东莞建设项目可行性研究报告

1东莞建设项目可行性研究报告报告辑要及重要提示一、报告辑要“东莞固定资产投资建设项目”系泓域企划机构（报告编写单位）计划在东莞的新建项目，该项目承办企业名称“泓域企划机构（报告编写单位）”；预计总用地面积3666685平方米（折合约5500亩），其中净用地面积3622685平方米；项目规划总建筑面积6101678平方米，其中不计容建筑面积46950平方米，计容建筑面积6054728平方米；根据测算，项目建筑系数7275，建筑容积率167，建设区域绿化覆盖率665，办公及生活服务设施用地所占比重526，固定资产投资强度289602万元/公顷；根据谨慎财务测算，项目总投资2629380万元，其中固定资产投资1049130万元，流动资金1580250万元；在固定资产投资中，建设投资1049130万元，其中建筑工程投资838590万元，设备购置费118256万元，安装工程费3547万元，工程建设其他费用73233万元，占项目总投资的279（其中土地使用权费46255万元，占项目总投资的176）；预备费15504万元，建设期固定资产借款利息000万元。泓域企划机构（报告编写单位）计划自筹资金（资本金）2092271万元，占项目总投资的7957；申请银行借款总额65000万元，占项目总投资的247；其他资金472109万元，占项目总投资的1796（其中申请国家专项资金262283万元，占项目总投资的998；其他融资209826万元，占项目总投资的798）。项目建成投入正常运营后主要生产东莞固定资产类产品，根据财务测算，预期达纲年营业收入12250000万元，总成本费用10566975万元，营业税金及附加43215万元，利润总额1639810万元，利税总额2093438万元，净利润1229857万元，达纲年纳税总额863581万元；达纲年投资利润率6236，投资利税率7962，投资回报率4677，项目盈亏平衡点4104，全部投资财2务内部收益率2618，财务净现值3900481万元，全部投资回收期387年，总投资收益率6250，资本金净利润率7837；提供就业职位1225个，达纲年综合节能量6743吨标准煤/年，项目总节能率2210，具有显著的经济效益、社会效益和节能效益。二、重要提示根据泓域企划机构编写的可行性研究报告是对拟建项目进行全面技术经济的分析论证，综合论证项目建设的必要性，财务盈利能力，技术上的先进性和适应性以及建设条件的可能性和可行性，为投资决策提供科学依据。因此，可行性研究在项目建设前具有决定性意义。泓域企划机构（报告编写单位）“东莞固定资产投资建设项目”可行性研究报告所承载的文本、数据、资料及相关图片等，均出自于为潜在投资者或审批部门披露可信的项目建设信息之目的，报告客观公正地展现建设项目的现状市场及发展趋势，不含任何明示性或暗示性的条件，也不构成决策时的主导和倾向性意见。经泓域企划机构（报告编写单位）法定代表人审查并提供给报告编制人员的项目基本情况、初步设计规划及基础数据等技术资料和财务资料，不存在任何虚假记载、误导性陈述，公司法定代表人已经郑重承诺对其内容的真实性、准确性、完整性和合法性负责，并愿意承担由此引致的全部法律责任。泓域企划机构编写的投资可行性报告咨询服务分为政府审批核准用可行性研究报告和融资用可行性研究报告。审批核准用的可行性研究报告侧重关注项目的社会经济效益和影响；融资用报告侧重关注项目的盈利能力。具体概括为政府立项审批、产业扶持、银行贷款、融资投资、投资建设、境外投资、上市融资、中外合作、股份合作、组建公司、征用土地、申请高新技术企业等各类可行性报告。在此，我们非常感谢您抽出宝贵的时间来阅读本报告，并且希望通过报告3搭建起与您沟通、交流的友谊桥梁，真诚期待您提出宝贵的意见或建议，以便我们不断改进工作中的不足，让我们进一步为您服务得更好，谢谢本文为“东莞固定资产项目可行性研究报告”参考案例（模板），了解更多或委托编写东莞固定资产项目可行性研究报告请搜索咨询泓域企划机构。泓域企划机专注于产业规划咨询、项目管理咨询、项目申报、高新技术企业认定申请，并提供全方位解决方案的项目战略咨询及营销策划机构，在全行业中首创了“互联网咨询策划”的服务模式，通过信息资源整合，可为客户定制提供“行业项目产品品牌”的全案策划方案。泓域企划是领先的信息咨询服务机构，主要针对企业单位、政府组织和金融机构，在产业研究、投资分析、市场调研等方面提供专业、权威的研究报告、数据产品和解决方案。作为一家专业的投资信息咨询机构，泓域咨询及其合作机构拥有国家发展和改革委员会工程咨询资格，其编写的可行性报告以质量高、速度快、分析详细、财务预测准确、服务好而在国内享有盛誉，已经累计完成上千个项目可行性研究报告、项目申请报告、资金申请报告的编写，可为企业快速推动投资项目提供专业服务。泓域企划机构（报告编写单位）第一章、项目概要一、项目名称及建设性质（一）项目名称项目名称“东莞固定资产投资建设项目”。（二）项目建设性质该项目属于新建工业项目，主要从事东莞固定资产投资建设业务。（三）项目占地及用地指标1、该项目拟申请有偿受让国有土地使用权，规划总用地面积3666685平方米（折合约5500亩），其中代征地面积44000平方米，净用地面积43622685平方米（红线范围折合约5434亩）；该项目建筑物基底占地面积2635503平方米；项目规划总建筑面积6101678平方米，其中不计容建筑面积46950平方米，计容建筑面积6054728平方米；绿化面积240909平方米，场区停车场和道路及场地硬化占地面积746273平方米；土地综合利用面积3622685平方米，土地综合利用率10000。2、项目建设遵循“合理和集约用地”的原则，按照东莞固定资产行业生产规范和要求进行科学设计、合理布局，符合东莞固定资产制造经营的规划建设需要。二、主要建设内容及规模1、该项目规划东莞固定资产预计项目总投资2629380万元；规划总用地面积3666685平方米（折合约5500亩），净用地面积3622685平方米（红线范围折合约5434亩）。2、该项目总建筑面积6101678平方米，其中规划建设主体工程5216664平方米，仓储设施面积452835平方米（其中原辅材料仓储设施271701平方米，成品贮存设施181134平方米），办公用房271701平方米，职工宿舍83322平方米，其他建筑面积（含部分公用工程和辅助工程）77156平方米，项目计容建筑面积6054728平方米，预计建筑工程投资838590万元；建筑物基底占地面积2635503平方米，绿化面积240909平方米，场区停车场和道路及场地硬化占地面积746273平方米，土地综合利用面积3622685平方米；建筑容积率167，建筑系数7275，建设区域绿化覆盖率665，办公及生活服务设施用地所占比重526，场区土地综合利用率10000。3、该项目计划购置生产及检测、环境保护、安全保障等配套设备共计268台（套）（设备装机容量65219KW，变压器容量72466KVA），设备购置费118256万元。三、产品规划及工程方案5（一）项目产品规划方案该项目主要开展东莞固定资产投资项目。（二）工程技术方案1、该项目在东莞实施，预计总用地面积3666685平方米（折合约5500亩），其中净用地面积3622685平方米（红线范围折合约5434亩）；根据泓域企划机构（报告编写单位）对拟建场地的使用意图并结合该场地的外形及项目的生产工艺流程、物料投入与产出、废弃物排出以及原材料储存、企业内外交通运输等情况，按场址的自然条件、生产要求与功能以及东莞固定资产行业的设计规范进行安排。2、该项目达到工艺流程（经营程序）顺畅、原材料与各种物料的输送线路最短、货物人流分道、生产调度方便的标准，同时考虑用地少、施工费用节约等要求，沿围墙、路边和可以利用的场地种植花卉、树木、草坪及常绿植物，改善和美化泓域企划机构（报告编写单位）生产环境。3、按照建（构）筑物的生产性质和使用功能，项目设计根据物流关系将场区划分为生产区、生活区、公用设施配套服务区等功能区域，这样布置既能充分利用场地，有利于生产设施的联系，又有利于外部水、电、气等能源的接入，管线敷设短捷，相互衔接方便。4、该项目功能分区明确，人流、物流便捷流畅；生产工艺流程顺畅简捷；根据企业的组成和发展趋势综合考虑工艺、土建、公用等各种技术因素，做到合理布置，达到投资省、工期短、生产成本低、土地综合利用率高的效果。（三）主要设备选型技术方案泓域企划机构（报告编写单位）根据东莞固定资产生产工艺的要求，对比考察了多个生产设备制造企业，优选了东莞固定资产生产专用设备和检测设备等国内先进的环境保护节能型设备，确保东莞固定资产制造及检验的需要。四、环境保护6该项目生产过程中无有毒物质排出，并且生产用水为循环水，故无废水排放；环境污染因子主要为生活废水、生活垃圾及设备运行产生的噪声。1、废水环境影响分析该项目建成后新增1225人，根据测算该项目达纲年办公及生活废水排放量约882589立方米/年，主要为生活废水，主要污染物是COD、SS、氨氮，经场区化粪池处理后排入污水处理设施进行再处理，排放浓度满足污水综合排放标准（GB8980）中的二级排放标准，同冲洗废水一同排入市政管网，最终进入污水处理厂，对周围水环境影响较小。2、固体废物影响分析泓域企划机构（报告编写单位）场区职工办公及生活每年约产生垃圾量约15313吨/年，经集中收集后由环卫工人及时清运，对周围环境影响较小；在东莞固定资产生产过程中产生的固体废弃物（含废弃包装物），设专人收集后定置存放集中处理，或交回收公司综合利用。3、噪声环境影响分析该项目噪声主要是东莞固定资产生产时所产生的机械噪音；因此，在设备选型上首先选用先进的符合国家噪声标准要求的设备（设施），同时加装防护设施，从而降低噪声对环境产生的污染；对噪声较大的设备可在安装时增加减振消声装置，同时，对于设备运行过程产生的噪声，首先选用降噪装置，降低噪声对环境产生的污染。4、清洁生产该项目工程设计中采用了清洁生产工艺，并采取完善和有效的“三废治理”措施，能够切实起到消除和减少污染的作用；因此，该项目建成投产后，各项环境指标均符合国家和地方环境保护标准及清洁生产的要求。五、建设期限及进度安排1、该项目建设周期确定为12个月，即从4294800开工建设至4331300竣工验收合格止；项目建设期包含项目前期准备工作、勘察设计、土建施工、设备采购安装和调试、人员培训及竣工验收等各个阶段。2、“东莞固定资产投资建设项目”目前已经完成前期的各项准备工作，包括市场调查研究、项目建设选址、建设规模的确定、用地审批手续、建设资7金筹措等项事宜，目前正在着手进行办理项目备案工作。3、该项目计划从可行性研究报告编制到工程竣工验收、投产运营共需12个月的时间，自4294800开始进行项目备案、环境影响评价、节能评估、安全评价、土建施工、设备安装调试、竣工验收、试生产到4331300正式投产止。4、项目前期筹备工作从4294800开始实施，待资金到位后开始开工建设，预计到4331300可以投入试经营。六、项目投资规模及资金筹措方案（一）项目投资规模1、根据谨慎财务测算，该项目预计总投资2629380万元，其中固定资产投资1049130万元，占项目总投资的3990；流动资金1580250万元，占项目总投资的6010。2、在固定资产投资中，建设投资1049130万元，占项目总投资的3990；建设期固定资产借款利息000万元，占项目总投资的000。3、该项目建设投资1049130万元，包括建筑工程投资838590万元，占项目总投资的3189；设备购置费118256万元，占项目总投资的450；安装工程费3547万元，占项目总投资的013；工程建设其他费用73233万元，占项目总投资的279（其中土地使用权费46255万元，占项目总投资的176）；预备费15504万元，占项目总投资的059。（二）资金筹措方案1、该项目总投资2629380万元，根据资金筹措方案，泓域企划机构（报告编写单位）计划自筹资金（资本金）2092271万元，占项目总投资的7957。2、项目建设期申请银行固定资产借款000万元，占项目总投资的000；项目经营期申请流动资金借款65000万元，占项目总投资的247；根据谨慎财务测算，该项目全部借款总额65000万元，占项目总投资的247。该项目建设期无固定资产借款计划。83、该项目拟采取其他方式筹措资金472109万元，占项目总投资的1796（其中申请国家专项资金262283万元，占项目总投资的998；其他融资209826万元，占项目总投资的798）。七、预期经济效益和社会效益（一）预期经济效益1、根据预测，该项目建成投产后达纲年营业收入12250000万元，总成本费用10566975万元，营业税金及附加43215万元，年利税总额2093438万元，其中年利润总额1639810万元，年净利润1229857万元，纳税总额863581万元，其中增值税410413万元，营业税金及附加43215万元，年缴纳企业所得税409953万元。2、根据谨慎财务测算，该项目达纲年投资利润率6236，投资利税率7962，全部投资回报率4677，全部投资所得税后财务内部收益率2618，财务净现值3900481万元，总投资收益率6250，资本金净利润率7837。3、根据谨慎财务估算，全部投资回收期387年（含建设期12个月），固定资产投资回收期154年（含建设期）；用生产能力利用率表现的盈亏平衡点4104，因此，该项目经营非常安全，财务盈利能力指标表明该项目具有较强的盈利能力和抗风险能力。（二）社会效益分析1、通过与其他备选生产工艺技术对比，该项目能源消费处于节能优势，根据谨慎节能测算，项目达纲年综合节能量6743吨标准煤/年，项目总节能率2210，项目节能效果显著。2、项目达纲年预计营业收入12250000万元，占地产出收益率3381487万元/公顷；达纲年纳税总额863581万元，占地税收产出率238383万元/公顷；项目建成后，达纲年全员劳动生产率10000万元/人。3、该项目建设符合国家和东莞东莞发展规划，有利于促进东莞区域东莞固9定资产产业集群发展；此外，项目达纲年为社会提供1225个就业职位，每年可为东莞增加财政税收863581万元，对区域经济和社会发展具有积极的推动作用。八、可行性研究报告编制单位项目合作单位泓域企划机构刘工程师九、简要评价结论1、该项目符合国家产业发展政策和规划要求，符合东莞东莞固定资产行业布局和结构调整政策；项目的建设对促进东莞东莞固定资产产业结构、技术结构、组织结构、产品结构的调整优化有着积极的推动意义。2、“东莞固定资产投资建设项目”属于产业结构调整指导目录（2011年本）（2013年修正）鼓励类发展项目，符合国家产业发展政策导向；项目的实施有利于加速我国东莞固定资产的国产化进程，推动东莞固定资产制造产业调整和行业振兴；有助于提高泓域企划机构（报告编写单位）自主创新能力，增强企业的核心竞争力；因此，该项目的实施是必要的。3、泓域企划机构（报告编写单位）为适应国内外市场需求，拟建“东莞固定资产投资建设项目”，该项目的建设能够有力促进东莞东莞经济发展，为社会提供就业职位1225个，达纲年纳税总额863581万元，可以促进东莞区域经济的繁荣发展和社会稳定，为地方财政收入做出积极的贡献，由此可见，该项目的实施具有显著的社会效益。4、项目拟建设在东莞内，工程选址符合东莞东莞土地利用总体规划，保证项目用地要求，而且项目建设区域交通运输便利，可利用现有公用工程设施，水、电、气等能源供应有保障。5、项目场址周围大气、土壤、植物等自然环境状况良好，无水源地、自然保护区、文物景观等环境敏感点；泓域企划机构（报告编写单位）对建设期和生产经营过程中产生的“三废”进行综合治理达标排放，对环境影响程度较小，10职工劳动安全卫生措施有保障。6、该项目采用国内先进的生产、环境、检测控制装备，对节约能源、环境保护、生产优质东莞固定资产均可得到有力支撑，成熟的工艺技术及先进的生产设备为项目的实施提供了强力的技术保障，同时，生产过程符合环境保护、清洁生产、节能减排等标准要求。7、根据谨慎财务测算，该项目达纲年投资利润率6236，投资利税率7962，全部投资回报率4677，项目全部投资所得税后财务内部收益率2618，达纲年财务净现值3900481万元，总投资收益率6250，资本金净利润率7837，全部投资回收期387年（含建设期12个月），固定资产投资回收期154年（含建设期12个月），项目盈亏平衡点4104，因此，该项目经营非常安全，说明项目具有较强的盈利能力和抗风险能力。8、该项目利用现有土地，计划总建筑面积6101678平方米（其中不计容建筑面积46950平方米，计容建筑面积6054728平方米）；购置先进的技术装备共计268台（套），形成年产东莞固定资产1000000吨/年的生产能力，项目建设规模合理、经济技术实施方案可行。9、该项目通过对主要生产工艺和设备从投资经济性和先进性两方面进行综合比较、分析，选用的设备均具有当今国内外先进水平，具有生产效率高、性能稳定可靠等优点。10、该项目总投资2629380万元，其中建设投资1049130万元，建设期固定资产借款利息000万元，流动资金1580250万元；经测算分析，项目建成投产后达纲年营业收入12250000万元，总成本费用10566975万元，年利税总额2093438万元，其中净利润1229857万元；纳税总额863581万元，其中增值税410413万元，营业税金及附加43215万元，年缴纳企业所得税409953万元；年利润总额1639810万元，该项目可以取得较好的经济效益。综上所述，通过本章上述所做的技术、经济、环保、安全等方面分析结果11表明，“东莞固定资产投资建设项目”技术上可行、经济上合理；本报告认为该项目所提供的东莞固定资产产品市场前景良好，投资方向正确，技术方案设计先进合理，经济效益突出，因此，该项目的投资建设并实施无论是经济效益、社会效益还是环境保护、清洁生产都是积极可行的，因此，该项目建设是必要的也是完全可行的。第二章、东莞固定资产项目建设背景及可行性分析一、东莞固定资产项目建设背景东莞，又称“莞城”，位于珠江口东岸，“广东四小虎”之首，号称“世界工厂”，国际花园城市，全国文明城市，全国篮球城市，广东重要的交通枢纽和外贸口岸，是全国5个不设县的地级市之一。东莞是广东历史文化名城，有着1700多年的郡县史，距今1700多年前的三国时期建郡，是岭南文明的重要发源地，中国近代史的开篇地和改革开放的先行地。东莞有港澳同胞约120万人，海外华侨约30万人，是著名的华侨之乡，有“音乐之城”、“科技之城”、“博物馆之城”、国家森林城市等美誉。2015年2月，东莞再次蝉联“全国文明城市”称号。2015年4月，在韩国首尔举行的ICLEI世界大会全球200余城代表聆听“东莞声音”。东莞市被列为第一批国家新型城镇化综合试点地区。“十二五”时期我市发展取得重大成就。“十二五”时期是我市发展很不平凡的五年。面对国际经济深刻调整、国内经济发展“三期叠加”的影响，在党中央、国务院和省委、省政府的正确领导下，市委、市政府团结带领全市人民，始终坚持发展是第一要务，以“加快转型升级、建设幸福东莞、实现高水平崛起”为总目标，坚定不移推动经济发展方式转变，坚持深化改革，扩大开放，努力建设“六个东莞”，着力改善民生和维护社会稳定，顺利完成“十二12五”规划的主要目标和任务。经济综合竞争力显著增强，地区生产总值突破6000亿元，常住人口人均地区生产总值超过75万元，财政一般预算收入突破500亿元，进出口总额突破1万亿元，本外币存款余额突破1万亿元。经济结构不断优化，第三产业对经济增长的贡献持续提升，占地区生产总值比重稳定超过第二产业，先进制造业和现代服务业等现代产业健康发展，战略性新兴产业逐步成为新的增长点，一般贸易占进出口总额的比重翻了一番多。重大项目和重大生产力布局优化，一大批“高精尖”优质项目顺利落户和投产，打造了水乡特色发展经济区、松山湖大学创新城、东莞粤海银瓶合作创新区等“三大新增长极”。实施创新驱动发展战略成效显现，RD支出占比大幅提升，高新技术企业数量位居全省地级市首位，成功创建国家可持续发展实验区，松山湖高新区纳入国家自主创新示范区行列。全面深化改革扎实推进，商事制度改革、外商投资管理服务体制改革、项目投资建设审批体制改革等走在全省全国前列，国家新型城镇化综合试点、国家电子商务示范城市、国家节能减排财政政策综合示范城市、全国农村综合改革示范试点等一大批国家级试点和示范任务稳步推进。对外开放与合作取得新进展，积极参与“一带一路”建设，莞港澳台等区域合作取得重要成果。生态文明建设成效显著，荣膺国家森林城市称号，国家水生态文明建设试点工作取得阶段性成果。幸福东莞建设有效推进，基本公共服务支出占财政一般预算支出的比重明显提高，民生保障水平持续提升。基层社会治理体制加快创新，协同共治格局日趋完善。先后荣获全国文明城市、国家公共文化服务体系示范区等称号，文化软实力不断增强。法治建设不断深入，从严治党成效明显。“十二五”时期我市经济社会发展取得了重大成就，现代化水平又迈上了新台阶，为“十三五”时期继续前进奠定了坚实基础，积累了宝贵经验。二、东莞固定资产项目建设可行性分析综合判断，我国发展仍处于可以大有作为的重要战略机遇期，也面临诸多13矛盾叠加、风险隐患增多的严峻挑战。我们要准确把握战略机遇期内涵的深刻变化，更加有效地应对各种风险和挑战，继续集中力量把自己的事情办好，不断开拓发展新境界。服务体系进一步完善。构建了涵盖30个省市、5个计划单列市的中小企业公共服务平台网络，带动社会各类服务资源7万多个。认定511家国家中小企业公共服务示范平台。实施中小企业创新能力计划和创办小企业计划，启动国家小型微型企业创业创新示范基地公告工作。组织实施了中小企业银河培训工程和企业经营管理人才素质提升工程。随着新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化同步推进，超大规模内需潜力不断释放，为我国制造业发展提供了广阔空间。各行业新的装备需求、人民群众新的消费需求、社会管理和公共服务新的民生需求、国防建设新的安全需求，都要求制造业在重大技术装备创新、消费品质量和安全、公共服务设施设备供给和国防装备保障等方面迅速提升水平和能力。全面深化改革和进一步扩大开放，将不断激发制造业发展活力和创造力，促进制造业转型升级。改造存量，优化增量。加快传统制造业绿色改造升级，鼓励使用绿色低碳能源，提高资源利用效率，淘汰落后设备工艺，从源头减少污染物产生。积极引领新兴产业高起点绿色发展，强化绿色设计，加快开发绿色产品，大力发展节能环保产业。第三章、项目建设选址及用地规划一、项目选址方案及土地权属类别（一）项目选址方案1、由泓域企划机构（报告编写单位）承办的“东莞固定资产投资建设项目”，通过对拟建场地缜密调研，充分考虑了项目生产所需的内部和外部条件距原料产地的远近、企业劳动力成本和生产成本的高低以及拟建区域产业配套情况、基础设施条件及土地成本等，拟选址在东莞，工程场界为东接广场，西14靠公园，南临道路，北依商场。项目建设选址区域地势平坦开阔、空气清新、阳光充足、排水通畅、环境适宜、公用设施比较完善、远离污染源的地段；所选建设区域土地资源充裕，而且地理位置优越、交通条件便利、四方通衢、地形平坦、土地平整、交通条件便利、配套设施齐备，符合项目选址要求。2、拟定建设区域属项目建设占地规划区，项目总用地面积3666685平方米（折合约5500亩），代征地面积44000平方米，净用地面积3622685平方米（红线范围折合约5434亩）；项目建设遵循“合理和集约用地”的原则，按照东莞固定资产行业生产规范和要求，进行科学设计、合理布局，符合东莞固定资产生产经营的需要。（二）土地权属类别该项目拟建场区位于东莞，土地性质为工业建设用地，其土地权属为国有出让土地，使用权归泓域企划机构（报告编写单位）所有；项目总用地面积3666685平方米（折合约5500亩），目前，土地征用工作已经全部完成，所使用土地均系通过土地出让方式获得，土地使用权费46255万元，土地使用年限为50年。二、现有建设区域状况（一）建设区域现状1、项目建设区域土地现状为净地，地上及地下均不存在需要拆除的建筑物及构筑物等设施；东莞的土地整理、水、电、气、路等基础设施建设等事项由东莞人民政府按照国家和东莞、东莞政府的有关规定统一给予解决，泓域企划机构（报告编写单位）一次性有偿取得土地使用权，不直接负责征地拆迁和移民安置等工作事项。2、泓域企划机构（报告编写单位）所选建设地址东莞，建有现代化的城区道路、桥梁、供水厂、配气站、垃圾处理场、污水处理厂、变电站、程控电话、电信枢纽；东莞经济开发区水、电、气、路、电视、通讯、排污管道等配15套设施一应俱全。三、项目选址土地利用情况1、项目选定场址为租用，该场区已经按东莞经济开发区规划进行施工建设，符合城市规划要求，并合理地将场区土地进行了规划和利用。2、项目租用场址位于东莞的现有场区及标准化厂房；场区内建筑物有生产用房，配套了动力、公用工程设施，有配电房、生产车间等。3、项目租用的场区总用地面积3666685平方米，该项目目前租用建筑面积6101678平方米，需要根据生产和办公使用的要求进行部分改造。4、泓域企划机构（报告编写单位）租用的场区场地平整，道路、绿化、公用工程设施等均已基本完善。该项目没有新建的建筑物，所以总图布置不需变动。场区的消防和各幢建筑物的消防设施已经齐备，该项目亦不需做大的改动。四、建设条件比选及推荐方案（一）项目建设条件比选1、泓域企划机构（报告编写单位）通过对可供选择的建设地区域进行缜密比选后，最终选定的项目最佳建设地点东莞，该项目建设区域供电、供水、道路、照明、供汽、供气、通讯网络、施工环境等条件均较好，可保证项目的建设和正常经营，所选区域完善的基础设施和配套的生活设施为项目建设提供了良好的投资环境。2、由泓域企划机构（报告编写单位）承办的“东莞固定资产投资建设项目”，拟选址在东莞，所选区域土地资源充裕，而且地理位置优越、地形平坦、土地平整、交通运输条件便利、配套设施齐全，符合项目选址要求。3、该项目建设地址及周边地区具有较强的生产配套与协作能力，东莞工业种类齐全制造业发达，技术人员与高等级工程技术人力资源充足，项目配套及辅助材料均能找到合适的服务厂家，供应商分布在周边15000公里的范围内，供货运输时间约在2小时之内，而且铁路、公路运输非常方便快捷。164、东莞拥有多支具备相应资质的勘测队伍、设计队伍和专业化建设工程队伍，拥有一大批高素质的产业工人，确保该项目的实施能力，同时，东莞商贸流通行业发达，与国内260多个大中城市开设了货运直达业务。5、拟定建设区域属工业项目建设占地规划区，项目总用地面积3666685平方米（折合约5500亩），代征地面积44000平方米，净用地面积3622685平方米（红线范围折合约5434亩）；项目建设遵循“合理和集约用地”的原则，按照东莞固定资产行业生产规范和要求，进行科学设计、合理布局，符合东莞固定资产生产经营的需要。6、东莞经济开发区着力打造创新型、服务型开发区，致力于投资创业软硬环境建设，出台优惠政策，对入驻建设区的企业在立项审批、工商税务登记、土地办证以及招工等方面提供“全方位、一条龙”的联动服务，积极围绕增强综合服务能力，以扩大开放和体制创新为动力，全力推动经济聚集区建设务实高效运转，力争成为辐射能力强、政府效能高、商业机会多、交易成本低、生态环境美、社会文明程度高的现代化绿色经济新区。（二）选址推荐方案综上所述，项目选址位在东莞经济开发区工业项目占地规划区，该区域地势平坦开阔，四周无污染源、自然景观及保护文物；供电、供水可靠，给、排水方便，而且，交通便利、通讯便捷、远离居民区，项目选址符合国家相关供地政策及规划要求，其建筑系数、建筑容积率、建设区域绿化覆盖率、办公及生活服务用地比例、投资强度等各项用地指标，均符合工业项目建设用地控制指标（2008版）和东莞建设用地指标（2012版）中的相关规定要求。所以，从场址周围环境概况、资源和能源的利用情况以及对周围环境的影响分析，拟建工程的场址选择是科学合理的。综合泓域企划机构（报告编写单位）“东莞固定资产投资建设项目”建设选址要求各方面的因素，经现场调研、综合分析、优化比较，认为该项目建设17选址在东莞是科学的、恰当的，故此，本报告推荐此方案。五、项目用地规划（一）项目用地规划及用地控制指标分析1、该项目计划在东莞建设，用地性质为工业用地；选定区域预计规划总用地面积3666685平方米（折合约5500亩），其中代征地面积44000平方米，净用地面积3622685平方米（红线范围折合约5434亩）；该项目建筑物基底占地面积2635503平方米；规划总建筑面积6101678平方米，计容建筑面积6054728平方米，绿化面积240909平方米，场区停车场和道路及场地硬化占地面积746273平方米，土地综合利用面积3622685平方米。2、根据项目用地建设具体数据评价，该项目固定资产投资强度、建筑容积率、建筑系数、办公及生活服务设施用地和建筑面积所占比重、绿化覆盖率、土地产出率、土地税收产出率、土地综合利用率等相关用地指标，详见项目用地功能及指标平衡一览表所示。六、项目用地功能及指标平衡一览表（二）项目用地控制指标分析1、“东莞固定资产投资建设项目”均按照东莞建设用地规划许可及建设用地规划设计要求进行设计，同时，严格按照东莞建设规划部门与国土资源管理部门提供的界址点坐标及用地方案图布置场区总平面图。2、建设项目平面布置符合东莞固定资产行业、重点产品的厂房建设和单位面积产能设计规定标准，达到工业项目建设用地控制指标（国土资发【2008】24号）文件规定的具体要求。3、根据测算，该项目固定资产投资强度289602万元/公顷，完全符合国土资源部发布的工业项目建设用地控制指标（国土资发【2008】24号）中规定东莞固定资产行业固定资产投资强度125900万元/公顷的规定；同时，满足东莞确定的“固定资产投资强度375000万元/公顷”的具体要求。184、根据测算，该项目建筑容积率167，完全符合国土资源部发布的工业项目建设用地控制指标（国土资发【2008】24号）中规定东莞固定资产行业建筑容积率080的规定；同时，满足东莞确定的“建筑容积率110”的具体要求。5、根据测算，该项目建筑系数7275，完全符合国土资源部发布的工业项目建设用地控制指标（国土资发【2008】24号）中规定东莞固定资产行业建筑系数3000的规定；同时，满足东莞确定的“建筑系数3500”的具体要求。6、根据测算，该项目办公及生活服务用地所占比重526，完全符合国土资源部发布的工业项目建设用地控制指标（国土资发【2008】24号）中规定东莞固定资产行业办公及生活服务用地所占比重700的规定；同时，满足东莞确定的“办公及生活服务用地所占比重700”的具体要求。7、根据测算，该项目绿化覆盖率665，完全符合国土资源部发布的工业项目建设用地控制指标（国土资发【2008】24号）中规定东莞固定资产行业绿化覆盖率2000的规定；同时，满足东莞确定的“绿化覆盖率2000”的具体要求。8、根据测算，该项目占地产出收益率3381487万元/公顷，完全符合国土资源部发布的工业项目建设用地控制指标（国土资发【2008】24号）中规定东莞固定资产行业占地产出收益率500000万元/公顷的规定；同时，满足东莞确定的“占地产出收益率600000万元/公顷”的具体要求。9、根据测算，该项目占地税收产出率238383万元/公顷，完全符合国土资源部发布的工业项目建设用地控制指标（国土资发【2008】24号）中规定东莞固定资产行业占地税收产出率35000万元/公顷的规定；同时，满足东莞确定的“占地税收产出率45000万元/公顷”的具体要求。10、根据测算，该项目办公及生活建筑面积所占比重609，完全符合国19土资源部发布的工业项目建设用地控制指标（国土资发【2008】24号）中规定东莞固定资产行业办公及生活建筑面积所占比重1500的规定；同时，满足东莞确定的“办公及生活建筑面积所占比重1000”的具体要求。11、根据测算，该项目土地综合利用率10000，完全符合国土资源部发布的工业项目建设用地控制指标（国土资发【2008】24号）中规定东莞固定资产行业土地综合利用率9000的规定；同时，满足东莞确定的“土地综合利用率9500”的具体要求。12、根据综合测算，该项目建设规划建筑系数7275，建筑容积率167，建设区域绿化覆盖率665，办公及生活服务设施用地所占比重526，固定资产投资强度289602万元/公顷，场区土地综合利用率10000；该项目综合用地指标与工业项目建设用地控制指标（国土资发【2008】24号）和东莞产业用地指标控制指南（2016年版）的对比情况详见项目用地控制指标对比评价表所示。七、项目用地控制指标对比评价表13、“东莞固定资产投资建设项目”建设遵循“合理和集约用地”的原则，按照东莞固定资产行业生产规范和要求进行科学设计、合理布局，符合东莞固定资产制造经营的规划建设需要。14、以上数据显示，该项目固定资产投资强度289602万元/公顷125900万元/公顷，建筑容积率167080，建筑系数72753000，建设区域绿化覆盖率6652000，办公及生活服务设施用地所占比重526700，各项用地技术指标均符合规定要求。第四章、总图布置方案该项目总用地面积3666685平方米，其中净用地面积3622685平方米；项目总建筑面积6101678平方米；其中生产性用房建筑面积5729991平方米，20非生产性用房建筑面积371687平方米。建筑物基底占地面积2635503平方米，其中生产性用房占地面积2444950平方米，非生产性用房占地面积190553平方米。计容建筑面积（H80米按两层计）6054728平方米；场区停车场和道路及场地硬化占地面积746273平方米；规划广场面积576007平方米；场区围墙长度510840延米；绿化面积240909平方米；场区土地综合利用面积3622685平方米；固定资产投资强度289602万元/公顷；办公及生活服务设施用地所占比重526；建筑设计耐久年限50年；建筑抗震设防烈度8度；建筑结构安全等级2级；建筑耐火等级3级；建筑系数7275；建筑容积率167；绿化覆盖率665；土地综合利用率10000；理论停车泊位69个；人均建设用地指标2957平方米/人；产业工人人均宿舍面积107平方米/人；人均绿化面积197平方米/人。该项目总图布置设计规划参数，详见总图主要数据一览表所示。一、总图主要数据一览表第五章、产品规划方案和建设内容及规模二、产品规划方案该项目属于经营东莞固定资产的生产和销售业务，根据国家有关产业发展政策和国内外市场对东莞固定资产的需求预测分析，结合泓域企划机构（报告编写单位）产品市场定位、产能发展需要、资金状况、技术条件、销售渠道、管理经验以及相应配套设备、人员素质等诸多因素，综合考虑泓域企划机构（报告编写单位）的投资能力和原辅材料供应能力等，本着“循序渐进、量入而出”的原则，该项目建成投产达纲后拟定的产品方案是加工（制造）销售东莞固定资产，年设计规模1000000吨/年，其中东莞固定资产1000000吨/年，000000吨/年，000000吨/年，000000吨/年，000000吨/年，000000吨/年，000000吨/年，000000吨/年，000000吨/年，000000吨/年，000000吨/年，000000吨/年，000000吨/年，000000吨/年。具体产品品种21规格将根据市场需求进行必要的调整，目前产品规划详见产品方案及生产经营纲领规划一览表所示。三、产品方案及生产经营纲领规划一览表单位元/吨、万元四、建设内容及规模该项目拟建场区总用地面积3666685平方米（折合约5500亩），其中净用地面积3622685平方米（红线范围折合约5434亩）；总建筑面积6101678平方米（其中不计容建筑面积46950平方米，计容建筑面积6054728平方米）；建筑工程投资838590万元；计划购置安装268台（套）主要生产设备、检测设备、环境保护和安全保障设备，预计设备购置费118256万元。（一）土建工程建设内容及规模该项目预计总建筑面积6101678平方米，其中规划建设主体工程5216664平方米，仓储设施面积452835平方米（其中原辅材料仓储设施271701平方米，成品贮存设施181134平方米），办公用房271701平方米，职工宿舍83322平方米，其他建筑面积（含部分公用工程和辅助工程）77156平方米，预计建筑工程投资838590万元，详见建筑工程投资估算一览表所示。（二）建设公用工程该项目计划建设的公用工程包括电气系统、给排水系统、供热系统、办公生活设施、消防系统等，同时建设场区道路、绿化等公用工程和室外工程，为“东莞固定资产投资建设项目”提供完善的配套设施及便捷舒适的生产经营环境。（三）组建生产管理机构泓域企划机构（报告编写单位）计划组建相应的主体工程及生产经营管理22部门，同时，对生产过程中产生的废气、废水、噪声、固体废弃物等进行有效治理，达到清洁生产的要求。第六章、环境保护和清洁生产一、环境保护（一）建设期环境保护对策1、大气污染防治措施砂石料统一堆放，采取遮盖措施；对作业面和土堆适当喷水，使其保持一定湿度减少扬尘量；开挖的泥土和建筑垃圾要及时运走；运输车辆不应装载过满，采取密闭措施减少沿途抛洒，并及时清扫散落在路面上的泥土和建筑材料。2、水污染防治措施施工期间在排污工程不健全的情况下，应尽量减少物料流失、散落和溢流现象；另建造集水池、砂池、排水沟等水处理构筑物，并对施工期废污水进行必要的分类处理达标后排放；水泥、黄砂、石灰类的建筑材料须集中堆放，并采取一定的防雨措施，及时清扫施工运输过程中抛洒的上述建筑材料，以免这些物质被雨水冲刷带入污水处理装置内和附近的水体。3、噪声污染防治措施加强施工管理，合理安排施工作业时间，严格按照施工噪声管理的有关规定执行，严禁夜间进行高噪声施工作业；尽量采用低噪声的施工工具；采用文明施工方法，降低噪声源；在高噪声设备周围设置掩蔽物；应加强对运输车辆的管理，尽量压缩工区汽车数量和行车密度，控制汽车鸣笛；设备调试尽量在白天进行。4、固体废弃物污染防治措施工程建设期间对生活垃圾要进行专门收集，严禁乱堆乱扔，防止产生二次污染；合理布置施工现场的所需原辅材料及产生的固体废弃物的堆场，严禁安23置在地表水源周边。5、施工期环境控制措施施工期间以控制建筑工地和道路扬尘为重点内容，加强扬尘污染控制，有效降低大气中颗粒物浓度，提高大气能见度；工程结束后，全面覆盖裸土、树穴，裸土覆盖率达到10000；大力整治堆场削减扬尘污染源；加强道路保洁，所有建设施工过程全面实施扬尘污染规范化控制措施；加强建筑施工场地噪声控制，对工地噪声的相关工序的重点监控。6、实现固体废弃物的安全、有效、无害化处置措施积极推行生活垃圾分类收集，建成运营后全面核实工业废物产生情况，实施工业废物特性检测，特别是正确识别危险废物，避免将危险废物作为一般工业废物处理造成污染。（二）项目运营期环境保护对策该项目生产过程中无有毒物质排出，并且生产用水为循环水，故无生产废水排放；环境污染因子主要是生活废水、生活垃圾及设备运行产生的噪声。1、废水治理措施该项目建成投产后劳动定员1225人，根据测算该项目达纲年生活废水排放量约882589立方米/年，生活污水的主要污染物是SS、氨氮，经场区化粪池处理后排入污水处理设施进行再处理，排放浓度满足污水综合排放标准（GB8978）表6中的二级排放标准，同冲洗废水一同排入东莞市政管网，最终进入污水处理厂，对周围水环境影响较小。2、固体废弃物治理措施泓域企划机构（报告编写单位）场区职工办公及生活产生垃圾量约15313吨/年，经集中收集后由环卫工人及时清运，对周围环境影响较小；在东莞固定资产生产过程中产生的固体废弃物（含废弃包装物），设专人收集后定置存放并进行集中处理，或交回收公司综合利用。24（三）噪声污染治理措施该项目噪声主要是东莞固定资产生产时所产生的机械噪音，因此，在设备选型上首先选用先进的、符合国家噪声排放标准要求的设备（设施），同时，加装防护设施进而降低噪声对环境产生的污染；对噪声较大的设备可在安装时增加减振消声装置，同时，对于设备运行过程产生的噪声选用降噪装置，降低噪声对场区周边环境产生的影响。第七章、能源消费及节能分析一能源消费种类及数量分析根据综合能耗计算通则（GB/T2589）实际消耗的各种能源是一次能源、二次能源和生产使用耗能工质所消耗的能源；根据“东莞固定资产投资建设项目”用能数据统计和设备及工艺运行情况，达纲年所需综合能耗（折合当量值）23775吨标准煤/年，该项目主要能源消费种类及数量如下所述。（一）项目用电量测算该项目用电量由生产设备电耗、公用辅助设备电耗、工业照明电耗以及变压器及线路损耗构成，变压器及电路损耗按项目运行耗电量的260估算；根据项目生产工艺用电和办公及生活用电情况测算，全年用电量136154400千瓦时，折合16733吨标准煤；详见项目年用电量测算一览表所示。项目年用电量测算一览表（二）项目用水量测算泓域企划机构（报告编写单位）生产工艺用水及设备耗水和生活用水由东莞经济开发区自来水供水管网供应，项目建设规划区现有给、排水系统设施完备可以满足使用要求，项目工业用水水压035MPA045MPA，生活给水水压035MPA，根据谨慎财务测算，该项目实施后总用水量2736930立方米/年，折合235吨标准煤；详见项目年用新鲜水量测算一览表所示。25项目年用新鲜水量测算一览表（三）天然气用量测算本项目达纲年单位时间天然气最大消费量为1066标准立方米/小时，单位时间平均用量为853标准立方米/小时，每年按25000个工作日计算，年新增天然气消耗（最大量）5118000标准立方米，折合6807吨标准煤。详见项目年用新鲜水量测算一览表所示。天然气年用量测算一览表（四）液化石油气用量测算根据测算，该项目液化石油气年用量000吨，折合000吨标准煤。（五）项目总用能测算分析根据综合测算，该项目年综合耗能量（折合当量值）23775吨标准煤，详见能源与含能工质消费及指标分析一览表所示。能源与含能工质消费及指标分析一览表二、能源单耗指标分析根据节能测算，该项目年综合耗能23775吨标准煤，达纲年东莞固定资产产品年产量为1000000吨/年，营业收入12250000万元，年现价增加值2343612万元，因此，单位产品综合能耗2378千克标准煤/吨，万元产值综合能耗194千克标准煤/万元，现价增加值综合能耗1014千克标准煤/万元。（一）单位产品综合能耗指标分析单位产品综合能耗项目产品综合能耗的标煤数项目产品产量23775吨标准煤10000002378千克标准煤/吨因此，该项目的单位产品综合能耗值为2378千克标准煤/吨。（二）单位产值综合能耗指标分析26达纲