2014年01月08日宿迁市时代茗苑项目营销提报

谨呈 时代茗苑时代茗苑项目营销提报时代茗苑2014-01-08报告目录 项目环境分析住宅市场分析项目分析目标客户群项目销售定位宏观环境 / 区域环境分析宿迁市商品住宅市场土地交易情况地块现况条件分析 / 地块优劣势分析 / 项目分析小结客户解读区域现状客户调研小结 / 区域客户判断与项目初步定位销 售 总 策 略 / 产品导入策略 / 销售手段分析销售分期计划 / 价格走向控制 / 销售执行策略 / 现场业务执行秀稿方案 / 商务条件 / 公司简介 / 公司案例秀稿展示 / 商务条件项目环境分析项目环境分析宏观环境区域环境分析宏观环境市场关键字：2013 量价齐升 涨声一片 中原地产研究中心统计数据显示，中秋小长假，各地楼市成交依然活跃，3天假期，54个城市签约数据合计1.29万套，比端午假期的1.09万套上涨了18%。国土资源部日前就土地管理形势分析显示，上半年全国房地产用地供应8.24万公顷，同比增加38.8%，与2011年同期相比，增加17.3%，达到近年来新高。王石在其个人微博里写道，“一线、接着二线城市房价上涨的态势同80年代末的日本泡沫经济的高地价、房价何其相似！但日本的泡沫破裂了。警惕前车之鉴！宏观环境信贷关键字：钱荒 停贷 利率上浮曾经占据银行个人贷款业务主力的“香饽饽”房贷业务，在房产销售火爆的2013年秋天，却成了“烫手山芋”。各家银行对于个人房贷业务的优惠幅度正在缩减，此前首套房的8.5折优惠利率已逐渐消失，大部分银行首贷利率向基准利率看齐。南京二手房市场正迎来有价无市的尴尬局面。受房贷额度持续紧张影响，中国银行、建设银行、邮政储蓄银行等南京多家银行已经停放二手房贷。“6.20”当日，资金局面空前恶化，银行间隔夜拆放利率和回购利率均超过13%，隔夜回购最高成交利率高达30%，创出历史最高点。银行间7天回购最高利率创纪录达到28%。宏观环境供需改善湖滨新城宿城新区老城区刚需、刚改宿豫区经济开发区刚需、刚改刚需 刚改、改善宏观环境供需关键字：刚需 折扣 价格宿迁由老城区、宿城新区、经济开发区、湖滨新城、宿豫区组成。老城区在售项目不多，以刚改、改善为主；宿城新区周边生活配套尚未完善，区域发展潜力较大，以刚需、刚改为主；经济开发区刚刚起步，以刚需为主；湖滨新城依托骆马湖自然资源，以改善或终极置业为主；宿豫区由于其特殊性，目标客户地缘性较强，以刚需、刚改为主。市场上购房客群最关心的还是价格，项目的品质、环境及售后等因素并不能起到购买的决定性作用；打折、促销随处可见。项目环境分析宏观环境区域环境分析区域环境概况宿城区是 1996年伴随地级宿迁市组建而设立的行政区域，是地级宿迁市主城区、座下区。现辖 11个乡镇、4个街道、1个省级经济开发区和一个省级现代农业产业园，区域总面积 854平方公里，总人口82万。2012年，全区实现地区生产总值 227亿元，财政总收入 33亿元，公共财政预算收入 18.6亿元。宿城交通十分便捷。宁宿徐高速公路、徐宿淮盐高速公路穿境而过，京杭大运河、古黄河、民便河纵贯南北。西距徐州观音国际机场60公里，北离连云港白塔埠机场 100公里。2013年楼市要闻：1） 1月11日，全国国土资源工作会议上，国土资源部相关负责人宣布，今年新增建设用 地指标原则上不低于去年。2） 2月20日，国务院常务会议出台楼市调控 “新国五条 ”。重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，坚决打击投资投机性购房，要求各地公布年度房价控制目标。3） 3月5日，十二届全国人大一次会议提出，今年基本建成 470万套保障性安居房、新开工 630万套，继续推进农村危房改造。4） 3月15日，住建部部长姜伟新表示，目前全国已有 40个城市完成住房信息联网。5） 3月30日31日，北京、上海、重庆、济南、大连、合肥等城市均按时发布了楼市调控地方版细则。6） 5月24日，国务院批转国家发改委 2013年深化经济体制改革重点工作的意见，要求扩大个人住房房产税改革试点范围。7） 7月22日，国土资源部宣布全国农村集体土地所有权确权登记发证工作已基本完成，下一步将着手研究做好不动产统一登记的各项准备工作。8） 8月28日，浙江温州市出台农村产权交易管理暂行办法，宣布包括农村土地承包经营权、林地使用权、农村房屋所有权、农村集体经营性建设用地使用权均可以交易。 9月25日，国土资源部要求，在稳定土地供应的同时，平抑地价信号，供求紧张的城市务必做到年内不再出 “地王” 。9） 10月23日，北京发布 “京七条” ，首次提出自住改善型商品住房概念。10）10月29日，在中共中央政治局集体学习会上，习近平总书记强调，加快推进住房保障和供应体系建设，构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。11）11月15日，十八届三中全会中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定发布，针对房地产行业，重点指出从深化户籍、土地、金融多要素改革促进房地产长效机制建立健全。12）11月底，上海、广州、武汉、厦门、沈阳、长沙、南京等城市相继推出新一轮调控政策，主要内容均为收紧限购政策及加大土地供应。点评：因2013年国内房价的“桀骜不驯”，明年楼市无疑将接受政府的“再教育” ，调控深化的可能性极大。由此预判，2014年的楼市表现将极为复杂，在政府的强力维稳下，楼市短期的情绪低落和小幅调整或不可避免。从今年楼市格局看，一线楼市全面升温，北上广深房价领涨；而以温州、鄂尔多斯为代表的三、四线城市却跌入低谷。因此，明年的楼市政策很难延续以往的一刀切式调控政策，或将采取分而治之的调控手段，即一线楼市房产税、限购、限价从严；三、四线楼市给予政策扶持，最有可能的举措是户籍政策彻底放开，实行购房补贴或契税减免政策，推动区域城市化步伐和乡镇移民潮。预测：1、2014年的楼市热点城市（一线城市）或将全面降温；2、高端楼市或将受到房产税的强力冲击；3、刚需市场会受到政策的大力扶持，但上半年依旧会受到调控政策的环境和心理影响。【市场动态】：土地市场2013年111月宿迁土地成交信息概况老城区土地面积（亩） 483.7湖滨新城3147.09经济开发区1458.217洋河新城2255.19乡镇1780宿城新区820.96宿豫区1371.21成交金额（亿元） 15.4895 32.1211 18.0377 22.1983 27.96 9.9225 16.7204从以上数据可以看出，2013年老城区和市府新区可供应土地稀缺，宿豫区及经济开发区经过2011年、2012年的大量出让，趋势仍健，而湖滨新城和洋河新城成为2013年土地出让热点区域，明年将有大量楼盘上市，实力薄弱的开发商则转战乡镇，对分流城区客源的潜在威胁不容小觑。【市场动态】：土地市场2013年宿迁土地月度成交明细数据土地面积（万）成交金额（亿元）数据土地面积（亩）成交金额（亿元）1月份4335727月份1020132月份008月份8043月份009月份004月份30902210月份117295月份0011月份1759276月份192612月份/2013年土地出让尚有I期未揭牌，I期以市府新区沿古黄河带用地及宿城区洋北镇运河堤、古黄河沿岸地段为主，均为商业用地，其中市府新区共出让553.59亩，为相邻共三个地块，挂牌价为520万-600万/亩。洋北镇运河堤、古黄河沿岸地段商业用地共1524.88亩，挂牌价为120万-300万/ 亩。政府重点打造两河沿岸的趋势可见一斑，让我们拭目以待。【市场动态】：土地市场截止至2013年12月中旬，土地市场共成交11648亩，实现153亿元的财政收入，约12月底仍有两千多亩即将摘牌，圆满完成年初制定的2013年度市区供应各类建设项目用地14938亩的计划。【市场动态】：商品房市场2013年宿迁房产市场成交概况1月住宅成交套（套）住宅成交面积（万m2）商业成交套数（套）商业成交面积（m2）190121.53153.832月198421.761941.723月215423.813553.914月229524.93163.025月175819.424134.256月157716.32983.477月203123.72832.228月191120.022904.019月176618.72471.9410 月10月208422.932562.0311月11月117813.552952.8112月12月/宿迁市场从 7月份开始成交量给力回升， 8、9月份虽然有小幅低落，对比 6月份仍是保持一个可观的销售量，受金九银十传统观念的影响， 10月份的销售有了较好的上升。【市场动态】：商品房市场2012年与2013年房地产成交情况对比住宅销售套数（套)区域年份2012老城区市府新区经济开发区湖滨新区宿城新区及洋河新区3910544354033920134614521444587918%4.23%25.56%159.3%同比住宅销售面积（万m2)201248.286.6438.344.17201351.716.2350.210.687.1%6.17%30.93%156.1%均价（元/m 2）同比201246994820441534032013520151374246370110.68%25.56%3.83%8.76%同比201211575951907992013120188222782043.8%48.24%19.45%106%商业销售套数（间)同比20125.216.0613.331.0520138.055.6910.192.1854.5%6.1%23.5%107%商业销售面积（万 2)m同比2338 3277 40.16% 27.33 37.73 38.05% / / / 979 1236 26.25% 4.79 5.53 15.4%由于上表中 2013年数据仅至12月20日止，但仍可看出 2013年各区域的成交情况和成交均价均有稳步地增长，其中湖滨区开发量加大， 2013的成交量也有较大幅度地上升，经济开发区由于总体推盘量趋于饱和，竞争比较激烈，成交均价略有下跌。【市场动态】：商品房市场2012年全市房地产项目开竣工面积统计表（万）区域1、2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月合计开工合计竣工合计开工22.7823.5926.8806.130000021.26100.64402.1165.39宿豫区竣工0012.624.768.2903.5704.31217.3952.94开工41.112.1317.6812.060.96013.0116.528.740.337.98160.48宿城区竣工5.610011.9919.495.68016.4404.823.5267.55经济开发区开工005.123.481.644.41016.5915.0815.611.563.43竣工2.892.4504.393.5604.4203.736.94028.38市洋河新城开工00000022.1000022.1竣工4.420006.69000.4300011.54苏宿工业园区开工024.28000004.7800029.06竣工000000000000市湖滨新城开工00000000013.2413.1526.39竣工000000.7900004.194.982012年共全市项目共开工402.1万m2，按施工进度应于2012年年底及2013年上市，2013年共去化259.8万m2，应仍有近100万m2余量房留待2014年去化。【市场动态】：商品房市场2013年全市房地产项目开竣工面积统计表（万）月份/区域1、2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月合计开工合计竣工合计宿豫区开工5.33.954.028.99.956.8260.200.933.57103.64528.8165.37竣工09.011.112.294.432.432.8900062.12开工08.6755.221.1221.8250.9117.774.9510.5321.89212.86028.86宿城区竣工1.5212.37009.752.832.3900经济开发区开工17.55010.6339.55.82.4122.0120.60.527.44126.46竣工13.5909.0112.242.9403.584.986.38.461.04市洋河新城开工10.8902.952.51005.3100021.660竣工00000000009.38苏宿工业园区开工4.150005.23000000竣工0000000000市湖滨新城开工00.775.30003.0638.0807.5954.813.35竣工05.637.720000000截止至2013年11月底,2013年全市房地产项目共竣工165.37万m2,新开工面积约528.8 万m2, 近半将由2014年面世销售，加之今年土地推出的量，明年的房市将竞争愈加激烈，1385亩保障性住房或安置小区的开发，对宿迁房价的制约也有着较大的影响。住宅市场分析【11、12月份上市楼盘】2013年11、12月宿迁市场上市楼盘项目名称金鹰国际花园雨润广场浙富广场运河天玺泰晤士广场江山一品海天翡翠城推出时间11月下旬11月下旬12月上旬12月中下旬11月中下旬11月下旬11月上旬相关信息将推出10、11#2栋18+1高层住宅，共计约 170余套房源，住宅面积分别为 106、129、139、143、189平米等5种户型，11月17日选房号，需持10万元农行存单获取选房资格，白金会员购买可享 99折优惠，106平米两室、129平米三室受青睐。即将推出80套住宅，40余套商铺，住宅面积为98-150平米左右，商铺面积为40-230平米左右，目前预约存一万可抵 3万。即将推出4#高层住宅，该栋户型面积为 96133平米，目前交2千抵1万。90155平米洋房，133-187平米叠加，11月16日259组客户成功预约。目前预约活动仍在继续，推出的预约优惠券共包含 2项优惠：一，凡购买100以下花园洋房的客户可优惠15000元，购买100130可优惠20000元；二，凭券购买房源另可享受 95折优惠。共推1#楼A座房源200余套，目前预约单身公寓交 5千抵1.5万，住宅交5千抵2万推出6、11#2栋18+1房源，面积为 110-143、预计均价 4500元/ ；预约1万抵3万推出组团87119平米多层和98146平米高层住宅，价格为5500-5850元/。【市场动态 】 ：近期开盘的重点楼盘一建屋明日星城开盘时间： 10月 18日开盘，推盘情况：此次推出 16#楼18层，共计 108套房源。面积配比： 79平方米两室以及 115 平米、 120平米三室、三种户型各占 1/3、优惠政策：认筹交 1000元，开盘可抵 10000 元。认购后交首付款打 9.8折，并有礼包相送，前期剩余房源 9月开始每天推出一套特价房 3666 元/平米起，是面积均为 110平米的三室和四室。售价情况： 8-10层为最高价格， 79平米两室最高价为 4480 元/平米， 115平米最高价为4274元 /平米， 120平米最 高价为 4357 元/平米，向上层差为 20 元/平米，向下层差为 30 元/平米。【市场动态】：近期开盘的重点楼盘二亿嘉江南水岸开盘时间：推盘情况：面积配比：优惠政策：售价情况：销 售 率：10月26日开盘，此次推出13 、17、 18#楼多层及 26#小高层。75平米 -135 平米两室及三室。预约1万抵2 万。均价4900元 /平米。因本次开盘以多层为主，销售率达到了 85% 。预计 11月底会加推 11、12#多层以及27# 小高层，共计 100套左右房源，面积配比在 100-120 平米之间。【市场动态】：近期开盘的重点楼盘三新新家园开盘时间：推盘情况：面积配比：优惠政策：售价情况：销售情况：一期10月5日开盘，二期 11月4日开盘一期2栋高层，共计 200 余套房源，二期 2栋高层，计 150余套房源。89平米两室及 109 三室。表价，无优惠。预约交 1万可优先选房。一期开盘均价 3600 元/平米，二期开盘均价 3700 元/平米，除了部分顶楼复式房源，其余的全部售完。【直接竞品】家天下 开发商：宿迁市苏宿置业有限公司 物业类别：高层住宅 均价：未