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探析贵阳市房地产开发企业的转型升级之路 摘要：房地产行业告别了黄金十年，正式步入到白银时代。原来粗放式、房地产爆发式的增长，将无法抗衡日趋复杂的房地产新格局，如果还不寻找新增长点、不再塑定位、不整合提速，那么整个房地产企业在未来的发展通道上就会越走越窄，最终将无法寻找到新的出路。加之现在严重的供过于求和房地产泡沫等问题的不断涌现，无论是被逼还是主动，房地产开发企业的转型升级都迫在眉睫。 下载 关键词：贵阳市；房地产开发企业；转型升级 中图分类号：F293 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2015）019-000-02 一、房地产开发企业转型升级现状分析 1.房地产开发企业转型升级趋势 据统计，在已经公布的2015年中期业绩的40多家房企中，27家房企净利润出现了下滑，净利润下滑幅度超过了50%的有7家房企，5家出现亏损。房难卖，利润小，促使不少房企都开始主动寻求转型升级，比如：万科集团专业延伸型，由单一即售型不动产开发，转向多种资产管理与价值提升；恒大地产多元化型，据2014年恒大地产年报显示，截至2014年，矿泉水、粮油、乳业、健康四大产业累计投入了64.2亿，占公司总资产1.35%；还有剥离传统业务型的莱茵置业和浙江广厦，莱茵置业确定了“一体两翼”战略发展方向（体育产业和清洁能源产业），尤其将大力发展体育事业，进行全面业务转型；而浙江广厦决定在未来三年内逐步退出房地产行业，进入有发展潜力和增长空间的新领域，实施产业转型。 2.房地产开发投资增速继续回落和新开工降幅持续收窄 如图1显示，2015年1-6月份，全国房地产开发投资43955亿元，同比名义增长4.6%，增速比1-5月份回落0.5个百分点。其中，住宅投资29506亿元，增长2.8%，增速回落0.1个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为67.1%。从总开发投资和住宅开发投资同比数据来看，投资增速持续下滑，同比增幅创6年来新低，尽管下滑幅度有所收窄，但仍未见底。 图2数据说明，1-6月份，房屋新开工面积67479万平方米，下降15.8%，降幅收窄0.2个百分点。其中，住宅新开工面积46891万平方米，下降17.3%，同比降幅均持续收窄。目前行业库存依然居高不下，是阻碍房地产开工的重要因素。 综上所述，房地产开发投资增速继续回落和新开工降幅持续收窄显示出现在房地产行业所面临的市场形势并不乐观，而房地产企业要在这种新形势下获得可持续发展，转型成为一种必然选择。 二、贵阳市房地产开发企业转型升级的必然性 从现在的全国房地产市场环境来看，贵阳市房地产开发企业是否已经到了必须要转型升级的关键节点了呢？主要从三个方面来看：一是从行业的角度来看，房地产在我国经历了三十多年的发展，由最开始的相对粗放，即只要有一块地，就可以进行房地产开发，然后再进入市场进行销售，到现在的集约型发展，整个行业水平的成熟和竞争，导致很多开发商开始思索如何用更多的方式方法来吸引购房者。二是从企业的角度来看，纯粹讲住宅或者说某一类型，都不再符合时代要求。特别是我国的品牌房地产企业，比如万科、绿地、中天、恒大等，从万科整个发展情况来看，他们是最早提出来要进行所有企业的发展转型，即：上探地产金融、下延物业管理、左突区域拓展、右进持有物业及多元混合经营。三是从购房者的角度来看，刚开始购房者购房多半都只是为了居住，但经过二三十年的房改，到现在房地产完全进入市场化，买房人也发生了变化，从70、80年代作为主力购房人群到现在的90后，这些购房人群的变化，必然会引起购房需求的变化，也促使整个行业发生变化，目前整个行业也已处在转折的关键点。 三、贵阳市房地产企业转型升级初尝 贵阳市很多品牌房地产开发企业，都处在积极寻求转型升级尝试中。例如：花果园现在的重点已经不再是销售楼房，而是拓展周边的产业，有物业公司、广告公司、运营公司等等一系列产业。花果园已经超越了简单的单体项目，不管从他的规模还是从承担的社会效应来看，都已经不是简单的房地产项目，从它的面积和人口来看，都应是一座城市。在这种情况下，花果园很早就开始探索转型升级之路。花果园项目敞开式设计，使得它和那些封闭式的项目区分开来，为它未来往金融方面发展奠定了基础。 中天也是贵州省最大的房地产企业，也是贵州第一家上市的房地产开发企业，中天集团也在积极探索转型升级之路。比如其线下的金融化服务和购房金融化的延伸，还有金融化产品理念的引入、一系列理财产品的延伸都是其转型进军金融领域的初步尝试。 在转型升级探索过程，中航地产等等也都在迈出自己的步伐，这些企业在转型升级的积极态度，都显示了贵阳市房地产开发企业已经走到了市场预期的前端。 四、贵阳市房地产开发企业转型升级之路 1.紧跟区域经济发展战略，在发展中平稳转型 经国务院批准，国土资源部以国土资函2015472号文批复了贵阳市中心城区城市建设用地，批准用地面积1749.05公顷（2.62万亩），其中新增建设用地1475.23公顷（2.21万亩）。批准用地规模位居报国务院批准批次用地的106个城市之首，有力地保障了贵阳市中心城区城市建设用地需求，这一批复极大地鼓舞了贵阳市房地产开发企业的士气，对房地产业的发展也起到了积极的助推作用。同时，在中央深入实施西部大开发战略的背景下，2015年贵州省黔中城市群成为贵州省域经济重要增长点，2015年底，贵州将实现全省88个县（市、区、特区）通高速公路，这个完善的交通路网也将为黔中城市群区域房地产市场的未来发展带来新的发展契机，贵阳市房地产企业要善于抓住黔中城市群这一发展机遇，借助相关政策，将投资开发的目光转向贵阳市以外的各地、州、市，成功实现自己的转型升级。 2.整合资源，走产业化、绿色发展之路 一直以来，贵阳市将建设生态文明城市作为贵阳城市发展的总战略，以生态文明建设为引领，创建国家环境保护模范城市，坚定不移地走出一条西部欠发达城市经济发展与生态保护双赢的可持续发展之路，集中力量将贵阳打造成为公园城市。作为贵阳市房地产企业，也应担负起这一社会责任，积极走产业化、绿色发展之路，将社会资源进行整合，改变传统制造业转型升级为现代建筑部品部件产业，大力推行住宅产业现代化，运用现代信息技术将住宅规划及设计标准化、部品部件生产的工厂化、现场施工装配化和土建装修一体化，从而实现房地产开发过程中耗材减少，用水率下降，建筑垃圾减少，施工效率提升，房屋品质和性能提高，实现了企业成本控制目标，对企业在当前行业形势下扩大利润空间成为可能。同时，积极探索绿色建筑之路，处长建筑物生命周期，最大限度地节约资源、保护环境和减少污染。 3.利好政策下，积极参与旅游地产的开发 近年来，贵州省积极打造多彩贵州品牌来推动贵州旅游产业的发展，无论是中央还是地方政府，多个利好政策，使贵州旅游地产迎来最大机遇。2012年7月下旬，贵州省政府发布贵州生态文化旅游产业发展规划，将在10年内通过投资数百个项目打造旅游强省，投资总额约3万亿元。这给很多房地产开发企业将眼光由住宅开发到开发旅游产业、旅游地产的转移提供了政策支持和保障。与此同时，贵阳本身所具备的的优异的生态环境资源，且低于周边省会城市的房价等各种综合因素也吸引着购房者将置业目光投向贵阳等地。当然，旅游地产不能简单地理解为开发商一旅游地区搞房地产开发与销售，还包括旅游产品的开发、运营、管理和旅游服务体系的建设等一系列内容，需要很强的专业能力，需要开发商引进或培养旅游经营管理方面的高级人才。 4.以需求为导向，开发社区商业 随着人们生活质量的不断提升，传统住宅开发仅仅满足住宅需求的房产已经不再能满足人们越来越多样化的需求。房地开发企业不管如何转型，最终还是要以满足人们的需求为最主要的突破口。社区商业是伴随着城市范围的不断扩大、人们生活成本不断上升、城市住宅郊区化和人们生活水平的提高而衍生出来的现代住宅商业概念，它是集购物、服务、休闲、娱乐等于一体的住宅商业化模式。社区商业为人们的生活出行提供了便捷，人们也都很享受这种家门口的服务和体验，社区商业是否完善现在也成为影响人们购房的重要因素之一。房企将社区商业作为企业的长期持有资产，为住宅项目品质和品牌的提升起到了极大的助推作用。 五、结论 在全国房地产企业转型升级的大环境下，随着贵州省城镇化进程的推进和速度的加快，对土地依赖性强的房地产业终将面临着土地稀缺的资源问题，贵阳市内各大、中、小房地产开发企业也同样面临着土地竞争成本的加大、未来房地产行业集中程度日益提升、依赖土地升值获得利润的发展模式难以维持、短期内，受高库存、投资性需求减少、落实不动产登记制度及房产税推出预期等等问题，因此，从长期来看贵阳市房地产企业也必然面临着转型升级，早转早好，尤其是贵阳市本土中小型房企生存压力会更加大，企业转型升级更显得紧迫。 参考文献： 叶苏浔.房企中报解密