广州市房地产市场分析报告

广东珠江三角洲房地产市场之一广州市房地产市场广东省是中国经济发展最快的地区之一，据统计，2002年全省国内生产总值达11,674亿元，为国内生产总值最高的省份，占全国的11.4%。而以广州为首的珠江三角洲地区则是其主要的动力来源，该地区的经济成就在全国范围内可与以上海为首的长江三角洲地区相提并论，并各有千秋。在珠江三角洲地区，多年来新世界集团有着相当数额的投资，其中的房地产开发更是一个重要的环节，有必要对该区的房地产市场状况作一个较深入全面的了解。为此，本部将根据现时所收集到的各类资料，分期对珠江三角洲地区内各主要城市的宏观经济发展状况，特别是房地产市场发展现状进行介绍及展望的未来前景，以供公司管理层与各位同事参考。一、 珠江三角洲地区珠江三角洲地区是一个定义较模糊的概念，不同政府部门的出版物中对其范围均有不同的界定。根据省统计局2002年出版的统计年鉴，珠江三角洲地区是以广州为龙头，包括深圳、珠海、佛山、东莞、中山、江门、惠州、惠东、博罗、肇庆、高要、四会等14个市、县的地区，土地总面积达4.17万平方公里，2001年底人口约2,336万。珠江三角洲地区毗邻香港、澳门，区内城市化程度很高，境内有多个著名的城镇。省会广州市是区内的中心城市，该城市的定位是建设国际化大都市，发展金融、贸易、科技、信息、商业、服务等第三产业及交通、能源、电信等基础工业和新技术产业。此外，深圳、珠海两个经济特区发挥着地区，乃至全国对外窗口的作用，在技术引进、商品出口方面都起着示范性作用，并起到大机场、大港口的交通枢纽作用。近年来，区内的中山、东莞、顺德、南海四个中小城市也后来居上，被誉为广东省“四小虎”，2001年国内生产总值都达到1,726亿元，占全省国民生产总值的16.2%。（一）珠江三角洲地区概况自八十年代以来，广东省的经济发展一直走在全国的前列，根据省统计局的数据显示，2002年全省完成国内生产总值达11,674亿元，比上年增长10.8%全年完成出口总额1,184亿美元，比上年增长24.2%全社会固定资产投资3,944亿元，增长12.5%，其中房地产开发完成投资为1,117亿元，增长18.5%全年城镇人均可支配收入达11,137元，按可比口径计算，扣除物价影响的实际增长超过10%。众所周知，珠江三角洲地区自八十年代实行改革开放以来，一直是中国经济发展最快的地区之一，人民生活亦日益富庶，2001年区内城乡居民储蓄存款余额为7,670亿元，较上年增长15.5%实际利用外资额为142亿美元，比上年同期增长4.3%。区内交通网络发达，2001年底公路通车里程达29,792公里，同比增长2.6%。各项指标中，全省78.5%的国内生产总值、95.2%的外贸出口量是由珠江三角洲地区完成的同时，这里还聚集了广东省主要的科学研究机构与众多的科技人员。该地区的国内生产总值从1995年的3,899亿元增长到2001年的8,363亿元，增幅达214%，外贸出口额由1995年的461亿美元递增至2001年的908亿美元，增幅达197%，居民收入亦快速增长，是全国经济发展速度最快、人民生活最富裕的地区之一。（二） 珠江三角洲范围的互动随着香港与澳门的回归，珠江三角洲地区与港澳两地的交流与互动日渐频繁，两地政府均清楚地认识到，加速与珠江三角洲地区的经济融合，是未来经济得以保持持续发展的重要因素，因而纷纷加快与珠江三角洲地区合作的步伐。由于历史的原因，港澳与珠江三角洲地区在经济功能方面有着各自不同的定位与优势，其中香港因其多年建构起来的金融、航运中心的实力，从而具有国际性城市的地位澳门则以其丰富吸引的旅游项目，而受到各地游客的欢迎，进而刺激了当地经济的发展而珠江三角洲地区则以其近年来蓬勃的经济、大陆重要的对外窗口和丰富的资源，成为中国整体经济发展的重要地区之一。总括而言，三地各有所长，在相互的融合与配合之下，相信可使该大珠江三角洲范围保持昔日的辉煌，更创美好的明天。就大珠江三角洲范围的现状，有香港媒体的数据数据显示，其所包括香港、澳门、广州、深圳、珠海、佛山、江门、中山、东莞、惠州、肇庆及顺德等地，土地面积为5万平方米，人口约3,800万，2001年国民生产总值约为人民币22,833亿元，外贸出口金额达港币15,190亿元。与其它经济地区的实力对比则为：人口面积（平方公里）GDP（亿美元）大珠江三角洲3,800万 5万 2,758长三角7,534万 9万 2,053中国内地及香港12.83亿960万13,255欧盟25国 4.54亿393万94,386（香港文汇报03.1.28）六月底，借着庆祝香港回归六周年的纪念活动，中央政府与香港特区政府正式签署了内地与香港更紧密经贸关系安排，在有关安排当中，中央政府放宽了多项对两地经贸服务的限制措施，包括关税、服务贸易、贸易投资等，特别是在旅游合作方面，将允许广东省境内居民个人赴港旅游的措施，必将会对香港的经济发展。相信随着有关安排的落实，会更大地促进香港与内地，特别是珠江三角洲地区的经贸合作，刺激两地的经济的共同繁荣与发展。二、 广州市概况珠江三角洲城市群乃以东岸的广深（港）城市带和西岸的广珠（澳）城市带作为区域发展的主轴，构成一个“人”字形的发展构架。广州市正处于珠江三角洲两条发展主轴的交汇点，同时还是区内七条拓展轴的辐射源，在该地区中具有举足轻重的作用。（一）地理环境广州市是广东省的省会，是全省政治、经济、科技、文教中心，地处广东省的东南部，珠江三角洲的北缘，濒临南海，毗邻港澳，是华南最大的水陆交通枢纽、进出口岸，亦是中国南方最大的海滨城市，素有祖国的南大门之称，更是海外华侨众多的城市，有海外乡亲有135万人，其中华侨、海外华人52万人，港澳台同胞83万人。广州市为珠江三角洲地区的龙头城市，全市下辖10个区、2个市，总面积为7,434.4平方公里，其中市辖10区的面积为3,718.5平方公里根据人口普查数据显示，2001年末全市总人口为712.6万，其中常住户口人数705.9万人。广州市下辖之各区市面积及人口状况面积（平方公里）人口（万人）东山区 17.261.55荔湾区 11.851.42越秀区 8.942.94海珠区 90.482.23天河区 108.358.28芳村区 42.618.19白云区1,042.786.99黄埔区 121.720.82番禺检1,313.894.44花都区 961.160.51增城市1,741.482.46从化市1,974.553.17广州市的地势东北高、西南低，北和东北部是山区，中部是丘陵和台地，南部是珠江三角洲冲积平原，植物种类达数千种，野生动物约210多种。广州的水域面积为7.44万公顷，占全市土地面积的10%，水资源总量达81.29亿立方米。（二） 地区经济广州市是中国自改革开放以来经济发展最快的城市之一，市统计局数据显示，2002年全市实现国内生产总值（GDP）3,002亿元，比上年增长13.2%，增长速度快于北京（10.2%）、上海（10.9%）、天津（12.5%）等多个特大型城市，亦是继上海、北京之后第三个GDP超过3,000亿元大关的城市全市人均GDP更达到4.2万元，按当年国家的平均汇率计算，已突破5,000美元，在中国大城市中位居前列。广州市人均GDP自1997年由3,000多美元水平，仅各用了三年和两年的时间便分别突破了4,000美元和5,000美元。从国民经济三个产业的发展情况来看，广州市2002年第一产业实现增加值达102亿元，比上年增长8.9%，对GDP之贡献率为2.4%第二产业实现增加值达1,231亿元，增长12.5%，对GDP之贡献率为40.3%第三产业实现增加值达1,669亿元，增长14.1%，对GDP之贡献率为57.3%，依然保持高速发展。在利用外资方面，广州全年共签订外商投资合同1,177个，合同金额为31.66亿美元，实际利用外资金额达26.53亿美元，分别较上年增长8.3%、74.1%和10.6%全年进出口总额分别为141.47亿美元和137.84亿美元，分别增长24.0%和18.6%。据报道，2002年广州市计算机及手机的销量，亦为全国第一。2002年广州市的人民生活水平持续改善，全市职工平均工资为25,104元，同去年相比增长13.4%城镇居民人均可支配收入达13,380元，同比增长4.9%，剔除价格因素影响实际增长7.5%城镇居民人均消费性支出为10,671元，增长3.3%，剔除价格因素影响实际增长5.8%，其中居住类支出更达981元，增长17.1%年末城乡居民储蓄存款余额为3,133亿元，比年初增长20.5%城市居民人均居住面积则由上年末的13.87平方米提高到15.57平方米，显示市民的居住条件进一步得到改善。19962002年广州市主要经济指标项目单位1996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年国内生产总值亿元1,4451,6461,8422,0572,3762,6853,002第一产业亿元818689939496102第二产业亿元6757668269391,0321,1371,231第三产业亿元6887949261,0251,2491,4531,669人均国内生产总值元22,18324,89527,47430,26534,29238,00041,900利用外资签定项目合同数个1,7933,0669861,0531,4451,0871,177合同外资金额亿美元51.0321.9924.5117.2816.3520.0631.66实际利用外资金额亿美元26.0028.9430.4531.7631.1533.2726.53职工年人均工资元11,81313,11814,31816,20219,09122,14125,104城镇居民年人均可支配收入元9,90510,44511,25612,01913,96714,69413,380城乡居民储蓄存款年末余额亿元1,2591,5401,8822,0352,2402,6003,133年末人均居住面积平方米10.0810.7911.5512.4413.1313.8715.57年末实有住宅建筑面积万平米7,3547,9528,713年末实有住宅居住面积万平米4,1874,5154,934由于广州市经济的不断发展，市民生活水平的持续改善，使市民的消费力不断增长，从而为当地经济的进一步发展打下了良好的基础，提供更大的动力来源。（三） 经济发展方向对于广州市未来的整体发展方向，市政府有其明确的建设目标。在广州市国民经济和社会发展第十个五年计划纲要中指出，20012005年是广州市基本实现现代化最为关键的时期，在此期间，广州将围绕建设现代化中心城市总体战略部署，完成各项指标。其中主要的发展目标包括：1. 国民经济持续快速健康发展，到2005年，GDP达到4,880亿元，年均增长12%左右人均GDP达到6.4万元，年均增长10%（可比价）三个产业增加值比例为2.5：42.5：55.0高新技术产品产值占工业总产值的25%2. 国民经济和社会信息化水平迈上新台阶，构筑“数字广州”的基本框架，初步奠定广州作为国际化区域性信息中心的基础。2005年，信息产业增加值占GDP比重超过15%，因特网用户人数超过250万人，城镇人均信息消费占全部消费支出的比重超过10%，信息化综合指数80%3. 城市建设和管理水平全面提高，城市综合服务功能进一步增强，新城区的建设逐步展开，山水生态城市框架基本确立，成为国内最适宜创业发展和生活居住的大城市之一。2005年城市人均道路面积10平方米左右自然保护区覆盖率10%，建成区绿化覆盖率35%，城镇居民人均公共绿地面积10平方米，环境综合指标90分城市化水平81.5%4. 社会主义市场经济体制日趋完善，市场经济运行机制更为健全，形成开放型经济发展格局，成为全国经济国际化程度最高的城市之一5. 以人为中心的社会发展体系更加健全，市民整体素质和城市文明程度全面提高，民主法制建设取得较大进展，力争成为生态环境建设、精神文明建设和依法治市的先进城市。2005年末，总人口、常住人口分别控制在768万人和1,130万人以内，年均人口自然增长率控制在6.8%以内平均预期寿命75岁以上研究与开发经费支出占GDP的2%市本级财政支出中教育经费所占比重在15%以上，适龄青年高等教育在学学生比重54%城镇登记失业率控制在4%以内社会保险综合参保率超过95%6. 人民生活整体迈向比较富裕阶段，城乡居民收入持续增长，生活质量进一步提高，人居环境明显改善。2005年城镇居民人均可支配收入达到22,200元，扣除价格因素实际年均增长5.5%城市人均居住面积16平方米全市恩格尔系数38%居民消费价格指数上升4%。2003年年初，中共中央政治局委员、广东省委书记张德江和时任省委常委、广州市委书记、市长林树森更明确指出广州市的发展目标：就是以提高城市综合竞争力为核心，全力推进工业化、信息化、国际化，精心打造经济中心、文化名城、山水之都，建设成为带动全省、辐射华南、影响东南亚的现代化大都市。林树森指出，广州市现在的目标与口号就是建设现代化大都市。在这次的政府工作报告中提出的今后五年的奋斗目标和总体要求就是，进一步增强广州市的辐射作用在今后几年必须做好的12个方面的工作中关于“充分发挥珠江三角洲龙头带动作用，加快山区开发，促进全省区域协调发展”部分，也提到构建广州区域性金融中心，不断优化基础设施体系和城市功能，增强广州的辐射力和吸引力。（2002年广州市人均GDP已达5,055美元，市政府计划到2010年达到1万美元，基本达到建成现代化大都市的目标。而到2020年，人均GDP计划将再翻一番，达到2万美元，基本进入发达国家的行列，基本实现国际化大都市的目标。广州市委政策研究室出版的经济蓝皮书广州经济形势分析与预测认为，今年全市的国民经济将继续保持平稳增长，预计GDP增长率将达到13%、全社会固定资产投资增长7.0%、居民储蓄存款余额增长16.0%、职工年人均工资涨幅则更可达到16.5%、年人均可支配收入增长6.0%。据市统计局的最新统计数据，虽受到非典的影响，广州市经济在今年头五个月仍保持快速增长，15月累计全市实现国内生产总值1,259亿元，比去年同期增长13.4%城镇居民人均累计可支配收入和消费性支出为6,652元和4,652元，同比分别增长11.3%和4.8%。（四）城市规划布局在城市的总体发展规划方向上，多年来广州市政府有关部门一直在进行不断的研究，在各个不同时期亦制订了多个方案。1.广州城市建设总体战略概念规划纲要广州市政府于2000年下半年通过咨询，在广州城市建设总体战略概念规划纲要中，对广州的未来规划与发展达成了六个方面的共识，即：（1） 广州是华南地区的中心城市，还将面临持续快速增长，广州应当建设成为现代化国际性区域中心城市（2） 广州的发展应以区域的共生共荣为前提，加强区域分工与合作，形成合作的珠江三角洲“组合城市”，在区域整体协同发展中再创新优势（3） 广州应协调发展传统产业、高新技术产业和服务业，强化教育产业的地位，实行科教兴市（4） 城市空间结构应从单中心向多中心转变，采取“北抑、南拓、东移、西调”的发展战略（5） 必须加强生态环境的保护与建设，重视北部山区、南部珠江口地区的生态维护以及城市组团间绿化生态隔离带的建设，把广州建设成为山水型生态城市（6） 要优先发展公共交通，重视城市轨道交通建设，完善高快速路与快速轨道构成的双快交通体系。以上各点共识中，对于城市的土地利用，有关规划将全市划分为五个片区，即都会区、花都片区、从化片区、增城片区和南沙片区，其中都会区包括原城市规划发展区及增城的新塘和永和两镇、番晶沙湾水道、东浦镇以北的广大建设用地规划控制区。该规划确定东、南部为都会区发展的主要方向，都会区空间布局基本取向为：南拓、北优、东进、西联。其中南拓是批南部地区具有广阔的发展空间，未来大量基于知识经济和信息社会发展的新兴产业、会议展览中心、生物岛、大学园区、广州新城等将布置在都会区南部地区，使之成为完善城市功能结构，强化区域中心城市地位的重要区域。北优是指北部是广州主要的水源涵养地，应优化地区功能布局与空间结构，由于新白云国际机场在花都，在保证贯彻“机场控制区”规划的前提下，可以适当发展临港的“机场带动区”，建设客流中心、物流中心。东进是指以广州21世纪中央商务区的建设拉动城市发展重心向东拓展，将旧城区的传统产业向黄埔新塘一线集中迁移，重整东翼产业组团，利用港口条件，在东翼大组团形成密集的产业发展带。西联是指西部直接毗邻广州市直接吸引区佛山、南海等城市，应加强广州同这些城市的联系与协调发展，加强广佛都市圈的建设，同时对西部旧城区进行内部结构的优化调整，保护名城，促进人口和产业的疏解。广州市未来的城市结构为，以山城田海的自然格局为基础，沿珠江水系发展的多中心组团式网络型城市结构。城市整体分为两条城市功能拓展轴、三条沿江城市发展带、两个转移带、三个大港和四个大型物流中心，即以珠江新城和天河中心商务区拉动城市商务中心功能东移，形成中心城区、珠江新城、黄埔工业带向新塘方向的传统产业“东进轴”和由地铁四号线和京珠高速公路的定线，串联一批基于知识经济和信息产业的新兴产业区形成的“南拓轴”沿珠江前航道发展带、沿珠江后航道发展带和沿沙湾水道发展带白云山西侧的“北部转移带”和海珠市桥的“南部转移带”新白云国际机场的航空港、南沙新港区的深水港和创新人才和信息汇集的核心区的信息港北部、南部、西部和东部的四个物流中心。2.城市功能分区20012005年是广州基本实现现代化最为关键的时期，就城市规划发展在广州市国民经济和社会发展第十个五年计划纲要（简称“十五纲要”）中亦指出，按照“合理布局、优化功能、增强功能、组团发展”的要求，调整城市布局，重点向东、向南发展，建设以城市快速道路主骨架路网连接，以岭南自然景观为特点，充分体现历史文化名城内涵，多中心、多组团的山水生态城市。城市功能分区主要包括：完善中心区大组团（老城区和天河区、芳村区、白云区南部），作为综合性核心城区，通过逐步疏解老城区交通和人口，有计划分期外迁污染企业，合理控制建筑密度和容积率，提高绿地率，改善城市环境优化中心区大组团西部的功能结构，通过充分发挥高速公路、轨道交通等基础设施的辐射作用，加强与南海、佛山、三水等周边地区的联合，促进经济社会共同发展发展东翼大组团（黄埔新塘荔城地区），强化制造业基地功能：以广州经济技术开发区为依托，以黄埔和增城为腹地，积极引入高新技术产业，在加强饮用水源保护的前提下，继续发展工业、港口运输业仓储业，以及休闲观光和特色农业加快建设南翼大组团（番禺），按照建设生态城市的要求，科学规划城市路网和绿地系统，在石基东涌地区高标准规划建设现代化滨海地带，规划建设新的大学园区。加快南沙和龙穴岛深水港区建设，侧重发展国际港口贸易和现代物流产业、高新技术和现代适用技术工业、金融商贸和旅游服务业，把南沙建成滨海港品城区。完善大石市桥城区规划，以轨道交通三号线和城市快速路为纽带，引导接纳老城区的部份功能、产业和人口，形成生活居住、休闲度假、商贸旅游中心功能区调控发展北翼组团（花都区、从化市、白云区北部），重视和支持该地区充分利用自身优势，围绕白云国际机场和广州铁路北站的迁址建设，增强交通枢纽、生态屏障功能，侧重发展航空和铁路运输业、现代物流业、特色旅游业、无污染轻型农业，保护、发展林业和粮食、水果种植业，适度发展房地产业。3.基础设施建设在广州市的基础设施建设方面，十五纲要指出要适应一体化中心城市功能要求，认真规划、设计、建设和完善以道路为重点的城市基础设施网络，强化城市的承载和辐射能力。在“十五”期间，建成地铁二号线，分步建设城市轨道交通三、四号线和机场快速线，形成城市轨道交通网。林树森在广州市国土资源和房屋管理系统工作会议上指出，市政府将不断完善广州的地铁建设，决定将土地收入全部用于搞地铁建设（去年土地出让金收入达50多亿元，比前几年好得多）。这样每年起码可投入35亿元，可以延长地铁10公里，两年就可以增加一条地铁线，十年八年过去，广州的地铁网络便可建设起来了。（南方房地产2003.1）4. 生态城市规划据报道，由广州市计委牵头开发生态城市规划编制的广州市生态城市规划纲要（2001年2020年）亦已经广州市政府常务会议审议通过并正式颁布，开始全面实施。根据该纲要规定，在市民住宅区内，应保证充足的户外自然休憩空间，小区的绿地率不得小于35%，住宅建设密度应控制在30%以下。该纲要还规定，广州将不再建设高架路桥。5.近期建设规划据悉，广州市的近期建设规划（20022005）讨论稿已于近日完成，并将进一步深化。其中包括如下内容：近期建设用地供应总量（不包括从化、增城）控制在6,8009,300公顷，新增4,0006,000公顷。其中，城市道路交通设施用地，总量控制在1,3001,800公顷，主要建设南洲路、新港东路改造、白云大道北段改造、科韵路延长线、新机场快速轻轨、广州轨道交通3、4号线、东二环高速公路、华南北路、新沙港区二期工程工程、会展中心公交枢纽等重点工程。居住用地总量控制在300500公顷，主要发展广州外围地区居住组团，包括番禺片区、东部片区居住小区的建设，加强居住配套，旧城主要是部分工业用地置换、旧城改造为辅。大型住宅区建设主要集中在金沙洲地区、白云区同德围等。6.重点建设项目2002年，广州市安排重点的建设项目为20个，其中城市基础设施项目8个、环境保护项目2个、会展业项目1个、高新技术产业项目5个、支柱产业和基础产业4个，总投资770.3亿元，计划投资额为139.65亿元，包括广州地铁二、三号线、广州白云国际机场迁建工程、广州港新沙港区810号泊位集装箱码头、内环路放射线工程、广州南部地区(仑头至龙穴岛)快速路、广州公路主枢纽系统工程、广州北部高速公路北延线（南端）、西朗污水处理系统工程、李坑生活垃圾焚烧发电厂、广州国际会议展览中心（首期工程）、金鹏移动通信、广州市宽带主干网络二期工程、天河软件园扩建首期工程、广州科学城电子信息产业基地等。截至2002年年底，各重点建设项目进展顺利，全市已完成固定资产投资124.93亿元，目前地铁二号线已经开通9个车站，地铁三号线亦已全面开工建设、广州国际会议展览（首期工程）主体工程基本建成使用、白云国际机场迁建工程航站大楼主楼钢结构已经建成。（五） 中央商务区借鉴国外的经验发展中央商务区，如今在国内各地均十分盛行，其实多年前这个概念便已被引入广州。上世纪90年代初，市政府提出建设的中央商务区珠江新城，坐落于广州东部的新中轴在线，总用地面积约6.6平方公里。北接黄埔大道，南达珠江北岸，西临广州大道中，东抵华南大道。珠江新城是广州城市开发建设的重点工程，是城市中心区内保留的唯一可供开发的成片土地。1992年编制的控制性规划，按照这个规划，珠江新城将建成广州未来的“中央商务区（CBD）”，面积达6.19平方公里。1999年，广州市政府提出，对珠江新城前期规划和建设管理情况进行全面检讨。（华夏经纬2002年6月3日）据统计显示，从1992年至2001年底，珠江新城卖地99宗，已建成19宗，在建11宗，没有开发的有69宗之多，其中烂尾2宗。合同地价102亿，到去年年底收回45亿。2002年该区又有多幅土地出让，区内许多项目亦已先后开工建设，包括新世界集团位于珠江新城的开发项目凯旋新世界广场等。2002年6月，珠江新城规划检讨经广州市政府正式审议通过，珠江新城规划经过两年的整理报批，终于定案。新规提出，珠江新城占地6.5平方公里，规划人口18万人，共划分为14个2040公顷的街区，包括商务、行政办公街区、高层居住区、金融贸易街区、文化活动街区、商业购物街区等，规划发展成为集国际金融、贸易、商业、文娱、行政和居住等城市一级功能设施于一体，推动国际文化交流与合作的基地。经过检讨的珠江新城，将拥有11所小学、6所中学，其中增设幼儿园9所，增设小学1所，教育设施用地也由原来的19.6公顷增至32公顷原会展中心用地将出现一座市一级的综合医院，在歌剧院和博物馆的后面，采纳了市民的建议，广州市一级的图书馆和少年宫将座落于此赛马场西侧将兴建商业、旅游业小区配套等公共服务设施而增设的珠江新城中央广场将与海心沙市民广场相连，形成广州市最大的一个高级广场体系。未来的珠江新城从居住小区或办公大厦出来，一个小时之内就能到达广州市的各个角落。在建的地铁三号线自体育西路进入华夏路后，跨越珠江进入海珠区，向南与番禺区连接，并于花城大道与华夏路交叉口设置地铁站。（南方都市报2002年6月28日）据有关部门透露，珠江新城规划检讨已于二月正式启动，根据市政府一月发布的“关于实施珠江新城规划检讨的通过，珠江新城今后将重点推进中轴线区域地块出让和开发建设，尽快形成广州CBD和高品位文化广场，以带动周边地区的发展，并拉动城市商务办公和产业东移。经规划检讨后，区内公共设施将进一步完善和补充，构筑立体化交通使出行更便捷，更凸显新兴设计的空间形态，使珠江新城天际轮廓线将与北部天河体育中心、中信广场共同形成有节奏、有韵律、波浪形的天际轮廓线。（金羊网2.25、规划局2.27）有关珠江新城的再次起动，众多开发项目相继开工与完成，广州的CBD将再次成为人们关注的焦点。三、 广州市房地产市场现况为改善城市环境，提高人民居住条件，近年来在政府有关部门的大力支持下，广州市的房地产保持高速发展的势头。为更好的促进房地产业的持续发展，市政府依据城市整体规划，确定了有关的发展战略。（一）广州市房地产建设总体战略规划与发展在十五纲要的“产业结构”一章中指出，要健全面向市场、统一规划、合理开发、服务高效的房地产开发管理体系。建立房地产土地供应总量控制和投资引导机制，完善公平、公开、公正的土地拍卖制度，营造健康规范的房地产业发展环境。以商品住宅为主体，完善多层次住房供应体系，发展物业管理、装饰修缮、房产评估、经纪代理等住宅服务业。鼓励开发住房消费信贷业务，加大住房信贷力度，简化办理手续，促进住房消费大力发展住房二级市场，发展和规范房屋租赁市场。在十五纲要的“小区建设与人居环境”一章中强调，要扩大市民的居住空间，鼓励开发居民商品住宅，满足市民对不同层次的住房需求，使大多数居民户拥有宽敞的成套住宅，部分富裕家庭拥有高档或两处以上的居所。继续支持开发廉价房，做到租售相宜，改善暂住人口和贫困特需人群的居住条件，实现“居者有其屋”的基本生活目标。广州市政府近年来在解决住房问题上下了很大的力量，使市民的居住条件有了很大的改善，据广州市统计局数据显示，截至2002年底广州市城市居民人均居住面积已达到15.57平方米，较1996年的人均仅为10.08平方米增加了5.49平方米。为促进城市老区的发展，市政府更明确规定，由政府从土地收入中出钱统筹负责，对旧城的危房改造、城中村改造项目，将不假手于任何发展商。（二） 广州市房地产市场发展状况经过多年的发展，广州市已建立起了比较完善的房地产开发与房地产一、二手市场，随着各项配套政策法规的不断健全，广州市的房地产业与房地产市场亦在不断的发展与完善中。政府部门的有关统计数据显示，近年来广州市房地产市场无论是在开发投资金额，还是施工、竣工与销售面积等多个方面，均保持着较高的发展速度，是全国最重要的房地产市场之一。19962002年广州市房地产业经济发展指标项目单位1996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年房地产开发公司个945977 1,212 1,426 1,356 1,318 1,309 房地产开发公司从业人员人32,310 33,069 42,786 42,865 36,710 32,634 房地产开发投资额亿元229 237 269 296 355 381 426 商品房屋施工面积万平米2,670 2,819 3,269 3,518 3,813 4,249 4,505 住宅万平米1,661 1,804 2,171 2,384 2,641 2,966 3,204 商品房屋竣工面积万平米612 651 758 858 862 849 1,082 住宅万平米419 505 571 669 698 671 871 实际销售房屋面积万平米262 290 405 539 557 512 728 住宅万平米225 257 349 475 507 475 662 在广州市的房地产市场中，港澳台及外商在投资额、施工、竣工与销售面积等多个方面均有较大的增长，对当地房地产业的发展亦起着十分重要的推动作用，是当地房地产业不容忽视的力量。港澳台及外商投资房地产开发与经营情况单位1995年2000年2001年年末房地产开发公司数个309381393全年完成投资额亿元79104130施工面积万平方米8281,1761,522住宅平方米405688915办公用房平方米149164商业用房平方米9459竣工面积平方米129203250住宅平方米89153188办公用房平方米513商业用房平方米20551. 住宅开发与销售做为房地产业的一个重要组成部份，广州市的住宅开发与销售始终保持较高的发展速度，去年住宅完成的投资金额便达房地产业投资总额的73%，商品住宅的销售面积更达商品房销售总量的93%。近年来，广州市居民家庭拥有住房的比例亦在不断增大，据市城调队抽样调查的数据显示，全市有83.7%的居民家庭拥有自己的住房，比1997年的56.0%增加了27.7个百分点。居民租赁住户的比例不断下降，2002年有16.3%的居民家庭租赁住户，比1997年的44.0%减少了27.7个百分点。2002年末，广州市居民住房成套率为94.0%，比1997年的87.6%提高了6.4个百分点。有关生活水平的不断提高，人们对居住条件和住户面积要求越来越高，2002年广州有9.3%的居民家庭拥有两套或两套以上住房。2002年住宅市场保持高速发展，成交量亦不断增加。近年来除少数地区外，全市及各区的各类住宅均价多出现了不同程度下调的现象。19992001年住宅均价一览表（元/平方米）越秀区东山区天河区荔湾区海珠区白云区芳村区番禺区其它全市1999年7,7807,8706,0615,9654,9644,1793,7803,8845,3932000年6,9827,4675,6935,5115,0214,8363,6814,2853,4485,4432001年6,9086,8315,7615,4685,0075,0033,7474,2823,7505,41919982001年各区高层住宅均价一览表（元/平方米）越秀区东山区天河区荔湾区海珠区白云区芳村区番禺区其它全市1999年6,8967,7896,6586,3425,5214,1584,5893,7006,3342000年6,6257,4736,4605,6445,3384,5404,5783,8203,8336,1482001年7,1246,7686,3395,5695,1194,7223,6983,9954,4005,86619982001年各区小高层住宅均价一览表（元/平方米）越秀区东山区天河区荔湾区海珠区白云区芳村区番禺区其它全市1999年8,8536,9204,9445,9464,7774,3973,8833,4505,0132000年7,2156,7404,9374,9564,8184,2683,5333,8704,7732001年5,7926,3104,9614,9514,8524,5293,6704,3114,5804,83619982001年各区多层住宅均价一览表（元/平方米）越秀区东山区天河区荔湾区海珠区白云区芳村区番禺区其它全市1999年7,1007,2604,0845,4234,2363,8563,4603,2213,9922000年6,5006,8004,1395,7984,2404,3033,4233,7313,0974,0872001年3,9424,8244,3443,8233,7763,1564,099资料来源：广州楼市2001-2002物业时代从上述数据中还可以看出，广州市各类住宅物业的售价虽相继出现下调现象，但各区因其地理位置的不同，住宅的售价始终保持一定的差距，其中市中心区的东山和越秀两区各类住宅的售价均较其它各区为高，而天河与海珠区的楼价却在缩小这个差距，显示出城市战略规划对当地房地产发展的影响。2.房地产投资与开发房地产开发投资金额：去年广州市房地产市场逐渐回稳，多个主要统计指标均有所上升。据广州市房地产开发统计2002年报的数据显示，2002年广州市房地产开发投资额共完成426.4亿元，比上年增长10.2%，增幅较上一年提高了1.4个百分点投资总量占全社会固定资产投资额的42.2%，所占比重比上年增加2.6个百分点，拉动全社会固定资产投资增加4.6个百分点，比上年提高2.8个百分点，成为推动全社会固定资产投资增长的主要力量，可见房地产业在国民经济中的地位日益提高。在全省房地产开发投资总量1,115亿元中，广州占到38.2%，亦居全省之首。房地产开发投资按用途分：住宅、写字楼、商业用房及其它房屋分别完成投资额311.5亿元、27.9亿元、40.5亿元和46.4亿元。写字楼的投资额从2001年起止跌回升，2002年同比增长34.2%住宅和其它房屋完成投资亦有所加大，同比分别增长11.4%和9.4%而商业用房完成的投资额则下降了8.1%。在各类商品房中，住宅仍占开发投资主导地位，达73.1%，仍是房地产业的主力。房地产开发资金拨入量：2002年全市房地产开发资金拨入量为535.54亿元，同比增长11.2%完成投资与资金拨入量之比为1：1.26，仍维持上年水平。商品房销售的定金及预付款占资金投放量的48.2%。由于国内贷款资金相对宽松，以及商品房销售回笼资金加快，房地产开发对自有资金的依赖程度减弱，企业自有资金的投入量有所缩减，所占比重同比下降2.5个百分点。但随着央行新的政策的出台，对企业自有资金的要求进一步提高，将使许多企业面对资金来源的困难。房地产开发企业：至去年年底，广州共有房地产开发企业共有1,309家，其中民营企业741家，比上年增加33家外商及港澳台投资企业379家，减少14家，分别完成房地产总投资额的60.5%和31.0%，较上年分别增长25.3%和1.1%，民营企业迅速拓展，已成为广州市房地产开发业中的主力军而外商及港澳台投资企业仍稳居企业个数的第二位。去年企业购置土地面积达1,039.38万平方米，比上年下降了3.8%其中通过招标拍卖方式购置的土地面积为5.96万平方米，比上年减少32.05万平方米，只占总购置面积的0.57%，相信在中央政府有关经营性土地出让有关规定的全面贯彻实施后，通过招标拍卖途径购置的土地面积会有所增加。去年共完成开发土地面积839.99万平方米，比上年增长36.2%，土地开发的投资额达29.14亿元，比上年大幅增长74.8%。房地产开发建设：2002年商品房施工面积4,505.24万平方米，同比增长4.5%占全社会固定资产投资施工面积的70.7%，所占比例同比上升5.5个百分点。2002年商品住宅完成投资311.56亿元，比上年增长11.4%施工面积和竣工面积分别为3,204.06万和871.24万平方米，分别比上年增长8%和29.8%，均高于全市商品房开发平均水平。自2000年广州取消福利性实物分房后，近3年间共向社会供应2,240.78万平方米的商品住宅。20002002年广州市商品住宅投资及规模年份完成投资（万元）同比增减（%）施工面积（万平方米）占全市住宅施工面积比重（%）竣工面积（万平方米）占全市住宅竣工面积比重（%）20002,513,13625.62,641.1269.7698.3045.420012,797,45611.32,966.3275.7671.2451.520023,115,58711.43,204.0684.1871.2462.62002年房地产开发项目竣工率创近三年的新高，全市竣工面积为1,082.53万平方米，比上年增长27.4%竣工率为24%，比上年提高了4.3个百分点共为社会提供了871.24万平方米的住宅、38.92万平方米的写字楼和74.6万平方米的商业用房，分别比上年增长29.8%、32.3%和8.3%，从而促使商品房实际销售交楼面积增加，达到了728.07万平方米，其中住宅面积为662.7万平方米、写字楼为20.07万平方米和商业用房为36.89万平方米，所占比重分别为91%、3%和5%（其它用房则为1%）。3.房地产开发持续增长今年广州市的房地产开发投资持续增长，市统计局的数据显示，15月间全市房地产开发累计完成投资额达133.26亿元，比上年同期增长5.1%同期商品房的销售形势亦喜人，15月全市实际销售（交楼）合同金额为89.26亿元，比去年同期增长59.5%实际销售（交楼）面积这217.60万平方米，增长58.7%，其中住宅销售面积达201.02万平方米，增长70.4%，售给个人的住宅为194.81万平方米，占全部住宅销售的96.9%。但因受非典的影响，广州市房地产开发投资较头几个月有所放缓，仅以5月份的开发投资计，仅比去年同月增长3%。（三）商品房销售1.商品房销售签约面积2002年全市的商品房销售签约面积为1,093.67万平方米，同比增长32.4%，其中现楼签约面积439.54万平方米，增长40.6%，期楼面积654.13万平方米，增长27.4%。在全市商品房销售签约面积中，商品住宅占93%。2002年广州市商品房销售签约情况项目签约面积（万平方米）同比增长（%）比重（%）全市商品房1,093.6732.4100.0其中：住宅1,018.4332.5 93.1写字楼 19.9143.0 1.8商业用房 45.2330.0 4.1其它用房 10.1013.6 1.02.商品房销售价格受市场供求关系和市场竞争机制的自我调节影响，2002年广州市商品房的销售价格整体有所下降。期楼的均价同比增长1.4%，其中住宅和商业用房的均价都呈上升态势现楼的均价同比下降9.1%，其中住宅、写字楼、商业用房均价同比均有所下调。此外，全年商品房出租面积增速止跌回升，至年底止全市一手商品房的出租面积为227.93万平方米，其中住宅的出租面积为37.27万平方米，比上年增长53.6写字楼为51.97万平方米，增长33.9%，主要位于天河与区商业营业用房为104.06万平方米，增长58.1%，主要在天河区。2002年广州市商品房销售均价项目现楼均价（元/平方米）同比增减（%）期楼均价（元/平方米）同比增减（%）住宅3,858 -9.5 4,266 3.6写字楼5