工业园可研报告

1 建设枣阳市温州工业园的必要性 1.1 枣阳市温州工业园的建设是枣阳“十二五”发展规划和加 快把枣阳建成周边中心城市的迫切需要 枣阳 “十二五”国民经济发展规划目标是：国民经济发展规划目 标，必须着力培育新的核心增长极，枣阳市温州工业园的建设成功， “十 二五”末预计可增加工业总产值 5 亿元，可有力地促进“十二五”规划 目标的实现。 把枣阳逐步建成周边中心城市是枣阳发展的重要战略目标之一。 从目前现状看，交通、商贸流通、三产业、自然资源等与其它城市相比 具有一定的比较优势，尚无明显优势的主要是工业，因此，必须迅速加 快工业的发展，才能促使枣阳整体目标的实现。枣阳市温州工业园的建 设正是拉长工业“短腿”的重要举措，它的建成将改变枣阳工业落后和 工业发展不均衡的面貌，变劣势为优势，有助于“工业兴市”和把枣阳 尽快建成周边中心城市。 1.2 枣阳市温州工业园的建设是聚集生产要素、搭建工业平台、 面对 WTO 的挑战和捕捉西部开发机遇的现实需要 当前，高度发达的国家已进入知识经济时代，他们把劳动密集型 产业、经济效益相对较低的产业、人工费用在总成本支出中占绝大比重 的技术型产业不断向发展中国家转移。我国已经加入 WTO，这种产业转 移的速度将进一步加快，我国经济必将完全融入全球经济劳动大分工的 体系中，枣阳迟早会参与全球范围的垂直分工。这将对我市的发展产生 2 深远的影响，面临的态势是机遇与挑战并存。如果不在这种经济发展的 大潮流中把握时机，制定应对措施，支撑枣阳经济发展的工业就难以赋 予新的内涵，枣阳同其它地区发展差距将越拉越大。 我国区域经济由东部向中西部转移和拓展的趋势已初步形成，枣 阳虽然不属于西部地区，但紧临西部地区，加上交通枢纽的重要地位， 使东部沿海的资本、产业西移和渝榕经济区通江达海，都不可能越过这 一地区，相反，要依赖这一地区的承应、顶托和传递，为搭建枣阳工业 平台创造了条件。 知识经济是人类社会继农业经济、工业经济之后的又一种新型的 经济形态，在知识经济时代，推动经济发展的动力既不是传统的资本和 土地，也不是劳动力，而是知识，是人的素质。目前，枣阳的产业发展 不论是人才的数量和结构、知识和技术的储存与积累，还是高技术产业 的发展现状和水平，都远未达到知识经济所要求的层次，必须以建好枣 阳市温州工业园为支撑，迎接这场挑战。 1.3 枣阳市温州工业园的建设是民间资本寻求出路，上市公司 寻找投向，国有企业异地改造的客观需要 目前，第一批来枣经商的经营者，大部分已完成了原始积累。民 营企业正在酝酿进行产业大调整，寻求新的增长点。他们希望在政府的 支持下，从商业、房地产业撤出转向其他产业，或利用多年在商海中掌 握的市场网络资源，工商结合谋求新的利益。 由电力、石油等一批优势企业为主的公司正在进行新的一轮产品 结构调整，按照“多种经营，分流发展”的思路寻求新的发展空间，搭 3 建枣阳市温州工业园这个平台可为其发展提供较为有利的条件和机遇， 满足其规模扩张的需要。 4 枣阳市温州工业园的建设有利于培育主导产业,发挥产业集 聚优势，调整工业布局，促成新的工业增长极 根据我市新的工业产业发展战略，汽车配件，纺织，摩擦材料， 首饰加工等产业确定为主导产业，食品加工，小商品加工，物流等为重 点产业。为了突出对枣阳支柱产业的超常规积聚和发展，进一步吸纳周 边地区的优势资源，形成枣阳的产业优势，有必要搭建枣阳市温州工业 园这个平台，通过其集聚生产要素。 1.5 枣阳市温州工业园的辐射和示范功能，有利于枣阳向周边 延伸利益链条，从而凸现中心城市地位，加速城市建设 工业的发展与中心城市的建设有着密切的依存关系，枣阳中心城 市地位形成的关键在于向周边延伸各种利益链条，枣阳市温州工业园的 辐射和示范功能以及逐渐完善的协作体系都有助于完成这项历史使命。 枣阳市温州工业园的建设不是单纯的工业发展问题，同时也是城 区建设的范畴，枣阳市温州工业园今后发展的方向是枣阳新的城区。 4 2 建设枣阳市温州工业园可行性 2.1 时机上可行 随着经济全球化趋势增强，科技革命迅猛发展，建设枣阳市温州 工业园是经济发展的必然趋势，是可持续发展战略的需要，是枣阳优势 的延伸发展。面对我国加入 WTO，发展工业是枣阳的“后发优势” ，也 是枣阳特色。 2.2 资源上可行 电能资源丰富。枣阳是连接川渝、华中及全国电网的通道之一。 自然资源丰富。枣阳市有大量的生物资源为各类加工和精细化工 等行业的发展提供源源不断的原料。 人力资源相当丰富。 2.3 地理位置上可行 比较区位优势。枣阳居于承东启西的“二传手”地位。从宏观上 来看，枣阳是沿海和中南地区联系大西南的纽带，是通往贵州、重庆、 四川、云南等省市的中转站，是我国能源、物质、信息、人才等进行东 西交流的桥梁。 交通条件便捷。枣阳市位于湖北省西北部， 有“全楚咽喉”之 称。316 国道，汉十高速跨境而过，铁路复线已投入运行，为入川必经 地，在距枣阳 40 公里以内，有襄阳机场。 3 地址的选择 3.1 选址的基本原则 5 符合中华人民共和国建设部建标（1993）730 号工业企业平面 设计规范 。 符合枣阳市 19992020 年城市总体建设规划。 满足生态工业的发展要求，有利于集中整治环境，园址附近具有 一条有一定纳污能力的河流。 园址周边必须具有较广阔的发展空间，有利于今后全市有规划、 有步骤地集中工业，腾出现有城区内的工业用地用于未来发展其它产业。 依据经济发展战略，必须有利于在一定时期内逐步形成具有枣阳 特色的工业经济带。 根据上述原则，经现场踏勘，确定枣阳北城办事处北关社区四方工 业园以西为枣阳市温州工业园选址。 3.2 枣阳市温州工业园址 地理位置 为使工业园区建设符合枣阳的总体规划，有利于推进我市经济走廊 的尽快形成，同时，兼顾北关社区建设的总体规划，通过与北关社区协 商以及现场踏勘，枣阳市温州工业园选址于北关社区四方工业园以西。 总规划面积为 1000 亩，首期开发 100 亩（工业园总部以及建设单多层各 类厂房车间约 16 万平米） ，中期开发 600 亩，远期开发 400 亩（现有土 地不够将向周边扩展，由政府协调征地） 。将建成以温州企业管理模式的 传统产品加工业和汽车配件以及产品包装印刷等为重点的高水准的现代 工业园区。 6 规划中的枣阳市温州工业园区位优势明显，交通条件便捷，区内环 境优美。高等级公路从园区东侧通过，北临外环线和寺沙公路，工业园 距枣阳市中心 3 公里、距枣阳火车站 9 公里、枣阳客运站 4 公里，汉十 高速入口 8 公里。目前，区内基础设施薄弱，除通路、通电、学校和无 线通信外，其它生活、服务设施尚属空白，要建设成高水准的现代枣阳 市温州工业园，前期需要大量的基础建设资金投入。 现有公共基础设施 道路：局部高等级公路已全线通车。 电力：尚无变电站。 学校：枣阳市温州工业园北面为枣阳阳光中学，并有第 2 路公共 汽车直达学校和工业园。 医疗卫生：一医院距枣阳市温州工业园 2.5 公里。 电信：枣阳市温州工业园北部处为移动、联通北关基站，通信信 道良好。 尚需建设的公共基础设施 自来水供水系统。 市政道路网络。 雨水、污水排泄系统。 有 线电视及高速宽带互联网系统医疗卫生设施。土地平整工程。 3.3 工程地质与水文地质 工程地质：区内岩土特征按时代由新至老分述如下 第四系人工填土（Q ml）零星分布在北关社区所在地，为近期人类 工程活动产物，松散至稍密，稍湿、硬塑，厚度 0.12 m。 第四系冲洪积土（Q U+pl）分布全区，上部为粉砂质粘土，下部砂卵 7 石土。粉砂质粘土厚 0.3o.6m，估计承载力为 100150Kpa；砂卵石土厚 315.6m，估计承载力为 150200Kpa。 侏罗系中上统至三叠系上统（J 2-3 T3）粉砂质、钙质泥岩：紫红 色，局部含灰白色长石、石英砂岩，层理发育，估计承载力为 300Kpa 以上。 三叠系下统灰岩：灰色、灰焦色，估计承载力在 300Kpa 以上。 二叠系上统长兴组至石炭系中上统壶天群灰岩夹砂岩、泥岩（P 2 C2+3）：承载力在 500Kpa 以上。 水文地质 第四系冲洪积相松散岩类弱孔隙含水层（Q）：分布于全区。为舞 水河的一、二、三级阶地，层厚 315.6m，含孔隙水，水位埋深 0.210，泉水流量一般为 0.10.3 升/秒，水量贫乏。 侏罗系中、下统至三叠系上统小江口群碎屑岩弱孔隙裂隙含水层 （J 2+3 T3）：分布于鸭坡垄、铜锣坡一线西侧，厚度大于 180m，泉水 流量一般为 0.020.08 升/秒，水量贫乏。 三叠系下统大冶组碳酸盐岩夹碎屑岩弱裂隙岩溶含水层（T 1d）： 分布在区西部，面积 0.2km2, 泉水流量一般为 0.1860.2 升/秒，最大 0.26 升/秒，水量贫乏，水位埋深 0.215m。 二叠系上统长兴组至吴家坪组碳酸盐岩夹碎屑岩中等裂隙岩溶含水 层（P 2c P2w）：分布于区西部，面积 1.4km2，水量中等，水位埋深 110m。 二叠系下统矛口组至栖霞组碳酸盐岩夹碎屑岩极强岩溶含水层 8 （P 1mP1a） 石炭系中上统壶天群碳酸盐岩强岩溶含水层（C 2+3）：分布于区东 部，面积 3.64km2，泉水和地下河流量大，水量丰富，水位埋深 0.210m。 区内断裂构造与地震 区内断裂构造较发育，但以压扭性、冲压扭性小断裂为主，张扭性 断裂尽见于东西向断裂带，断裂带一般宽 120 米不等，不具多期活动， 不会对建筑物有破坏性影响，但断裂通过灰岩地层，会造成岩溶发育， 建设中应引起注意。 现有资料反映，区内无活动性断层通过，无地震源，地震烈度为 6 度以下，建设工程可不予考虑。 不良工程地质问题 粉砂质粘土（亚粘土）局部软塑状，强度低，易不均匀沉降。 区内主要为埋藏型岩溶发育区，可能会产生塌陷等不良工程地质问 题。 地下水对钢结构物具有腐蚀性，对铝结构物具弱腐蚀性，对铅结构 具弱- 中性腐蚀。 3.4 综合分析 优势分析 区位优势明显。园址位于 城 市 主导风向的下风侧，符合 1999-2020 年枣阳市城市总体规划（2000-2020 年） ，符合城市环境保护的客观要求。 9 交通条件便捷。高等级公路从园区东侧通过，北临外环线和寺沙 公路，工业园距枣阳市中心 3 公里、距枣阳火车站 9 公里、枣阳客运站 4 公里，汉十高速入口 8 公里。 区域联动效应较强。园址位于在建中的北关四方工业园西组团， 最主要的优势在于拉动北关社区的建设和发展。枣阳市温州工业园的建 设，可以搭建一个招商平台，发挥联动发展效应。 土地征购手续办理可借用北关社区建设名义，可以大大缩短园区 的土地征购手续办理时间。 劣势分析 基础设施薄弱。园区位于北关镇西北边缘，目前，可利用北关现 有基础设施，但总体来说，园址内除通路、通电、学校和无线通信外， 其它生活、服务设施尚属空白，要建设高质量的生活、学习、医疗、卫 生等服务设施需要大量资金投入，前期“三通一平”建设投资成本比较 高，建设周期较长。 园区内农田较多，征地费用相对较高，将直接影响工业园区的前 期投入。 园址离枣阳市城市中心相对较远，共享城市公共资源能力较差， 容易给投资者产生心理障碍。 结论 综合分析区内区位、交通、地形、地貌、工程地质、水文地质条件 以及在枣阳经济建设中的战略地位认为：该区区位优势明显，交通条件 便捷，区域联动效应较强，地势平缓开阔，以平原为主；区内地下水含 10 水量丰富，岩石完整坚硬，发育完全，地基承载力好，区内无活动性断 层通过，无地震源，地震裂度为 6 度以下，无滑坡、崩塌和地面沉降现 象，地质条件良好，用地完整，建设开发成本低，是比较理想的工业园 建设用地。 11 4 经营理念与发展目标 4.1 经营理念 枣阳市温州工业园的理解：枣阳市温州工业园是由温州投资商按 照温州企业经营管理模式经营的特殊产品，通过经营环境和土地以及自 己投资的企业，吸引客商，以求在为投资者提供最大收益机会的同时实 现自身的最大收益。 枣阳市温州工业园的核心产品：提供给投资者获取最大收益的 机会。 枣阳市温州工业园的 形 式 产 品 :提 供 最 佳 的 投 资 软 环 境 和 硬 环 境 枣阳市温州工业园的附加产品：提供金融中介、生活娱乐等优 质服务。 核心理念：项目是生命、特色是灵魂、环境是引力、客商是上帝。 4.2 发展目标 近景目标：2013 初步把园区建设成为具有枣阳特色、能发挥辐射 与示范效应的初级枣阳市温州工业园。 中景目标：到 2016 年把初级枣阳市温州工业园建设成为以高新 技术为先导、现代工业为主体 、第三产业和社会公益事业相配套的现代 枣阳市温州工业园。 远景目标：到 2020 年把单纯的枣阳市温州工业园建设成为综合 的现代化新城区。 12 5 枣阳市温州工业园的市场定位 所谓枣阳市温州工业园的市场定位，指根据其在市场上所处的位置， 针对投资者对枣阳市温州工业园某种特色或功能的重视程度，强有力的 塑造出枣阳市温州工业园的与众不同，给人印象鲜明的个性或形象，并 把这种形象生动地传递给投资者，从而使枣阳市温州工业园在市场上占 据适当的位置。因此，枣阳市温州工业园从构想之初就必须有明确的市 场定位。 5.1 功能定位 主体功能：科研（研发试验基地，实验室等） 、产品加工（商品 加工，汽车配件，印刷包装等） 。 5.2 特色定位 政策洼地：枣阳市温州工业园实施封闭式管理，推行“一个窗口” （枣阳市温州工业园管理有限公司）式的园区管理， “一条龙”式的项目 建设服务；枣阳市温州工业园是无费区，所有行政事业性收费一律免除， 园内企业享受全市最惠待遇；建立绿色通道，为企业争取生产许可证、 相关优惠政策，并提供免费产品展示和各种经济、技术、人才信息等周 到服务。创建特色园区，特区有政策、服务，园区要有；特区没有的， 园区要创造。园区的特色主要体现在低门槛、高起点、新机制、全封闭 等四个方面。 基地配套：按入驻企业需要，提供与生产相配套的原料、科研基 地。 13 信用担保：枣阳市温州工业园合资设立企业信用担保公司，为入 驻企业提供信用担保。 绿色生态环境：打园区生态牌，营造人与自然的和谐共存的环境。 5.3 产业定位 基于上述功能的界定和枣阳市工业产业发展战略的要求，枣阳市温 州工业园的产业要瞄准高新技术产业大方向；但考虑到枣阳工业实力薄 弱，初期战略实施的关键是做大盘子，故又需要为传统产业留有空间。 主导产业 汽车配件研发，生产。 温州小商品生产，物流。 印刷，包装，策划。 科研企业异地改造项目。 利用本市茶、水果、水稻和特色山区资源等生产加工的绿色食品项 目。 环保型食品包装物生产项目。 绿色食品的科研、中试基地项目。 5.4 入驻企业定位 符合国家法律、法规规定 在枣阳市温州工业园有合法使用的住宅或经营场所； 符合枣阳市温州工业园的产业结构和投资政策。 不分国有、民营，不分内资、外资。 14 6 枣阳市温州工业园的管理模式选择 6.1 国内开发区的常用管理模式比较 中国苏州新加坡工业园管理模式：园区的开发建设由中新双方 财团组建的中新苏州工业园区开发有限公司为主负责。这种管理模式， 体现了政企分开的特点，适应大型投资商参与开发。 北京经济技术开发区管理模式：按一级政府的管理体制设置开发 区的机构，职能部门完备，开发区相当一级准政府。这种管理模式，开 发区自主权较大，但机构庞大，组织固化，人员较多。 济南高新技术产业开发区管理模式：机构设置分三类：一类是管 理公司的直属机构，如规划、招商等必不可少的部门；一类是派驻管理 公司的机构，如税务、工商等条条管理的部门；一类是服务性机构，如 投资服务中心。这种管理模式，人员精简，机构设置灵活、弹性较大， 但派驻机构面临两头管理的局面。 6.2 枣阳市温州工业园的管理模式设计 组织模式：比较国内常用的三种开发区（园）管理模式，枣阳市 温州工业园区管理机构总的按照“政府引导，市场运作”的模式设计。 成立枣阳市温州工业园管理有限公司（由温州投资商注册成立）行使园 区管理综合职能。管理公司与投资生产公司分署办公，管理公司全面负 责园区的规划实施、招商活动和社区管理。枣阳市温州工业园将采取 15 “封闭管理、开放运行”的管理模式，管理公司全面负责园区的规划、 招商活动和社区管理。园区内经济实体的各种证、照由管理公司办理， 并统一交纳各项费用。工业园区内“三通一平”等基础设施建设北关社 区承担。 16 培育枣阳市温州工业园的核心竞争力策略 7.1 枣阳市温州工业园的核心竞争力的确定 枣阳市温州工业园核心竞争力是其生存和发展的能量源泉，枣阳市 温州工业园只有明确制定核心竞争力的培育策略，才能在周边区域、西 北区域乃至全国范围内获得长久的竞争优势。 运用美国哈佛学院著名战略学家迈克尔波特价值链分析法可以得 出一个基本结论，枣阳市温州工业园从根本上是依靠提供优良的环境和 高效的服务为企业创造最大收益的机会的同时获得自身的收益，因此， 环境和服务的经营创新活动是枣阳市温州工业园价值链上的“战略环节” ， 这是真正创造价值并保持枣阳市温州工业园竞争优势的经营活动。 因此，培育枣阳市温州工业园核心竞争力的基本思路是：充分发挥 市场对资源配置的基础性调节作用，按照市场化操作多元化资金的运作 模式，创造优良的环境，提供优质的服务，突出壮大主导产业，营造 “人无我有、人有我优”的具有枣阳特色的核心竞争力。 7.2 枣阳市温州工业园核心竞争力培育策略 功能策略： 发挥产业功能集聚优势。 以高新项目为灵魂的带动效应 以信息资源为核心的裂变效应 以人才智力为资本的聚集效应 以调整结构为导向的辐射效应 17 以市场需求为导向的扩张效应 帮助入驻企业找到最佳的生态位，利用完整的产业群发挥扩张效 应，大力引进和发展为枣阳市温州工业园大企业配套的项目。通过加工 配套、产品配套、项目配套、服务配套、原材料配套，形成一批专业化 的配套协作群体，突出“专、精、特、新”特色，促进配套协作向更高 的层次发展。 为国内外大企业配套，这与枣阳市温州工业园现阶段经济实力和 在市场经济中的定位相符合，是园区攀高枝、求发展的一条实实在在的 路子，也是围绕支柱产业、发展支柱产业的重要招商引资策略。 制度化生存策略 建立完备的法律、法规体系，枣阳市温州工业园的管理实现法 制化、正规化。 拟定枣阳市温州工业园条例，作为枣阳市温州工业园行为的 基本准则。 拟定枣阳市温州工业园国有土地使用权（房地产）抵押登记 暂行办法 拟 定 枣 阳 市 温 州 工 业 园 国 有 土 地 使 用 权 出 让 程 序 。 拟定枣阳市温州工业园环境管理暂行规定。 拟定枣阳市温州工业园建设拆迁管理暂行规定。 拟定枣阳市温州工业园绿化管理办法。 拟定枣阳市温州工业园排污治理暂行办法。 拟定枣阳市温州工业园企业登记管理暂行规定。 18 拟定枣阳市温州工业园企业统计工作管理暂行办法。 拟定枣阳市温州工业园土地租赁管理办法。 按市场经济和国际惯例要求，建立完善新的用人、竞争、分配 等管理机制。 建立完善园区管理体制、现代企业制度、服务体系、社会保障 体系。 营销整合策略 环境产品策略 硬件：在枣阳枣阳市温州工业园建设中，逐步实现“ 八通一平” “八通” ，通市政道路、雨水、污水、自来水、电力、电信、有线电 视及高速宽带互联网；“一平”，土地平整。 软件：建立绿色通道，为企业争取生产许可证、相关优惠政策， 并提供信用担保、免费产品展示和各种经济、技术、人才信息以及娱乐 休闲场所。 税费价格策略 招商渠道策略 形象招商：组织枣阳市温州工业园形象推广小分队，跨区域 做形象推广和招商工作。 以商招商：建立各种类型的民间组织，如同乡会、同学会、 海外联谊会，现身说法招商。 委托代理招商：委托驻外办事机构、商会、投资咨询公司其 它中介机构代理招商。 19 网络招商：创办枣阳市温州工业园网站，利用互联网，发布 招商项目。 招商奖励政策：对引进项目或资金的组织和个人，资金到位 后按投资额的千分之一至十给予奖励。 包装促销策略 建立产品展示中心。 建立详细的项目资料库。 持续的整体公关宣传。 提炼枣阳市温州工业园的管理模式，以模式树品牌。 20 8 枣阳市温州工业园的前期启动 枣阳市温州工业园的前期启动是整个方案顺利实施的基石，开发的 前期不能盲目地采取高科技导向，必须尊重枣阳的现实，要以海纳百川 的气魄，广揽投资项目，尤其要突出有需求的市域企业、资本和经营者 的入驻，先聚人气，做大台面，后求提高挡次，谋求发展特色。 8.1 前期目标 从 2011 年 7 月至 10 月，为枣阳市温州工业园前期工作阶段。 2011 年 11 月，开始枣阳市温州工业园首期 100 亩“三通一平” 的建设工作，力争 5 至 10 家企业入驻。开工建设各类单，多层厂房车间 16 万平米。 2012 年 11 月， 510 个工业项目竣工投产。初步完成园区主次 干道交通网络。 2013 年，工业产值达 3 亿元。 8.2 建设进度 第一步，2011 年 7 月，成立枣阳市温州工业园可行性项目研究小 组，完成项目可行性论证和建设方案的编制。主要任务如下： 收集资料，定向考察，进行枣阳市温州工业园可行性研究。 现场踏勘地形，为提供枣阳市温州工业园候选地址做参考。 向市委、市政府提交枣阳市温州工业园可研报告 。 第二步，2011 年 8-10 月，正式启动枣阳市温州工业园建设项 目。成立枣阳市温州工业园管理有限公司，成立枣阳市温州工业园建设 21 协调领导小组和办公室，并开展工作。 第三步，2011 年 11 月，开发建设枣阳市温州工业园首期 100 亩 土地的“三通一平”工作。 第四步，2012 年 11 月，开园时，力争汽车配件，印刷包装，小 商品加工等项目入驻枣阳市温州工业园。 第五步，到 2013 年一期工业项目竣工，园区初具规模，枣阳市温 州工业园有明显成效。 8.3 开发措施 着力提供配套前店后厂式加工点。 目前，第一批来枣经商的经营者，大部分已完成了原始积累。 民营企业正在蕴酿进行产业结构大调整，寻求新的增长点。希望在政府 的支持下，从商业、房地产业撤出转向高新技术产业，或利用在多年的 商海中掌握的市场网络资源，工商结合谋求新的利润来源。 加强招商引资工作。