物流园可行性研究报告

第一部分项目概论 第一章 基本概论 项目名称：物流园 编制依据 ： 1、国家十一五发展规划纲要 2、国民经济和社会发展“十一五”发展规划 3、建设项目经济评价方法与参数（第三版） 4、技术经济学概论（第三版） 第二章 项目实施的必要性 实施背景 ： 随着世界经济的快速发展和现代科学技术的进步，物流产业作为国民经济中一个新兴的服务部门，正在全球范围内迅速发展。在国际上，物流产业被认为是国民经济发展的动脉和基础产业，其发展程度成为衡量一国现代化程度和综合国力的重要标志之一，被喻为促进经济发展的 “加速器 ”。 物流产业的发展之所以受到国际社会的广泛重视 ，其原因在于物流产业的发展对现代社会的经济发展具有重要意义 。 物流产业的发展将成为 21 世纪中国经济发展的一个重要的产业 部门和新的经济增长点 ， 物流产业发展的历史 和国际经验表明物流产业作为新兴的服务部门已经进入全面快速发展阶段。相比较而言 中国的物流产业仍然处在起步发 展阶段，但在相当一些领域和地区已经表现出快速发展的趋势和潜力。从物流的细分市场来看， 发展迅速的领一是以三资企业、私营企业等非国有经济为服务对象 第三方物流 将继续呈现快速发展势头 二是一些优势国有企业在优化内部物流管理的基础上逐步产生和发展的物流服务需求 三是 以消费者为对象的物 流服务 如商品快运服务、配送服务等 中国物流的缺点： 第一， 物流的市场份额较小，从不同企业的物流执行情况看，生产企业原料材料物流的执行主体主要是供货，其次是公司自身，最后才是第三方物流，单一物流在市场份额占有方面比较薄弱。 第二， 第三方物流企业规模偏小，由于目前企业和商业企业物流外包一分包为主，不同的供应商会采取不同的第三方，总代理比例较小这严重影响了物流服务质量的提高。 第三， 第三方物流提供的服务功能单一，增值服务薄弱是影响物流需求的原因之一，目前第三方物流的收益基本来自其基础性服务，如运输和仓储管理。其他服务项重新拆包分类重新包装等服务基本不存在。 第四， 物流供给质量不高。目前所有物流损耗率都高于 2%运输准时 率都低于 90%，整体服务水平不高。由第三方提供的物流服务质量不比企业自己的物流质量高。 实施的意义： 我们把物流集中化，建立一套适合于全国的高质量的物流服务体系，形成一套适用于中国国情的综合物流流程，给小的物流公司提供仓储和代运输的服务，并提供一系列适用于各个大型企业的物流管理 规范。针对国内物流公司多元化明显，各公司提供的服务各不相同，管理理念也各不相同提供不同公司统一查询物流信息和物流的路线。 针对各公司在提供运输服务时因货物不足而造成的时间延迟，提供统一的货物集中仓储管理和集中运输，保证了货物的按时到达按量到达。针对各企业的物流物资的不同划分不同的运输方式，提供大型货物的运输。针对物流公司的对各个地区的管理和运输科打能力实行划分片区制度，可交换物流公司实现货物以最快时间和最低的物流花费到达。 大物流的提供可使各个物流公司解脱物流和仓储的限制，提供的代运输和仓储是个物流企业更加 灵活的提供物流服务。加速中国物流的发展和改革，形成了中国话的代物流和带存储的新格局，促进我国运输业和消费行业的大夫第提升。 第三章 经济技术指标 序号 项目 单位 指标 备注 一 项目总投资 万元 1 固定资产投资 万元 2 无形及递延资产投资 万元 3 建设期利息 万元 4 铺底流动资金 万元 二 资金筹措 万元 1 项目单位自筹 万元 2 社会融资 万元 3 国家和地方财政配套 万元 4 银行贷款 万元 三 财务估算 1 年经营收入 万元 到设计能力时 2 年总成本费用 万元 到设计能力时 3 年经营成本 万元 到设计能力时 4 年利润总额 万元 到设计能力时 5 年上缴税金 万元 到设计能力时 6 所得税 万元 到设计能力时 7 年净利润 万元 到设计能力时 四 财务评价 1 财务内部收益率 % 得税后 2 财务净现值 万元 得税后 3 动态投资回收期 年 得税后 4 静态投资回收期 年 得税后 5 投资利税率 % 6 投资利润率 % 第二部分项目的财务评价 第一章 物流企业的融资渠道 新形势下大型 物流 企业特别是上市公司要重新权衡各种融资途径的风险和成本，选择适合企业情况的一种或多种融资途径。希望通过对多元化的融资渠道的探讨，能为大型企业提供突破口和新思维。 传统的融资途径： 1内源融资 来源包括资本金、折旧基金的资本化和留存收益，母公司和子公司之间互相提供资本，以及公司闲置资产变卖等筹集资金。 2银行贷款银行贷款是目前债权融资的主要方式，其优点在于程序比较简单，融资成本相对节约，灵活性强，只要企业效益良好，融资较容易，缺点是一般要提供抵押或者担保，筹资数 额有限，还款付压力大，财务风险较高。 3股权融资 股权融资是指公司发行股票筹集资金的融资方式，指资金不通过金融中介机构，借助股票这一载体直接从资金盈余部门流向资金短缺部门，资金供给者作为所有者 (股东 )享有对企业控制权的融资方式。 4企业债券融资 债券融资是指企业发行企业债券或者公司债券 融资。中国债券市场的发展相对于股票市场一直是 “跛足 ”，债券市场规模、市场化程度低、发行和交易市场割裂。 新形势下融资途径 ： 1定向增发再融资 企业上市融资要选择资本市场发展良好的时机。定向增发成了上市公司再融资的一个亮点。公开发行即向特定投资者发行，也叫定向增发。 2公司债券融资在股市低迷，而银根紧缩的情况下，债券融资作为再融资途径受到上市公司的青睐。 3可转换公司债券融资 可转换公司债券的全称为可转换为股票的公司债券，是指发行人依照法定程序发行，在一定期限内依照约定的条件可以转换为股票的公司债券。 4可分离交易可转债融资 可分离交易可转债，是上市公司公开发行的认股权和债券分离交易的可转换公司债券。 5短期 融资券 融 资 短期 融资券 是由企业发行的无担保短期本票。短期 融资券 筹资的优点主要有：短期 融资券 的筹资成本较低；短期 融资券 筹资数额比较大；发行短期融资可以提高企业信誉和知名度。短期 融资券 筹资的缺点主要有：发行短期 融资券 的风险比较大；发行短期 融资券 的弹性比较小；发行短期 融资券 的条件比较严格。 6贸易融资 贸易融资是指与进出口贸易结算相关的短期融资或信用便利。主要包打包贷款、承兑汇票、出口押汇、进口押汇、保理业务等。 7委托贷款 委托贷款实际上是企业将资金委托银行进行管理。 企业间进行直接借贷行为不具有法律 效力，而企业却可以通过银行委托贷款的方式贷款给企业则是一种合法的方式，通过定向的委托款行企业间借贷之实。 第二章 项目的经济性评价 地面积 1250 ，主体七层，两翼五层， 带地下室一层， 建筑面积 8200 。 地面积 1150 ，二层，建筑面积 2300 。 括车辆清洗、维修、零配件销售车间及保卫、环卫、设备设施维修与保养、职工公寓等，占地面积 1340 ，四层，建筑面积 5360 。 包括物流大厦地下库房）：包括普通库房 1 栋、立体库房 1 栋、冷藏保鲜库房 1 栋及散货堆放场 2000 ，总建筑面积约 6500 。 六栋 ， 二层 ， 砖混结构，每栋建筑面积约 1480 ，总建筑面积约 8892 。 一 座 ， 钢结构，工程面积 2200 。 一座 ， 钢结构，工程面积 2420 。 一座，砖混结构，建筑面积 150 。 一座，二层，东西走向，砖混结构， 建筑面积 780 。 括锅炉房、配电室、煤渣堆场，总建筑面积约1040 。 间及临时库房：一层，建筑面积约 1000 。 铺 ：一层，建筑面积约 1500 。 两座，砖混结构，总建筑面积 156 。 四处，总 建筑面积 11300 。 路： 包括车行道与人行道，其中车行道 长约 1410M，人行道长 510M。 四座，砖混结构，总 建筑面积约 60 。 第三章 服务收入及支出预测 经过估算，项目正常运营年 （第八年） 经营收入达 元，详述如下及见附表 12 物流仓贮运输：包括零担和快运货物作业，储运货物作业，完成工作量 76 万吨，收入共计 元； 理货包装：完成工作量 76 万吨， 8 元 /吨，计 元； 洗车 配件及机电产品商业交易 ：年收入达 元； 品牌汽车销售： 年收入达 元； 汽车装潢： 年收入达 元； 工程机械交易： 年收入达 元； 汽修与保养： 年收入达 元； 洗车： 年收入达 元； 宾馆： 50 间房间，计 元； 餐厅：对外承包，年均承包费 元； 信息服务：按每吨信息费 计算，计 元； 停车场：计 元； 房屋租赁：包括物流大厦一楼银行、保险等部门房屋租赁费、临街铺面租赁费、后勤服务中心二层房屋租赁费，计 元； 其他收入：主要指会 务接待收入、车辆租赁费，按照前八项收入的 5%计算，年均收入 元。 项目正常运营年 （第八年） 经营收入达 元， 由此计算的项目营业税为 元。 城市建设费 按照 营业税的 5%计算，教育附加费按照营业税的 2%计算，两 项合计 元。 根据项目性质，按照一般纳税人计算项目增值税，税率为 6%，年上缴税金为 元。 经估算，项目正常年总成本为 元，元、可变成本 元，经营成本 元。详 述如下及见附表 12 原辅材料：主要包括冷冻媒介、包装材料，共计 元。 铁路专用线使用费：根据年货物运载量预测，年均费用为 铁路车皮计划外使用费：根据年货物运载量预测，元。 燃料及动力：主要包括水、燃油、电、煤，共计 元。 工资及福利：项目正常年设计定员为 74 人，其中，管理人员25 人，技术人员 20 人，一般工人 55 人， 服务 人员 20 人；其中，管理人员年均工资 元、技术人员 元、一般工人 元，服务 人员 元；福利费根据国家有关规定，按工资的 14%计提，共计 元。 宣传促销： 计 元。 维修费：按照设备及工机具购置费的 5%计算，计 元。 折旧费：建筑工程按照 20 年、设备按 10 年、其他按 6 年计提折旧，年折旧额 元。 摊销费：按 8 年摊销，年均 元。 财务费用：年利率按 算，共计 元。 其他费用：按前 九 项的 10%计算，计 元。 按照 25%计算，年上缴所得税为 元。 第四章 不确定性分析 通过对投资项目进行盈亏平衡分析和敏感性分析，考察项目的抗风险能力。 1. 盈亏平衡分析 本项目达到设计能力时平均年总成本为 元，固定成本为 变成本为 经营税金及附加 经营收入为 元，据此计算的盈亏平衡点的生产能力为： 固定成本（经营收入 经营税金及附加） 100% 通过以上盈亏平衡点的计算可以看出，即项目的销售收入只要达到正常估算值的 项目即可做到收支平衡，由此也说明，项目在生产经营上具有较高的抗风险能力。 详见附图 12 影响项目经济效益的主要因素有：建设投资、营业收入、经营成本，现为了考察项目的抗风险能力，分别三项敏感性因素作上下幅度为 10%的变化时，观察对所得税后财务内部收益率、财务净现值及动态投资回收期的影响，详见下表： 序 项目 基本方 经营 收入 建设投资 经营成本 号 案 +10% +10% +10% 1 财务内部收益率（ % ） 财务净现值（万元） 投资回收期（年） 上表可以看出，当三个不确定性因素在分别上下变幅 10%时，各因素的敏感程度从大到小依次为营业收入、建设投资和经营成本。在各因素正负变化幅度在 10%的范围内，各项财务指标均能达到要求，说明项目的抗风险能力较强。 详见附图 12 通过以上分析，项目各项评价指标，即投资利润率、投资利税率、内部收益率、净现值、投资回收期等较好，具有良好的盈利能力和较小的投资风险，即投资效益良好。 第三部分项目社会效益评价 第一章 项目的社会作用 物流中心通过对商品的运输、保管、装卸、搬运、流通加工、配送、定单处理和信息处理等工作的统一管理，可以减轻作业劳动强度，减少商品消耗，提高库存周转率，加速商品流通，降低流通成本，提高社会需求的满足程度，给消费者以更多选择。物流中心是新的经济增长点，它通过促进货物集约化、降低物流成本、提高经济竞争力等方式，产生很好的经济效益和社会效益。 物流系统所产生的效益被称为第三利润源泉，是因为它有高效、快捷的运作方式，能有效整合社会资源、降低社会成本。作为物流系统中间环节的物流中心，其建设是适应经济发展的必然趋势，是整合现有直接经济效益 财务评价 国民经济评价 投资额 物流费用节约额 资产负债率 投资现值率 投资利税率 投资利润率 投资回收期 财务净现值 财务内部收益率 借款偿还期 物流资源的有效手段，物流中心以其完善的设施、齐全的服务功能，合理的运输组织、 科学 的管理方法和灵敏快捷的信息系统，以及高质量的综合服务水平满足用户的需求，促进物流的合理化，降低物流成本，从而产生更大的社会经济效益。因此，物流中心的建设，对于该中心所在城市的功能、环境的改善，市场的规范、产业经济的发展以及城市的可持续发展都有较大影响。物流中心建设所产生的社会效益大致可以归纳为： 第二章 对国民经济的效益 促进经济进一步发展，提升综合竞争力。物流中心集多种服务功能于一体，体现了现代经济运作特点的需求，即强调信息流与物质流快速、高效、通畅地运转，从而降低社会成本，提高生产效率，整合社会资源。 物流中心的建设，在物资辐射及集散能力上同邻近地区的现代化物流配送体系相衔接，全方位打开企业对外通道，以产业升级带动城市经济发展，推动当地经济的发展。物流中心的建设，将增加城市整体服务功能，提升城市服务水平，增强竞争力，从而有利于商流、人流、资金流向物流中心所属地集中，形成良性互动，对当地社会经济的发展有较大的促进作用。 (2)发展现代物流产业，为传统物流企业向现代物流企业转变提供一个良好的发展环境和场所。物流中心的建设，将加速当地现代物流产业的发展，集仓储、运输、配送、信息服务等多功能干一体，打破行业限 制，协调部门利益， 实现集约化高效经营，优化社会物流资源配置。同时，将物流企业整合在一起，将过去分散于多处的物流资源进行集中处理，发挥整体优势和规模优势，实现传统物流企业的现代化、专业化和互补性。此外，这些企业还可以共享基础设施、配套服务和信息，降低运营成本和费用支出，获得规模效益。 (3)促使各种物流设施的有效衔接，为各种运输方式中转换装创造条件。物流规划对中心所在地的现有物流设施，如仓库、联运站进行系统整合，并在此基础上引入新的专业化的物流设施，由点到线、由线到网的衔接各个物流节点 (4)提高运输效率 ，改进城市 交通 环境。目前大部分地区的运输组织和经营管理手段相对落后，专业化、集约化的规模运输没有形成，信息不对称，因而造成车辆空驶、等待，效率不高。过多的空驶车辆造成道路交通的拥挤，同时还会造成环境的污染和能源浪费。 物流中心的建设可以使当地的运输格局合理化，促进物流各个环节的有效衔接。同时，由于将分散于各商贸区的运输企业、仓储和场站集中整合于一处，并转移至城市商贸中心外围并给予科学的管理，实现了商流和物流分离，从 而可以起到疏解市区交通压力，解决当地交通问题的作用。 第三章 项目对社会的影响分析 一步增强 国内 物流组织化程度，提高运输效率，对建立“统一、开放，竞争、有序”的物流市场起到积极作用，对净化城镇容貌、完善城市基础设施建设起到了积极的推动作用。 大大改善 国内 整个物流业的窗口形象，具有良好的社会效益；同时对增加地方财政收入，促进 国内 经济的繁荣与发展起到积极的促进作用。 发展多种经营创造条件，并带动相关产业发展，创造出更多的就业机会，为事业机构改革人员分流创造条件，为交通部门和地方政府缓解压力，减轻负担。 第四部分总结与建议 第一章 项目总结 随着世界经济的快速发展和现代科学技术的进步，物流产业的发展将成为 21 世纪中国经济发展的一个重要的产业部门和新的经济增长点，物流产业发展的历史和国际经验表明物流产业作为新兴的服务部门已经进入全面快速发展阶段 ，建设一个全面大型的中专物流中心园区是当今社会迫切需求的。大物流的提供可使各个物流公司解脱物流和仓储的限制，提供的代运 输和仓储是个物流企业更加灵活的提供物流服务。加速中国物流的发展和改革，形成了中国话的代物流和带存储的新格局，促进我国运输业和消费行业的大夫第提升。 第二章 研究结论 项目建设适应国际物流潮流，符合我国现代物流发展方向，项目的建设，推进了 国内 市现代物流的发展步伐。项目总体思路和规划布局原则科学合理，组织管理及运行制度可行。从财务评价看，项目各项指标均符合财务要求，不仅具有较强的抗风险能力，而且还具有一定的盈利能力；从社会影响看，将有助于整合和规范 国内 市的物流业，大大降低了流通成本，提高了流通效率，使物流迈上一个更高的台阶；从环境影响看，项目建设对环境无不良影响。同时，建设单位已取得了一些市场管理经验，并具有较强的资金自筹能力。项目发展前景广阔，规划实施本项目不仅十分必要，而且完全可行。 第三章 对项目的建议 服务策略： 1、物流服务全程化 全程服务（ 服务理念是现代物流的主要特征，它强调提供从原材料资源供应与采购、到生产加工、再经过市场销售最终达到消费者的物资周转全过程的服务，提供不仅包括仓储、运输等基本物流服务，还包括物流 咨询及系统方案设计等其他增值服务，是一种全过程、全方位的服务。 2、与电子商务互为支撑 随着 日益普及，电子商务的应用呈现迅猛增长之势。电子商务的推广，加快了世界经济的一体化，使物流在整个商务活动中占有举足轻重的地位。电子商务带来对物流配送的巨大需求，推动了物流业的进一步发展，而物流也在促进电子商务的发展。因此，拟和多家电子商务公司建立战略伙伴关系，或自己开展电子商务业务。 3、物流社会化 现代物流通过对物流资源的重新组合，使原来的物流资源、物流活动从生产企业和商业企业中分离出来，成为一种社 会化的资源和市场化的活动。物流活动由原来的供货方和需求方的直接联系转变为由专业化的物流公司通过市场化的交易行为，向整个社会对所有需要物流服务的企业提供这种服务，降低了制造业的物流成本。也就是说，必须大力发展第三方物流服务。 管理方面： 加强用户服务 (外协 (战略合作伙伴、第三方物流 (信息管理和网络控制是物流发展的重要趋势。毫无疑问，用户服务是物流管理的宗旨，也是未来要加强的重要方面；专业化分工使企业更加关 注自己的核心产业，从而将物流活动分离出来，并委托给专业的物流公司去实施，这就是外协；在对外交易活动中，企业趋向于选择少数而稳定、并有较多业务往来的公司形成战略伙伴关系；越来越多的生产商认识到了第三方物流在其原材料和产品供销中的作用；作为促进物