商品房销售面积计算与公用建筑面积分摊规则

关于转发商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(试行)的通知(启房管(1996)4号) 全市各房地产开发单位、各有关单位：最近， 国家建设部制定了商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则 (试行)，并予1995年12月1 日起施行，现予转发，请遵照执行。今后，各房地产开发单位在申领商品房预(销)售许可证时， 必须将商品房各套型的套内图测建筑面积和公用建筑面积分摊系数一并报我局，并在商品房购销合同中注明 “商品房销售面积以今后实测面积为准”。 商品房竣工验收合格后，需经市房产管理局正式确认后，方可办理正式销售。未经确认的，不得办理房地产交易手续和房屋所有权登记手续。附件一、国家建设部关于印发商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则 (试行)的通知；附件二、建筑面积计算规则；附件三、使用面积计算规则(住宅建筑设计规范GBJ 9686) 。启东市房产管理局一九九六年二月二十九日附件一：关于印发商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则 (试行)的通知国家建设部建房1995517号文 1995年9月8日发各省、 自治区、直辖市建委(建设厅)、市政管委、计划单列市建委：为保护消费者的合法权益， 规范商品房销售行为，减少商品房销售过程个买卖双方间的纠纷，特制定商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则 (试行)，现予印发，请遵照执行。现就有关问题通知如下：一、商品房买卖所签订的商品房购销合同中，应明确载明购房者所购置的商品房的建筑面积，并注明该商品房的套内建筑面积(实得建筑面积)及应合理分摊的公用建筑面积。二、在本规则实施前已签订的商品房屋购销合同， 除合同对商品房销售面积的约定有明显违法或计算错误的外，应维护合同约定的面积。若买卖双方有一方提出按本规则计算商品房销售面积的， 或房地产权属登记机关按本规则测定商品房建筑面积的， 合同双方可对合同中的销售面积作调整，但应维持合同约定的总价款不变。三、房地产权属登记机关进行房屋产权登记，应遵循 商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(试行) 测定商品房的建筑面积。商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）第一条 根据国家有关技术标准，制定商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则 。第二条 本规则适用于商品房的销售和产权登记。第三条 商品房销售以建筑面积为面积计算单位。建筑面积应按国家现行建筑面积计算规则进行计算。第四条 商品房整栋销售， 商品房的销售面积即为整栋商品房的建筑面积(地下室作为人防工程的，应从整栋商品房的建筑面积中扣除)。第五条 商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积(以下简称套内建筑面积)与应分摊的公用面积之和。商品房销售面积套内建筑面积+分摊的公用建筑面积.第六条 套内建筑面积由以下三部分组成：1、套(单元)内的使用面积；2、套内墙体面积；3、阳台建筑面积。第七条 套内建筑面积各部分的计算原则如下：1、套(单元)内的使用面积住宅按住宅建筑设计规范 (GBJ9686)规定的方法计算。其它建筑，按照专用建筑设计规范规定的方法或参照住宅建筑设计规范计算。2、套内墙体面积商品房各套(单元)内使用空间周围的维护或承重墙体，有共用墙及非共用墙两种。商品房各套(单元)之间的分隔墙、套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)均为共用墙，共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。 3、阳台建筑面积按国家现行建筑面积计算规则进行计算。4、套内建筑面积的计算公式为：套内建筑面积套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积第八条 公用建筑面积由以下两部分组成：1、 电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间。公用门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；2、套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。 第九条 公用建筑面积计算原则已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。公用建筑面积按以下方法计算：整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套(单元)套内建筑面积之和， 并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积， 即为整栋建筑物的公用建筑面积。第十条 公用建筑面积分摊系数计算将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。公用建筑面积分摊系数公用建筑面积套内建筑面积之和第十一条 公用建筑面积分摊计算各套(单元)的套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊系数，得到购房者应合理分摊的公用建筑面积。分摊的公用建筑面积公用建筑分摊系数套内建筑面积第十二条 其他房屋的买卖和房地产权属登记，可参照本规则执行。第十三条 本规则由建设部解释。第十四条 本规则自l 995年l 2月1日起施行。附件二：建筑面积计算规则一、计算建筑面积的范围。1、单层建筑物不论其高度如何均按一层计算，其建筑面积按建筑物外墙勒脚以上的外围水平面积计算，单层建筑物内如带有部分楼层者，亦应计算建筑面积。2、高低联跨的单层建筑物，如需分别计算建筑面积，当高跨为边跨时，其建筑面积按勒脚以上两端山墙外表面间的水平长度乘以勒脚以上外墙表面至高跨中柱外边线的水平宽度计算； 当高跨为中跨时，其建筑面积按勒脚以上两端山墙外表面间的水平长度乘以中柱外达线的水平宽度计算。3、多层建筑物的建筑面积按各层建筑面积的总和计算，其底层按建筑物外墙勒脚以上外、围水平面积计算，二层及二层以上按外围水平面积计算。 4、地下室、半地下室、地下车间、仓库、商店、地下指挥部等及相应出入口的建筑面积按其上口外墙(不包括采光井、 防潮层及其保护墙)外围的水平面积计算。5、用深。基础做地下架空层加以利用， 层高超过22米的，按架空层外围的水平面积的一半计算建筑面积。6、坡地建筑物利用吊脚做架空层加以利用且层高超过22米的，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。7、 穿过建筑物的通道、建筑物内的门厅、大厅不论其高度如何，均按一层计算建筑面积。 门厅、大厅内回廊部分按其水平投影面积计算建筑面积。8、 图书馆的书库按书架层计算建筑面积。9、 电梯井、提物井、垃圾道、管道井等均按建筑物自然层计算建筑面积。10、舞台灯光控制室按围护结构外围水平面积乘以实际层数计算建筑面积。11、建筑物内的技术层，层高超过22米的， 应计算建筑面积。12、有柱雨篷按柱外围水平面积计算建筑面积，独立柱的雨篷按顶益的水平投影面积的一半计算建筑面积。13、有柱的车棚、货棚、站台等按柱外围水平面积计算建筑面积； 单排柱、独立柱的车棚、货棚、站台等按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积。14、突出屋面的有围护结构的楼梯间、水箱间、 电梯机房等按围护结构外围水平面积计算建筑面积。15、突出墙外的门斗按围护结构外围水平面积计算建筑面积。16、封闭式阳台、挑廊，按其水平投影面积计算建筑面积。 凹阳台、挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积。17、建筑物墙外有顶盖和柱的走廊、檐廊按柱的外边线水平面积计算建筑面积。无柱的走廊、檐廊按其投影面积的一半计算建筑面积。18、两个建筑物间有顶盖的架空通廊，按通廊的投影面积计算建筑面积。无顶盖的架空通廊按其投影面积的一半计算建筑面积。l9、室外楼梯做为主要通道和用于疏散的均按每层水平面积计算建筑面积；楼内有楼梯，室外楼梯按其水平投影面积的一半计算建筑面积。20、跨越其他建筑物、构筑物的高架单层建筑物，按其水平投影面积计算建筑面积， 多层者按多层计算。二、不计算建筑面积的范围1、突出墙面的构件、配件和艺术装饰，如：柱、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。2、检修、消防等用的室外爬梯。3、层高在22米以内的技术层。4、构筑物，如：独立烟囱、烟道、油罐、水塔、贮油(水)池、贮仓、圆库、地下人防干、支线等。5、建筑物内外的操作平台、上料平台，及利用建筑物的空间安置箱罐的平台。6、没有围护结构的屋顶水箱。舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台。7、单层建筑物内分隔的操作间、控制室、仪表间等单层空间。8、层高小于22米的深基础地下架空层、 坡地建筑物吊脚架空层。三、其他在计算建筑物建筑面积时，如遇上述以外的情况，可参照上述规则精神办理。省补充：(1)挑阳台下底层有平台按上面挑阳台的水平投影面积的一半计算建筑面积，如没有平台，只有踏步，不计算建筑面积。(2)无柱的走廊、檐廊下，底层有通道平台的按上面走廊、据廊的水平投影面积的一半计算建筑面积， 如只有踏步，没有通道平台，不计算建筑面积。附件三：使用面积计算规则中华人民共和国国家标准 住宅建筑设计规范GBJ9686其中：第五节 面积计算第2、 5、 1条 住宅建筑设计应计算平均每套建筑面积和使用面积系数，其计算应合下列规定：一、平均每套建筑面积(平方米套)等于总建筑面积(平方米)被总套数(套)除。二、使用面积系数()等于总套内使用面积(平方米)被总建筑面积(平方米)除。第2