吉安天龙花园全程企划方案

吉安天龙花园全程企划方案DocumentnumberBGCG57-BTDO-0089-2022企划方案见缝插针式的开发模式，如中天花苑只在井冈山重推出的楼盘名曰别墅，却给人的感觉是城市边缘的农民房丽景湾，还是中环名城都是卖现房发售，这种状况与国家明令禁止期房销售的政策极为化率都很高，这说明在现阶段吉安市的楼盘还处于卖方市社区”的概念，产品却根本没有任何高尚之影力户型：三房(116㎡)二房(98㎡)含有健身房，桌球室，酒吧，泳池等销念。概念都能给普通百姓带来一时的精神幻觉，如的社区都是高尚人士，都是豪宅所有者，这也在同时降低概念营销应不脱离吉安市房地产的发展实际水准，应不相对滞后，既无安小企业主、个体经营者位于吉州区老城区(老城区配套集中且范围小)，周边生活配套完善即将投入使用，从外观上更显气派、尊荣、高档。(与江信庐陵比又0号0些简单的休闲设施厂职工、个体经营者道)交通便利；2．位于吉州区边房的55m2至四房的185m2复式能够满足各种客户右侧户型：三房(116㎡)二房(98㎡)，按揭安小企业主、个体经营者交界处，是个极具环境优势与生活品味的楼盘【项目概况】本案位于吉安市新(青原区)老(吉州区)城区的交界处，地块为不阔，景致怡人，滨江绿化带完成后，赣江会，将来政府新规划的城北区的中心为商业物业或办公写字楼，以和城市整【项目的SWOT分析】地块内有香樟树，桂花树，南国芭焦等多种已形成景观的高大乔木，地块东面是赣江与江滨绿化带，前面就是吉安宾馆，地块周边形成了良好的绿化率；景观优势：临水而居一直是国人的最佳居住方式，项目虽然不直接临水，但临赣江也只不过几步之遥，开阔的江面对于居住在市中心的人来说是一种心灵的释放，江滨绿化带有红花绿草，在视觉上能给人极大的享受，这对用户是个极大的吸引力；区位交通优势：项目毗邻赣江大桥，地处老城吉州区与新城青原区的交界处，位于井冈山大道与滨江大道的十字路交叉口，项目北面还有待建的城北广场，是城北的交通中枢；从以上几个空间节点的交汇可以看出，到达吉安市任何地方都极为方便。项目位于庐陵文化园内，现吉安市政府已把庐陵文化园的的建设列为市政府重点工程；庐陵文化园的建设将对本案是一个最大的升值支撑点；另外项目周边还有白鹭洲公园，公园内的白鹭洲书院是中国四大书院之一，有着悠久的历史，也沉淀着极厚的人文底蕴教育优势：项目周边教育氛围浓厚，吉安几所重点中学如吉安一中，白鹭洲中学离本项目较近，项目的业主可直接升入以上几所学校，良好的教育资源成为项目极具竞争力的卖点。2、项目劣势：入市时间较晚：吉安市房地产的黄金时期应属于2002-2003年，受花园城市建设及政府招商引资政策的影响，吉安的房地产开发呈迅猛发展之势，规模都较大，也吸引了一大批用户购买，经过两年的开发，市场已过了第一轮释放期，多数市民已经购了房，市场需求日渐缩小。预计本项目上市时，市场压力将明显加大。居住劣势：由于本项目所在地块为吉安市中心较为古老的工厂区所在地，周边人居氛围不是很浓。商业配套劣势：吉安市传统的商业中心在吉安市人民广场四周，在其他地段都缺乏商业氛围，目前在项目周边除一些日常便民店之外，基本上没有中、大型购物广场，生活配套上比较缺乏。价格劣势：由于本项目的上市价格预计将达到1300元/㎡，这对吉安现有的1100元/㎡的价格来说，这对消费者、投资者来讲都是一种劣势。3、项目机会点：居住氛围的改善：随着项目旁的康居帝景湾小区交房后，渐渐有业主入住，对于本地段人居气氛可以有效地进行提升，市政建设契机：庐陵文化园的建设将给本项目提供一个最佳的契机。城市化进程：加强吉安市对周边的影响力，随着中国城市化进程的加快，一些地处农村的人会选择就近的城市中定居，在此方面应加大项目的营销力度，在周边县区及乡镇加大宣传力度，吸引一些用户购买；4、项目威胁点：其它楼盘的放量2005年将是吉安一些主要楼盘的增量释放期，大量的楼盘投放于市场，对于一个人口仅20几万的中级市，市场竞争已进入白热化阶段。房地产大环境：随着央行加息，普通市民收入有限，购房时会感觉到按揭的负担，这时必然会使一些选择按揭的用户会退出购房者的行列。“水”，故有““水”，故有“周边市政公共设施的建设进度与项目建设存在时间差，可能会对一期开发产生不利影响。【推广名定位】天龙花园水木清华“天龙花园”案名缘于吉安天龙房地产房产开发1、“水木清华”源于《诗经》，意指流水清澈，林木秀美。名称意的文化品味和内涵。名称极易令人联想到中国着名学府——清华大学，(但又与“清华”两字稍做区别，以免让客户觉得在生搬客户较高的文化素养和现代人望子成龙的期望。与项目周边浓厚的人【概念定位】造一定要有生命力与支撑一个焊接点，并让概与项目的“自身优势”达到严丝密缝的吻合，自圆生根、生长，与项目完美对接，也就能顺利生项目支撑点：1、明确提出“第二代”的概念，其主旨是对吉安市房地产市场做一个丽景城都以塑高尚社区为目标，中环名城与名人花园在选择文化豪宅概念。同时，本案定价也将处于吉安市第二高价，“高档、豪宅”这些概念在地级市有特别的吸引力，也符合本案所需，又不能放弃，因此本案也将紧抓“高尚”一词，但拉出的“第二代”将本案与其他楼盘做个彻底的区别，即本案出来后将全面替代第一代初级2、本案在开发过程中，开发商对地块内所有的乔木如香樟、桂花，芭焦等都请专人进行了保护，并为后来的业主所享受。在景观设计时也特别叮嘱上海农工商景观设计公司，一定要注重这些原生景观，这些原生树木，本案的生态性是个可见可触摸可享用的概念，在后期销售过程中，售楼员对客户进行讲解时，有实实在在的支撑点。只要客户一走进天龙花园内就被有着几十年的香樟、桂花树所形成的景观优势所感染。3、“生态”社区概念在吉安提出，同时也契合吉安创建“生态城市”的建设思路，市政府的对“生态环境”宣传与本案推广过程中对生态的强调可互为增色。拓展方向一：档次定位开创新一代楼市“典范”概念塑造的产品支撑点：1、本案的外立面高档，简洁，为新古典主义风格，给人特别明快与大气现代之感；2、景观与园林设计更符合生活所需，中央景观轴线贯穿整个小区，视觉通透；3、智能化物管将全面提升小区品质。拓展方向二：文化定位“崇尚自然、尊重人性、体现身价”的新贵文化文化即气质，社区文化既是社区特征的高度概括，也是社区定位的淋漓体现，更是社区业主共同依附、互相认可的精神家园。概念塑造的产品支撑点：1、自然即小区内的自然环境非常适合人居，在吉安，天花花园创造了开发楼盘不破坏生态环境的先例，这是其它楼盘没有也不可能做到的事情，2、人性化即适合人居，香樟、桂花树形成的植物群落，是个天然的氧吧，本案地处赣江之滨，滨江绿化带景色怡人，是天龙花园业主休闲的良好去所；3、规划实行人车分流，中央组团内没有车行道，保持业主高贵身份；拓展方向三：生活方式定位吉安首个睦邻生活社区本案旨在创造一种吉安独一无二的生活方式，营造一块吉安新贵向往的精神乐土。而作为社会新贵，他们的社会地位和生活习性已成就了其独特的、具有相当排他性的价值观念。他们渴望领导潮流，被人尊重、体现自我价值、追逐新时尚、同时又希望在保持个性的同时能够与周边具有相同价值观、文化观的人进行良好的沟通、交流。因此，针对这一特殊群体的社会特征，我们建议紧紧抓住“崇尚自然、尊重人性、体现身价”这一主题，以“新贵文化”为统领后，又要强调沟通与交流的“睦邻生活社区”，才能满足其精神的需要的文化氛围。概念塑造的产品支撑点：1、小区配套内有会所有健身房，乒乓球室，台球室等休闲娱乐活动场所，2、小区内有老年休闲广场，有儿童乐园。【广告语定位】2、与健康牵手与绿化亲呢渴望城市中能多的一抹鲜绿，能多一点树木，且能有也不会的已形成的天然植物群落。开发商在的进行了保护与利用，本案内香樟树已有几十年的植物群落让每个走进天龙花园的业主会有一种如同走进了陶渊明下的世外桃源之感，对于每个宾馆。，本项目上市时间必须提前，同时，工程进度也过年，带回了一年市内先使本项目实现中前期持续快速建立强大之品牌效应，推动中后期价格顺利攀升。达二、目标用户定位本案的目标客户以多次置业者为主，一次置业及投资客为辅。具体有如下群体：1、城区用户：a.行政事业单位的中高级公务员b.金融、证券、保险、通讯、邮政、媒体等行业的精英人士c.国有、集体企业的中高层人士d.私营业主e.个体工商户f.教师、医生、律师等g.外出打工人士2、周边乡镇用户：a.行政事业单位的中高层公务员b.乡镇企业中高层人士c.私营业主d.个体工商户e.外出打工者，一定要有超前的思想，使小区更具现代化气息，特别要注意智十分必要的，由此看来，吉安市校、幼儿园、菜市场、超市、医住宅，因为多层住宅的价格相对高层住宅便宜。而较低。有一部分消费者选择小高层住宅，对于单对较大，绝大多数消费者不会现在打算购买别墅；a、提供保安、清洁卫生、房屋维修和一些特色服务(如托儿服务)；销会贯穿于整个营销过程，在中前期，特销，尤其是在项目信誉，口碑未形成足够强大之A使用面积以200平方米——500平方米为宜址的好坏，直接影响客流量的多少，所以，临时接应与以后的售楼处的风格要统一，起到相互呼古典主义风格，并加之效果图、展板的身项目现场的感觉。从而勾起其购买意向。量相应会较大的地方，意向客户容易到外接待的宣传力度，除了以媒体广告宣传幅、精神堡垒等制作精美的户外广告，对于举足。(在工作中，本司已对现场售楼中方案进行合理化的建议与功能化分，定价方法1、成本加成定价法将产品的成本加上预期利润(一般为两成左右)，具体额度由发展商自行控制，即为最基本的定价方法。此法虽然简单，仍须考虑市场行情及竞争状况，才有订出合理的价格。2、市场比较定价法主要依据相近物业及附近区域竞争状况而订。在竞争激烈时，条件相当的两个物业，定价较高的项目会被客户舍弃。3、顾客感受定价法当购房者对物业及发展商实力有信心时，纵然定价相对较高，购房者仍会欣然前往。但若购房者对推出个案的发展商没有信心时，一旦定价过低，购房者反而会怀疑物业的品质而不敢购买。项目产品价格设定1、项目产品入市初期均价暂设定为：1300元/m2。2、这里的价格，应该是一种展望预估的价格，是对地块价值、未来竞争态势及项目的成本及大盘供应量等诸多因素综合权衡而初步设定的价格。3、更加确定的开盘入市价格设定将要等到规划方案完成且报批通过，结合项目经济技术指标、预算方案、入市前市场竞争态势、项目建筑规划设计特点等再进行调整，并将可能提交一份详细定价报告，其中将包括不同类型产品入市均价、后期不同组团不同类型产品价格走势判定、价格系数设定等等。来说是在项目聚集了十足的人气后，为进一步制格的方式来对犹豫中的客户形成压迫性氛围：项目极为畅不得不以高价购买甚至错失良机！其实真正的房地产营销是反映利润的工具而应是推动销售、制胜竞争对手优势的价格走高单纯地看作是楼盘热销的惯性结果，有时巧妙地动楼盘的销售。即当价格调高到一定限度时，仍可使价格目差异性卖点的强大宣传功势相结合。通过增加物业的附：试探市内部认购等手段积蓄项目的购买力，待工程形象日臻完善心理一般不大；至项目封顶险大大降低，项目的大部分优势、卖点大多都能充分展示又略调高价格。至项优劣一览无遗，客户资金垫付时间短，再适当调高价格消将更多注重认购期的运用，将消费能量在认购期积聚售局面，促使买家尽早购买，并价，在开盘期较高低价推中高档贷型，在销售期高盘应注意将中差贷型搭配，合理控制配比，以达到每个程的原因，整体形象还没有完全出来，如何进行入市开盘的操作,目营销的主要工作。在项目入市前主要的营销推广，用软新闻把项目的主题定位炒出来。适当的炒作投划，采取VIP卡认购方式程就会比较艰难，特别是巨大的市场竞争压力下，新盘显得尤为重要，所以入市开盘一定要集中人气，制造市到实际的销售效果。为达到此目的，行之有效的内部认楼处装修妥当，各项销售准备工作基本完，分流其他项目的准客户，并试探市场反应，积蓄客工作应进入状态。包括报纸、电视、电台广告等形式内部认购阶段，获取客户，清楚掌握客户的购房意向及市场需求(多层市场需求状况如何，哪种面积、户型市场需要最大)，以房给对项目有信心的客户，令其得到最大收益，同时认购期设为3个月，自1月中旬如至4月底开盘。开盘前P发放VIP卡，此即为诚意金，持有VIP卡的准客户可享楼及拿到楼书等相关资料，并优先获得合意单元选择IPVIP的优惠，甚至1000元的卡可以变成10000元的些利益来栓住客户，让客户保持对楼盘的式，是我们对项目销售“投石问路”的一种方式场上反映与客户对楼盘的欢迎程作出适度调整，有效地避免因销售价格定位不准而令P最大比其它项目也显得略微超前，因此本项目一经推可以在前一段时间内给一个模糊的价格给客户(例如只告之起价，通过他们整。专注打响市场知名度，市场知名度打响的目期，火爆销售的局面。此时再进入持续强销期，连续盘。项目的前期工作主要是造势，前期造势不仅要做好项目的外包装(工地包装，区域包装，媒作炒作)，提前做好部分“内包装”也非常重要，建议在好的的一栋别墅，要求环境位置等综合较佳，先把该栋住宅做出来包括楼体的外立面做出来，同时做样板房(包括多层的样板房)和该栋周边环境。当然，作为样板，此栋的各方面都需要精益求精，凸现市的季节情况，我们甚至可以把中央组团精华提前展的焦点，可以运用多种方法，将此栋树立成“样板典实景可以打动一批买家，此时可以先按兵不动，不公径暗示市场、由市场去传说价格，但明确正式发售的安本地畅销楼盘几乎是不可能的。吉安市广告费包括的范围是：媒体(电视、报纸、户外、电台等)的发布费；电视广告也是不可小觑的一个宣传途径CRM(客户关系管理)系统；客户关系管理是指在企业的运营过程中不断累积RM开始以客户为中心。建议项目在内部认购始就做好客引爆项目强销期导火线应是时机的选择，什么时侯开盘入市时机的选备工作进展状况、客户积累情况、工程进度、预售许可证的办理、传统销售旺季的选择，并且可以利用节假日和活动(如劳动节、国庆节、房地产交易会等)因素。开盘日依我们的计划初定为2005年5月1装与气氛营造当属重中之重，并要充分利用媒介强势气，如彻夜排队，抢购等现场效果，感染其他购房者销售力，促成订购。另可安排选房分区的调控，可将现场一般分为签到贴号区、选房区、销控区、缴款区、餐饮区等，客户按顺区是相对开放的，而选房等候区则是相对封闭的，从前面的内不断地为客户提供销控信息，并不断地为客户计算睽之下，逃都逃不了，不掏钱行吗！就这样进行逼倥是模特！这时他的状态绪再渲染给在场的其他客户，因此要尽可能让其在现时餐饮区就发挥作用了。选房流程为先持有VIP客户后VIP码排队，另外还需注意现场的一些细节问题，还可销售气氛，促使目标客户尽快下定，建议准备5-(具体策略待定)适机转入持销期，利用先期建立的CRM(客户关系管理)系统组织事件营销，热卖场景后，此时正是接续造势的良机进程，一方面，挖掘收集老客户资源；本开发项目，随着客户资源的不断增多，人气凝聚“一传十，十传百”的口碑宣传，令后来的购房选购周期，这时这种老客户是我们最宝贵的有效资源，合理运用的CRM(客户关系管理)系统，组织客户通讯与联谊，强化与客户心目中形成美誉度，促成老客户带新客户的；丰富项目品牌内涵；制造注意力和话题。比如吸引人：现场大型娱乐游玩活动，往往还可邀请电台等机构一闻炒作；还可做一些出乎意料的创新举措，其它现场常会、看楼抽奖活动等。特别注意能结合项目的教育配套展开，策划与教育相关或一些体现音乐的事件活动，促方料如单张、楼书，有条件的可进行有效消费者的接触面，提高目标消费者对品牌的理解度。公司形象推广做有机结合，适当地树立天龙房产公司的“人文卖环境，摈弃叫嚣、喧闹地广告格调家的利益点，使公众形成对“天然绿色”生活的气息来塑造项目的文化品位，使项目具有既沉静的气质，同时体现发展商稳健而内敛的大家风范；主打广告语生活在绿色中亲氧(生态优势)：绿树成荫地块内有香樟树，桂花树，南国芭焦等多种已形成景观的高大乔木，地块东面是赣江与江滨绿化带，前面就是吉安宾馆，地块周边形成了良好的绿化率；亲水(景观优势)：临水而居一直是国人的最佳居住方式，项目虽然不直接临水，但临赣江也只不过几步之遥，开阔的江面对于居住在市中心的人来说是一种心灵的释放，江滨绿化带有红花绿草，在视觉上能给人极大的享受，这对用户是个极大的吸引力；临桥(区位交通优势)：项目毗邻赣江大桥，地处老城吉州区与新城青原区的交界处，位于井冈山大道与滨江大道的十字路交叉口，项目北面还有待建的城北广场，是城北的交通中枢；从以上几个空间节点的交汇可以看出，到达吉安市任何地方都极为方便。临园(文化优势)：项目位于庐陵文化园内，现吉安市政府已把庐陵文化园的的建设列为市政府重点工程；庐陵文化园的建设将对本案是一个最大的升值支撑点；另外项目周边还有白鹭洲公园，公园内的白鹭洲书院是中国四大书院之一，有着悠久的历史，也沉淀着极厚的人文底蕴，临校(教育优势)：项目周边教育氛围浓厚，吉安几所重点中学如吉安一中，白鹭洲中学离本项目较近，项目的业