商业运营项目收益测算模板.xls

商商业业运运营营项项目目收收益益测测算算模模板板说说明明（红色字体为变化部分，请注意） 基础数据项已知数据项 营业税率5.50%建筑面积 房产税率12.00%初始投入从支付第一笔土地费始计，包括土地费、建安成本。 所得税率25.00%租金收入运营1-10年的基准租金及增长倍数，第11-20年租金水平0增长，与第10年持平。 折现率8.00%停车广告等其他年收入运营1-10年的基准年收入及增长倍数，第11-20年收入水平0增长，与第10年持平。 折旧年限20年运营成本率运营1-10年的运营成本率，第11-20年与第10年持平，保持不变。 运营年限20年每年折旧初始投入总额（e4）/20 注：租金及停车广告等年收入需要由运营年份转化为自然年份，如9.28开业的项目第一年的年租金收入只计入3个月。 过程数据项 商业资产回收值 第20年商业物业的出售价值，计入第20年的当期现金净流量 收入小计 租金收入（e5）+停车广告及其他年收入(e6) 房产税 租金收入(e5)*房产税率(b4) 营业税： 收入小计(b13)*营业税率(b3) 营业成本及费用收入小计（e5）*运营成本率(e7)-房产税(b14)-营业税(b15) 所得税： 收入小计（b13）-营业成本及费用(b16)-房产税(b14)-营业税(b15)-折旧(e8)*所得税率(b5) , 0 税金 房产税(b14)+营业税(b15)+所得税(b17) 支出小计 初始投入(e4)+营业成本及费用(b16)+税金(b18) 结论数据项 当期现金净流量 收入小计(b13)-支出小计(b19)+商业资产回收值(b12)（建设第1年至运营第20年） 当期净现值 当期现金净流量(b22)按计租年份折现（建设第1年至运营第20年） 当期净收益 收入小计(b13)-支出小计(b19)+初始投入(e4)（运营第1-20年） 考核指标项 留存物业价值运营第1年至第20年当期净收益(b24)的净现值 留存物业投入初始投入总和 留存物业净收益留存物业价值(b27)-留存物业投入(b28) 留存物业收益率留存物业净收益(b29)/留存物业价值(b27) 内部收益率（irr）根据建设期第1年至运营第20年当期现金净流量(b22)进行计算 动态投资回收期累计净现值为正的运营年份 静态投资回收期累计现金净流量为正的运营年份 商商业业运运营营项项目目收收益益测测算算模模板板说说明明（红色字体为变化部分，请注意） 已知数据项 从支付第一笔土地费始计，包括土地费、建安成本。 运营1-10年的基准租金及增长倍数，第11-20年租金水平0增长，与第10年持平。 运营1-10年的基准年收入及增长倍数，第11-20年收入水平0增长，与第10年持平。 运营1-10年的运营成本率，第11-20年与第10年持平，保持不变。 初始投入总额（e4）/20 注：租金及停车广告等年收入需要由运营年份转化为自然年份，如9.28开业的项目第一年的年租金收入只计入3个月。 过程数据项 第20年商业物业的出售价值，计入第20年的当期现金净流量 租金收入（e5）+停车广告及其他年收入(e6) 租金收入(e5)*房产税率(b4) 收入小计(b13)*营业税率(b3) 收入小计（e5）*运营成本率(e7)-房产税(b14)-营业税(b15) 收入小计（b13）-营业成本及费用(b16)-房产税(b14)-营业税(b15)-折旧(e8)*所得税率(b5) , 0 房产税(b14)+营业税(b15)+所得税(b17) 初始投入(e4)+营业成本及费用(b16)+税金(b18) 综综 合合 收收 益益 测测 算算 表表（常常营营 2013-9-282013-9-28） 项目201020112012 第一年（3） （2013） 第二年 （2014） 收入 租金收入5,47624,640 停车广告等其他年收入-516 小计5,47625,156 商业资产回收值 支出 初始投入214,92761,42561,42561,425 营业成本及费用9584,150 税金-9584,340 房产税6572,957 营业税3011,384 所得税(扣折旧)- 小计214,92761,42561,42563,3418,490 当期现金净流量-214,927-61,425-61,425-57,86616,666 累计现金净流量-214,927-276,352-337,777-395,643-378,977 当期净现值-214,927-61,425-61,425-53,58014,289 累计净现值-214,927-276,352-337,777-391,357-377,068 当期净收益3,55916,666 过程数据 计租年份12 面积（平方米）216,000216,000216,000 运营年度日租金单价34 运营年度月租金单价84.5126.8 自然年度租金单价84.595.1 年租金收入5,475.624,640.2 停车广告等其他年收入-2,065.2 自然年度其他年收入-516.3 收入小计5,475.625,156.5 营运成本率35%30% 营运成本及房产税营业税1,9168,490 折旧19,96019,960 基基 础础 数数 据据 表表 序序号号项项目目取取值值 1 1营业税率5.5% 2 2房产税率12% 3 3所得税率25% 4 4折现率8% 指指标标计计算算表表（万万元元） 序序号号项项目目指指标标值值 1 1留存物业价值513,989513,989 2 2留存物业投入399,202399,202 3 3留存物业净收益114,787114,787 4 4留存物业收益率22%22% 5 5内部收益率（irr）9%9% 6 6动态投资回收期2020年年 7 7静态投资回收期1111年年 数据说明： 营业建面216,000平方米；第3年建面租金单价166元/平方米/月，第一年7折；第二年8.5折；第4、5、6、7年每年递增15%；第8、9、10、11年每年递增5%，以后每年递 增3%;初始投资共计399107万元；ebitda率按照第三年以后75%测算，前面3年按照65%、70%、70% 车位按每月每个车位1600元计算，广告位每年按500万计算 第三年 （2015） 第四年 （2016） 第五年第六年第七年第八年第九年第十年 35,59144,90049,39054,32959,76265,73872,31279,543 2,3593,4354,1194,4684,6924,9265,1725,431 37,95048,33553,50958,79764,45370,66477,48484,974 5,0275,8504,5084,9465,3975,8916,4327,025 8,00911,66613,91315,78817,81120,03522,47725,161 4,2715,3885,9276,5197,1717,8898,6779,545 2,0872,6582,9433,2343,5453,8874,2624,674 1,6513,6205,0436,0347,0958,2599,53810,943 13,03617,51618,42020,73423,20825,92628,90932,186 24,91430,81935,08938,06341,24544,73948,57552,788 -354,063-323,244-288,155-250,092-208,847-164,108-115,533-62,745 19,77722,65323,88123,98624,06624,17124,30024,451 -357,291-334,638-310,757-286,770-262,704-238,533-214,234-189,783 24,91430,81935,08938,06341,24544,73948,57552,788 345678910 216,000216,000216,000216,000216,000216,000216,000216,000 6677891011 169.0185.9204.5224.9247.4272.2299.4329.3 137.3173.2190.5209.6230.6253.6279.0306.9 35,591.444,899.949,389.954,328.959,761.865,738.072,311.879,542.9 3,239.14,021.74,413.04,633.64,865.35,108.65,364.05,632.2 2,358.73,434.74,119.54,468.14,691.54,926.15,172.45,431.0 37,950.148,334.653,509.458,797.064,453.370,664.177,484.284,974.0 30%25%25%25%25%25%25%25% 11,38513,89613,37714,69916,11317,66619,37121,243 19,96019,96019,96019,96019,96019,96019,96019,960 综综 合合 收收 益益 测测 算算 表表（常常营营 2013-9-282013-9-28） 营业建面216,000平方米；第3年建面租金单价166元/平方米/月，第一年7折；第二年8.5折；第4、5、6、7年每年递增15%；第8、9、10、11年每年递增5%，以后每年递 增3%;初始投资共计399107万元；ebitda率按照第三年以后75%测算，前面3年按照65%、70%、70% 第十一年第十二年第十三年第十四年第十五年第十六年第十七年第十八年 85,36385,36385,36385,36385,36385,36385,36385,363 5,6325,6325,6325,6325,6325,6325,6325,632 90,99590,99590,99590,99590,99590,99590,99590,995 7,5017,5017,5017,5017,5017,5017,5017,501 27,32027,32027,32027,32027,32027,32027,32027,320 10,24410,24410,24410,24410,24410,24410,24410,244 5,0055,0055,0055,0055,0055,0055,0055,005 12,07212,07212,07212,07212,07212,07212,07212,072 34,82034,82034,82034,82034,82034,82034,82034,820 56,17556,17556,17556,17556,17556,17556,17556,175 -6,57049,605105,779161,954218,129274,304330,479386,654 24,09222,30820,65519,12517,70916,39715,18214,058 -165,690-143,383-122,727-103,602-85,893-69,496-54,314-40,256 56,17556,17556,17556,17556,17556,17556,17556,175 1112131415161718 216,000216,000216,000216,000216,000216,000216,000216,000 1111111111111111 329.3329.3329.3329.3329.3329.3329.3329.3 329.3329.3329.3329.3329.3329.3329.3329.3 85,363.285,363.285,363.285,363.285,363.285,363.285,363.285,363.2 5,632.25,632.25,632.25,632.25,632.25,632.25,632.25,632.2 5,632.25,632.25,632.25,632.25,632.25,632.25,632.25,632.2 90,995.390,995.390,995.390,995.390,995.390,995.390,995.390,995.3 25%25%25%25%25%25%25%25% 22,74922,74922,74922,74922,74922,74922,74922,749 19,96019,96019,96019,96019,96019,96019,96019,960 综综 合合 收收 益益 测测 算算 表表（常常营营 2013-9-282013-9-28） 第十九年 第二十年 (9个月) 合计 85,36364,0221,323,971 5,6324,224 90,99568,2471,414,003 639,811 399,202 7,5015,625123,313 27,32019,242405,281 10,2447,683158,877