杭州市雅戈尔福仕德项目整合营销策划提案.doc

雅戈尔福仕德项目整合营销策划提案第一篇 杭城地产 高端时代提高楼王核心竞争力，扩大销售业绩，提升开发商美誉度。我们拒绝做广泛而无效的市场表述，在以下的章节中我们清晰的以与本案有关的主城区为重要考量对象，按照主城区住宅供应量、销售特征、土地价格演变和房价上扬轨迹，以及区域竞品楼盘地价比较的逻辑关系，精确描绘出一个高度同质化竞争的高端时代的雏形，为本案市场定位做出指向。一、杭州房地产市场走势分析01.逆市开盘 群雄纷争关键词（需求旺盛，主城区供应量不可忽视）2007年上半年，杭州市七区(不包括萧山区)商品住宅供求(面积)比为0.53：1，杭州市6区(不包余杭区、萧山区)商品住宅供求(面积)比为0.58:1。购房需求量略大于供应量，杭州楼市出现普遍回暖现象。从今年1至6月份供应特征分析，4、5月份为房交会期间分别推量为45.77万与49.63万，大部分楼盘赶在会展前与会展期间推盘，形成今年上半年供应峰值。从07年未来推盘量分析，滨江区域由于整体开发周期长、在售规模大的特性，仍然成为杭州供应主角。其次是位于主城的上城、下城、西湖三区，总体供应也将达到69.66万，可见激烈的市场竞争不仅仅在滨江区，随着今年大幅度的土地放量，包括主城区在内的各区域竞争激烈程度可能加剧。02.主城市场 需求稳定关键词（楼市销售量上升、主城区实力买家仍然集中）从07年1-7月各区销售情况分析，基本与06年全年销售量持平。受到政府发展利好、地铁预期启动以及主城价格高走带来的需求外溢，城北的拱墅区与东部的下沙区销售业绩已经突破06年，分别为51.13万与24.06万。主城区总体销量分析，虽然有价格高昂的特征，但销售体量也呈上升状。充分说明主城区的实力买家仍然最为集中。03.城区价格 居高不下关键词（主城区高端物业聚集、土地稀缺、地价走高导致成交均价占据高点）从07年7月各区成交均价数据显示,主城区的土地稀缺价值及新盘定位高端，带动整个市场形象上行，加之地价的飙升使得成交均价占据高点位置。04.豪宅辈出 高端时代依托主城绝版地段，高价楼盘价格不断刷新，随着钱江新城的开发和东西交通轴线贯通，新的豪宅区域正在形成，集中的豪宅物业逐渐走入人们视野，杭州正进入一个城市的高端物业集中上市的历史时期。贴上绝版、顶尖、奢华的标签，动辄上万元在杭州楼市已经稀松平常，07年上半年前十大高价楼盘中，楼盘成交均价普遍超过16000元/，其中4个楼盘均价突破20000元/。项目名称区域销售面积销售套数销售金额（万元）成交均价（元/）平均单套总价（万元）销售套均面积（）九树公寓之江5151.431316788.03325891291.39396.26金色海岸上城32753.9111469841.6821323612.65287.32深蓝广场下城698.2161458.2220885243.04116.37晴园西湖3656.78237409.4320262322.15158.99仙林福座下城948.51141641.1317302117.2267.75檀香园上城22062.9718337563.8717026205.27120.56东方润园江干48654.2717082719.5117001486.59286.2世贸丽晶城西湖19185.6920232540.0116961161.0994.98瑞丰格林苑上城978.9266454.1816221248.24153.03西子中心下城9801.0720815894.421621776.4247.12结论：杭州主城区三面环山、一面临江，可供开发的面积不过百余平方公里，相对而言严重不足，而在未来的主城物业中，受到地价飙升的烘托，城市住宅建筑成本的大幅提高，将造成城市商品房价格的必然走高，而形成高端物业高度聚集主城区的格局。而从以上分析中得出，财富人群对主城区高端物业的需求仍然高度聚集，而成为主城区价格走高的有利支撑。财富人群对产品的品级以及居住模式的更替，对发展商打造高端产品、营造高端生活模式提供必然的市场开发空间。因此，我们可以认为：城市住宅的稀缺性+高端物业的需求聚集度+高端客群需求的升级=城市住宅的高端路线二、杭州土地市场分析01.竞争升级 地王频现2005、2006年杭州土地供应相对缩减，2007年土地供应的放量可以说助推了今年杭州楼市的一路高涨，2007年上半年杭州市国土资源局总共挂牌59宗地块，总占地面积3367亩，可供建筑面积457万，略高于2006年全年3672亩的土地出让总量；仅半年来，杭州土地市场就频频刷新记录，标王接连出现。时间地块编号地块坐落出让面积（万）容积率建筑面积（万）楼面地价（元/）成交总价（万元）竞得单位2007年200723西湖区3.612.69.38615726147600宁波雅戈尔置业有限公司2007年200717钱江新城8.433.2-4.526.9837.9411759349000杭州葛洲坝实业投资管理有限公司、绿城房地产集团有限公司、杭州康居投资管理有限公司2007年200720号拱墅区4.093.213.08812245160100浙江旅游西城房地产有限公司2006年200620号拱墅区10.410870363000绿城与滨江联手取得分析： 土地饥渴效应的集中体现土地供应相对不足，城市核心区域的地块仍然存在巨大升值潜力和空间，是飙地厉害的内在动力。数据显示，2003年杭州住宅用地出让为3512亩，达到最高点。而2004年，杭州一共只出让住宅用地（含住宅配套公建用地）21宗，合计面积约1425亩，2005年回升至2807亩，2006年又回落到2578亩。部分发展商的项目都处于尾盘期，急需拿地。而同时操作多个项目的发展商，加速了土地储备的步伐，从而掀起了土地市场的新一轮的拿地热潮。 从封闭式内向市场转向开放的国际资本角逐市场的竞争局面1995至2005年，十年之中，杭州房地产市场没有呈现类似深圳、上海等区域相对开放和激烈的行业竞争局面，从而形成了以“浙商”为行业主导的开发环境，在没有外来掠夺力量的情况下迅速成长，产生了一批在品牌、资本、产品和客群上很多实力的本土开发群体，代表者是绿城等。随着杭州社会经济发展的步伐加速，城市建设与人居环境的标准提升，杭州在长三角区域第二大枢纽城市的地位日渐彰显，越来越受到国际地产开发企业和资本的关注，06年大量房产品牌大鳄的涌入杭城，标志着新一轮的开发热潮开始。因此，从过去十年的行业环境分析，杭州是一个浙商为主导的开发企业和营造模式占据主动地位的封闭型市场。从近两年开始，不断的外部品牌发展商（例如：中海、万科、凯德、世贸、中海、华润、新鸿基）着陆杭城。想要在杭州布点的他们，几乎出现在每次土地拍卖会现场，资金实力雄厚的外来地产商，碰上同样实力不小又谋求更高发展层面的浙江民企，自然免不了一场争夺。正式引发了杭州竞争格局的质变，促使竞争平台由内向型转向开放式的角逐。 城市品级提升的“后上海效应”杭州开始国际化进程加速期，无论是轨道枢纽的建设，或是钱江新城的建设，作为长三角第二大枢纽城市，竞争层面整体抬升是正常的，将出现类似上海市场格局的竞争后效应。当我们刚刚说金色海岸是杭州市场第一个真正意义上的豪宅项目时，转眼间万元住宅就布满了杭州主城的各个角落，并很快形成了之江、钱江新城以及文教区为核心的多个豪宅聚集区。城市品级升级的很重要标志正是：代表城市最高建筑营造水准和价值水准的社区数量以及分布格局。 我们肯定地说，杭州的城市品级和竞争格局已经大大提升，除开发规模和个案绝对价值我们与上海还有很大差距，但是在一些典型区块和价值分布情况而言，已经有越来越明显的趋同现象存在，这就是我们所说的“后上海效应”。豪宅项目将成为另外一种高度同质化竞争的主流产品。02.地价暴涨 成本高昂2003年至2007年，从项目及文教区域的楼面地价长势分析，07年成交的两宗土地楼面价达到平均1.39万元，是06年的将近一倍之多。一方面反映城市土地的稀缺价值，另一方面反映市场对本案所在城市住宅区块的预期值高于其他板块。项目周边地块楼面地价表时间项目楼面地价（元/）2003年文菁苑45252003年发展今日嘉园51792003年银马公寓52182003年枫华府第53262003年中豪晴园46502004年梧桐公寓52842005年金都城市芯宇70012006年滨江金色蓝庭73302007年商学院地块157262007年金松地块12245从本案周边的竞品项目分析，楼面地价均在本项目地块楼面价的50%以下，只有站在更高的视角整合城市资源、土地价值及稀缺价值等一系列关键因素。提升产品综合价值才能不被成本劣势困扰而淹没在豪宅旗帜下的同质化竞争。只有走差异化营造路线，才能跳出市场对原有项目的产品价值衡量观，而主动塑造一种新的城市住宅衡量标准。因此，我们可以认为：城市土地的稀缺价值+项目地价的高点+高度同质化竞争=城市高端住宅差异化的路线第二篇 城市坐标 焦点价值反复观察本案可以发现两条城市轴线，一条是东西向的轴线，以文一、文二以及德胜路为构成；一条是南北向的轴线，以上塘高架向南直到钱江新城为指向，两条交叉轴线构成本案的价值评估坐标，恰好将本案所有的竞品资源放置在同一体系进行研究，对正确得出本案的合理价值作用很大，分析如下。一、水平轴线价值分析杭州东西轴线东至下沙，西至临安，途经西溪、文教、本案区域、德胜、九堡等城市区块，绵延40公里，是杭州最长的、最主要、连接区块最多的城市交通主干道，本案处于这条轴线的城市核心区段。01.水平区域关系城市横轴 价值凸显水平区域关系表板块西溪文教（本项目区域）旅游金松地块区域德胜区域九堡下沙依托资源西溪湿地自然生态环境商业、交通传统优势地段，教育文化产业区域支撑武林商圈，中心城区的紧邻性便利交通条件地铁、快速路交通条件及政策发展引导教育产业、高新技术产业区域不足生活配套欠缺，区域价值尚未最大的体现人口密集、拥挤嘈杂开发空间有限，高开发与购房成本也在承受风险的考验区域配套暂不成熟。周边规划建设有待实现，区域价值尚未被市场低估。生活配套欠缺，区位环境不够成熟，开发水平单一化区域环境冷热差异大，区域发展不尽成熟，一定程度上影响市场现有价格的后市走势幅度。区域配套不均衡，生活环境尚不成熟，区域市场价格增劲有限主要产品别墅及中高档住宅高档住宅及高等级公寓目前中端产品或单身公寓为主小高层、高层普通住宅小高层、高层中档产品小高层、高层普通住宅主力面积范围公寓：90100及100150；排屋：200300120150；150180408813015080130及180以上大户型9012090140均价（元/）1200015000200002700010000-160008000-100007000-750060007000代表楼盘坤和和家园、大华西溪风情枫华府地、梧桐公寓、银马公寓清水公寓胜德欣苑/新年广场浅水湾花园野风现代景苑金海香槟湾旅游红苹果野风海天城、梦琴湾分析：价值高点 优势明显从水平方向的区位现状及市场特征分析，文教区凭借高端楼盘集群化以及大量的人气占领水平方向的优势。上塘路以东的德胜区域，则属于城市发展“热传导”效应区块，同样存在缺乏高端产品支撑的形象问题，仅有“野风”占据份额，使得吸纳力单一而导致区域竞争力不强。从价格、产品开发类型分析，形成了项目区域的价值高地。文教、上塘从区域关系、人流车流的密集度以及城市价值评判，二者存在竞争关系的同时保持着一定连带作用。应当在杭州水平轴线上担当着王座的市场地位，所以：城市价值充分发挥+中心区域价值展现+区域自身成熟度=项目区域的价值高地二、垂直轴线价值分析城市脊梁 价值颈椎垂直区域关系表板块文教（本项目区域）市中心区域钱江新城依托资源商业、交通传统优势地段，教育文化产业区域支撑市中心城市核心配套及地段珍贵价值政策引导，新的CBD概念的逐渐成熟及江景资源区域不足人口密集、拥挤嘈杂开发空间有限，高开发与购房成本也在承受风险的考验开发成本高、价格高、产品价值明显，但风险度也更加明显，另外可开发空间更加有限。市场可开发空间有限，区域价格接近现时的峰值，市场向好预期与风险并存。主要产品高档住宅及高等级公寓高档产品中档及高档房产品面积范围120150；150180120160及160以上120160及160以上均价（元/）200002700020000260001600023000（不含部分精装修房的装修成本）代表楼盘枫华府地、梧桐公寓、银马公寓钛合国际、深蓝广场、檀香园金基晓庐、春江花月、东方润园、金色海岸分析：从区位属性分析，市中心区域具有着毋庸质疑稀缺区位价值，承载着大量的人流、物流与信息流的交汇，在传统价值观的认识下引领价格飞速高走；钱江新城作为一个“城市新贵”地段，毗邻市中心、紧靠钱塘江以及政策引导的鲜明指向性，形成CBD新城价值的市场共识；项目区域与城市核心区域的无缝连接，在传统市中心核心区域难于跻进之时，该区域的地段价值难容小觑。分析：主城房产无弱市，三区中主城以及钱江新城均以高端为主力割据市场，豪宅、高端则构成其代名词。而位于颈椎位置的项目区域由于未来价值没有得到挖掘，高端项目也未首开先例，使得大量的城市资源与高资客群流失至周边，导致区域价格成为整条纵轴的洼地。三、价值汇聚 黄金焦点从产品角度分析，项目毗邻主城与文教两大高端项目集群区域，为本项目区域的整体形象抬升奠定基础。横纵价值体系观察，本项目完全可以受到主城的高价带动，形成未来的价值焦点。最终得出本项目的市场价值：水平价格高位+垂直价格高位+高端项目的市场=本项目的黄金价值聚焦点第三篇 城市领地 群雄逐鹿01.已建成竞品项目分析【深蓝广场】项目优势绿城的品牌效应；高精度建筑水准与精装修与相应的品牌物业服务，形成产品的高附加值；市中心区地缘价值优势。价格分析深蓝广场产品开发以高端定位出现，在杭州当时同类型项目中，以近20000元/的价格入市，成为一定意义上的标志性项目。2004年2006年，该项目发售到收盘，高端价格调性基础上又有着6000元/的单价增幅，该项目的价格走势，一定意义上也体现出上塘、朝晖区域的区域价值的再度提升。 进入二手市场，深蓝广场的房产品价格行情更有明显提升，目前酒店式公寓单价已在2400030000元/的价格水平。02.在建、在售项目分析：【今日嘉园】产品类型该项目产品为住宅开发用地，位于文一路文教区核心地段。产品开发为中高端的住宅及单身公寓及部分底商，建筑形式为高层和小高层。项目优势地段+园林+低楼面价位于文一路和教工路的交叉路口（原财经学院），成熟的商圈、交通配套条件及传统的地段推崇心理，以及地段的稀缺性凸现出该项目价值。同时，5179元/的楼面地价随着目前区域价值的提升，为本项目的竞价空间提升不少。“大景观”、“大间距”（最大栋间距60米）、“大空间”园区环境规划是该项目的一个亮点所在，在推广调性上也借助地段的稀缺性强调项目园区规划的大手笔概念。户型配比：面积区间（）套数所占比重4070（单身公寓）180套-9010042套22%10012021套11%12014087套46%14016035套18%160以上6套3%（注：考虑单身公寓为特定产品，户型配比以普通公寓部分为准）（数据来源：杭州透明售房信息网）该项目120140、140160舒适性房型为主导；附以90100、100120经济型户型及160以上豪华型户型，另外单身公寓的结合式开发，形成包括“青年新贵一族”在内全角度的客群圈层覆盖。从区位属性上，形成产品利益点的最大体现；产品供应的主体特点，形成市场的广性对接。价格走势该项目2006年价格增幅明显，2006年下半年至2007年6月销售节点上，形成1500元的单价增幅，而67月间一个月的时间内，单价形成3000元的猛增。从07年6月至07年9月，价格再次形成5500元的价格落差。由此分析，其一，2006年2007年楼市再次向好；其二，文教区板块稀缺性明显，特别是近来楼面地价的上扬，地段的珍贵价值性的市场表象，形成价格的陡增。成交价格在1200019000元/之间，考虑各房公开顺序因素，成交价格的增势情况与供应价格大致吻合，产品的供应价格基本反映出市场的价格实际走势。各户型消化情况面积区间（）套数去化套数去化率4070（单身公寓）180套-9010042套42100%10012021套21100%12014087套4147%14016035套2880%160以上6套350%从户型去化来看，120以下户型，购买成本低，依然是受宠的关键性因素；120140的户型，去化近半，所剩房源以低层或中间套为主；特别是该项目处于文教区的核心区位优势，大户型也有较明显的市场支撑，140160的28套在售房源已销售80%。【梧桐公寓】产品类型由六幢多层、小高层、高层组成，产品类型为高档公寓及多层精装修小户型公寓，采用Art Deco(装饰艺术派)建筑风格，典雅、考究。项目优势地段+建筑+品质位于西湖区文一路与学院路交叉口（杭师院正对面），文教区的中心区位，文化气息浓厚，商业配套成熟，市场地段认知度高，区域优势明显。建筑设计采用Deco(装饰艺术派)建筑风格，注重立面的艺术美感，产品较注重建筑细节的装饰；主体墙面采用仿石面通体瓷质面砖，宽大的基座饰以天然石材，具有产品的建筑质感的品质性表现。空间品质注重产品的品位性与实用性结合，产品户型设计注重多元性表现，常规公寓面积为100200多，形成最大范围的市场对接，多层电梯小户型精装修公寓70多的产品设计，形成了与城市新贵的高端对接，在产品理念的表达上，增添了该项目的产品附加值与鲜明亮点。户型配比从户型构分析，梧桐公寓120以下的中小户型占47.7%，120140的户型占28.97%,140以上的大户型占24.41%。总体而言，梧桐公寓户型以中小户型构成为主，该项目的户型构成，体现出该项目以城市新贵为主的市场客群定位特点，同时也映衬了该项目经典城市公寓的产品开发理念。价格走势20062007年梧桐公寓价格呈高位稳中渐升的走势，特别是今年上半年，6个月的时间内单价形成15000元/的上行走位，除梧桐伍号的精装修因素外，房产一级土地出让的价格的上行，楼市的向好，地段的稀缺性促动该项目房价的快速拔升，同时最大因素在与杭商院高昂地价直接冲击了本区域内价值的重新洗牌。从成交价格分析，梧桐公寓总体成交单价在1160027000元的高位价格之间，考虑该项目不同时段的房源推出因素，成交价格与产品的市场推出价格基本吻合，产品的品质与区位优势具有着客观的市场支撑。各户型消化情况总体来看，价格的上行，梧桐公寓的整体销售依然呈现良好的销售态势，各面积段的去化都处于较高的成交水平，100以下的户型为梧桐伍号为6月中旬刚刚开盘，20000以上的高位价格，短时间内有限的推出体量形成36套，销售效果相对理想，而20000以上的单位价格，也体现着文教区新的价格平台的形成。策略分析：定位语：ART DECO形象定位：高级白领的都市精品生活营销策略：紧抓美式精品公寓形象，强调都市精致生活品位，迎合都市白领需求；充分整合地理位置、城区、建筑风格、精装修、生活效率等特点进行精品化诉求模式。由于地理位置较好，客户体量相对充足，采用小众媒体进行传播，例如高消费商场、专业杂志。高强度投放成为该项目07年主流媒体动作的主要表现。以销售节点和市场热销期为基准，以人文、品质、地段、稀缺强化产品的高品位整合性包装，形成“豪华式”的策略推广，根本树立产品的高端市场品质印象。【檀香园】产品类型五幢弧形板式高层建筑组成，产品为中高档普通公寓。项目优势地段+规划+小区空间上城区环城东路25号，地理位置优越，闹中有静，历史传统文化积淀，在老城区少量高档楼盘中凸现区位的尊贵价值。弧形的产品建筑形式，围合式环境规划，形成了园区内景观的充分体现。户型配比从面积配比分析，在适度考虑100左右及以下面积户型配比基础上，120以上的舒适型与豪华型户型占据产品户型供应的主体，宽尺度大宅的产品供应，体现出市中心区域的产品的尊贵价值与拥有者的身份感，檀香园的普通中高档型产品开发理念在市中心区块中具有相应的市场代表性。价格走势从价格走势分析，檀香园基本保持价格的高位运行，市中心地段稀缺性，以及市中心土地出让价格的上扬，在2007年楼市走热的大势烘托下，06年底该项目也形成了单价5000多元的涨幅。从成交价格分析，檀香园实际的销售价格在1400020000元/之间，考虑推出的时间性因素，成交价格与市场公开价格基本对应，目前该项目的产品价格，一定意义上反映出市中心在售中高档房源的相应的价格平台行情。各户型去化情况（截止9月25日，基本已全部去化）（注：此表格户型数据统计，不含限制房源）从户型去化分析，各面积户型去化率都在较高的水平，产品整体去化均衡，从所剩房源分析，基本是楼层或中间套等位置较差的房源。产品的较高去化率也体现出即使在价格占据高位的前提下，地段的稀缺性、楼市向好的驱动，产品也具有着相应的需求市场的支撑。【钛合国际】（产权50年，虽为商业、办公物业，但作为下城区域一个新型项目，其产品开发特征，特别是酒店式精装小户型公寓，也具有一定的区域市场的代表特征）产品类型由一幢27层甲级写字楼、一幢18层酒店式服务公寓及3层商业广场组成。项目优势地段+品质+服务该项目位于上塘路与朝晖路交叉口，近武林广场市中心区域、商业、办公环境成熟，区位条件优越。钛合.丽府精装修酒店式服务公馆，个性化选择设计；物业的“深度体验管家服务”提升产品附加值。户型配比该项目酒店式精装公寓面积在4050，约380余套。价格走势该项目酒店式精装公寓今年6月均价为16500元/，8月初推盘价格为1800019000元/，目前已涨至20000远。虽所剩房源不多，但依然呈现2000余元的单价涨幅。各户型去化特征据透明售房网数据显示，8月初，该项目380余套酒店式精装公寓中，销售300余套，还有50余套可供选择。6月开盘至今4个月左右的时间内，销售90%以上，在高端价格站位的前提下，依然取得了较理想的产品去化。03.未来竞品项目【城市芯宇】（在建未售）开发商：（金都房产品牌、实力、专业）金都房产，2004年2月金都房产集团被国家建设部评定为一级资质房地产开发企业。另外金都房产相继荣获建设部五项金奖（规划设计、建筑设计、施工质量、科技进步、优秀开发管理）、全国物业管理示范小区、中国企业形象AAA级单位、杭州市城市十大运营商、全国人居经典建筑/环境双金奖、中国人居环境范例奖、中国房地产企业50强、全国建设科技先进集体等荣誉。十余年间在杭州、嘉兴、衢州、北京、武汉、厦门、丹东等地进行房产开发，杭州金都华府及外地等项目，使金都房产的企业品牌、产品品牌逐步提升。倡导以“科技引领人居未来”，是该企业的主导发展理念。产品概况区位：位于文一路原浙江理工大学地块，人文价值及文教区的核心区位，近邻市中心的地段特点，成为该项目的明显优势与产品的亮点。体量及定位该项目总建筑面积23万余，5幢板式高层扇形排列，5.6米底层架空，3重景观系统，90-200多种高舒适性精英户型；金都城市芯宇参照国家建设部3星级绿色建筑和3A住宅性能标准建设，以22项住宅科技技术领先应用，强调产品的“科技”开发含量，体现品牌价值之时，更意在提升产品的附加值。土地楼面价及产品价格预期该项目2005年拿地，当时楼面地价为7001元/，产品以“领先科技”开发主题，提升产品的附加值与性价比，结合产品的精装修及地段优势的稀缺价值，该项目预计明年上市，现抛出的预期售价为25000元/左右。杭汽发地块（杭州汽车发动机厂）开发商：绿城房产集团：国家一级开发资质，成立于1995年，2005年转制为外商独资企业，是香港上市企业绿城中国控股有限公司（股票代码：3900）的全资子公司。房产开发发展到全国20多个城市，至2007年6月底，在建工程面积达391多万，累计项目储备总建筑面积1402万，其中自有权益建筑面积达897万。滨江房产集团：国家一级开发资质，全国民营企业500强，中国城市运营商50强，浙江省房地产领军企业。总资产规模近20亿元，是杭州十大城市运营商之一。除开发滨江金色海岸、滨江金色家园、新城市广场、南肖埠文景苑等项目外，在杭州、石家庄、淳安等地储备土地3000余亩，规划建筑面积近280万。楼面地价该项目为06年9月竞拍出让，该地块被绿城、滨江联手获得，竞拍楼面价为10869.70元/。从去年至今，上塘、文教成为近邻市中心区域新一轮一级市场角逐的焦点地带，绿城、滨江、外来的雅戈尔等知名开发商齐亮相，在两区域不断暴出的惊人的楼面地价，印证着两区域的地面不菲的开发价值，现实的房产热驱动，更说明，未来而言两区域具有向好的市场空间。四、竞品项目特征总结01.竞争优势的整合分析。以地段稀缺概念形成产品价值的高位依托，是竞品项目的优势基本面。注重产品高品质定位，强化高档化产品属性，以建筑、园区、户型及其他附加值的提升手段，形成产品鲜明个性的整合化优势，以赢得产品的市场主动与产品高价值空间。02.主力供应面积和去化特征分析。定位高端客群是竞品项目共同的市场走向。相应而言，在户型设计角度上，与高端相匹配，体现“经典别致”、“舒适性”与“豪华性”是上述项目的根本立足点。从户型配比上也体现出高端产品