住宅地产营销策划中原2007年惠州市深业火车西站项目定位及物业发展建议.ppt

房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产营销策划,房地产策划大全名企历年案例 团圆网 www.tuanyuan.tv,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材） 2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产营销策划,深业火车西站项目定位及物业发展建议,报告思路,宏观经济分析,宏观政策分析,房地产发展态势,个盘分析,片区分析,宏观经济分析,（惠州市统计局关于2006年国民经济和社会发展的统计公报）,惠州2006年人均GDP25019元，按现行汇率折算达3127美元，突破3000美元大关。住房、汽车等大宗消费开始群体出现。由此表明，惠州的房地产正处于稳定的快速增长阶段。,居民消费水平不断提高，消费结构逐步改变,宏观经济分析,惠州人口快速增长，住宅市场供应缺口较大,上表看出惠州人口总量成逐渐增加趋势，其中城区人口自2005年更是翻了一倍，城市人口的增加必然导致住宅市场的刚性需求增加，按照全国人均居住面积24.97 计算，从2005年至2010年间，住宅市场需求为3200万，以2006年竣工面积来看，住宅市场依然存在较大的市场缺口。,宏观经济分析,宏观政策,惠州房地产态势,个盘分析,片区分析,宏观政策对房地产的影响,1、2007年7-9月房地产业的宏观政策法规及银行动态,推出一系列的新政，显示了政府对调控房价的决心，一定会影响到投资者的 投资热情，导致市场交易量的暂时放缓。,宏观政策对房地产的影响,2、新证出台目的 9月28日这次新政出台，调整主要是针对个人住房贷款，打击房地产投机 行为。 2.1、对象：已有一套住房使用了贷款，再申请第二套或以上住房贷款的 购房者。而对于第一套住房是一次性付款的购房者不适用。 2.2、首付、利率双重调控 对于第二套房贷款者，不仅首付提高至4成，而且不使用优惠利率的基础 上还上浮10%的房贷利率，在加息多次后，利率的上调对投机行为起到 了有效的打击作用，压缩了炒房的利润空间。,宏观政策对房地产的影响,3、后市预测 3.1、新政对开发商开发资金影响较小，但对于个人住房贷款的影响较大。主要是提高第二套房贷款首付和提高贷款利率同时进行，对投资行为会有所抑制，减少需求。 3.2、房地产市场在8月份经历了银行房贷紧缩后，深圳市场8月市场进入观望，而在九月底出台次提高第二套房首付的政策，其对市场的冲击已经有所缓解。预计后市成交量会在低位有一个徘徊过程。 3.3、2007年底到2008年，新盘推盘量增加，新盘积极入市可望带来市场的回暖。,宏观经济分析,宏观政策,惠州房地产态势,个盘分析,片区分析,惠州房地产态势,2007年1-9月份惠州房地产市场增长迅猛 2007年前八月，惠州房地产开发投资完成72.84亿元，增长一倍，其投资额占地三产业投资的比重为62.8%，占比与上年同期相比上升10.8个百分点。 1-8月全市商品房销售面积为217.69万平方米，增长89.6%，商品房销售合同金额为82.84亿元，增长1.5倍。 1-9月，惠城区新盘预售总量较去年增加了48%，共有18810套商品房成功预售，总预售金额是去年前三个季度的两倍，达到了90多亿元。 1-9月，惠城区商品房预售均价达到了4567元平米，较今年6月份统计的上半年预售均价4092元/平米高出了475元。9月份惠城区商品房预售均价达到了5078元/平米，而去年9月份的统计数据为3005元/平米，涨幅高达69%。,惠州房地产态势,2、惠州市房地产价格自2004年之后，持续上涨; 2007年第三季度，均价再创新高,为4567元/。,房产交易价格快速上涨,惠州房地产态势,2007年惠州三级市场出现了良性的增长态势,注：以上数据来源于市房产交易中心,2007年上半年，惠州房地产供需已在一个新的高价位上运行，带动了房地产三级市场价格的增长。,近几年惠城区二手房市场交易情况表,惠州房地产态势,品牌开发商陆续进驻惠州，未来大盘竞争激烈。 据市调显示，2007年中信集团通过建设投资三环路，从政府手里优惠取得汤泉、文头岭、金山湖三块宝地；雅居乐已获得100万平米开发土地；万科取得了惠州江北40号小区40万建面的土地；佳兆业取得至少100万平方的土地开发; 大盘规划，居住品质成为楼盘开发的新方向。 欧式建筑仍然是楼市的主流风格，户型创新是市场的趋势，板楼、南北通透、入户花园、廊院、可变户型等。 未来价格继续上扬，销售速度相对放缓。,宏观经济分析,宏观政策,惠州房地产态势,个盘分析,片区分析,片区分析,江北片区,东平片区,下角片区,龙丰、鹅岭、上排片区,河南岸、金山湖片区,西片区,水口片区,本项目,片区分析,江北片区：占据地段优势，定位为惠州未来的CBD，集办公、商业、金融 、居住、休闲以及娱乐为一体,未来发展前景巨大。现阶段已形成了以开发 高档楼盘为主的区域特征CBD行政商务中心； 水口片区：作为惠州市区的东大门，水口正在打造惠州市区东部区域性城 市中心，成为魅力新水口惠州未来的CLD中心； 金山湖片区：作为惠州未来惠城商品房主要供应区域，土地储备量大，在 地段及配套等资源不足的条件下，项目凭借自身的营造来提升项目的档 次文体景观板块。,麦地、河南岸：占据地段优势，为惠州成熟区，定位为以居住为主，集 休闲、购物、娱乐为一体的健康居住家园商住板块； 东平片区：占据新开河和东江天然水景资源优势，为惠州新世纪居住文 明的现代化生态型的居住区优质人居板块； 下角片区：本片区是惠州最老的城区，土地供应量有限并且周围市政配 套落后，推出产品的档次不高，片区的房地产发展有待于政府强有力的 政策支持和资金投入，如旧城改造等旧城板块；,片区分析,片区分析,江北片区 5300,东平片区 6500,下角片区 3800,龙丰、鹅岭、上排片区 4500,河南岸、金山湖片区 4800,西片区 5800,水口片区 9000,麦地片区 5200,片区分析,片区分析,本项目片区：山景资源丰富，交通便利，位于惠州西部，现阶段产品供应量不多。市政规划为物流中心西部生态板块。 项目所在片区目前市场供应较少。2007年底到2008年初，有一定数量的供应量，目前供应的楼盘除了城市原筑和湖畔新城外，其他的楼盘整体形象不高。 项目所在片区不是热点片区，区域配套也不成熟，但是山景资源资源优越，南靠高榜山，临近西湖片区，惠城区山景资源主要集中在本片区；,片区分析交通及周边环境,至龙丰上排、麦地,至下角、江北,片区分析交通及周边环境,片区未来供应,区域未来供应约177万平米，未来市场竞争激烈；,片区未来供应,宏观经济分析,宏观政策,惠州房地产态势,个盘分析,片区分析,个盘分析,湖畔新城(二期),个盘分析,城市原筑,个盘分析,美林玉桂山,个盘分析,景亿凤凰谷,个盘分析,鹏达糖厂项目,个盘主力户型一览,面积,项目,70,90,110,130,150,170,190,210,230,湖畔新城,城市原筑,美林玉桂山,景亿凤凰谷,鹏达糖厂,中高档次楼盘户型以大三房和四房为主体,主力户型都在130平米以上,这个是目前市场客户需要的主流区间;,个盘客户分析,客户主要以二次以上置业，企事业单位管理人员，私营企业主，政府公务员和投资客户等为主。,市场小结,1、宏观市场整体良好上扬，微观市场竞争激烈； 2、新政出台，销售速度明显放缓，随着房价的攀升和首付的提升，预计市场户型有变小的趋势。 3、三、四房户型为片区市场主流，其中三房140-157平米，四房约为180平米左右。 4、客户主要以二次以上置业，企事业单位管理人员，私营企业主，政府公务员等为主。 5、价格不断攀升，城市原筑1期均价达到6000元/，预计湖畔新城2期均价也将突破6000元/。,项目概况,项目界定,项目分析,项目核心问题,项目位于火车西站，由HCXZ1-1、HCXZ1-4、HCXZ1-6三块地构成，其中HCXZ1-6规划为经济适用房。项目总占地面积为171937.9万，商业面积1.5万平米。,项目基本经济指标一览表,项目经济技术指标,项目区位,项目位于惠州市惠城区城市中心西部山岭地带，南临高榜山和红花湖风景区，北靠沙帽岭，东连下角片区，西接惠河高速公路，交通通达性强，其中： 地块至深圳，车程 1个小时； 地块至江北，车程 分钟； 地块至麦地，车程 分钟； 地块至东平，车程 0分钟；地块至水口，车程 分钟； 公共交通贫乏，仅路公共汽车抵达市区,项目四至,东邻惠州市四中学校用地，南临高榜山景区山林地，西至共联村村庄用地和空旷地，北达火车西站站房和铁路用地。 地块周边略显陈旧，四至缺乏视觉吸引力，但整体自然环境优越。,火车西站站房和铁路用地,高榜山景区山林地,共联村村庄用地和空旷地,市四中学校用地,项目概况,项目界定,项目分析,项目核心问题,区域规划,定位：惠城中心区对外交通枢纽，以现代工业、商贸物流和房地产业为主导产业，功能齐全、配套完善、环境优美的现代生态型综合性城区。 人口：规划区人口规模控制为万至万人，人均城市建设用地平方米。 具体规划：“一心三轴五组团” “一心”是指火车西站站前地区商贸服务中心； “三轴”是指铁路与半径沥防护绿轴，铁路线南侧沿共联路东西向的商贸、居住发展轴，铁路线北侧沿规划三、四环连接道东西向的工业、居住发展轴； “五组团”则是指东部生态居住组团、西部工业组团、北部小瑶池环保工业组团、富之页居住组团和大小新村居住组团。,区域环境,生态资源丰富：区域自然环境优越，拥有良好的自然山景资源，区域规划建设中高榜山公园将以广州白云山公园的标准打造，为惠州山景资源最丰富的区域； 高档住宅区：区域开发项目定位高端，如城市原筑、湖畔新城等，本项目有望与其连成一片，带动整体区域价值提升，形成惠州西部的高档住宅区； 人口：规划区人口规模控制为万至万人，人均城市建设用地平方米；,项目价值判研,界定关键词：新区、交通便捷、景观资源、规模,项目界定,城市山景生态规模大盘,项目概况,项目界定,项目分析,项目核心问题,项目优势,规模优势：总建面40万平方米，具备规模开发优势。 区位优势：随着三环路的延伸，交通四通八达，到江北、麦地、下角都及其便利，属于CBD中心扩张第一站； 景观优势：三面环山，拥有良好的山景资源。 地块优势：地块方正，平整，是城市大盘开发的优良地块。 路网优势：周边路网发达，车行可以较方便的到达市区。 品牌优势：深业地产是深圳的品牌开发企业 教育优势：周边为惠州四中，拥有良好的教育配套,项目劣势,规划滞后：处于待发展区域，在惠州市民心目中处于偏僻地段；区域人不旺，生活配套设施缺乏；缺乏公交体系，往来市区不方便； 噪音：靠近惠州火车西站，临近的项目的共联东路，新联路等经常有大型货柜车经过，对本项目有较大噪音影响； 规划：地块被“名家花园”分成两个部分，对项目的整体规划布局不利；,项目机会,市场：整体市场近几年惠州地产市场高速发展，但整体市场仍运行良好，整个市场后期看好； 深惠一体化：2010年地铁三号线、深惠轻轨列车的开通，“一小时生活圈”将使越来越多的深圳投资客户涉足惠州地产投资，这将强力拉动惠州地产的发展； 交通不断完善：中信大桥与东江大桥的建成：区域和其他区域联系更加紧密； 区域发展：高榜山、红花湖片区与西湖周边区域的开发，将带动整体区域的成熟； 整体市场水平较低：市场开发水平不高，惠城区近郊缺乏品质规模大盘，市场缺乏真正将品质演绎到极致的项目，这给品质大盘的开发带来机会。,项目威胁,政策：国家近年固定资产投资的姿态及出台的政策，一定程度上制约了地产市场的发展； 竞争：惠州房地产市场快速发展，未来市场推盘量较大，市场竞争激烈； 经济适用房：少量经济适用房的开发，低廉价格及产品形象将给项目形象带来一定威胁；,项目分析对策,发挥优势： A、突出项目景观资源优势（南临高榜山，北靠沙帽岭）； B、发挥大盘运作的营销张力，借助城市运营的新城建运动大概念，建立大盘形象； C、通过创新突破，打造片区乃至整个惠州市品质标杆，塑造独特个性的品质名盘； 规避劣势： A、科学合理的差异化市场定位，从市场的竞争中脱颖而出； B、先进超前产品规划，加以专业营销推广以产品和人文来提升项目的品质； C、通过品质展示，配套先行，情景体验，弱化片区生活不便的劣势； D、合理的产品创新，如双层隔音玻璃等； E、保障经济适用房的外观形象以及品质，使经济适用房产品不影响项目形象。 发挥优势，规避劣势，抓住机会，化解威胁，是本项目开发过程中应遵守的原则。,项目概况,项目界定,项目分析,项目核心问题,核心问题,核心问题,开发理念,启动策略,项目定位,经济适用房启动策略,开发理念,中原认为，在惠州城市正处于大拓展、惠州房地产正处于升级换代的市场环境下，在片区综合性生态城区的良好规划下条件下，本项目的开发应跳出传统住宅开发的路子，放弃过分保守做法，从区域战略的高度对项目进行全新定位，以提升区域价值为目标进行项目操作模式设计和配套功能定位。只有这样，才能最大限度的提升项目价值，才能够取得超常规的战略成功！,项目带动区域,开发理念,新城市主义 项目所在的区域，虽然与市区有一定距离，但不是郊区，而是一个新城区的概念。中原认为，项目应提出新市镇主义理念，参照欧洲小镇的做法，将优美的环境、繁荣的商业、 便捷的交通、文明的社区和时尚的生活方式等等集合起来，将本项目建设成为一个环境品质高、建筑特色强、人文气息浓郁的居住景区和人文住区，追求一种现代欧洲小镇的最本初的风格，营造一种强烈的城镇生活和居住的氛围。,开发理念,中原认为，项目应注重对配套设施的提炼，通过对周围以及社区本身的文化概念提炼与挖掘，通过对社区配套、景观小品、户型设计、社区视觉系统、营销推广等各个节点和环节的整合和提炼，形成独特鲜明的主题概念，塑造项目的核心竞争力。,主题地产,开发理念,启动策略,项目定位,经济适用房启动策略,市场客户分析,客户群体主要集中为政府公务员、企事业单位的管理人员和职员、私营业主及深圳投资客； 多为二次以上置业，主要为自住性客户； 来源区域较广，惠州各个片区均有一定的比例，主要看好片区优越的自然环境；,区域类比项目客户现状,客户调查分析,典型高端客户 深度访谈,客户入位,客户聚类分析模型,客户定位,调研基于惠州中原代理项目置业群体需求调查问卷而成，其访谈的基本情况如下： 访谈时间：2007年9月26日至2007年10月10日 调查人员： 卢浮公馆、佳磊华丽大厦、云天华庭、东方威尼斯、华轩紫韵台物业顾问，项目策划人员。 调查对象：惠州中高端置业群体，界定在能承受单价6000元/平米或潜在置业者。 调查目的：研究惠州中高端市场置业群体的特性、对产品的喜好、消费购买行为等，了解市场可能的趋势及消费者潜在的购买动机需求。,调查说明,惠州客户调研问卷分布,210批客户中，单次购买物业总价分析： 40万以下， 2位 40-50万， 17位 50-60万 21位 60-70万， 26位 70-80万， 23位 80-90万， 49位 90-100万， 45位 100-150万，1 4位 150万以上，3位,客户购买能力,客户需求调查分析,客户调查成果综述,项目客户圈定,市民阶层,富裕市民阶层,新资产阶层,稳定资产阶层,财富阶层,权利阶层,赤贫阶层,阶层金字塔体系,客户精准锁定,引领 分享 快乐,深圳中原 事业六部,目标客户描述,习惯了城市的喧嚣，喜欢自然、原生的城市生活，有浓郁“山水情结”，希望在自然环境良好交通便捷的地段有一套房子； 平均年龄35，但有较高收入，活跃在政府、服务、IT、贸易等行业； 平时工作忙碌，对生活休闲配套设施有较高要求，喜欢登山、网球等户外运动 ； 有着多次置业经历，眼光挑剔，置业经验丰富； 多数是1代人或者2代人居住，多代同堂的情况会较少出现。,项目客户定位,项目客户定位,核心客户,重点客户,深、港投资置业客户,惠城区内政府公务员（惠城区政府等） 惠城区内企事业单位管理人员（江北、上排等企业） 惠城城区内各商业圈个体私营业主（江北、人人乐等） 惠城区大中企业高级白领（江北河南岸等写字楼内） 惠城区内:专业技术人员、文化艺术类等自由职业者,其他置业人群 特殊用途置业人群,游离、偶得客户,本项目同属于惠州西片区，周边各项目楼盘客户群体构成，对本项目客户定位存在诸多借鉴之处。结合前面的市场调查分析，本项目客户定位如下：,客观性,主动式,被动式,主观性,3 1 4 2,产品,服务,人文,环境,（新进者）,（品牌）,（社会资源）,（自然资源）,主流模式：“1+3” 客观性；典型的单一项目成功要素和高价楼盘的充分条件 成本高，对地块先天条件依赖高 体现“项目价值” 湖畔新城 城市原筑,片区项目核心竞争力矩阵,客观性,主动式,被动式,主观性,3 4 2,产品,服务,人文,环境,（新进者）,（品牌）,（社会资源）,（自然资源）,山水资源，与片区项目比优势不明显,初入市场，但品牌优势明显,本项目的选择：“1+2+4”（产品+人文+服务） 体现“大盘价值”,“4”“人文性”体现社区价值，增强社区的内聚力和外来客户牵引力,“1”“产品”以独特性和创新性成为市场关注的焦点,“2”“服务”以人性化销售及物管体现“安全”与“尊贵”,本项目的核心竞争方向,项目决策模型,产品,形象,客户,渠道,价格,附加值,本项目,城市原筑,湖畔新城,突出项目的产品特色，提升产品附加价值,高融合性的、可持续发展的、示范式的都市居住区,项目形象统领,惠州西城 山水生态住宅示范区,我们在这里示范惠州西部的未来！,项目市场定位,国际通行的住宅用地指标,从土地价值最优实现角度选择本项目物业开发类型,本项目产品选择方向,项目2.4的容积率位于8层电梯公寓和18层小高层洋房之间，为提升本项目的档次及项目产品形态的多元化，建议以联排层电梯复式洋房提升项目整体的档次，小高层高层填冲项目的容积率 项目没有限高，可适当增加项目建筑的高度，降低项目建筑覆盖率，提升项目园林景观面积，营造良好的居住氛围,本项目产品选择方向,本项目产品选择方向,联排层电梯复式洋房小高层高层,未来市场供应主力户型面积,湖畔新城,城市原筑,南山公馆,凤凰谷,未来市场供应的主力户型面积为130-180平米。,空档面积区间,空档面积区间,市场供应主力面积,市场热销户型面积,根据中原客户调查:目前惠州楼盘热销的户型面积以120-140为主，其次是100-120，占市场热销户型的65%。,政策对未来影响预判,政府宏观政策的不断调控 银行的首付的不断提高 贷款利率的不断提升 预测未来市场承接力有限，整体热销户型面积有变小的趋势。,项目号地块户型面积及配比,结合项目市场分析及项目定位，建议项目号地块户型配比如下（项目号地块可待号地块成熟后考虑，项目经济适用房户型按照相关规定）：,项目形象定位,项目案名： 深业城市风景 深业天籁城,项目定位语： 山林湖泊 西班牙风情小镇,开发理念,启动策略,项目定位,经济适用房启动策略,9-10,19,分期规模,物业类型,时间轴,2002.1,02.9-03.7,2004上半年,第一期,5,2003.11,7.64,4.3,高层,25000,15000,12000,9000,8500,9000,高层豪宅、多层花远洋房、townhouse、house,项目先进行旅游项目的打造，在项目综合配套设施完善后，再进行住宅项目的开发，典型的旅游+地产模式。,万M2,第二期,多层,House,天鹅堡,纯水岸,天鹅堡,纯水岸,首期配置：会所,05.10-06.8,天鹅堡,35000,10,第三期,第四期,2007.4,波托菲诺,大盘启动策略研究,大盘启动模式一,大盘启动策略研究,70套,分批规模,主力户型,时间轴,70套,50套,70套,价格走势 （均价，元）,首期配置：2.8万平米健身俱乐部、豪华会所、双语教育、2个小学、4个幼儿园、风情商业街,惠州奥林匹克花园,6000,7500,8000,9500,项目以运动主题，首期打造2.8万平米健身俱乐部、豪华会所、双语教育、2个小学、4个幼儿园、风情商业街等休闲配套，以现场实际体验带动项目的销售。,第一批,2006. 12. 02,第二批,第三批,第四批,2007. 2. 19,2007.2. 24,2007.5. 3,大盘启动策略研究,大盘启动模式二,大盘启动策略研究,8万,分期规模,主力户型,时间轴,第一期,第二期,第三期,第四期,20万,16.5万,9.8万,价格走势 （均价，元）,首期配置：夏威夷风情商业街、网球场、100亩高尔夫球场、豪华会所,万M2,五星级酒店（总建面7万）,星河湾,2001,执信中学（省一级）,2002,2003,2007,4900,5500,7000,12，000,项目首期启动豪华会所、100亩高尔夫果岭、风情商业街、网球场等配套，注重产品细节的打造，通过现场实景展示奠定项目的热销。,大盘启动策略研究,大盘启动模式三,（同类项目：半岛一号）,星河湾,“情景营销”模式：现场实景震撼,启动模式,每期开发均值：13.5万m2,启动规模：20万m2,项目主题：运动+休闲,大盘启动策略研究,“以点带面”,“情景营销”,体验经济的成熟状态，适用于本项目,低成本营销手法，成为目前主流模式,体验经济的萌芽状态,启动规模通常不大于10 万m2 ，1000套,项目启动策略,“以小博大”,现有大盘模型的适用性,本项目首期将先启动项目会所、风情商业街、中心景观园林等配套，以现场可体验的高端形象，热销未来,本项目启动策略,调整项目的局部容积率，将地块一分为二，首期容积率略低，以最优资源高起点启动，奠定项目的整体档次；,在资源全面整合基础上，将公共配套完全充分展示，为体验做足文章，产生震撼效果;,启动区入口处优先规划和展示非限定性空间，加大想象和体验力度. 别墅类产品树立价格标杆，小高层类产品聚集人气；,以最优资源高起点启动,优先规划和展示非限定性空间,以体验为目的全面展开,项目启动策略,一期,二期,建议项目整体分三期开发,其中1号地块分2期,4号地块1期开发;,首先开发1号地块临4中的部分,初步估计总建筑面积约为12万平米; 首期开发产品档次应相对拔高,大户型产品比例相应调高;,项目启动策略,建议项目首期开发约12万平米，其中住宅面积约为11万平米,建议一期户型配比如下：,开发理念,启动策略,项目定位,经济适用房启动策略,经济适用房启动策略,经济适用房 1、启动时机（在满足政府规划要求的前提下） 经济适用房建议在本项目一期销售完毕后开始启动。 原因：一期销售后项目的整体风格、形象已经确定。 在社会上造成一定的影响，让市场加深对深业品牌认识。 在此时启动经济适用房，会得到市场更加高度的关注，提升深业品牌的美誉度。 2、整体形象： 必须与一期项目的风格一致，但是在此基础上要与一期项目拉开一定的档次。 在品质方面要达到一定的水平，赢得消费者的信赖，提高深业品牌在市民中的整体形象。,一号地第一期,一号地第二期,经济适用房,4号地,项目总体分三期开发.,项目整体开发周期,总体规划布局,建筑风格建议,园林风格建议,其他建议,户型功能判断及亮点建议,项目商业建议,总体规划布局,规划约10000平米人工湖,提升项目的景观资源优势,奠定项目核心竞争力; 组团围合式布局,以景观为导向,坚持资源优先分配给大面积产品原则,多层、高层产品尽量板楼设计; 以住区人文景观、山体自然景观、小区中心园林构筑整个社区的三大景观轴线; 岛式会所设计,会所面积约2000平米,将项目会所、人工湖与中心泳池形成一个整体,形成社区主入口的主要展示面.泳池与湖面相连接,打造无边际泳池; 商业街休闲化,将项目商业设置在共联路和四中路边,营造良好的休闲氛围; 规划路景观化,周边种植高大大型乔木,形成一条林荫大道. 项目主入口设置在共联路上,整个小区实现人车分流;,总体规划示意,项目三房小高层单位/商业,项目三房单位/商业,小区主入口,人工湖+泳池,联排别墅,四房单位复式,四房单位复式,联排别墅,四房单位复式,四房单位复式,项目三房小高层单位,项目三房小高层单位,项目三房小高层单位,项目三房小高层单位/商业,会所,总体规划示意,深圳公园大地,总体规划示意,深 圳 振 业 城,总体规划示意,深圳半山溪谷,规划布局借鉴,岛式会所示意,消费者调查显示，高端消费者对小区身份感十分在意，并且认为气派和开阔的入口景观是提升社区价值的重要因素.,山湖会所示意图,消费者调查显示，高端消费者认为水系是住所加分的重要元素，会所若建在湖边更能添加其气派，吸引消费者眼球。,社区标志性的建筑群,法洛斯灯塔,荷兰风车,总体规划布局,建筑风格建议,园林风格建议,其他建议,户型功能判断及亮点建议,项目商业建议,市场典型楼盘建筑风格研究,现代简约风格是市场主流,大盘大都选择欧式建筑风格;从市场反映来看,客户并不关注建筑风格本身,而关注建筑风格所反映的独特风情,比较喜欢洋派的风情;市场上缺乏西班牙建筑、海派建筑风格、北美建筑风格、新古典主义建筑等 ;,建筑风格的成熟度与可行性,建筑风格与名盘的执行力对比模型：,西班牙建筑，因万科城的开发成功，在全国各地被疯狂效仿，因万科的研究深入，是最为成熟的国外风情元素。海派建筑风格，因绿城集团的开发成功，被江浙一带的开发商人在各地复制，也取得了较好的市场反响。海派建筑风情也因绿城的深入研究，成熟度较高。,市场对建筑风格的偏好,根据中原的市场调查,选择最多的为现代简约风格.客户选择仅仅表明现有建筑风格偏好,中原认为:客户需要引导,市场也需要创新.,市场建筑风格偏好,项目建筑风格建议,从市场及项目整体考虑,建议本项目建筑风格为:,西班牙建筑风格,风格印象,外观元素：飘檐,铁艺阳台,花台,细部浮雕、入口门廊,小高层,小高层,总体规划布局,建筑风格建议,园林风格建议,其他公共空间建议,户型功能判断及亮点建议,项目商业建议,市场园林风格主题现状,市场园林风格多样,除个别楼盘外,实施的不够精细,造价低廉,谈不上风情和感觉.,市场对园林风格的偏好,目前市场上客户对于园林风格，没有固定偏好，客户对于市场上的风情主题都不太了解，而是随意因主题来选择，发展商说是什么主题，就是什么主题，无法识别，也没有实质的从园林上感受到太多品质感。市场上除了个别大盘，也缺乏较精致的园林社区。 因此，一方面，客户肯定具备园林品赏能力，好的园林，差的园林，在有比较的情况下是能够感觉出品质高低的。另一方面，客户对目前市场的园林没概念，因为没有好园林做参照，因此市场需要好园林，同时客户对主题风格没有任何限定，园林主题需要市场去引导。作出好的园林，客户是一定会认识到价值的。,惠州的水土、气候条件,惠州市地处低纬度，北回归线横贯全市，属亚热带季风性湿润气候区,雨量充沛，阳光充足，气候温和，年平均气温22，年日照量1600至2100小时左右，(2003年)降水量为1492.8mm，降水天数为119天，降水主要集中在4月份至9月份，无霜期长达350多天。充沛的降水，无霜期长，充足的日照量。,亚热带园艺植物,注重整体园林的质感和植物的档次。,亚热带园艺植物,注重整体园林的质感和植物的档次。,项目园林风格建议,多组团、溶解式园林,有效解决项目景观均好性的问题,契合项目整体规划和建筑风格,也能在市场上形成鲜明的主题.项目园林将主要围绕中心湖和会所展开.,架空层园林,整体小区首层架空6米,设置架空层园林,提升项目整体的绿化率,也可在架空层设置小区泛会所,架空层园林,具体园林细项,水主题,循环流动于层叠式喷水池、喷泉、人工湖、甚至人工瀑布之间，令园区的每一细部都充溢着水的盈动 ;,具体园林细项,景观轴除了打造重点的园林之外，能让整个小区的园林进行有效的呼应，更现园林的生命力。,景观轴,具体园林细项,注重公共交往的邻里 关系公共空间提示,公共空间,具体园林细项,立体绿化-树多花多草少,小溪湖水等水系营造,园林小品与建筑的搭配,总体规划布局,建筑风格建议,园林风格建议,其他建议,户型功能判断及亮点建议,项目商业建议,目前市场上已有的户型创新,凸窗和入户花园是项目在打造户型产品时最常见的基本功能设计，这正验证了消费群体对各式凸窗和入户花园的青睐； 其次是圆弧凸窗、景观阳台、落地窗、露台、私家花园以及空中花园等 .,特征1. 各种功能房间的面积和比例调整,特征2. 追求附送面积空间,外围空间的最大化利用,特征3. 垂直空间的最大化利用,适当减少卧室个数或次卧空间； 加大主卧室和客厅的面积，满足聚会和放松要求；,通过大露台、阳台、外飘窗、廊院等外围空间，使室内和外部自然环境更好结合，加大采光、通风效果,通过顶层阁楼、底层地下室、跃层、错层的设计，增加空间层次感,市场热销产品的共性特征,我们对市场热销产品进行研究,总结了以下几种特征:,特征4. 板式设计,南北通透,尽量做到客厅餐厅、主卧南北通透，考虑大多数户型朝南或东南向，以获取最佳的阳光日照效果,美林玉桂山3.9米层高廊院户型,3+1房2厅2卫 建筑面积:131平米 套内面积:110平米,3.9米高调空廊院,2.1米多功能影音室,项目偶数层与奇数层廊院和影音室位置互换,其中廊院可以单独隔成一个房间.,城市原筑空中院馆户型,3+1房2厅2卫 建筑面积:147平米 套内面积:128平米,前后大花园,与室外空间有效沟通,也可单独的隔成一个房间.,水云居中空搭建,三房两厅两卫 建筑面积：137.5 平米 赠送面积：54.7 挑空客厅和入户花园均可搭建楼板成为一个房间,深圳西岸观邸的百变院落,三房两厅两卫 建筑面积：111 套内面积：91 ,超值N+2户型,可隔2个房间,惠州万林湖的多面观景空间,四房两厅三卫， 建筑面积248-249 阳光庭院，豪华观景卧室,双内庭院设计带出三面观景客厅，和两面观景餐厅,深圳东方御花园的低台凸窗,中海名都的低窗,浪漫风情,招商依山郡的地下空间,层高2.19米,每户约10-20平米,阳光车库 半地下式空间,首层单位附送地下室空间,车库 地下室采光,跃式 大露台设置,大露台户型,跃式户型,对本项目户性设计的启示,户型和面积设计上注重商务社交和度假休闲需求;,通过空间设计提供价值增值和物超所值感;,产品适当创新，增强体验感受;,市场热销户性的特征将是本项目产品打造的重点, 前面所说的产品亮点均可应用于本项目的设计中,总体规划布局,建筑风格建议,园林风格建议,其他建议,户型功能判断及亮点建议,项目商业建议,项目商业建议,根据本项目经济指标，商业主要分布在HCXZ1-1和HCXZ1-4，分别1万平米和0.5万平米，相对于40万的建面而言，1.5万的商业体量并不大。 1号地的0.5万的商业体量恰恰符合1：0.027的国际人口商业比例，主要为满足社区日常生活所需,建议做成特色风情商业街。 4号地可引入大型超市业作为整个社区的公共配套。,商业外观示意,商业街示意图,浓郁的西班牙建筑风格 ，带出洁净整齐的步行街，是小区一道独特的风景线。,总体规划布局,建筑风格建议,园林风格建议,其他建议,户型功能判断及亮点建议,项目商业建议,入户大堂,美 观 大 气,电梯厅,高 档 舒 适,立体绿化,绿化率超过40%，选用具有防噪音、药用、防蚊虫、抗病毒的植物，使小区空气更加清新。注重核心景观、组团景观、户内景观的立体绿化方式。,立体绿化打破界面、立体绿化，为社区营造一个环保的多层次空间体系,立体绿化,隔音带设置,通过设置绿化带来减低马路和火车的噪音影响，同时营造景观。,环保建材,采用Low-E玻璃：隔音降噪,降低项目的噪音影响（在不大幅度提高成本的前提下）,外墙外保温体系,惠州，一年中，需要开空调时期较长，约6个月，应用节能隔热材料，容易被客户理解，也容易接受。同时也增强项目亮点,断桥铝合金窗材,节能保温,直饮水、热水系统,为住户提供直饮水和热水，提高本项目的附加价值。,直饮水系统,直饮水、热水系统,热水系统,THE END,内容简介： 一、包含六大版块内容：研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合全套容量：600GB，海量 二、41个细分栏目全部在内：市调、前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 三、企业实战（开发商、代理商、广告公司）：世联、万科、中原、中海、博思堂、黑狐、风火 四、热点城市（覆盖全国绝大部分地区）：北京、上海、大连、成都、广州、南京、重庆、青岛 五、内容格式：Word、PPT、PDF、Excel、JPG、PSD、CDR、AI、DWG,郑重承诺：如发现资料内容与本站所列目录严重不符，无条件退货！全国范围送货上门！货到付款！ 由于篇幅所限，以下仅列出2010年更新的部分资料 如对目录有疑问，可从下面的目录中随机抽取若干资料，联系客服验证！ 更多详情介绍请登陆： www.tuanyuan.tv 联系QQ：1323556639,2010年沿海赛洛城华北地区市场营销部汇报报告-62页 pdf 2010年武汉万科城二期营销推广计划-39页 ppt 同致行2010年长沙市庄园双河湾项目营销策划报告-133页 ppt 尚美佳2010年南昌滨江一号整合推广构想-115页 ppt 2010年西安大都市新北城领地未来城营销策略-56页 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