农村宅基地使用权流转制度研究.docx

农村宅基地使用权流转制度研究【摘要】我国城镇化进程和城乡一体化改革的推进，使得农村宅基地使用权流转问题逐渐转化为现实中亟待解决的问题。宅基地使用权的流转，应尽快从法律、制度等方面，进行积极有效的宅基地流转机制的探索，建立起以宏观调控与市场调节相结合的宅基地交易流转市场，促进宅基地流转的规范化与制度化。 【关键词】宅基地使用权流转权利实现 我国农村人口占大多数，地少人多是中国的基本国情之一。对于广大农民来说，土地是财富的来源，除了用于生产的耕地，宅基地也是他们的重要财产之一。宅基地使用权是农民土地权利中的一项重要权利。在计划经济体制下，尽管农民拥有宅基地使用权，但是其流转却受到了严格限制。改革开放三十年以来，市场经济得以确立和发展，农村土地的市场化也成了舆论热议的焦点。从土地承包经营权到农村非农建设用地使用权再到宅基地使用权，无论是在理论上还是在现实生活之中，这些土地权利的流转已是大势所趋。然而，我国现行的宅基地使用权流转制度严重滞后，相关法律数量少，导致宅基地使用权在法律规制之外无序流转。正确处理宅基地使用权流转问题对整个社会经济的持续发展和保护农民利益意义非常重大。 农村宅基地使用权流转的重要意义 第一，农村宅基地使用权流转是切实保障民生的需要。允许宅基地使用权流转，对农民进入城市具有积极作用，符合现阶段的客观现实情况。农民的土地可以变成资本，使得离开农村去城镇务工或经商的农民通过转让宅基地使用获得补偿，有利于他们在城市安家立业。对于继续留在农村的农民，他们可以以宅基地使用权入股企业，或取得租金与分红收入。允许宅基地使用权流转还有利于资本进入农村，通过大规模收购或租用土地，进行农业现代化和产业化，提高农业生产效率。农村现有的宅基地一般占地较多，随着农民转移到城市，他们的宅基地可以改造为耕地，从而缓解我国耕地资源紧张的情况。农村宅基地使用权其实应该是农民的财产权利，必须用法律对其进行合理的保护。允许宅基地使用权流转，既能满足保护农民财产权益的需要，又能落实宪法中的针对公民合法私有财产权利保护的规定。 第二，农村宅基地使用权流转是城镇化发展的需要。近年来，大批农民工涌到城市从事二三产业，为城市经济的快速发展注入了重要的推动力。随着大量空闲劳力的输出，农民工在农村留下了大量的宅基地。由于现行法律制度的规定，在这些宅基地资源的处置上，既不准许到市场上进行转让出售，也不能到金融机构进行抵押贷款，扩大生产生活资金，使得这部分资源变成了沉淀下来的“资本”。并且，由于部分宅基地主人的离家在外，对于新农村建设来说，在村、镇的规划建设上影响了落实。另外，有些村民私自交易、转让、出售的行为不受法律的保护，容易出现这样那样的纠纷。当前，随着城乡一体化建设的不断提速，农民生活水平的不断提高，他们对生活质量的需求提上了重要日程，很多人选择离开农村，到城市中居住。但是在宅基地的处理上，出现了难题。现行的宅基地管理制度成为了城市化发展的障碍。笔者认为，在农民宅基地使用权流通问题得到解决后，一部分农民将更加主动离开农村，转变为城市人口，并为城市和工业发展提供充足、低廉的劳动力，城市化进程进一步加快。 第三，农村宅基地使用权流转是构建和谐社会的需要。社会公平是构建和谐社会的关键因素。和谐的社会，注定是公平的、公正的、安定的、有序的社会。如今，我国正在加快经济的发展，城乡二元结构人为地分裂了农村与城市在发展方面的利益，对于土地来说，就是这种城乡土地性质和房屋权属流转的重大差别。现在，全国部分地区正在进行集体土地使用权流转方面的探索，目的是建立起符合法律规定、符合人民意愿、规范合力的农村土地使用权流转新机制，使得附着在土地上的使用权价值实现有效的体现，最终让城乡资源的权利得到公平实现。在新农村建设中，尤其在当前诸多省市“拆村并居”工作中要对宅基地使用权给予充分重视，这对于保护农民利益、构建和谐社会将具有特别重要的意义。 农村宅基地使用权流转制度的现状 宅基地使用权是农民依法享有的权利。中国宪法第十条、新土地管理法第八条都明文规定：宅基地属于村民集体所有。物权法第一百五十二条规定，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。可见，村民对宅基地的使用权和城市居民的房屋所有权一样，受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。物权法虽然删除了草案中拟定的禁止宅基地使用权流转的一些规定，却规定了宅基地使用权在权利的取得上、在权利行使上以及权利的转让上，适用相关的法规。笔者认为这是因为当时面向农村的社保体系还不健全，而宅基地的使用权却是农民必须依靠的，放开宅基地使用权转让和抵押的条件尚不成熟。从已知的农村土地利用和管理的实际情况来看，农民的宅基地事实上也进入了市场，现行法规应适应形势作出修订。 全球性金融危机带来的各种负面后果的纵深影响，我国经济亟需拉动内需来解决经济发展中的问题，这要求我们深入思考宅基地使用权流转逐步放开的迫切性与可行性。当前，存在宅基地非法流转的隐形市场，产权隐患很大，房屋的所有权与集体经济组织对宅基地的所有权之间产生的利益冲突无法消化。并且国家对农村宅基地使用权流转由当初的“严禁”，到现在的“可以考虑放开”，已经是迈出了重要一步。可以预见到的是，随着城乡一体化的进城的加快，宅基地“允许自由买卖”的时候一定会到来。宅基地使用权流转从实践中打开缺口，直到理论上的演变，再到法律层面上的保障，将是我国农村进步的一个重要标志。 完善农村宅基地使用权流转制度的对策 第一，健全农村宅基地使用权的确权机制。当前农村宅基地属于集体所有、农民只有使用权的特定权属，并且这种使用权是村集体对村民的一种福利性待遇，属于受限的使用权，不可以出售、转让和设定抵押，更不能卖给外村人或者是城镇户口的人。为加快农村的经济发展，调动农民的生产积极性，提高农民的生活质量，加速社会主义新农村建设，亟需确定农村宅基地的权属，确立起宅基地在使用上、流转上等一系列相关制度，让农民的合法权益得到保障。目前，农村还没有完成宅基地使用权的登记造册工作，宅基地使用证未全部发证到户。目前最紧迫的问题是做好宅基地的确权登记，确定宅基地的权属，明晰使用权主体资格身份，建立起今后交易的合法权属基础。 第二，完善农村宅基地流转的法律法规。目前，各省市开展的宅基地置换的行为，根本性质是对使用权的流转，对于土地的所有权并没有改变。由于一些政策和理念等各个方面的制约，农村宅基地的流转还处于摸索阶段，有的地方宅基地置换的土地已经出现了浪费闲置这一问题。对于如何合理利用土地资源，可以通过规划整合，让置换出来的宅基地合法化，用市场化方式运作等方法来解决。因此，需要彻底打破城乡二元分割的土地利用机制，建立健康有序的农民宅基地流转市场。明确农村宅基地流转条件、范围、方式、期限、收益分配及流转后土地产权关系的调整等方面。建立起新的土地流转收益分配制度，研究如何把附着在宅基地上的潜在价值变成扩大生产的货币价值，解决农民发展经济资金不足的问题，途径之一就是将其宅基地上的房屋抵押贷款。在立法方面,要对宅基地的产权方面及时进行立法工作,针对实际情况，颁布宅基地产权有关确权、流转、交易等内容的法律规范。在法律的规范和制约下，可以有效防止目前宅基地流转的无序状态，不仅保护了农民的宅基地，也保护了土地市场，节约了有限的土地资源。 第三，探索宅基地使用权流转的不同途径。一、支持并开放租赁市场。对宅基地使用权进行公开的租赁，对承租人的主体范围不必进行限定，不仅本集体组织内的人可以承租，外部的非农人员、企业也可承租。事实上，在尊重并保留集体土地所有权的前提下，可以考虑适当开放宅基地使用权的抵押和转让市场。二、开展金融抵押。可以通过对宅基地使用权的抵押，取得对生产生活的资金需求，满足再生产的需要，实现物权法中真正的物权功能的现实体现。当农村社会保障体系构建成熟之时，再完全放开宅基地使用权的流通市场。由市场机制调节，与现有的国有土地交易市场逐步接轨，以真正体现农村土地的市场价值。当然，当宅基地使用权的流转范围不断扩大时，宅基地使用权的自由流转必须保障总量控制，以保护耕地、节约土地为原则。国土资源部要求在全国范围内宅基地使用权的登记和发证制度，这将为宅基地使用权的自由流转奠定坚实的基础。 综上所述，基