形势下建筑施工项目工程造价管理及盈利实务马楠201012面向施工企业天元建设.ppt

GB 50500-2008,新清单计价规范下建筑施工项目 工程造价管理及盈利实务 马 楠 中国建设工程造价管理协会 华 北 科 技 学 院 2010.12 临沂,中华人民共和国国家标准,GB 50500-2008,中华人民共和国国家标准,讲座总目录,第二部分 新计价规范下的施工合同价款管理实务,第三部分 新清单规范下承包商三大盈利工具应用实务,第一部分 新计价规范下的工程项目招投标实务,GB 50500-2008,中华人民共和国国家标准,定额计价与清单计价模式下招投标对比分析,一,工程量清单计价规范下投标报价的编制策略,二,第一部分 工程量清单计价规范下的招投标实务,招标控制价编制的原则及投标人投诉的对策,三,四,新规范下招标文件与评标方法拟定变化,清单计价规范下招投标阶段投标人注意事项,五,GB 50500-2008,中华人民共和国国家标准,一、定额计价模式与工程量清单计价模式下招投标对比分析,比较项,计价模式,GB 50500-2008,中华人民共和国国家标准,定额计价与清单计价模式下招投标对比分析,一,工程量清单计价规范下投标报价的编制策略,二,第一部分 工程量清单计价规范下的招投标实务,招标控制价编制的原则及投标人投诉的对策,三,四,新规范下招标文件与评标方法拟定变化,清单计价规范下招投标阶段投标人注意事项,五,GB 50500-2008,中华人民共和国国家标准,2.1 新清单计价规范实施后招标控制价的编制非常敏感 首先清单规范4.2.8规定招标控制价应在招标时公布并在工程造价管理机构备案。 其次 投标人可对招标人公布的招标控制价未按规定计价进行投诉。这将使招标控制价的编制更为敏感，同时参与招标控制价编制的机构和人员也将承担相应责任。 2.2 招标控制价编制的基本原则： （1）严格依据招标文件（包括招标答疑纪要）和发布工程量清单编制招标控制价； （2）正确、全面地使用行业和地方的计价定额（包括相关文件）和信息价格，对招标文件规定可使用的市场价格应有可靠依据； （3）依据国家有关规定计算不可竞争的措施费用和规费、税金； （4）竞争性的措施方案依据专家论证后的方案进行合理确定，并正确计算其费用。 （5）编制招标控制价时，施工机械设备的选型应根据工程特点和施工条件，本着经济实用、先进高效的原则确定。,二,招标控制价编制的原则及投标人投诉的对策,GB 50500-2008,中华人民共和国国家标准,2.3 投标人可以从以下几个方面投诉投标人 （1）招标控制价总价是否与细节构成完全吻合？ （2）招标人编制招标控制价时人材机单价是否先用信息价再用市场价？ （3）建设主管部门对费用或费用标准的政策规定有幅度时，是否按幅度上限执行？ （4）招标人编制招标控制价时对于安全文明施工费、规费和税金是否进行了竞争？ （5）招标控制价中的综合单价是否包括招标文件中招标人要求投标人所承担的风险内容及其范围（幅度）产生的风险费用。招标文件中有无无限风险所有风险由承包人承担的字样？ （6）招标人提供了有暂估单价的材料时，是否按暂定的单价计入综合单价？,二,招标控制价编制的原则及投标人投诉的对策,GB 50500-2008,中华人民共和国国家标准,定额计价与清单计价模式下招投标对比分析,一,工程量清单计价规范下投标报价的编制策略,二,第一部分 工程量清单计价规范下的招投标实务,招标控制价编制的原则及投标人投诉的对策,三,四,新规范下招标文件与评标方法拟定变化,清单计价规范下招投标阶段投标人注意事项,五,GB 50500-2008,中华人民共和国国家标准,3.1 新规范下招标人拟定招标文件时将会考虑的新问题 （1）应将分包范围及界面划分清楚； （2）招标文件应将投标人承担的风险内容及其范围（幅度）给予明确。 （3）应对清单错漏问题在招标答疑会上的解决方法给予必要的说明； （4）将会对投标人的不平衡报价做出必要的限制； （5）将会对索赔、变更、签证、价款调整的程序做出详细的规定； （6）将会对中标后签订合同前的履约担保的要求进行明确规定； （7）应对市场未来波动引起人材机涨价时双方合理承担风险的幅度做出明确的说明； （8）将会对于暂估单价的材料的采购程序和单价确定方法做出明确规定。 3.2 新规范下投标人更应注意评标办法中废标条件 （1）新规范下的评标办法中招标人一般会将措施项目费用的评判作为重点；重点评判投标人技术标中的措施方案是否与所报的措施项目费用一致，否则将按无效标（废标）处理； （2）新规范下的评标办法中将对投标人的严重不平衡报价做出必要的限定； （3）新规范下的评标办法中将会针对性地设置废标条件，对于非竞争性费用（包括安全文明施工费、规费、税金、暂列金额、暂估价、计日工量）如果有竞争的应设置判为废标条款； （4）新规范下的评标办法中对于恶意竞标、投标报价可能低于成本的投标人设定必要的条件加以排除；,三,新规范下招标文件与评标方法拟定变化,GB 50500-2008,中华人民共和国国家标准,定额计价与清单计价模式下招投标对比分析,一,工程量清单计价规范下投标报价的编制策略,二,第一部分 工程量清单计价规范下的招投标实务,招标控制价编制的原则及投标人投诉的对策,三,四,新规范下招标文件与评标方法拟定变化,清单计价规范下招投标阶段投标人注意事项,五,GB 50500-2008,中华人民共和国国家标准,4.1 投标报价编制的基本原则 可以自主的：定额消耗量、人材机单价、企业管理费率、利润率、风险费用、措施费用、计日工单价、总承包管理费等； 不能自主的：安全文明施工费、规费、税金、暂列金额、暂估价、计日工量、投标报价不得低于成本。 4.2 投标报价编制的关键环节及其规定 （1）投标人应按招标人提供的工程量清单填报价格。填写的项目编码、项目名称、项目特征、计量单位、工程量必须与招标人提供的一致。【强制性规定】 （2）措施项目的内容应依据招标人提供的措施项目清单和投标人投标时拟定的施工组织设计或施工方案；投标人可根据工程实际情况结合施工组织设计，对招标人所列的措施项目进行增补。 （3）分部分项工程费报价的最重要依据之一是该项目的特征描述，投标人应依据招标文件中分部分项工程量清单项目的特征描述确定清单项目的综合单价，当出现招标文件中分部分项工程量清单项目的特征描述与设计图纸不符时，应以工程量清单项目的特征描述为准；当施工中施工图纸或设计变更与工程量清单项目的特征描述不一致时，发、承包双方应按实际施工的项目特征，依据合同约定重新确定综合单价。 （4）投标人在自主决定投标报价时，还应考虑招标文件中要求投标人承担的风险内容及其范围（幅度）以及相应的风险费用。在施工过程中，当出现的风险内容及其范围（幅度）在招标文件规定的范围内时，综合单价不得变更，工程价款不做调整。,工程量清单计价规范下的投标价的编制,四,GB 50500-2008,中华人民共和国国家标准,4.2 投标报价编制的关键环节及其规定 （5）投标总价应当与工程量清单构成的分部分项工程费、措施项目费、其他项目费和规费、税金的合计金额一致。 4.3 承包商报价时应考虑的因素,（1）投标人应依据招标文件中分部分项工程量清单项目的特征描述确定清单项目的综合单价。 （2）招标文件中分部分项工程量清单特征描述与设计图纸不符时，以分部分项工程量清单项目特征描述为准，确定综合单价。 （3）当施工中施工图纸或设计变更与工程量清单项目特征描述不一致时，发承包双方应按实际施工图纸的项目特征，依据合同约定重新确定综合单价。,招标文件中提供了暂估单价的材料，按暂估的单价计入综合单价。,招标人要求投标人承担的风险费用，投标人应考虑进入综合单价。,工程量清单计价规范下的投标价的编制,四,GB 50500-2008,中华人民共和国国家标准,4.4 新计价规范下投标报价的关键综合单价组价,单价水平是单价合同盈亏的基础，单价是成本单价和经营利润的密切结合。,在工程量清单计价模式下，以工程量清单形成的单价，是单价合同的灵魂。 （1）认真研究招标文件，重点抓工程量清单及其说明，找出清单中存在的问题，目的是不漏项、不多报、使组价有基础 （2）认真核算工程量。准确的工程量对采用技巧报价、计算施工设备、工程材料和工期计算等都是有利的，是根据。 （3）组价的基础资料必须充分且可靠。计算成本需要有可靠的基础资料，还有保险、税收、包含手续费、风险等资料也是作价所必需的。 （4）认真研究施工方法和施工设备。一定要使施工方法和施工设备的选择符合现场的实际。 （5）组价时可以考虑采用技巧，以利于在实施中获利 （6）利用合同条款，充分把握索赔和变更的良机，是确保和提高单价水平的有利途径。,GB 50500-2008,中华人民共和国国家标准,4.5 低价中标的形势下投标人报价的核心问题,（1）核心问题之一 定额消耗量与价格的确定,投标计价的顺序是：分部分项工程单价单位工程造价单项工程造价建设项目总造价,在工程量清单计价模式下，招标人提供工程量，对于投标人来说投标报价的关键在于确定人材机单价和人材机的消耗量。 如何确定？,2008版计价规范4.3.3 投标报价应根据下列依据编制：1.本规范；2.国家或省级、行业建设主管部门颁发的计价办法；3.企业定额，国家或省级、行业建设主管部门颁发的计价定额；4.招标文件、工程量清单及其补充通知、答疑纪要；5.建设工程设计文件及相关资料；6.施工现场情况、工程特点及拟定的投标施工组织设计或施工方案；7.与建设项目相关的标准、规范等技术资料；8.市场价格信息或工程造价管理机构发布的工程造价信息；9.其他的相关资料。,GB 50500-2008,中华人民共和国国家标准,（2）核心问题之二 建筑市场的竞争日趋激烈，投标人在低报价的情况下如何获得最大的利润？,为了更有的放矢地研究投标报价，可以将清单项目分为以下部分：,非竞争性费用,竞争性费用,非竞争性费用是指招标文件中根据省级政府或省级有关权力部门的规定列项或由招标单位自行统一规定的部分，投标人直接将其加入投标报价部分即可。 竞争性费用是指由投标单位按清单计价规范、招标文件等要求，在勘察现场场地状况结合自身的能力优势、施工组织、材料市场信息价并考虑风险后自行报价的部分。,竞争性费用是指由投标单位按清单计价规范、招标文件等要求，在勘察现场场地状况结合自身的能力优势、施工组织、材料市场信息价并考虑风险后自行报价的部分。,关键控制点把握对竞争性费用的报价,4.5 低价中标的形势下投标人报价的核心问题,GB 50500-2008,中华人民共和国国家标准,竞争性费用是指由投标单位按清单计价规范、招标文件等要求，在勘察现场场地状况结合自身的能力优势、施工组织、材料市场信息价并考虑风险后自行报价的部分。,4.5 低价中标的形势下投标人报价的核心问题,将工程量清单的工作内容划分为非竞争性、竞争性两个部分，对承包商来说主要是为了分清、理顺投标工作管理的轻重关系，抓住核心工作（确定竞争性费用）、将非竞争性费用直接列入或计入综合单价中，以便投标人能够有的放矢地开展投标报价工作。 对业主来说，就成为造价控制的重点。,GB 50500-2008,中华人民共和国国家标准,4.6.新清单规范下其他项目费用中暂列金额、暂估价、计日工及总承包服务费的报价策略 （1）暂列金额：必须按照其他项目清单中确定的金额填写，不得变动。 （2）暂估价：不得变动和更改。暂估价中的材料必须按照暂估单价计入综合单价；专业工程暂估价必须按照其他项目清单中确定的金额填写。 （3）计日工的费用：必须按照其他项目清单列出的项目和估算的数量，由投标人自主确定各项单价并计算和填写人工、材料、机械使用费。 （4）总承包服务费：由投标人依据招标人在招标文件中列出的分包专业工程内容和供应材料、设备情况，按照招标人提出协调、配合与服务要求和施工现场管理需要自主确定总承包服务费。,GB 50500-2008,中华人民共和国国家标准,暂列金额明细表,注：此表由招标人填写，如不能详列，也可只列暂定金额总额，投标人应将上述暂列金额计入投标总价中。,工程名称：某宿舍楼工程建筑工程 标段： 第 1页 共 1页,总承包、暂估,总承包、暂估,注：我们常说的独立费、按项列支都可以归到专业工程暂估价,计 日 工 表,注：1 此表暂定项目、数量由招标人填写，编制招标控制价，单价由招标人按有关计价规定确定。 2 投标时，工程项目、数量按招标人提供数据计算，单价由投标人自主报价，计入投标总价 中。,工程名称：某宿舍楼工程建筑工程 标段： 第 1页 共 1页,GB 50500-2008,中华人民共和国国家标准,总承包、暂估,在进行总承包服务费计算时，要注意两个问题： 服务内容：界定清楚工作范围 签订新的合同时，一定要考虑和已有合同的关系,真实案例 建设单位在招标时，外墙瓷砖和外墙保温两项内容没有在招标范围内，投标人在投标时，在其他项目清单费用计算中投标人计取了该两项目的总承包服务费；但是在工程施工期间，建设单位为了避免多家施工企业交叉作业，将此内容又交给总包单位来做，并签订两份施工协议，工程现已顺利交工。 在结算时，建设单位提出，原来投标时，投标人计取了此两项工程的总承包服务费，现在由同一家施工企业来施工，就不存在总承包了，因此要在原投标报价中扣除此项费用。 施工单位的意见是虽然仍由他们来完成，但不属于变更增加，是两份不同的合同，仍然存在收取此费用的理由，不同意扣减。 大家认为应该如何处理？ 重要启发： 在进行总承包服务费计算时，要注意两个问题： （1）服务内容：界定清楚工作范围 （2）签订新的合同时，一定要考虑和已有合同的关系,GB 50500-2008,中华人民共和国国家标准,4.7 承包商投标报价的计算,建设项目施工投标工程量清单报价计算流程图,GB 50500-2008,中华人民共和国国家标准,.8 承包商投标前的准备工作,（1）复核招标方提供的工程量清单 承包商要组织专业人员分专业对施工图进行工程量审查。 要根据施工图纸和各种选用规范对工程量清单列出的清单项目特征进行审查,如有描述不完善和不准确的情况,及时要求业主给予澄清后再报价。,（2）研究招标文件,进行成本分析和合同分析 投标报价前,应对工程所有人工、材料和机械等进行摸底分析,以实际市场价格确定最低成本价。以此为依据,再考虑招标条件、环境及投标策略,做出有竞争力的报价。 对合同承包形式进行分析。 要对合同背景进行分析。投标方除了了解自己与业主签 定的合同外,还要了解与自己承包的工程内容有关的其他合同。,封皮,4.9 新计价规范下编制投标报价的案例,GB 50500-2008,中华人民共和国国家标准,单位工程投标报价汇总表,工程名称：某宿舍楼工程建筑工程 标段： 第 1页 共 1页,GB 50500-2008,中华人民共和国国家标准,分部分项工程量清单与计价表,工程名称：某宿舍楼工程建筑工程 标段： 第 1页 共 1页,GB 50500-2008,中华人民共和国国家标准,措施项目清单与计价表（一）,(本表适用于以“项”计价的措施项目),工程名称：某宿舍楼工程建筑工程 标段： 第 1页 共 1页,GB 50500-2008,中华人民共和国国家标准,措施项目清单与计价表（二）,(本表适用于以综合单价形式计价的措施项目 ),工程名称：某宿舍楼工程建筑工程 标段： 第 1页 共 1页,GB 50500-2008,中华人民共和国国家标准,其他项目清单与计价汇总表,工程名称：某宿舍楼工程建筑工程 标段： 第 1页 共 1页,GB 50500-2008,中华人民共和国国家标准,暂列金额明细表,注：此表由招标人填写，如不能详列，也可只列暂定金额总额，投标人应将上述暂列金额计入投标总价中。,工程名称：某宿舍楼工程建筑工程 标段： 第 1页 共 1页,材料暂估单价表,工程名称：某宿舍楼工程建筑工程 标段： 第 1页 共 1页,注：1.此表由招标人填写，并在备注栏说明暂估价的材料拟用在那些清单项目上，投标人 应将上述材料暂估单价计入工程量清单综合单价报价中。 2.材料包括原材料、燃料、构配件以及按规定应计入建筑安装工程造价的设备。,GB 50500-2008,中华人民共和国国家标准,专业工程暂估价表,注：此表由招标人填写，投标人应将上述专业工程暂估价计入投标总价中 。,工程名称：某宿舍楼工程建筑工程 标段： 第 1页 共 1页,GB 50500-2008,中华人民共和国国家标准,计 日 工 表,注：1 此表暂定项目、数量由招标人填写，编制招标控制价，单价由招标人按有关计价规定确定。 2 投标时，工程项目、数量按招标人提供数据计算，单价由投标人自主报价，计入投标总价 中。,工程名称：某宿舍楼工程建筑工程 标段： 第 1页 共 1页,GB 50500-2008,中华人民共和国国家标准,总承包服务费计价表,工程名称：某宿舍楼工程建筑工程 标段： 第 1页 共 1页,GB 50500-2008,中华人民共和国国家标准,GB 50500-2008,中华人民共和国国家标准,规费、税金项目清单与计价表,工程名称：某宿舍楼工程建筑工程 标段： 第 1页 共 1页,GB 50500-2008,中华人民共和国国家标准,定额计价与清单计价模式下招投标对比分析,一,工程量清单计价规范下投标报价的编制策略,二,第一部分 工程量清单计价规范下的招投标实务,招标控制价编制的原则及投标人投诉的对策,三,四,新规范下招标文件与评标方法拟定变化,清单计价规范下招投标阶段投标人注意事项,五,GB 50500-2008,中华人民共和国国家标准,（一）关于清单工程量的复核：复核工程量清单的目的不是修改清单，而是为报价作出充分准备。 一是根据复核后的工程量文件提供的工程量之间的差距，考虑相应的投标策略，决定报价尺度。另外，要把施工方案及施工工艺引起的工程量增量考虑到综合单价中。 二是根据工程量的大小采取合适的施工方法，选择适用、经济的施工机具设备、投入使用的劳动力数量等。 三是为施工过程中的的索赔寻找依据。 四是为了将来材料设备采购做到心中有数。 工程量偏差一般有三种情况，针对不同的情况，施工单位应采取不同的处理策略。 工程量计算错误或有漏项。可以在招标文件规定的期限内向招标单位提出异议，若业主不同意修改工程量或对量差不负责时，施工单位应用综合单价进行修改，以实际工程量（施工工程量）计算工程造价，以招标文件的清单数量进行报价。工程量清单没有考虑施工过程的施工损耗，在编制综合单价时，要在材料消费量中考虑施工损耗。（见下图） 图纸中有错误，如梁板结构错误；图纸不符合强制性标准，导致开工后工程量的变动等，这些是工程索赔的依据，所以在工程量清单报价时，要注意报价技巧，可先报低价，再通过变更，索赔等方式增加结算收入。 将来施工时可能发生的设计变更所引起的工程量的增减。设计人员在进行施工图设计时对施工中可能出现的一些问题考虑不周全，而投标人根据自己的施工经验及实际情况就可以确定哪些内容在将来可能发生变更，变更以后工程量是增加还是减少，在投标报价时就能确定出针对性的不平衡报价策略。,清单计价规范下招投标阶段投标人注意事项,五,GB 50500-2008,中华人民共和国国家标准,（一）关于清单工程量的复核：,清单计价规范下招投标阶段投标人注意事项,五,GB 50500-2008,中华人民共和国国家标准,（二）关于清单特征描述的复核：如果发现有项目特征描述不完整或不准确的情况，在招标前会议上应向业主澄清，根据业主答复再在报价时进一步考虑。若不提出，可以在报价时加以利用或在合同履行过程中提出索赔要求的，也可通过不平衡报价加以利用，利用这些错误为中标后的索赔留下伏笔。 （三）关于针对措施项目费用报价是对用施工方案的制定：清单计价模式下施工企业的竞争关键在于措施费用的竞争，施工单位可通过采用先进技术，改进施工方案，可以优先在措施费上给予报价优惠。制定施工方案时应注意的问题如下 。 1.制定施工方案时应采用有效的、先进的施工技术提高工效，同时还要针对招标项目施工中的重点和难点提出特殊施工方案，做到在技术和工期上对招标单位有吸引力。 2.参与编制施工方案（技术标）、商务标的人员要相互兼顾，即技术人员在编制施工方案时要有经济意识，而商务报价人员编制报价时要熟悉施工过程，以便有机会结合准确报价，增强投标报价的竞争力 （四）投标技巧的充分应用 1.投标文件效力高于招标文件的应用。08版规范4.4.2条规定“招标文件与中标人投标文件不一致的地方，以投标文件为准”。案例：北京XX大学体育馆在施工总承包补充招标文件中，关于招标文件的一个答疑问题如下：看台楼楼下静压通风道是否贯穿隔墙？清单中有无静压箱通风道（夹心保湿玻璃钢）？但甲方在答疑中，仅回答了第一个问题，隔墙做至静压箱底，而对第二个问题没有回答。因此，对于静压箱通风道是否属于清单范围，发、承包双方易产生纠纷。承包人若在投标文件中说明“静压箱通风道未报价”，这样在双方发生纠纷时，根据投标文件效力高于招标文件的原则，乙方就站有利地位，赢得主动。,清单计价规范下招投标阶段投标人注意事项,五,GB 50500-2008,中华人民共和国国家标准,2.不平衡报价法技巧的灵活应用：不平衡报价技巧只有在清单报价中才能得到应用，新版清单规范中很多条款都给不平衡报价创造了机会，它们的对应关系如下表所示；,清单计价规范下招投标阶段投标人注意事项,五,（四）投标技巧的充分应用,【案例分析题】 【背景】08清单计价规范实施后，某招标工程采用固定单价合同形式，承包商复核的工程量清单结果如下表，承包商拟将B分项工程单价降低10%。,【问题】 （1）确定采用不平衡报价法后A、B分项工程单价及额外利润。 （2）若因某种原因A未能按预期工程量施工，问A项工程量减少至多少时，不平衡报价法会减少该工程的正常利润。,投标报价策略,【案例分析题】,解答: (1)因分部分项工程A、B预计工程量变化趋势为一增一减，且该工程采用固定单价 合同形式，可用不平衡报价法报价。 计算正常报价的工程总造价：403000+302000=180000(元) 将B分项工程单价降低10%，即B分项工程单价为：200090%=1800(元/100m) 设分项工程A的综合单价为x，根据总造价不变原则，有 40x+301800=403000+302000 求解得x=3150(元/100m) 则：工程A、B可分别以综合单价3150元/100m及1800元/100m报价。 计算预期效益：453150+281800-(403000+302000)=12150(元) 则12150元为不平衡报价法的预期效益。 (2)若因某种原因未能按预期的工程量施工时，也有可能造成损失。 假设竣工后A的工程量为y，则下式成立时将减少该工程的正常利润： 3150y+281800403000+302000 求解得: y41.14(100m) 即A项工程量减少至小于4114.4m时，不平衡报价法会减少该工程的正常利润。因此，应在对工程量清单的误差或预期工程量变化有把握时，才能使用此不平衡报价。,GB 50500-2008,中华人民共和国国家标准,（五）中标之后清单项目遗漏问题的处理：投标报价之前留给施工企业的时间非常有限，所以常会发生中标之后又发现清单存在漏项的情况，这时对于是否属于清单漏项，可能成为发承包方争议的焦点。 对此问题投标人应分不同的情况处理：若施工图表达出的工程内容，在计价规范的某个附录中有相应的“项目编码”和“项目名称”，但清单并没有反映出来，则应当属于清单漏项；若施工图表达出的工程内容，虽然在计价规范附录及清单中均没有反映，但理应由清单编制者进行补充的清单项目，也属于清单漏项；若施工图表达出的工程内容，虽然在计价规范附录的“项目名称”中没有反映，但在本清单已经列出的某个“项目名称”包含的“项目特征”中有所反映，则不属于清单漏项，而应当作为主体项目的附属项目，并入综合单价计价。 （六）投标人员在投标报价过程中要做好备忘录并做好交底 1.投标人员在投标报价过程中要做好备忘录，将清单漏重项、漏重量、清单特征描述不完善等问题和不平衡报价等报价情况以及合同谈判时的要点记录在案，为将来施工中的变更、签证、索赔、价款调整和结算打下坚实的基础。 2.投标人员要将投标报价过程中要做好备忘录及相关情况向项目管理部移交并做好投标和合同交底，使项目管理人员充分掌握可能的机会，及时提出相关增收举措。,清单计价规范下招投标阶段投标人注意事项,五,GB 50500-2008,中华人民共和国国家标准,讲座总目录,第二部分 新计价规范下的施工合同及价款管理实务,第三部分 新清单规范下承包商三大盈利工具应用实务,第一部分 新计价规范下的工程项目招投标实务,GB 50500-2008,中华人民共和国国家标准,分目录,GB 50500-2008,中华人民共和国国家标准,1.合同类型的选择,1.1 新规范对合同类型的规定 4.4.3款明确规定“实行工程量清单计价的工程，应采用单价合同”。即合同约定的工程价款中所包含的工程量清单项目综合单价在约定条件内是固定的，不予调整，工程量允许调整。工程量清单项目综合单价在约定的条件外，允许调整。调整方式、方法应在合同中约定。 而原计价规范中未对合同类型做规定，在实际中，可采用固定总价合同、可调总价合同、固定单价合同、可调单价合同、成本加酬金合同等。若不采用单价合同，失去了实行工程量清单的真正意义。国际上通用的国际咨询工程师联合会制订的FIDIC合同条件、英国的NEC合同条件以及美国的AIA系列合同条件等,主要采用的就是固定单价合同。,GB 50500-2008,中华人民共和国国家标准,（1）新清单规范下的实行单价合同的进一步理解 此处的单价合同就是固定单价合同，即合同约定的工程价款中所包含的工程量清单项目的综合单价在约定的条件及范围内是固定的，不予调整，工程量允许调整，工程量清单项目综合单价在约定的条件及范围外，允许调整。调整方式和方法应在招标文件中明确或在合同中约定。 （2）新清单规范下能否实行总价合同？ 新规范并不排除“总价合同”，对于总价合同来说，工程量清单中的工程量不具有合同约束力（量不可调），工程量以合同图纸的标示内容为准，此工程量以外的其他内容一般赋予合同约束力（可调），以方便合同变更的计量和计价。,1.3 新清单规范对总价合同的的选影响 实例一：采用固定总价合同时，甲方提供了工程量清单，但是清单中的量有误，比实际的少，这样的情况应该由谁来承担责任.另外，如果清单中有漏项，而施工中必须做的，这种情况又由谁来承担?,1.合同类型的选择,1.2 新规范对合同类型的应用理解,GB 50500-2008,中华人民共和国国家标准,1.3 新清单规范对总价合同的的选影响 实例二：采用固定总价合同，在装饰工程中某些材料未设计和甲方都未明确标准，施工单位在投标报价时报价较低，实施过程中甲方提出了具体标准和要求，造成了材料费超出报价，这种情况应该如何处理? 解决依据：08清单规范中3.1.2规定：采用工程量清单方式招标，工程量清单必须作为招标文件的组成部分，其准确性和完整性由招标人负责。4.1.3规定：竣工结算的工程量按发、承包双方在合同中约定应予计量且实际完成的工程量确定。 解决结论：对于这个案例，虽然签的总价合同，但是因为用了清单计价模式，如果是招标人原因清单编制中导致的量有误或漏项等原因，应该由招标人承担责任。而不应该由投标方承担。 总结总结：固定总价不变有2个前提要同时具备： （1）实际施工图与招标时的施工图一致，无设计变更发生 （2）实际施工内容和招标清单内容一致。 如缺一就够不成固定总价合同，按规定进行调整。,1.合同类型的选择,GB 50500-2008,中华人民共和国国家标准,新规范总则4.4.4中规定：实行工程量清单计价方式的工程，发、承包双方应在合同条款中对下列9项事项进行约定。若合同中没有对此约定或约定不明的，由双方协商确定；协商不能达成一致的，按新规范执行。建设工程价款结算暂行办法（369号文）第七条也对合同价款约定作了规定：发、承包双方应当在合同条款中对涉及工程价款的有关事项进行约定，二者很相似。,2003版规范、1999建设工程施工合同文本、07标准施工招标文件中的合同条款对此均无规定,2.合同价款约定内容和事项,GB 50500-2008,中华人民共和国国家标准,建设工程价款结算暂行办法、建设工程施工合同GF-1999-0201和07标准施工招标文件中的合同条款对此均无规定,合同是由若干个合同条款构成，而每个条款都将确定当事人的权利和义务。 要避免纠纷的发生，在合同签订时就应该对每一个事项进行详细的约定，不要有遗漏或错误。因为合同条款约定是处理工程纠纷事件的依据，所以，在合同文件中规定约定事项是必要的。,启示,3.新规范对合同价款约定其他规定,GB 50500-2008,中华人民共和国国家标准,新版清单规范规定，如发、承包双方在合同专用条款中作了具体约定，按合同执行，未作约定的，才按照规范有关规定执行。因此，应在合同专用条款中，对可能引起纠纷的问题做出约定，这样在结算、审查以及发生经济纠纷时，就可按合同专用条款得约定执行。施工单位应将投标阶段记录下的有利和不利的因素及所采取的措施在合同中加以利用和规避，注意应注意以下方面。 施工单位必须利用签订合同的机会，把工程量清单不准确不完善可能引起的变更、现场洽商签证，以及合同履行期间人工、材料、机械市场价格的变化等引起合同价格的各种变化，争取用相应的预防措施和解决方法用合同专用条款加以约定。 针对工程量增减引起的措施费用如何调整的问题做出约定。明确措施费用的调整方法：如在合同中规定按工程措施费占工程总造价的比例调整；或按分部分项工程量清单报价乘以一定系数调整；或者规定一般情况下措施费用不调整，只是到工程量增减到一定程度再按一定方法调整。 应明确合同价款中包括的风险范围及允许对价款进行调整的范围。应当把风险费用的计算方法约定清楚。双方应约定一个百分比系数，也可采用绝对值法。对于风险范围以外的风险费用，应约定调整方法。有关物价波动的范围、调价规则等，则需要在施工合同中做出明确、详尽的约定。 应在合同中约定因非承包方责任导致的工期延长后产生的材料、设备、人工等的市场价格变动调整办法。通常合同中约定合同工期内的市场价格波动调整办法，但对工期延长后的市场价格波动，是否允许调整未作明确的说明，容易引起争议。,4.新规范下承包人合同谈判及专用条款约定中应注意的问题,GB 50500-2008,中华人民共和国国家标准,双方应约定供应材料和设备的结算方法，材料设备供应的具体内容、品种、规格、数量、单价、质量等级、提供的时间和地点以及双方应承担的具体责任。业主提供设备材料时，应在合同中要求业主提供单价分析表。因为不少业主在施工招标文件中约定甲供材料的单价较低，施工单位在进入报价按单价较低的价格进入，而在时间施工中甲供材料的采购价却明显偏高，在对甲供材料作抵扣时如不与之明确约定，往往会发生纠纷。 明确结算方式。如果有多个工程，则应在条款中约定具体单个工程的结算和付款期限，以免业主将单个工程的结算拖延至整个工程完工后才进行。应对工程进度款按月付款或按工程进度拨付，如何申请拨付，需报何种文件，如何审核确定拨款数额以及双方对进度款认识不一致时如何处理做出详细规定。 合同术语应界定清楚。如开工日期有“破土之日”、“验线之日”以及“业主通知为主”之说，竣工日期有“验收合格之日”、“交付使用之日”、“申请验收之日”之别。无论采用哪种，均应在合同中予以明确约定。 不可抗力应量化。对自然灾害达到什么程度才能被认定为不可抗力，实践中发、承包双方很难达成共识。双方当事人在合同中应对可能发生的风、雨、震等自然灾害程度予以量化。 合同中应约定担保条款，降低风险。如施工方在向业主提供履行担保的同时，也应要求业主向施工方提供工程款支付担保。业主支付担保的担保金额应与承包人履约担保的担保金额相等。如果没有约定担保条款，一旦工程款不能及时拨付，会给承包方带来损失。 总之，对施工单位而言，建筑市场僧多粥少以及工期长、技术复杂、资金投入量大等特点，经营风险很大。风险虽然难以避免，但通过正确、合理地运用法律的手段来保护自己，风险在很大程度是可以降低的。施工合同是依法保护发承包方利益的法律文件，施工企业应充分认识和积极行使法律所赋予的合法权利，并以此来保护自己合法权益。,4.新规范下承包人合同谈判及专用条款约定中应注意的问题,GB 50500-2008,中华人民共和国国家标准,分目录,GB 50500-2008,中华人民共和国国家标准,1、施工阶段工程价款的构成,GB 50500-2008,中华人民共和国国家标准,2.1 工程预付款概念及其法律性质： 工程预付款是建设工程施工合同订立后由发包人按照合同的约定，在正式开工前预先交付给承包人的工程款。它是施工准备和所需采购主要材料、结构件等流动资金的主要来源。其法律性质为：发包人为帮助承包人顺利启动项目而提供的一笔无息贷款。,当合同对工程预付款的支付没有约定时，就按以下法定（369号文件）办理： 1.工程预付款的额度：原则上预付比例不低于合同金额（应扣除暂列金额）的10%，不高于合同金额（扣除暂列金额）的30%，对重大工程项目，按年度工程计划逐年预付。实际工程量清单计价的工程，实体性消耗和非实体性消耗部分宜在合同中分别约定预付款比例（金额）。 2.工程预付款的支付时限：在具备施工条件的前提下，发包人应在双方签订合同后的一个月内或不迟于约定的开工日起前的7天内预付工程款。 3.若发包人未按合同约定预付工程款，承包人应在预付时间到期后10天内向发包人发出要求预付的通知，发包人收到通知后仍不按要求预付，承包人可在发出通知14天后停止施工，发包人应从约定应付之日其按同期银行贷款利率计算向承包人支付应付预付款的利息，并承担违约责任。 4.凡是没签订合同或不具备施工条件的工程，发包人不得预付工程款，不得以预付款为名转移资金。,2.工程预付款的支付,2.2 新规范下预付款支付的操作： 新规范对预付款的基本规定： 4.5.1 发包人应按照合同约定支付工程预付款。支付的工程预付款，按照合同约定在工程进度款中抵扣。（注意：新规范重点强调了合同约定),GB 50500-2008,中华人民共和国国家标准,3.工程计量,新规范对承包人与发包人进行工程计量的要求,新规范 4.5.4：承包人应按照合同约定，向发包人递交已完工程量报告。发包人应在接到报告后按合同约定进行核对。（注意：新规范此处重点强调了合同约定，如合同无约定则按照法定原则),3.1 新规范下工程计量的标准与要求,GB 50500-2008,中华人民共和国国家标准,3.2 新规范下工程计量的方法,要依据实事求是的原则，通过查验竣工图、隐蔽验收单、监理记录、现场勘察等方法，将多列的工程量扣除，漏报的工程量添加进结算，从而切实保护业主和承包商的利益不受损失。 1.采用预算综合报价的招标工程，应依据设计施工图，按照计算规则，通过仔细计算，逐项进行认定； 2.采用工程量清单招标的工程，应依据设计施工图，对索赔和反索赔的实物工程量，通过仔细计算予以核实。 3.工程完工后结算时，根据确定的工程量结果和发、承包双方约定的合同价款及合同价款调整内容以及索赔事项进行工程竣工结算。,GB 50500-2008,中华人民共和国国家标准,为了保证工程施工的正常进行，发包人应根据合同的约定和有关规定，按工程的进度按时支付工程款。建设工程施工发包与承包计价管理办法（107号令）规定，“建筑工程承发包双发应按照合同约定定期或者按工程进度分阶段进行工程款结算”，即对已完工程的产值结算。,工程进度款,4.进度款支付,4.1 进度款支付的程序,GB 50500-2008,中华人民共和国国家标准,新规范总则4.5.5对进度款支付的规定如下： （1）承包人递交进度款支付申请的时间：每个付款周期末。 （2）进度款支付申请内容：除合同另有约定外，应包括下列10项内容：,老规范、建设工程施工合同GF-1999-0201、 建设工程价款结算暂行办法对此均无规定,4.2 进度款支付的申请内容及表格,工程款支付申请(核准)表 样式如下：,GB 50500-2008,中华人民共和国国家标准,工程款支付申请(核准)表,工程名称 标段 第 页 共 页,GB 50500-2008,中华人民共和国国家标准,程序与建设工程施工合同GF-1999-0201中的26条款、建设工程价款结算暂行办法第十三条相同,建设工程施工合同GF-1999-0201在专用条款24规定与建设工程价款结算暂行办法第十三条规定相同,工程进度款支付时间及比例要求,新规范4.5.6/4.5.7/4.5.8规定： 当发、承包双方在合同中未对工程进度款支付申请的核对时间以及工程进度款支付时间及比例的约定时，按下图规定办理：,4.3.工程进度款支付时间及比例要求,GB 50500-2008,中华人民共和国国家标准,施工单位可以通过及时计量来建设自身资金投入，并可以创造部分存款收益。重视计量对于施工单位促进并加快施工进度，保证施工质量都有重要意义。应注意以下两点。 1.合同外价款的支付 2008版计价规范4.6.7条规定，“发、承包双方确定的索赔与现场签证费用与工程进度款同期支付”。4.79条规定，“经发、承包双方确定调整的工程价款，作为追加（减）合同价款与工程进度款同期支付” 在以往的工程建设中，发、承包双方有时对索赔、签证费用，双方确定调整的工程价款支付时间另行约定，致使索赔、签证费用，工程调整价款等到竣工结算办理后才能得到支付，造成如下恶果：一是变相拖延工程款支付；二是在办理竣工结算时，有的发包人常以现场代表变更为由，而不承认索赔或签证费用。而本次08版计价规范的规定在此方面维护了我们施工单位的的合法权益。 2.进度款计算基数和支付额度 合同制约定的进度款计算基数常为已完工程额或已完工作量，已完工程额或已完工程量应争取按照经过变更、签证等调整的实际工程额或实际工程量计算。进度款支付额度和累计支付额度应力争对承包人最有利的比例来支付。,5.施工单位在工程计量与价款支付方面的注意事项,GB 50500-2008,中华人民共和国国家标准,6. 承包人在计量与价款支付环节要把握好何时才能适当停工的时间点,（1）第一次可停工的时间点： 承包人应在预付时间到期后10天内向发包人发出要求预付的通知，发包人收到通知后仍不按要求预付，承包人可在发出通知14天后停止施工，发包人应从约定应付之日其按同期银行贷款利率计算向承包人支付应付预付款的利息，并承担违约责任。 （2）第二次可停工的时间点： 承包人没能在约定或法定的时间内支付进度款，并未能与承包人达成付款协议，此时承包人可以停工，发包人承担违约责任。,GB 50500-2008,中华人民共和国国家标准,分目录,GB 50500-2008,中华人民共和国国家标准,1.索赔的概念及其性质,中华人民共和国民法通则第111条规定：当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合合同约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，索赔是合同双方依据合同约定维护自身合法利益的行为，它的性质属于经济补偿行为，而非惩罚。 建设工程施工中的索赔是发、承包双方行使正当权利的行为，承包人可向发包人索赔，发包人也可向承包人索赔。,新规范术语2.0.10关于索赔的定义：在合同履行过程中，对于非己方的过错而应由对方承担责任的情况造成的损失，向对方提出补偿的要求。,GB 50500-2008,中华人民共和国国家标准,2.索赔中各方的权利和工作要求,施工索赔是工程承包事业的一个重要组成部分。它是调整业主与承包商在施工承包中风险分配的一个重要手段。合同双方都拥有索赔的权利。 “承包”和“索赔”是代表工程承包硬币两侧的四个金字，是密不可分。,业主方面： 注意施工中合同争议的处理，及时责令工程师解决，防止形成索赔争执 对承包商的索赔和工程师意见以及解决，对合理部分及时予以支付,工程师方面： 坚持公正的原则处理施工索赔问题 及时审核承包商索赔报告，肯定其合理部分，指出不合理的地方，向业主提出公正而合理的处理意见 提高对索赔报告审核分析的能力，能对索赔要求进行施工进度影响分析及工程成本影响分析。,承包商方面: 每项索赔应有合同依据 索赔额要切合实际，并附以各种证据 编制投标报价时，要做好单价分析，合理确定报价，谨慎采取“低价中标，靠索赔赚钱”的策略。,GB 50500-2008,中华人民共和国国家标准,3.索赔的目的及计算方法,合同中有明确规定索赔费用的计算标准和计算方法的，应该按合同规定的计算方法计算索赔金额。,GB 50500-2008,中华人民共和国国家标准,4.新规范下费用索赔的构成,GB 50500-2008,中华人民共和国国家标准,费用索赔类型,工程变更,合同终止,工期拖延,加速施工,工程中断,5. 常见的费用索赔类型,特殊服务,其他原因,下面对于以上七种不同情况下费用索赔进行分析：,GB 50500-2008,中华人民共和国国家标准,5.1 工期拖延的费用索赔分析,GB 50500-2008,中华人民共和国国家标准,5.2 工程量变更的费用索赔分析,GB 50500-2008,中华人民共和国国家标准,5.3 加速施工的费用索赔分析,GB 50500-2008,中华人民共和国国家标准,5.4 工程中断的费用索赔分析,GB 50500-2008,中华人民共和国国家标准,5.5 合同终止的费用索赔分析,GB 50500-2008,中华人民共和国国家标准,5.6 特殊服务索赔分析,5.7 其他原因,业主要求承包商提供的特殊服务，通常按计日工计算。除直接劳务费外，在索赔中还要考虑节假日的额外工资、加班费、保险费、税收、交通费、住宿费、膳食补贴、企业管理费等,其他原因如未及时支付工程款、物价上涨造成工资和材料价格上涨、关税提高以及汇率变化等。通常按合同规定的计算方法和计算基础计算索赔值。,GB 50500-2008,中华人民共和国国家标准,6. 施工单位在各个阶段的索赔策略,(1)招投标阶段：仔细研读地质资料，在进行现场勘察后，找出地质资料的不完整性，结合设计图纸，找出设计图纸上的一些保守设计或不够全面的设计，推测以后因地质情况