房地产开发培训教程

第一章

房地产开发与经营概述

根本概念房地产物质：土地、建筑物；法律：产权；经济：收益、增值；不动产、物业、房产、地产房地产业投资、开发、经营、管理、咨询、评估、经纪、物管房地产开发我国房地产业的产生与开展1949年前3000年前：出现了田地的交换和买卖；19世纪中叶前：一定规模的土地、房屋的租赁、买卖活动；19世纪中叶起：沿海城市的近代房地产业迅速开展。1949－1955年接受旧政府的房地产档案、确定产权、代管无主房屋、没收敌伪房地产、打击投机活动；建立管理机构、制定相关政策、开展清查登记；改造棚户区和贫民窟、建造新住宅。我国房地产业的产生与开展1956－1965年以“国家经租〞的形式对私有房屋进行社会主义改造；赎买私有企业的土地。1966－1978年遭受“十年动乱〞的严重破坏。1978－1980年随着经济体制改革的开展，进行了城镇住房制度改革、城市土地使用制度改革和房地产生产方式改革，产生了新时期的社会主义房地产业。1987年十三大报告中首次提出建立房地产市场，宣告中国房地产市场的诞生。我国房地产业的产生与开展1981－1986年新中国房地产业复苏的前奏。81年开始的理论探讨和少量的实践，85年左右的相对迅速成长，再回到86年的低谷。1987-1990年88年可以说是中国房地产业的第一次高潮，而89年到达真正的第一次低谷。1991-1995年91年开始复苏，经历了92、93年的极度膨胀后，在93年下半年治理整顿的根底上开始衰退。94年第一次出现商品房空置现象，95年再次跌入低谷。我国房地产业的产生与开展1996－1999年伴随着房地产业的合理调整进行的。经历了三年的艰难复苏，98年出现了增长的好势头，但99年再次出现衰退。2000年－经历了几次调整，房地产业逐步进入理性开展阶段。房地产市场日益完善，运行模式逐渐标准。产品供需结构不尽合理，出现一些社会问题。我国房地产业的产生与开展2003年7月，中国房地产协会在广州召开了房地产市场分析会，认为：当前我国房地产市场总体上健康，地区各有差异。长江三角洲地区〔上海、杭州〕：供销两旺，房价上扬偏快。珠江三角洲地区〔广州〕：住房供给比较充分，房价稳中有降，开发商微利经营，市场比较成熟。中西部地区〔重庆、成都〕：开发量、销售量逐渐上升，但总量不大，对全国市场影响不大。我国房地产业的产生与开展我国房地产业的产生与开展我国的房地产制度改革城镇住房制度改革传统的城镇福利性住房制度：国家统包、无偿分配、低租金、无限期。国家投资无法回收、居民住房需求无法满足。1978－1990年：改革的探索和试点阶段1979年起，实行向居民全价售房的试点，最初在西安、柳州、梧州、南宁；1982年起，实行补贴出售试点，首先在郑州、常州、四平、沙市。1980年4月，邓小平同志明确提出改革的总体设想；同年6月，中国中央、国务院批转?全国根本建设工作会议汇报提纲?，正式宣布实行住宅商品化。1986年2月成立“国务院住房制度改革领导小组〞，提出以大幅度提租为根本环节的改革思路。1988年1月召开了“第一次全国住房制度改革工作会议〞，2月批发了?关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案?。我国的房地产制度改革城镇住房制度改革1991－1994年：改革的全面推进和配套改革阶段1991年6月，国务院颁发了?关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知?，强调了政策的严肃性。1991年11月，国务院办公厅下发了?关于进行城镇住房制度改革的意见?，成为改革的纲领性文件。1992年2月，国务院正式批复了上海市的住房制度改革方案；5月1日，?上海市住房制度改革实施方案?正式出台，实行“五位一体〞，即推行住房公积金、提租发补贴、配房买债券、买房给优惠、建立房委会，在全国引起了所谓“上海效应〞。我国的房地产制度改革城镇住房制度改革1994年以后：改革的深化和全面实施阶段1994年7月18日，国务院下发了?关于深化城镇住房制度改革的的决定?，确定了房改的根本目的是：建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化；加快住房建设，改善居住条件，满足居民不断增长的住房需求。房改的根本内容是“三改四建〞：改住房建设投资由国家、单位统包为国家、社会、个人三者合理负担；改各单位建房、分房和维修、管理住房为社会化、专业化运行；改住房实物福利分配为以按劳务分配为主的货币工资分配；我国的房地产制度改革建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用范房供给体系和高收入家庭为对象的商品房供给体系；建立住房公积金制度；建立政策性和商业性并存的住房信贷体系；建立标准化的房地产交易市场和房屋维修、管理市场。1998年7月3日，国务院?关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知?发布，根本内容包括：从1998年下半年开始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用房为主的住房供给体系；继续推行现有公有住房改革，培育和标准住房交易市场；采取扶持政策，加快经济适用房建设；开展住房金融；加强住房物业管理。我国的房地产制度改革城市土地使用制度改革传统的城市土地使用制度：对土地实行行政划拨、无偿无限期使用、禁止土地使用者转让土地。其弊端在于：不利于土地的有效利用和合理配置；不利于正确评价企业效益，并造成土地使用者利益不均；不利于城市经济开展和城建资金的良性循环；不利于廉政建设。城市土地使用制度改革的过程突出表现在以下五个方面：征收土地费起初是针对中外合营企业提出的，1982年从深圳开始，1984年后，抚顺、广州等城市也先后推行。1988年11月1日，?城镇土地使用税暂行条例?开始实施，土地使用费改征土地使用税。我国的房地产制度改革城市土地使用制度改革土地使用权有偿出让和转让1987年下半年深圳特区实行试点，允许土地使用权出让和抵押；1988年福州、海口、广州、厦门、上海、天津等城市相继进行试点。制定地方性土地使用权有偿出让转让法规1987年11月29日，上海首先发布?上海市土地使用权有偿转让方法?；此后1987年深圳特区，1988年海南省、海口市、厦门市、广州市、天津市相继发布了地方性的土地使用权有偿出让转让法规。我国的房地产制度改革城市土地使用制度改革修改宪法和土地管理法1988年4月12日，七届全国人大通过宪法修正案，删去不得出租土地的规定，改为“土地的使用权可以依据法律的规定转让〞；1988年12月29日，土地管理法也做了相应的修改。制定全国性土地使用权有偿出让转让条例1990年5月19日，国务院公布了?城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例?和?外商投资开发经营成片土地暂行管理方法?；1994年7月5日，全国人大常委会通过了?城市房地产管理法?，明确规定“国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度〞。我国的房地产制度改革房地产生产方式改革原有方案经济中的城市建设是国家投资、分散建设，使城市规划难以实现。城市建设和房地产开发的过程长、涉及面广，特别需要综合考虑、相互协调、配套开展。随着经济体制改革和城市经济开展，出现了城市建设和房地产生产方式的改革即房地产综合开发，使城市规划和开发建设紧密结合为一整体。综合开发是在1978年提出的“统一规划、统一设计、统一施工、统一分配、统一管理〞的建房方式上开展来的。从1980年起，综合开发的思想连同征收土地费，作为一项重要的改革措施，记载在?全国城市规划工作会议纪要?中，成为指导综合开发工作的根本依据。房地产开发的形式按开发区性质划分新区开发：生地到熟地、初次开发、用地条件好〔征地〕；旧区再开发：毛地到熟地、再次开发、用地紧张、投资大〔拆迁〕。按开发规模划分单项工程：如建筑单体、道路工程、管线工程等；建设工程：建成几栋建筑并可投入使用，至少有水、电，牵涉到供电、上下水等单项工程；区域开发：考虑一定面积，实现一定区域功能，一般国内以居住小区为单位，必须匹配必要的公共生活设施；综合区开发：综合城市中的一切功能，一般以城市或城市功能区为单位。房地产开发的形式按开发层次划分两个层次：生地到熟地、熟地到房屋；一个层次：毛地到熟地到房屋。按开发对象划分土地开发：生地到熟地，农业土地开发；房屋开发：熟地到房屋；综合开发：“统一规划、统一征地、统一设计、统一施工、统一配套、统一管理〞、“综合〞、“配套〞、“全部内容的全过程〞。不同于统建和城市综合开发。房地产综合开发房地产综合开发的特点综合性本身内在的要求；开发过程中工作关系的广泛性和工程操作的复杂性；与其他产业的关联性。长期性决策、规划的长期性；资金筹措的长期性；施工建设的长期性。时序性产品形成的顺序；审批手续的顺序。房地产综合开发的特点房地产综合开发的特点地域性由其不可移动而造成；微观、宏观都表达出不同的地域特征。风险性资金风险；产品风险；市场风险；工期风险；房地产综合开发指导原那么符合国家的产业政策、国民经济与社会开展方案；严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原那么，实行“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设〞；重点是居民住宅。房地产综合开发根本任务综合开发的任务是合理确定综合开发规模、开发区的数量和布局，统筹安排开发区的市政、公用设施和各类房屋的建设，处理好新区开发和旧城改造的关系。同时，要有方案地提高城市建设中综合开发的比例，房地产开发过程的主要参与者开发商：出资者、组织者、管理者、协调者，参与整个过程投资决策：亲自或聘请专业机构进行科研和筹划等；前期工作：接触政府，获得许可，组织规划设计和拆迁安置等；工程建设：组织施工、监理、资金供给、原材料供给等；建成：落实“后配套〞、组织验收、自行或委托销售等。房地产开发过程的主要参与者建筑承包商：方案的最终实施者，产品的直接制造者，质量的直接责任人。政府部门：管理者：审批、协调、制定方案、干预市场等；投资者：根底设施、公益工程、重点工程等。金融机构：资金的主要提供者。中介效劳机构：各项专业工作的直接承担者。房地产开发机构与主要人员开发机构主要有三类企业：有限责任公司、合伙制公司、中外合资公司、国有公司、民营公司等；事业单位、企业管理：两块牌子、一套班子，目前根本没有；事业单位：单位的基建处、房产处等。开发机构的人员主要有三类管理人员：行政管理、经济管理、财务管理、人事管理等专业人员：筹划、征地、拆迁、评估、销售等工程技术人员：技术工作或技术管理。房地产开发机构与主要人员开发机构的专业人员应包括：建筑师、规划师：规划方案设计、房屋建筑设计、建筑施工合同管理等；工程师：结构、供暖、给排水、供电以及空调或高级电气设施等设计，合同签订以及工程施工中的技术问题；会计师：财务预算、工程预算、付税与清帐、合同监督等；经济师及本钱控制人员：本钱费用估算、编制本钱方案、进行本钱控制等；估价师及市场营销人员：掌握市场、确定租金或售价水平；律师与代理人：受开发商的委托出面处理一些法律及实际问题。企业经营者的根本素质全面的业务素质熟知有关政策、法规掌握一定的融资技巧强烈的市场经营意识具有根本的建筑知识和财务知识具备较强的公关能力良好的心理素质敏锐的洞察力较强的风险承受力敢于创新的精神房地产开发的一般程序立项阶段前期准备阶段施工准备阶段工程管理阶段验收接管阶段售后管理阶段房地产开发的主要内容规划设计：开发建设所遵守的依据和准那么；征地拆迁：开发建设所必须的场所，产品的一局部；施工组织：做好前期准备，选择建筑商，实施规划设计内容；竣工验收：综合验收、分期验收、小区验收等，保证建设目标实现；经营管理：维护产品功能，实现产品效益，保证最终目标的实现。房地产开发的管理行业行政的归口管理建设部门或房地产管理部门；资质管理从资金、人员、业绩等方面划分为五个等级，不同级别具有不同的开发资质；价格管理国家指令价、指导价、市场调节价，主要是对地价进行控制，包括最低保护价、优先购置权、交易价格公示、土地增值税等措施。方案管理运用方案体制进行管理。房地产开发的管理房地产开发的方案体制包括方案体系、指标体系和方案管理三方面。方案体系国家：宏观调控，提出总要求与开展方向，制定国家固定资产投资方案、商品住宅投资方案等；城市：制定综合开发方案，如城市开展规划和中长期方案、城市用地规划和中长期方案、城市开发区、经济技术区、居住小区规划、城市固定资产投资方案、城市住宅建设方案、商品住宅投资方案、城市根底设施和公用事业规划和中长期方案等；开发商：制定综合方案和工程方案，如投资方案、规划设计方案、征地拆迁安置方案、材料方案、销售方案等。房地产开发的管理指标体系：即评估开发规模、速度、质量、效益的指标，主要有方案投资额与完成投资额；利润开发量竣工面积开工、复工面积合格率、优质率销售额等方案管理开发量与基地平衡、与社会需求平衡、与资金平衡、与开发能力平衡；实施：执行与检查、质量和进度统一、调整方案。房地产开发的开展方向开展区域逐渐走向平衡主要开展商品住宅住宅建设－住宅产业－新的经济增长点因地制宜选择开发方式进一步坚持强化综合、配套走可持续开展之路房地产投资房地产投资的特点固定性产生于土地位置的不可移动；影响区位的重要性，从而影响市场需求、价格等。寿命周期长包括自然寿命与经济寿命；土地不灭、建筑物耐久、权益时间长、建设周期长；应在一定的自然寿命中获取尽可能多的经济寿命，适于长期投资。房地产投资适应性产品的使用功能多，可以根据需求适当调整使用功能；投资于多功能物业的风险较小。异质性由于区位、环境作用，不可能有完全相同的物业，也无法完全标准化；不同物业在市场的地位价值不同，认知程度不同；应投资于细分市场。政策影响性对宏观经济影响大，受政策影响大；投资应关注宏观经济、利用政策扶持。房地产投资对专业管理的依赖性涉及部门、专业多；投资应注重专业管理，使投资量增加。相互影响性根底设施、公用设施及附近其它物业的影响；物业价值很大程度上来源于区位环境〔自然、经济〕；投资于即将政府投资的区域。房地产投资房地产投资的形式直接投资：投资者直接参与房地产开发或购置房地产的过程，参与有关的管理工作，包括从购地开始地开发投资和物业建成后地置业投资。开发投资：赚取开发利润，风险较大而回报亦很丰厚；置业投资：从长期投资的角度出发，可同时到达收益、保值、增值和消费的功能。房地产投资房地产投资的形式间接投资：将资金投入与房地产相关的证券市场，投资者不需要直接参与投资管理工作。购置住房抵押贷款证券：就是把金融机构所持的个人住房抵押贷款转化为抵押贷款证券〔MBS〕，然后通过出售证券融通资金，购置证券的人即成为房地产投资者。兴起于20世纪70年代，目前已成为美、加等兴旺国家住房金融市场上重要的筹资工具和手段。购置房地产投资企业的债券、股票：发行企业债券或公司上市发行股票。房地产投资房地产投资的形式投资于房地产投资信托基金〔REITs〕：REITs是购置、开发、管理和出售房地产资产的公司，它将其收入现金流的主要局部分配给投资者，本身只起一个投资代理的作用。投资者将资金投入REITs有两大好处：受益稳定：因为其受益主要来源于拥有物业的经常性租金收入；流动性好：投资者很容易将所持股份转化为现金，其股份可以在主要的交易所交易。房地产投资房地产投资的利弊利相对较高的收益水平：大多数的股本收益率能到达20％，置业投资每年获取15～20％的股本收益率也很正常。能得到税收方面的好处：建筑物每年的折旧额要比物业年收益能力的实际损失高的多，使置业投资者相应减少了纳税支出。另外，城镇居民购置自住住宅往往能得到政府的免税和减税优惠。易获得金融机构的支持：可以将物业作为抵押担保品，金融机构认为这是保证平安回收贷款的最有效方式。房地产投资房地产投资的利弊能抵消通货膨胀的影响：住宅价格的年平均增长幅度大大超过同期通货膨胀率的平均水平。弊变现性差投资额巨大投资回收期长需要专门的知识和经验

住房公积金与住房公积金贷款住房公积金是指国家机关、企业、事业单位及其在职职工在职工工作年限内分别按职工工资收入的一定比例逐月缴存的长期住房储金。住房公积金全部归职工个人所有，记入职工个人的住房公积金帐户，用于建造、购置、翻建、大修自住住房和按规定交纳租金。住房公积金的本质是工资。住房公积金的个人所有权是限制性所有权，其占有、使用、收益和处分权能的行使受到限制。住房公积金与住房公积金贷款“住房委员会决策、管理中心运作、银行专户、财政监督〞住房委员会住房公积金管理中心银行专户单位职工核准提取、贷款归集委托决策审核财政审计住房委员会社会公众工会监督住房公积金与住房公积金贷款住房公积金的归集缴存对象：国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其它城镇企业、事业单位及其在职职工在职工。缴存的工资基数：职工本人上一年度月平均工资，包括计时工资、计件工资、奖金、津贴和补贴、加班加点工资、特殊情况下支付的工资。缴存比例：动态调整、由住房委员会拟定，一般不低于5％。月缴存额：(职工本人上一年度月平均工资×职工住房公积金缴存比例〕＋(职工本人上一年度月平均工资×单位住房公积金缴存比例〕住房公积金与住房公积金贷款住房公积金的提取职工住房消费提取：职工购置、建造、翻修、大修自住住宅时；归还购房贷款本息时；房租超出家庭工资收入规定比例(一般在10-15％)时；职工丧失缴存条件的提取：离退休；完全丧失劳动能力并与单位终止劳动关系；户口迁出所在市县或出境定居；在职期间死亡。住房公积金与住房公积金贷款住房公积金的使用职工个人的使用：申请住房公积金贷款；管理中心的使用：发放住房公积金贷款；购置国债。住房公积金的利率政策存款利率：当年归集的按活期存款利率，上年转结的按3个月整存整取存款利率计息〔0.99%、1.98%〕;贷款利率：1~5年3.6％，6~30年4.05％。住房公积金的税收政策实行免税。住房公积金与住房公积金贷款住房公积金贷款的特点专项消费性贷款；政策性贷款；委托贷款；抵押贷款。住房公积金贷款的适用范围购置自住住房公有住房；集资建房或合作建房；经济适用房；商品房；上市出售的已购公有住房和经济适用房。建造、翻建、大修自住住房住房公积金与住房公积金贷款住房公积金贷款贷款额的限制不高于帐户储蓄余额的假设干倍；不高于房屋全部价款的80％；不高于一定还款能力(工资基数×一定比例×12×贷款期限)；不高于住房委员会规定的最高贷款额度。住房公积金贷款的担保方式以所购住房抵押；抵押加连带责任保证；抵押加购置住房贷款保险；质押担保；连带责任保证。第二章房地产开发工程

可行性研究主要内容工程选择工程可行性研究概述市场分析经济评价建设工程投资估算产品本钱测算财务评价国民经济评价备选方案的选择不确定性分析工程选择概念对房地产工程就其开发价值进行筛选、谈判、论证和选定的过程。作用是房地产投资成败的关键。房地产开发全过程包括工程选择、土地开发、规划设计、施工建设等具体内容，但最关键、能最大限度地创造经济效益的是工程选择和规划设计两个方面。工程选择是从全局、宏观上决定工程的定位；而规划设计是从微观上进一步创造和提高工程开发的价值。工程选择程序广泛寻找投资工程在管理部门寻找待出让、批租的土地从媒体广告寻找合作、转让土地从咨询、中介机构寻找直接寻找拥有土地使用权的单位精心筛选投资工程组织内部专家，初选几个具有初步可研价值的工程对重点工程进行初步可行性研究由各职能部门逐个分析是在规划参数未获政府批准的前提下，由专业职能部门按照工程所在地区和市场的一般条件以及常规性规划指标和工程特点，就投资效果和可能出现的技术、经济问题进行研究。工程选择程序工程投资谈判就假设干有开发价值的工程与土地提供方或合作方，就出转让面积、金额、税费、合作方式、资金构成相应条件和价值进行谈判。批租土地、合作开发、征地拆迁等详细可行性研究委托有专业资格的专业研究或评估咨询机构完成，要求比较严格，对报告承担相应的法律责任。公司总体决策即使可行，也未必一定执行。因为科研是立足工程本身角度进行的，而公司必须从其总体投资组合、资本结构及开展战略等角度考虑。房地产工程可行性研究概述概念对开发工程的必要性、实施工程的外部条件，工程选址、规模、企业的投资能力、工程实施方式、生产经营周期、工程的效益等，都需要进行周密的调查研究和分析，这一调查研究和分析过程，称之为可行性研究过程。最初是美国30年代为开发田纳西河流域而采用的一种技术经济研究方法，因为它为其经济开发和资源综合利用起了重要作用，得以逐步推广、流行，开展到各个流域，充实完善，形成系统。涉及市场供需、工艺技术、经济财务三个方面。房地产工程可行性研究概述作用投资决策的依据筹集资金的依据签订合同的依据规划设计的依据目的实现工程决策的科学化、民主化，减少或防止投资决策失误，提高经济、社会、环境效益。特点前期性预测性不确定性房地产工程可行性研究概述专业机构前期的投资时机分析和初步可行性分析，主要解决投资方向和把握时机，一般有1、2个房地产经济专家即可。而详细可行性研究是全面的经济技术研究，需要专门的机构或研究小组。一般应由专业的评估咨询机构完成，我国目前大多由各开发公司自己编制，然后报政府方案部门审查立项。人员构成注册房地产估价师造价工程师市场调查和分析人员经济分析专家制作人员社会学、环境科学专家房地产工程可行性研究概述质量表达在研究的最终成果〔报告〕中，对于工程损益分析的准确程度取决于研究者的知识、经验和掌握的根底资料和情报量。针对不同的研究深度，其结果的质量要求也不同，国际上通用的为：投资时机研究：误差范围±30％初步可行性研究：±20％可行性研究：±10％房地产工程可行性研究概述时间与研究深度和建设规模有关，同时也影响到质量。一般小型工程1～2个月，甚至2~3个星期，中型工程8～9个月，大型工程1.5～2年或更长。从整个建设工程看，前期可行性研究占1/3，工程规划设计准备占1/3，施工建设占1/3。费用与规模、研究深度成正比，一般以占投资总额的比例计算。投资时机研究：0.2~1.0%初步可行性研究：0.25~1.5%可行性研究：大型工程0.2~1.0%；小型工程1.0~3.0%。房地产工程可行性研究概述程序、步骤讨论可行性研究的范围，确定研究目标。市场实地调查，收集情报和资料。市场分析、预测技术研究：工程实施全过程所有环节的衔接处理，环保措施，工程工程施工工艺和物资投入等。经济研究：工程的资金筹措、本钱开支、效益预测、投资风险、国民经济宏观考察、社会环境效益等。方案设计与选择：根据研究内容设计可供选择方案，或将各个方案的代表性组合，或集中优点重点修订设计最正确方案。制定实施方案：对选定方案，确定所有具体的技术指标范围，估算投资、本钱支出及收益幅度等财务状况，说明本钱、价格、进度等变化对工程效果影响及其应变能力。编制报告。房地产工程可行性研究概述内容工程背景与概况工程用地的现状调查及动迁安置市场分析与建设规模确实定规划设计方案选择资源供给环境影响和环境保护工程开发组织机构、管理费用的研究开发建设方案工程经济与社会效益分析〔财务评价、国民经济评价、风险分析等〕结论及建议房地产市场分析〔市场调查与预测〕目的了解市场的宏观社会经济因素，进而把握投资时机与方向；了解市场上各类物业的供求关系和价格水平，就拟开发工程进行市场定位；了解房地产使用者对建筑物功能和设计型式的要求，用以指导工程的规划设计。市场分析要紧紧围绕特定的开发地点和类型进行，尤其在以下四种情况下：开发商对拟开发工程没有或很少有相关经验；拟开发工程要持续几年的时间，在这段时间里，市场的变化是不可防止的；市场不确定因素较多；开发商拟进入一个特殊的市场，没有经验可资借鉴。房地产市场分析〔市场调查与预测〕市场调查的步骤确定分析目的确定分析目标〔对象〕：范围与主要问题选择分析方法：确定数据类型、收集方法、处理方法等〔估算分析过程所需时间与费用及分析结果的预期价值〕数据收集、处理与分析评价初步结果，进行修正结论和建议房地产市场分析〔市场调查与预测〕市场调查的作用提高对市场时机的分辩能力，发现和捕捉市场时机；提高对市场状况的把握，增强竞争力；有利于对工程进展的控制，适时调整策略。市场调查的类型探测性：对市场情况和面临的问题比较模糊，不知如何入手时，发现和提出问题，确定调查重点；描述性：对找到的问题进行如实的反映和具体的答复，说明问题；因果性：进一步分析问题的前因后果，找出影响问题的各个因素及其与问题之间的关系，分析问题原因；预测性：估计问题开展的趋势。另外可以分为：普查、重点调查、随机抽样、非随机抽样等。房地产市场分析〔市场调查与预测〕市场调查的一般内容宏观因素：政治、经济、科技、人文地理、宗教信仰、习俗、法律法规等；区域市场因素〔与房地产市场运作相关的信息〕：区域经济开展水平、地区产业结构与产业政策、人口因素、城市开展方向与城市规划、环境因素等；微观市场因素〔与投资工程相关的信息〕：市场的总体趋势：房地产指数；供给：同类物业的供给量、替代物业的供给量、增量与存量、市场成交量、土地批租数量和用途分布；需求：潜在需求量〔有效需求量〕、空置率、市场吸纳能力、人口、收入、销售趋势；房地产市场分析〔市场调查与预测〕价格：销售价格或租金水平、地价、拆迁安置补偿本钱、建造本钱和其它本钱费用、相关税费、投资收益率、开发利润率等；竞争：市场占有量、同类物业供需情况、竞争企业数量、竞争企业能力等；中间商：信誉、能力等；其它：金融、物业管理等。特定类型工程的市场调查内容住宅工程：与房地产代理机构、物业管理人员特别是用户的沟通，了解工程周围地区住宅的供求状况、价格水平、对现有住宅满意的程度和对未来住房的希望。房地产市场分析〔市场调查与预测〕工业或仓储工程：考察开发所必备的条件，如劳动力、交通运输、原材料和专业人员的来源；考虑未来入住者的意见，如办公、生产和仓储用房的比例，大型运输车辆通道和生产工艺的特殊要求，以及对隔音、抗震、通风、防火、起重设备安装等的特殊要求。商业购物中心工程：考虑所在地区的流动人口与常住人口的数量、购置力水平以及该地区对零售业的特殊要求，考虑购物中心的效劳半径及附近其它购物中心、中小型店铺的分布情况。写字楼工程：研究所在地段的交通通达程度，拟建地点的周围环境及与周围商业设施的关系，还要考虑内外设备的平面布局、特色与风格、装修标准、提供公共效劳的内容，满足未来潜在使用者的特殊需求和偏好等。房地产市场分析〔市场调查与预测〕市场资料收集方法访问法：根据调查目的，拟定调查提纲或设计调查问卷，以提问或填写问卷的形式请被调查者答复。速度较快且本钱不是太高。有时信息资料缺乏客观性。面谈调查：有较大的灵活性，可以集体面谈或针对重点调查对象进行深入调查，气氛好，资料是第一手的，也比较真实。本钱相对较高，资料处理较为繁琐，受调查人员业务水平的影响较大。调查：收集资料快，本钱也比较低，便于信息处理。不易取得被调查者的合作，调查不够深入。房地产市场分析〔市场调查与预测〕通讯调查：范围较为广泛，能充分表达个人意见，资料较为客观、真实。问卷的回收率较低，拖延时间往往较长。观察法：通过观察被调查者行为或收集其行为痕迹。可以获得被调查者不愿意以及言语无法提供的信息；并能客观地获得准确性较高的第一手资料。调查对象的面比较窄，花费的时间较长，有时仅能观察一些表象，需与其它方法进行结合。实验法：将调查范围缩小到一定范围进行试验，再对整个市场进行预测。数据的加工分析方法列表分析数理统计方法分析频率分布、均值与百分比、相关分析、多变量分析、假设检验分析等；图形分析直方图、饼图、折线或曲线图等。房地产市场分析〔市场调查与预测〕【案例】南京市房地产市场分析房地产市场分析〔市场调查与预测〕房地产市场预测的内容供给状况变化预测房地产开发企业数量以及投入开发物业的数量〔增量〕〔注意开发周期长、利用土地供给总量的预测进行〕；预测房地产存量的供给量〔三级市场〕；预测拟开发物业类型及可替代物业类型的供给；预测宏观决策对房地产供给的影响。需求状况变化购置力预测〔社会集团购置力、城乡居民购置力等〕；投资价值预测；市场潜在需求预测。价格变动及其影响预测市场竞争能力开展趋势预测〔本企业及竞争企业〕房地产市场分析〔市场调查与预测〕房地产市场预测的步骤确定预测对象：拟投资物业类型在合理开发建设期后的市场需求、供给等状况；收集、分析资料；选定预测方法和预测模型进行预测；评价、修正初步预测结果；预测房地产市场分析〔市场调查与预测〕市场预测的方法定性方法特尔斐法〔专家意见法〕：充分发挥各方面专家的知识、经验和判断能力；独立性和往复性；时间、资金花费少并可得到多种有价值的观点和意见；但意见难免有主观片面性；要注意专家的代表性、广泛性、数量以及意见反响时间。意见集中法市场因素变动剧烈时，能考虑多种非定量因素；简单易行，缺乏历史资料也能进行；但易受市场形式的影响。房地产市场分析〔市场调查与预测〕定量方法时间序列法：假定影响市场的各种因素大体相似，需求形态具有一定规律；而且必须具备完备的时间序列资料简单平均法加权平均法算术移动平均法加权移动平均法指数平滑法因果分析法〔回归分析法〕一元回归法多元回归法房地产市场分析〔市场调查与预测〕算术移动平均法确定各期的期距；求相邻期距各期的简单平均数；将各期平均值进行比较，求出变动趋势值；求预测值。其计算公式为：预测值=最后—期简单平均数+预测期与最后—期简单平均数的期距×最后—期变动趋势数加权移动平均法以加权形式求得移动平均值；指数平滑法利用前后两期实际与预测数据，并考虑其比重进行预测；t期预测值＝平滑指数×t前期实际值＋〔1－平滑指数〕×t前期预测值平滑指数根据预测值与实际值的差异大小而定，差异大通常为0.7~0.8。房地产市场分析〔市场调查与预测〕算术移动平均法房地产市场分析〔市场调查与预测〕加权移动平均法房地产开发工程经济评价经济评价是可行性研究的核心，贯穿于可行性研究的全过程。它的最终目的是根据国民经济开展战略和城市开展规划的要求，在做好产品市场需求预测和工程技术研究的根底上，计算开发工程投入的费用和产出的效益，通过方案比较，对拟开发工程经济可行性和合理性进行分析论证，作出全面的经济评价，为投资决策提供依据。可行性研究中的开发工程经济评价有两种：选择优化方案中的评价，用以比较和筛选方案，以寻求最正确或满意方案；确定推荐方案后，对开发工程进行的最终的全面预测评价。房地产开发工程经济评价工程财务数据测算投资来源与支出测算销售收入与税金测算产品本钱测算利润测算财务分析、经济效益评价现金流量表静态分析动态分析不确定性分析国民经济分析评价结果工程经济评价的步骤工程投资估算投资：为了保证工程投产和生产经营活动的正常进行而投入的活劳动和物化劳动价值的总和。固定资产投资：用于建设或购置固定资产所投入的资金。固定资产是指使用期限超过一年的房屋、建筑物、机器机械、运输工具以及其他与生产经营有关的设备、工具、器具等。由工程费用、其他费用、预备费用等组成。流动资产投资：工程在投产前预先垫付、在投产后生产经营过程中周转使用的资金。流动资产是指可以在一年或者超过一年的一个营业周期内变现或者耗用的资产。由现金、应收及预付款项、存货等项组成。工程投资估算构成：固定资产投资静态投资土地费用前期工程根底设施建设费公共配套设施建设费建筑工程费用安装工程费用设备及工器具的购置费用其他工程费用根本预备费工程投资估算动态投资建设期利息固定资产投资方向调节税涨价预备费汇率变动预备费流动资产投资：应收及预付款、存货、现金勘查设计费管理费销售费用建设工程投资估算固定资产投资估算：估算是在投资工程可行性研究阶段，采用模拟已建成的同类工程或参照经验指标或采用编制概算等方法来估算工程所需的全部投资费用。概算是在初步设计阶段根据设计图样、概算定额、费用定额、设备和材料的预算价格、工资标准等资料编制的比估算更详细、精确的全部建设费用。预算是在施工图设计阶段根据施工图样、预算定额、费用定额、设备和材料预算价格、工资标准等资料编制的更为详细、精确的技术经济文件，用以确定工程所需的全部投资费用。决算是反映工程实际造价的文件，是办理交付使用新增资产的依据。建设工程投资估算常用的固定资产估算方法类比估算法：根据已建成的与拟建工程工艺技术路线相同的同类产品工程来估算。单位生产能力法规模指数法系数估算法概算指标估算法：按概算定额分局部项估算。常用的流动资产投资估算方法类比估算法分项估算法：按流动资产的构成分项估算。产品本钱测算会计本钱：是会计记录在帐册上的客观有形的支出。生产本钱：生产单位为生产产品或提供劳务而发生的各项生产费用，包括各项直接支出和制造费用。直接支出直接材料〔原材料、辅助材料、备品备件、燃料及动力等〕直接工资〔生产人员的工资、补贴〕其他直接支出〔如福利费〕；制造费用企业内的分厂、车间为组织和管理生产所发生的各项费用包括分厂、车间管理人员工资、折旧费、维修费、修理费及其他制造费用〔办公费、差旅费、劳保费等〕。产品本钱测算管理费用：企业行政管理部门为管理和组织经营而发生的各项费用。管理人员工资和福利费、公司一级折旧费、修理费、技术转让费、无形资产和资产摊销费及其他管理费用〔办公费、差旅费、劳保费、土地使用税等〕。财务费用：为筹集资金而发生的各项费用。生产经营期间发生的利息净支出及其财务费用〔汇兑净损失、银行手续费等〕。销售费用：为销售产品和提供劳务而发生的各项费用。包括销售部门人员工资、职工福利费、运输费及其他销售费用〔广告费、办公费、差旅费〕。产品本钱测算经营本钱经营本钱是从投资方案本身考察的，是在一定期间〔通常为一年〕内由于生产和销售产品及提供劳务而实际发生的现金支出。它不包括虽计入产品本钱费用中，但实际没发生现金支出的费用工程。在技术方案财务分析时：经营本钱＝总本钱费用－折旧费－维检费－摊销费－财务费用维检费指矿山工程的维检费；摊销费指无形资产的摊销费。产品本钱测算时机本钱由于将有限资源使用于某种特定的用途而放弃的其他各种用途的最高收益。经济本钱除实际本钱一显性本钱外，还存在着隐性本钱。它是指企业自有的资源，实际上已经投入，但在形式上没有支付报酬的那局部本钱。经济本钱是显性本钱和隐性本钱之和。漂浮本钱过去巳经支出而现在已无法得到补偿的本钱。边际本钱企业多生产一单位产量所产生的总本钱增加。变动本钱和固定本钱税收与税金我国目前的工商税制分为流转税、资源税、收益税、财产税、特定行为税等几类。其中与工程经济评价有关的主要税种是：从销售收入中扣除的增值税、营业税、城市维护建设税和教育费附加；计入总本钱费用的房产税、土地使用税、车船使用税、印花税等；计入固定资产总投资的固定资产投资方向调节税；从利润中扣除的所得税等。税收与税金营业税：应纳营业税税额＝营业额×适用税率。销售不动产的税率均为5％。城乡维护建设税：以纳税人实际缴纳的营业税税额为附征依据。税率为7％〔市区〕。教育费附加：以纳税人实际缴纳的营业税税额为附征依据。教育费附加率为3％。企业所得税：应交所得税=应纳税所得额×所得税税率。应纳税所得额：利润总额±税收调整工程金额。房地产企业所得税率一般为33％。土地使用税：每年0.2～10元/平方米，按城市规模分四级按年计税。〔税前列支〕税收与税金房产税：出租房屋租金的12％，出售房屋现值的1.2％。〔税前列支〕固定资产投资方向调节税：计税依据为固定资产投资工程实际完成的投资额。差异比例税率：对于国家急需开展的基建或技改工程投资，适用零税率；对国家鼓励开展但受能源、交通等制约的基建工程，实行5％的轻税政策；对楼堂馆所以及国家严格限制开展的基建工程，实行30％的重税政策；对职工住宅的建设投资实行5％的税率；对不属于上述四种的其他工程投资，实行中等税负政策〔10％、15％〕。经济评价中的经济效果评价指标我们把“成果与消耗之比〞、“产出与投人之比〞称为经济效果，而将经济活动中所取得的有效劳动成果与劳动消耗的比较称为经济效益。成果与消耗进行比较通常有三种表达方式：差额表示法比值表示法差额一比值表示法经济效果的分类企业经济效果和国民经济效果直接经济效果和间接经济效果有形经济效果和无形经济效果经济评价中的经济效果评价指标投资回收与投资回报投资回收是指投资者对其所投入资本的回收；投资回报是指投资者所投入资本在使用过程中所获得的报酬。两者的关系可以从资金回收公式中反映。前者可以理解为投资回报，投资回报率为i，后者就是投资回收，是投资者提取折旧的一种方法，假设以它作为年金，其折算的终值正好为P，反映了简单再生产的过程经济评价中的经济效果评价指标收益率：是一种投资回报率，通常表示为一个复合年百分率的形式，说明工程在一定周期内的连续收益能力。通常包括：利息率：针对信贷资金而言，因此是借贷资本而不是权益资本的收益率；折现率：将未来收益或收入转化为现值的收益率；内部收益率：某投资在其持有期内实际获得的或预期可获得的收益率；全部资本收益率：反映全部已投入资本的收益水平，它不考虑还本付息的影响，假设全部投资都是投资者的自有资金；权益资本收益率：反映投资者投入自有资金的收益水平。经济评价中的经济效果评价指标其它经济效果评价指标投资回收期：反映收回全部投资的时间长短；现金回报率：反映初始现金投资或首付款与年现金收入之间的关系；还本付息比率：投资所获得的年净经营收入除以年还本付息额。财务评价的根本数据计算表建设投资估算表：估算工程从筹建到竣工验收中全过程的全部费用。序号项目金额（万元）估算指标工程量单位指标一建安工程1.1建筑工程装饰120015000m2元/m28001.2地下室部分723600m2元/m2200……………………………………合计7846二规划设计2.1初步设计23………………总计12389财务评价的根本数据计算表总本钱费用测算表：按开发经营顺序及本钱测算方法，测算从开发建设到销售经营总费用的。序号项目合计（万元）建设期经营期123456…1销售成本1.1建房成本1.2售房费用………………2租赁成本1.1建房成本1.2出租费用…………总成本财务评价的根本数据计算表投资工程损益测算表：反映开发经营过程中的收入、费用、利税、所得税等情况，用以计算经济指标。序号项目合计（万元）建设期经营期123456…1经营收入1.1售房收入1.2租金收入………………2总成本费用3经营税金4经营利润5所得税6税后利润财务评价的根本数据计算表现金流量表：一系列财务根底数据报表的汇总。序号项目合计（万元）建设期经营期123456…1现金流入1.1售房收入………………小计2现金流出2.1建安成本………………小计3净现金流量-131-1840121194累计净现金流量-131-149-10912305净现值-117-1528106116累计净现值-117-132-104223资金的时间价值及其等值计算不同时间发生的等额资金在价值上的差异称为资金的时间价值资金增值〔投资者〕牺牲即期消费〔消费者〕资金时间价值得大小取决于投资利润率通货膨胀率风险〔投资利润率＝资金时间价值＋通货膨胀率＋风险〕利息：占用资金所付的代价单利：F＝P〔1+i•n〕复利：F＝P〔1+i〕n资金的时间价值及其等值计算利率与计息周期名义利率实际利率资金等值考虑时间因素的情况下，不同时点发生的绝对值不等的资金可能具有相同的价值。贴现与贴现率现值、终值、年金现金流量图i0123456资金的时间价值及其等值计算年金：每年发生一次的款项，现推广为定期发生的款项。分为普通年金〔定期、定额〕期初年金期末年金特殊年金〔定期、不定额〕等比年金等差年金延期年金：第一次款项发生距“现在〞有很长时间，即投资假设干年后才有稳定收益。永久年金：只有起始时间，没有终了时间。资金等值计算资金等值计算财务评价的主要指标与方法单位面积投资额：开发工程投资总额与总建筑面积的比例简单投资收益率：开发建设完成后正常年度的年净收入总额〔或预计回收期内的平均年净收入额〕与工程总投资额的比率投资利税率：正常年度的年利税总额〔或预计回收期内或全部售完的几年内的年均利税〕与工程总投资的比率静态投资回收期：以工程的净收益来抵偿全部投资〔包括固定资产投资和流动资金〕所需要的时间。财务评价的主要指标与方法空置率＝空房损失/总方案收入运行费率＝总运行费用/总方案收入债务归还覆盖率＝净收入/年债务归还数总开支费用率＝〔总运行费用+债务归还数〕/总方案收入贷款资金率＝贷款额/总投资……财务评价的主要指标与方法财务净现值〔FNPV〕:工程按行业的基准收益率或设定的目标收益率，将各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和。FNPV≥0说明工程的获利能力到达或超过了基准收益率的要求，在财务上是可行的。与FNPV相关的一个评价指标是财务净年值(FNAV)，即将工程净现值分摊到投资期各年的等额年值。财务净现值率〔NPVR〕:财务评价的主要指标与方法年份123455.5净现金流量-4000-360030007000600300年折现率＝12％FNPV＝-4000/(1+12%)-3600/(1+12%)2+3000/(1+12%)3 +7000/(1+12%)4+600/(1+12%)5+300/(1+12%)5.5=643.68>0财务评价的主要指标与方法财务内部收益率〔FIRR〕：在工程投资有效期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。对房地产开发工程而言，投资有效期是指从购置土地使用权开始到工程全部售出为止的时间。FIRR可以通过逐步测试法〔内插法〕求得，即先用目标收益率或基准收益率求得工程净现值，假设为正，那么用更高的折现率使净现值为零的正值和负值各一个，然后通过内查计算FIRR。财务评价的主要指标与方法r1:当工程净现值为接近于零的正值时的折现率；r2:当工程净现值为接近于零的负值时的折现率;NPV(r1):采用低折现率时净现值的正值；NPV(r2):采用高折现率时净现值的负值。r1与r2之间的差距应在2％之内，否那么两者之间不一定呈线性关系。FIRR可以反映工程投资所能支付的最高贷款利率，也可以与部门或行业的基准收益率或目标收益率ic进行比较，当FIRR≥ic时，那么认为工程财务上可行。财务评价的主要指标与方法年份123455.5净现金流量-4000-360030007000600300取年折现率＝12％时FNPV＝-4000/(1+12%)-3600/(1+12%)2+3000/(1+12%)3+7000/(1+12%)4 +600/(1+12%)5+300/(1+12%)5.5=643.68>0取年折现率＝18％时FNPV＝-4000/(1+18%)-3600/(1+18%)2+3000/(1+18%)3+7000/(1+18%)4 +600/(1+18%)5+300/(1+18%)5.5=-156.14<0取年折现率＝16％时FNPV＝-4000/(1+16%)-3600/(1+16%)2+3000/(1+16%)3+7000/(1+16%)4 +600/(1+16%)5+300/(1+16%)5.5=82.56>0FIRR=16%+׀82.56׀×〔18％-16％〕÷〔׀82.56׀+׀-156.14׀〕＝16.69％财务评价的主要指标与方法FIRR是工程投资的盈利率，由工程的现金流量决定，是内生决定的，但其反映的是工程生命期内没有回收的投资的盈利率，而不是初始投资在整个生命期的盈利率。比方，某方案初期投资1000万元，FIRR为10％，第一年净收入350万元，第二年300万元。由于初期投资在第一年末的等值为1100万元，所以第一年末未回收的资金为750元，根据FIRR的经济含义，10％是未回收资金的收益率，那么第一年末未回收的资金到第二年末的等值为825万元，减去第二年的净收入300万元，第二年末未回收资金为525万元，依此类推，到生命期末，未回收资金为零。这里假定了已回收资金用于再投资的收益率等于FIRR。关于财务内部收益率的评价再投资假设〔reinvestmentassumption〕投资方案 A B初始投资 10694 10694第一年的净现金流量 7000 0第二年的净现金流量 7000 14890内部收益率 20％ 18％ 用20％的再投资利率计算10％第一年 8400 7700第二年 7000 7000累计终值 15400 1470020％折现 10694 10208资金等值的贴现率 20％ 17.24％关于财务内部收益率的评价投资方案 A B初始投资 22832 33522前3年的年现金流量 10000 10000第4和第5年的净现金流量 0 10000内部收益率 15％ 15％用10％的再投资利率计算第1年〔再投资4年〕 A B第2年〔再投资3年〕 14641 14641第3年〔再投资2年〕 13310 13310第4年〔再投资1年〕 0 11000第5年〔再投资0年〕 0 10000所有现金流量的终值 40051 61051资金等值的贴现率 11.9％ 12.7％财务评价的主要指标与方法但通常情况下，再投资的收益率往往小于初期投资的收益率，因为回收的资金总是比初期投资的少，而且使用时间短。为了反映出两者的差异，给出一个回收资金再投资的收益率〔通常取基准收益率ic〕，产生了财务外部收益率〔FERR〕的概念。一般ic<FIRR，所以一般ic<FERR<FIRR。财务评价的主要指标与方法通常情况下，FIRR计算只适用于常规投资方案的评价，非常规投资方案往往会出现多解。常规投资方案是指在生命期内除建设期或投产初期的净现金流量为负值之外，其余年份均为正值，净现金流量符号只从负到正变化一次，且所有负值均出现在正值之前。当用于两个方案比较时，通常采用增量财务内部收益率〔ΔFIRR〕，它是指增量净现值等于零时(或净现值相等时)的折现率，增量净现值根据根据两个方案的增量现金流量计算。假设ΔFIRR≥ic，那么增量投资局部到达了规定要求，增加投资有利，投资大的方案有利。净现值与内部收益率的比较决策原那么FIRR>＝最小收益率FNPV>0规模不同投资方案 A B初始投资 100000 1500000第一年后回收 150000 2000000FIRR 50％ 33％FNPV〔12％〕 33928 285714净现值与内部收益率的比较现金流量时间不同投资方案 C D初始投资 10000 10000第1年现金流量 2000 4000第2年现金流量 3000 4000第3年现金流量 5000 4000第4年现金流量 6000 4500第5年现金流量 7000 5000FIRR 28.2％ 30.9％FNPV〔12％〕 5521 5304财务评价的主要指标与方法动态回收期〔DPP〕：考虑折现因素时，拟投资工程的所有投入回收所需要的时间，一般从建设开始年算起，以年为单位。可以根据现金流量表计算DPP。财务评价的主要指标与方法年份123455.5净现金流量-4000-360030007000600300年折现率＝12％1、计算各年现金流量的净现值第1年＝-4000/〔1+12％〕＝-3571.6第2年＝-3600/〔1+12％〕2＝-2869.92第3年＝-2135.4；第4年＝4448.5；第5年＝340.44；第5.5年＝160.862、计算累计现金流量的净现值第1年末＝-3571.6；第2年末＝-6441.52；第3年末＝-4306.12；第4年末＝142.383、求DPPDPP＝4-1+׀-4306.12׀/4448.5＝3.97财务评价的主要指标与方法开发商本钱利润率：是开发商初步判断工程财务可行性的指标：计算工程总开发价值，如果工程全部销售，那么等于扣除销售税金后的净销售收入；如果全部出租，为工程在整个持有期内所有净经营收入的现值累计之和。总开发本钱一般包括土地费用、前期工程费用、建筑安装费用、管理费、财务费用、销售费用和其他费用。本钱收益率：工程正常盈利年份的年净经营收入与总开发本钱之比，常用于租赁物业财务分析。财务评价的主要指标与方法以上收益率都没有考虑通货膨胀的影响，称为外表收益率，如果考虑通货膨胀的影响，那么实际收益率〔Rr〕、外表收益率〔Ra〕与通货膨胀率〔Rd〕之间的关系为：国民经济评价国民经济评价是从国家整体或全社会的角度，考察工程能否做到最优利用，是否取得最正确的社会经济效益。为什么要进行国民经济评价？财务评价使用的是现行市场价格，由于诸如政府控制等原因，使价格脱离产品价值〔如政府对生活必需品如粮食、食油、棉布和住房等实行低价供给；为了扶持出口工业以较高的收购价格进行补贴等〕，因此“失真〞的价格不能反映工程的真正效益。投资工程存在外部性〔外部收益、外部本钱〕。外部收益是指落在投资经营主体之外的收益，由其他人免费获取；外部本钱是指落在投资经营主体之外的社会本钱，由其他人无偿承担。前者如技术扩散、闲置资源的利用等，后者如环境污染。国民经济评价国民经济评价与财务评价的不同：评价的角度不同；前者是从国民经济和社会需求的角度来考察工程需要社会付出的代价和对社会的奉献；后者是在企业的角度考察工程的盈利能力和借款归还能力。采用的参数不同。财务评价采用的是现行市场价格，国民经济评价采用的是根据时机本钱和供求关系确定的影子价格；财务评价采用的是基准收益率，国民经济评价采用的是社会折现率；财务评价采用的是国家统一的官方汇率，国民经济评价采用的是影子汇率。国民经济评价效益与费用的构成和范围不同；有些在财务评价中属于支出的，在国民经济评价中不属于支出〔如税金、国内贷款利息〕，而在财务分析中不属于支出的，在国民经济评价中属于支出〔如污染、出口补贴〕；另外财务评价中只考虑直接收益和直接本钱，国民经济评价不仅包括这些，而且包括间接收益和间接本钱，即包括可计量的货币效果，也包括不可计量的政治、环境、国防等效果。国民经济评价国民经济评价的费用计算税收和补贴某房地产开发工程根据设计预测，需从市场购置钢材500吨，水泥800吨。钢材的市场价格是2000元/吨，其中有20％的间接税；水泥的市场价格是120元/吨，包括10％的国家补贴。如果进行国民经济评价，它们的经济代价是多少？费用、利息及其它但凡能提供一定的劳务效劳等费用都应记入经济本钱，如养路费、城市维护费、排污费等；利息属于转帐性质，支出不算本钱，收入不算收益；折旧在国民经济分析中也不考虑；一般性的通货膨胀在国民经济分析中也不考虑。国民经济评价国民经济评价的价格计算影子价格是相对于市场交换价格的计算价格，又称“经济价格〞。它是基于市场交换价格决定的，对货品进行分析计算后确定。外贸货品：以货品的口岸价减去捐税后乘以影子汇率。非外贸货品：比较复杂，通常计算其影子本钱，即计算生产这些货品所消耗的原材料本钱以及与此有关的因素，一般只进行粗略的计算。影子工资率进行财务分析，人工属于本钱，工资是本钱支出，但对国民经济，工资是净产值的一局部，属于效益。为了不改变收支工程的构成，又符合经济评价的宗旨，采用影子工资率代替实际支付的工资。影子工资率是劳动力的实际经济代价，或劳力的时机本钱。如果所以工人从完全失业状态中招来，影子工资率为0；但实际不可能是完全的失业者，而且技术人员和熟练工人属于稀缺的人力资源，影子工资率一般大于0而小于实际支付工资，开展中国家通常采用50％。国民经济评价国民经济评价的价格计算影子汇率在一般的开展中国家，由于外汇缺乏，法定汇率一般低估了外汇的经济价值。而影子汇率是外汇与本国货币经济价值相当时的比价，按其计算的外汇本钱即外汇的经济本钱，或称时机本钱。影子汇率一般由政府有关部门统计计算，简单计算可以采用：另外可以参考外汇的币场价格，即黑市价格。国民经济评价某开发工程的两种投资方案： A B土地取得费 1000 1000建安工程费 3800 4200其中：钢材 400 400 木材 100 120 水泥 300 340 人工 1000 1500进口材料设备 1400 700间接费 100 100上缴税款 300 280利息支出 200 240合计 5400 5820钢材中含20％的间接税，木材中含15％的间接税，水泥中含有10％的国家补贴，影子工资率为50％，法定汇率为1：5，影子汇率为1：7。备选方案的选择实际分析中，除了用上述指标进行评价是否到达标准要求外，往往需要进行多个备选方案的选择。备选方案类型：独立型：各个方案的现金流量是独立的，不具有相关性，任何一方案的采用与否都不影响其它方案是否采用的决策。独立方案的特点是具有“可加性〞；互斥型：各方案之间具有排他性，只能选择一个。混合型：独立方案与互斥方案混合的情况，比方有限资源限制条件下有几个独立的投资方案，这些方案中又分别包含假设干互斥方案。备选方案的选择互斥方案的经济评价方法要求选择方案组中的最优方案，且到达基准收益率。比选方案应该有可比性，主要是时间、收益费用的范围、口径一致，价格一致。根本方法是增量分析法例如，投资量不等的两个互斥方案如下NPV、IRR、DPP都可以进行增量分析，实际上是经济学边际理论的应用，即边际收入等于边际本钱时利润最大。i0＝12％年份01-10NPVIRR方案A的净现金流（万元）-205.812.826方案B的净现金流（万元）-307.814.123增量净现金流（B－A）-1021.315备选方案的选择例如，三个互斥方案，i0＝10％，如下单个方案均可行，采用增量分析A优于0，B优于A，B优于C年份01-6NPVIRR(%)方案A的净现金流（万元）-20070104.926.4方案B的净现金流（万元）-30095113.722.1方案C的净现金流（万元）-400115100.918.2年份01-6ΔNPVΔIRR(%)A－0方案（万元）-20070104.926.4B－A方案（万元）-100258.813.0C－B方案（万元）-10020-12.85.5备选方案的选择采用NPV〔NAV〕比选互斥方案的判别准那么：NPV〔NAV〕最大且大于零的方案为最优方案。采用IRR比选互斥方案的判别准那么：ΔIRR大于基准收益率，那么投资大的方案为优，反之投资小的方案为优。方案投资额相等，判别准那么失效。互斥方案多于两个，采用ΔIRR比选的步骤如下：按投资额排序，计算第一个方案〔投资额最小〕的IRR，假设大于i0，保存，反之淘汰，计算下一个。保存的方案与下一个方案进行比较，计算ΔIRR，假设大于i0，保存下一个方案，反之继续保存原有方案。重复步骤2，直到最后一个方案被比较，最终保存的方案为最优方案。备选方案的选择当比选方案时间不等时，应合理选择评价指标或计算期，使之时间上可比。A与B方案时间不等，要使时间上可比，常用2种方法：以寿命的最小公倍数18年作为计算期，采用方案重复型假设。A方案重复实施3次，B方案2次，以NPV为评价指标。NPVA〔10％，3〕＝7.37；NPVB〔10％，2〕＝12.65以年值法进行比选，以NAV为评价指标。NAVA〔10％〕＝0.9；NAVB〔10％〕＝1.54方案投资（万元）年净现金流量拆迁残值寿命（年）A-1031.56B-15429备选方案的选择独立方案的经济评价方法在无其它制约条件的情况下，多个独立方案的比选与单一方案的评价方法相同。独立方案的比选，最常见的是受到资源限制的情况。例如，独立方案如下〔i0＝12％〕假设无其它制约条件，除F外都可接受，如果资金预算不超过400万，不可能全部接受，如何选择？01-8年IRR（％）A-1003429.7B-1404527.6C-803033.9D-1503415.5E-1804720.1F-1703210.1备选方案的选择按IRR排序，如图当投资额不超过400万时，可接受C、A、B方案，合计投资320万元。如果减少预算80万，仍可接受C、A、B方案；如果增加融资100万，只要融资本钱不大于20.1％，可增加E方案。IRR％CABEDF8010014018015017033.929.727.620.115.510.112320500650投资额备选方案的选择如果进一步分析，上述的分析过程没有保证制约资金的最正确利用，当存在资源制约的情况下，各个独立方案的选择不能简单地用一个准那么，这是由于一个方案不可分，这能作为一个整体发挥效益。例如，独立方案A、B、C投资为IA、IB、IC，且IA+IC＝IB，净现值NPVA>NPVB>NPVC，如果资金预算不能超过IB，那只能在IA+IC和IB两个互斥方案中选择，而不能按照NPV的大小，先接受A，再接受B，因为B不可分。从中可以得到启发，存在资源制约情况下，独立方案的比选，可以通过方案组合，每个方案组合作为制约情况下的互斥方案，从而转化为互斥方案的选择。备选方案的选择例如，独立方案A、B、C，各自投资100万、70万和120万，各方案的NAV为30万、27万和32万，资金预算不超过250万元。转化为23＝8种方案组合序号方案组合投资NAV1A-100302B-70273C-120324A+B-170575B+C-190596C+A-220627A+B+C-29089备选方案的选择独立方案的比选除考虑资源限制外，往往还要区分方案固有效率和资本效率的评价，选择标准一般从自有资金出发。例如，独立方案A、B、C，投资额均为500万元，寿命均为20年，年净收益A为80万、B为70万、C为60万。A为商住工程，无优惠，B为经济适用房，可得250万无息贷款，C为集资工程，可得400万低息贷款〔年利率4％〕，如何选择〔i0＝13％〕以IRR计算方案的固有效率〔方案IRR〕-500+80〔P/A，IRRA，20〕＝0 IRRA＝15％ 可接受-500+70〔P/A，IRRB，20〕＝0 IRRB＝12.7％ 不可接受-500+60〔P/A，IRRC，20〕＝0 IRRC＝10.3％ 不可接受以IRR计算自有资金的资金效率〔资本IRR〕-500+80〔P/A，IRRA，20〕＝0 IRRA＝15％-250-250〔P/F，IRRB，20〕+70〔P/A，IRRB，20〕＝0，IRRB＝27.6％-100+[60-400〔A/P，4％，20〕]〔P/A，IRRC，20〕＝0，IRRC＝30.4％备选方案的选择混合方案的比选在多部门、多种经营、多种投资方向的情况下会出现。例如，某公司下属三个房地产开发企业A、B、C，提出假设干方案，三企业之间相互独立，企业内部投资方案互斥，寿命均为10年，i0＝10％。现金流量如表〔万元〕企业方案0（年）1－10（年）IRR（％）AA1-10027.224.0A2-20051.222.1BB1-10012.03.5B2-20030.112.0B3-30045.68.5CC1-10050.950.0C2-20063.928.8C3-30087.826.2资金无限制，如何选择？资金限制500万，如何选择？筹资渠道不同，甲方式资金本钱10％，最多300万，乙方式资金本钱12％，最多300万，丙方式资金本钱15％，最多300万，如何选择？资金供给同上，但B企业必须优先投资，如何选择？备选方案的选择资金无限制，如何选择？即各企业内部互斥方案的比选A：-100+27.2(P/A，IRRA1，10)＝0，IRRA1＝24％>10%

-100+(51.1-27.2)(P/A，IRRA2-A1，10)＝0，IRRA2-A1＝20％>10%B：IRRB1＝3.5％<10% IRRB2＝12％>10% IRRB3-B2＝9.1％<10%C：IRRC1＝50％>10% IRRC2-C1＝5％<10% IRRC3-C1＝13.1％>10%所以，应该选择A2＋B2＋C3备选方案的选择资金限制500万，如何选择？考虑各增量投资方案所以，选择A2＋C3企业增量方案ΔIRR（％）增量方案ΔIRR（％）AA1-024.0A2-A120.1A2-022.1BB1-03.5B2-B112.6B2-012.0B3-B110.7B3-08.5B3-B25.9CC1-050.0C2-C15.1C2-028.8C3-C113.0C3-026.2C3-C220.1ΔIRR％C1-0A1-0A2-A1C3-C1B2-0B3-B210010010020