农村土地承包经营权流转与抵押贷款问题调研报告.docx

农村土地承包经营权流转与抵押贷款问题 调研报告 一、农村土地承包经营权流转的现状 至 200*年底，全市颁发农村土地承包经营权证 446119 份，签订家庭承包合同 452788份，签订土地流转合同 13155份，流转面积 17.77万亩，占耕地总面积的 7.8%。 主要呈现四个特点： 1、有偿流转租金不高。尤溪县调查，家庭土地承包经 营权的流转以实物支付或以实物折价支付租金为主，以实 物或实物折价支付的占 75%，以现金支付租金的占 22%，不 付租金的占 3%。租金支付差距大，每亩租金最低为 10元， 最高为 980元，多数在 100元以内。 2、流转以短期为主。据调查，全市土地流转期限在 1 年以内的占 58%，1-5 年的占 37%，5-10 年的占 3%，10 年 以上的占 2%。说明经营权流转的短期及非稳定性。 3、转包和出租居多。全市转包、转让、互换、出租土 地承包经营权的分别为 6.91万亩、1.28 万亩、1.34 万亩、 7.53万亩，分别占流转总面积的 38.9%、7.2%、7.5%、42.4%，其中转包和出租的占 81.3%。 说明农民流转的大多数是有偿的。 4、农民自发流转为主。从承包地流转的过程看，农村 土地使用权流转主要是在农户之间进行，但农户与企业连 片出租、规模经营的比重正在提高。从尤溪县调查来看， 农村中有 90%土地流转操作是在农户与农户之间进行，且流 转土地数量小，只有 10%是成规模的土地流转，操作发生在 农户与农业企业之间。 二、农村土地承包经营权抵押贷款试点工作成效与主 要做法 去年我市在*、将乐县开展了农村土地承包经营权抵 押信贷试点工作。至 200*年底，*县农村信用联社通过公 司、基金担保及土地承包经营权抵押等各类形式共发放 15.6万元贷款支持红豆杉规模种植户，涉及土地流转 187 亩。将乐县已发放以 140亩土地承包经营权作抵押的贷款 20万元。其主要做法是： 1、明确农村土地承包经营权抵押条件和范围。一是农 村土地承包经营权必须是合法流转取得或通过招标、拍卖 和公开协商等其他合法方式取得，并拥有具备法律效力的 权属证明材料；二是土地承包经营权产权关系清晰、合法， 村委会或发包方对土地未做“禁止抵押和再流转”限制。 承包经营租赁协议和手续符合国家法规政策；三是抵押期 限为农村土地承包法规定的承包期以内，同时抵押人 取得的土地承包经营权期限应为 3年以上，截止信贷抵押 之日起，剩余期限不短于 2年。 2、建立土地承包经营权的抵押价值认定和抵押登记制 度。由贷款人对土地承包经营权抵押价值进行认定，认定 的一般原则：土地承包经营权抵押价值=年租地平均收益 经营期限+种养物价值。同时明确了县农业行政主管部门为 土地承包经营权抵押信贷业务的抵押登记部门。抵押登记 后，还要将情况抄报乡农村土地管理部门和村集体经济组 织备案，以方便农村土地管理。 3、设计农村土地承包经营权抵押贷款的风险防范措施。 一是把好贷款用途关，防范信贷风险和用地政策风险。借 款人取得贷款必须用于农业开发项目及抛荒地复耕；二是 合理确定贷款金额与期限。土地承包经营权抵押贷款金额 不超过土地承包经营权抵押认定价值的 70%。贷款期限由贷 款人按中短期流动资金贷款期限确定；三是建立担保机制， 创新贷款模式。“公司+土地经营权抵押”，即农业产业 化企业是承贷主体，并将企业拥有的土地承包经营权作为 抵押物，同时企业负连带责任；“基金担保+土地经营权 抵押”，即行业设立基金，由基金担保和经营户的土地承 包经营权抵押共同担保以获得贷款，担保责任由基金和土 地承包经营权按约定比例分担；“土地承包经营权作股 权抵押”，即两个以上经营户以拥有土地承包经营权作为 股权成立联营公司，把股权作抵押申请贷款；直接以农 村土地承包经营权为抵押取得贷款；其他符合法规的贷 款模式。 4、政府支持，为农村土地承包经营权抵押贷款提供组 织保障。*县政府下发了关于农村土地承包经营权流转 管理的实施意见，对农村土地流转进行了规范，成立农 村土地承包经营权流转服务中介组织，在试点区域建立乡 土地流转服务中心和村级土地流转服务站，以协助抵押权 人对经营权抵押的土地进行管理和流转，为农村土地承包 经营权抵押信贷业务试点工作提供强有力的组织保障。 三、农村土地承包经营权抵押贷款利弊分析 有利因素 1、增加农村融资渠道，突破农业融资的“瓶颈”制约。 开展农村土地经营权抵押贷款，突破了农村土地不能作为 抵押物的瓶颈制约，使经营户认识到土地不仅是一种生产 生存的资源，还可以作为一种生产要素参与融资，既可提 高农户保护土地的意识，也可为在农村经济发展过程中解 决资金不足问题提供有效的途径。 2、促进土地合理流转，实现土地、金融等各生产要素 的有效配置。通过流转，改变了传统简单生产模式，农村 土地逐步向集约和规模方向发展，有效提高土地的产出率 和农产品的商品化程度。同时，一旦抵押人出现贷款违约， 银行可以将经营权及附着物一起进入土地流转市场拍卖转 让，土地资源的配置将更加合理。 3、推动了农业产业化和农村金融业的发展，实现了双 方互利多赢。土地经营权抵押信贷业务的开办，一方面促 进了土地的合理流转和土地的适度规模经营，推动了农业 产业化发展。另一方面，引导金融机构改变了过去以小额 信贷为主的单一信贷模式，吸引了更多的资金投入到农村 经济建设中去，从而推动了集约化金融模式与小额信贷等 农村金融发展多元模式的形成。 4、解决了农民特别是种养大户担保难的问题。由于经 营大户生产成本投入大，资金缺口较大，对信贷资金需求 迫切，通过设定土地经营权抵押信贷，可以支持其开展生 产种植，从而方便土地集中使用，使抛荒的耕地重新得到 利用和开发，提高土地利用率。 不利因素 1、金融风险加大。农业抵御自然灾害的能力弱，农业 保险业务尚未全面展开，如遇到较大的自然灾害或市场因 素影响，将给开展土地经营权抵押贷款业务的金融机构带 来不可预知的风险，影响了金融部门对这项业务的全面开 展。 2、办理农村土地经营权抵押贷款手续繁杂。金融部门 为了保障其既得利益，最大限度降低金融风险，设立了防 范信贷风险的有关措施，手续繁杂。加上评估机制不健全， 农民文化素质偏低，农户要实现以农村土地经营权抵押贷 款，困难很多，部分农户宁愿以更高的利息通过商业贷款 或民间融资的方式更为便捷，影响了农户参与的积极性。 四、土地流转和抵押存在的主要问题 1、流转程序不规范。目前，在土地流转过程中，主要 以转包为主，流转形式比较单一，且大部分是在亲戚、朋 友或相互关系较好的村民之间内部、私下流转，流转规模 较小，且当事双方没有签订书面合同，也未向发包的村委 会或村小组登记备案，或未经发包方同意，合同条款的公 平、完整、规范等也较欠缺。即使个别签订了书面合同， 也都是农户间的不规范合同，极易产生土地纠纷。 2、中介组织及流转市场发育缓慢。由于农民思想观念 守旧，严重制约了农村土地流转中介组织及流转市场的发 育。如*县沙溪乡于 XX年组织到浙江等发达地区考察土地 流转工作后，成立了土地信托服务站，但至今都没有正常 运作。尤溪县反映，目前全县 15个乡镇都没有建立土地流 转服务中心，农村土地流转管理机构不健全，导致全县绝 大部分农村土地流转不规范，出现自发性无序流转。 3、乡村组织越俎代疱。一些乡村组织不尊重农民的意 愿，随意改变土地承包关系，搞强制性的土地流转。有的 把土地流转收益中的一部分作为乡村集体收入，损害了农 民和集体利益。三元区反映，尽管国家规定第二轮土地承 包期再延长 30年，但个别地方依然以村规民约的形式规定 每 3-5年对承包土地进行调整。有的地方不顾客观实际， 以产业化规模经营为由强行流转，严重侵害了农户利益。 4、农村保障机制不健全。当前的农村土地担负产出农 产品的经济功能和农民的社会保障功能，他们不愿将所承 包的耕地的经营使用权长期地转出去，而是把耕地转包给 兄弟姐妹和亲戚；在转包给“非自家人”时，一般宁愿把 耕地转包给外村人或同村不同组的人，也不愿给同村同组 的农户。同时也造成想种地的没地种，有地的不想种的粗 放式经营，降低耕地的利用率。 5、农村土地抵押价值认定不够科学。农村价值评估权 威机构尚未建立，对农村土地抵押价值认定不够科学，贷 款人主观意愿成份比较大，抵押权人实现农村土地经营权 这个抵押物的价值也相对比较困难。 五、对策与建议 1、稳妥推进，保障权益。要进一步完善和落实党的农 村土地政策，保障农民的土地权益。在实施农村土地承 包法过程中，必须十分明确和做到：在 30年承包期内， 除非农民主动放弃土地的承包权，否则任何组织或个人都 不得通过任何手段使农民失去承包的土地。只有这样，才 能使农民感到自己是土地的主人，才能真正使农民在土地 制度上形成长期稳定的预期。要进一步明确界定农民的土 地权利，让农户真正享有占有、使用、收益和处置四权统 一的承包经营权，让农户对承包的土地享有转让、出租、 入股、抵押等权利。同时，要采取政府、村集体和个人合 理负担筹集保险费的原则，积极探索“土地换保障”的办 法，逐步建立失地农民保障制度。对承包期内将承包土地 全部流转进城从事二、三产业的农村居民，享受城镇居民 的同等待遇，参与城镇最低生活保障和社保等福利待遇， 并在进城镇经商或办企业或就业等方面给予优先和方便。 对受让经营土地的外地经营主体，在农业技术培训、户口、 子女就学等方面给予照顾。 2、建章立制，规范运作。建议及时出台农村土地承包 经营权流转的政策法规和制度，明确土地承包经营权流转 的原则、范围及操作程序，构建适应市场化及农村实际的 土地承包经营权流转制度。要进一步规范土地流转行为， 体现土地经营权流转中自愿原则。流转时必须经双方当事 人协商一致，签订流转合同，报村集体经济组织、乡镇土 地承包管理部门备案。土地流转的期限应由双方协商约定， 但最长的期限不得超过第二轮土地承包期。应签订流转的 合同，以合同的形式将流转双方的权利义务固定下来，流 转合同应标明双方当事人的姓名、住址、流转期限、流转 土地的用途、流转价款以及违约责任，使双方一旦发生纠 纷，调处有据。 3、创新机制，培育市场。一是建立土地流转风险保障 金制度。土地流转合同签订后，业主每年应交纳一定数量 的风险保证金，如合同到期无纠纷发生，风险保证金如数 退还。二是要积极探索土地股份合作制。按照“明确所有 权、稳定承包权、搞活经营权”的原则，在有条件的村组 组建生产企业，以土地承包权入股的方式，组织开展土地 股份合作制的试点探索工作，在试点成功的基础上逐步推 开。三是要积极培育农村土地承包经营权流转市场。流转 市场的培育应遵循市场经济规律，确立集体经济组织与农 民、农户作为流转市场主体的地位。乡村组织应坚持土地 承包经营权流转条件和自愿、有偿原则，不应强行集中土 地。政府部门应着重做好法律政策宣传、制定流转规则、 发布流转耕地供求及价格信息、监督土地流转公开公正和 保护正当交易，不要轻易干预农民的市场选择行为。要加 快土地承包经营权流转服务体系建设。 4、宏观调控，严禁包办。一是政府要对土地流转有宏 观上的调控。完善产权登记制度，建立科学的农地资产评 估体系，合理评价农村土地价值，逐渐形成城乡一体化的 管理。二是要建立约束政府行为过度干预的机制。准确定 位政府在推进土地流转中的角色，监控土地供需总量的动 态平衡，而不是运用行政手段去调整土地资源，与民争利。 三是加强宣传力度，增加农民对有关法规和政策的了解， 使土地流转由自发逐步转向自觉。 5、积极探索，推动抵押。要强化地方政府与金融部门 互动作用，以农村金融体系改革与创新为契机，加大试点 力度。要抓紧研究制订土地承包权和经营权相互分离、用 土地经营权抵押贷款的可操作性意见，让更多的农民在稳 定承包权 30年不变的基础上，以土地承包经营权抵押融资 的方式，使农民较为方便地获得急需的启动资金。要建立 健全农村土地价值评估制度。应建立农村土地价值评估机 构，可以委托有资质中介机构来承担，使土地流转、抵押、 清偿等行为做到公正、合理。