房地产开发项目执行计划书

PAGE第61页共62页项目执行计划书公司年月日

目录概要 61.整体策略 62.预期目标 63.核心定位 64.风险预估 75.项目成败的评估标准 7第一章项目介绍 71.1城市发展概况 71.1.1城市概貌 71.1.2经济整体情况及主要指标 71.1.3基础设施建设 81.1.4金融商贸等重点产业建设 81.1.5自然资源 91.1.6城市总体规划 91.1.7城市住宅发展 91.2项目所在区位发展概况 101.2.1区域发展规划 101.2.2辐射区的特征及发展历程 101.2.5地块基本情况 11第二章市场分析 122.1区域市场现状 122.1.1各档次产品供应状况 122.1.2各档次产品的集合特征 122.1.3表现最好个案状况 132.1.4未来2-3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型 132.1.5分析：本案在区域市场内的机会点和威胁点 132.1.6结论 132.2项目竞争 132.2.1竞争对手定义 132.2.2竞争对手研究 132.2.2本案竞争策略 132.3项目可能遇到的问题及风险管理 142.3.1项目可能出现的问题分析 142.3.2风险管理措施 142.4目标客户 152.4.1目标客户定位 152.4.2目标客户构成 162.4.3有效市场分析 162.4.4目标客户分析 162.4.5研究结论 17第三章产品策划 183.1产品定位 183.1.1产品及产品定位 183.1.2档次定位 183.1.3主题形象及发展理念 183.1.4文化风格定位 193.2项目规划 193.2.1规划简述 193.2.2规划原则 193.2.3经济技术指标 203.3分期开发 213.3.1开发周期 213.3.2分期开发方案 213.3.3公共设施、人防、景观分期开发顺序及规模 213.3.4开发期内，景气指数分析 223.3.5影响开发进度的主要风险因素 223.4建筑设计 223.4.1户型及面积选择 223.4.2建筑风格 223.4.3建筑细部 223.4.4结构设计 233.4.5消防系统 233.4.6人防设计要求 233.4.7智能化系统 233.5景观设计 243.5.1环境景观设计理念 243.5.2平面组团环境设计 243.5.3立体空间环境设计 243.5.4景观节点描述 243.6配套建议 243.7健康住宅设计要求 243.8需考虑的问题 24第四章营销策划 254.1市场推广策略 254.1.1销售目标 254.1.2入市时机 254.1.3营销部署 254.1.4推广阶段划分 254.1.5项目推广包装 264.2营销体系的建立 264.2.1销售体系的构成方案 264.2.2培训计划 274.3销售价格策略 274.3.1定价原则及付款方式 274.3.2第一阶段：导入期（内部认购）（年月—年月） 274.3.3第二阶段：开盘强销期（年月—年月） 274.3.4第三阶段：二次强销期（年月—年月） 284.4销售成本 284.4.1销售费用 284.4.2销售成本控制措施 284.5需考虑的问题 28第五章工程施工管理 295.1当地市场施工状况调研 295.1.1当地的工程建设政策、法规、条例 295.1.2当地的建筑材料使用主流、价格、质量评价 295.1.3当地自然条件下的工程施工管理要求 305.1.4当地的验收组织程序、验收内容 305.1.5当地档案管理程序、制度等 305.1.6当地勘察单位、施工单位、监理单位、设计单位的基本情况： 305.1.7当地建筑产品质量通病调查报告 315.2项目施工组织 315.2.1施工组织形式 315.2.2工程分包 315.2.3工期安排 315.3施工管理措施 325.3.1工期及质量管理 325.3.2材料设备采购管理 325.3.3施工安全管理 325.4施工组织与销售 325.4.1施工组织与销售期间需要衔接的事项 325.4.2保证顺利销售的措施 325.4.4每季完工率对季度利润贡献的预测及影响因素 335.5项目的交验与入伙 335.5.1交楼时的质量目标 335.5.2交验与入伙过程 33第六章财务分析 346.1税务分析 346.1.1营业税金及附加 346.1.2企业所得税 346.1.3土地增值税 346.2经济效益分析 346.2.1经济效益分析的假设条件 346.2.2项目利润率、投资回报率及主要经济指标 346.2.3首期主要财务指标 356.2.6利润分析 356.3现金流量分析 366.3.1以季度为单元和一期完工为阶段的现金流量表 366.3.2对资金风险评估结论 366.4资金组织计划 366.4.1总体资金投入计划 366.4.2资金回款计划 366.4.3资金需求计划 366.4.4启动资金及启动时占用资金内容、资金占用峰值、实现现金正流入时间 366.5银行融资贷款 376.5.1向银行贷款的难点 376.5.2向银行贷款的四大要素 376.5.3贷款组成 37第七章成本控制 377.1市场数据的收集，整理，分析 377.1.1当地工程造价指标的获得 377.1.2数据分析 387.2项目成本 387.2.1项目成本费用计划 387.2.2项目成本分类总汇 387.2.3项目成本分析 397.3投入产出分析 397.3.1投入产出测算 397.3.2投入产出经济分析结论 397.4项目成本控制措施 39第八章物业经营管理 408.1当地物业管理情况 408.2物业管理服务的目标 408.3物业管理服务的整体设想 408.3.1物业管理服务的前期介入和筹建 408.3.2物业管理在项目实施中的定位 408.3.3提升管理服务重要措施 408.4物业管理架构 408.5物业管理的经营预测 40第九章团队组织方案 41第十章其他 4210.1项目开发与各策略利益相关者的关系 4210.2各开发要素的矛盾、逻辑关系和平衡 4210.3项目变化记录 42第十一章附件与范本 42概要1.整体策略（简述公司的策略方向、项目策略目标，并分析项目策略与公司的策略是否一致）2.预期目标开发规模：占地100亩，总建筑面积13.4万平方米。其中：一期占地45亩，总建筑面积5.7万平方米；二期占地55亩，总建筑面积约8万平方米。开发周期：约5年启动资金及到位时间：总销售额：3.6亿总成本：税后利润：一期销售率：内部认购完成25%第一次强销完成20%第二次强售完成35%质量目标：质量制胜，各项指标达到国家标准品牌效果：创造环境优美，功能齐全的性价比较高的社区。把武汉上海等一线城市居住环境带入--。3.核心定位目标客户群体：企事业单位一般客户、做生意人群竞争策略：大社区的成熟性、高层住宅的稀缺性、商业配套优势概念主题：高层住宅全面领航--产品定位：好品质、好质量主要卖点诉求：外立面现代、规划大气、户型合理、材料创新等一期入市时机：提前预热市场，房地产市场发散期4.风险预估（简述项目的主要风险及规避措施。）5.项目成败的评估标准（要求对项目的成败进行量化评估。）第一章项目介绍1.1城市发展概况（围绕项目，有针对性的对所在城市的主要概况进行描述。）--市是--的重要轻工业基地，基本形成以纺织、服装、无纺布及卫材制品、食品加工、医药化工、机械电子为主导的产业体系。纺织服装已具备年产1亿米中高档面料、5000万件成衣的生产能力，基本形成纺、织、染、整到服装加工比较完整的产业链。其中，--丝宝集团迈亚公司生产的高档服装是中国最好的西服面料之一，可与世界高档面料媲美。我市08年无纺布产业出口达1.5亿美元以上，占全国出口总量的40%。食品加工、机械电子在高起点上快速发展。--即将成为中国最先进的纺织基地、高档面料基地、品牌服装基地，有影响的精细化工基地、汽车零配件生产基地和最大的无纺布制品出口基地。同时运用产业政策，引导企业向园区集中。重点发展食品及环保产业聚集区、现代纺织产业聚集区、光电子及生物医药产业聚集区、都市工业聚集区。--以轻纺城、生态城、休闲城为城市特色。城市基础设施配套，功能完善,已成为江汉平原的信息中心、物流中心。三产业日趋繁荣，拥有一批星级酒店，一批大型购物广场，一批专业批发市场，成为区域性的物资贸易集散中心。城区建有四大工业园区，基础设施完备，产业配套齐全，政策环境优良，为招商引资和企业发展提供了良好的平台。--是一座充满活力的城市，是一块投资创业的热土。一直是外商投资--省的热点地区和首选城市之一，首届国际体操节签订了60多项协议、引资30个亿，--人民诚实守信、热情好客，愿与世界各地企业合作交流共建--市的美好明天。热忱欢迎各国客商到--投资洽谈兴业。--市位于鄂中南部，江汉平原腹地，京珠、沪蓉高速公路交汇处，东临大都市武汉，西连荆州、宜昌、三峡，北依汉水，南靠东荆河，318国道和宜黄高速公路横贯全境，为江汉平原的交通枢纽，信息中心和物流中心，1991年跻身全国百强县市行列，综合经济实力连续十八年居全省首强，1997年被省委、省政府授予全省首批小康市，并且先后被评为全国卫生城市、全国环境综合整治先进市、全国体育先进市、全国物资流通百强市、全国平原绿化先进市和全国最具投资潜力中小城市。全国500强“香港丝宝”、“台湾旺旺”、“福建亲亲”、“香港真巧”、“燕京啤酒”等等一批企业纷纷落户--市并实现“双赢”的局面。1.1.1城市概貌历史起源：--市（中文：XiāntáoShì英文：Xiantao）原名沔阳县，已有1400多年的建制历史。南朝梁天监二年（公元503年）设沔阳郡，建国初设沔阳专署。1951年为沔阳县属荆州专区。1986年撤县建市更名为--市，属--省直管市。地理位置：--市位于--省中部的江汉平原，国土面积2538平方公里，地跨东经112°55'—113°49'、北纬30°04'—30°32'。土地面积分布：--市位于--省中南部，江汉平原腹地，地处东经112°55′—113°49′，北纬30°04′—30°32′。东与武汉相邻，南以东荆河为界与洪湖、监利一衣带水，西与潜江毗邻，北以汉水为界与天门、汉川隔水相望。318国道和宜黄高速公路横贯--全境，是江汉平原的交通枢纽。全市辖3个街道办事处、15个镇、7个农林牧渔场，709个村（居）民委员会，4781个村（居）民小组。全市总人口148.01万人，其中城镇人口59.35万人，农村人口88.66万人。土地总面积251991.26公顷，人均土地0.17公顷，耕地总面积133553.16公顷，人均耕地0.09公顷。境内地势平坦，河湖密布，土地肥沃，雨热充足，地势西北高、东南低，海拔最高40.2米，最低20.2米。地域气候：属亚热带季风气候区，四季分明，雨量充沛，阳光充足，气候温和，具有南北兼优的气候特点。行政区域划分：--市现辖：郑场镇、毛嘴镇、剅河镇、三伏潭镇、胡场镇、西流河镇、彭场镇、沙湖镇、杨林尾镇、张沟镇、郭河镇、沔城镇、通海口镇、陈场镇、长埫口镇15个镇；干河、龙华山、沙嘴3个街道办事处；国营沙湖、九合垸2个原种场，国营排湖、五湖2个渔场；国营赵西垸、刘家垸2个林场。--经济开发区、--工业园、--高新技术产业园区、彭场工业园、--刘口工业园、全市共有653个村民委员会，56个居民委员会。人口构成：全市总面积2538平方公里，总人口148万，其中，城区人口30万。民俗文化：（简要描述，内容可参考城市年鉴、门户网站等。）--市创造了“一座小城，两位冠军，三枚金牌，四块奖牌”的世界体坛神话，--市先后走出了李小双、李大双、杨威、郑李辉、廖辉五位世界冠军，连续四届奥运会获得7枚奥运金牌、6枚奥运银牌。而在体操领域中，2000年2月，国家体操训练管理中心授予该市“中国体操之乡”和“世界冠军摇篮”两块“金字招牌”，就全国而言，这样一个普通的县级市，在各方面硬件设施并不突出的情况下，却能取得如此卓越的成绩，堪称奇迹。1.1.2经济整体情况及主要指标经济概况（简述城市近年经济发展状况和特征。）2007年2008年2009年2010年（预测）GDP（亿元）年增幅（%）人均可支配收入（元）年增幅（%）年末居民存款余额（亿元）年增幅（%）年末全市金融机构存款余额（亿元）年增幅（%）三产业产值比重…主要指标（数据来源：）1.1.3基础设施建设交通--紧靠中国中部之首武汉市，具有贯通南北、承东启西、得天独厚的区位优势。境内河渠网络相通，公路四通八达，距武汉天河国际机场、汉口火车站、武昌火车站、长江武汉港均1小时车程。贯穿中国南北的京珠高速公路和贯穿东西的沪蓉高速公路在--附近交汇，--南到广州、北到北京、东到上海、西到成都等特大城市均在1000公里半径之内。供水--市境内河湖密布，水系发达。共有大小河流、沟渠1329条，长4500公里。其中自然河流14条，包括汉江、东荆河、通顺河、通州河等，汉江过境长度91.2公里，东荆河过境长度103.34公里，流域面积2520平方公里；人工开挖的电排河5条，包括排湖电排河、沙湖电排河、保丰电排河、杨林尾电排河、周帮电排河。现有垸内湖泊12个，围堤固定湖区4.37平方公里，泛湖泊3个，面积15.5平方公里。电力--市鄂能电力设备有限公司（原--省荆州--电力修造厂、原--市天威变压器有限责任公司）地处美丽富饶的江汉平原，北倚长江最大支流汉江，南临318国道和宜黄等高级公路，并与随岳高级公路贯通，交通极为方便。公司始建于1956年，属国家机械工业部生产低损耗变压器的定点企业。同时是两网改造国家经贸委推荐生龙活虎产变压器企业之一。随着我国电力企业体制的改革与发展，我公司于2004年首批成为--省电力公司修造行业“国退民进”改制成股份企业，并于2005年10月重新挂牌。能源--地处江汉平原腹地，非金属矿产丰富。其中油气资源分布广泛，岩盐资源丰富，具有较大的开发潜力。已探明石油地质储量1373万吨，岩盐储量在500亿吨以上。岩盐主要集中于地表以下780—1200米，盐层厚度约80米，氯化钠的一般品位在96%左右，最高可达100%。盐矿中富含碘、锂、溴、硼、钾、铷、铯等多种稀有元素，其中碘的含量是海盐含碘品位的7倍，具有极强的开采价值。邮电、通信以电信、移动、联通、铁通等企业为主体，建成以光缆、微波为主的通讯运输体系，包括本地电话网、长途通信网、移动通信网、数字数据网、多媒体信息网在内，从空中到地面，室内到室外，集当今高、新、尖技术于一体的现代化多功能立体通讯网络，是包括--、潜江和天门的江汉本地网的长途交换中心、本地汇接中心、信息传输枢纽。2002年，全市铺设长途光缆皮长217公里，长途电话交换机总容量达13320路端，长途业务电路30000条，数据通信网长途电路61条；固定电话交换机总容量突破20万门，固定电话用户累计达到16万户，平均每百人拥有电话机11部，全市所有行政村实现村村通电话；多媒体宽带建成3000多个端口，宽带上网用户近1000户；无线市话交换总容量3万门，用户突破2万户；移动电话交换机总容量达到55.4万门，建设基站151个，铺设通信光缆1380公里，移动用户达到13.5万户，无线寻呼用户1万户，移动电话网络覆盖达到99%，与117个国家和地区实现了国际自动漫游。邮政储蓄、汇兑、报刊发行全部使用数字化处理系统，邮政信息传递、商品传送、资金流通等功能日益完善，实物传递网拥有覆盖全市的25个电子化支局和30多个营业网点，邮路120条，投递总线路3450公里。2002年，全市通信行业固定资产原值11.4亿元，业务收入1.85亿元；邮政系统固定资产原值3523万元，业务总量4030万元，业务收入3473万元。生态环境--城市发展目标定位于八个大字：实力、诚信、生态、和谐。对城市建设者而言，这样的目标也意味着巨大的投入。事实正是如此：近三年来，我市累计投入近40亿元，城市发展环境因此翻开了崭新的一页。1.1.4金融商贸等重点产业建设农业工业建筑业财政、金融、保险业旅游业对外经济贸易商业、饮食业（简述各行业的发展状况及特征。）1.1.5自然资源矿产资源植物资源动物资源水资源………（简述各种资源的分布状况）1.1.6城市总体规划\o"图示城市各功能规划的区域分布,如商业,居住,工业,物流等功能分布情况"城市功能规划与布局:（附城市功能规划的区域分布图，重点对本区域进行简要描述或附图，内容应包括该区域大小、人口、配套、重点房地产项目等。）--是--省中部江汉平原地区科技、商贸、金融中心和交通、通信枢纽。在--县域城市中第一个荣获“国家卫生城市”、“全国精神文明创建工作先进城市”殊荣。《中国城市发展报告2005》--进入“全国中小城市综合实力百强”行列。GDP连续十八年居全省县级市第一名！北起沿江大道，南至仙南大道，西达江汉大道，东起沔阳大道，--大道。中央商务区的核心地区2平方公里，包括：商城大厦、KFC、中百仓储、学府路等传统主要商务、商业区域，今后，将以金融、商务、行政、办公、宾馆等为主。核心区由26层人民广场及33层时代广场为中心，整个中央商务区总建筑面积将达到1000多万平方米，其中高层住宅30余栋。城市交通现状与规划:（附城市交通规划图，重点对本区域已建或规划的主要市政道路、轻轨和地铁进行简要描述或附图，并指明其与本项目的位置关系及距离等。）--市位于鄂中南、江汉平原腹地，是全国著名的体操之乡，是--省交通现代化建设试点市，也是--省水陆交通最发达的地区之一。全市现有通车里程1929公里，沪蓉高速公路和318国道横贯市域东西；建设中的随岳高速公路穿境而过，与沪蓉、襄荆等高速公路连网互通，通达全国；以城区为中心，省道仙洪一级公路、天仙一级公路、仙监二级公路，南通岳阳，北达荆门。境内“一江两河”互连互通，航运发达。现有通航里程659.1公里，港口泊位39个，遍布11个镇（办、场），年货物通过能力246万吨，旅客通过能力280万人次。古老流江流经全境，长93.5公里，均为四级航道。溯江而上，经沙洋、过宜昌，达襄樊；顺江而下，走汉川，过蔡甸、到武汉。汉江--城区港是--省“十一五”规划重点建设港口，岸线全长13公里，年货物通过能力186万吨，旅客通过能力280万人次，建成后将成为汉江中下游重要的枢纽港口。通顺河、东荆河起于潜江泽口，以不同路径，由西向东汇入长江，流经15个镇（办、场），流域面积占全市版图80%。交通运输业优质高效。客运班线通达北京、上海、广东、福建、浙江、江苏、湖南、陕西等省市。运距在100公里以内的城市，1小时可到达；运距在1000公里以内的城市，实现了朝发夕至。--市汽车客运总站是--省唯一一家四星级客运站，其“延伸服务、温馨胜家”的服务理念响誉全国。2009年要重点抓好1条高速公路、2条一级公路、2个水运工程、1个站场工程的前期工作。“1条高速公路就是孝（昌）仙（桃）嘉（鱼）高速公路；2条一级公路”即：318国道胡场至长埫口段、仙汉公路--至彭场段。“2个水运工程”即：通顺河2公里疏浚工程、东荆河大垸子1000吨级散装码头。“1个站场工程”即南城新区物流中心。1.1.7城市住宅发展近年房地产市场相关数据2007年2008年2009年2010年（预测）房地产投资额（亿元）年增幅（%）房地产销售额（亿元）年增幅（%）住宅竣工面积（万平方米）年增幅（%）住宅销售面积（万平方米）年增幅（%）住宅销售均价（元/平方米）年增幅（%）（数据来源：）住宅市场供需情况发展态势图（用上表中住宅竣工面积和销售面积画柱状图进行示意。）1.2项目所在区位发展概况1.2.1区域发展规划功能布局规划规划城市发展方向为：重点向南拓展，兼顾向东，远景争取实现城市的向北跨越。形成轴向带动、片区发展的多中心城市形态，确立“四条轴线，四个中心，五大片区”的城市结构。“四条轴线”：以大新路、钱沟路、何李路南北走向道路为一条城市中轴线，以沔阳大道、--大道-黄金大道、仙南大道东西走向道路为三条城市副轴线，作为城市主要发展轴线，构成城市框架；“四个中心”即行政中心、商业中心、体育中心、旅游及文化娱乐中心；“五大片区”即老城区、城南片区、城东片区、城西片区和南城新区。城区以东建休闲娱乐区,接纳武汉过来游客；城区以西建行政金融区,以备将来升极为区域行政中心；城区以南继续建工业园；现城区继续发展为商贸区空间形态规划对城镇等级结构进行分析，规划城镇体系分为三个等级，即中心城区，中心城镇，以及一般城镇。

规划以318国道和沪蓉高速公路为城镇发展主轴，沿省道仙监公路、仙汉公路为城镇发展的次要轴线，与中心城区，毛嘴、沔城、彭场、杨林尾四个中心城镇共同构成“一个中心、三条轴线、四个中心镇”的“大”字形结构。环境景观规划--因水而生、因水而兴、因水而美，拥有“一江、四湖、六河”。汉江呈“S”状蜿蜒流过--，十全湖、梅湖、太子湖、曲湖镶嵌于南城新区，通顺河、汉南河、仙下河、汪洲河、洛江河、肖杨河经纬其中，天赋的自然环境，浓郁的水乡特色，形成了--“江河湖城、五带环绕”的城市生态景观结构。“五带”指汉江滨江绿化景观带；高速公路和国道防护绿化带；通顺河、电排河自然生态绿化带；分洪道生态保护林带；十全湖、梅湖、太子湖、曲湖水乡自然景观带。中心城区内规划建设大中型公园6个，服务全市；并通过生活性绿色通道彼此相连。各公园指标具体如下：刘潭公园：面积23.35公顷，结合原有公园基础和河道建造。作为市级公园，为全市市民提供游憩场所。南城生态公园：面积71.09公顷，结合防护绿带和城市水体建造，位于仙南大道以北、致富路以西，作为另一处市级公园，为全市市民提供休闲娱乐场所。汉江公园：面积12.46公顷，结合滨江景观，作为亲水性区级公园。城市公园：面积4.62公顷，位于城北中心地段，致富路以东、--大道以北，主要服务于城北区域。农家乐园：面积18.56公顷，位于高速公路以北、纺织大道以西，作为生态公园。地下空间规划交通规划1、结构规划主干道将形成“七横七纵”的道路骨架。“七横”：沿江大道——青鱼湖路、复州大道——沔阳大道、--大道、黄金大道、纬二路、新城大道、仙南大道。“七纵”：汉江路、丝宝路、汉江路——纺织大道、大新路——致富路、何李路、叶王路、和平路。2、主干道主干道规划为双向6车道、4块板、路幅宽60米，和双向6车道、3块板、路幅宽50米。老城区主干道改造难度艰难，可根据实际情况降低路幅宽度至40米，主干道间距为800至1200米左右。3、次干道次干道规划为双向4车道、3块板、路幅宽度为36米，和双向4车道、1块板、路幅宽30米。4、支路支路规划为双向4车道，1块板、路幅宽20米，和双向2车道，1块板、路幅宽16米。商业规划1）、商业街规划沔阳大道和汪洲河路为城市商业街。商业街两侧的建筑装饰及构筑物面貌应作统一的规划与设计，既能够使多元化的造型与色彩富于节奏和韵律，又在整体上能够作到协调有序。商业街在道路设计方面更应加强步行与休闲环境气氛的营造，街道两侧设施的设计选型布置都应作统一的规划。汪洲河路商业步行街，拟在河道两侧规划建设10-20米绿化带，以增强该路的景观特色。2）、商业中心景观沔阳大道、钱沟路、建设路和大新路围合而成商业街区，这里的建筑群体因中心区较高的地价会体现出良好的开发前景。应通过旧城改造实施改建和重建，加强其商业中心景观在整个城市景观功能方面的地位和作用。3）、行政中心景观行政中心位于南城新区。中心以及与之相邻的南城生态公园一起形成城市公共活动的集中场所。中心在建筑设计的风格方面，应充分体现开放性、亲和性与公共性的特点，使之更接近市民生活。4）、对外交通两侧景观带:沪蓉高速公路和新318国道从城市中央穿过，提供了对外展示--城市面貌的绝好视觉走廊，沿两条对外交通线布置600－1000米的绿带，绿带中可设置大型水面和娱乐休闲设施，体现现代化气息。5）、商业性景观道路规划汪州河路步行街，以及钱沟路建设成为商业性景观道路。其沿线有较多的景观绿化，通过道路，在人们从事各种商业活动的同时享受优美的生态环境，能有效的展示城市商业人文景观，营造舒适的步行空间与视觉环境。建设近期规划（简述项目所在区域的规划，内容可通过咨询当地规划主管部门，或搜索相关网站。）1、城乡统筹与建设“两型”社会。统筹考虑城市和农村共同发展和建设“两型”社会的要求，推动公共服务设施，基础设施的区域共建共享，逐步缩小城乡生活环境质量的差距，积极有效的开展农村居民点的整理。2、改变目前市域工业“相对集中，整体分散”的局面，合理确定市域产业布局。3、在确定中心城区规模和发展方向，合理安排产业布局和其他各项用地，提高城市各项功能的运作效率。4、解决中心城区现状和发展面临的重大问题，包括对对外交通、行政中心、跨高速发展等问题进行分析判断和应对。5、突出涉及公共利益的公共服务设施、基础设施、绿地等规划安排，为建设和谐社会、维护社会公平提供空间规划保障。1.2.2辐射区的特征及发展历程辐射区的分布（附区域辐射范围分布图）各级辐射区内的基本特征一级辐射区辐射区的性质：住宅产品类型：市场平均价格：典型住宅区域：二级辐射区辐射区的性质：住宅产品类型：市场平均价格：典型住宅区域：三级辐射区…………1.2.5地块基本情况地理位置宗地所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。附图：项目在该城市的区位图，地段的定性描述（与主要中心区域办公/商务/政府的关系）。我们项目位于--市新城区，--大道与丝宝路交汇处，东临德政园，南临黄金大道，北靠丝宝工业园，是政府重点发展区域和未来的核心居住区。用地现状：地块平整四至范围；--大道与丝宝大道交界处地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；低地面现状；地面现状平整地面现有居民情况；地面目前无居民地下情况；地下土质情况良好土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地；全无地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。（附图：平面地形图，地形地貌图、地下状况图。）交通；交通情况良好，15路和8路汽车已经进入人文环境与历史景观人口构成；人口多为一家三口历史景观；地块周边无历史景观综合配套设施商业设施项目周边配备有恒迪大型装修建材市场，--市汽车交易市场，大型生活超市，中百富迪大型生活超市餐饮项目周边目前暂无餐饮配套。医疗设施据项目两站路有汉江医院。教育设施--小学，眄阳中学，实验小学，--市第一高中均在项目附近。邮局：在项目--大道上距项目一站路的德政园有邮局银行：在德政园周边分布建设银行和工商银行娱乐休闲设施鸿福养身馆，另：政府机构：--市疾病控制中心，--市税务局，--市土地局，--城投等多家机构都在本案附近。第二章市场分析2.1区域市场现状2.1.1各档次产品供应状况根据本次市调统计的结果，--目前共有35个项目，其中尾盘项目就占了18个，正在热销中的约10个，未正式开始开始销售的7个，经济适用房项目1个。--的主城区划分为3个行政区域，但因为--城市不大，故可以把整个城市看成是一个整体，结合以往的情况来看呈现以下几个特点：1：中心城区的住宅项目由纯住宅向高层单体楼或连体楼转变，这其中以天下时代广场和鸣宇尚城两个项目最为显著，高容积率，多梯多户，低绿化率，酒店式大堂等特点逐步凸显2：不再一味追求低价，对建筑品质一流和园林绿化精美的小区依然在市场上热销，这其中以三丰鼎城、德政金园和绿地华庭三个项目最为典型。3：投资意识增强，城市向南发展、名校搬迁、市政府向南转移等因素，致使一些投资客户向黄金大道的项目投向目光，以忆美和金城为典型。需求较旺，但供应不足。为什么会呈现这种情况，因为经过09年一年的消化，大部分楼盘均已进入尾盘，剩下的一些项目又无法达到工程预售进度和条件，而且随着中心城市土地供应量的减少，一部分开发商想等着明年，趁在整市场供应量笑的时候大赚一笔，所以对现阶段采用封盘捂盘的手段，在区域内，德政金园就是最为典型的例子，爱丽舍16-17号从顶层开始卖，中间楼层一律封盘。中小户型走俏，随着生活方式的改变，--人对住房的需求也有了变化，两房、80-90平米成为市场最抢手的户型，小三房1卫面积在100平米左右的需求也极为旺盛，三室两厅两卫不超过130平米销量同样可观，所以产品的面积控制好，是很关键的一个因素。供应量及销售趋势分析：1、高层住宅供应量分析：对2008—2009年--城区住宅供应量与产品供应类型的转变分析来看，至2008年起，--市全面进入高层住宅时代，高层住宅建设及销售规模达到历史新高，总面积约387274平米，占08年在售住宅项目总量的70%。2、在供应量增加的同时，高层住宅的销售量也有明显增长，2009年1—5月市城区住宅的销售总量约为17万平米，其中高层销售量约占70%（高层销售数据无官方统计，为预计数值，仅供参考）。随着高层住宅的供应量不断增加，销量及成交比例也有增长趋势。3、可以说从--城区住宅规划和供应量来看，未来2—3年里，住宅供应总量有减小趋势，但高层住宅占供应总量中的比例会不断增加，高层住宅供应量将超过目前供应水平，产品类型向高层转变趋势明显。（附以下表格说明：）各项目实际开工量忆美国际39937㎡金诚花园28823㎡鸣宇尚城37228㎡天下城市星座43398㎡威宇大兴公馆12721㎡三丰鼎城53183㎡香岸华府92063㎡合计开工量307353㎡项目竣工量天下城市星座43398㎡三丰鼎城10158㎡合计竣工量53556㎡供应量(面积)307353㎡供应套数2070套可售面积122749㎡可售套数1058套未开工项目面积天下时代广场16500㎡世北春花园6000㎡德政金园30000㎡合计未开工面积52500㎡2009年1—6月住宅供应面积/套数分析（含多层住宅）1月2月3月4月5月6月384458.51㎡365589.03㎡352741.01㎡354584.27㎡314686.38㎡319444.44㎡272套204套263套262套364套72套从以上面积与套数供应来看，供应量在1—4月份为高峰，同时3—5月为销售高峰，从目前数据可以判断2009年下半年住宅供应趋势为递减，09年全年供应量为缓慢减小，2010年至2011年供应量有进一步减小的可能。因高层住宅于2009年底至2010初有开工增量，故高层住宅在2010年至2011年对于市场整体供应来看无递减趋势。高层住宅成交量/成交价/销售率统计分析忆美国际公馆三丰鼎城天下城市星座鸣宇尚城大兴公馆香岸华府金城花园183套122套459套82套86套239套49套2880元2680元2520元3094元2890元2610元2830元67%28.5%81.9%25.7%62%53.7%21.4%以上数据综合分析结果为：中心城区高层住宅销售单价普遍在2800—3000元，除金城花园外，其余中心区项目销售情况良好，三丰鼎层为新区项目成交均价超过2600元，销售情况很不理想。同时可以看出，整个在售或在建项目销售率不断增加，供应量在短期内逐渐递减。销售篇1、销售控制是难点。既要保证销售进度，又要防止好房源过早出手。小城市的人有时比较固执，可考虑通过进一步拉大畅销房源与次等房源之间的差价来促进。2、销售节奏一定要机动灵活，应根据具体的客户需求情况做出灵活的变动；例如销售情况日趋火热的情况下应采取不断小幅加价的措施，令客户产生恐慌心理；3、人员管理，在小城市操盘要合力搭配销售人员，以本地和异地大约3:7的比例为佳；现场销售执行至关重要，小城市项目后期操作成败的关键要素就在于执行，销售团队素质提高的务必要紧抓不放；4、销售说辞的地方性；糅合“当地语言”，并多用数据；了解当地的风俗和忌讳，对销售人员进行针对性培训；5、建立客户资料库，并要教育、鼓励销售人员培养自己的客户关系网络。2.1.2各档次产品的集合特征尤其研究与本案类似档次物业的特征平均售价：整个--市目前的平均售价约在2600—2800左右，部分高层项目超过了3000元。开发规模：中小型项目3到5万平米，上8万平米的就属于较大的项目了，目前--最大的是绿地华庭，约30万方。产品形式：--已经进入了高层时代，在建或在售项目加起来大约有70%是高层项目，在--车站的天下时代广场更是创下33层100米的新高。平均消化率：目前在售项目的消化率约占75%到85%。平均容积率：2.2物业在区域内分布特征：中心城区以中小型单体楼或连体楼为主，纯住宅小区则集中在城市东西两头，南面现在就剩金诚花园2期。产品篇1、从建筑形态看，住宅项目仍以多层板楼最受欢迎；2、占有稀缺资源的别墅、类别墅等低密度产品代表了最高档的住宅产品；3、近年来随着小高层、高层产品的出现，购房者开始逐步接受与认可。目前众多基本上都处于由多层产品向高层、小高层产品过度的发展阶段；南北通透、采光良好的板楼是市场的主流。4、从户型来看，户型需求正在由传统的大三室占绝对主流向中小三室和两居室过度；二居室的户型一般在80-100㎡左右，三室户型面积则在110-130㎡左右。2.1.3表现最好个案状况绿地•华庭：--绿地置业有限公司于2004年8月在--市工商行政管理局注册成立，是一家专业从事房地产开发的现代股份制企业，公司注册资本人民币陆仟捌佰万元，拥有房地产开发三级资质。追求“精益求精”的绿地置业力求以“城市运营商”的身份，携手具有超群实力的浙商团队进军--市场，积极配合政府提升城市形象，并将先进的人居理念与中国传统的生活方式融为一体，在尊重城市纹理的基础上，强调城市文脉与地方特色的延续，其以独特的视野，为--成就高尚住宅梦想，倾力演绎旷世的永恒杰作。

公司开发的“绿地•华庭”项目是--市“十一•五”重大规划项目之一。该项目位于丝宝北路，南临汉南河，西靠电排河，北依小寺院路，离中心城区约5分钟车程。总占地405亩，总体建筑面积30余万平米，涵盖独栋/双拼/联排/叠拼/多层/电梯小高层全线产品，改变--无纯正别墅的历史，是集会所、商业、休闲、教育于一体的--标杆复合型高尚住区。正在建设开发的绿地华庭一期工程在社会各界的大力支持下，于2006年12月29日奠基开工。工程总建筑面积约4万余平方米，包括多层公寓、联排/叠拼/独栋别墅共200余套以及商铺门面、高档会所等多类型物业。楼盘名称：绿地华庭装修状况：毛坯房付款方式：按揭、一次性项目结构：框架、全现浇项目类型：普通住宅开盘时间：2007-12-16入住时间：2008-9-8容积率：0.97绿化率：36.6%预售许可证：鄂仙预字(2007)019号号开发商：--绿地置业有限公司承建商：浙江海纳建筑有限公司建筑设计：浙江华坤建筑设计研究院物业公司：武汉卓力物业公司售楼部地址：--市文化步行街南端2D-0018号项目地址：--市丝宝北路汉南河畔为什么要选择绿地。因为我认为绿地这个项目跟我们项目有许多相似的地方，同属于大项目，开发面积较大，周期较长，同时交通情况不太便利，同样是多层和小高层相结合的复合型纯住宅小区，只是他多增加了别墅，开盘时间比我们晚一点，但整体销售情况，尤其是销售价格和利润率，比我们项目要好，在项目现场包装上有一定的特色，起码让客户有品质的认同感。而且在营销手法上也有较多的创新，创办会刊，施行青年置业装修基金，五一劳动节颁奖等一系列活动，总可以在市场上持续的进行项目推广和宣传。并且在销售价格上也是稳中有升，保证了项目的利润率。而我们世纪雅园一期07年11月开盘以来，至2009年6月，经历了房市的冰火两重天。可以分四个阶段看出量价走势：第一阶段：07年11月至12月，市场进入热度最高点，我项目成交均价接近2600元/平米的顶峰；同时，成交量明显减弱；第二阶段：08年1月至7月，市场迅速进入冰冻期，我项目成交均价从2500元/平米跌至1950元/平米附近，同时，月成交量维持在2-15套之间，销量持续低迷；第三阶段：08年8月至09年1月，市场进入整理与观望期，在--楼市整体价格稳定的前提下，我项目成交均价从2200元/平米反弹至2550元/平米位置；同时，月成交量继续低迷，维持在1-3套之间。第四阶段：09年2月至6月，市场进入政策性回暖期，在我项目作出重大价格政策调整后，成交均价位于2077元/平米位置附近；同时，成交量体现为大幅度提升，从初期的18套升至68套，销量保持稳定。2.1.4未来2-3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型1、供应量分析：全部为高层与小高层，总量约17万平米，预计2010年投放市场，基本与2009年1—5月份供应量相当。户型偏小，设计人性化具备现代户型要求。其中，中心城区供应量占70%，新区供应量没有明显增加。2、价格趋势分析从目前新增项目地理位置和产品定位来看，价格有明显上升迹象，中心城区，地理位置更优越，户型面积偏小，产品精致化，将进一步提高成交均价。同时，拉大与新区项目价格差，若新区项目想在销售速度和成交量上有突破性改善，就必须提高产品均好性，以较大的价格差来强占市场。2.1.5分析：本案在区域市场内的机会点和威胁点机会点：市场需求较为旺盛，有需求才会有购买行为。同时，着眼于2010年，整个--市场供应量并大，而且随着中心区单体楼或综合体的建设形成，势必会影响居民的生活品质，改变居民的生活习惯，而像世纪雅园这样大规模化住居花园小区是非常难得的，所以只有引导得当，相信会有不错的表现。威胁：威胁从来就有，但我认为外部最大的威胁源自两方面：1）城东偏远项目采用低价倾销分流客户。2）项目对面的三丰鼎城3期和中央华府两个项目对我项目的客户分流。2.1.6结论如：区域整体市场发展态势本案所在位置的价位区间和本案开发产品的价位区间及总价控制本案在区域内开发市场潜力我认为，把握好市场节奏和产品的品质，世纪雅园在2010年会有不错的表现，因为市场需求还是较为旺盛的，而纵观明年市场的供应量，明显供应不足，所以只要把握好时间节点，尽快将产品推向市场，才是上策。建议：世纪雅园可以考虑2010年下半年投放市场，通过前面数据分析，--城区高层住宅市场供应量在2010—2011年增长的可能性很小，且通过2009—2010年上半年市场消化后，在2010年下半年有减小迹象，特别是在中心城区项目已拉高房价基础上，我项目再进入市场的利润和成交量将有教好保障。2.2项目竞争2.2.1竞争对手定义关于“竞争对手”的理解，包括具体的、广义的。竞争对手这个词汇对我们从事销售工作的人而言是在熟悉不过了，简单的说，市场上一切与我们产品相同或类似的企业厂商都是我们的竞争对手，因为他们会分流我们的客户，使我们的销售受阻或放慢，客户不买他的就肯定会买我的。市场是一块蛋糕，他的那块大，我们的那块就自然小。2.2.2竞争对手研究竞争对手竞争策略及

近期动向产品的主要买点

及市场反应优势/市场竞争力弱点/不足三丰鼎城赞助--第4届房交会的整场节目，独家冠名。部份大户型现在推出买房送装修基金大型人文社区，户型新颖，6米跳空阳台，入户花园，精装酒店大堂等，客户对该项目的工程质量和公司实力是较为认可的有创新的整体设计，户型也较为新颖。交有竞争力价格较高德政金园近期一直以门面宣传为主纯多层大型社区，小区道路及绿化环境和商业配套成熟植根--多年，客户的口碑较好，是--较为成熟的社区不重视宣传，价格较高天下时代广场未达到销售条件，现成立“天下会”推出日进百金的活动--第一高33层，户型配送入户花园，项目配备空中花园和大型绿化广场地段繁华，户型品种多样，居家投资两厢皆宜降低了住宅舒适度，公摊较大，价格高绿的华庭2期尾盘，近期无推广活动产品涵盖面广，--第一大项目，绿化环境较好，先做环境，后做房子选择性较大，产品多样，容积率地低地段较偏远，生活配套差，入住率极低香岸华府尾盘，近期无推广活动涵盖多层和小高层，整体社区环境不错，客户较为认可，整体外立面鲜艳地段较为便利，距离传统商业区很近，生活方便项目的整体品质和质量一般，价格略高在现阶段，各家楼盘均没有太多的推广活动，通过我们调查，超过80%的开发商都是在原价格基础上让出一次性付款9.8折来吸引客户，看来年底想尽快回笼资金。只是天下时代广场在现在还没有拿到销售许可证的时候，推出了“日进百金”的活动，加入“天下会”早加入一天，优惠多一天。2.2.2本案竞争策略本案自身的、竞争对手中的、消费者中的定位：就以目前--的整体市场来看，我认为本案可以定位于--市区的原生态花园社区。环境优雅，配套齐全，价格适中。是--广大群众心目中性价比很高的社区之一。以鲜明的定位，树立一个中产阶级理想的人文社区。本案可提炼的买点：1：--中心城区第一品牌社区2：市级园林示范小区3：超宽楼间距，创新户型设计，配送入户花园，实用美观4：原生态自然风情园景，让人向往5：闹中取静，最适于居家养生的福地6：健康社区，配套大型运动休闲广场。市场竞争力：谈到市场竞争力，我认为在--的3年时间里，世纪雅园项目在--市民的心中已经产生了一定的知名度，只要在推广的时间节点和手法上把握好，同时加强工程质量管理，相信本案在市场的反映会有较强的竞争力。可能出现的弱点：1：1期工程因质量问题所带来的负面口碑。2：由于工期问题，影响开盘时间，导致客户分流道三丰鼎城和中央华府。3：银行对项目的信贷支持。4：政策性转变。核心竞争策略：1快。加快工期和工程建设，力争早日开盘。先声夺人。2准。充分发挥现在1期业主的宣传力量。在--，开发商打一次广告，可能不如朋友的几句闲聊。先发动熟客带客。3价格策略：在保证合理利润的前提下，尽可能在保持与周边项目价格便宜20到30元每平米，利用--人爱贪图小便宜的心态，加快销售速度，保证充裕的现金流。户型篇世纪雅园二期产品如何优化设计具体情况分析2房2厅1卫80—89平米30%考虑送入户花园(6-9平米)，卧室飘窗，主要买点是空间面积适中，位置及采光好。3房2厅1卫98—105平米13%送入户花园(8平米)，卧室飘窗，主要体现功能，买点在位置和采光好。3房2厅2卫115—120平米37%面积组合最适中的3房设计，主力户型，送入户花园(8平米)，卧室飘窗，南北通透。120—130平米10%最舒适的3房设计，主力户型，卧室飘窗，可考虑大挑台+入户花园的创新设计，是--独一无二的户型。130—139平米5%奢侈3房，可以考虑送空中花园变3房为4房功能，卧室飘窗，同时带大挑台。4房2厅2卫145——150平5%送入户花园，带大挑台，卧室飘窗，主卧室有景观阳台，3阳台设计，卖点在景观位置好，采光好。优化户型配比，以2房和3房为主力户型，部分小3房、4房及复式楼为辅助户型，小2房变3房功能是特殊户型，可以尝试。平面结构布局为2梯3户和2梯4户。若单户面积小，可以考虑增加单元。以上所有赠送入户花园须与客厅相连并可拆除分割墙.所有挑台设计为客厅至客房整体型阳台。景色出众，以水为题。为什么这么说，纵观房地产市场的发展，由卖房时代过渡到买房时代再过渡到营销时代，到今天的产品时代。永恒不变的产品、户型设计合理、功能齐全、建筑质量好等外部因素。给消费者最直观的就是园林绿化，有了它就有了对比、有了特色，另外提升物业管理，增强智能化安防。2.3项目可能遇到的问题及风险管理2.3.1项目可能出现的问题分析如：成本失控质量问题工期延迟资金组织的及时性产品与策划偏离开发规模控制不当区域相关配套尚不健全（包括公共配套、生活配套、交通状况等）有效市场不足对市场及目标可户判断失误市场或竞争对手出现突变价格及付款方式判断失误前期营销不理想（包括销售包装、资金投入、一线销售组织等）操作团队人力不足或团队破裂合作方的重大变动（包括人事、合作方式等）价格趋势分析：2008年起，--市中心城区住宅项目及大量高层住宅的投放，拉高了城区住宅成交均价。至2009年6月止，--城区住宅成交均价为2462元/平米。目前中心城区高层成交均价在2800—2900元/平米之间。--大道新区高层住宅可比性比较单一，仅三丰鼎城单个楼盘，成交均价为2600-2650元/平米。目前，中心城区高层住宅价格走是比较坚挺，稳定小幅度上升。而非中新城区如三丰鼎城等项目通过开盘和促销活动，使得成交均价有一定下降。同时，在该价格水平上，销售情况没有明显提高。这个说明地段是支撑价格水平的第一要素，而产品本身其次。可以判断，中心城区项目在保障产品均好性的前提下，价格走势将可以稳定小幅走高，而新区项目包括世纪雅园项目，将会和中心城区高层住宅均价水平拉大。2.3.2风险管理措施（针对项目可能出现的问题、风险，逐条提出相应措施。）2.4目标客户25岁-55岁，有一定社会背景，经济实力，以中青年教师、企事业单位、个人商户（包括下下辖乡镇的私营厂主）为主要品人群。对现有居住条件不满，子女结婚，对居住环境有一定要求的客户。2.4.1目标客户定位目标客户：（细分客户，寻找出符合本案特点的消费群体，并进行分类。）（细分客户，寻找出符合本案特点的消费群体，并进行分类。）客户篇客户构成比较简单，主要分五类：1、公务员与事业单位等泛公务员阶层，尤其是在政府任职多年的大小官员；2、私营企业主；3、电力、电信、能源、金融、烟草等垄断行业以及当地支柱性企业的干部职工；4、外地经商、务工人员；他们选择在家乡买房置业，或供养自己的家人、或作为自己返乡时的落脚点；5、下属乡镇富裕人群。主要特征：目标客户特征与需求汇总表客户来源来源主要区域--本地居民，项目周边的人群来源次要区域--下面下属的乡镇私营业主客户置业目的子女结婚，改善居住环境，投资客户描述人口特征年龄区间25到55岁间家庭人口3到5人社会特征文化程度本科职业类型工薪阶层或做生意客户经济特征家庭年收入年收入在5到10万车辆拥有地下车库居住状况良好客户购房需求社区主题高层电梯花园社区风格现代风格住宅产品类别多层和高层都可以需求楼型及比例3*2*1需求户型及比例需求面积及比例80到100左右最为旺盛交楼标准毛坯朝向南北商业产品类别超市价格单价2700到2900总价30万到35万左右付款方式按揭为主小区环境要求有大型绿化花园地段--大道品牌口碑好周边环境生活配套方便，尤其以知名学校，大型菜市场为先车位机动车位和非机动车位比例在1：3配套交通商业设施最好配有较大型的商业超市教育设施幼儿园会所功能健身为主题医疗小医院银行各大银行邮局有其它美容美发2.4.2目标客户构成用图表的形式表示，按区域、职业、收入、年龄、置业次数划分，各类目标客户所占的比重。2.4.3有效市场分析分析有效市场容量，预测未来2年内客户的变化趋势。今年是我市加快保障性住房建设的关键一年，也是保持房地产市场健康发展的重要一年。2009年，全市房地产管理工作将完成住房建设投资6亿元，建设普通商品住房40万平方米，完成经济适用住房和廉租住房建设投资1亿元，建设面积7万平方米。近一段时间以来，全市“两房”建设与危旧直管公房改造整体推进，住房保障政策的宣传与住房情况调查深入进行，房地产交易与权属登记行为进一步规范，整个房地产管理与住房保障工作进展顺利，成效明显。2.4.4目标客户分析目标客户最关注的问题（对客户最重视的问题进行表述，并说明应如何满足客户需求。）客户最为重视：价格，品质所能承受的总价范围，首期与月供能力的敏感度家庭年收入5万以上的客户，首付款可以保证在12-16万左右、按揭年限一般10-15年、每月月供1200-2000，不宜太高。目标客户的购买动机及影响其购买的主要因素--居民的置业特点：首先考虑是小孩读书，在是换居住环境，然后是在外地生意的人给家人买，最后是看亲友买了自己也买住一快。所以我们需要为--市的市民提供的是一个住宅面积多样、环境优美，社区功能较为齐全的舒适小区，成我公司一贯的原则，花三流的钱，买一流的房子，物美价廉。2.4.5研究结论通过上述分析，阐述本项目产品及服务的核心内容，并说明应在哪些方面最建立起能吸引顾客的差异性特色和产品附加值。差异制胜：在差异胜上，我有以下几点想法：1：先做环境，后坐房子，与人不同，让人放心。2：营销中心的整体包装上档次，从室内装修到现场展牌到样板间管理，让客户充分体验到商资不？的真实感受同时，针对--市建筑质量差的一大特点，大力宣传承建商的实力，漏水放的记录，让人放心。3：结合--客户客带客的传统特点，优先发展老客户带一新客户，给予一定的利益，求面子，也重实在，双管齐下。

第三章产品策划3.1产品定位3.1.1产品及产品定位定位描述：产品组合：产品类型占地面积之和(Ha)容积率建筑面积之和(M2)面积比户数之和(户)户数比低层住宅（1～3层）多层住宅（4～6层）小高层住宅（7～11.5层）中高层住宅（12～18层）高层住宅（19层～100m）超高层住宅（>100m）配套商业面积————3.1.2档次定位说明项目档次(可以价格为基准进行说明)。3.1.3主题形象及发展理念本项目在市场中的形象说明本（或更广）区域的形象定位何种发展理念（如郊居化、便利、尊贵等）何种主题及表现何种概念（如体育主题、水城主题、休闲小镇等）表现出符合市场需求和客户偏好的项目的独特性或差异化，并符合项目地块及规模的自身特点3.1.4文化风格定位建筑的风格、格调、色彩的描述。3.2项目规划3.2.1规划简述项目总占地面积m2、总户数、规划人口。其中规划住宅栋、层数、层高；商业栋、层数、层高，业态分别为；沿街商铺栋、层数、层高；社区配套（如学校、会所等），地下车库个。3.2.2规划原则总体布局、组团构成模式包括组团设计及组团对分期建设的影响，根据容积率、地块规模、形状等因素确定建筑个数、高度、布局、朝向、间距、风格等，即为平面布局、立面处理、建筑外形与组合。建筑组团组合应符合日照、通风、密度、朝向、间距等功能要求，使生活方便、安全、安静。公共空间规划设计考虑在没有建筑覆盖的空间规划，对室外空间的进一步功能规划，为道路规划和绿地规划打下基础。路网系统（道路、交通规划）根据小区所处的地形地貌、气候等自然条件、地块规模、位置及周边环境布置主要出入口、主要干道、区内次要道路、小径、天桥等。道路规划的三大原则：方便原则，方便居民和车辆出入、邻里沟通；经济原则，在方便生活交通的同时减少对土地空间的占用；安全原则，人与车的关系。路网的流线设计及经济可行性，充分考虑车行路的承受力。考虑施工路与小区主干道的关系。绿地规划指导环境景观设计包括景观轴线联接点。附图说明3.2.3经济技术指标项目名称有无规划要点项目规划总用地ha容积率居住区用地ha建筑密度总建筑面积M²绿地率%住宅总建筑面积M²住宅总户数户公共服务设施总面积M²汽车位总数个住宅内容类型建筑面积占住宅总建筑面积比例(%)拟结构形式备注低层住宅（1～3层）多层住宅（4～6层）小高层住宅（7～11.5层）中高层住宅（12～18层）高层住宅（19层～100m）超高层住宅（>100m）公共服务设施内容类型建筑面积(M²)用地面积(M²)商业会所学校幼儿园市政公用其他汽车停车内容停车方式车位数占总停车面积比例(%)地下、半地下架空层地面车库地面露天交楼标准内容装修标准占住宅总建筑面积比例(%)毛坯房仅提供厨卫装修提供全套精装修注：最终以竣工面积实测为准。3.3分期开发分期数及原因说明，分期时间安排，各期占地面积、建筑面积及户型与比例，各期之间的关联，各期施工及销售时间，首期土地情况，首期施工的便利性，首期销售的利好因素。3.3.1开发周期项目启动的最佳时机点项目启动应具备的条件总体开发时间的初步规划附相关图表3.3.2分期开发方案分期产品类型建筑面积可售面积一期产品类型一产品类型二二期产品类型一产品类型二……附开发顺序示意图3.3.3公共设施、人防、景观分期开发顺序及规模附开发顺序示意图3.3.4开发期内，景气指数分析3.3.5影响开发进度的主要风险因素3.4建筑设计3.4.1户型及面积选择户型设计原则：主要考虑功能的多少与成本档次相结合，住宅的标准功能包括二厅（客厅和饭厅）、厨房、卫生间、阳台。户型组合：户型面积所占比例套数总价3.4.2建筑风格建筑风格：（符合当地的审美习惯并创造附加值。）建筑色彩：（符合当地的审美习惯并创造附加值。）立面处理：（要求与品牌、产品文化统一，与建筑环境协调。）3.4.3建筑细部主要考虑门、窗、阳台、线条的组合对立面的影响，包括片墙、阳台、屋顶、窗；室内管线、梁与柱的装饰处理。3.4.4结构设计设计使用年限结构安全等级地震设防设计使用荷载结构体系应与建筑匹配，与卖点匹配，以达到控制成本的目的。3.4.5消防系统消火栓系统自动喷洒系统其他3.4.6人防设计要求3.4.7智能化系统闭路监控系统周界报警系统停车场系统背景音乐系统巡更系统可视对讲系统3.5景观设计3.5.1环境景观设计理念3.5.2平面组团环境设计3.5.3立体空间环境设计3.5.4景观节点描述3.6配套建议说明配套设施项目、面积、标准、规划布局。生活配套建议银行、邮局医疗或健康设施，教育配套建议教育（需否设置幼儿园、中小学，其规模数量等）休闲娱乐配套建议会所及面积及其它娱乐功能及设施交通配套建议交通设置（住户车设置、公交线引进等）小区大门商业配套建议（商业区）主要说明功能及面积。如满足小区自身需要或是外向型的，属铺面式、商场式、街区式、或其它类等。3.7健康住宅设计要求3.8需考虑的问题如：怎样根据地块现状，通过规划设计，扬长辟短提升土地价值？如何有效的与设计单位沟通，以实现我们的规划设计意图？取舍利弊，在顾客最重视的卖点中，不能牺牲或应给予确保的地方是哪些？通过价值工程分析，在规划设计中满足利润最大化和竞争策略的关键点是什么？第四章营销策划4.1市场推广策略4.1.1销售目标总销售面积：平方米总销售均价：元/平方米总销售额：元预计销售的最终成果：4.1.2入市时机最佳入市时间点（考虑楼盘的竞争情况及居民的消费习惯。）入市时应具备的条件4.1.3营销部署阐述项目整体卖点诉求及分期的侧重点，并分析项目推广拟用的战略战术。4.1.4推广阶段划分第一阶段：导入期简述阶段推广策略第二阶段：开盘强销期简述阶段推广策略第三阶段：二次强销期简述阶段推广策略4.1.5项目推广包装推广主题推广案名通过包装渲染项目主题，形成买家整体印象提炼项目买点，清晰的展现给顾客广告宣传选择广告媒体的要求广告投入的数量、时间点及预算卖场、示范区形象示范区的范围、规模及完工时间示范区动线组织售楼处地点及形象标准样板房的地点、户型套数、装修标准园林景观形象行为识别前期调研方案促销活动策划建议案4.2营销体系的建立4.2.1销售体系的构成方案组织架构用组织架构图说明销售体系构成，重点考虑销售力量是否足够，任何组织。销售管理制度方案包括固定底薪+提成、销售部人员工资制度、销售员佣金、结算方法等。4.2.2培训计划培训时间由谁培训主要内容4.3销售价格策略4.3.1定价原则及付款方式定价原则与策略目标相适应的均价、起步价，在销售过程中如何进行调整楼层、朝向、景观等价差比例的确定付款方式几种付款方式预测银行按揭付款所占比重，可产生的现金流规模4.3.2第一阶段：导入期（内部认购）（年月—年月）价格策略：销售方式：阶段目标：推广手段：发布策略：推广执行：4.3.3第二阶段：开盘强销期（年月—年月）价格策略：销售方式：阶段目标：推广手段：发布策略：推广执行：4.3.4第三阶段：二次强销期（年月—年月）价格策略：销售方式：阶段目标：推广手段：发布策略：推广执行：4.4销售成本4.4.1销售费用总费用分期费用4.4.2销售成本控制措施4.5需考虑的问题如：目前拥有多少客户资源？如何在短时间内建立起客户网络？前台作业的组织和造势战术的要点是什么？签订销售文件时应注意的法律问题是什么？特别是与新出台的政策法规相衍接问题是什么？销售策略如何与产品的实际水平、市场气氛、项目策略目标综合平衡？应考虑的事项是什么？第五章工程施工管理5.1当地市场施工状况调研5.1.1当地的工程建设政策、法规、条例如：开发用地政策、法规、条例拆迁安置政策、法规、条例建筑施工政策、法规、条例安装工程政策、法规、条例当地的建设管理规定、程序（含规划、招投标、报建、安全生产等）城市规划管理规定、程序勘察设计管理规定、程序招投标管理规定、程序市政管理规定、程序人防管理规定、程序安全生产管理规定、程序安全5.1.2当地的建筑材料使用主流、价格、质量评价调研区域、时间、依据、原则调研目的调研对象及样本工程设备、材料调研明细表土建专业水暖专业电气专业4.2.2调研报告专题说明5.1.3当地自然条件下的工程施工管理要求如：冬季施工施工准备施工方法雨季施工施工现场：雨季施工措施：5.1.4当地的验收组织程序、验收内容5.1.5当地档案管理程序、制度等5.1.6当地勘察单位、施工单位、监理单位、设计单位的基本情况：勘察设计单位市勘察设计单位统计基本情况汇总表企业个数所属关系勘察设计资格等级中央部门地方企业甲级企业乙级企业丙级企业丁级企业专项企业施工单位序号企业名称经济性质主管部门主营资质监理单位序号单位名称地址上级主管单位等级5.1.7当地建筑产品质量通病调查报告模板工程：钢筋工程混凝土工程5.2项目施工组织5.2.1施工组织形式综合资金、成本、工期、质量、品牌等因素考虑。5.2.2工程分包列出需要分包的工程项目，并考虑其招投标过程中的注意事项。5.2.3工期安排预测一期的总工期开工时间：竣工时间：附项目开发网络图5.3施工管理措施5.3.1工期及质量管理工期及质量管理目标工期及质量管理措施管理工作的内容管理措施5.3.2材料设备采购管理采购的责任分工主要控制措施5.3.3施工安全管理安全管理措施出现事故时，应对媒体曝光措施5.4施工组织与销售5.4.1施工组织与销售期间需要衔接的事项5.4.2保证顺利销售的措施如：确保开盘销售时卖象良好的措施确保工程进度与样板房装修合理配合确保水、电、气、通讯、有线电视等工程在交楼前完工的措施施工中的产品无法满足目标客户需求的应对措施二期施工避免影响一期入住客户的措施5.4.4每季完工率对季度利润贡献的预测及影响因素5.5项目的交验与入伙5.5.1交楼时的质量目标质量成果标准（室内、室外）对交楼给客户是愿景描述入伙后的满意度与投诉率的期望5.5.2交验与入伙过程交验与入伙过程的组织注意事项：延迟交楼（规避相关法律责任）入伙后整改（责任人、组织形式、费用承担）………

第六章财务分析6.1税务分析6.1.1营业税金及附加6.1.2企业所得税6.1.3土地增值税上述税种的基本税率，能够享受的税收优惠政策时的税率，项目本身适用的税率，若享受地方政府的优惠政策，要特别说明该项优惠与国家政策是否有冲突，以及如何解决，具体的操作的过程是什么。6.2经济效益分析详见附件包《投入—产出综合测算模板》。6.2.1经济效益分析的假设条件如：是否享受政府各种税费的减免等。6.2.2项目利润率、投资回报率及主要经济指标参照下表：项目售价（元/m2）/租金（元/m2·月）总计（万元）备注销售总收入住宅按建筑面积销售商务综合楼按建筑面积销售车位合计开发成本期间费用总投资开发成本＋期间费用税前利润税后利润销售毛利率%税前利润/销售收入销售净利率税后利润/销售收入总投资回报率税后利润/总投资内部收益率启动资金最大资金占用6.2.3首期主要财务指标新项目一期财务指标汇总表：指标名称首期测算值第一年第二年现金流出（年度值）现金流入（年度值）项目利润（年度值）销售毛利率销售均价针对合作项目，则还需要填写以下财务指标：经济指标单位数值（元/m2）项目总金额（万元）总投资（含资金成本）税后利润投资回报率内部收益率（IRR）6.2.6利润分析经济指标2007年﹒﹒﹒20××年合计上半年下半年上半年下半年上半年下半年结算面积（m2）单位利润(元/m2)利润(万元)6.3现金流量分析详见附件包《投入—产出综合测算模板》。6.3.1以季度为单元和一期完工为阶段的现金流量表6.3.2对资金风险评估结论6.4资金组织计划详见附件包《投入—产出综合测算模板》。6.4.1总体资金投入计划各期地价、前期费用、基础、建安、配套、开发间接费等的投入安排。6.4.2资金回款计划各期销售回款计划。6.4.3资金需求计划结合整个公司资金情况，列示各期资金的需求缺口及融资途径。6.4.4启动资金及启动时占用资金内容、资金占用峰值、实现现金正流入时间6.5银行融资贷款6.5.1向银行贷款的难点贷款条件：突破措施：6.5.2向银行贷款的四大要素贷款主体：抵押物或担保：用途：还款来源：6.5.3贷款组成按揭贷款与流动资金贷款的比重。第七章成本控制7.1市场数据的收集，整理，分析7.1.1当地工程造价指标的获得专业书籍查询：网上查询：电话专家咨询：经验：综合以上方式，获取最新的且以本工程相类似的有关工程造价指标。7.1.2数据分析如：本项目成本与当地水平横向比较，是否有竞争力预测开发期内材料、设备价格与人工工资的走势，以及对项目的影响·········7.2项目成本7.2.1项目成本费用计划详见附件包《项目成本分析表》。7.2.2项目成本分类总汇项目金额（万元）按建筑面积摊（元/平方米）一、土地价款支出：二、前期开发准备费：三、主体建筑(装修)工程费四、主体安装工程费（包含于第三项内）五、社区管网工程费六、智能化系统费七、园林环境工程费八、配套设施费九、其他建设工程支出十、管理费用十一、销售费用十二、财务费用十三、各项税金十四、预备费总计7.2.3项目成本分析总成本与策略目标是否能满足项目策略目标的实现。成本结构分析成本结构是否符合竞争策略的需要成本结构中具有下调空间的项目成本结构中不确定因素较大的项目敏感性分析（详见附件包《投入—产出综合测算模板》中的敏感性分析表）成本标杆与质量成本细项能否满足质量标准、质量方针的实现。7.3投入产出分析7.3.1投入产出测算详见附件包《投入—产出综合测算模板》。7.3.2投入产出经济分析结论简述分析结论。7.4项目成本控制措施如：倒逼成本的可能性预算精度逐步深入与过程控制做好优化设计工作加大招标采购及限价力度强化设计变更和现场签证管理力度借鉴一些成本失控项目的经验教训控制成本的同时，保证顾客敏感点的实现·········第八章物业经营管理8.1当地物业管理情况（对当地主流物业管理公司进行摸底调研，包括公司背景、规模、资质、主要服务楼盘、服务标准、价格等。）8.2物业管理服务的目标8.3物业管理服务的整体设想8.3.1物业管理服务的前期介入和筹建8.3.2物业管理在项目实施中的定位8.3.3提升管理服务重要措施（主要从以下几方面考虑）物业