碧桂园物业 维修部管理手册

第一节部门职责及工作目标第一节部门职责及工作目标1一、部门职责1（一）财务视角1（二）顾客视角1（三）内部流程视角1（四）员工的学习与成长视角2二、工作目标及衡量标准2（一）财务视角2（二）顾客视角2（三）内部流程视角3（四）员工的学习与成长视角4三、部门架构图5第二节岗位职务说明书7一、主管职务说明书7（一）任职资格7（二）工作关系7（三）岗位职责及工作目标8二、TV主管职务说明书8（一）任职资格8（二）工作关系8（三）岗位职责9（四）工作目标及衡量标准9三、副主管职务说明书10（一）任职资格10（二）工作关系10（三）岗位职责10（四）工作目标及衡量标准11四、文员职务说明书12（一）任职资格12（二）工作关系12（三）岗位职责13（四）工作目标及衡量标准13五、领班职务说明书13（一）任职资格13（二）工作关系13（三）岗位职责14（四）工作目标及衡量标准15六、维修工职务说明书16（一）任职资格16（二）工作关系16（三）岗位职责17（四）工作目标及衡量标准17屋村水电维修部管理手册六、电视网络维护员职务说明书18（一）任职资格18（二）工作关系19（三）岗位职责19（四）工作目标及衡量标准19七、计量员职务说明书19（一）任职资格19（二）工作关系20（三）岗位职责20（四）工作目标及衡量标准20八、司机职务说明书20（一）任职资格20（二）工作关系20（三）岗位职责21（四）工作目标及衡量标准21第三节操作规程22一、主管操作规程22二、TV主管操作规程22三、副主管操作规程23四、领班操作规程24五、文员操作规程25六、水电维修工操作规程26七、计量员操作规程27八、水闸、电房操作规程27九、焊工操作规程28十、电视网维护员操作规程29第四节部门规章制度31一、部门管理制度31二、各电房管理制度32三、各水闸、污水处理池管理制度33四、TV机房管理制度33五、公用工具借还管理制度33六、锁匙管理制度34七、维修部工场管理制度34八、交接班制度35九、货车管理制度35十、发电房管理制度36十一、废品仓管理制度36十二、劳动纪律处分制度37第一节部门职责及工作目标第一节部门职责及工作目标一、部门职责（一）财务视角1、负责屋村范围内各类公共设备的节能降耗及更新改装工作。2、负责本部人力成本的控制。3、负责控制办公费用。（二）顾客视角1、负责监督员工的仪容仪表、礼仪礼节工作。2、负责改善服务质量、提高客人的满意度。（三）内部流程视角1、负责辖区内业主各种水电设备、设施的维修、保养，承担部分安装或改装工程。2、负责楼宇的水电工程验收，确定新收楼修复是否收费，跟业主和相关施工单位商定施工费用、施工时间，并对施工现场进度和质量进行监督和管理。3、负责区内各电房的日常维修保养工作，协助供电部门及电力施工单位跟进相关工作并负责按季节适时调整路灯的开灯、关灯工作。4、负责区内各水闸泵房的维修保养及防洪、排涝及引水清洁渠道的工作。5、负责区内水、电表的抄表及档案管理工作。6、负责区内道路的交通安全标志、路牌的安装、翻新保养工作。7、负责设计大楼、行政楼公司各办公室日常水电维修及发电房的发电机的维修、保养及应急发电工作。8、负责区内公共设施、金属围栏及业主有要求的风电焊工作。9、负责公司董事住宅水电设备设施的日常维护及定期保养工作。10、负责区内送蒸馏水、太空水服务的工作。11、负责TV网络系统的维护、保养和网络改装工程的工作。屋村水电维修部管理手册12、负责区内公共路灯、电话、电脑线路、防盗对讲系统的日常维修工作及部分安装、改装工作。13、负责服务单的跟踪、存档、统计工作。14、负责部门工作目标、操作规程的修订工作。（四）员工的学习与成长视角1、负责员工的培训、考核工作。2、负责协调公司各部门工作。二、工作目标及衡量标准（一）财务视角1、掌握辖区内公共设备的节能方案整改措施，以降低能源消耗为目标。根据公司的发展需要、业主的有效建议及季节变化调整各区公共用电开关时间，实施成本控制（例根据具体天气情况一般春季600630开灯，600620关灯；夏季开615740灯，500545关灯；秋季630645开灯，530600关灯；冬季540610开灯，630650关灯。2、控制每月出勤天数，非紧急、重大节日及非工作需要不安排加班，加班作补休处理。每月考勤不超过31天（特殊时节例外，如特大暴风雨、防洪时期）。3、控制办公室费用，油费报销少于350升/月，电话费报销少于1000元/月，汽车用油不超过9升/日。（二）顾客视角1、总结经验，改善不足。每月客人合理投诉不超过2起，不出现重复投诉。2、减少业主对仪容仪表、礼仪礼节的投诉，符合部门上门服务操作规程达99合格人数/总维修人员人数100，因仪容仪表、礼仪礼节的投诉不超过1次/月。第一节部门职责及工作目标（三）内部流程视角1、在职能范围内满足业主各种维修、保养、安装及改装工程的需求。日常维修单不超过3天必须完成（仓库无材料或工程量大的除外），二次返修工程少于2次/月（因材料质量问题除外），确保未能按时完成次数少于1次/月。2、按照交楼合同协议预期完成验收工作，确保业主顺利收楼。验收发现设施、设备质量问题必须在3天内告知施工单位，确保违规次数少于2次/年。3、确保辖区内供电设施、设备安全运作及供电稳定。按照维护、保养表格计划进行。因违反维护、保养规程导致设施、设备不能正常运行不超过1次/月。4、工作目标确保内河水质无异味、水泵能正常运作。衡量标准排涝引水不少于1次/天，水泵加油保养不少于1次/年。确保因违反水闸操作规程出现水质异味及水泵不能正常运作次数少于2次/月。5、工作目标确保11天内完成全区水、电表的抄表工作。衡量标准抄表记录准确率要求达到100。抄错误差不超过1户/季度。6、确保区内交通安全标志、路牌的可视度清晰、明确。因标志牌保养工作跟进不及时、视觉差而导致投诉不超过2次/季度。7、确保发电机应急发电动作正常,按规定30分钟内完成发电工序，并投入使用。违反操作规程少于1次/年。8、确保辖区内公共设施、金属围栏的完整、美观（包括业主维修单）。按焊工操作规程焊接公共设施及金属围栏，确保违规次数少于2次/月，并确保因焊接工艺差而导致返修不超过2次/季度。9、工作目标确保董事住宅各项设备、设施的正常使用。衡量标准维修工作单必须当天完成（特殊情况例外）。违反上门服务规程不超过1次/月。10、工作目标按时按量完成送水工作，确保业主的用水需求。衡量标准因不能按业主约定时间送水而导致的投诉不超过2次/月。11、工作目标确保TV网络运行良好。建立健全TV网络维修操作规程，确保违反规程次数少于2次/月。衡量标准当日维修单没有回复服务结果而导致业主投诉的不超过2次/月。12、工作目标确保区内路灯、电话、电脑线路及防盗系统及时维修和正常屋村水电维修部管理手册使用。衡量标准要求在3个工作日内完成（仓库无材料除外），建立健全上门服务操作规程，确保违反规程次数少于3次/年，返修工程不超过2次/月。13、工作目标准确录入服务单的服务情况，做好每月单据收支情况统计工作。衡量标准每月回单出错不超过5张，每月5号之前做好统计工作。14、工作目标完善部门工作目标、操作规程的可操作性。衡量标准每年讨论修订规程不少于1次（根据实际情况调整如新加设施设备的管理、操作规程及公司当局指示的管理要求）。（四）员工的学习与成长视角1、定期开展各项专业技能培训，巩固员工实际操作技能和服务意识。确保现场实操、问答考核，达标率达到95。实操根据工艺质量，由领班、主管现场评定80分达标，问答考核65分达标。2、保持与公司各部门友好的合作关系，确保各项工作的进展质量。因不协作而导致工程质量故障不超过2次/月。三、部门架构图主管（1名）副主管（1名）TV组主管（1名）领班5人文员4人负责人2人特发事故处理组领班2人电视网维护员4人焊工3人空调工4人水电工3人计量员2人水工4人水电工18人司机1人第一节部门职责及工作目标注按总部维修组、东苑维修组、沙湾维修组、行政楼维修组、电房水闸维修组、计量组、董事屋维修组共设领班7人。设司机1人负责全区送水服务及部门维修设备运送。总部维修组设水电工5人、水工2人、空调工1人、焊工3人、电视网维护员1人、文员兼仓管2人；东苑维修组设水电工3人、水工1人、空调工1人、电视网维护员1人；沙湾维修组设水电工2人、水工1人、空调工1人、电视网维护员1人；行政楼维修组设水电工2人、空调工1人；电房水闸维修组设水电工3人；计量组设计量员2人；董事屋维修组设水电工1人；中班维修组设负责人1人、水电工4人、文员1人、电视网维护员1人；深夜班维修组设负责人1人、水电工1人、文员1人。上班时间为早班8001800、中班1600000、深夜班000800。在本部人员中抽调各种功能组别的技术人员4人/组，共4组，每组二星期为一个周期轮流值班；设TV组主管1人负责电房水闸维修组、计量组；设副主管1人负责总部维修组、东苑维修组、沙湾维修组、行政楼维修组、董事屋维修组。屋村水电维修部管理手册第三节操作规程第二节岗位职务说明书一、主管职务说明书工作概述根据有关物业管理的法律法规以及公司的有关部门规章制度，按照屋村管理处的要求，对屋村水电维修部实施全面管理。（一）任职资格1、性别男2、年龄50岁以下3、学历要求高中或中专以上毕业4、工作经历具有三年以上物业管理水电工程及管理经验。5、工作技能要求（1）聘用具有国家认可的电气设备、设施专业资格证，有五年以上水电维修及物业管理的工作经验，熟悉物业按理的法律、法规。（2）试用严格按照公司有关规章制度对所属部门进行管理，不能有业主或上司对其工作表现的合理投诉。在试用期间不能有任何扣分处罚。（3）晋升在不损害公司利益的情况下能业主或相关的协作部门保持一个正常良好的工作关系，对所管辖部门的整体效益有显著提高。能有效、及时地应对区内发生在其职责范围内的突发事件。（二）工作关系1、直接上级屋村管理处经理2、直接下级屋村维修部副主管3、合作部门（1）内部部门客户服务部、工程部、家政部、保安部、绿化部、售楼部、财务部、车队、仓库、电脑部、人力资源部、装修公司、机电公司。（2）外部部门煤气公司、供电公司、水利部门、TV网络公司。屋村水电维修部管理手册（三）岗位职责及工作目标履行部门职责，确保实现部门所有工作目标。二、TV主管职务说明书工作概述执行上级领导指令，配合部门主管开展日常管理工作。全面负责TV网络设施、设备的维护、保养及整改计划，包括电房、水闸、污水处理系统。（一）任职资格1、性别男2、年龄40岁以下。3、学历要求中专以上4、工作经历从事TV网络系统管理工作五年以上。5、工作技能要求（1）录用具备TV网络系统维护、改造设计专业管理能力。以及各种疑难问题的应变处理能力，人际关系的沟通能力。（2）试用确保督导下属完成辖区内各项工作任务，对设施、设备的运行作出了有较好节能、改造措施，下属员工反映的疑难问题得到了排除及处理。（3）晋升确保辖区内设施、设备无重大运行故障和人为安全事故发生。因管理不当导致业主合理投诉全年不超过3次。下属员工违犯各类操作规程全年不超过5次，完成辖区整体工作目标。（二）工作关系1、直接上级部门主管2、直接下级部门领班、TV技术员3、合作部门（1）内部部门客户服务部、工程部、家政部、保安部、售楼部、财务部、仓库、电脑部、人力资源部、学校、各会所、渡假村。（2）外部部门供电公司、区广播电视传输网络站、水利部门。第三节操作规程（三）岗位职责1、负责监督管理TV网络系统的维护、保养和网络改装工程的工作。2、负责监督管理区内各电房的日常维修保养工作，协助供电部门及电力施工单位跟进相关工作，并负责按季节适时调整路灯的开灯、关灯工作。3、负责区监督管理内水、电表的抄表及档案管理工作。4、负责监督管理区内各水闸泵房的维修保养及防洪、排涝及引水清洁渠道的工作。1、负责监督管理部门工作目标、操作规程的修订工作。2、负责TV技能培训工作。（四）工作目标及衡量标准1、工作目标确保TV网络运行良好。建立健全TV网络维修操作规程，确保违反规程次数少于2次/月。衡量标准当日维修单没有回复服务结果而导致业主投诉的不超过2次/月。2、确保辖区内供电设施、设备安全运作及供电稳定。按照维护、保养表格计划进行。因违反维护、保养规程导致设施、设备不能正常运行不超过1次/月。3、工作目标确保11天内完成全区水、电表的抄表工作。衡量标准抄表记录准确率要求达到100。抄错误差不超过1户/季度。4、工作目标确保内河水质无异味、水泵能正常运作。衡量标准排涝引水不少于1次/天，水泵加油保养不少于1次/年。确保因违反水闸操作规程出现水质异味及水泵不能正常运作次数少于2次/月。5、工作目标完善部门工作目标、操作规程的可操作性。衡量标准每年讨论修订规程不少于1次（根据实际情况调整如新加设施设备的管理、操作规程及公司当局指示的管理要求）。6、工作目标提高网络维修技能及规范维护程序化。衡量标准每周培训不少于1小时，每月培训不少于4小时，抽项问答每周答错不超过1题、实操违规扣分不超过3分。屋村水电维修部管理手册三、副主管职务说明书工作概述协助主管处理本部的日常事务，及时处理业主与本部相关的投诉。（一）任职资格1、性别男。2、年龄40岁以下。3、学历要求高中或中专以毕业。4、工作经历和三年以上物业管理行业及管理经验。5、工作技能要求（二）工作关系1、直接上级屋村维修部主管2、直接下级屋村维修部领班3、合作部门（1）内部部门客户服务部、工程部、家政部、保安部、绿化部、售楼部、仓库、电脑部、人力资源部、装修公司、机电公司。（2）外部部门煤气公司、供电公司、水利部门。（三）岗位职责1、负责监督管理辖区内业主各种水电设备、设施的维修、保养，承担部分安装或改装工程。2、负责监督管理楼宇的水电工程验收，确定新收楼修复是否收费，跟业主和相关施工单位商定施工费用、施工时间，并对施工现场进度和质量进行监督和管理。3、负责监督管理区内道路的交通安全标志、路牌的安装、翻新保养工作。4、负责监督管理设计大楼发电房的发电机的维修、保养及应急发电工作。5、负责监督管理区内公共设施、金属围栏及业主有要求的风电焊工作。第三节操作规程6、负责监督管理公司董事住宅水电设备设施的日常维护及定期保养工作。7、负责监督管理区内送蒸馏水、太空水服务的工作。8、负责监督管理区内公共路灯、电话、电脑线路、防盗对讲系统的日常维修工作及部分安装、改装工作。9、负责监督管理服务单的跟踪、存档、统计工作，以及公用工具的收发管理工作和办公室内务工作。10、负责仪容、仪表及上门服务操作规程培训工作。（四）工作目标及衡量标准1、在职能范围内满足业主各种维修、保养、安装及改装工程的需求。日常维修单不超过3天必须完成（仓库无材料或工程量大的除外），二次返修工程少于2次/月（因材料质量问题除外），确保未能按时完成次数少于1次/月。2、按照交楼合同协议预期完成验收工作，确保业主顺利收楼。验收发现设施、设备质量问题必须在3天内告知施工单位，确保违规次数少于2次/年。3、确保区内交通安全标志、路牌的可视度清晰、明确。因标志牌保养工作跟进不及时、视觉差而导致投诉不超过2次/季度。4、确保发电机应急发电动作正常,按规定30分钟内完成发电工序，并投入使用。违反操作规程少于1次/年。5、确保辖区内公共设施、金属围栏的完整、美观（包括业主维修单）。按焊工操作规程焊接公共设施及金属围栏，确保违规次数少于2次/月，并确保因焊接工艺差而导致返修不超过2次/季度。6、工作目标确保董事住宅各项设备、设施的正常使用。衡量标准维修工作单必须当天完成（特殊情况例外）。违反上门服务规程不超过1次/月。7、工作目标按时按量完成送水工作，确保业主的用水需求。衡量标准因不能按业主约定时间送水而导致的投诉不超过2次/月。8、工作目标确保区内路灯、电话、电脑线路及防盗系统及时维修和正常使用。衡量标准要求在3个工作日内完成（仓库无材料除外），建立健全上门服屋村水电维修部管理手册务操作规程，确保违反规程次数少于3次/年，返修工程不超过2次/月。9、工作目标准确录入服务单的服务情况，做好每月单据收支情况统计工作。衡量标准每月回单出错不超过5张，每月5号之前做好统计工作。10、工作目标提高全员服务意识和服务质量。衡量目标每同培训不少于1小时，每月培训不少于4小时。每周一次抽项问答，答错不超过1题，违犯操作规程扣分不超过3分。四、文员职务说明书工作概述负责部门各技术资料、工程维修单的接派、记录及存档工作，部门考勤、统计和文印工作，部门公用工具的保管、收发管理工作。（一）任职资格1、性别女。2、年龄35岁以下3、学历要求中专以上毕业。4、工作经历从事文秘工作1年以上或从事物业管理工作2年以上。5、工作技能要求（二）工作关系1、直接上级屋村维修部副主管2、合作部门（1）内部部门客户服务部、工程部、家政部、保安部、绿化部、售楼部、财务部、车队、仓库、电脑部、人力资源部、装修公司、机电公司。（2）外部部门煤气公司、供电公司、水利部门、TV网络公司。第三节操作规程（三）岗位职责1、负责服务单的跟踪、存档、统计工作，以及公用工具的收发管理工作和办公室内务工作。（四）工作目标及衡量标准1、负责监督管理服务单的跟踪、存档、统计工作，以及公用工具的收发管理工作和办公室内务工作。五、领班职务说明书工作概述在部门副主管的领导下，全面负责管辖区的各项维修、保养计划及调度监控工作，并组织实施。（一）任职资格1、性别男。2、年龄40岁以下3、学历要求高中以上或技校毕业。4、工作经历具有二年以上物业水电工程管理维修经验或酒店工程部维修工作经验。5、工作技能要求（二）工作关系1、直接上级屋村维修部副主管2、直接下属维修员3、合作部门（1）内部部门客户服务部、工程部、家政部、绿化部、保安部、售楼部、屋村水电维修部管理手册仓库、财务部、机电公司。（2）外部部门煤气公司、供电公司、水利部门。（三）岗位职责1、领班（包括总部、东苑、豪园）（1）负责辖区内业主各种水电设备、设施的维修、保养，承担部分安装或改装工程。（2）负责辖区内道路的交通安全标志、路牌的安装、翻新保养工作。（3）负责辖区内公共设施、金属围栏及业主有要求的风电焊工作。（4）负责辖区内送蒸馏水、太空水服务的工作。（5）负责辖区内公共路灯、电话、电脑线路、防盗对讲系统的日常维修工作及部分安装、改装工作。（6）负责线路安装及安全用电培训工作。2、计量组领班（1）负责辖区内水、电表的抄表及档案管理工作。3、水闸、电房领班（1）负责辖区内各电房的日常维修保养工作，协助供电部门及电力施工单位跟进相关工作并负责按季节适时调整路灯的开灯、关灯工作。（2）负责辖区内各水闸泵房的维修保养及防洪、排涝及引水清洁渠道的工作。（3）负责电房、水闸安全操作规程培训工作。4、行政楼领班（1）负责设计大楼、行政楼公司各办公室日常水电维修及发电房的发电机的维修、保养及应急发电工作。5、董事屋维修领班（1）负责公司董事住宅水电设备设施的日常维护及定期保养工作。6、验收组长（1）负责楼宇的水电工程验收，确定新收楼修复是否收费，跟业主和相关施工单位商定施工费用、施工时间，并对施工现场进度和质量进行监督和管理。第三节操作规程（四）工作目标及衡量标准1、在职能范围内满足业主各种维修、保养、安装及改装工程的需求。日常维修单不超过3天必须完成（仓库无材料或工程量大的除外），二次返修工程少于2次/月（因材料质量问题除外），确保未能按时完成次数少于1次/月。2、确保区内交通安全标志、路牌的可视度清晰、明确。因标志牌保养工作跟进不及时、视觉差而导致投诉不超过2次/季度。3、确保辖区内公共设施、金属围栏的完整、美观（包括业主维修单）。按焊工操作规程焊接公共设施及金属围栏，确保违规次数少于2次/月，并确保因焊接工艺差而导致返修不超过2次/季度。4、工作目标按时按量完成送水工作，确保业主的用水需求。衡量标准因不能按业主约定时间送水而导致的投诉不超过2次/月。5、工作目标确保区内路灯、电话、电脑线路及防盗系统及时维修和正常使用。衡量标准要求在3个工作日内完成（仓库无材料除外），建立健全上门服务操作规程，确保违反规程次数少于3次/年，返修工程不超过2次/月。6、工作目标确保11天内完成全区水、电表的抄表工作。衡量标准抄表记录准确率要求达到100。抄错误差不超过1户/季度。7、确保辖区内供电设施、设备安全运作及供电稳定。按照维护、保养表格计划进行。因违反维护、保养规程导致设施、设备不能正常运行不超过1次/月。8、工作目标确保内河水质无异味、水泵能正常运作。衡量标准排涝引水不少于1次/天，水泵加油保养不少于1次/年。确保因违反水闸操作规程出现水质异味及水泵不能正常运作次数少于2次/月。9、确保发电机应急发电动作正常,按规定30分钟内完成发电工序，并投入使用。违反操作规程少于1次/年。10、工作目标确保董事住宅各项设备、设施的正常使用。衡量标准维修工作单必须当天完成（特殊情况例外）。违反上门服务规程不超过1次/月。11、工作目标确保区内路灯、电话、电脑线路及防盗系统及时维修和正常使用。屋村水电维修部管理手册衡量标准要求在3个工作日内完成（仓库无材料除外），建立健全上门服务操作规程，确保违反规程次数少于3次/年，返修工程不超过2次/月。12、工作目标提高全员安全操作意识及实操能力。衡量标准13、工作目标规范安全操作规程。衡量标准根据实际情况第年春、夏季进行现场模拟实操培训。模拟实操程序出错不少于1次，违犯安全操作规程扣分不超过5分。六、维修工职务说明书（一）任职资格1、性别男。2、年龄35岁以下。3、学历要求初中或中专技校以上毕业。4、工作经历具有2年以上物业管理或酒店工程维修工作经验。5、工作技能要求具备电工证，懂电气维修安装或排水工程维修、安装或制冷系统抢修或各种焊接或网络系统安装、维修工作经验（懂家电维修更佳）。（二）工作关系1、直接上级屋村维修部领班2、合作部门（1）内部部门客户服务部、工程部、家政部、绿化部、保安部、售楼部、仓库。（2）外部部门煤气公司、供电公司、水利部门、TV网络公司。第三节操作规程（三）岗位职责1、水电工、水工（1）负责辖区内供水、供电设施、设备的维修、保养工作。2、空调工（1）负责辖区内空调、电气设备的维修、保养工作。3、焊工（1）负责辖区内金属焊接及普通的电气设备的维修、保养工作。（四）工作目标及衡量标准1、确保辖区内供水、供电设备的正常运转，未按时完成设备保养少于2次/季度。保养工作不及时导致运行故障少于2次/年。2、确保完成辖区内各办公室空调的保养工作及正常运作。空调使用期内除尘保养工作不少于1次/月。保养工作不到位致使制冷效果差或其它故障不多于3次/季度。3、确保按时完成各小区公共金属围栏的护理、整改工作。未按时、按量完成检修、保养工作少于3次/年，质量不合格少于2次/年。上门服务之工作规程1、敲门应用力恰当，节奏均匀，不准用脚踢门、用手掌、拳头大力拍门，按门铃不准急促地按，应隔几秒钟按一次，未装门铃的大铁门敲门时要出声叫门。2、业主开门后，应主动打招呼问好，表明自己身份，说明来意。（例如您好，我是屋村维修部派来帮您维修的，请问现在方不方便进来）3、业主确认后，方可随业主之后进门。4、进门后应主动除鞋，穿上业主家的拖鞋，不准未着袜穿拖鞋，若无拖鞋只可着袜入内。5、工作中有家具或其他物件妨碍时，应征得业主同意方可搬开，贵重物品最好由业主自己搬。屋村水电维修部管理手册6、工作中有可能污损其他物件时，应请业主移开或用报纸、旧布遮盖。7、工作中业主要外出又无其它人在家时，若工作即将完成，则应表示歉意，请其稍候片刻，若不能马上完成，则应同业主协商，约好下次上门时间，原则上不准单独留下继续工作。8、工作人员中途外出时应向业主说明去向及返回时间。9、工作中不准吸烟、喝茶、看电视、看报纸、随地吐痰、乱丢垃圾，未经许可不得使用业主家的任何物品。工作中不得与业主谈论与工作无关的事情，要注意维护公司形象。10、工作完成后清理好现场，将废旧料带走，并协助业主将物品移回原位。11、工作完成后，要迅速返回办公室，等候工作安排。不得无故在外面逗留闲坐，如有发现将作严究。12、出门时，不论工作完成与否，均应向业主交待清楚，未完成的还应说明原因。（例如维修后如有什么问题，请随时和我们联系。再见）六、电视网络维护员职务说明书工作概述执行TV主管指示、直接对主管负责。负责辖区内TV网络设施、设备的运行维护、保养工作。包括机房前端系统及各大会所、渡假村的TV网络地日常维护工作。（一）任职资格1、性别男。2、年龄35岁以下。7、学历要求初中或广播技校以上毕业。8、工作经历具有2年以上TV网络维护工作经验。9、工作技能要求懂家电维修、专业技术毕业证、电工证。第三节操作规程（二）工作关系1、直接上级TV主管2、合作部门内部部门客户服务部、工程部、保安部、售楼部、仓库、各大会所、渡假村。（三）岗位职责1、负责TV网络系统的维护、保养和网络改装工程的工作。（四）工作目标及衡量标准1、确保前端机房设备的使用寿命和正常运转，每周对设施、设备的除尘、清洁工作不少于2次，前置输出信号检测不少于1次/月。2、定期检测各小区末端信号，并对部分典型的用户端实行走访、询检、按检测表格每月漏检不多于2次，走访工作根据实际数量未得到解决不超过1次/季度。3、确保各项加装、整改工程的工作质量，每项工程在预计时间不超过1个工作日完成，工艺差导致质量不合格少于1次/季度。七、计量员职务说明书（一）任职资格1、性别男。2、年龄要求35岁以下。3、工作经历有一年以上抄表计量工作经验。4、工作技能要求具电工证，屋村水电维修部管理手册（二）工作关系1、直接上级屋村维修部计量领班2、合作部门（1）内部部门客户服务部、工程部、家政部、财务部。（2）外部部门供电公司、水利部门。（三）岗位职责1、负责辖区内所有水、电表的抄集工作及有关电气设备的维修保养工作。（四）工作目标及衡量标准1、工作目标确保按时完成辖区水、电表的抄表工作。衡量标准抄表记录准确率要求达到100，抄错误差每季度不超过2户。八、司机职务说明书（一）任职资格1、性别男。2、年龄要求35岁以下。3、学历要求初中以上毕业。4、工作经历有一年以上大车驾驶经验，交通安全规则知识5、工作技能要求具备B牌驾驶证。（二）工作关系1、直接上级屋村维修部副主管第三节操作规程2、合作部门（1）内部部门客户服务部、工程部、房地产管理部、仓库。（三）岗位职责1、负责全区的送水服务及部门维修设备的运送（缺工作目标）。（四）工作目标及衡量标准1、工作目标按时按量完成送水工作，确保业主的用水需求。衡量标准因不能按业主约定时间送水而导致的投诉不超过2次/月。第三节操作规程一、主管操作规程固定类工作1、工作目标及评估标准（1）确保在属下辖区职责范围内不能有任何人为所造成的重大用电安全事故。（2）因员工形象、服务态度导致住户合理投诉不能多于10次/年。对重大工程或投诉要在三天内提交有效的施工方案及处理结果，对本部无法处理的问题要当天内向上一级领导反映。2、工作流程（1）每天查阅本部的交班记录，了解交班内容而作相应有效的解决方案。（2）对属下各区负责人提出当天各区的工作重点。屋村水电维修部管理手册（3）检查属下各区在责任范围内的服务情况，对违纪、违规现象作正确的引导及纠正。（4）对上一级交给的工作任务要检查是否得到贯彻落实。（5）制定大型公共设备、设施的维修保养时间表，审核属下各区负责人所上呈的文件。3、注意事项（1）对员工在不同的工作环境及所承受不同的工作压力应怎样去对其实施人性化管理。（2）要加强和外协部门的沟通和联系，建立良好的合作关系。（3）处理业主投诉时先要清楚了解整件事，对业主要“观其行、听其言”后再根据实际情况作合理的解释。二、TV主管操作规程固定类工作1、工作目标及评估标准（1）确保每天操作规程扣分少于5分。（2）因员工形象、服务态度导致住户合理投诉少于次/年。（3）每周二（12301330）进行TV网络技能知识培训，按培训计划表格进行培训，每星期抽项问答一次，答错不超过1题，试题考核不少于85分。2、工作流程（1）每日阅查工作记录本的完成情况，对未完成的工作督促下属及时跟进。（2）检查下属岗位纪律、发现不良现象立即纠正，每天巡查不少于1次。（3）随时实地检查员工维修保养质量，发现问题及时采取纠正措施。确保不发生质量因素的投诉。（4）平衡掌握员工之间的工作协调关系，深入基层分析原因，根据实际情况进行调控。（5）贯彻落实岗位责任制，督导员工严格执行操作规程及员工手册。确保违规操作少于1次/天。（6）对重大设施、设备的安装、改造、保养工作，现场监督施工。第三节操作规程3、注意事项（1）检查自己的管理风格是否与员工适应。应对方法鼓力员工有时间主动与上级沟通，并提出建议。了解不同人员的工作状态，采取相应的管理方法。（2）如何面对员工的不满情绪。应对方法观察分析引起员工不满情绪的原因，根据工作需要及合理要求、尽量满足员工。并表示对他工作的支持与信任。三、副主管操作规程1、工作目标及评估标准（1）确保每天违犯操作规程扣分少于10分。（2）因员工形象、服务态度、行为不规范导致住户合理化投诉少于次/季度。（3）确保培训工作每月不少于4小时，技能考核、口试每次答错水超过1题，实操成绩不低于85分。2、工作流程（1）每天检查工作记录本的服务单完成情况，对未完成的单督导下属迅速完成。确保当天服务单未及时处理的少于5张（特大工程例外）。（2）巡检员工的工作纪律，发现不良现象立即纠正，每天巡检不少于一次。（3）实地检查员工维修保养质量、发现问题及时采取纠正措施，确保因维修质量的投诉少于2次/天。（4）贯彻落实岗位责任制，督导员工严格执行操作规程及员工手册，确保违规操作少于1次/天。（5）对重大设施设备的安装、改造、保养工作现场监督施工，安装、改造工程视时情况进行调控、保养工作按照保养表格执行。确保设备运行故障少于2次/季度。3、注意事项（1）深入实地检查下属员工的工作动态有无违规操作，发现问题立即采取相应的纠正方法。（2）对辖区范围内工作精益求精，善于洞察分析员工的思想动态，发现不良行为及时纠正。屋村水电维修部管理手册（3）保持与上级管理理念的一致性，掌握解决疑难问题的应变能力。四、领班操作规程固定类工作1、工作目标及评估标准（1）每天跟班检阅交接班记录，对有预约服务单必须安排人手按时跟进。如未按约定时间跟进导致业主投诉扣分/次。（2）确保每天违规操作扣分少于5分。（3）确保每天服务单未完成量少于5张（特大维修单例外）。（4）技能培训工作不少于4小时/月，现场实操考核人均不低于85分。2、工作流程（1）巡检辖区范围内各设施、设备的运行状况不少于1次/天。（2）服务单分类安排人员跟进、并根据工程单的大概情况进行固量，要求按时、按量完成。如属人为拖延工作进度扣5分/次。（3）检查辖区员工的工作质量和个人行为有无违规现象，发现问题立即引导纠正。（4）总结当日能源消耗、服务单完成情况，当天交文员处。超出3天未交扣5分/次。（5）做好当日的交接班记录，记录要求清楚、准确，如出事而无交接记录扣5分/次。3、注意事项（1）高架路灯维修保养时，必须做好安全防护措施设好路段禁车通行拦护；上高架梯作业系好保险带，铭记减少事故的发生就是绩效的保障。（2）上门服务过程中、严格按照上门服务操作规程执行，如业主有不合理的要求应细心、耐心地向业主作出相应的解释工作，处理不了的及时向上级（主管）汇报。避免直接冲突，注意公司形象。第三节操作规程五、文员操作规程固定类工作1、工作目标及评估标准（1）接听电话语气不温和、缺乏礼貌导致业主合理投诉少于3次/月，违一次扣5分。（2）确保考勤工作在每月22号前完成。（3）确保每天服务单派发及时，统计单据报表不超过3天完成，未完成扣5分/次。公用工具外借无记录和借用人签名导致工具遗失的扣5分/次，并偿还遗失工具。2、工作流程（1）管理处发送过来的服务单及时分发到各区领班，派错单次数少于2张/天。（2）如领班外出工作，要协助领班做好派单工作。未及时派单导致业主合理投诉少于1次/天。（3）每天做好服务单的分类统计归档工作。（4）每天跟办公有工具的借还签收工作，工具借用无借用人签名少于1次/天，导致遗失扣5分/次。（5）五天统计整理一次有偿服务单交管理处。未按时统计有偿服务单表格交管理处的保5分/次。六、水电维修工操作规程变动类工作（一）维修1、工作目标及评估标准（1）确保扣分少于分。（2）不出现业主、住户因形象、态度、服务质量合理的投诉。2、工作流程（1）平时在维修部办公室待命。屋村水电维修部管理手册（2）接到维修单后5分钟内行动，根据维修单上所需材料分类、分别带齐，避免因材料不齐或不符造成往返浪费时间。（3）到达维修现场，严格按照部门所制定的上门服务操作规程操作。（4）工作前应与业主、住户交待清楚材料格价、工时费等费用情况，待业主认可后方可工作。工作完成后，在维修单上核定所用材料、工时费等收费金额，待业主、住户确认后并签名。（5）迅速返回办公室，并在维修单上写明接单时间及工作完成时间，交派单领班（负责人）登记。3、注意事项（1）接到维修单后，故意拖延时间或在仓库与人闲谈，在规定的时间内（1015分钟）正常情况下未到达维修现场者扣分。（2）到达维修现场，未按部门制订的上门服务操作规程操作或出现因服务态度、维修质量引起业主、住户投诉的扣分。（3）如遇到态度粗暴、不讲道理、故意刁难的业主或住户，而与其顶撞、不尽心作解释的扣分。七、计量员操作规程固定类工作（一）抄录水电表1、工作目标及评估标准（1）确保扣分少于分。（2）不出现抄错数而导致业主（住户）的投诉。2、工作流程（1）按公司所规定的时间（每月7号18号）按区域完成水电表数据抄录工作。25号止完成计算机输入数据工作，应收费数据上报财务。（2）在抄录水电表工作中，发现有异常水电用量的应记录并及时反映到主管部门处理。水电费异常情况登记并报屋村前台联系业主，维修部同时派人员进行检查处理。3、注意事项第三节操作规程（1）在当月抄录水电表数据出错，每错1个扣分。（2）不到现场抄录数据而凭感觉虚写的，经查实后每个扣分。（3）对抄录水电表中有直接因素而发现不了其坏表的（如常住户、未住户）扣分。八、水闸、电房操作规程固定类工作（一）电房巡查、水闸管理1、工作目标及评估标准（1）确保扣分少于分。（2）不出现任何人为故障及运行安全隐患。2、工作流程1电房（1）每天上午9001000、下午300400填报电房运行记录、用电高锋时段，如有超载运行应采取紧急应对方法调节负荷。（2）认真检查各供电设备运行情况，变压器温度、变压器有无漏油、开关设备有无松动或接触不良。（3）电房清洁卫生每3天进行一次。（4）检查消防器材、安全操作工具有无端放整齐。变压绝缘鞋、手套、变压绝缘棒等操作工具，每年进行一次变压绝缘试验并作好记录。（5）检查各电房防小动物、鼠患设施有无破损。3、工作流程2水闸（1）每月根据涨、退潮时段及时开闸排、进水。（2）作好每月排、进水工作记录，同时作好每日交接班记录。（3）随时掌握因天气变化发生的洪水，及时排涝。4、注意事项（1）巡查中对设备、设施发生的异常情况未能及时处理而导致发生事故的扣分。（2）对运行中发生的人为故障或安全事故隐患未及时向主管部门如实反映情屋村水电维修部管理手册况的，经查实扣分。（3）排、进水（特别是水位变潮）时未及时注意水位变化、延误最佳排、进水时段的扣分。（4）机组运行时、不注意观察仪表工作状态、造成开空泵的扣分。九、焊工操作规程固定类工作1、工作目标及评估标准（1）（2）2、工作流程（1）（2）十、电视网维护员操作规程固定类工作TV机房前置系统管理1、工作目标及评估标准（1）确保机房设备整洁、运行故障少于2次/季。（2）每月参加技能培训工作不少于4小时。（3）确保扣分少于分/年。2、工作工程（1）TV机房前置系统A、前端设备供电电源电压是否稳定B、检测前置信号来源是否正常发现属来源问题,立即反馈大良电视站跟办。C、前置放大器输出信号（电平）值及均衡情况是否正常。D、检测各种连接器、分支、分配器接触是否良好。E、查明原因立即排除处理。第三节操作规程（2）辖区网络配系统A、确保TV信号来源方向顺畅无故障。B、逆向检测TV信号故障或从某小区起点检查。C、检测主干线放大器有无损坏或接触不良。D、检测各分支、分配器有无损坏或接触不良。E、检测线路损耗是否正常，有无“断路”、“短路”现象。F、查明原因立即排除处理。（3）住户终端A、检测入户线路信号是否正常。B、检测分配系统是否合理。C、检测电视插座有无损坏。D、检测线路损耗是否正常，有无“断路”、“短路”现象。E、查明原因立即排除处理。3、注意事项（1）工作中发现设备运行异常状况，未能及时处理而导致故障恶化扣分。（2）上门服务不注意上门服务规程导致住户合理投诉扣分。（3）检测网络信号工作中需大面积停TV信号时，未及时通知相关部门的扣分。屋村水电维修部管理手册第四节部门规章制度一、部门管理制度1、依时上下班,不得无故迟到、早退，如需休息请假须经主管同意，遇特殊情况须提前下班，应知会主管同意后才能离开。休息请假制度及违规处罚严格按公司工手册规定执行。2、在规定时间之前到饭堂吃饭者，第一次扣5分，第二次开除。吃饭时间上午1130以后下午1730之后（B班除外）。3、无正当理由不得调班，禁止顶班，否则两方均当旷工处理。4、当值期间睡觉者第一次扣10分，第二次开除。5、严禁在宿舍赌博，一经发现即时开除。6、注重仪表，着装整齐。穿着工衣、佩带工卡，工卡统一佩带在工的左胸前口袋外位置。不准穿拖鞋上班（工作过程需要时除外），不准敞胸露背、踩鞋跟，不准留胡须。7、扛梯或拿长的物件时注意不要碰撞他人或损坏物品。8、本部联系的外来人员（包括安装单位、供应商、厂家及相关单位等）到业主家工作时，本部应派专人跟进直到工作完成方可离开。9、严禁与业主发生争吵，更不可粗言秽语，业主提出意见而自己处理不了时应逐级向上汇报。10、工作完成后一定要请业主在服务单上签名验收，服务单上应清楚写明耗用的材料、数量、单价及耗用工时等内容。11、工作完成后，应及时退回未使用的材料给仓库和将有回收价值的废料交回废品仓库。不得私自处理、变买。一经发现作盗窃论处，轻则罚款辞退，重则交由公安机关处理。12、业主不在时遇到紧急事件，不论其大门是否上锁，均不得擅自入花园或室内，应请保安到场后方可处理。13、业主忘带锁匙或遗失锁匙要求破锁或换锁或因锁匙反锁在房内要求架梯爬第四节部门规章制度窗入室开门等情况，均应请保安员到场后方可处理。14、维修人员不准借锁匙单独去业主家工作，应协同该片的保洁员或保安员一起方可处理。15、严禁在任何时间私自为业主提供服务或非业主要求介绍外部维修人员给业主服务。另严禁向业主索取小费、食物饮料等，一经发现并查实，即作辞退处理。16、以上条例如有违反者受业主投诉，经多次教育无效，将作严肃处理。视情况。轻则扣10分，重则即时开除。严格遵守员工手册的各项管理制度。二、各电房管理制度电房是电力供电中心，为确保电力的安全正常供电，电房管理人员须严格遵守以下制度1、熟悉各电房供电所控制的区域，确保第一时间切送电源。2、定时巡查各电房高低压供电设备的运行情况是否正常，并作好记录交接下一班。3、停送电时严格按规程执行，高压操作必须一人监护、一人操作，不得单独一人，不得违章操作。4、明确标明各开关所控制范围，以免误送、误断造成损失，严禁从电房内私自乱接电源。5、停电须先报申请（特殊情况例外）而后执行。6、发现隐患及时处理，一时处理不了的应立即向上级报告请示。7、协助上级供电部门对电房的检查及必要的维修。8、对用电负荷较大的电房，要边巡边看，严禁超负荷运行。9、不得擅离职守，如因失职造成事故，将严加追究其当职人员的失职责任。10、保持室内清洁、干净、通风，做到每星期各电房清洁一次。11、做好防火、防雨水工作，配备好适当的灭火器材，并确保有效。屋村水电维修部管理手册三、各水闸、污水处理池管理制度四、TV机房管理制度1、检查各设备的运行情况，观察监视器各频道图像是否正常，并作好记录。2、前置系统有异常状况，立即采取调整措施，并通知相关部门及部门主管。3、每周清洁设备的灰尘，确保各器材、设备的使用寿命。4、机房内不准乱丢烟头及其它杂物，保持机房卫生整洁。5、在机房值班人员，必须严格做好消防安全检测工作，发现隐患立即处理。6、未经上级允许禁止带非维修人员进入机房，违者追究当事人责任。7、严禁聚众在机房玩牌、赌博或其他违纪行为，一经发现，作严肃处理。8、违犯上列管理制度者，一经发现均扣510分，情节严重者，交上级处理。五、公用工具借还管理制度1、公用工具只限本部员工上班时间内借用。外部门及非工作时间借用必须征得主管级人员同意。2、当天借用的工具必须当天归还，如有特殊原因应向保管员说明。3、借、还工具必须由保管员或中班领班发放。借、还人在借用工具记录本上签名，归还工具时必须由接收人签字，方生效证明已归还，否则无效。4、遗失工具照价赔偿。5、爱惜工具，不无故损坏、不超负荷、长时间不停止地使用电动工具，使用仪表一定要按规程操作，做到轻拿轻放，正确使用档位及量程。6、使用公用工具时损坏或发现故障隐患，应及时报告上级或知会主管。第四节部门规章制度六、锁匙管理制度1、本部锁匙柜内存放的锁匙包括全区各电房的门匙，本部各杂物间及各办工场所的门匙。各水闸、机房及公共电箱的锁匙及各种由本部负责维修的设备、设施的锁匙及暂时存放由管理处借来的业主家的锁匙。2、所有公共锁匙未经主管同意不得擅自更换或私自配匙。3、借用锁匙必须签名，归