杭州2014亚厦项目市场定位及租赁策略.pptx

版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归杭州汉嘉房地产有限公司所有，未经杭州汉嘉房地产有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 谨呈：浙江亚厦集团 佰晟商管 2014.6 亚厦项目市场定位及租赁策略 服务阶段 阶段形式内容主要成果具体解决问题 第一阶段： 市场顾问 文本报告 +汇报 写字楼客户定位 商业市场定位 亚厦项目 市场定位 1.确定写字楼招租客群 2.配套商业整体定位（主题、 客群、业态、布局等等） 第二阶段： 营销顾问 文本报告 +汇报 产品优化 营销推广策略 亚厦项目 产品优化及 营销推广方 案 1.如何打造富有竞争力的产 品 2.针对特定的客群制定针对性 的营销推广方案（客户策略、竞 争策略、阶段营销策略等等） 3.商业业态的落位 PAGE3 思维导图 城西板块 之江板块 滨江板块 银湖板块 区域机会分析区域机会分析 产业机会初判 产业细分研究 产业机会分析产业机会分析 写字楼客户研判 项目特性项目特性 项目界定 项目属性 开发目标 核心问题 价值体系价值体系 项目价值梳理 整体定位 核心价值 渠道与策略渠道与策略 营销与租赁建议 推广策略 拓客渠道 租赁策略 PAGE4 区域机会分析区域机会分析产业机会分析 产业机会分析 写字楼客户研判 项目特性项目特性 项目界定 价值体系价值体系 项目价值梳理 渠道与策略渠道与策略 营销与租赁建议 项目特性项目特性 项目属性 开发目标 核心问题 PAGE5 项目属性 新兴板块下的高端商业楼宇，之江产业容量无法满足项目体量，需向外拓展 示意图 项项目位置杭州市之江区 开发商浙江亚厦产业 投资发 展有限公司 项目等级甲级配置标准，国际LEED金奖认证 占地面积35375 总总建筑面积积102587（地上建筑面积） 总总楼层层12层（地上） 可租面积积34071 交付时间时间2015年12月 交付标标准公共部分精装 建筑设计设计绿城东方设计 院 景观设计观设计美国AECOM设计集团 装饰设计饰设计澳大利亚HASSELL设计集团 主城 滨江 城 西 之江 转塘 限制条件： 产品设计已经完成，不能通过市场客观需求指导产 品开发，客户定位路径只能依靠“产品客户” PAGE6 地块解析 区位：新兴板块商务区，认知度过 低； 交通：目前5年内外部交通可达性 低，交通优势体现在中长期； 资源：景观资源强，传统旅游度假 板块，北靠五云山，东临钱塘江； 公建配套资源严重缺乏； 规划：旅游板块商务区中心地段； 人文：西临嘉里置业高端居住区， 能支持高端消费；北接金融会展中 心，共享高端商务需求，不过启动 慢，短期不形成优势； 交通和配套是项目初期的短 板，只具备环境资源与规划 优势；中长期看好； 1 2 综合度假区 （酒店、旅游产业 ） 商贸度假区 （会展、商业综合体产业 ） 沿江度假区 （旅游、酒店、 会展等） 未来居住区（ 住宅、商业配 套产业） 居住区 （住宅、商 业配套产业 ） 生态 现有居住区（住宅、 商业配套产业） 5 文化创意区（学 校、文创产业） 接轨银湖板块 （科创产业园 ） PAGE7 未来规划 规划起点高，前景看好：集旅游会展、文化创意、生态居住为一体，为杭州西 南对外门户；引擎项目启动相对较慢，目前配套缺乏，区域成熟需要时间 规划： “1234”十大基础基础配套工程 “一桥二路三合四院” 一桥：之江大桥； 四院：之江医院、转塘小学、象山 小学、定山小学。 “6636产业计划” 6个休闲旅游项目：宋城一期景区 提升改造工程、极地海洋公园、浙 江喜来登度假村、大诸桥休闲商务 会馆、西湖国际会议中心、大清谷 温泉度假酒店； 6个商业综合项目：中环国际大厦 (象山国际广场一期)、转塘大型购 物中心、之江商务中心、电力物流 产业基地、沿江商住综合体以及龙 心田城； 3个文化创意项目：象山艺术公 社、外桐坞艺术村落、凤凰国际大 厦； 6个高新技术项目 3 4 4 生态 4 5 6 西湖国际际会 议议中心 极地海洋公 园 永恒之江国 际际商务务中 心 龙龙王沙合作 社项项目 宋城 喜来登度假 村 西湖水晶城 华润华润 之江 九里 之江大桥 本案 紫之隧道 PAGE8 外部交通 以之江路和之江大桥、紫之隧道（2015年年底）等半小时内抵达杭州各城区、规划 的地铁6号线（规划2019年运行）将更进一步推动之江与其他区域的互动。 区块对外交通： 之江路-往东沿钱塘江，经六和塔可至杭州市区； 320国道往富阳方向； 徽杭高速往西可达安徽黄山方向 杭千高速往千岛湖方向； 杭宁高速绕城高速转杭宁高速去往南京 沪杭高速往上海方向 地铁6号线（规划中）2019年运行 轻轨线（6号线延长段）-往东经之江大桥跨江至萧山 ，往西至富阳并与杭州市经轨线连接 ，停靠站在中心 十字西侧； 水上航线-钱塘江边开辟度假区专用码头 地铁6号线 PAGE9 开发目标 企业目标：打造区域标杆项目，树立企业行业领袖形象一 财务目标：保证短期招租率，提升项目运营收益二 PAGE10 核心问题 市场选择租赁客户是谁？ 项目核心价值项目的价值点是什么？ 如何制定营销和租赁策略？ 营销租赁策略 PAGE11 区域机会分析区域机会分析产业机会分析 产业机会分析 写字楼客户研判 项目特性项目特性 项目界定 价值体系价值体系 项目价值梳理 渠道与策略渠道与策略 营销与租赁建议 区域机会分析区域机会分析 之江板块 滨江板块 银湖富阳板块 城西板块 杭州办公市场整体格局 主城区域饱合，各区域多极化发展，新兴板块发展较快，成熟度低 PAGE12 黄 龙 武 林 庆春/ 凤起 城 站 文 教 钱江新城 滨江 钱江世纪城 下沙 萧山行 政区块 大城北 大 城 西 城东 新城 大九堡 远洋 商圈 三墩申花 老城区圈层 市中心 区域中心圈层 大城北、西溪、三墩申 花、滨江、钱江新城 外延圈层 大城西、大九堡、 下沙、钱江世纪城、之 江 之江转塘 黄龙板块 钱江新城 武林板块 庆春板块 湖滨板块 文教板块 城站板块 滨江板块 之江板块 萧山行政板块 钱江世纪城板块 平均租金区间 (元/天/m2） 3.5-4.5 2.8-4.0 2.4-3.5 1.5-2.8 0.8-1.5 n顶级配置，设备多采用知名品牌原装进口 ； n多有大堂和室外广场； n注重科技和生态办公； n入住企业行业影响力大，实力雄厚 物业档次 n设备多采用知名品牌国内组装； n大堂昭示性一般，无室外广场 n文教和城站板块落成较早，规划功 能落后； n滨江板块写字楼分级较明显，且渐 渐开始注重高端写字楼的打造； n入住企业规模较小。 n萧山板块受区域价值局 限，客户认知度较低； n未来钱江世纪城板块将 有一定的写字楼供应量。 板块等级划分 PAGE14 重点板块分析 滨滨江 城西 之江转转 塘 富阳 基于商务办公地缘性特征，依据项目所在区位及关联板块，选取客户来源可行 度高板块重点分析。 PAGE15 之江板块 规划以旅游休闲、文化创意、总部经济为支柱产业，相对于其他区域发展滞后 ，政府扶持力度小，区域发展更多依靠自发、内生的市场驱动 杭州市城市总体规划图 发展阶段:“西湖时代”走向“钱塘江时代” 规划布局:一主三副、双心双轴、六大组团、六条生 态带 发展方向：城市东扩，旅游西进，沿江开发、跨江发 展 区域发发展定位人口总总数 之江 旅游休闲的圣地、养生居 住的天堂、创新创意的中 心、 生态示范的基地 无明确统计 数据，估计 约8万人，居民和学校 师生为主 之江产业 之江产业相对较薄弱，主要是美院带动的文创类产业上下游,及政府规划的转塘科 技园,区域内文创企业规模普遍偏小 PAGE16 转塘科技园重点发展电子信息、生物医疗、机电一 体化，环保与精细化工等高新技术产业及相应的企 业总部产业。 现状：制造业企业生产基地，已有30余家企业（政 府出让土地，企业建造厂房及研发用房）和杭州云计算园。 凤凰创意国际：杭州之江文化创意园启动项目，全国唯一 的由水泥厂改建而成的创意园区；2008年开园，已有70多 家企业入驻，以现代设计、动漫、艺术品、新媒体为主， 绝大多数是初创型企业。 文创企业占比 超过50%，其 他企业类别较 少，企业规模 普遍在100人 以下 PAGE17 办公格局 企业办公目前基本集中于产业园和商务楼，产品档次低，整体商务氛围弱，未 来供应量和产品档次均有较大提升 云河综合楼 杭州国际会 展中心 普民大厦 昊元之江时 代 龙心田城大 厦 江口经济综 合 楼 江口大厦 凤凰大厦 永恒之江国 际 合诚之江商 务 西湖水晶城 金街美地 美原中心 象山大厦 凤凰创意 产业 园 转塘科技 园 运营使用中 在售或将推出 产业 园 状态态项项目名称备备注 运营或售 完 运河综合楼 江口大厦 已转为 商用 龙心田诚大厦 美原中心 基本售完，无企 业入驻 在售或将 推出 合诚之江商务2014年底 凤凰大厦2014年6月 象山大厦二期写字楼在售 金街美地 预计 2014年下半 年 昊元之江时代 偏居住，影响较 小 永恒之江国际基本停滞 杭州国际会展中心 启动缓 慢，短期 不构成直接竞争 西湖水晶城 PAGE18 产业园 政府主导规划，目前也在加快招商进度，整体入住率一般；租金低，产业扶持 力度强是其最大竞争优势 凤凰创意国际 入驻企业：以现代设计、动漫、艺术品、新媒体为主 转塘科技园 入驻企业：电子信息、生物医疗、机电一体化，环保与精细化 工等高新技术产业及相应的企业总部产业 运作模式：政府出让土地，企业建造厂房及研发用房 PAGE19 商务公寓 近期供应量较大，出售为主，1.21.4万/，整体去化一般，自用投资兼备 金街美地 物业类型：酒店式公寓、集中式商业 售价：公寓1.4万/，108套，去化6成 交付时间：2015年底 昊元之江时代中心 物业类型：酒店式公寓、购物中心 售价： 1.2万/左右 去化率：酒店式公寓25% 钱江BLOCK 物业类型：酒店式公寓、商业 售价： 1.2万/左右 去化率：酒店式公寓17.5%，滞销状态 PAGE20 写字楼 目前基本无成熟办公氛围的项目，未来部分项目交付时间与本项目错位，近期 以凤凰大厦为有力的竞争者 龙心田城大厦 7F-10F美铭酒店 6F中国移动杭州西湖分公司转塘分局 岩土科技股份有限公司 5F足浴馆 棋牌 4F杭州转塘时代电影院 龙田棋牌 3F豆捞 咖啡 香锅 2F唐都国际KTV 普民大厦 3F-5F 杭州普民服饰有限公司 2F旅游商品公司 江口大厦 楼层业 态 假日酒店、 网吧、 KTV等娱乐业态 ， 无办公企业 PAGE21 借鉴案例-山南创意产业园 项项目位置杭州八卦田景区 项目定位国家级建筑创意产业 园 产业 定位文化创意产业 、金融服务产业 运营管理方杭州市山南国际创 意产业 园管委会 交付时间2010年10月 总占地面积2000亩，分三期开发，目前一期运营中 总总建筑面积积25万，一期4万 物业类别业类别独栋办 公，组团 式分布 单层单层 面积积3000（2单元总计 ） 相关配套商业、人才公寓 入住率一期基本达到90%以上 租金12元/天 区位和环境具有高度类似性 PAGE22 入驻企业 以设计类、资产管理类企业为主 建筑设计 南方设计 （占据4栋楼） 建学建筑与工程设计 所 浙江尼塔园景观发 展有限公司 杭州米拉之家服饰设计 有限公司 资产 管理 浙江易土企业管理有限公司 浙江明圣龙股权投资有限公司 浙江纽因产业 投资有限公司 敦和资产 管理有限公司 杭州思卓企业管理咨询 其他 新华移动传 媒 央视浙江记者站 浙江报业 集团传 媒梦工场 杭州该文电子商务有限公司 PAGE23 案例启示 客户启示：设计类的文化创意企业对于办公场所的区域、交通便捷性、产业集 聚度要求较低，反而将办公环境的舒适性放在首位，配套以满足生活基本需求 即可，因此根据本项目的属性，文创类企业是本项目的重点考虑客户 “文化创意类企业属于创智型服务业，一个公司的最大资产就是它的员工，业务拓展和客户对接基本 上由公司特定人完成，大部分员工都是整天在办公室里，所以相对于其他行业，交通优势区位优势反而不是 首要考虑的重点，优先考虑的是这个地方好不好招人，配套齐不齐全，员工生活和住宿能不能就近解决，办 公环境怎么样，搬到这里员工会不会流失” 浙江创意协会副秘书长谢老师 PAGE24 小结 文创产业：需在争取与凤凰大厦同等政策支持的前提下，通过产品端 的竞争优势，截取一定数量的成长阶段规模型企业 发展规划：区域发展滞后，公共资源不足，政府资源倾斜度低，相比较其他板块竞争 优势不明显； 市场情况：产业园或商务公寓为主，租金低，产品品质低，未来有较大体量商住两用 公寓及写字楼供应； 产业基础：产业类型单一，容量有限，企业规模偏小，应适当降低项目租金预期，并 积极争取有效政府优惠政策，吸纳本区域企业的同时拓宽区域外的企业入驻； 竞品分析：凤凰大厦是最有力的直接竞争者，本项目宜扬长补短，实现差别化竞争； PAGE25 区域机会分析区域机会分析产业机会分析 产业机会分析 写字楼客户研判 项目特性项目特性 项目界定 价值体系价值体系 项目价值梳理 渠道与策略渠道与策略 营销与租赁建议 区域机会分析区域机会分析 之江板块 滨江板块 银湖富阳板块 城西板块 PAGE26 重点板块分析 滨滨江 城西 之江转转 塘 富阳 基于商务办公地缘性特征，依据项目所在区位及关联板块，选取客户来源可行 度高板块重点分析。（之江大桥的开通及彩虹快速路的开通，拉近滨江与之江的距离，滨江 的产业氛围较成熟，租金也渐高企，办公需求外溢之江有可能） PAGE27 滨江板块 全国第一批国家级高新技术产业开发区，历经二十余年的开发，已经由单纯的 产业基地开始向城市化过渡，主导产业：信息软件、文创（动漫）、电子商务 、生物医药 高新科技园区 高教园区 公共中心 总部大楼 居住区 五大支柱产业 现代通讯 设备制造 软件、IC 设计产业 动漫文创 产业 电子商务 产业 生物医药 产业 四大产业基地 国家软件 产业基地 国家集成电路产业 一体化基地 国家留学生 创业基地 国家动画 产业基地 20余年的发展，滨江区吸引了一大批国内外企业进驻。 国外包括：诺基亚、摩托罗拉、阿尔卡特、博世、松下、三菱、大宇、朗讯、IBM； 国内包括：阿里巴巴、东方通信、UT斯达康、信雅达、恒生电子、网易等； 正式入驻集团总部区块的企业近40家，包括省农资、苏泊尔、康恩贝、盾安、网通、浙大网新、信雅达等 ； p1.产业园： 主要集中在江南大道以 南、南环路以北的滨江腹 地。 p2.半市场化写字楼： 江南大道沿线、滨安路沿 线。 p3.为纯商业化写字楼 ：主要分布在江南大道以 北、滨盛路以南的区政府 附近。 滨江租赁办公楼宇分布 PAGE28 园区厂房办公 园区租赁办公 园区租赁办公 半市场化写字楼租 赁办公 半市场化写字楼租 赁办公 纯商业化写字楼 产业园 产业园集中于江南大道以南的腹地，写字楼主要分布在江南大道沿线，其中 以区政府附近及一桥南集聚度较高。 PAGE29 滨江写字楼租金与客户 梯队项目 租金（元/ 天） 入驻率 第一梯队 2.5-3.0 恒鑫大厦2.8-3.298% 信雅达国际2.770% 第二梯队 2.0-2.5 盾安大厦2.390% 康恩贝大厦2.590% 海越大厦2.390% 中财大厦2.085% 双城国际2.375% 隆和国际2.780% 天恒大厦2.395% 银丰央座2.385% 第三梯队 1.5-2 保亿时代1.998% 志成大厦1.880% 江南星座1.880% 滨江区写字楼租赁客户行业统计表 区政府附 近 一桥南 整体租金水平一般在23元/天，一桥附近约1.52元/天，年增幅较大（ 5%8%），入住率高（约89%），主力行业为IT、金融、贸易 PAGE30 写字楼发展趋势 写字楼市场存量大，供应足，随着写字楼往滨江腹地发展，供应将进一步增大 ，企业外溢可能性小 楼盘名称板块存量面积 信雅达广场滨江区政府5839.42 网新双城大厦滨江区政府7376.11 汉氏大厦滨江区政府19957.15 中赢国际商务大厦滨江区政府3404.81 星耀城滨江区政府2848.33 世茂中心滨江一桥南71304.49 隆和国际大厦滨江区政府1163.43 银丰大厦滨江区政府3872.22 兴盛花园滨江西兴44.78 海威国际滨江政府60797.54 绿城巧园滨江一桥南12877.45 189485.7 时间总供应量 总需求量供需比存销比 20100101-20101231159547.6 100519.71/1.571/0.63 20110101-20111231164131.4 62392.981/0.591/0.38 20120101-20121231145936.1 56418.061/1.281/0.39 20130101-20131231184131.4 58173.651/0.611/0.32 20140101-20141231200751.511265.81/0.151/0.06 （以上数据均来源于汉嘉地产专业数据库） 截至到2014年5月滨江写字楼市场存量 园区厂房 办公 园区租赁 办公 园区租赁 办公 半市场化写 字楼租赁办 公 半市场化写 字楼租赁办 公 纯商业化 写字楼 PAGE31 小结 区域发展：区域交通便利，配套完备，商务氛围已经形成，企业办公更多的 从产业基地开始向城市商务区转变 办公格局：租金增长趋势开始明显，整体入住率高，但供应充足，未来有往 浦沿及滨江腹地发展的趋势，外溢可能性小 入驻企业：外资企业及高新技术企业较多，已经形成一定的产业氛围，租金 低廉和优惠政策吸引为早期的驱动因素 信息技术：高速成长繁荣期，产业容量将进一步扩大；但在滨江写字楼 供应充分，且之江大桥收费弱化本项目租金优势的前提下，外溢到本项 目的可能性较小； PAGE32 区域机会分析区域机会分析产业机会分析 产业机会分析 写字楼客户研判 项目特性项目特性 项目界定 价值体系价值体系 项目价值梳理 渠道与策略渠道与策略 营销与租赁建议 区域机会分析区域机会分析 之江板块 滨江板块 银湖富阳板块 城西板块 PAGE33 重点板块分析 滨江 城西 之江转转 塘 银银湖 富阳 基于商务办公地缘性特征，依据项目所在区位及关联板块，选取客户来源可行 度高板块重点分析。（银湖富阳区域企业进驻杭城，必经之江板块，部分为开展杭州业务的 企业将有可能选择设置办事处于之江） 银湖 20公里 30公里 城西 富阳 10公里 滨江 银湖科技城 2010年启动，处于启动期，区域发展动力偏弱，已有天安、银江、网新自建 产业园，目前入驻企业少，未形成产业氛围 PAGE34 银湖科创园用地面积为 2342亩（实际可利用面积 1500多亩） 天安数码城 备注：均为最短驾车距离，20-60分钟 闲祝线 之江大桥 6号线 紫 之 隧 道 p产业规划：作为富阳国家级经济开发区的重点发展方向之一，着重发展文化创意产业和高新技术产业，功能定位以企 业孵化、科技研发、总部经济为主； p产业政策：目前政策无明显优势，政策待细化； p核心引擎或公建配套：政府启动期已建成，但无目标产业相关企业入驻，无带动效应； p已（拟）进驻项目：银湖创新中心、颐高圣鸿工业设计园、艾健杭州银湖国际科创园、浙大网新创新研发园、杭州赛 伯乐科技创业园、中国丝绸科技研发中心、神州图骥数字文化创意园、天安数码城等数十个项目，总投资约100亿元。 项目大多处于方案报批阶段，预计年内将全部处于开工状态。 富阳产业 制造业主导（城市南部），六大新城互为竞争；规划在银湖片区发展信息科技 及文化创意产业，本项目有可能承接富阳进杭城的企业。 PAGE35 产业基础： 造纸、通信器材、铜深加工、新型建材、机械电子、生物医 药、轻纺、体育用品等特色产业； “国家（富阳）光纤光缆产业园”、“中国白板纸基地”、 “中国球拍之乡”、“中国赛艇之乡”； 富阳十大产业发展总体规划提出，到2015年，将 大力发展先进装备制造、生物医药、节能环保、文化创 意、旅游休闲、金融服务等重点产业，培育发展信息软 件、物联网、新能源、电子商务等潜力产业 银湖 东洲 新登鹿山 江南 场口 银湖科技新城着重发展文化创意产业和高新技术产 业。 东洲运动休闲新城大力发展运动休闲产业和现代服 务业。 鹿山新城依托富春江山水资源，建设成为城市行政 商务、文化教育、休闲居住中心。 江南新城全面提升“中国白板纸基地”品质，建设 成为集商贸、旅游、工业、休闲、居住等功能为一体的 宜居生态型江南新城。 新登新城、场口新城按照“城市东扩、产业西进” ，建设成为集商贸、物流、工业、居住等为一体的综合 性新城。 PAGE36 小结 产业基础：富阳造纸、设备制造、金属冶炼等二产为主；三产比重小，规划 产业能否形成有待市场验证、银湖规划以研发类高新技术产业为主 办公格局：富阳办公市场基本以市区低端商务楼宇，郊区产业园为主，银湖 科技城尚未形成办公氛围 制造业：银湖产业园的发展对于外部企业的吸引，以及企业扩大往中 心城市拓展的跨地域迁移特性，使本项目具备承接富阳临平等外地制 造业总部或杭州办事处的可能。 PAGE37 区域机会分析区域机会分析产业机会分析 产业机会分析 写字楼客户研判 项目特性项目特性 项目界定 价值体系价值体系 项目价值梳理 渠道与策略渠道与策略 营销与租赁建议 区域机会分析区域机会分析 之江板块 滨江板块 银湖富阳板块 城西板块 PAGE38 重点板块分析 滨江 城西 之江转转 塘 银湖 富阳 基于商务办公地缘性特征，依据项目所在区位及关联板块，选取客户来源可行 度高板块重点分析。（紫之隧道（2015年竣工）拉近城西与之江的距离，城西文教黄龙等 成熟片区租金高，将有机会外溢之江） PAGE39 交通衔接 紫之隧道：2015年底完工，2016年6月通车，北至天目山路以北紫金港路，南 至钱塘江边以西之浦路；城西至本项目全程仅需15min车程 紫之隧道 工程南端出入口布置图图 全长：13.9km 车道：双向六车道 开工日期：2012年底 竣工时间：2015年底 正式通车：2016年6月底 道路等级：城市级主干道； 设计时速：60km/h；匝道设计时速：30km/h； 32分钟 15分钟 PAGE40 大城西 隧道出口15分钟车程内主要覆盖城西黄龙、文教、申花、仓前四大板块 矩阵国际 申瑞国际 五洲国际 申花典型项项目 文教典型项项目 元茂大厦 西湖科技大厦 天堂软件园 仓仓前典型项项目 恒生科技园 西溪MOHO 赛银国际广场 文教区 租金3元/天， 售价3万元/ 申花区 租金：2-2.7元/ 天， 售价；1.7-2.4万元/ 仓前 租金：1.1-1.5元/天， 售价；0.9 -1.4万元/ 黄龙区 租金47元/天， 售价35万元/ 黄龙板块 杭州目前最高档的商务圈；供应稀缺，办公成本高，聚集了对地段、交通及 商务配套要求高的企业 行政导向，商业、交通配套成熟 教育、文化氛围聚集高素质人才 省、市级的公建配套； 核心驱动力 未来发展趋势 租金：4-7元/m2/天 售价：3-5万/ 物管费：8-12元/m2/月（含水电） 车位：600-1500元/月 租金/售价 行业：多集中于高增长性和高附加值行业如金融投资、咨询、信 息通讯、房地产、保险、文化传播等； 客户：国际国内知名企业驻杭机构、浙江省及杭州市著名企业； 以行业内的大中企业为主；选择本板块办公的原因主要是为 显示企业形象；注重办公品质及配套、交通的成熟度： 客 户 特 征 未来2年内将继续保持领先地位； 土地供应稀缺，后续供应量有限； 租售状况 高品质的物业招租良好，出租率在90 左右； 投资客较活跃，以机构投资者居多； 世贸中心 世纪广场 嘉华国际 世贸丽晶城 天际大厦 玉泉大厦 聚龙大厦 中田大厦 公元大厦 恒励大厦 黄龙体 育中心 省政府 黄龙体 育中心 浙江大学 交付项目 黄龙时代广场 德力西大厦 文教板块 成熟办公版块，有产业支撑，但是大多为早期项目，产品力低，新供应量少 ，客群外溢至申花、三墩、仓前等地。 PAGE42 西湖国际 科技大厦 蓝海时代 国际大厦 天苑大厦 伟星大厦 钱江科 技大厦 昌地火炬大厦 浙商财富中心 写字楼体量 （万方） 交付时间 （年） 分割面积 （） 入驻率租金/售价 （元/天/ ） 元茂大厦42006年5095%2.7-3.5 西湖科技大厦9.482006年150-20090%3.1-3.6 华星时代广场6.52006年300-40090%3-3.3 昌地火炬大厦4.92003年80-45095%1.8-2.2 天堂软件园16.8一期2005年二期2010 年 200-30080%2.5-3 总计（万方） 41.68 在售项目潜在项目在租项目 成熟办公区域，整体召租较好，入住率达到90%。 租金约3元/天。 租赁情况 入驻企业 版块内具有产业基础，以IT、电子商务、软件、贸 易、设计类企业居多 申花板块 销售市场：当期项目较少，未来供应量大，均价2万/。购买客户以杭州（ 城西）改善型企业自用为主；租赁市场：租金2-2.5元/天，入住率较高， 以三产城市服务业（建筑装饰、IT、医疗器械、贸易）为主; PAGE43 在售项目 潜在项目在租项目 销售情况 在售项目仅有三个，售价1.7-2.4万不等，版块均价2万 元左右。 客户来源：自用为主-大城西周边版块外溢及本区域企 业改善为主；投资为辅-熟悉杭州的地缘性投资客及温 台丽水等外地投资客。 企业使用面积：200-400。投资客为控制总价选择最 小分割面积。 以中端及中高端产品为主。 自用、投资兼有，自用居多。 租赁情况 物业品质较高，出租率较高，普遍达到80%以上。 租金水平在2-2.5元/天左右，车位租金水平在300 元左右； 入驻公司行业：城市服务业，建筑装饰、IT生物、医 疗器械、贸易为主。 仓前 板块启动期，核心引擎+产业政策，承接城西城北外溢的高新技术产业;产业园 现投入使用3个（淘宝城、海创园、恒生科技园），在建6个，写字楼供应量较 大；未来还有大量地块待开发 海创园 一期 u未来科技城2011年12月31日挂牌，6项目 启动： 浙江大学医学中心 奥克斯杭州研究院 富海邦国 浙能集团 浙江星月产业园 海智投资 淘宝城海创园 恒生科技园 恒生科技园入驻企业：城西为主力的地缘性外溢客户，以信息软件、电 子商务行业为主，以及部分余杭总部办公企业 海创园入驻企业：以信息软件行业为主，其次是技术输出类 的咨询公司、装备制造研发公司、生物医药及新能源公司 PAGE45 小结 黄龙板块：最成熟高端的写字楼板块，供应稀缺，以金融信息等高附加值服 务业为主，对地段交通配套要求高，非本项目目标客户来源 文教板块：传统商务区，入驻企业以IT、设计类为主，办公氛围成熟，但楼 宇普遍陈旧，新增项目少，企业有外溢的倾向，本项目重点关注区域 设计类：文教板块作为传统商务区集聚了以IT、贸易、设计三大产业， 因产品逐渐与市场脱节导致产业逐渐外溢至申花与仓前板块；其中仓前 承接了IT产业的外溢，申花租赁市场小，本项目具备承接部分设计类企 业的可能。 申花板块：市区外溢承接区；销售市场为主，未来供应量大；租赁项目较少 ，入住率高；以建筑装饰、医疗器械、贸易等行业为主 仓前板块：新兴启动区，产业直接导入；电子商务、信息科技为主，物业以 产业园为主要形式，未来供应量巨大； 从地理位置和各区域办公市场的分析初判，之江、申花、文教、 滨江板块最有可能成为本项目未来客户的主要来源 PAGE46 板块分析小结 板块块租金水平办办公市场场入驻驻企业业情况机会度 之江 1.21.8元/ 天 不成熟，以销售为主，产品品 质低 画室、文创类、艺术 类 滨江 1.52.7元/ 天 商务氛围成型，产品梯队化明 显，未来供应量较大 IT、生物制药、电子 商务、企业总部 银湖、富阳 银湖为新兴板块，直接产业导 入，产业园为主；富阳以市区 地段商务楼和郊区工业园为主 信息科技、企业总部 ； 制造业 仓前 0.81.4元/ 天 新兴板块，产业园为主，未来 供应体量巨大 电子商务、信息软 件、企业总部 申花 22.5元/ 天 销售型市场，市区外溢承接区 ，未来供应量较大 建筑装饰、医疗器 械、贸易 文教2.53.5元/ 天 传统商务区，产业氛围浓厚， 早期产品品质较低，新增项目 少，有企业外溢倾向 建筑设计、IT、贸易 黄龙47元/天 成熟商务区，杭州第一梯队， 未来供应量稀缺 金融、咨询、信息通 讯、房地产 PAGE47 认识产业客户 从产业置业倾向分析，文创类、建筑装饰类、IT类为意向度较高行业 行业区位布局租金产品要求项目匹配度 高科技、IT、 电商、生物制 药类 城市经济开发区 高科技园区 1-2元 高新人才、税收优惠 物业：电力、网络支持（如24小时供电）、通风 ，有些甚至高于甲级写字楼 贸易、物流类 临近交通枢纽 的区域中心 2-3元 交通便利，通达性良好 有一定形象，租金/售价有性价比 文创服务类 产业氛围浓厚 成熟商圈 1.5-4 元 产业氛围，优惠政策 办公环境好，配套全 物业档次高、形象好； 金融、保险 咨询类 CBD及成熟商圈3-8元 对外交通便利，区域辨识度高 物业档次、形象感强，昭示性高 车位充足（为VIP准备专用车位） 金融类公司都要求大开间，方便划分销售小组；银行 营业厅要求600以上大开间 建筑装饰 成熟市场区或 交通便利区 1-6元 对外交通便利； 靠近项目地点； 一定形象，租金/售价有性价比 后端产品供应商要求产业集聚 PAGE48 客户预判 客户来源预判：三大产业 建筑 装饰 文化 创意 信息 软件 PAGE49 区域机会分析区域机会分析产业机会分析 产业机会分析 写字楼客户研判 项目特性项目特性 项目界定 价值体系价值体系 项目价值梳理 渠道与策略渠道与策略 营销与租赁建议 产业机会分析产业机会分析 建筑装饰产业 文化创意产业 信息软件产业 产业机会小结 PAGE50 研究路径 产业机会研判以市场发展为分析前提，以客户访谈为佐证补充 PAGE51 建筑装饰产业 建 筑 装 饰饰 公共建筑装饰 住宅装修 幕墙 室内外装饰 园林景观雕塑 智能化、节能 化系统 空调等机电设 备 家具灯具窗帘 铝合金门窗 产产 业业 链链 工程施工、管理 材料生产、工 程前期 材料部件研发 材料部件生产 工程咨询 工程设计 工程监理 工程管理、造价 广告策划 工程施工 建筑装饰行业整合 主要目的在于增强亚厦的 行业控制能力，根据亚厦 装饰企业目前经营范畴， 结合其“大装饰战略”“ 智能家居”新兴希望领域 ，补全产业链中薄弱环节 ，建议主抓 工程前期端口； 后端软装端口； 家电设备端口； PAGE52 机会客户汇总 意向客户：中等规模设计院+中型规模工程施工企业+下游产品供应商 设计院 建筑装 饰行业 装饰工程施工 智力服务类行业，与客户对接较多，倾向于选址市区交通便利处； 轻资产公司，关注员工，对办公环境和生活配套便利性比较看重； 关注因素：便利性、景观环境佳、形象感 意向企业：中型规模设计院 材料、软装等产 品供应商 工程类施工企业，驻场员工较多，办公人员较少； 小型公司以业务为导向，产品要求不高，规模公司注重企业形象， 倾向于优越地段的高档次写字楼； 关注因素：工程对接的便利性、企业形象展示 意向企业：中型规模施工企业； 吸引要素：高性价比产品，下游材料供应商的富集 包含产品研发、生产、销售，一般不选择写字楼办公； 意向企业：材料、家具、灯饰、卫浴、窗帘布艺、装饰品供应厂家 ； 面积需求：300左右，办公、接待兼成品展示； 吸引要素：完全的产业整合带来的资源分享和未来发展空间想象； 合作模式：亚厦产业链中的指定产品供应商或专门采购商； PAGE53 区域机会分析区域机会分析产业机会分析 产业机会分析 写字楼客户研判 项目特性项目特性 项目界定 价值体系价值体系 项目价值梳理 渠道与策略渠道与策略 营销与租赁建议 产业机会分析产业机会分析 建筑装饰产业 文化创意产业 信息软件产业 产业机会小结 PAGE54 文创产业 产业概况：已成为杭州的重要支柱产业和经济发展新引擎，产业容量和未来增 长空间大 产业分组实绩数(亿元) 占GDP比重 （%） 排位 全市GDP5949.17 100.00 - 其中：文化创意702.00 11.80 1 旅游休闲353.02 5.93 4 金融服务606.03 10.19 3 电子商务76.88 1.299 信息软件276.74 4.65 5 先进装备制造690.23 11.60 2 物联网101.16 1.70 7 生物医药100.96 1.708 节能环保106.46 1.79 6 新能源35.83 0.6010 十大产业实现增加值合 计（不含交叉重复） 2472.00 41.55 - 2010年杭州市十大产业增加值总量及占比情况 u 十大文化创意产业园区已成为产业集聚主平台。 2010年底，全市十大文创园区建成面积为124.4 万 ，增加57.16万 。园区企业数量为1437 家，就业人数为23074人，实现营业收入为42亿 元，同比增加8.44亿元，增幅达25.15%。 u全市市级文创园总数达16家，企业数量为 38851家，全市从业数量近30万。 u市GDP比重已超北京（12.01%），上海（ 10.02%）进入第一梯队。 2010-2012.6文化创意产业增加值及占GDP比重 文化创意产业园开发、企业数量及从业情况 产业格局 文化创意产业属于城市服务业，对交通、区位有相应要求，由于企业的实力大 小对不同区域有特定偏好 PAGE55 之江新城 湘湖新城 西溪板块 市中心区块（庆春凤起沿线、 武林商圈、湖滨商圈、城站吴山一 带） 城西文教 区 下沙新城 运河两岸商务区 滨江新城 设计服务业、艺术品 业、 教育培训业 艺术品业、教育培 训业、文化休闲旅 游业 文化休闲旅游业、设计服 务业、艺术品业、文化会 展业 现代传媒业、设计 服务业、教育培训 业 信息服务业、动漫游戏 业 现代传媒业、艺术品业、设计服务 业 信息服务业、 动漫游戏业 本项目 现代传媒业、教育培 训业、文化休闲旅游 业 产业细分 结合细分行业办公特征及之江区位条件和产业优势，本案机会初判：设计服 务业+广告传媒影视业 PAGE56 文创产业细分 分布特征 （产业办公需求） 与本项目匹配程度 生产性文化创 意产业 完善各产业的产业 链条的中间环节， 即为包括文化产业 在内的各产业提供 中间产品 设计服务业 产业办公适应性较强，分布最 广 建筑设计、工业设计等，以及 美院相关设计公司/工作室 现代传媒业 主要依托交通优势、高教园资 源 区位条件不符 信息服务业 主要分布于城西、滨江高新技 术开发区 区域条件不符 动漫游戏业 主要分布于城西、滨江高新技 术开发区，与信息服务有较大 联动关系 无产业基础 需政府培育 消费性文化创 意产业 直接生产满足大众 消费产品的文化产 业，可产生消费作 用 艺术品业 主要依托西湖、西溪、运河、 白马湖、之江等景观资源 教育培训业 主要依托景观、市区交通和高 教园资源 美院画室（培训行业） 文化休闲旅游业 必须依托自然景观、人文历史 资源 文化会展业 主要依托产业集群、动漫节举 办地 PAGE57 之江文创产业 主要以中国美院资源带动的文创类上下游企业为主，主要分为设计、个人工作 室、画室及材料供应三大类，目前主要集中于凤凰创意产业园 设计类设计类 艺术类艺术类 供应应商 中国美院 画室 主要涵盖：建筑设计行业 服装设计行业 动漫设计行业 广告创意行业 知名书画室：学生数可达200-400人 小型书画室：学生数在100人左右 未注册培训点：学生数在50人左右 描 述名录容量分布 大、中型设计/广告公 司主要分布于市中心 写字楼或景区，小型 公司向外辐射；动漫 公司主要集中在滨江 ，服装设计分散至各 服装公司设计部门； 各类设计公司共计约 2000多家，相关从业 人数约10万人，其中 美院下设53个设计机 构，拥有设计人才 900多名，其中注册 类、高工200多名； 主要涵盖：器材供应商 （如画纸、颜料、画板等） 书籍出版社 艺术大师： 以中国美院教授、硕（博）导为主 艺术小家： 以美院毕业生为主的艺术书画家群体 主要分布于中国美 院象山校区周边， 即之江转塘、滨江 等区域； 已注册画室约 150家，画室创 办人约250人， 普通教师约 2000人左右。 主要分布于美院、 艺术类学校周边及 画室集中区域； 预计艺术类从 业者约有1.5万 人左右 多就职于美院、浙 大、理工等杭州高 等院系的相关科系 ； 暂无数据统计 PAGE58 机会客户汇总 文创类企业中的中型企业为本项目潜在客户 大型 文创 产业 艺术类 业务与客户对接多，要求一定的地段及交通便利性； 关注点：便利性、形象感 艺术家的个人工作室：展示、创作、会客兼居住功能。 办公环境：独立性、私密性、创意个性 农居房为主，集学生吃住学为一体 办公环境：独门独院，封闭式管理，租金低 X X 画室 供应商 周边商铺：主要分布美院、艺术类学校周边及画室集中区域 办公环境：便利性，近画室 X 中型 有改善需求，注重租金、配套及优惠政策，并且办公环境要 求高； 关注点：经济性、舒适性、形象感、配套 企业规模小，经济实力有限 X X 微型 设计类 PAGE59 区域机会分析区域机会分析产业机会分析 产业机会分析 写字楼客户研判 项目特性项目特性 项目界定 价值体系价值体系 项目价值梳理 渠道与策略渠道与策略 营销与租赁建议 产业机会分析产业机会分析 建筑装饰产业 文化创意产业 信息软件产业 产业机会小结 信息软件 PAGE60 产业概况：由主导产业成为杭州重要支柱产业，杭州软件服务业的综合竞争力 列全国第四 产业分组实绩数(亿元) 占GDP比重 （%） 排位 全市GDP5949.17 100.00 - 其中：文化创意702.00 11.80 1 旅游休闲353.02 5.93 4 金融服务606.03 10.19 3 电子商务76.88 1.299 信息软件276.74 4.65 5 先进装备制造690.23 11.60 2 物联网101.16 1.70 7 生物医药100.96 1.708 节能环保106.46 1.79 6 新能源35.83 0.6010 十大产业实现增加值合 计（不含交叉重复） 2472.00 41.55 - 2010年杭州市十大产业增加值总量及占比情况 u行业应用软件（证券金融、服装/纺织 CAD、工业自动化控制）； u服务外包（通讯研发和金融服务外包） ； 杭州市信息软件发展现状 信息软件产业特色 企业数量就业人数 产业园数量中国百强 近1000家约9万人 13家20余家 产业分布 产业分布区域最广：服务外包外移至绕城外，信息服务/软件服务分布于市区 与产业新城 PAGE61 滨江新城 萧山板块 下沙新城 城西文教 黄龙板块 环浙大(紫金港)硅谷 西湖科技园 北部软件园 临平板块 钱江科技城 西溪科技岛 1. 服务外包； 1. 服务外包；1. 互联网经济产业，计算 机服务，软件服务; 2. 服务外包； 1. 电信和其他信息传输服 务业，数字电视产业； 2. 互联网经济产业，计算 机服务，软件服务; 3. 服务外包； 1. 互联网经济产业，计 算机服务，软件服务; 1. 服务外包； 1. 互联网经济产业，计算 机服务，软件服务; 2. 服务外包； 1. 互联网经济产业，计 算机服务，软件服务 ; 2. 服务外包； 1. 互联网经济产业，计算 机服务，软件服务; 2. 服务外包； 1. 互联网经济产业 ，计算机服务， 软件服务; 2. 服务外包； 1. 电信和其他信息传输服务业，数字电视产业； 2. 互联网经济产业，计算机服务，软件服务; 产业细分 PAGE62 分类标类标 准置业业取向机会访谈论证访谈论证 硬件研发发+生产产生产车间 ：在厂房内办公/生产 软软件研发发+维护维护 楼宇办公：选择 写字楼或产业 园办公 ，对区域的产业 氛围有一定要求，而 且承租能力相对较 低，对交通便利性 要求不高 系统统集成 楼宇办公：选择 交通便利的区域办公 ，对产业 氛围有一定要求，员工大多 是实施工程师，需要经常外出/驻场 外企 上市企业 成长型企业 初创型企业 PAGE63 区域机会分析区域机会分析产业机会分析 产业机会分析 写字楼客户研判 项目特性项目特性 项目界定 价值体系价值体系 项目价值梳理 渠道与策略渠道与策略 营销与租赁建议 产业机会分析产业机会分析 建筑装饰产业 文化创意产业 信息软件产业 产业机会小结 PAGE64 客群汇总 前端中型设计院+后端产品供应企业为主力，中型文创企业为补充 分类类企业发业发 展阶阶段面积积需求置业业取向关注因素建议议 设计设计 院 中型成长型6001500 购买 或租赁 l项目内部完善的生活工作配套 l良好的办公氛围、内部景观 l交通需方便员工上下班 l一定的员工交流空间和娱乐设 施 景观营观营 造，舒适 的办办公环环境 一定的员员工休闲闲 娱乐娱乐 配套设设施 初期配套员员工上 下班班车车 工程施工管 理类类 中型成长型10003000 购买 或租赁 l内部配套满足员工需求即可； l与外部交通需方便，方便对接 l靠近后端材料采购市场最好 产产品供应应企 业业 200300 租赁 l选址以市场为导 向； l行业氛围浓 厚，最好具备一定规 模； l最好有产品展示平台； l避免多家同类型产品供应企业 l清晰的业务 合作模式 产产品展销销平台 清晰的业务业务 合作 模式 文化创创意类类 （广告策划、 服装设计 、 文化旅游、传 媒影视等） 中型成长型7001500 租赁 l项目内部完善的生活工作配套 l良好的办公氛围、内部景观 l交通需方便员工上下班 l一定的员工交流空间和娱乐设 施 l相应的产业 扶持政策 l浓厚的产业 集聚氛围 政府支持政策 一定的行业业集聚 氛围围 员员工基本生活娱娱 乐乐配套 初期的租金优优惠 措施 PAGE65 客群定位 亚厦项目目标客户组合如下： 中型设计院 中型工程施工企业 工程管理企业 硬装材料供应商 软装、设备