物业管理衔接管理办法(试行稿)

1、房地产开发与物业管理的衔接管理方法(试行原稿)第一章总则第一条规范项目开发和物业管理，明确物业开发公司和物业管理公司的责任、权利、义务，有效提高集团开发项目的物业管理水平，提高物业管理对项目开发的品牌效应，树立宝安物业品牌，基于物业管理条例和相关法规第二条本办法对物业管理公司介入项目开发的时间节点和工作内容进行了界定，明确集团总部、项目所属公司与物业管理公司的工作联系、工作流程和工作内容等具体事项。 本方法适用于集团总部及其所属各房地产公司的开发项目，通过实际操作持续改进、完善。第二章设置修订阶段的修订计划第三条项目所属公司在项目市场定位和修订阶段，应当要求物业管理公司前期干预，参与概念(修订

2、)案设修订审查。1、项目所属公司应当就市场定位和概念(企划)方案修订阶段物业管理配置方案等方面的内容，以书面形式向物业管理公司征求意见。 物业管理公司应在7天内向项目所属公司发出书面反馈意见。 包括物业管理公司对该项目的特殊要求和建议。 主要有以下方案：(一)小区智能系统管理方案；(二)供水、供电标准和方案；(三)各类物业管理用房的配置方案；(4)小区供排水系统的方案(五)人工水体、园林景观方案；(六)消防监测中心及设备室配置方案；(七)交通流线及出入口监视所的设置；(八)公共辅助设施，包括休闲、娱乐等。2 .项目所属公司在施工图设施修订阶段应就物业管理用的房间面积、区域管理的划分、小区公共弱

3、电的配置、设备房间面积、设备设施的选定(包括电梯、消防、监视、安全系统、空调、给排水、围护、公共照明及配电设备设施)等方面的内容书面要求物业管理第三章施工建设阶段第四条物业管理公司应当参与施工图纸的审查，发行书面意见和建议。第五条物业管理公司应配合集团和项目所属公司各阶段工程质量检验，提高工程质量，减少业主入住后对工程质量问题的抱怨。第六条项目所属公司在设施设备安装调试阶段，通知物业管理公司派专家参加，使物业管理公司能及时掌握设施设备的技术性能和维护要求。第七条购买大型设备(电梯、水泵、发电机、安全监控、消防系统、配电、停车场管理系统及小区智能化系统等)应当征求物业管理公司的意见，在同一项目中

4、，同一功能的设备应当采用同一品牌。第八条项目所属公司组织有关专业施工单位(包括安防、电梯、空调、供电、发电机、给排水、消防、园建、古建等)工程竣工后，对物业管理公司进行维护知识的交流和培训。 物业管理公司派遣的专家必须具备有关的专业知识，必须具备有关专业的上岗证，物业管理公司必须尽量减少受训后的一部分人员流失，如果这部分人员流失，必须进行接班人的训练。第四章项目销售阶段第九条在前期干预阶段，物业管理公司根据项目定位规划报告，编制前期干预服务方案和后期日常物业管理方案，并对项目所属公司进行审核实施。第十条物业管理公司应当全力配合项目所属公司的销售。 例如样品室管理、销售厅的维护、销售通道、车辆向

5、导、形象展示、房地产咨询、服务向导、资料及活动企划等。第十一条项目销售前，项目所属公司由物业管理公司在项目所在地设立分公司，完成前期物业管理招标，签订前期物业管理合同，物业管理费备案，制定临时管理规约。 房屋买卖合同明确规定了物业管理收费标准，前期物业服务合同和临时管理规约必须一致。第十二条项目所属公司应当在项目销售前组织设订、施工、物业管理和销售代理等机构召开联合会议，共同协商销售战略和与销售有关的物业管理事项。 物业管理公司的服务人员和销售人员的借口(包括销售统一借口、物业统一借口等)必须统一培训，审核合格后，物业和销售人员才能出港。 销售员必须严格遵守物权法和物业管理条例的有关条款，不得

6、擅自答应。第十三条项目所属公司在项目销售前对品牌形象进行修订的，应与物业管理公司联系，包括楼号、门牌号、导向图、标志、道路交通标志、停车场标志等，建立适合项目的物业管理品牌形象，保持项目形象的完整性第十四条项目销售前物业管理公司应当向项目所属公司提交物业策划方案与项目所属公司协商确定。 物业策划方案的主要内容包括物业管理公司在项目销售、施工、竣工、入团等各个阶段需要协作的各项工作内容，以及相应的前期协作服务费用的推定，根据项目所在地的实际情况、物业产品的定位等进行物业管理费用的推定，制定物业费用标准和物业管理方案第十五条项目所属公司在销售前要求房地产购买者公示说明临时管理规约、上期房地产管理(

7、服务)协议，在房地产购买者签订房屋买卖合同时签署前期物业服务协议，发行遵守临时管理规约的书面承诺。第五章竣工验收阶段第十六条项目所属公司在进行项目竣工验收前，应当通知物业管理分公司，要求派遣专家参加竣工验收。 检查过程应包括检查记录、问题修正等书面内容。第十七条从竣工验收阶段开始，物业管理公司应当编制基础文件、验收文件、动态文件等。第十八条项目所属公司在转移房地产之前，应与房地产管理公司、建设公司联合成立转移检验小组，制定转移检验方案，明确转移(转移)房地产内容的详细情况、检验标准(具体参照房屋接管验收标准 )、方式和日程，在转移房地产使用前按照房屋销售合同规定的标准第十九条项目所属公司应当在

8、项目入团时间前三十天完成质量自检整改，并向专题报告小组项目发展部报告质量自检整改情况。 集团项目发展部在收到专题报告后7天内组织集团有关部门和物业管理公司完成项目入团前的专业工程质量检验。第二十条各项竣工验收应当由物业管理公司全程参与，按项目验收确认，同时编制验收备案材料。第六章接管、入团、装修阶段第二十一条房地产接管符合物业承接查验办法的规定，制作检验记录文件，对不合格项目需要具体的整改措施和整改期限，由开发单位、施工单位、房地产管理公司三者签字确认。第二十二条物业管理公司应当协助项目所属公司进行入团策划。 例如装修管理、资料准备、设备调整、入住程序、入住百问等。第二十三条项目所属公司在转移

9、房地产前应当符合下列标准1、各类临时建筑物、构筑物等都要拆除，完成建筑机械、建筑垃圾的拆除和运输，入园场所、室内和室外公共部分干净，外墙清洁2 .竣工资料(图纸)和文件资料等进行了整理3 .供水、供电、供气、通信、有线电视等设施按户控制，分户订正4 .小区的名称和房屋楼、门牌号已经编制5 .设置了小区各标志、大楼编号、门牌号码、路线图、标志、道路交通标志、停车场标志等。 同一系列房地产项目应采用统一的CI标志和形象系统，进行统一的修订、制作、安装6 .物业管理服务用房按规定标准配置，具备实际使用条件七、法律、法规规定的其他事项。第二十四条项目所属公司应当立即交付项目入团资料，物业管理公司需要专

10、业的文件管理室和文件管理人员，妥善管理项目所属公司交付的竣工资料、专业设备合格证明书、操作手册等相应资料。 办理房地产接收检验手续的，项目所属公司应当向房地产管理公司交付以下资料1、竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下网管工程竣工图等竣工验收资料2、住宅区内的相关辅助建筑物、构筑物及共有设施设备等项目清单、产权归属证明3、设施、设备的安装、使用、维护等技术资料。 包括设施设备合格证明书、使用说明书及保证书等4、不动产质量保证书和不动产使用说明书类(住宅使用说明书、质量保证书、个别工程承、建设合同和保证保证书)5、房地产清单、房屋所有者摘要表及所有者基本状况登记表6、产权资料

11、：项目批准文件、用地批准文件、建筑施工资料、报告、工程竣工检验证明、消防工程检验合格证、综合检验合格证明、用电许可证、供电协议、用水审查表及供水合同、电梯使用合格证明、电话、电视网络维护及检验协议等7 .物业管理所需的其他资料(如隐蔽工程影像资料)。第二十五条项目入团后，项目所属公司应当按照相关物业管理条例约定的空房物业管理费收费标准，向物业管理公司支付空房物业管理费。 空房子包括未出售或未交付的不动产购买者的房子。 同时，物业管理公司必须进行相应的保管和维护。第二十六条在项目销售过程中，项目所属公司为促销楼盘，承诺减免与所有者有关的房地产管理费问题，项目所属公司应在项目入团前书面通知房地产管

12、理公司，项目入团后支付房地产管理公司。第二十七条房地产达到接管检验条件后，项目所属公司立即与房地产管理公司办理接管手续，接管手续以双方签字的方式确认，如不接管，项目成品的损坏由项目所属公司负责。 物业管理公司应加强对成品的保护，因管理不善引起的成品损坏应由物业管理公司负责。第二十八条物业管理公司应当按照住宅室内装饰装修管理办法的规定，对装修阶段的承重结构、原有功能、外立面、公共辅助及建筑物建设等违反行为进行管理。 否则，集团将追究物业管理公司无法管理的责任。第七章保修阶段第二十九条在项目保修阶段，项目所属公司和施工公司需要负责保修的人员。第三十条所有者在保修期内提出修理申请的，需要具体的书面记

13、录。 物业管理公司接到客户保修期的书面修理申请后，应当在两天内确认并交付项目所属公司。 项目所属公司应当在约定的时间内安排施工公司进行上门维修。 从发出保修申请之日起，修理周期最多不得超过15天。第三十一条对所有者的紧急保修事项，物业管理公司应当立即采取必要措施，解决损失进一步扩大。 因此，产生的保修费用应由项目所属公司或者项目所属公司协商解决。第三十二条施工单位不按合同规定履行保修职责的，物业管理公司有权向第三方安排修理，修理费用和所有者赔偿从施工单位保证金中扣除。 物业管理公司在安排第三方修理之前，需要向项目所属公司和施工公司报告修理报价单并进行确认。 施工公司故意不确认的，物业管理公司应

14、当立即采用法律认可方式送达施工公司。 项目所属公司应积极配合物业管理公司进行相关费用扣除工作，否则相关费用及业主赔偿由项目所属公司承担。第三十三条在工程保证修理期间内，所有施工单位的质量保证金必须全部由物业管理公司签字盖章确认，才能向项目所属公司报告批准、支付。 房地产公司有关人员在审核有关项目签字时必须严格注意，不得随意确认。 发生违规签字行为的，小组向有关负责人负责。第三十四条物业管理公司应当编制竣工入团项目的日常运行、维护管理记录和总结(包括各系统运行时的优缺点、各设备品牌运行情况等方面的内容)，并在翌年一月三十日前向项目所属公司和集团项目发展部备案年度总结报告。 为集团后期项目开发积累

15、设订和采购经验，推进集团标准化建设。第八章其他规定第三十五条物业管理公司应当在项目开始前三个月设立物业管理分公司，开展前期干预和服务工作，其运营成本由项目所属公司承担。第三十六条物业管理公司从前期介入项目竣工入团，实行酬金制，物业管理公司的全部收入归项目所属公司所有，其间发生的运营管理费由项目所属公司独自负担，项目所属公司按物业管理管理费总额的10%支付物业管理酬金(包括销售期间的物业管理人员奖金物业管理的运营管理费包括但不限于开业费、物业管理招标费、治安管理费、材料管理费、接管验收费、开垦费、资料印刷费、宣传广告费以及合作销售等费用。 会订管理由物业管理公司负责，项目所属公司监督审计会订。第三十七条项目所属公司应当根据有关法规的要求和项目实际情况，在物业管理区域内