商圈人流量调研分析报告.doc

目录一，调研背景二，调研目的三，调研时间四，调研地点五，调研方法六，调研结果七，调研分析7.1路段分析1.1 各路段现有及项目各拟定入口的人流量对比分析1.2 购物人流各年龄段占总人流量的比例对比分析1.3 斑马线设置的影响对比分析1.4季节性因素对人流量影响对比分析1.5各路段总人流量影响对比分析7.2商场分析2.1商场人流量提袋率对比分析2.2商场优劣势对比分析2.3各时间段商场提袋率2.4商圈重心的发展变化八，总结分析九，项目建议龙湖商圈人流量调研分析报告一、调研背景人流量的大小对一个商业项目运营的成功与否有着举足轻重的作用，营销部为了解龙湖商圈现有的人流量情况以预测本项目未来的人流量，对龙湖商圈人流量进行一次调研。二、调研目的了解龙湖商圈各时间段人流量及出行目的，并统计消费者特征（年龄）。三、调研时间9.28、10.01四、调研地点路段人流量调研地点：龙湖路两侧（商之都附近、商贸东门）；朝阳路两侧（商贸南门、家乐福附近）；学院路西侧（商贸西门）；国庆路中段；学院路与国庆路交叉口处。项目购物人流调研地点：商之都、新百、华联、百大、家乐福五、调研方法1、各路段现有及项目各拟定入口的人流量（抽样统计法），购物人流占总人流量的比例，目前各商场的提袋率；2、在商圈范围内，出行消费者的年龄分布（观察法）；3、修路之前，路面较窄，路况较差，修路之后，路面拓宽，中间加上隔离护栏，结合两次调研，分析交通因素对消费者出行的影响（比较分析法）；4、分析节假日和正常工作日消费者人流量的变化（比较分析法）；5、与之前统计的人流量对比，分析季节性变化对消费者出行的影响（比较分析法）。六、调研结果（见附件）七、调研分析第一部分：人流量分析1.1各路段现有及项目各拟定入口的人流量对比分析各路段人流量统计表龙湖路朝阳路学院路国庆路百大9.2819014397561492252381572610.14284411592027588561023682对比分析：1，从上表可以看出，朝阳路各时间段人流量均明显远远大于其他各路段，人流量总体来说，朝阳路龙湖路学院路百大国庆路，朝阳路人流量超过学院路、龙湖路、国庆路三大路段人流量的总和。2，工作日与节假日除国庆路外，其他各路段人流量均相差巨大，节假日朝阳路是平时的2.9倍，龙湖路是平时的2.2倍，学院路是平时的1.8倍，百大是平时的1.5倍，国庆路由于是快速通道，车流大，过往人流量相对较少，多为路过性人流，没有购物目的性，因此变化不大。2010-9-28各路段入口人流量 2010-10-1各路段入口人流量对比分析：1， 从上图可以看出，各路段人流量在8.00-11.00人流量呈上升趋势，高峰时段集中在上午11.00-12.00；12.00-13.00人流进入一天中的低谷期，从下午14.00以后人流量开始逐渐增长回升，在下午17.00-18.00达到一天中的最高峰，该时间段购物人群结束购物，另外正值学生放学，工作下班，故人流量最大。2，国庆日当天各大商场、商家开展一系列促销优惠活动，车展、产品宣传、开业活动层出不穷，又正值假期的首日，外出购物娱乐人群大大增加，其中又以家乐福时代广场和商贸文化广场人气最旺。1.2购物人流各年龄段占总人流量的比例对比分析（测算数值为全天每10分钟的人流量总值）18-30岁30-50岁50岁以上9.2873496783153810.1160481757421962010-9.28 2010-10.1 对比分析：节假日外出购物的人群以30-50岁中年人为主，占比为49%，其次是18-30岁的年轻人，占比为45%，购物人群占比最少的为50岁以上的老年人群，占比为6%；由于工作日时间段中年人多忙于工作，工作日外出购物人群青年人与中年人相差不大， 老年人外出购物比例增加，占比由6%上升至10%。2010-09-28各年龄段消费人群 2010-10-01各年龄段消费人群 对比分析：年轻人外出购物娱乐多集中在下午14.00-18.00，上午各时间段外出人数较少；中年人各时间段外出购物均较多，波动性相对较小；老年人外出比例占年龄段比例最大值时多集中在上午外出多集中在8点，该时间段为老年人采购超市物品、外出锻炼回家的高峰期，下午外出多集中在下午5点，该时间段为老年人采购生活物品、接送孩子的高峰期。1.3斑马线设置的影响对比分析斑马线人流量朝阳路人流量斑马线占比9.28245763975662%10.15696411592049%对比分析：1，节假日斑马线的人流量急剧增长，人流量是平常工作日的2.3倍人流量，这与节假日消费人群纷纷出来购物娱乐有关，工作日期间消费人群较少，两次测量结果显示斑马线人流量占朝阳路总人流量二分之一到三分之二 之间。2，斑马线的设置强迫消费者遵循一定的人流动线，迫使不同方向过来的消费者必须通过斑马线才能达到家乐福时代广场或者商贸文化广场，人流在此集中，造成斑马线人流量占朝阳路总人流量的一半以上，因此在项目动线设置上，应当合理利用好动线设计，达到既不会增加消费者的厌倦情绪又最大限度上的增加商品的曝光度和关注度。3，结合本项目：随着地下商业街的投入运营，春夏两街与龙湖路地下商业街相连接，届时龙湖路作为快速通道，人车分道，势必会有大量人流量选择从负一层进入本项目，依据朝阳路斑马线的设置以及龙湖路上商之都、新百、华联以及商贸文化广场截住部分客流来推算，进入本项目人流量预估数值约为龙湖路总人流量的三分之一到二分之一之间。1.4季节性因素对人流量影响对比分析（9月测算数值由于天气原因测算时间段为8.00-18.00，4月和7月为9.00-19.00）4月人流量7月人流量9月人流量龙湖路204602320217892对比分析：1，对比显示，7月份龙湖路人流总量远远大于4月份和9月份，夏季购物人数最多，其次是秋季和春季。2，7月为夏季，天气晴朗且气温较高闷热，消费者更愿意选择外出购物娱乐，4月份为春季，气温变化幅度不大，空气干燥多风，9月份为夏末秋初，同时正值商品换季上市，不过龙湖路由于受到交通状况的影响，人流量同期相比明显偏少，大大影响了该路段的人流量。 对比分析：从上图可以看出，龙湖路路段人流量在8.00-11.00人流量呈上升趋势，高峰时段集中在上午11.00-12.00；12.00-13.00人流进入一天中的低谷期，从下午14.00以后人流量开始逐渐增长回升，在下午17.00-18.00达到一天中的最高峰，该时间段购物人群结束购物。1.5各路段总人流量影响对比分析4.9人流量9.28人流量101人流量学院路124961492227588龙湖路208041901441844朝阳路2829039756115920合计6159073692185352对比分析：（4月测量时间段为9.00-19.00,9月和10月为8.00-18.00，共计10小时）对比显示，龙湖商圈三大主路段人流量总量4月9日（非工作日）为62220人，9月28日（工作日）为73692人，10月1日（节假日）为185352人，节假日人流量远远大于工作日和非工作日，为工作日的2.5倍，非工作日的2.9倍。 对比分析： 1,9月工作日与4月非工作日人流量相差不大，因为9月正值新装上市，外加处于各大商场常规的两年业态大调整期，整体商业环境的进一步改善发展，促进了消费者外出购物的频率。2，节假日龙湖商圈消费者来源更加广泛，不仅有田区的主力消费人群，还有来自谢区、大通区、八公山区、潘集区以及来自周边的各区域消费人群，再加上节日当天商家促销活动多、优惠大，吸引了大量的人群上街购物。第二部分：各大商场人流量提袋率分析2.1商场人流量提袋率对比分析（测算数值为两次调研全天每10分钟的人流量总值）商场人流量提袋率华联534111.4%新百470110.9%百大218326.4%商之都37178.9%家乐福1171018.3%对比分析：1，商场人流量由大到小为家乐福华联新百商之都百大。2，商场提袋率由大到小为百大家乐福华联新百商之都。3，从整体上看提袋率相对上一次调研，有一定的降低，这是受到交通不便、商场竞争日益激烈等因素造成的。4，家乐福由于超市的强大吸客能力，人流聚集效应明显，客流量远远大于其他四家商场，提袋率也由于超市的带动，相对较高；华联作为淮南的老牌百货商场，拥有一批极为稳定的客源，人流量波动不大，提袋率和人流量基本呈正比关系；百大由于购物环境好，商场档次相对较高，拥有独立的品牌，经过不断的商场、品牌调整，虽然人流量比其他商场少，但提袋率却位居首位，消费者购物目的性强；新百节假日当天周边活动较多，再加上部分商品促销优惠政策的实施，人流量明显大于工作日，提袋率也翻倍递增；商之都人流量和提袋率相比之前均呈下降趋势，既跟龙湖路修路造成的交通不便有关系，同时也受到了商场的档次服务的影响。2.2商场优劣势对比分析对比分析：百大：优势商场档次高，购物环境好，有足够的停车位，同时拥有属于自己的独有专属品牌，消费者购物目的性明确，提袋率跃居各大商场首位。劣势地理位置较为偏僻，位居龙湖商圈边缘地带，周边商业氛围不够浓厚。家乐福时代广场：优势家乐福时代广场业态包含丰富，能够满足消费者购物、餐饮、娱乐等诸多需求，提供一站式服务；同时拥有家乐福超市、横店影视城两大主力商家，主力店带动吸引了大量的人流，由于超市购物的人流量大且购物目的性也相对较强，带动了提袋率的上升。劣势家乐福时代广场商场部分虽然经过大半年时间的运营调整，人流量在缓慢增加，但仍与超市部分有很大差距，人流互相导入性差，不能很好的实现人流共享。新百：优势主力店定位准确，屈臣氏的入驻带动了部分人流量和提袋率；定期举办打折促销活动，且活动力度较大，提升商场人气；市场定位为中端消费市场，适合大众群体消费。劣势商场地理位置明显不如华联，区位优势不明显；尚品美居的入驻消化了整个四层的商业面积，但是由于租期长、租金低，并没有带来良好的经济效益， 人流量偏少；停车位过少，不能满足停车需求。华联：优势作为老牌商场，拥有一批固定的消费客群；在消费者心中口碑好，运营经验丰富；经营意识在逐步改变，逐渐增加品牌更新的投入力度，引进了一批独有的品牌；区位优势明显；购物卡的广泛推广使用，有大量公费及团购行为。劣势经营年限长，内部设施陈旧；商场动线设置不合理，购物环境相对较差；目标客群集中在中等收入人群，客群方面具有一定的局限性。商之都：优势商场内部购物环境较好，装修档次较高；品牌档次较高，提升了商场档次；动线设计相对合理，优于其他市场。劣势地段位置差，位于龙湖路中间地段；受道路影响，交通不便，项目可达性较差；商场服务意识不高，消费者不满情绪严重；运营管理水平有待提高。2.3各时间段商场提袋率对比分析：1从上图可以看出，商场提袋率最高峰均集中在上午12.00-13.00和下午17.00-18.00两个时间段，该时间段消费者结束购物，准备返家，因此购物目的性更加果断，提袋率也随之上升。2百大提袋率远远高于其他商场，这与其购物环境、品牌档次、运营管理等因素有关，百大在消费者心中已形成良好的市场口碑，购物目的性明确，客群档次也相对较高。2.4商圈重心的发展变化龙湖商圈是以龙湖路和人民路为纵轴，国庆路和朝阳路为横轴，形成的一个“井”字型商业网络。便捷的交通、完善的配套设施、浓厚的商业氛围是奠定龙湖商核心位的重要因素。 “华联商厦”、“新百购物中心”、“商之都”“百大”等为淮南传统的四家大型购物中心，经过近年来的不断发展，影响力逐步递增，成为该区域的零售商业的主力，商品档次相对较高，但面对“家乐福时代广场”和商贸文化广场的快速发展，市场竞争日益激烈，商业重心呈现转移至朝阳路的发展趋势，伴随着朝阳路上东方国际购物中心、龙湖路上本项目以及南京中央广场、世纪天成的兴建，龙湖商圈商业格局必将面临新一轮的洗牌重整，商业重心将逐步转移到龙湖商圈各路段的内侧沿街部分，商之都、新百等沿龙湖路东侧一段商业将会处于更加不利的情况。八、总结分析一，影响人流量大小的影响因素：1交通状况的好坏2各路段商业的发展水平3季节性的变化、4打折促销活动5天气、节假日、时间段等因素二，影响商场提袋率高低的影响因素：1商场是否具有独有的品牌、2商场自身的档次水平、3目标客户群的差异化4商场所处的地段位置等因素九、本项目建议1，项目各入口人流量引导的设置：纵观本项目六处入口，春街夏街坐拥龙湖路沿街地带，目前由于商圈重心逐渐向朝阳路转移，但龙湖路仍然拥有极大的人流量，随着地下商业街的投入运营以及道路的完全畅通，龙湖路的人流量势必会发生新的增长；秋冬两街位居学院路，沿街拥有超市、影院、电器数码等诸多主力店，主力店的集中设置具有极强的人流集聚效应，在带动学院路商业价值的同时，也会带动人流量的变化，对龙湖商圈各路段人流量造成新一轮的冲击；项目南入口靠近商贸文化广场，由于紧邻区域业态设置为潮流服饰，目标客群市场定位与商贸接临部分具有一致性，具有引导人流的作用；项目北入口靠近国庆路，临项目中心广场距离近，国庆路为快速通道，人流量相对较少，过往性人群较多，在业态设置上应部分设置具有吸引力的服饰类品牌和娱乐设施，将人流导入项目。2，项目市场定位的设置：本项目定位为集购物、餐饮、旅游、休闲娱乐、服务于一体，满足淮南各阶层消费需求，将之打造成为淮南城市文化、都市旅游、现代商业的完美结合，淮南的地标性建筑！通过此次调研，进一步验证了项目市场定位的合理性，淮南消费者购物休闲方式正在发生改变，由过去光顾传统的百货商场、商业街向综合性购物场所转变，消费者希望有能够满足他们一站式购物需求的场所。家乐福时代广场从开业到现在，已投入运营使用十个月，商场一方面存在严重的动线设计不合理、商场档次低、人流互通性差等问题，但另一方面项目人流量大，消费人群多，与商贸文化广场形成良好的互动，共享人流。3，品牌引进的设置：通过此次调研，更加意识到了品牌对项目经营好坏的重要影响，百大虽然地段位置较差，交通便利性不足，但由于其自身品牌较多、档次好，拥有属于自己的独有品牌，在消费者心中形成购物环境好，品牌种类多质量好，商场档次高的良好形象，因此无论是从商场的人流量还是提袋率来看，百大均位居前列。项目在品牌引进方面，既要满足本地消费人群固有的品牌消费习惯，尊重消费者的喜好，同时又应当引进本地没有的，档次较高的知名品牌，有利于