天门市物业管理办法(暂行)

1、天安门市物业管理措施(临时)总则第一条为了规范房地产管理活动，维护业主、房地产用户及房地产服务企业的合法权益，改善人民的生活和工作环境，根据中华人民共和国物权法、国务院物业管理条例等法律、法规，综合本市实际情况制定本方案(暂定)。第二条本办法适用于本市行政区域内的财产管理活动。第三条本办法所指的财产是指住宅及其相应的共享设施、设备和用地。本办法所称的物业管理是指业主大会选定物业服务企业，业主和物业服务企业根据物业服务合同对住宅及其配套设施设备和相关场地进行维修、维修和管理，维护物业管理区域内环境卫生和秩序的活动。本办法所称的房地产服务企业是依法取得法人资格，具备相应资格从事房地产服务的企业。第

2、四条市房地产行政主管部门，负责全市房地产管理监督管理工作。市有关职能部门按职责分工，负责协助本措施的实施。乡镇人民政府负责指导、监督本辖区主业会议的设立和业主委员会的选举工作，指导、监督业主会议和业主委员会的日常活动，调解物业管理的信访，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系。乡镇人民政府、各乡镇人民政府、各办事处、农场、天文经济开发区、天文工业园简称。管理新的和转让的财产第五条财产管理区的划分，要遵循比较集中、易于管理的原则，考虑到财产共享设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，按照以下标准进行：(a)以建设项目国有土地使用证种地图用地范围线为基准的项目被视为物业管理区域。但是规模太大，不能分

3、成一个物业管理区管理，也不能分成几个自然邻居或封闭区，分别分为单独的物业管理区；(二)阶段性建设项目或两个以上单位开发建设项目、配套设施和设备共享，分为一个物业管理领域；(三)建设完成，共享设备比较齐全，将比较集中的项目划分为一个物业管理区。第六条开发建设工程取得建设项目计划许可证后30天内按照本办法第五条的规定划分财产管理区域，将分拆方案提交市房地产行政主管部门。市房地产行政主管部门认为符合第五条规定的，登记并在相关图纸上注释。开发建设单位应当在房地产销售前向房地产购买者明确申报的物业管理区域。第七条新的财产、开发和建设单位应当按照规定无偿安置财产管理用住房，财产管理用住房包括房地产服务企业

4、的办公用房和业主委员会的医生活动用房。销售管理用住房不到建设项目规划许可书上记载的住宅总建筑面积的五分之一，不到80平方。其中业主委员会议事活动用住宅建筑面积不低于30平方。物业管理用房必须按照形状规则、实用方便的原则，在一、二楼准备房间，不能用车库、地下室等代替。物业管理机房应具备水电等基本使用功能，座位、客房号码明确，具备物业所有权登记处理条件。开发建设工程在申请建设项目计划许可时提交的计划设计方案中必须标明房地产管理用例的具体位置和面积。物业管理用房由全体业主共享，产权属于业主委员会，专门负责物业管理服务工作。第八条新建财产内的供水、供电、供气等计量装置应当实行垄断部分一户一号结算表，都

5、有部分独立计量表；安全预防、火灾、卫生、邮政、通讯等设施设备的组成应遵守财产使用的基本条件和有关部门的规定。第九条新建房地产内汽车停车要使用的停车位、车库及住宅数量由相应比例标准构成。第十条住房及同一物业管理区域内的非居民开发建设单位，应当按照国家及本市的有关规定，以招标方式选拔合格的房地产服务企业，并据此签订前期物业服务合同。下列之一经市房地产管理局批准，可以同意选定房地产服务企业：(a)投标人不到3人。(二)多层建筑总面积在3万平方米以下，单高层(包括小高层)建筑总面积在2万平方米以下，多层、高层混合建筑总面积在2万平方米以下。投标人必须发表招标公告或投标邀请书10天前将招标公告或投标邀请

6、书、投标文件等相关信息记录在市房地产管理局。第十一条开发建设单位和房地产购买人签订的房屋买卖合同应当包括电力财产服务合同约定的内容明确财产管理区域内全体业主共有的辅助设备设备设备设备之前的房地产服务合同可以定期限。但是没有到期，业主委员会与房地产服务企业签订的房地产服务合同生效，以前的房地产服务合同终止。第十二条住房交付使用前(包括当月)发生的财产服务费用由开发建设单位承担。房屋交付和使用后发生的房地产服务费用由业主负担，但在房屋交付后一年内无人值守、空置期内，物业服务费用的70%由业主负担；在住宅交出一年以上没有放置的空白期间，业主将按100%的比例负担房地产服务费用。通过住房竣工验收达到交

7、付条件，业主收到书面交付通知，完成相关程序的就是交付；业主收到书面交货通知后，将在一个月内没有不办理该程序的理由。第十三条开发建设单位在出售房地产前应当制定临时管理法令向市房地产管理局申报房地产买方在与开发建设企业签订房屋买卖合同时，必须对遵守临时管理规定做出书面承诺。第十四条在交付新财产之前，开发建设单位必须向市房地产管理局办理竣工交付用申报程序，并向建设项目竣工交付用申报文件和法律、法规、规章条例及房屋销售合同约定的交付用条件相符的相关文件、资料。第十五条开发建设单位在与以前的房地产服务企业进行收购程序时，应向市房地产管理负责人及以前的房地产服务企业移交以下信息：(一)完成总计划、单一建筑

8、物、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网项目竣工图等完成验收数据；(b)设施和设备的安装、使用和维护以及其他技术信息；(三)财产质量保证文件和财产使用指导文件；(四)业主名单；(e)财产管理所需的其他信息。市房地产行政主管部门、电力房地产服务企业应当收到前款规定的资料，妥善保管。之前的房地产服务合同终止后，之前的房地产服务企业应将该资料交给业主委员会。业主有权查阅开发建设单位移交给市房地产管理负责部门、房地产服务企业的资料。所有者、所有者会议和所有者委员会第十六条本办法中称业主是指房地产的所有者。未登记取得所有权，但根据买卖、赠与、拆迁补偿等法律行为，已合法占有该住宅的人，在房地产管理活动中享

9、有法律法规规定的所有者的权利，并承担相应的义务。业主可以依法对房地产使用者行使业主的权利，履行业主的义务。第十七条业主在财产管理活动中享有国家规定的相关权利，履行相关义务。第十八条财产管理地区设立业主会议。如果符合以下条件之一，应举行第一次会议，设立业主会议：(a)垄断部分交付建筑物总面积的50%以上。(b)从专有部件首次交付之日起2年以上，交付建筑物总面积的20%以上。业主总数在20人以内，经全体业主一致同意，决定不制作业主大会的，将共同履行业主大会和业主委员会的作用。第十九条拥有面积和拥有者数量决定如下：(一)根据房地产登记簿上记录的面积计算的垄断面积；还没有进行物权登记，暂时以测绘机关的

10、实测面积为准计算；尚未实测，暂时按房屋买卖合同中所列面积计算；建筑总面积是根据上述面积的统计总和计算的。(二)根据业主数量、垄断部分数量计算，由一人计算，但建设单位仍有销售、销售、但尚未交付的部分，由一人计算的一个或多个垄断部分；总人数，按上述人数的统计总和计算。业主的身份确认以房地产登记簿或其他可以证明其所有权的法律有效文件为基础。第二十条财产管理区域符合本法第十八条第一款规定的条件，开发建设单位或者电力房地产服务企业应当书面向市房地产管理负责人部门和乡镇人民政府报告。开发建设单位或者电力财产服务企业未及时书面报告的，业主20%以上可以共同向市房地产行政主管部门和乡镇人民政府提出设立业主大会

11、的书面要求。乡镇人民政府自收到请求之日起60天内，综合房地产行政主管部门将组建业主会议筹备组(以下简称筹备组)，准备举行首次业主大会。第二十一条筹备委员会由业主和乡镇人民政府、发展建设单位派遣委员组成。其中，主人所占的比例不能低于预备集团总数的三分之二。筹备委员会组长派乡镇人民政府职员担任。准备小组自成立之日起7天内，有权在财产管理地区内书面通知成员名单和工作，并要求开发工程部门提供以下文件资料。(一)财产管理部门证书；(b)业主名单；(c)建设计划总计划；(四)辅助设施设备交付使用证明；(e)绿化完成总计划；(六)房地产服务室配置证书；(七)特别维护基金托管证书；(八)设立业主会议所需的其他

12、文件信息。第二十二条筹备组履行以下职责：(a)确定首次业主会议的举行时间、地点、形式和内容；(二)起草管理规定、业主大会议事规则、业主委员会工作规则；(三)确认业主的身份，确认业主的数量和垄断部分；(四)确定业主委员会委员候选人生成方案及名单，公开征求意见。(e)完成举行首次业主会议的其他准备工作。前款所列内容，预备组应在第一次业主大会15日前，在财产管理区内书面公布。第二十三条筹备委员会应当自成立之日起90天内组织第一次业主大会会议。主业会议自依法成立之日起，预备集团职务自行终止。举办第一次业主大会所需的宣传、文印资料等由开发建设企业负担。第二十四条业主会议从第一次业主会议采用管理规定、业主

13、大会议事规则并选举业主委员会之日起成立。业主会议应在依法成立后30天内，就业主会议的设立事项，向市房地产行政部门和乡镇人民政府提交，并依法刻印和使用业主会议印章。第二十五条业主大会履行以下职责：(一)制定和修改业主大会议事规则、管理规定、业主委员会工作规则；(二)选举业主委员会，更换业主委员会委员，决定业主委员会任期；(三)监督业主委员会工作，听取业主委员会工作报告。(4)决定房地产服务企业的选拔和解聘；(五)依法确定特别维护基金的筹集、使用、管理问题。(六)按照管理法令的约定，注意违反管理法令的所有者。(七)决定业主委员会工作经费的筹措方式；(八)在财产管理领域内，决定涉及业主利益的其他财产

14、管理事项。第二十六条业主大会会议分为定期会议和临时会议，由业主委员会主办。业主大会定期会议按照业主大会议事规则举行。业主委员会应在下列情况之一时组织业主会议临时会议：(a)20%以上的业主提出。(2)发生重大事故或紧急情况时，要及时处理。(c)业主会议议事规则或管理条例规定的其他情况。业主委员会不依法履行或者不遵守主业会议召集责任的，市房地产行政部门应当责令其在30天内召集。逾期不改的乡镇人民政府应当在30天内与房地产行政主管一起组织业主大会的召开。除了前两项规定外，任何单位和个人都不能组织业主会议会议。第二十七条业主大会会议是集体讨论的形式或书面征求意见的形式。采用书面征求意见的形式时，应向

15、各所有者传达意见书。如果不能交货，必须在财产管理区公布。主人未在规定的期限内反馈意见，视为弃权。第二十八条业主可以选择建筑物、单位或楼层单位，也可以选择业主代表参加业主大会。主人代表参加主人大会会议的话，主人代表应该在参加主人大会的3天前，就主人大会上讨论的事项，书面征求自己代表的主人的意见。如果需要投票，对所有者批准、反对和弃权的具体票数将在本人签署后由所有者代表投票时反映出来。第二十九条业主大会业主表决权的计算按照下列规定确定：(a)根据业主人数，一人以一票计算。建设单位未销售的垄断部分以一票计算。(b)按建筑面积计算，每平方米建筑面积为1票。建筑面积小于一平方米用一票计算。第三十条业主会

16、议，只有物业管理区域内所有部分占总建筑面积一半的业主多数参加后，才能举行。第三十一条业主会议决定筹集和使用专项整治资金，或者改造或重建建筑物及其附属设施，必须取得业主同意，所属部分占总建筑面积的三分之二以上，占总人数的三分之二以上。有关共享和共同管理权的其他重大事项，必须得到业主的同意，所属部分占建筑物总面积的一半，占全体人员的一半以上。第三十二条管理规定应当同意以下事项：(a)建筑物及其附属机构的使用、维护和管理；(二)特别维护基金筹集和使用方案；(三)经营和收入分配、使用的共同部分；(四)财产管理区内环境卫生、噪声、宠物饲养、安全管理和其他所有者的权利和义务；(e)违反管理法规的责任。管理法令自业主会议表决通过之日起生效，对所有业主和用户均有约束力。第33条业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选出，负责业主大会的责任和报告工作。业主委员会实施任期制，各任期不超过5年即可连任，业主大会议事规则另行规定。业主委员会委员有同样的表决权。业主委员会应在当选之日起7天内举行首次会议，并在业主委员会委员