房地产岗位职责(机密).ppt

北京市鲁艺房地产开发有限责任公司 部门职责划分,机密,2,现阶段采用市场导向型组织结构,总经理,副总经理,开发部,工程管理部,材料设备部,财务部,计划预算部,销售部,规划技术部,董事会,总工程师,总经济师,办公室,拆迁部,企业管理部,监事会,总会计师,督导部门,管理部门,业务部门,董事会秘书,股东会,督察委员会,3,组织设计的合理性说明,一、将项目发展部和项目开发部合并为开发部 目的：将公司主要关系资源进行统一管理； 职责：统一负责项目的报审报批工作。 二、将策划部、工程技术部的规划设计职能合并成立规划技术部 目的：保证项目的适销性； 职责：统一负责项目决策、规划设计和营销策划。 三、将材料设备采购、规划设计职能从工程技术部中分离出来，同时保留了委托制作施工图工作，将工程技术部更名为工程管理部 目的：通过部门分立，实现采购权制衡；保证施工图的制作质量； 工程管理部职责：负责委托制作施工图、工程建设管理、材料设备供应商的资质评审； 材料设备部职责：负责材料设备采购。 四、监事会对董事会执行业务活动实行监督，督察委员会负责督促检查经营班子的日常经营行为和部门的工作完成情况，办公室代表经营班子对各部门进行工作督导。,4,股东会构成与职责,股东会的构成 由全体股东组成，是公司的权力机构,公司法第三十八条规定 股东会行使下列职权： 决定公司的经营方针和投资计划； 选举和更换董事，决定有关董事的报酬事项； 选举和更换由股东代表出任的监事，决定有关监事的报酬事项； 审议批准董事会的报告； 审议批准监事会或者监事的报告； 审议批准公司的年度财务预算方案、决算方案； 审议批准公司的利润分配方案和弥补亏损方案； 对公司增加或者减少注册资本作出决议； 对发行公司债券作出决议； 对股东向股东以外的人转让出资作出决议； 对公司合并、分立、变更公司形式、解散和清算等事项作出决议； 修改公司章程。,5,监事会构成与职责,监事会的构成 成员不得少于3人，由股东代表和适当比例的公司职工代表组成，具体比例由公司章程规定。 监事会应在其组成人员中推选一名召集人； 董事、经理及财务负责人不得兼任监事； 监事任期为每3年一届，可以连选连任 。,公司法第五十四条规定监事会行使下列职权： 检查公司财务； 对董事、经理执行公司职务时违反法律、法规或者公司章程的行为进行监督； 当董事和经理的行为损害公司的利益时，要求董事和经理予以纠正； 提议召开临时股东会； 公司章程规定的其他职权。,6,董事会构成与职责,董事会的构成 成员为3至13人，奇数。为提高决策质量，可考虑外聘行业专家或管理专家作为独立董事； 董事任期由公司章程规定，但每届任期不得超过三年。董事任期届满，连选可以连任。,公司法第46条明确规定董事会对股东会负责，行使下列职权： 负责召集股东会，并向股东会报告工作； 执行股东会的决议； 决定公司的经营计划和投资方案； 制订公司的年度财务预算方案、决算方案； 制订公司的利润分配方案和弥补亏损方案； 制订公司增加或者减少注册资本的方案； 拟订公司合并、分立、变更公司形式、解散的方案； 决定公司内部管理机构的设置； 聘任或者解聘公司经理（总经理）（以下简称经理），根据经理的提名，聘任或者解聘公司副经理、财务负责人，决定其报酬事项； 制定公司的基本管理制度。,7,督察委员会构成与职责,一、主要职能：督促检查经营班子的日常经营行为和部门的工作完成情况，对董事会负责。 二、隶属关系：直接隶属董事会管理 三、职责与权限: 督促检查高层管理人员执行董事会决议的情况； 督促检查各部门的计划完成情况和执行办公会决议的情况； 检查高层及各部门是否严格执行公司各项管理制度或程序； 研究高层管理人员考核的标准，评价其业绩，提出考核意见报董事会； 提议聘请或更换外部审计机构； 对公司重大财务收支及经济活动进行审计； 监督公司的内部审计制度及其实施； 调查、处理系统内部各种涉及经济问题的检举信件。,8,董事会秘书（或办公室）职责,一、主要职能：负责董事会日常事务性工作，对董事会负责。 二、隶属关系：直接隶属董事会管理 三、职责与权限: 筹备股东会和董事会会议，并负责会议的记录工作，保管会议文件和记录； 依法负责公司有关信息披露事宜，建立并完善信息披露制度，并保证公司信息披露的及时性、合法性、真实性、完整性； 协助董事长处理董事会的日常工作，协助董事长及总经理在行使职权时切实履行法律、法规、公司章程及其他有关规定； 办理公司与董事、股东之间的有关事宜，协调股东、董事会、管理层之间的关系； 保管股东名册和董事会印章。,9,总经理职责,主持公司的生产经营管理工作，组织实施董事会决议； 组织实施公司年度经营计划和投资方案； 拟订公司内部管理机构设置方案； 拟订公司的基本管理制度； 提请聘任或者解聘公司副经理、财务负责人； 签发关于公司员工聘任、解聘、奖励、处罚及辞退的决议； 提出公司年度预、决算方案和利润分配方案； 公司章程和董事会授予的其他职权。,10,副总经理职责,协助总经理组织实施董事会决议； 在总经理外出或授权情况下，代行总经理职责； 组织制定公司战略规划，编制公司年度经营计划； 组织制定公司人力资源规划； 组织检查公司经营计划和部门作业计划的执行情况； 组织开展经济活动分析，分析问题，提出改进方案； 组织制定公司内部管理机构设置方案、定岗定编方案； 组织制定公司薪酬体系和考核体系； 组织进行员工招聘、培训、激励与辞退工作； 组织制定公司的基本管理制度和工作流程； 组织制定下属企业的发展战略，审核下属企业的经营目标； 组织对下属公司及其经理人员的经营业绩进行评价与考核； 参与公司所有重大经营决策。,总会计师职责,全面负责公司财务管理工作； 建立健全公司各项财务管理相关制度，负责推行并监督其执行情况； 全面负责公司的财务电算化工作； 根据公司的总体战略目标制定公司的财务规划； 组织公司财务预算、决算工作； 监督预算执行情况，及时向公司总经理进行汇报； 全面负责公司融资工作； 关注外部资金市场动态，为公司重大决策提供信息支持； 审核其它对内、对外报送的财务报告，保证其正确性； 定期组织资产清查、盘点，保证公司财产真实完整； 参与公司所有重大经营决策； 参与项目的可行性分析和招投标工作； 参与重大合同的评审、谈判，并就相关问题提出建议；对合同的财务履约进行监控； 负责审核费用支出、工程成本支出、采购成本支出等各项支出； 负责组织并参加项目竣工财务决算工作； 监控房屋预售款、销售款的回收工作； 负责税务筹划，合法纳税、合理避税； 与税务、银行、审计事务所、律师事务所等相关单位保持良好的工作关系。,12,总经济师职责,组织评审项目可行性研究报告，进行项目决策； 组织评审项目策划书及规划设计方案，签发项目策划书和规划设计方案； 组织制作土地招标文书，进行土地投标工作； 组织土地出让、项目合作的谈判工作； 组织拟定、评审项目预算及决算方案，签发项目预决算方案； 组织项目开发过程中的报审报批工作，协调好外部关系； 组织对勘察、设计、施工、监理等单位及材料设备供应商的评审、招标工作； 组织制作并审核有关招标文书和标底，进行勘察、设计、监理、工程建设和材料设备等招标工作； 组织项目招商、引资工作； 组织起草并审定招商、委托调研、委托设计、销售等合同文本； 审定、签发项目营销方案、销售计划和销售管理制度； 组织项目的营销推广与销售工作； 参与公司所有重大经营决策。,13,总工程师职责,监督贯彻国家有关工程建设的法令、法规、政策及有关文件精神； 负责新技术、新工艺、新材料、新部品的推广和应用； 参与评审项目可行性研究报告、项目策划书及规划设计方案，审定技术问题； 审定、签发项目工程建设总体计划； 参与对勘察、设计、施工、监理等单位及材料设备供应商的评审、招标工作； 组织起草并审定施工图制作、工程承包与材料设备采购等合同文本； 组织评审施工图纸和施工方案，签发施工图和施工方案； 组织建立、健全工程质量管理体系，总结和推广项目管理模式； 负责对总包、分包、监理单位的主要技术方案和措施进行审定 ； 组织现场拆迁与施工管理工作，监督检查工程进度、工程质量和安全管理情况，控制工程成本； 组织材料设备采购工作； 解决设计、施工和验收交接过程中出现的重大技术问题； 组织对设计变更方案进行会审； 审核工程预结算； 协调各方做好工程验收工作； 参与公司所有重大经营决策。,14,办公室职责（一）,第一部分：办公 一、负责公司战略规划，组织重大投资决策 负责公司发展战略规划的组织制定、督导实施； 组织对公司投资项目的洽谈、评审与决策； 负责公司及各部门经营计划、作业计划的制定、下达并督导实施。 二、负责日常管理、文秘、档案、公关及文化建设工作 监督公司各部门关于国家政策法规、公司决议和领导指示的执行情况，并及时向有关领导反映； 组织制定公司各项规章制度及主要的业务流程； 组织召开总经理办公会、重大业务会议及其他重大会议、活动； 负责起草、印制公司报告和文件，负责公文收发、传阅、送审、催办工作； 及时了解公司内部动态，汇总分析各项检查结果，定期提供公司工作简报； 负责公司印鉴、介绍信的使用保管，以及函电收发工作； 负责公司文件、合同、资料、档案的归档、保管、查阅和使用工作； 负责对外信息发布、联络协调、宣传与接待工作； 负责公司企业文化建设，宣传企业理念，增强企业凝聚力； 负责公司法律事务，为公司的经营管理和决策提供法律支持。,15,办公室职责（二）,第二部分：后勤 三、负责后勤管理工作 负责公司非生产用固定资产、办公用品、书报刊物、劳保、福利用品等的计划、采购与管理工作； 负责办公场所的物业管理； 负责公司车辆的调配使用、年检、保险、维修保养及交通安全管理工作； 做好安全防范，提高公司员工四防意识（防盗、防火、防爆、防破坏）。 第三部分：信息化 四、负责信息化建设 负责制定与实施公司信息化建设规划； 负责公司计算机设备维护、管理，保证系统安全运行； 负责公司网站设计、建设，协同各部门做好宣传工作； 协助相关部门完成应用软件的调研、甄选和开发利用工作； 负责建立各专业信息数据库的技术平台。,16,办公室职责（三）,第四部分：人力资源管理 五、负责公司人力资源战略与规划工作 制定公司人力资源长期、中期规划； 制定年度人力资源晋升、补充、培训、调配、工资等规划； 组织制定、完善各项人力资源管理制度。 六、负责工作分析、职位评估与定岗定编工作 根据优化后的组织结构，进行工作分析，形成完整的职位说明书； 进行职位评估，建立科学系统的职位等级体系； 负责定岗、定编工作。 七、负责员工招聘、录用和管理工作 根据公司用人需求计划，组织实施人员招聘、录用工作； 合理调配使用人员，办理解聘、辞退等手续； 选拔人才，及时提出管理人员调整意见。,17,办公室职责（四）,八、负责员工培训与人力资源开发工作 根据培训规划，组织实施各类员工培训计划； 建立公司人才库、中高层后备力量档案库； 制定员工职业发展规划； 负责各类专业人员的职称申报、管理工作。 九、负责建立完整的薪酬体系，建立绩效考核机制 制定薪酬、奖金、福利标准； 负责编制员工工资表； 审核、汇总员工考勤记录； 组织制定部门及个人绩效目标，组织进行业绩评估、考核与奖惩； 建立员工的工作表现记录。 十、根据国家人事政策与法规，处理好劳资关系 根据国家及地方劳动法规，处理好劳资关系，办理员工劳动合同、社会保障等工作； 负责人事档案的管理工作，负责员工调入、调出档案的接收和传递工作； 处理员工关系，解决纠纷。,18,财务部职责（一）,一、负责会计工作 完善会计核算体系，包括会计科目和会计核算组织程序等内容； 负责会计信息确认、计量、记录、汇总，编制各种财务报表，进行经济活动分析； 负责与相关单位对账； 督促各项收入的回款； 负责进行成本核算； 负责办理税务工作； 负责会计档案及相关资料的保管工作； 负责办理资金结算以及现金、银行存款的管理； 负责支票、发票等重要票据的保管、使用； 负责办理工资发放。,19,财务部职责（二）,二、负责财务管理工作 制定、修改公司财务管理制度，并负责对财务管理制度的解释和推行工作； 负责公司年度财务预算、决算工作； 参与投资决策，从财务角度进行投资估算、投资分析及财务评价； 负责制定筹集资金方案，进行资金使用效率分析，融资成本分析，办理相关融资手续； 负责汇总编制公司资金收支计划； 负责审核各项成本、费用支出，进行成本分析，加强成本控制； 负责债权、债务管理；定期进行账龄分析，及时催收；在保证公司信誉的情况下合理利用结算资金； 负责公司的固定资产，长、短期投资等各项资产的管理，定期进行资产清查，掌握公司内部资产变动信息，提出风险防范对策。 三、其它工作 参与重大合同谈判，审核结算条款； 参与招投标工作。,20,一、负责项目预算、决算管理 负责拟订并完善工程预、结算管理办法； 负责参与公司投资项目的前期测算； 组织编制工程项目的概算、预算和决算； 对工程图纸进行经济分析，并参与相关的图纸会审工作； 负责审定征地、拆迁、规划设计、建安、监理、材料设备采购等工作的结算，监督预算的执行； 编制工程建设资金的使用计划； 负责项目成本核算，及时向财务提供分析数据，并对其真实性负责； 负责经济洽商、索赔的核准备案。 二、组织实施各项招投标工作 负责拟订并完善招投标管理办法、工作流程，制订招标书及合同标准文本； 组织制作建设开发用地、设计、施工、监理及材料设备采购的招投标文件； 负责组织开标、评标、定标等工作。 三、其他工作 进行市场调研，掌握材料设备的最新市场信息，与材料设备部核对； 参与本公司工程建设中所发生的所有委托调研、建设用地、委托设计、工程承包、监理及材料设备采购等合同或协议的谈判； 负责综合统计工作。,计划预算部职责,21,开发部职责,一、负责收集房地产管理的政策法规和最新动态 二、负责获取土地的各项工作 负责土地转让协议谈判，参与土地投标； 负责项目的用地管理，土地评估、办理土地使用手续及产权。 三、负责招商项目的洽谈。 四、负责项目的对外报批和办证工作。 负责办理项目立项手续； 负责落实项目的配套指标； 负责办理人防、消防、交通、园林、节水、文物、国家安全等政府主管部门的各项审批手续； 负责办理项目的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。 五、负责图纸的报审报批工作 负责总体规划方案（六图二书）的报审； 负责初步设计方案的报审； 负责施工图初审与复审的报批。 六、负责办理开工许可证、预售许可证； 七、负责协调各项设备和设施的报审报批工作。 八、配合完成竣工验收工作。,22,规划技术部职责（一）,一、负责跟踪土地市场动态，收集土地信息，分析土地价值，进行土地决策 二、负责市场调查，进行项目决策 收集国内外房地产业政策和市场信息，研究客户需求的现状与趋势，组织编写关于房地产业发展趋势和市场需求情况的报告； 负责针对项目进行详细的市场调查，了解竞争楼盘的详细情报，为项目定位奠定基础； 负责进行项目的初步可行性分析，对项目进行估算，制作初步可行性分析报告； 负责进行项目的详细可行性分析，对项目的投资价值进行分析，进行市场定位和项目定位，制作详细可行性分析报告； 主持评审项目的可行性，制定项目规划建议书。 三、参与规划单位的招标工作，负责对招标单位的初审与考察、踏勘答疑、合同谈判、合同签订、合同履约等工作。,23,规划技术部职责（二）,四、负责沟通规划设计的意图和需求，监督规划设计的完成质量，并组织对规划设计方案的评审 了解市场建筑规划设计的最新动向和流行趋势，建立相应的信息库； 负责制作项目总体策划书，组织对策划书的评审； 沟通制作总体规划方案； 沟通制作初步及扩初设计方案； 沟通制作园林设计方案； 组织各部门参与对规划设计方案评审，审核各项规划指标和计细节； 汇总各项修改意见，组织修改和完善规划设计方案； 负责向设计单位进行施工图设计交底，制作设计任务书。 五、负责规划方案的管理，参与设计图纸管理的后期工作。 负责设计规划方案的管理； 参与向参建单位进行图纸会审和设计交底； 参与图纸变更洽商，组织对重大规划设计方案的调整； 参与市政设计与施工的交底与协调工作。,24,规划技术部职责（三）,六、负责制定总体的营销方案和销售计划 负责收集整理房地产市场信息，进行营销动态分析； 负责制定项目营销方案，包括营销目标、目标市场、品牌定位、产品策略、价格策略、广告宣传策略、服务策略等内容； 依据公司的经营计划，负责制定项目的年度营销计划和销售激励政策； 编制年度市场推广费用预算和房款的回收计划。 七、负责制定项目的推广方案和销售策略，对各种营销活动及工具进行整合管理 负责策划和制作各种销售工具； 负责策划和组织各项营销活动，指导销售工作的开展； 负责项目的广告和推广工作； 对客户、市场的反馈信息进行分析，对营销方案及策略进行调整； 对项目的营销工作和前期策划工作进行总结分析。 八、配合完成项目竣工验收工作 九、配合商品房的销售工作 组织进行房产测绘，提供销售支持数据和图纸； 办理项目产权事宜。 十、负责对项目的决策、规划设计和营销策划等各项工作进行总结。,25,拆迁部职责,一、负责收集整理拆迁管理的政策法规及市场信息。 二、负责征地拆迁的基本情况和各种补偿系数的调查核实，为公司的成本测算和对外谈判提供准确的数据。 三、参与拆迁公司、拆除公司、评估公司的招标委托 负责对招标单位进行初审、考察、踏勘答疑、合同谈判； 参与制订招标文书、评标、制订合同相关条款和签订合同等工作； 监督委托合同的履行。 四、负责拆迁方案的监督审查和对外报批，办理征地拆迁手续。 五、监督拆迁公司执行拆迁方案，为其工作开展提供必要的支持和配合。 六、协调与当地政府主管部门和拆迁户的关系，处理好突发事件，保证拆迁工作顺利地开展。 七、负责征地拆迁数据、文件和合同的管理。 八、配合工程管理部协调外部关系，完成现场的相关工作。,26,工程管理部职责（一）,一、参与前期的项目可行性分析、规划设计方案论证工作。 二、参与勘察、设计单位的招标工作，负责对招标单位的初审与考察、踏勘答疑、合同谈判、合同签订、合同履约等工作。 三、负责施工图制作过程中的沟通，保证施工过程中及时无误地供图 沟通制作各种施工图； 组织各部门参与对施工图的评审，审核技术可行性和设计细节； 汇总各项修改意见，组织修改和完善施工图。 配合施工图的送审。 四、参与工程总承包单位、分承包商、监理公司的招标工作 负责对投标单位进行初审、考察； 参与制订招标书、答疑、评标等工作； 参与制订施工合同、监理合同相关条款； 负责施工合同、监理合同的谈判与签订； 监督施工合同、监理合同的履行。 五、负责控制施工单位、监理单位的工作质量，监督完成项目的责任目标 组织做好施工现场的开工前准备；,27,工程管理部职责（二）,负责审查总包单位和监理单位的项目成员资格和管理制度； 负责编制项目建设总体策划方案，明确施工中各项工作的有效组织、计划和控制； 负责审查施工单位和监理单位的工作计划，以及施工组织设计、施工方案等技术性文件； 负责监督施工单位和监理单位管理系统运行的有效性； 下达项目的建设计划、方案和指令； 对项目的运行状况和工作成果进行阶段性检查和指导； 监督执行各合同单位的行为，对违约责任进行处理； 负责审核各阶段完成的工程量，为工程结算提供依据； 审查项目阶段性的工作进度、质量、成本的汇报文件； 负责考核与评价工程承包单位和监理单位； 在营销方案的指导下，进行现场文明管理和现场包装。 六、负责协调市政设计与施工的相关工作 负责协调市政二次设计； 配合市政施工的现场管理和协调； 组织市政专业验收及办理“四源”供应手续。 七、负责图纸和工程技术资料管理 负责施工图纸的管理和发放；,28,工程管理部职责（三）,组织各参建单位进行图纸会审和设计交底； 负责审查施工过程中发生的设计变更洽商； 组织绘制工程竣工图； 检查、整理工程技术资料，及时归档。 八、负责项目建设阶段与外部单位的协调工作 协调项目与政府和社区的关系，给施工创造外部条件； 协调各合同单位的关系，保证施工的顺利进行； 处理项目出现的重大问题和突发事件； 参与考核与评价各材料设备供应商； 负责收集整理项目的月度报表，向各部门通报情况。 九、负责组织竣工验收和工程的后期管理工作 组织对完工项目进行成品保护； 制定项目的使用说明书和质量保证书； 组织通过各主管部门的竣工验收，办理竣工备案手续； 组织向物业公司进行工程交接； 负责协调和联络工程保修事宜； 组织进行项目管理模式和方法的总结。,29,材料设备部职责（一）,一、负责收集整理各类材料设备的市场信息和新产品动向，以及政府对材料设备的管理规定 建立各类供应商的数据库； 建立各类产品的信息库，跟踪市场价格、新产品动态。 二、参与规划设计的论证，提出专业设计和设备选型的意见，参与相关的施工图纸会审工作。 三、配合项目的开展，制定采购计划和资金使用计划 制定工程的总体采购计划，并根据工程进度