2012房地产经纪人《制度与政策》强化冲刺.doc

房地产经纪人网校：/kcnet620/； 2012房地产经纪人制度与政策强化冲刺一、单项选择题(共50题，每题1分。每题的备选答案中只有1个最符合题意.请在答题卡上涂黑其相应的编号)1.房地产业可分为( )。A.房地产开发经营业和房地产服务业B.房地产经纪业和房地产服务业C.房地产开发经营业和房地产中介服务业D.房地产经纪业和房地产中介服务业2.房地产行政管理关系的典型特征是( )。A.其主体法律地位平等B.其主体法律地位不平等C.其主体行政地位平等D.其主体行政地位不平等3.设立房地产中介服务机构，应当向( )申请设立登记，领取营业执照后，方可开业。A.监察行政管理部门B.建设行政管理部门C.公安行政管理部门D.工商行政管理部门4.房地产中介服务机构在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的( )房地产行政主管部门备案。A.县级B.县级以上C.省级D.省级以上5.关于房地产估价机构的三级资质内容的表述，不正确的有( )。A.有限责任公司的注册资本人民币50万元以上，合伙企业的出资额人民币30万元以上B.在暂定期内完成估价标的物建筑面积8万m2以上或土地面积3万m2以上C.随机抽查的1份房地产估价报告符合房地产估价规范的要求D.有限责任公司的股东中有3名以上、合伙企业的合伙人中有2名以上专职注册房地产估价师，股东或合伙人中有一半以上是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师6.向资质许可机关提交的申请核定房地产估价机构资质等级的材料不包含( )。A.房地产估价机构原资质证书正本原件B.专职注册房地产估价师证明C.固定经营服务场所的证明D.经工商行政管理部门备案的公司章程或者合伙协议复印件(加盖申报机构公章)及有关估价质量管理、估价档案管理、财务管理等企业内部管理制度的文件、申报机构信用档案信息7.根据房地产估价机构管理办法的规定，具有( )的房地产估价机构可以按照规定设立分支机构。A.二级资质B.二级资质或三级资质C.一级资质D.一级资质或二级资质8.在发达国家的房地产市场中，( )以上的房地产交易是由房地产经纪人促成的。A.70%B.75%C.80%D.85%9.我国房地产中介服务行业处在( )。A.发育阶段B.高速发展阶段C.成熟阶段D.停滞阶段10.单位和个人依法使用国有土地，由( )登记造册，核发证书，确认使用权。A.县级以上人民政府B.国务院C.市级以上人民政府D.乡级以上人民政府11.被征收土地所在的市、县人民政府，在收到征收土地方案后( )d内应以书面或其他形式进行公告。A.7B.10C.15D.3012.建设单位提出用地申请时，应当填写建设用地申请表，但不必出具的附加材料是( )。A.土地行政主管部门出具的建设项目用地预审报告B.初步设计C.项目可行性研究报告批复D.建设项目可行性研究报告13.适用于公共福利事业和非盈利性的社会团体、机关单位用地和某些特殊用地的国有建设用地使用权出让方式是( )。A.协议方式B.挂牌方式C.招标方式D.拍卖方式14.在签订国有建设用地使用权出让合同后，土地使用者应缴纳定金并按约定期限支付地价款。土地使用者延期付款超过( )d，经土地管理部门催交后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的，土地管理部门有权解除合同，并可以请求违约赔偿。A.10B.30C.60D.9015.下列选项可以认定为闲置土地的是( )。A.国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发建设日期，自国有土地有偿使用合同生效或者土地行政主管部门建设用地批准书颁发之日起满半年未动工开发建设的B.国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发建设日期，自国有土地有偿使用合同生效或者土地行政主管部门建设用地批准书颁发之日起满1年未动工开发建设的C.已动工开发建设但开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足2/3或者已投资额占总投资额不足50%且未经批准中止开发建设连续满1年的D.已动工开发建设但开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足2/3或者已投资额占总投资额不足25%且未经批准中止开发建设连续满半年的16.控制性详细规划修改涉及城市总体规划、镇总体规划的强制性内容的，应当( )。A.依照规划的审批程序报批B.对修改的必要性进行论证C.先向原审批机关提出专题报告D.先修改总体规划17.注册建筑师的执业范围不包括( )。A.建筑设计技术咨询B.建筑设计C.建筑物调查与鉴定D.对一般项目进行施工指导和监督18.房屋拆迁补偿有两种方式，即货币补偿和房屋产权调换。无论实行货币补偿还是产权调换，有一个基本原则必须明确，即( )。A.等价原则B.等比原则C.公平原则D.公开原则19.搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，按照省、自治区、直辖市人民政府规定的标准执行，被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额，由( )确定。A.拆迁人B.被拆迁人C.拆迁人和被拆迁入协商D.省、自治区、直辖市人民政府20.建设工程建设单位的质量责任和义务不包含( )。A.建设单位应当将工程发包给具有相应资质等级的单位B.建设单位可将建设工程肢解发包C.建设单位应当将施工图设计文件提交有资格的施工图设计文件审查机构审查D.建设工程发包单位不得迫使承包方以低于成本的价格竞标，不得任意压缩合理工期21.建设工程竣工的验收工作，应该由( )负责组织实施。A.建设单位B.设计单位C.城市规划主管部门D.建设行政主管部门22.工程建设监理的基本方法是( )。A.协调B.管理C.规划D.控制23.房地产开发企业的设立应符合的条件为，注册资本至少在( )万元以上。A.50B.100C.200D.50024.房地产开发项目手册是一种( )的监控措施。A.科学性、有效性B.制度性、常规性C.制度性、有效性D.科学性、常规性25.根据城市房地产管理法及城市房地产转让管理规定的规定，以出让方式取得土地使用权用于投资开发的，按照土地使用权出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的( )以上，否则不得转让。A.15%B.20%C.25%D.30%26.商品房预售合同的登记备案，商品房预售人应当在签约之日起30 d内持商品房预售合同到县级以上人民政府( )办理登记备案手续。A.房地产管理部门和土地管理部门B.房地产管理部门和建设管理部门C.城市规划管理部门和土地管理部门D.城市规划管理部门和建设管理部门27.根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品 房买卖合同约定面积不符，且合同没有约定或者约定不明确的，面积误差比绝对值超出( )，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。A.1%B.3%C.4%D.6%28.房屋租金是承租人为取得一定期限内房屋的使用权而付给房屋所有权人的经济补偿，房屋租金可分为( )。A.成本租金、商品租金和管理租金B.成本租金、融资租金和市场租金C.成本租金、商品租金和市场租金D.成本租金、融资租金和管理租金29.为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移房地产的占有，将该房地产抵押给债权人的行为属于房地产抵押的( )。A.最高额抵押B.一般房地产抵押C.预购商品房贷款抵押D.在建工程抵押30.房地产抵押估价原则上由( )委托。A.抵押当事人B.房地产估价机构C.注册房地产估价师D.商业银行31.办理房屋登记，应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权( )的原则。A.权利主体一致B.属地管理原则C.权利主体分开D.异地管理原则32.物权法规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请( )。A.异议登记B.预告登记C.更正登记D.撤销登记33.房屋登记的权属审核一般要经过( )。A.初审和复审B.初审和终审C.初审、复审和审批D.初审、复审、三审和审批34.自受理登记申请之日起，国有土地范围内房屋异议登记，房屋登记机构应当于( )个工作日内，将申请登记事项记载于房屋登记簿或者作出不予登记的决定。A.1B.10C.15D.2035.房屋权属登记信息查询采取( )的原则。A.“统一查询”B.“分阶段查询”C.“一次性查询”D.“分层次查询”36.某阶段的工作包括物业管理的早期介入、制定物业管理方案、制定临时管理规约及有关制度、选聘物业服务企业等基本环节，这一阶段为( )。A.物业管理的策划阶段B.物业管理的日常运作阶段C.物业管理的启动阶段D.物业管理的前期准备阶段37.设立物业服务企业须向( )进行注册登记，领取营业执照，并到税务部门办理税务登记后，方可开业。A.房地产行政管理部门B.工商行政管理部门C.城市规划行政管理部门D.土地行政管理部门38.成立业主大会的筹备工作应当在首次业主大会会议召开( )d前以书面形式在物业管理区域内公告。A.7B.15C.20D.3039.国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理( )的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。A.相结合B.相依托C.相分离D.相竞争40.从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于( )所有。A.业主大会B.大部分业主C.公有住房售房单位D.业主委员会41.住房公积金的( )是住房公积金管理的中心环节。A.存储B.监督C.管理D.运作42.职工个人住房公积金使用申请个人住房贷款未办完手续的，经住房公积金管理中心负责人批准，可以延长( )个工作日，并应当将延长期限的理由告知申请人。A.5B.10C.20D.3043.住房公积金管理中心对住房公积金收支业务一般采用( )原则进行核算。A.三级核算制B.权责发生制C.分账核算制D.收付实现制44.既是确定征税范围主要界限，也是区别不同税种的主要标志的是( )。A.课税对象B.纳税人C.减免D.附加45.根据城镇土地使用税政策性免税的内容，经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地从使用的月份起免交土地使用税( )年。A.35B. 38C.510D.102546.国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖以( )为计税依据。A.约定价格B.成交价格C.定金价格D.交换的价格差额47.城建税实行地区差别税率，具体规定为在县城、建制镇的，税率为( )。A.1%B.3%C.5%D.7%48.关于廉租住房、经济适用住房建设的税收政策，表述不正确的是( )。A.对个人购买经济适用住房的，在法定税率基础上减半征收契税B.对个人按廉租住房保障办法规定取得的廉租住房货币补贴，免征个人所得税C.对廉租住房、经济适用住房建设用地以及廉租住房经营管理单位按照政府规定价格向规定保障对象出租的廉租住房用地，免征城镇土地使用税D.对廉租住房经营管理单位按照政府规定价格向规定保障对象出租廉租住房的租金收入，全部免征49.根据城市房屋拆迁管理条例的规定，对以欺骗手段取得房屋拆迁许可证的，由房屋拆迁管理部门( )，并处拆迁补偿安置资金1%以上3%以下的罚款。A.通报批评B.给予警告C.没收违法所得D.吊销拆迁许可证50.根据住房公积金管理条例的规定，对住房公积金管理中心违法向他人提供担保的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予( )。A.刑事处罚B.行政处分C.降级处分D.通报批评二、多项选择题(共30题，每题2分。每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。错选不得分;少选且选择正确的，每个选项得0.5分)51.房地产业在国民经济中的重要作用包括( )。A.促进国民经济持续、快速、健康增长B.可以为国民经济的发展提供重要的物质条件C.可作为经济发展的唯一支柱D.可以改善人民的住房条件和生活环境E.通过综合开发，避免分散建设的弊端，有利于城市规划的实施52.房地产法的调整对象中，房地产交易关系主要包括( )。A.开发商与其他人的管理与被管理关系B.房地产权利人将房地产出租给他人所形成的租赁关系C.开发商或所有权人将房地产出售给他人时所形成的转让关系D.房地产权利人将房地产抵押给他人所形成的抵押关系E.房地产开发商对特定房地产拥有的所有权关系53.由于房地产具有( )等特点，相关代理人在房地产交易活动中需要专门的知识和可靠的信息相助，房地产中介服务行业应运而生。A.使用期长B.使用期短C.位置固定D.价值量大E.办理交易复杂54.房地产估价分支机构备案，应当提交的材料包括( )。A.出资证明复印件B.分支机构的营业执照复印件C.房地产估价机构资质证书正本复印件D.分支机构及设立该分支机构的房地产估价机构负责人的身份证明E.拟在分支机构执业的专职注册房地产估价师注册证书复印件55.房地产经纪管理的主要措施有( )。A.建立和完善信用公示制度B.建立、健全办事保密制度C.建立商品房交易结算资金管理制度D.严格实施房地产经纪人员执业资格制度E.全面推行房地产经纪机构备案公示制度56.注册房地产估价师信用的主要内容包括( )等。A.继续教育情况B.不良行为记录C.科研能力表现D.良好行为记录E.股东情况57.1998年12月27日颁布的土地管理法实施条例进一步明确了国有土地的范围，其范围包括( )。A.农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地B.城市市区的土地C.国家依法征收的土地D.因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地E.农村集体经济组织部分成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地58.土地使用制度中有偿使用土地有多种形式，其形式包括( )。A.土地使用权作价入股B.土地使用权作价出资C.土地租赁D.土地使用权划拨E.土地使用权出让59.市、县级人民政府土地行政主管部门对材料齐全、符合条件的建设用地申请，在收到申请之日起30 d内拟定( )，报市、县级人民政府批准。A.土地抵押方案B.农用地转用方案C.征收土地方案D.补充耕地方案E.供地方案60.可由有批准权的人民政府依法批准划拨的建设用地包括( )。A.国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地B.国家重点扶持的工业用地C.城市基础设施和公益事业用地D.城市重点商城、商场用地E.国家机关用地和军事用地61.城镇体系规划的分类包括( )。A.乡域城镇体系规划B.县域城镇体系规划C.市域城镇体系规划D.省域城镇体系规划E.全国城镇体系规划62.根据城市规划实施的监管体制，县级以上人民政府及其城乡规划主管部门负责对城乡规划的( )监督检查。A.核准B.修改C.编制D.审批E.备案63.城市房屋拆迁补偿安置协议除主要内容外，协议一般还应包括( )等条款。A.安置房面积和安置地点B.补偿方式和补偿金额C.搬迁过渡方式和过渡期限等事项D.违约责任E.解决争议的办法64.建设工程施工单位的质量责任和义务包括( )。A.施工单位可转包但不可违法分包工程B.施工单位对建设工程的施工质量负责C.施工单位必须建立、健全施工质量的检验制度，严格工序管理，作好隐蔽工程的质量检查和记录D.隐蔽工程在隐蔽前，施工单位应当通知建设单位和建设工程质量监督机构E.施工单位应当建立、健全教育培训制度，加强对职工的教育培训65.工程建设监理的基本工作中，信息管理的内容包括( )。A.信息的编码系统B.信息的收集、整理及保存制度C.信息流程结构图D.信息目录表E.信息渠道的多样性66.发布房地产广告，应当具有或者提供相应真实、合法、有效的证明文件，主要包括( )。A.发布房地产项目预售、出售广告，应当具有地方政府主管部门颁布的预售许可证明B.中介机构发布所代理的房地产项目广告，应当提供业主委托证明C.房地产主管部门颁发的项目土地使用权证明D.工程项目可行性研究报告E.建设主管部门颁发的房地产开发企业资质证书67.房地产转让时，法律规定应当签订书面转让合同，合同的内容由当事人协商拟定，一般应包括( )。A.房地产权属证书的名称和编号B.土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限C.房地产的用途或使用性质D.基础设施建成后的产权界定E.双方当事人的姓名或者名称、住所及联系方式68.由于出卖人的原因，买受人在( )期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。A.商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限B.商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90 dC.商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起60 dD.商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90 dE.商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起60 d69.房地产抵押担保的范围包括( )的费用。A.主债权B.滞纳金C.损害赔偿金D.实现抵押权E.违约金70.土地权利人申请土地变更登记的情形有( )。A.土地的用途发生变更B.国有建设用地使用权转让C.因处分抵押财产而取得土地使用权D.土地权利人姓名或名称、地址发生变化E.依法以划拨方式取得国有建设用地使用权71.经审核后，房屋登记机构应当予以登记的条件包括( )，并将申请登记事项记载于房屋登记簿。A.申请初始登记的房屋与申请人提交的规划证明材料记载一致，申请其他登记的房屋与房屋登记簿记载一致B.申请登记的事项与房屋登记簿记载的房屋权利不冲突C.申请登记的内容与有关材料证明事实一致D.申请登记房屋不能特定或者不具有独立利用价值E.申请人与依法提交的材料记载的主体一致72.对于( )等，原则上应以建房时所订立的协议(或合同)中所规定的产权划分条款为准。A.单位补贴房B.经济适用房C.合作建房D.解困房E.集资建房73.关于物业管理的目的，说法正确的有( )。A.保证和发挥物业的使用功能，使其保值、增值B.为物业所有人和使用人创造和保持整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境与秩序C.实现社会、经济、行政三个效益的统一和同步增长D.提高城市的现代文明程度，创建和谐社会E.实现社会、经济、环境三个效益的统一和同步增长74.物业管理实施的原则是( )相结合。A.业主的自我约束B.业主的法制约束C.业主的自我管理D.业主的法制管理E.物业服务企业统一专业化管理75.物业服务企业的权利包括( )。A.要求委托人协助管理B.制止违反物业管理制度的行为C.根据实际情况制定物业管理制度D.选聘专业公司承担专项经营服务管理业务E.依照物业服务合同和有关规定收取物业服务费76.应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的，业主共同决定的事项有( )。A.改建、重建建筑物及其附属设施B.筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金C.制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约D.制定和修改业主大会议事规则E.选举业主委员会或者更换业主委员会成员一77.总体上看，物业管理经费的来源主要有( )。A.业主个人额外给予的环境保护费B.政府多方面的扶持C.物业服务企业开展多种经营的收入和利润D.物业共用部位、共用设施设备维修资金E.定期收取物业服务费78.职工提取住房公积金的住房消费提取的条件为( )。A.房租超出家庭工资收入规定比例时的提取B.职工享受城镇最低生活保障时的提取C.职工装修自住住房时的提取D.与单位终止劳动关系未再就业、部分或者全部丧失劳动能力以及遇到其他突发事件，造成家庭生活严重困难的提取E.偿还购房贷款本息时的提取79.城镇土地使用税实行分类分级的幅度定额税率，每平方米的年幅度税额按城市大小区分档次，其中( )。A.超大城市税额为1.734元B.大城市税额为1.530元C.中等城市税额为1.224元D.小城市税额为0.918元E.县城、建制镇和工矿区税额为0.612元80.关于契税的减免规定，表述正确的有( )。A.城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免税B.土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，免税C.纳税人承受荒山、荒沟、荒滩、荒丘土地使用权用于农、林、牧、渔业生产的，免税D.法定继承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)继承土地、房屋权属的，不征契税E.国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免税三、综合分析题(共20小题，每小题2分。每小题的备选答案中有1个或1个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。错选不得分;少选且选择正确的，每个选项得 0.5分)(一)程某与某房地产开发公司于2001年5月4日签订了某市商品房预售合同，合同载明了程某所购住房的价格为2400元/m2，面积为100 m2。2001年10月11日，该房屋通过竣工验收。该开发公司于2001年12月18日将程某所购商品住房交付其使用。程某拿到房屋所有权证时，发现载 明的面积为96 m2。81.商品房预售合同应由( )向政府管理部门登记备案。A.程某与该房地产开发公司B.程某C.委托房地产经纪公司D.该房地产开发公司82.商品房预售合同应在( )d内向政府管理部门登记备案。A.15B.30C.20D.9083.商品房预售合同应向( )登记备案。A.土地管理部门B.房产管理部门C.建设管理部门D.县级以上人民政府84.由于程某所购商品住房的面积产生误差，他可以( )。A.有权退房B.要求双倍返还房屋总价款C.要求双倍返还房屋面积差额部分价款D.要求支付房屋价款差额的利息85.开发公司应返还程某( )元。A.9600B.7200C.12 000D.19 200(二)刘某2005年购得一商铺，以每月2000元租金租给吴某，租期5年。半年后由于经营资金周转困难，刘某将商铺抵押给银行贷款20万元，贷款期限1年，并办理了抵押登记。抵押到期后，刘某未能偿还债务。银行依法申请人民法院拍卖该商铺。86.下列关于刘某房屋租赁的表述中，正确的为( )A.刘某出租商铺的租金，由刘某与吴某在平等、自愿的原则下协商议定B.经刘某同意，吴某可以将该商铺转租，并可以从转租中获得收益C.在租赁期限内，无须刘某同意，吴某可以根据其经营需要改变房屋用途D.在租赁期限内，无须刘某同意，吴某可以根据其经营需要拆改房屋结构87.刘某出租房屋应缴纳的税为( )。A.营业税B.房产税C.契税D.印花税88.下列关于刘某抵押房屋的表述中，错误的为( )。A.刘某将该商铺抵押后又在屋顶搭建一阁楼，该阁楼也应当属抵押财产B.刘某应当将房屋抵押情况告之吴某C.经估价机构评估，刘某商铺价值70万元，该商铺的价值大于所担保债权，其余额还可以再次抵押D.刘某到期不能偿还债务，拍卖、变卖商铺时，吴某有优先购买权89.如果拍卖、变卖刘某商铺，刘某应当缴纳( )。A.契税B.营业税C. 房产税D.印花税90.拍卖、变卖后，该房屋租赁合同( )。A.应当解除B.对购买人仍然有约束力C.由人民法院决定是否继续有效D.由购买人决定是否继续有效(三)甲房地产开发公司(以下简称甲公司)以出让方式取得某住宅项目用地，委托拆迁后形成净地。甲公司委托乙房地产经纪机构(以下简称乙机构)代理该 楼盘的销售。在预售过程中，甲公司报请城市规划管理部门批准更改了原规划。被拆迁人李某预购了该项目一套住宅。在