房地产开发企业税收的分析与筹划

毕业设计（论文） 题 目 房地产开发企业税收的分析与筹划 专 业 会计学 房地产开发企业税收的分析与筹划 摘 要 房地产行业是我国的支柱性行业，体现了我国经济的发展水平。近期房地产行 业变化起伏，各种税费数额巨大，要想保持稳定房价，在市场竞争中占据客户，又 要赢取可观利润，房地产税收筹划就是其中可选途径。因此，我们就需要从税收筹 划的意义入手研究，同时要结合我国税收筹划的现状进行分析，分析我国税收现状 的可行条件，以及现在所遇到的阻力，最后，我们要拿出可行的方案，是企业在税 收筹划方面赢取利润，同时，税收筹划在我国处于刚刚起步阶段，我们在利用税收 筹划的同时，要对税收筹划的风险进行防范，避免触及到法律的红线。 关键词：关键词：房地产；税收筹划；风险； 目 录 一、房地产企业税收筹划研究的背景和意义 .1 （一） 、房地产税收筹划研究背景.1 （二） 、房地产税收筹划研究意义.2 二、房地产开发企业国内外研究现状及分析 .3 三、房地产开发企业税收筹划方式 .6 （一）利用临界点进行税收筹划.6 （二）利用投资方式的不同进行税收筹划8 （三）利用不同的资金筹措方式进行税收筹划9 （四）利用收款方式的不同进行税收筹划10 四、房地产企业税收筹划风险防范.11 参考文献12 1 房地产行业在国外已有近百年的历史，在我国仅仅发展二十多年，仍然属于朝 阳产业。作为朝阳产业的房地产行业却有投资成本高，建设周期长，税种涉及多， 税收成本在总投资额中所占的比例很高，房地产企业要在激烈的市场竞争中生存、 发展、获利，就必须根据企业本身的特点采取不同有效的方法，在这些方法中，创 造成本优势是通用的基本手法之一，而税收负担的轻重是直接影响其成本高低的重 要因素之一，所以房地产企业在考虑其生产经营战略时，必须综合考虑税收这一成 本因素。2013 年 2 月 20 日国务院常务会议确定的五项加强房地产市场调控的政策措 施（国五条）加以规范房地产行业，在宏观调控的影响以及竞争日趋公平和激烈的 市场环境下，通过税收筹划的手段达到企业税收负担最小化的目的，从而降低房地 产企业经营成本，增加经济效益，提高企业竞争优势，是目前房地产企业增强其竞 争力的有效方法之一。房地产开发从立项、建设、到销售和使用，涉及了 11 项税种， 可见房地产企业税收筹划的空间很大，如果税收筹划做得好的经济效益会很明显。 因而，研究房地产企业的税收筹划非常有必要，并且具有很强的现实性，也正是本 文选题的主要原因和出发点。 要想对房地产去也税收筹划进行研究分析，首先需要了解房地产开发企业的含 义，房地产开发企业是指按照城市建设总体规划，对城市土地和房屋进行综合开发， 将开发完成的土地、房屋及配套设施出售给其他单位和个人，实行自主经营、自负 盈亏的企业。就其内容而言，房地产开发企业的业务主要包括土地的开发建设，房 屋的开发和经营，城市基础设施，公共配套设施的开发建设，代理工程的开发等。 一、 房地产企业税收筹划研究背景和意义 （一）房地产企业税收筹划背景 1990 年 5 月，国家出台了城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例为我国 土地使用权有偿出让转让提供了具体操作的法律依据，中国房地产迅速成为中国经 济发展的得强大支撑力量之一，为中国经济和社会稳定发展做出巨大贡献，然而， 至 2004 年下半年以来，中国房地产业景气指数随着房价的持续高涨而呈现走高的趋 势。在国家的宏观调控下，竣工面积、土地开发面积、新开工面积等指标增幅都有 较大回落，政府对土地资源的控制，导致人们对土地这种稀缺资源的升值预期高涨， 无论出于投资或自住，业主都乐意尽快掏钱购买。一瞬间，水涨船高，高价楼盘、 天价地王纷纷露面，使得房地产竟成了奢侈品，人民大众苦不堪言、叫苦连天。更 2 令人发指的是， 房地产开发商囤积新房，造成供不应求的假象，从中谋取更多的暴利。业内人 士、分析师纷纷指出中国房地产业迎来楼市泡沫。要想使房地产行业趋于正规化， 避免楼市泡沫现象的出现，企业税收筹划也起很大作用。 同时，研究税收有利于房地产企业长远发展的需要。在市场经济条件下，企业 经营活动的目标是以营利为目的，追求企业价值最大化，降低税收成本是实现这一 目标的有效措施。降低纳税成本的手段包括：偷税、避税、税收筹划。但是偷税、 避税不但要承担法律的制裁，还将影响企业的声誉，并对企业正常的生产经营产生 负面影响;但合理有效的税务筹划既不违反法律法规，又能获得“额外”收益，是一 种完全符合房地产企业长远发展需要的有效途径，对房地产行业的健康发展也是非 常有利的。 （二）房地产企业税收筹划的意义 第一，房地产行业税收种类繁多。当前房地产企业涉及的税种有十余项之多， 包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税、还有房地产企业特殊适 用的税种土地增值税、在各阶段还会涉及到契税、印花税、车船使用税、城镇 土地使用税、房产税等等。由此可见，当前房地产企业所承担的税收负担偏重，而 合理有效的税收筹划能很好地改变目前房地产企业的这种状况。 第二，房地产行业各类政策繁杂。安家才能乐业一直是中国民众风行的观点， 但是随着房价的不断上涨，买房已成为很多年轻人的沉重的压力，尤其是漂泊在北 上广的年轻人，买房已经成为一件奢侈的事。对此，国家针对房地产的现状出台了 各类税收法规、规章、通知等，这些法规、规章、通知等不但多、繁、杂，而且效 力之间也存在频繁更替的情况，所以，要求房地产企业必须充分了解国家税收政策， 并结合企业的自身情况进行房地产企业税收筹划，从而降低涉税风险，实现涉税零 风险。 由于房地产行业涉及税种多，相对税负比较重，而且对不同经营方式又有不同的 税收规定，所以这也客观上为广大房地产商进行税收筹划留下了较大空间。 3 二、 我国房地产企业税收筹划研究现状及分析 房地产是一种稀缺的资源，重要的生产要素和生活必需品，是人们最重视、最 珍惜、最具体的财产形式。由于房地产的投资开发、咨询、估价、经济、物业管理 等组成的房地产业，是国民经济的一个重要产业。我国房地产业的发展过程：房地 产业在我国是一个古老而又新生的产业。 1、房地产企业税费缴纳比例。房地产开发企业按销售收入的交纳营业税， 按营业税的 7交纳城建税，按营业税的 3交纳教育费附加，按利润总额的 25交 纳企业所得税（存在预缴） ，交纳城镇土地使用税，按房产余值的 1.2交纳房产税， 按增值额 30一 60交纳土地增值税，按交易额的 3一 5交纳契税。 2、房地产行业涉及税种的分析。房地产行业涉及的税种众多。下面主要介绍 营业税，土地增值税，企业所得税。营业税，房地产开发企业涉及营业税主要集中 在提供建筑业劳务，销售不动产，转让土地使用权。 （1）以投资代替出租。某些房 地产开发公司在好地段拥有一些房屋，但由于房屋建造的历史期限较长，其原值较 低，若出租这些房屋，将能收取很高的租金，也就意味着要缴纳很多的营业税。如 何节税？房屋所有者可以将这些房屋转成对外投资，达到节省营业税和房产税的目 的。变房屋出租为对外投资，实际上是以不动产对外投资。由于对以不动产对外投 资的行为免征营业税，同时又属于对外投资，房产并没有直接参与企业经营，因此 不需要.合理拆分业务，剥离价外费用。 （2）销售房屋时，分类确认收入的形式。房 地产企业在销售房产的过程中，往往同时要代收天然气初装费、有线电视初装费等 各种费用。因此，房地产企业在销售房产的过程中的上述各项代收款项，均应并入 房产销售收入，计算缴纳营业税，这就加大了房地产企业的税收负担。如果能将上 述代收款项从房地产企业的计税收入中分离出去，就可以将原本不属于房地产企业 收入的代收费用从其销售收入中分离出去，最终达到降低税负的目的。 （3）区分销 售房屋和建筑业劳务。将房屋的装潢、装饰以及设备安装费用单独签订合同。房地 产企业销售的商品房有精装修房和毛坯房两种。 在房屋销售的过程中，纳税人将销 售房屋的行为分解成销售房屋与装修房屋两项行为，分别签订两份合同，向对方收 取两份价款。在征税中分别按“销售不动产”交 5%的营业税和“建筑业”交 3%的营 业税，节约了 2%的营业税。 （4）建筑按照工程中，合理选择中设备的提供方。关于 提供建筑业劳务时，考虑需要安装的设备是否由建设方提供，还是客户自己提供， 这里需要对比下提供建筑业劳务的同时，提供该设备（非自产货物）所赚取的毛利 和由建设方提供该设备导致多交的营业税（3%乘以提供设备的价款）的差额，来确 定该设备的提供方。土地增值税。土地增值税是以增值额与扣除项目金额的比率即 4 增值率的大小，按相适用的税率累进计算征收的。增值率越大，适用的税率越高， 缴纳的税款越多。所以降低增值率是少。 （1）减少增值额。 降低房屋的销售价格房屋销售价格的降低会使销售收入减少，从而会使增值额减少， 也会使地增值税减少。但是房地产开发企业在降低房屋的销售价格时，必须认真比 减 少的销售收入和减少增值额所带来的税金减少额两者的大小，从而决定是进行税收 筹划。 （2）与客户签订销售与装修两份合同。随着装修费在房款中所占比重逐年递 增，其对土地增值税的影响己不能忽视。若房地产开发企业与购房者签订合同时能 稍加变通则可取得意想不到的果。房地产开发企业可先设立一家装修公司，同时与 客户签订两份合同：一份房屋销售合同，一份房屋装修合同。 （3）增加扣除项目金 额。关于增加项目扣除金额，这里特别强调下开发费用和印花税。对利息费用的考 虑，所以地产开发企业有两种选择：房地产项目主要依靠负债筹资，预计利息用较 高，应计算分摊的利息并提供金融机构证明，以据实扣除； 房地项目主要依靠权益资本筹资，预计利息费用较少，应不计算应分摊的利息或提 供金融机构证明，这里，也就是比较 按照规定计算出来的利息费用 与 （开发成本 +取得土地所支付的金额）*5% 的大小。印花税是否能作为扣除项目，需要考虑是 否为房地产行业，房地产企业，由于印花税之前计入了管理费用，已经扣除过，所 以此时不能扣除。 （4）慎重确定房屋销售时间。以一案例来说明不同的房屋销售时 间对应纳土地增值税的影响。按税法规定，房地产开发完工前的借款利息可计入房 地产开成本，作为扣除项目金额。所以房地产开发企业在确定房屋销售间时，必须 认真比较预售房屋的货币收入的时间价值和投资价值等与增加扣项目金额所带来的 税金减少额两者的大小，以决定是否进行税收筹划。 （5）选择合适的建房方式的税 收筹划。 （一）代建房屋税法规定，代建房屋是指房地产开发企业代客户进行房地产 的开发，向户收取代建费的行为。对于房地产开发企业而言，虽然取得了收入，但 没有生房地产权属的转移，其收入属于劳务性质的收入，故不属于土地增值税的税 范围。房地产开发企业可以利用这种建房方式，在开发之初就确定好最终户，实行 定向开发，以达到减 轻税负的目的，避免销售缴纳土地增值税。 （二）合作建房税法规定，对于合作建房， 建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增税；建成后转让的，应征收土地增值税。 房地产开发企业可以充分利用此项政策进行税收筹划。假如某房地产开发企业拥有 一块土地，拟与公司合作建写字楼，资金由公司提供，建成后按比例分房。对 该房地产企业而言，建自用的办公用房，不用缴纳土地增值税，从而降低了房地产 5 成本，增强了市竞争力。即使将来再处置，也只是就属于自己的部分缴纳土地增值 税。 （6）利用税收优惠政策的税收筹划。根据规定，纳税人建造普通标准住宅出售 增值额未超过扣除项目金额的，免征土地增值税。如果增值额超过扣除目金 额的，应就其全部增值额按规定计税。同时税法还规定对于纳税人建造普通 标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准 确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能享受这一免税政策房地产开发企业如 果既建造普通标准 住宅，又搞其他房地产开发的话，分开核算的情况下，筹划的关键就是将普通标准 住宅的增值率控制在以内以利用销售比例的税收筹划， 对于开发商征收土地 增值税的清算条件，清算条件规定：“已竣工验收的地产开发项目” ，已转让的房地 产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例 85以上的，或该比例虽未超过 85， 但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的以及“取得销售（预售）许可证满三年仍 未销售完毕的”都将纳入新的土地值税征收条件。因此，可以利用 85这一临界点 进行筹划。当开发项目不能全销售时，视情况将其销售比例控制在 85以内，将纳 税时间向后拖延。这是新的清算条件制定后的一项新的税收筹划方法。 （三）企业所 得税，下文对房地产开发企业的开办、预缴两个环节进行介绍，对其主要或常用的 企业所得税政策进行梳理。开办期间。开办期间是指从企业被批准筹建之日起至开 业之日，即企业取得营业执照上标明的设立日期。新税法中开办费未明确列作长期 待摊费用，企业可以在开始经营之日的当年一次性扣除，也可以按照新税法有关长 期待摊费用的处理规定处理，但一经选定，不得改变。关于开办期，需要特别关注 两个地方：一方面是业务招待费、广告费和业务宣传费。这里强调下，与正常经营 不同，企业在筹建期间，发生的与筹办活动有关的业务招待费支出，可按实际发生 额的 60%计入企业筹办费， （没有低于收入千分之五的要求）并按有关规定在税前扣 除；发生的广告费和业务宣传费，可按实际发生额计入企业筹办费，并按有关规定 在税前扣除。 （没有不超过收入 15%的要求） 。另一方面是开办期间不 计算为亏损年度。企业自开始生产经营的年度，为开始计算企业损益的年度。企业 从事生产经营之前，即筹办活动期间发生的筹办费用支出，不得计算为当期的亏损。 3、房地产开发企业税收筹划技术。房地产开发企业由于其业务范围广，经营活 动复杂，因此，采用的筹划技术也是多种多样的，根据其特点和经营业务，对其采 用的税收筹划技术可以归纳为以下几种。 （1）规避平台筹划 。土地增值税适用四级 超率累进税率，存在着明显地税率跳跃临界点。因此，可以利用规避平台筹划规律 6 进行筹划节税，其关键性的操作是控制增长率，可以通过价格、扣除额的调节来实 现。 （2）投资转化技术 。房地产开发企业除了开发、销售房产这一传统经营模式外， 还可以采用出租、投资联营等多样的经营模式，转化技术对于房地产开发企业来说， 其效果非常明显。 （3）税基筹划技术 。房地产开发企业资金占用量大，需要不断筹 措资金维持其开发能力，而资金筹划中的税收筹划，集中于如何降低税基。银行贷 款筹资、发行债券筹资等都是融资方式，可以利用利息抵税效应降低税负，而发行 股票则属于权益资金模式，只能按税后利润分配，不能有效降低税基。 （4）实现技 术 。主营业务收入的筹划，其切入点是运用实现技术，合理控制和确认收入的实现， 降低税负。 对于房地产企业来说，税收政策对其收入的约束是相当严格的，预售收入也要 按预计利润率调增应纳税所得额，预缴企业所得税。房产销售定金、预收房产款都 要纳入收入总额缴纳营业税。 三、房地产开发企业税收筹划方式 （一）利用临界点进行税收筹划 纳税临界点筹划法是指纳税人在经营中遇到税收临界点时，通过增减收入或支 出，避免承担较重的税负。目前利用该方法最多的就是房地产开发中筹划土地增值 税。税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的 20%的， 免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额 20%的，应就其全部增值额按规定计税。 这里“20%的增值额”就是我们常说的“临界点” 。根据临界点的税负效应，可以进 行纳税筹划。如果房地产开发企业建造的普通标准住宅出售的增值率在 20%这个临 界点上，一是通过适当控制出售价格。销售收入下降了，而可扣除项目金额不变， 增值率自然会降低。当然，这会带来另一种后果，即导致收入的减少，此举是否可 取，就得比较减少的收入和控制增值率减少的税金支出的大小，权衡得失做出选择。 二是增加可扣除项目金额。比如增加房地产开发成本、房地产开发费用等，使商品 房的质量进一步提高。但是，在增加房地产开发费用时，应注意税法规定的比例限 制，开发费用的扣除比例不得超过取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本之 和的 10%。 大海房地产开发公司建造一幢普通标准住宅，取得销售收入 693 万元。该公司 为建造普通标准住宅支付的地价款为 100 万元，建造此楼投入了 300 万元的房地产 7 开发成本（其中：土地征用及拆迁补偿费 40 万元，前期工程费 40 万元，建筑安装 工程费 100 万元，基础设施费，开发间接费用 40 万元） ，房地产开发费用为 40 万元， 与转让房地产有关的税金为 55 万元。根据税法的规定，该房地产企业可以扣除的费 用除了上述费用以外，还可以加计扣除（100+300）20%=80 万元。因此，该房地产 企业的增值率为（693-100-300-40-80-55）/（100+300+40+80+55）=20.5%。根据税 法规定应按 30%的税率缴纳土地增值税（693-100-300-40-80-55）30%=35.4 万元。 企业税后利润为 693-100-300-40-80-55-35.4=82.6 万 元。如果该企业进行纳税筹划，将该批住宅的出售价格降低为 690 万元，则该公司 的增值率为（693-100-300-40-80-55）/（100+300+40+80+55）=20%.根据税法的规 定，该企业不用缴纳土地增值税。企业税后利润为 690-100-300-40-80-55=115 万元。 进行纳税筹划后使企业减轻税收负担 115-82.6=32.4 万元。 同样，房地产企业也可以通过增加扣除项目，利用土地增值税的临界点来进行 纳税筹划。假如黄河房地产开发公司开发一幢普通标准住宅，房屋售价为 1000 万元， 按照税法规定可扣除项目金额为 810 万元。增值额为 190 万元，增值率为 200/800=23.4%该房地产公司需要缴纳土地增值税 19030%=57 万元，营业税 10005%=50 万元，城市维护建设税和教育费附加 50（7%+3%）=5 万元。不考虑企 业所得税，该房地产公司的利润为 1000-810-57-50-5=78 万元。如果该房地产公司 进行纳税筹划，将该房屋进行简单装修，费用为 105 万元，房屋售价增加至 1100 万 元。则按照税法规定可扣除项目增加为 915 万元，增值额为 185 万元，增值率为 185/915=20%，不需要缴纳土地增值税。该房地产公司需要缴纳营业税 11005%=55 万元，城市维护建设税和教育费附加 55（7%+3%）=5.5 万元。同样，不考虑企业 所得税，该房地产公司的利润为 1100-915-55-5.5=124.5 万元。该纳税筹划降低企 业税收负担为 124.5-78=46.5 万元。因为，土地增值税是房地产开发的主要成本之 一，而土地增值税在建造普通标准住宅增值率不超过 20%的情况下可以免征，企业可 以通过增加扣除项目使得房地产的增值率不超过 20%，从而享受免税待遇。 （二）利用投资方式的不同进行税收筹划 8 房地产开发公司对于投资性房地产有两种不同的投资方式：一是出租取得租金； 二是以房地产入股联营分得利润。这两种投资方式所涉及税种及税负各不相同，存 在着较大的税收筹划空间。 大海房地产开发公司有一处空闲房产。房产原值 1000 万元,实际使用面积 300 平方米，2012 年 1 月份准备对外投资,若采取出租方式,预计年取得租金为 200 万元， 若用于联营，则预期每年的联营企业利润中，大海房地产公司所占份额为 500 万元。 那么,我们分析一下,哪种方式对于企业更能节税, 假设房产原值为 P, 房产使用面积为 L 平方米，如果出租则每年可取得租金收入 R1, 用于联营，则预期每年的联营企业利润中大海房地产开发公司所占份额为 R2，出租 和联营的税负分别为 T1 和 T2。 1、采取出租方式应承担的税负 营业税：房产租赁属于服务业，按照租金收入的 5%征税，应为 5%R1；房产税： 房产税应依照房产租金收入计算缴纳，税率为 12%，则房产税为 12%R1；城建税： 假设大海房地产开发公司位于市区，城建税税率为 7%，依据其缴纳的营业税，则， 城建税税负为 5%R17%=0.35%R1；教育费附加：3%5%R1=0.15%R1；印花税： 在订立合同时，企业必须缴纳印花税，根据中华人民共和国印花税暂行条理第 3 条规定：“按租赁金额千分之一贴花” ，因此，印花税税负为 0.1%R1；所得税：营 业税、城建税、教育费附加可以在税前扣除，那么，企业租金收入应纳的所得税为 25%（R1-5%R1-0.35%1-0.15%R1）=23.62%R1。 总体税负 T1=营业税+房产税+城建税+教育费附加+印花税+所得税 =5%R1+12%R1+0.35%R1+0.15%R1+0.1%R1+23.62%R1=41.22%R1，即，采取出租方式下， 公司的总体税负 T1=41.22%R1。 2、采取联营方式应承担的税负 房产税：根据税法规定，房产税依照房产原值一次减除 10%-30%的余值计税，税 率为 1.2%。假定减除率为 30%，则房产税税负=1.2%（1-30%）P。土地使用税(此 9 税种从量定额征收，各地标准不一，以菏泽市为例，城区单位税额为 0.68 元/平方 米)，则土地使用税税负为 0.68L=0.68L；所得税：联营利润所得应缴所得税，所 得税税负=R225%=25%R2。 总体税负 T2=房产税税负+土地使用税税负+所得税税负=1.2%（1-30%） P+0.68L+25%R2=0.0084P+0.68L+25%R2。 寻求税负均衡点。由于租金的收入相对固定，而且在出租之前可以商定，而联 营收入则因影响因素多，不可确定性更大，所以，可以用租金来预测联营收入。当 二者税负相等时，即， 41.22%R1=0.0084P+0.68L+25%R2，则 R2=（41.22R1-0.84P-68L）/25 在对房地产进行投资时可以利用以上的函数公式进行测算，基本结论如下：若 预期联营收入 R2（41.22租金收入-0.84房产原值+68实际使用面积）/25，该 项房产采取联营方式税负轻于采取租赁方式，从税收的角度考虑宜采用联营方式； 若预期联营收入 R2（41.22租金收入-0.84房产原值+68实际使用面积） /25，该项房产采取租赁方式税负轻于采取联营方式。本例中，由于大海房地产开发 公司所占份额为 500 万元，而 500（41.22%200-0.841000+68300） /25=785.70，所以,租赁方式可以节税。此时的总体税负 T1= 41.22%R1=41.22%200=82.44(万元),而联营方式下的总体税负 T2=0.0084P+0.68L+25%R2=0.00841000+0.68300+25%500=337.40(万元).不难 看出,公司采取租赁方式比采取联营方式可以节税 254.96(337.4-82.44)万元. （三）利用不同的资金筹措方式进行税收筹划 房地产开发企业对资金的需求量较大，如何更好地筹措资金，对公司的经营起 着至关重要的作用。从税收的角度来看，不同的筹资模式方式公司所承担的税收负 担是不同的。 假设 2008 年 1 月份大海房地产开发公司新开发一个项目，需要资金 1000 万元， 由于公司采用的筹措资金的方式不同，对公司的税负影响也必然不同。 如果企业选择银行贷款融资方式，按年利率 8%计算，每年需要支付利息 80 万元， 根据税法规定，该利息费用可以在税前扣除，因此采用银行贷款融资方式融资，对 公司利润的影响额为 80 万元，可以为公司节税 8025%=20 万元；如果大海房地产 10 开发公司经过批准发行债券融资，公司债券可以对社会公开发行，也可以局限于企 业内部职工发行。税法规定资本红息不得在税前扣除，而债券利息可以作为费用在 税前列支。如果债券年利率为 10%，则通过债券融资对公司利润的影响为 100 万元， 即采用发行债券的方式融资可以为企业节税 25（10025%）万元。采用上述两种方 式融资，都可以达到节税的目的，只是影响程度有所不同，但如果企业通过发行股 票的方式进行融资，由于发行股票属于权益资金模式，只能按税后利润分配，所以 不能有效降低税基。 （四）利用收款方式的不同进行税收筹划 房地产开发企业以房地产的法定所有权转移后确认销售收入，但在实际工作中 应采取谨慎原则，客观评估收入的实现，对估计价款不能收回的，不能确认为收入； 已经收回部分价款只将收回部分确认为收入。 由于房地产单位价值较高，购买方很难一次拿出大额款项购置房地产，房地产 开发企业一般都采用分期收款方式销售。采用这种方式，企业不能按售价总额确认 收入，并响应地分次接转成本，起到节税的作用。 大海房地产开发公司对外签订了一份分期收款销售房产合同，合同中商品房总 价款 800 万元，分 4 次付清，首期付款 40%，首期付款后即把商品房所有权转让，如 果此时确认收入，应缴纳的营业税为 8005%=40（万元） 。如果按分期收款确认收入， 第一次应缴纳的营业税 80040%5%=16（万元） 。以后三次分别缴纳营业税 80020%5%=8（万元） ，共计 16+38=40（万元） 。虽然两种方法缴纳营业税都是 40 万元，但是采用分次确认收入可以延缓纳税时间。 房地产税收筹划方法有利用价格进行税收筹划；有利用优惠政策进行税收筹划； 利用空白点进行税收筹划等，认真掌握好税收筹划，将对企业起到事半功倍的效果， 尤其是随着国家对房地产企业越来越规范的管理，房地产将面临新的一轮洗牌，可 以预见：今后房地产开发企业要在激烈的市场竞争中生存、发展、获利，对房地产 业的管理提出了更新的要求，而房地产税的筹划得当将对本企业品牌的打造有着深 远的意义。 11 四、房地产企业税收筹划风险防范 国外发达国家，税收筹划已经是司空见怪的事，但是在我国税收风险筹划理论 研究比较薄弱，许多专家学者对于税收筹划还有多种看法，加上税收政策变得越来 越复杂，税务机关征管越来越严格，企业交易行为越来越复杂，企业纳税问题变得 越来越多，因此，我们企业在进行税收风险筹划的方面要做到风险防范，树立正确 的纳税观，尽量在错误发生前将错误发生率降到最低，至少降到企业可以接受的程 度。 房地产企业税收筹划风险的防范属于企业风险管理的重要组成部分。房地产企 业税收筹划风险应当做到以下几个方面： 1.树立风险防范意识。首先房地产企业自身应做到建立健全内部会计核算系统。 完整、真实、及时的对经济活动进行反映，准确计算税金，按时进行申报，足额缴 纳税款。 2.提高税收筹划业务人员的素质。加强税收政策的业务知识的学习，有效降低 和防范房地产税收筹划风险。 3.树立正确的纳税意识和风险防范意识。把纳税筹划和偷税区分开来。 4.坚持成本效益分析。房地产企业不论是内部设立专门部门进行筹划还是聘请 外部专家进行筹划，都要耗费大量人力、物力、财力，只有当税收筹划效益大于支 出时，该筹划才算成功。 5.关注税收政策变化趋势。由于企业的经营环境多变性、复杂性、不确定性， 税法长随经济情况变化发生变化，企业在进行纳税时，要随时关注国家最新税法政 策，及时应变新政策变化。 6.加强与中介机构的合作。税收筹划方案的设计具有针对性与复杂性、时效性 等特性，中介机构具有专业性，与中介机构合作，能够补充自己企业人员精力不足、 知识更新不够及时的缺点。 结论 在税收筹划的观念日益深入人心的今天，在我们对房地产企业税收筹划有了总 体把握和较为深入研究之后，可以从中感悟几点启示。首先，税收筹划是不可阻挡 的潮流，毫无