实质性要求相符，无显著差异或保留。如果投标文件与招标文件规定的实质性要求不相符，即可认定投标文件不符合招标文件的要求，招标人可以拒绝该投标，并不允许投标人修改或撤销其不符合要求的差异或保留，使之成为实质性响应的投标。 招标文件一般应至少包括下列内容： （1）招标人须知。这是招标文件中反映招标人的招标意图，每个条款都是投标人应该知晓和遵守的规则的说明。 （2）招标项目的性质、数量。 （3）技术规格。招标项目的技术规格或技术要求是招标文件中最重要的内容之一，是指招标项目在技术、质量方面的标准，如一定的大小、轻重、体积、精密度、性能等。技术规格或技术要求的确定，往往是招标能否具有竞争性，达到预期目的的技术制约因素。因此，世界各国和有关国际组织都普遍要求，招标文件规定的技术规格应采用国际或国内公认、法定标准。本条第2款规定“国家对招标项目的技术、标准有规定的，招标人应当按照其规定在招标文件中提出相应要求”，实质上就是国家对招标项目的技术规格有法定公认标准的，招标人在招标文件中规定技术规格时应予遵循、采用，不得另搞一套。 （4）招标价格的要求及其计算方式。投标报价是招标人评标时衡量的重要因素。因此，招标人在招标文件中应事先提出报价的具体要求及计算方法。如在货物招标时，国外的货物一般应报到岸价（cif）或运费保险付至目的地的价格（cip），国内的现货或制造或组装的货物，包括以前进口的货物报出厂价（exworks）（出厂价或货架交货价）。如果要求招标人承担内陆运输、安装、调试或其他类似服务的话，比如供货与安装合同，还应要求投标人对这些服务另外提出报价。在工程招标时，一般应要求招标人报完成工程的各项单价和一揽子价格，该价格中应包括全部的关税和其他税。招标文件中应说明招标价格是固定不变的，或是采取调整价格。价格的调整方法及调整范围应在招标文件中明确。招标文件中还应列明投标价格的一种或几种货币。 （5）评标的标准和方法。评标时只能采用招标文件中已列明的标准和方法，不得另定。 （6）交货、竣工或提供服务的时间。 （7）投标人应当提供的有关资格和资信证明文件。 （8）投标保证金的数额或其他形式的担保。在招标投标程序中，如果投标人投标后擅自撤回招标，或者投标被接受后由于投标人的过错而不能缔结合同，那么招标人就可能遭受损失（如重新进行招标的费用和招标推迟而造成的损失等）。因此，招标人可以在招标文件中要求投标保证金或形式的担保（如抵押、保证等），以防止投标投标人违约，并在投标人违约时得到裣。投标保证金可以采用现金、支票、信用证、银行汇票，也可以是银行保函等。投标保证金的金额不宜太高，现实操作中一般不越过投标总价的2%，以免影响投标人的积极性。中标人确定后，对落标的投标人应及时将其投标保证金退还给他们。 （9）投标文件的编制要求。 （10）提供投标文件的方式、地点和截止时间。 （11）开标、评标的日程安排。 （12）主要合同条款。合同条款应明将要完成的工程范围、供货的范围、招标人与中标人各自的权利和义务。除一般合同条款之外，合同中还应包括招标项目的特殊合同条款。 招标投标法第十九条还规定，招标项|考试大|目需要划分标段、确定工期，并在招标文件中载明。这个规定，主要是指在工程建设项目招标中，招标人不得把作为招标项目组成部分的标段划得过小。标段划分太小，一方面不利于那些经营规模大、技术力量且经验丰富的承包商投标，另一方面会使招标达不到“物有所值”的目的。同时，为了保证工程质量，必须保持合理的工期，工期过短，容易发生偷工减料、粗制乱造，基础设施应具备的条件得不到保证。因此，在需要划分标段和确定工期时，招标人应当合理划分标段、确定工期，并在招标文件中载明。物业管理招标的一般程序 1.成立招标机构：招标人在招标之前要成立物业管理项目招标机构。招标机构可聘请有关部门人员和物业管理专家组成。主要任务是：负责招标的整个活动；编制招标文件；组织开标、评标、决标和商务谈判；与中标企业签订物业服务合同.2.编制招标文件：招标文件包括招标公告或招标邀请书、招标书、投标单、投标企业资格审查表、投标须知、招标章程、招标项目说明书、物业服务合同等。 3.发布招标消息：招标单位可以根椐招标方式的不同，采用不同的途径发布招标消息，如召开招标新闻发布会、公布招标公告（广告）或函寄招标邀请书等。采取公开招标方式的，应当在公共媒体上公布招标公告。 4.招标单位的资格预审：公开招标的招标人，可以根椐招标文件的规定对投标申请人进行资格预审，但招标人应当在招标公告或者投标邀请书中载明资格预审条件和获取资格预审文件的方法。在资格预审合格的投标申请人过多时，可以由招标人从中选择不少于3家资格预审合格的招标申请人。资格预审的主要|考试大|内容通常有：企业营业执照、资质等级证书、质量认证证书、财务状况、社会信誉、人员结构、技术装备、有无投票保证书；管理规模；以住业绩，已承担的项目，主要负责人的经历和企业背景情况等证明材料。经资格预审后，公开始标的招标人应当向资格预审合格的投标人发出资格预审合格通知书，并告知获得招标文件的时间、地点和方法。 5.发售招标文件及有关设计图纸、技术资料等：招标人应在招标公告规定的时间内，向符合条件的物业管理投标单位发售标书，并根椐实际情况，向他们提供有关设计图纸，技术资料等，以利于投标单位在规定的期限内编制出符合本物业区域管理具体情况的投标书。 6.组织投标单位现场勘察答疑。投标单位在准备投标文件时，可能会向招标单位提出一些问题，要求招标单位给以澄清或解释。招标单位应根椐具体情况，尽快安排有关工作人员，在指定的时间和地点召开投标前会议，或安排投标单位实地勘察物业现场，由招标单位负责对投标单位提出的问是给予解答或澄清，解答或澄清必须以书面形式发送给所有的招标文件收受人，招标人对发出的招标文件进行必要的澄清或修改的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少15日前，澄清或修改|考试大|文件为招标文件的组成部分。 7.接收和收存投标书.招标人要按招标文件规定的时间（公开招标的物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于20日）、地点接受投标单位的投标文件。经审查，如认为收到的文件各项手续齐全或符合招标文件规定，应向投标人出具标明签收人和签收日期的凭证，并妥善收存投标文件，对于在规定的时间之外送来的投标文件和没有按招标文件中的要求办理的（如没有提交投标保证金），为无效的投标文件，招标人应该拒收，并原封不动地退回投标单位。 8.组织开标。招标人应按招标文件中明确规定的时间和地点组织开标，开标时间由招标人主持，邀请所有投标人参加，招标人在招标文件中要求提交投标文件的截止时间前收到的所有投标文件都应在检查密封后当众给予拆封，并宣读投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容，整个过程也可由招标人委托的公正机构进行检查并公正。公开召开的物业管理招标、开标答辩会，邀请业主代表、物业管理主管部门、公证机构参加9.评价和确定中标单位。评标由招标人依法组建的评标委员会负责，在保密的情况下进行（除现在答辩部分外），评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的三分之二。评标委员会应当按照招标文件的评标标准和方法，对投标文件进行评审和比较，并根椐标书评分、现场答辩等情况进行综合评分，同时对评标结果签字确认。完成评标后，应当向招标人提出书面评标报告，阐明评标委员会对各投标文件的评审和比较意见，并按照招标文件规定的评标标准和评标方，推荐不超过3名有排序的合格中标候选人，在评标过程中也可召开现场答辩会，但应当事先在招标文件中说明，并注明所占的评分比重。 招标人按照中标候选人的排序确定中标人，当确定中标的中标者放弃中标或因不可抗力提出不能履行合同的，招标人可以依序确定中标候选人为中标人。 10发出中标或未中标通知书。招标人应在投标有效截止时限（投标有效期在招标文件中载明）30日前确定中标人，发出中标通知书，同时也应将中标结果通知所有投标人，并应返还其投标书及投标保证书。 11.与中标单位签订物业服务合同。招标方在通知投标单位中标时，应同时邀请中标单位在一定的期限内与招标方签度物业服务合同。如果中标单位在期限内拒不签约，则招标单位有权没收该物业管理企业的投标保证金。招标人无正当理由不与中标人签订合同，给中标人造成损失的，招标人应当给予赔偿。 12.招标结束。对招标活动进行总结，结算招标活动有关费用，对招标资料进行整理、归档。招标人应当自确定中标人之日起15日内，向物业项目成在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案，备案资料应当包括开标评标过程、确定中标人的方潜能及理由、评标委员会的评标报告、中标人的投标文件等资料。委托代理招标的，还应当附招标代理委托合同。在物业管理投标活动中，对投标项目评估应考虑哪几个方面的因素？ 、1、投标物业的基本情况； 2、招标物业项目的定位； 3、业主的需求； 4、建设单位、物业产|考试大|权人（业主）物业使用人的基本情况； 5、招标条件和招标过程； 6、竞争对手； 7、企业自身条件的分析等。制定物业管理方案的一般程序是什么？ 1、组织经营、管理、技术、财务人员参与物业管理方案的制订； 2、对招标物业项目的基本情况进行分析，收集相关信息及资料； 3、根据招标文件规定的需求内容进行分工、协作； 4、确定组织构架和人员配置； 5、根据物业资料及设|考试大|备设施技术参数、组织构架和人员配置、市场信息、管理经验等情况详细测算物业管理成本。 6、根据招标文件规定的物业管理需求内容制订详细的操作方案； 7、测算物业管理服务费用（合同总价和单价）； 8、对拟订的物业管理方案进行审核、校对、调整； 9、排版、印制、装帧。 来制订物业管理招标方案的程序和方法是什么？ 物业管理企业在确定参与招标活动后，应组织相关人员在对招标物业项目基本情况进行分析和对物业管理模式进行确定的基础上，制订切实可行的物业管理方案。制订物业管理方案的一般程序为： (1)组织经营、管理、技术、财务人员参与物业管理方案的制订。 (2)对招标物业项目的基本情况进行分析，收集相关信息及资料。 (3)根据招标文件规定的需求内容进行分工、协作。 (4)确定组织架构和人员配置。|考试大| (5)根据物业资料及设施设备技术参数、组织架构及人员配置、市场信息、管理经验等情况详细测算物业管理成本。 (6)根据招标文件规定的物业管理需求内容制订详细的操作方案。 (7)测算物业管理服务费用(合同总价和单价)。 (8)对拟订的物业管理方案进行审核、校对、调整。 (9)排版、印制、装帧。 制订物业管理方案的要求： (1)物业管理方案的内容、格式、投标报价必须响应并符合招标文件(包括答疑文件)中对物业管理服务需求的规定，不能有缺项或漏项。 (2)方案的各项具体实施内容必须是根据招标物业的基本情况和特点制订; 整体方案必须是在调研、评|考试大|估的基础上制订;方案的内容必须符合国家及地方法律、法规的规定。 (3)方案中对招标文件要求作出的实质性响应内容必须是投标企业能够履行的，包括各项服务承诺、工作目标及计划、具体项目的实施方案等。 (4)制订物业管理服务费用价格必须合理，具体实施内容应该在满足招标方(或业主)需求的基础上制订设计科学、运行经济的方案。如对于实行酬金制的物业管理项目，投标方不能为了取得稳定的利润而制订加大成本投入的方案;实行包干制的物业管理企业不能为了控制经营风险而制订影响服务质量的方案。 来什么是合同的必要条件合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款： （一）当事人的|考试大|名称或者姓名和住所； （二）标的； （三）数量； （四）质量； （五）价款或者报酬； （六）履行期限、地点和方式； （七）违约责任； （八）解决争议的方法。物业服务合同示范文本六大特点解析 特点一业主大会和物管企业 示范文本主要是为业主大会与物业管理企业签订合同提供指导。按照有关规定，业主大会选聘物业管理企业后，由业主委员会与物业管理企业签订物业服务合同，明确各自的权利义务。 与前期物业服务合同相比，主要区别一是合同主体不同，本合同的主体是业主大会和物业管理企业；前期物业服务合同的主体是开发商和物业管理。二是适用阶段不同。本合同适用于业主大会成立后，业主大会选聘物业管理公司，与其签订服务合同；前期物业服务合同适用于业主大会、业主委员会成立前，开发商选聘物业管理企业。 与前期物业服务合同相比，主要区别一是合同主体不同，本合同的主体是业主大会和物业管理企业；前期物业服务合同的主体是开发商和物业管理。二是适用阶段不同。本合同适用于业主大会成立后，业主大会选聘物业管理公司，与其签订服务合同；前期物业服务合同适用于业主大会、业主委员会成立前，开发商选聘物业管理企业。 特点二六大规定规范双方行为 示范文本共分为九章，主要内容包括物业服务内容、物业服务质量、物业服务费用、双方权利义务、合同变更和解除的约定、违约责任等。通过合同进一步明确当事人的权利义务，使物业管理更加有法可依。 特点三服务收费更为明晰 关于物业服务费用，示范文本制订得较为明晰。除了约定总的服务费用外，还明确对电梯、水泵运行维护费用进行约定；此外，示范文本对价格形式区分了政府指导价和市场调节价，对物业服务费用核算方式区分了酬金制和包干制。 比如对酬金制的规定为，|考试大|酬金制物业管理，从预收的物业服务费中提取部分费用作为物业公司的酬金。物业服务费如有节余，则转入下一年度物业服务费中；如物业服务费不足使用，物业公司应提前告知业委会，并告知物业服务费不足的数额、原因和建议的补足方案。 特点四限制落选物管公司拒不撤出 针对目前出现的合同终止后，原物业管理企业不撤出物业项目的矛盾，示范文本规定了物业管理企业在合同终止后撤出物业项目的义务，并详细规定了物业管理企业不撤出物业项目时应承担的违约责任物业管理企业在合同终止后，不移交物业管理权，不撤出本物业和移交管理用房及有|考试大|关档案资料等，每逾期一日应向小区业主大会支付委托期限内平均物业管理年度费用一定比例的违约金，由此造成的经济损失超过违约金的，还应给予赔偿。 示范文本还明确了合同双方在物业项目接撤管方面的权利义务，包括物业管理有关材料的交接、遗留问题的处理等。 特点五业主也是履约主体 征求意见过程当中，部分市民提出物业服务合同签约主体是业主大会和物业管理企业，合同中为什么出现业主和业主委员会的职责的疑问。因为物业管理本身有一定的特殊性，业主大会主要是议事机构，业主委员会是业主大会的执行机构，在履行物业服务合同过程中，需要业主委员会履行相应的职责。而业主是物业服务的受益者和物业服务费用的支付者，同时，按照物业管理条例的规定，业主应当履行业主大会作出的决定，因此，业主也是物业服务合同重要的履约主体，享有合同中的权利，同时要履行合同中的义务。 特点六违约责任更具操作性 在征求意见后，示范文本对违反合同要承担的责任，即违约责任做了较为详细的规定，使合同的履行更具有可操作性。 比如，物管企业违反合同约定，擅自提高收费标准的，业主大会有权要求物管企业清退；造成业主经济损失的，还应给予经济赔偿。而业主逾期交纳物业服务费的，物管企业可以从逾期之日起每日按应交费用的一定比例加收违约金。物业服务合同与前期物业服务合同的主要区别有哪些 前期物业服务合同适用于房地产开发建设单位与其选聘的物业服务企业之间缔结的前期物业服务关系，因合同的签约主体虽然是开发建设单位和物业服务企业，但物业服务的对象更主要的是物业区域内的业主，合同中不可避免要涉及到这些业主的|考试大|权利和义务，故而在合同文本的说明中明确规定了“本合同的受益主体包括全体业主及物业使用人，受益主体享有本合同明确的各项权利，并依法履行本合同涉及的相关义务”。早期介入与前期物业管理的定义是什么？它们之间有哪些主要区别 早期介入：是指新建物业竣工之前，建设单位根据项目开发建设的需要所引入的物业管理的咨询活动。 前期期物业管理：是指从物业|考试大|承接查验开始至业主大会选聘物业管理企业为止的物业管理阶段。 早期介入前期管理 1、内容作用不同建设单位开发建设物业项目阶段引入的物业管理专业技术支持物业管理企业对新各物业项目实施的物业管理服务 2、服务对象不同服务对象是建设单位，并由建设单位根据约定支付早期介入的费用服务对象是全体业主，并按规定向业主收取物业管理服务费用 3、支付费用不同开发建设单位业主支付早期介入的作用是什么？必要性？ 1、优化设计2、有助于提高工程质量3、有利于了解物业情况4、为前期物业管理做充足准备5、有助于提高建设单位的开发效益。 必要性：协助|考试大|开发建设单位及时发现和处理建设销售过程中存在的问题。早期介入在物业建设各阶段有哪些主要内容答：1、可行性研究阶段 11内容： 11l根据物业建设及目标客户群的定位确定物业管理的模式 1l2根据规划和配套确定物业管理服务的基本内容 113根据目标客户情况确定物业管理服务的总体服务质量标准 4根据物业管理成本初步确定物业管理服务费的收费标准 1.1.5设计与客户目标相一致并具备合理性能价格比的物业管理框架方案 2、规划设计阶段 2l内容 221就物业的结构布局、功能方面提出改进建议 222就物业环境及配套设施的合理性、适应性提出意见或建议 223提供设施设备的设置、选型及服务方面的改进意见 224就物业管理用房、社区活动场所等公共配套建筑、设施、场地的设置、要求等提出意见 3、建设阶段 31内容 311与建设单位、施工单位就施工中发现的问题共同商榷，及时提出并落实整改方案 312配合设备案板状，确保安装质量 313对内外装修方式、用料及工艺等从物业管理的角度提出意见 314熟悉并记录基础及隐蔽工程、管线的铺设情况，特别注意那些在设计资料或常规竣工资料中未反映的内容 4、销售阶段 41内容 411完成物业管理方案及实施进度表 412拟定物业管理的公共管理制度 413拟定各项费用|考试大|的收费标准及收费办法，必要时履行各种报批手续 414对销售人员提供必要的物业管理基本知识的培训 415在销售现场为客户提供物业管理咨询服务 4.16将全部早期介入所形成的记录、方案、图纸等资料，整理后归入物业管理档案。5、