工业园区招商运营模式解析

工业园区招商运营模式解析 解析工业园区招商运营模式 工业园区是推动新型工业化建设的重要 载体，也是提升传统产业、培育特色 经济、发展高新技术产业的主 要基地。招商是实现地产开发收益的主要形式之一。 工业园区招商 成功与否将直接影响工业园区的生存，如何使巨大的投资尽快得到 回报，同时能在最短的期限内产生利润，工业园招商方案的制定则 显得尤为重要， 具体涉及到几方面的工作： 确立园区招商目标前期调研制定招商方案 招商方案实 施方案效果跟踪调查等。 首先我们讨论工业地产开发的三种模式： （一） 工业地产商开发模式 简单流程： 政府供地开发商开发项目招商入驻 工业地产商模式是指房地 产开发企业在工业集中发展区内获得土地资源后， 以政府为支撑， 与政府共同出资成立项目公司，进行项目内部的道路、绿化、商 业 娱乐等基础配套设施及办公场所的建设，然后以租赁、出售等方式 进行项目的 经营管理，然后获取利润。 （二）政府独立开发模式 简单流程：政府投资公司开发项目 招商入驻 此种模式，是指各级政府基于本区域的经济建设、社会发 展和市民就业等综 合因素考虑，直接成立投资公司，打造特定类型 的总部经济基地，独立进行建设、 招商等运作，吸引税收，推动区 域经济的发展。 此种模式最大的优点就是相关的产业政策支持和税 收优惠等是直接与政府 挂钩洽谈，弹性空间较大。 （三）综合开发模式 简单流程：政府投资公司（管委会） 开发项目招商入驻 开发商开发项目招商入驻 综合运作 模式是指对集中工业园区开发模式进行综合运用的工业地产开发 模 式。 由于工业地产项目具有建设规模大、招商范围广、资金要求大 等特点，既要 求在土地出让、税收优惠等政策方面得到政府的有力 支持，又需要在资金投入方 面有保障，能跟上建设开发的进度，还 最好有运营工业地产项目的经验保证。 因此，单单采用一种开发模式，难以保证建设项目的顺利进行，而 且很有可能“烂 尾” 。 图一：工业地产开发模式 其次我们来看 工业园区产品模式： （一）建筑形态 1、别墅式别墅式的工业园区目前在世面比较流行。因其环境较好， 占地面 积较大，产品的户型较大，因此售价（租金）相对较高，而 入驻的企业往往都是 实力较强的大中型企业。另外一些大型园区中 也会存在这些别墅业态的办公楼。 2、写字楼模式 目前市场的大型工业园区中，基本上都包含了小高 层/高层写字楼产品。但 其所占比例不高。往往是以某大型园区中 一个“小组团”的形式存在。与别墅式 的办公产品相比小高层或高 层的写字楼总价低，面积区间较小，更加适合新兴的 中小型企业入 驻办公。该类产品零星分布在各个工业园内。 3、工厂式该类产品主要针对一些劳动密级型的生产加工企业既 生产基 地。产品的面积大，环境较好，同时价格相对低廉。目前的 武侯工业园和早期的 修建的天府软件园中，有大量的此类产品存在。 此类产品多为企业自行拿地修建。 截止 2008 年 10 月，武侯工业 园区已累计引进企业 328 家，其中鞋业企业 25 家， 电子信息类企 业 103 家，机电一体化企业 42 家，生物工程及制药企业 40 家， 环 保新材料企业 17 家，投资及其它企业 101 家。其中入园建设产 业化生产基地 90 家，已建成投产企业 57 家。 （二）园区功能 1、主要功能聚合产业群 将若干同质化的产业聚合到一起，产 业间、企业间相互激荡，形成了一系 列的产业优势。在产业内，企 业之间互动；产业外，企业可以结盟，共同对客户 提供产品和服务。 同时，产业集群因享有地理上的优势而有可能获得更便捷的发 展。 这种产业的群集具有特殊的优势，地理位置接近也许会产生集群间 的激烈竞 争，但企业间却可以分享信息资讯，聚合特定的需求，继 而降低交易成本。产业 集群也能使一个个孤立的企业从较大规模的 经济活动中受益，同时刺激相关产业 和后续产业的发展，为产业群 的发展创造一个有利的环境。这是工业园最主要， 也是最关键的功 能。 2、辅助功能 为片区创收：政府利用工业园的模式和政策上的 优势，吸引来自区内/外各 地的优质企业进驻，为片区创收任务提 供支持。 解决就业问题：工业园的建立需要管理，需要人才，企业 的进驻带来机会， 带来工作，这样的模式有利于解决就业问题，特 别是一些大型工业园区，这样的 表现尤为突出。 （三）园区配套 住宅配套：是专门针对入区企业员工需求打造的配 套用房。项目建成后，将 有效减轻企业投资配套建设的资金压力， 为入区企业员工提供便利的居所。目前 将住宅纳为配套设施的工业 园区都是体量较大的工业区。 交通配套：工业园大都远离主城区， 大部分产业园区的从业人员如何快速迅 捷的到达目的地？交通配套 显得尤为关键。 （四）园区规划 总部基地的规划开发特征：占地面积大，功能分区 明确，配套完善，开发时间较长。 3、园区规划总结 了解区域产业结构特点，企业发展状况、规模扩 张需求等实际情况，在充分 调查研究基础上搞好总体布局规划 园 区建设与城市建设规划结合起来，定位在最具优势的区域，主要安 排一些 规模较大、科技含量较高、外向型的“龙头”项目。 在园 区规划建设过程中，按产业布局规律，结合当地经济发展水平，做 到“有 所为，有所不为” ，合理布局，有效防止重复建设。 基础设 施建设是工业园区发展的基础和前提。把交通、通迅、能源、供排 水 等基础设施作为园区开发建设的依托。 从运营模式来看： 1、出售只售不租 开发商完成园区打造后，通过出售的形式转移 物业产权； 2、出租只租不售。 开发商长期持有物业产权，以出租的形式进 行招商。通常情况下，开发商 采用此类模式运营一段时间后，可视 市场情况转租为售； 3、出售+出租，即可租可售 在开发商推出产品中，会持有部分物业 产权，以出租的形式进行招商；而 另一部分产品则通过出售的形式 进行招商。 从目前市场情况来看，三类运营模式在具体操作过程中，通常采用 分栋或 分层进行出售或出租，暂无项目整体打包出售或出租。 1、出售 对于采用出售运营模式的工业园区，对企业的资金实力、 规模等指标具有 很高的要求，市场客户面相对较窄，招商周期相对 较长，采用此类运营模式的工 业园区数量有限。 2、出租 出租模式的后期回收成本并实现盈利的周期较长，是对开 发商资金链的一 种考验。通常情况下，需配合园区其他项目进行操 作，对开发商实力具有很大挑 战。目前，市场上采取此类运营模式 的项目数量比较有限。从该园区整体规划来 看，园区将打造聚商务 休闲、旅游及住宅于一体的综合性项目，对开发商的实力 具有很大 挑战。 3、出售+出租 出售+出租的运营模式比较灵活，市场客户面相对较 广，开发商所面临的压 力的相对较小。目前市场上以此类运营模式 较为流行。 最后我们来看工业园区的几种盈利模式： 目前工业园区盈利模式主 要有三大类： 一、开发商投资完成厂房、办公等园 区物业的修建，通过统一招租 的形式，将厂房及办公物业出租或出售，进而实现 盈利目的； 二、开发商获得土地后，完成土地的基础设施建设，以及项目的整 体 包装推广，然后部分或整体转让土地，通过土地溢价的方式来实 现盈利目的； 三、 开发商通过向入住园区的企