德州长河公园南项目投资分析

德州长河公园南项目投资分析 综述：德州所处地理优越，交通发达，经济发展后劲较足，特 别是德州经济开发区利好因素较多，可以判断未来几年区域房地产 发展预期较好。 本项目所处德州新、老城区交汇处，靠近经济开发区核心区域， 区位优越，适宜建造德州高品质项目。若单纯建住宅，收益较好， 但是，该项目需配建 35%总规划面积的商业，体量较大，后期销售 周期长，存在较多不确定性。初步测算，本项目在土地价格 164 万/ 亩条件下，投资利润率为 15.16%，收益一般。 根据合作方提供的信息，若土地价格按照 164 万/亩进行合作开 发，还需为德州市政府代建大剧院，总造价约 2.3 亿元（资金来源 从土地款中返还） 。 综合分析，本项目投资收益一般，且商业体量大，后期商业销 售存在较多不确定因素，另外还需代建大剧院，建议放弃该项目获 取。 1、 项目概括 本项目位于德州经济开发区,北邻东方红东路,南接东风东路,西 侧为广川路，处于河西老城与河东经济开发区交汇处。其中东方红 路、东风路是德州东西走向最主要的干道。 项目占地约 460 亩，地块方正，地势平整。地块内靠北侧有一 条东西走向高压线，除少量未拆建筑外，基本为净地。 地块北侧为德州市最大的公园长河公园，占地 1800 亩，景观资 源丰富。项目东侧距离市政府 1.5 公里，距德州最大的百货超市澳 德龙约 2 公里，距河西商业核心区约 3 公里。随着德州经济开发区 的持续建设，特别是市政府东迁、京沪高铁站的启动建设，河东经 济开发区房地产发展开始提速，目前在建在售项目约 10 余个，是德 州房地产最聚集得区域。 经济开发区现状（西侧为市政府、东侧为工业园） 由于区域发展预期较好，且新区环境优美，生活配套逐渐成熟， 德州置业者对经济开发区接受度较高。 2、 德州发展情况 3 德州人口 德州市辖德城区、乐陵市、禹城市和齐河、平原、夏津、武城、 陵县、临邑、宁津、庆云一区二市八县，总面积 10356 平方公里， 人口 564.19 万。其中，中心城区常住人口约 80 万左右。 区位交通 德州为山东西北部，与河北接壤。北依北京、天津，南靠济南， 西临石家庄和山西煤炭基地，东连胶东半岛，处于华北、华东两大 经济区连结带和环渤海经济圈。所处地理位置优越。 德州交通发达，京沪、德石、济邯三条铁路在这里交汇，建设 中的京沪高速铁路在德州设有一站。京福高速公路贯穿南北，济聊、 青银高速公路穿境而过，是华东、华北重要的交通枢纽。 在建的德州京沪高铁东站 经济发展情况 目前德州工业经济已形成机械、电子、纺织、化工、轻工、建材、 能源、电子信息等 8 大门类，其中太阳能产业最为知名，目前被誉 为“中国太阳城” 。 根据德州国民经济公告数据显示，2009 年，济宁 GDP 达到 1552. 9 亿元，在全省 18 地市中排名第 10 位，处于中游。但是， 2009 年德州人均可支配收入 15706 元，在全省 18 地市中排名第 16 5 位，低于全省平均水平，排名靠后。 由于德州区位优势显著，随着京沪高铁落成，可以判断未来几 年德州经济发展后劲十足。 城市规划 德州市城市总体规划（2005-2020） 确定城市发展方向：城 市空间向东跨越发展，规划形成“老城组团、新城组团、东部组团” 三大组团式城市结构；确定城市主要职能为冀鲁两省交界地区的门 户；鲁西北、冀东南物资集散、交通运输中心和信息枢纽；中国太 阳能源基地。 新规划确定了近期建设用地方向：重点是开发河东新城，未来 几年内，新城将围绕行政中心、长河公园以及商业金融中心等建设 进行配套设施的完善，经济开发区和天衢工业园继续发展，老城区 逐步进行改造。远景德州的城市空间将跨过市区东部京沪客运专线， 向东进一步拓展，陵县成为城市新的发展组团。 3、 房地产发展情况 供求情况 目前经济开发区主要在售的项目为德百玫瑰公馆、中建华府、 外海江南水郡及皇明蔚来城。御园规模较大，刚动工尚未销售。除 以上 5 项目外，其他均为尾盘销售阶段，剩余存量较少。粗略估计， 经济开发区存量约 130 万平米。 经济开发置业需求比较旺盛，在售项目去化速度比较快。如 09 年推出的中建华府、玫瑰公馆、天玉铭城、名士港等项目，均出现 推盘即售罄的现象，改变了 09 年之前经济开发区相对滞销的局面。 分析原因，经济开发区发展持续利好，特别是 08 年市政府东迁、 京沪高铁站启动建设，对区域房地产促动较大。另外，09 年房地产 利好政策出台，以及外围市场对德州房地产拉动，刺激德州购房者 爆发性增长，周边县市高收入阶层也开始向德州聚集，获益最大的 就是河东经济开发区。 据房管局发布的信息，2009 年德州全市商品房成交量约 290 万 平米。 价格情况 2009 年，德州房地产除成交量大涨外，其成交价格涨幅明显。 据统计，各在售项目价格普遍上调了 800-1200 元/平米。 目前，河东经济开发区高层在售价格主要界于 3600 元/平米- 4500 元/平米之间。河西老城区售价稍稍偏低，沿河区域在售价格 在 4000 元/平米以上。 7 售价最高的是皇明蔚来城，09 年 11 月开盘均价 8000 元/平，目 前对外宣传 12000 元/平米。该项目集太阳能采暖、太阳能制冷、地 源空调、太阳能沼气、雨洪处理、污水处理等 30 多项前沿科技为一 体，被国家建设部、财政部列入首批“国家级可再生能源建筑应用示 范工程” 。 德州经济开发区在售项目明细 项目名称 位置 规划建 面 建筑类别 面积区间 开盘时 间 目前均价（毛坯） 车位配比 交付时间 目前存量 御园 东方红路长河公园正门对面偏西 45 万 高层 94-140 2010.10 对外 4500 1:0.5 一期 2012 45 万 高地世纪城 东方红路与广川路交汇西南 18 万 高层、多 层 92-210 最后2010.8 多层 4200高层 3800 1:0.5 2010.12 1 万 蔚来城 天衢东路与广川大道交汇处 33 万 高层、洋 房 110-400 2009.11 高层对外 12000 1:1 2011.9 20 万 名士港 东风东路与广川大道交汇处西南侧 12 万 高层 68-130 2009.4 尾房 3600 1:0.3 2010.10 1 万 水岸华园 东风东路与广川大道交汇处以西侧 13 万 高层、多 层 69-144 2007 高层 3500 1:0.5 2012 3 万 世纪花城 广川大道与东风路交汇以西 7 万 高层、多 层 81-140 2009.5 高层 3500 1:0.3 2012 3 万 玫瑰公馆 东风东路与康博大道交汇处 约 14 万 洋房、高 层 100-300 2010.6 高层 4500洋房 7000 1:0.8 2011.12 7 万 外海江南水郡 位于开发区管委对面德州下高速处 约 56 万 高层、多 层、洋房、 联排 94-300 二期 2010 年 4 月 多层 3600 联排 7000 1:0.5 二期 2010 年 10 月 30 万 中建华府 三八东路和晶华大道交汇处 25 万 洋房、多 层、小高 层 90-200 2009.5 多层 3800洋房 4800 1:0.5 2011 10 万 合计 - - - - - 130 万 9 德州主要在售项目分布图 4、 项目经济技术指标 根据合作方提供的信息，该项目占地 460 亩，容积率为 3，其 中住宅占 65%，商业占 35%。项目总规划建筑面积约 92 万平米，按 照此比例分配，预计商业总体量在 30 万平米以上，商业规模非常大。 总规划用地（平方米） 306668 折合（亩） 460 规划建筑容积率 3.0 规划建筑面积（平方米） 920005 其中： 高层住宅 598003 幼儿园 5000 商业网点 133875 物业用房 3000 社区公建 5000 公寓式酒店 115127 百货超市 60000 地下建筑面积（平方米） 172009 地下储藏室面积 19933 地下车库面积 152076 停车位（个） 4600 其中:地下车位（个） 4002 人防面积 32813 规划建筑密度 25.00% 规划绿化率 38.00% 根据以上要求，通过咨询研究中心，该项目具体规划指标如上 表所示。其中住宅 59.8 万平米，沿街网点 13.38 万平，公寓式酒店 11.51 万平，5 层百货（地上 3 层、地下 2 层）6 万平，幼儿园 5000 平，社区公建 5000 平。 车位配比，住宅按 1：0.6 配，其中地下占 80%，商业按照每百 平米 0.5 配建，地下车位约 4002 个，地库面积 15.2 万平米，储藏 室 1.99 万平米。 11 5、 项目 SOWT 分析 优势： 项目位于德州老城、新城交汇处，紧邻经济开发区核心区域， 且北侧为最大公园长河公园，南北紧靠主干道，环境优美、 交通便利，区位优势显著； 地块规模大，方正且平整，有利于规划设计。 劣势： 地块内靠北侧有东、西走向高压线，不利于后期施工建设； 项目配建商业体量大，由于处于新区，人气不高，且附近已 有 24 万平米的大型购物娱乐中心澳德乐开业运营，后期项目 商业销售面临较多的不确定性。 机会： 随着市政府东迁经济开发区，以及德州高铁站的启动建设， 德州经济开发区发展提速，有力支撑区域房地产的发展； 德州在建项目整体品质较差，有利于实力型公司进驻开发。 威胁： 区域现有供给量较大，特别是开发区存量土地较多，潜在供 应量非常大； 本项目商业缺乏基础条件，若后期销售不畅，必将增加整个 项目的投资风险，且我公司缺乏大体量商业开发经验。 综合以上分析，可以看出，德州作为三线城市，房地产处于快 速成长期。特别是经济开发区发展利好因素较多，可以预见德州住 宅仍有较大的上升空间。 但是，由于该项目商业规模大，而周边商业氛围不足，需要长 期培育，预计后期销售周期长，存在较多的不确定因素。 因此，该项目商业需引进专业市场定向开发，减少投资风险， 从而提高项目整体收益。 6、 项目目标客群分析 结合项目区位优势，建议本项目定位德州中高档社区，其主力 目标客户为购企事业单位领导、政府办公人员及德州中高收入水平 人士等。以及周边县市高收入阶层。 7、 项目价格预测 住宅价格预测 本项目周边除玫瑰公馆依靠澳德乐购物中心配套因素，均价 4500 元/平，价格稍高外，其他项目住宅价格在 4000 元/平米以下。 本项目配套不如玫瑰公馆，但是位于新、老城中心，距配套成熟 的老城区较近，东西衔接，区域接受度高，若提高项目品质，其售 价可与玫瑰公馆持平。建议测算时售价按 4500 元/平计算。 商业价格预测 大商业可借鉴火车站附近在建的德州商贸中心，该项目目前对外 分割销售，单层面积 17000 平米，其中一层售价 7000 元/平米，2 13 层售价 6000 元/平米，3 层售价 5000 元/平米。结合本项目规划 6 万平米百货超市，若对外销售，考虑到成本因素，建议毛坯价格按 照 5000 元/平米对外出售。 本项目三面沿主干道，沿街商业价值高。其价格可参照中建华 府，该项目位于三八路上，所处区位不如本项目。该项目沿街两层 商业 09 年对外出售价格为 9000 元/平米。 本次测算建议本项目沿街商业按 9000 元/平计算。 其他价格预测 建议幼儿园按 2000 元/平对外出售； 公寓式酒店，因居住舒适度不如住宅。由于项目体量大，且配 套成熟，后期公寓式酒店投资价值较高，建议测算时按 4200 元/平 计算； 地下储藏室按 1400 元/平米计算，与周边持平； 周边地下车位配建不足，售价在 8-14 万/平之间，考虑到去化 速度，建议本项目车位售价按照 9 万/个对外销售。 8、 项目投资测算 测算说明 青岛海信璞园高层住宅建安成本在 1900 元/平米左右。通过咨 询成本部，综合考虑本项目与青岛类似产品建造差异性及地区成本 差异等因素后，建议本项目高层住宅建安造价按 1800 元/平方米考 虑，沿街商业建安造价按 2000 元/平方米考虑，百货超市按 3050 元 /平考虑，酒店式公寓按照 2100 元/平米考虑，幼儿园按照 1600 元/ 平考虑，地库（含人防）按照 2800 元/平米考虑。 其他配套建设标准借鉴青岛类似项目进行测算。 列 项 成本单价 高层住宅 1800 元/平米 幼儿园 1600 元/平米 酒店公寓（毛坯） 2100 元/平米 商业网点 2000 元/平米 社区配套（含物业） 1800 元/平米 地下储藏室 1800 元/平米 地下车库（含人防） 2800 元/平米 基础配套费 100 元/平米 财务费用 7% 景观、绿化 200 元/平米 不可预见费率 3% 收入预测 项目销售收入约 500547 万元。 高层住宅 598003.00 平方米 幼儿园 5000.00 平方米 商业网点 133875.00 平方米 酒店公寓 115127.00 平方米 可售 面积 百货超市 60000.00 平方米 高层住宅 4500.00 元/平方米 幼儿园 2000.00 元/平方米 商业网点 9000.00 元/平方米 酒店公寓 4200.00 元/平方米 百货超市 5000.00 元/平方米 地下储藏室面积 1400.00 元/平方米 单 价 地下车位 90000.00 元/个 高层住宅 269101.35 万元 幼儿园 1000.00 万元 商业网点 120487.50 万元 酒店公寓 48353.34 万元 百货超市 30000.00 万元 地下储藏室面积 2790.62 万元 地下车位 28814.40 万元 总 收 入 销售收入合计 500547.21 万元 15 投资预测 在土地价格 164 万/亩（楼面地价 820 元/平）条件下，项目 投资合计约 410083 万元。 项目 计算基础 （平方米或万元） 支出标准 （元/平方米或% ） 总价（万元） 一、土地费用： 920005 851.39 78328.14 1.1 土地出让金 920005.00 820.00 75439.95 1.2 契税及佣金 75439.95 3.50% 2640.40 1.3 土地使用税 306668.00 4.00 245.33 1.4 土地登记费 306668.00 2.46 二、前期费用： 920005 298.76 27486.04 三、土石方 1092014 90 9828.13 四、建安成本 920005 2179.32 200498.28 4.1 高层住宅 598003.00 1800.00 107640.54 4.2 幼儿园 5000.00 1600.00 800.00 4.3 商业网点 133875.00 2000.00 26775.00 4.4 地下储藏室 19933.00 1800.00 3587.94 4.5 社区公建 5000.00 1800.00 900.00 4.6 酒店公寓 115127.00 2100.00 24176.67 4.7 地下车库 152076.00 2300.00 34977.48 4.8 人防 32813.00 500.00 1640.65 五、公共配套 920005 204.94 18855.00 5.1 物管用房 3000.00 1850.00 555.00 5.2 百货超市 60000.00 3050 18300.00 5.3 配电室 0.00 1850 0.00 六、室外配套工程 920005 290.83 26756.53 6.1 绿化工程费 116533.84 200.00 2330.68 6.2 道路、硬景工程费 113467.16 200.00 2269.34 6.3 变电配套 920005.00 95 8740.05 6.4 变电配套（地下） 172009.00 95 1634.09 6.5 自来水 1092014.00 25 2730.04 6.6 雨污水 1092014.00 25 2730.04 6.7 有线电视 4983 600 298.98 6.8 热力工程 611003.00 44 2688.41 6.10 煤制气工程（高层） 4983 3000 1494.90 6.11 小区智能化配套 920005.00 20 1840.01 七、不可预见费 920005 92.42 8502.72 八、三项费用 920005 432.91 39828.28 8.1 管理费用 361752.11 1.00% 3617.52 8.2 销售费用 500547.21 2.00% 10292.93 8.3 财务费用 370254.83 7.00% 25917.84 九、投资合计 920005 4457.40 410083.12 营业税金及附加 项目营业税金及附