某市规划小区建设项目可行性研究报告书

PAGE83PAGEYY市XX房地产开发有限公司二○○八年十月某市规划小区建设项目可行性研究报告第一章总论1.1项目名称与承办单位1.1.1项目名称YY市XXXX小区1.1.2项目承办单位项目承办单位：YY市CC房地产开发有限公司1.2研究工作的依据、内容及范围1.2.1研究依据1、关于编制《YY市XXXX小区建设项目可行性研究报告》的委托书；2、《YY市城市总体规划（2007－2020年）》；3、《YY市控制性详细规划》；4、项目承办单位提供的有关基础数据、技术资料等；5、编制人员调查的有关资料、数据。1.2.2研究范围与内容依据YY市城市总体规划和国内其它同类居住小区的建设情况，结合YY市市民及市政府的实际需要，组织有关技术人员根据国家对项目可行性研究阶段工作范围和深度的规定，编制完成了YYXXXX小区建设项目可行性研究报告。本报告对YY市XXXX小区建设的提出背景、必要性和建设条件进行了论证，对建设规模、方案、设备选择、公用工程、环保、劳动安全卫生、节能、节水、消防、项目组织机构、实施进度、投资估算、资金筹措和社会效益等方面进行综合性研究、分析和评价，为项目建设提供了可靠的依据。1.2.3本着节约土地资源，高效优良的利用现有土地，提高城市形象和居民生活品质的思想，注意人文和环境的可持续性发展，力图创造既能享受现代都市文明，又能享受生态自然的居住环境。强调“以人为本”的指导思想。以人的尺度，人的需求及人的活动为根本出发点，充分提供生活、居住、娱乐、等功能和服务设施，从而体现对人的细致关怀。具备超前意识，依靠科技进步，加大科技含量，考虑地方气候与习俗等特点，力求建筑风格的创新。规划与单体设计相结合，创造一个布局合理、设施完善、生活方便、利于管理、环境优美，具有时代精神的住宅小区。1.3项目概况1.3本项目建设用地面积39729平方米，合59.6亩，拟建小高层12层和高层27层相结合的小区，总建筑面积119291m2（其中住宅112209m2，商业70821.3.YY市XXXX小区位于YY市区南部，南邻ＤＤ湖、北靠ＤＤ山，植物茂密；紧偎ＤＤ国家森林公园，是YY市最佳居住环境所在地。基地南侧的湖滨路也将扩宽成为YY市的一条主要城市景观道路。1.3.3建设条件本项目所在地南侧道路有完善的水、电、暖、通讯等供应设施，可满足项目需要。1.3.4总投资及资金筹措本项目总投资？？？？万元，由项目承办单位自筹资金解决。1.4主要技术经济指标主要技术经济指标表序号指标名称单位数据备注1规划总用地面积m239729合59.6亩2建筑占地面积m273823地上总建筑面积m21192913.1其中住宅面积m21122093.2商业面积m270824地下车库面积m275005用水量m3/d？？？不含消防用水6用电负荷KW？7空调负荷万千卡/小时？8建设工期月？9项目总投资万元？1.5结论及建议1.5.1本项目的建设符合《YY市城市总体规划（2007－2020年）》及《YY市控制性详细规划》，项目选址合理，外部建设条件较好，报告所提出的工程建设方案规模适中、功能合理、技术可靠。项目建成后可以从根本上改善YY市的居住环境和城市形象，更好地为YY市的全面发展提供服务。无论是从项目建设的必要性和工程技术方案，还是从社会效益方面看，该项目的建设均是可行的。1.5.2为保证项目能够顺利、稳妥地建设和发展，应注积极争取政府在政策、财政等多方面的支持，使XXXX小区的建设和发展能够有足够的资金和政策保证。第二章建设背景及建设必要性2.1YY市简介YY市地处ＤＤ中部，位于ＤＤ、ＤＤ、ＤＤ、ＤＤ四地市交接点上。东靠ＤＤ县、ＤＤ县、南邻ＤＤ县，西与ＤＤ、ＤＤ接壤，北与ＤＤ县毗连。全市总面积645.67平方公里，耕地面积30.2万亩。市区建设面积11平方公里，现辖ＤＤ、ＤＤ、ＤＤ、ＤＤ四个街道办事处。农村现辖ＤＤ七个乡和ＤＤ3个镇。驻市大企业有ＤＤ有限责任公司、ＤＤ矿业公司、ＤＤ建设公司、ＤＤ地质四队。总人口31.97万人，其中非农业人口9.36万人，占29.3%；农村人口22.6万人，占70.7%；人口密度为每平方公里491人。有汉、回、藏、满等24个民族。农业盛产小麦、玉米、大豆、烟叶、棉花；工业以钢铁、水泥、轻纺、造纸、化工和食品加工为主。YY水库、YY国家森林公园和ＤＤ有限公司全国闻名。驻市大企业有ＶＶ有限责任公司，ＶＶ集团ＶＶ矿业公司，淮委、省水利厅YY水库管理局等。YY地上地下资源丰富，为全国十大铁矿区之一，YY国家森林公园、YY国家水利风景区景色独特，城乡环境优越、交通便利、通讯设施先进，为国家特厚特宽板科研生产基地，是观光度假的旅游胜地，为YY省对外开放城市。2007年，全市人民在市委、市政府的正确领导下，以邓小平理论和"三个代表"重要思想为指导，认真学习贯彻党的十七大精神，坚持以科学的发展观统领经济社会发展全局，从YY发展实际出发，坚持年初确定的各项工作目标和工作思路，抓机遇，促发展，积极调整经济结构，努力增加投资、扩大消费，国民经济保持了快速发展，各项社会事业全面进步，人民生活水平稳步提高。国民经济持续、快速、健康发展。初步核算，全年实现地区生产总值879713万元，按可比价格计算（下同），比上年增长19.1%，其中，第一产业增加值66528万元，增长5.5%;第二产业增加值604320万元,增长19.5%;第三产业增加值208865万元,增长22.6%。2.2项目建设的背景1、党的十七大报告强调要统筹城乡发展，推进社会主义新农村建设。指出解决好农业、农村、农民问题，事关全面建设小康社会大局，必须始终作为全党工作的重中之重。要加强农业基础地位，走中国特色农业现代化道路，建立以工促农、以城带乡长效机制，市管市不是“市吃市”，而是“市带市”，把各市镇统一纳入发展规划之内，实现交通一体化、通讯一体化、社会保障一体化、、教育一体化、医疗卫生一体化等，在此基础上实现城乡一体化。形成城乡经济社会发展一体化新格局。YY市区位条件优越。YY市居于YY中原城市群隆起带，尽享YY省构建中原城市群的各项优惠政策。“九五”以来，YY市相继建成或开工了平桐线省道、高兰线省道、七蚁线省道等公路的重点工程和县级、镇级、乡级的大批公路建设。YY市在2006年已获得国家优秀旅游城市，2007年获国家级园林城市，在周围县市来说是不可比拟的；今年又创建国家的卫生城市验收。另外，YY市东侧有天岗水库，南侧是YY水库，水库、青山紧依偎城市，对于调节城市空气的温度有很好的作用，正真是天然氧吧，是适合居住的地方。2、本项目所属地块：南邻ＣＣ湖、北靠Ｃ山，植物茂密；紧偎YY国家森林公园，是YY市最佳居住环境；对于房地产来发来说是必争之地，也是YY是的黄金地段，做好本地块，不仅是城市建设的重要一步，也是提高YY城市形象树立YY城市品牌的重要保障。因此本报告提出建设YY市XXXX小区项目。2.3项目建设的必要性目前，YY市内各乡镇的规模都较小，城镇凝聚力和规模效应不高，阻碍了城镇的发展。根据YY市现有的社会经济发展水平，人口和产业的集聚规模，城镇化水平和发展基础，以及跨世纪发展战略的要求，建议YY市城镇化发展模式宜采取以强化中心城镇为主导的集中式发展模式，即城镇发展的侧重点是扩大城镇规模和实力，强化市区功能，特别是中心城镇的功能，而不是单纯增加城镇数量。城镇化战略制定了以下要求：（1）突出市区中心城镇的地位，改变其目前城镇功能单一的局面，扩大城镇规模，从而增强其对周围地区的带动辐射作用。（2）积极培育和发展片区中心镇，确保其成为所在片区的发展极核。（3）加快以中心镇为核心的乡镇发展，变个体优势为群体优势。实行以强化中心城镇为主导的集中式发展模式将有助于尽快提高区域城镇化水平，强化城镇功能，带动和促进整个地区的经济发展。2008年是深入贯彻党的十七大精神的开局之年，也是全面实施“十一五”规划的关键一年。经济全球化和国际、国内产业转移加快，国家实施中部崛起战略，城乡一体化试点市和扩权县市的优惠政策等，为我们加快发展创造了有利条件。经过多年积累，我市经济实力不断增强，城市形象显著提升，为今后发展奠定了坚实基础。同时，国家实施稳健的财政政策和从紧的货币政策，宏观调控力度加大，区域竞争日趋激烈，又给我们带来了巨大压力。我们必须居安思危，未雨绸缪，抢抓机遇，趋利避害，努力实现经济社会又好又快发展。2008年政府工作的总体要求是：高举中国特色社会主义伟大旗帜，认真贯彻落实党的十七大精神，以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，围绕“建设现代化工业生态旅游城市”的战略目标，坚持“好”字优先、好中求快的原则，推进城乡一体化，加快结构调整，深化改革开放，突出改善民生，促进社会和谐，推动经济社会在又好又快发展上迈出新步伐，奋力开创YY全面建设小康社会新局面。2008年全市经济社会发展主要预期目标为：全市生产总值增长12%以上；全社会固定资产投资增长5%以上；社会消费品零售总额增长15%以上；地方财政一般预算收入增长15%以上；城镇居民人均可支配收入增长10%；农民人均纯收入增长10%；人口自然增长率控制在6.5‰以下；城镇登记失业率控制在4%以内；居民消费价格涨幅略低于去年实际水平；单位生产总值能耗降低6.5%，化学需氧量、二氧化硫排放量分别下降10%和2%。确保全省经济强市位置。《YY市旅游发展总体规划》中提出加大对旅游产业的政策支持和资金扶持力度，进一步提升ＣＣ、ＣＣ公园、ＣＣ等景区的观光旅游品牌和档次，创建ＣＣ山国家4A级景区，争创灯台架3A级景区。积极开发ＣＣ谷和ＣＣ谷景区，筹建根雕艺术馆。进一步开发以农家乐为主线的新型乡村游。办好第八届水灯艺术节。扶持开发一批根雕、响石等具有地方特色、工艺精湛、携带方便的旅游商品。加大旅游宣传促销力度。叫响“山水YY、秀甲ＣＣ”和中国优秀旅游城市品牌，尽快建立YY旅游网站，完成《YY市旅游业解说词》和旅游画册、地图、光盘、徽标制作，开展旅游征文和旅游歌曲征集。加快宾馆酒店和餐饮业的发展，着力培育一些地方小吃和特色美食餐饮区。力争旅游总收入突破2亿元。进一步加强“万村千乡”市场工程建设，大力发展连锁经营、物流配送等现代营销方式。开工建设朱兰农贸市场、机动车修配市场和乡镇超市。加强成品油的供应与管理。积极发展金融服务业，培育新的消费点，促进中介、信息、广告、社区服务业健康快速发展，提升城市服务功能。有序发展房地产业，把房地产开发与城中村改造结合起来，用3年时间建设一批功能完善的城市小区。第三章建设条件3.1建设地点本项目建设用地位于YY市区南部，南邻YY湖、北靠Ｃ山，植物茂密；紧偎YY国家森林公园，是YY市最佳居住环境所在地。基地南侧的湖滨路也将扩宽成为YY市的一条主要城市景观道路。项目所在地基础设施的供应条件优越，符合《YY市城市总体规划（2007－2020年）》及《YY市控制性详细规划》，地形地势北高南低，地势略有起伏，周围无大型污染源，视野开阔，自然环境宁静优美，土地利用集中，功能协调，能够最大限度地发挥自身的功能，能够满足项目建设和使用要求。3.2建设条件3.2YY市地处季风型大陆性气候区。由于地处暖温带向北亚热带过渡地带，具有明显的过渡性气候特征。气候温和，四季分明。无霜期平均221天。气候特点：由于地形和植被影响，自然降水偏丰，形成了YY市小气候的主要特征。温暖多雨，光照充足，全年降雨比邻县较丰，一年内各季节降水分布不均，夏季多暴雨占全年总降水量的47－53%。夏季主要受来自海洋的暖湿空气影响，盛行偏南风，温度高、湿度大，当与北方南下的冷空气相遇时，容易产生降水过程，而且雨量较大。冬季主要受来自北方的冷空气控制，盛行偏北风，气温低，水分少。春秋两季时间较短，冷空气活动频繁，总的说来是冷空气占优势，降水量比夏季少，比冬季多。3.1、地形地貌YY市处在伏牛山东部余脉与黄淮平原交接地带，位于伏牛——大别弧形构造带的凸出部位。地势西北、东南高，西南、东北低。东南部和中西部为海拔300-500米的低山区，南部与泌阳县交界处的五峰山，海拔872米，为全市的最高峰。此外，龙王撞、灯台架、云磨顶、大虎山等，海拔都在800米以上。向北山势逐渐降低。中西部的马鞍山、四头垴、荞麦山，海拔在500米左右。东北部为山前倾斜平原，处在与西平县交界处的张营村，海拔74.5米，是全市的最低处。在山区和平原之间，则是海拔100-300米的岗地丘陵地带。西南部的尚店镇、王店乡和杨庄乡中部为构造剥蚀山间盆地。全市有平原、岗地、丘陵、山区4种地貌类型。其中，海拔100米以下的平原202.00平方公里，占全市总面积的31.29%；海拔100-200米的岗地278.47平方公里，占43.13%；海拔200-300米的丘陵91.30平方公里，占14.14%；海拔300-500米的浅山区54.30平方公里，占8.41%；海拔500米以上的深山区19.6平方公里，占3.03%。2、水文、地质境内河流属于淮河水系，主要河流有Ｖ河、Ｃ河、Ｗ河、Ｆ河等，均发源于南部和中西部山区，呈平行状分布。除甘江河向西流经Ｖ县、Ｖ县至Ｄ县境内注入Ｆ河外，其余诸水均向东北出境注入Ｆ河。全市地下水资源丰富。疏松层承压水区分布在北部平原小梁山－小寺山一线以北。其中，单井出水量大于40吨/时的富水区约20.1平方公里，出水量20-30吨/时的弱富水区约23.2平方公里，出水量10-20吨/时的弱贫水区约23.2平方公里。根据YY市地形、地貌、地质和地表、地下水系分布条件，全市的划分为岩石工程地质区、山前垄岗（岗地）工程地质区、平原工程地质区3个区域。岩石工程地质区主要分布在市区的丘陵、低山及中低山中，地表标高在200-871.7米之间。占全市总面积的25.7%。区内地层一般呈单斜状，倾向170º-190º，倾角22º-32º。该工程地质区内由于地势陡峻，地表起伏变化大，从总体看一般不适宜从事城市的规划建设，但丘陵地形坡度小，局部平缓，地表面岩石的强度高，也可依地势的变化布局建设，以增强城市优美的山色环境，塑造城市整体特色景观。山前垄岗（岗地）工程地质区主要分布于市区南部的各山前地带，D镇和杨庄、D集2乡占大部，D河、D河两岸的二级阶地以上地段，以及舞阳钢铁公司厂区、垭口等部分地区均属山前岗地之列；市区北部山前一带分布范围较小。分布标高在100至200米，占全市总面积的43.1%。地形坡角2.5º。地貌形态为山麓斜坡堆积，由洪积扇、坡积裙组成的岗地或垄岗。岗地一般呈南北走向，且平行排列，少数有东南—西北或东西走向，岗地宽1－2公里。岗顶平缓，长1至数公里。本工程地质区岩性的组成主要是第四系松散层和基底岩石两部分。特殊性土：主要有膨胀土，是粘性土的特殊类型。土的液限、自由膨胀率均大于40%，具有吸水膨胀，失水收缩和反复膨胀变形的特点。季节干湿气候条件变化、地下水位升降，均导致低层砖石结构的建筑物成群开裂损坏。市区膨胀土的分布，主要在尚店盆地，其次为沿滚河、水磨湾河二级阶地以上地段，如DD、YY厂区附近等，SS、DD、SS、DD等地也有分布。膨胀土埋深一般为2-3米，也有直接裸露地表，层厚2-5米，局部10米左右，或10米以上。在进行建设时，应注意查明本土的存在与分布，并采取相应的处理措施。平原工程地质区主要分布于山地以北的DD、FF、DD3乡和F山、FF2乡东北部，FF镇沿滚河两岸。地面标高100米以下，地表微向东北方向倾斜，地形坡度2‰左右。和黄淮平原连成一片。平原工程地质区占全市总面积的31.2%。3、地震根据国家技术监督局2001年发布的《中国地震动参数区划图》，项目区域地震动基本烈度为F度区。3.本项目所在地规划有完善的水、电、通讯等供应设施，可满足项目需要。1、供水YY水库为城市主要水源，FF水库为辅助水源。停止原枣林地下水取水点供水，将地下水作为城市后备水源。以铁山庙矿山水厂为基础，改造建设为城市给水厂。利用原矿山水厂引水管道，并加以改造，作为规划水厂的引水管道。由YY水库和田岗水库引水进入水厂，进行处理后，统一供给城市生活用水。FF庙水厂建设规模为12万立方米/天。后期由市政供水管网400mm管道上引入市政自来水，可保证项目用水的需求。2、排水本项目采用雨污分流制，生活污水和雨水汇集后，分别排入市政道路的600mm污水和雨水管网系统，最终排入到市污水处理厂。3、供电本项目从附近110kV变电站引入10kV电源，通过变配电设施向各用电点低压供电，可满足项目需求。4、通讯项目所在位置已开通全国直拨程控电话，移动通讯覆盖整个区域，可满足项目区域固定和移动通讯要求。5、供热YY市总体规划规划湖滨路铺设有热力管道，附近就有热交换站，后期小区可以直接接入供热。6、交通运输项目所在地紧临湖滨路和钢城路，区内路网四通八达，与各处联系十分方便，交通便利。7、网络项目中的网络设置包括：与市政府联通的内部局域网、与外界相连的互联网、有线电视网。周边情况可满足项目要求。第四章建设规模与内容建设规模与内容一览表序号指标名称单位数据备注1规划总用地面积m239729合59.6亩2建筑占地面积m273823地上总建筑面积m21192913.1住宅面积m21122093.1.112Fm2229753.1.227Fm2892343.2商业m270824地下车库面积m27500第五章工程技术方案5.1项目概况及总体设计指导思想YY市XXXX小区位于YY市区南部，南邻湖滨路和YY水库，西侧不远处是YY市主要道路钢城路，北靠F山，植物茂密；紧偎YY国家森林公园。景观良好，交通便利。该项目净用地面积39729平方米，合59.6亩，总建筑面积119291平方米YY市在2006年已获得国家优秀旅游城市，2007年获国家级园林城市，在周围县市来说是不可比拟的；今年又创建国家的卫生城市验收。另外，YY市东侧有天岗水库，南侧是YY水库（也叫YY湖），水库、青山紧依偎城市，对于调节城市空气的温度有很好的作用，正真是天然氧吧，是适合居住的地方。YY市XXXX小区建设用地周边区域交通便捷，按照YY市总体规划，YY水库一带是整个YY的环城景观带，钢城路是整个城市的交通生活景观轴。而YY市XXXX小区建成后将成为整个城市主要框架交汇处的重要标志性建筑组群。因此，我们提出以下几点设计理念：1、建立“城市—小区—院落—住栋—家庭”的尺度序列，把最小的生活单元—“家庭”融入城市范畴。站在城市的高度看待社区建设，创造与城市完美和谐的居住环境，使社区成为城市的组成部分，并为城市所接纳。2、在小区这一尺度级上始终贯彻“道路—绿化—公建”作为小区建设三大要素的观点，为住宅建设先行开道，细致入微地提高居民生活质量，建设生机盎然的社区环境，最大限度地提高居民生活质量。3、突出环境设计的宗旨，以“绿化中的建筑”和“建筑中的绿化”两种手法营造小区中心，形成集中景区与庭院绿地，有效利用土地，突出小区的整体特色。4.、居住区的主要功能就是满足人们日常的生活居住需求，因此在环境设计上要强调“以人为本”。以人的尺度，人的需求及人的活动为根本出发点，充分提供生活、居住、娱乐、等功能和服务设施，从而体现对人的细致关怀。5、规划与单体设计相结合，创造一个布局合理、设施完善、生活方便、利于管理、环境优美，具有时代精神的住宅小区。6、具有超前意识，依靠科技进步，加大科技含量，考虑地方气候与习俗等特点，力求建筑风格的创新。5.2总平面布置5.2.1规划设计原则1、体现小区建筑文脉的延续性：以人们熟悉的空间序列布局—轴线，及熟悉的空间围合形式—庭院，形成一个空间明确、秩序井然的居住组群，产生亲切感、秩序感，构成了快乐的生活空间和强烈的领域感。宽敞的绿地环境，使每家每户都能充分的享受到充足的阳光、空气、及自然景观。2、通过多层次的空间环境，创造出一个个充满生机和活力的场所，使各种年龄和层次的人们自由自在的生活在一起，彼此交流而又不互相干扰。按照空间的领域意识分层次使用户外空间。主要景观设计的序列依此而展开。以环境设计手法限定界域，路线明确，层次清晰，营造了一个快乐的生活空间，形成良好居住氛围。3、力求将艺术的灵魂和创意融入生活的情趣中，创造出一个诗意的栖居环境，并以次倡导形成温馨的生活方式。5.2.2总平面布局YY市XXXX小区基地净用地南北长约370米，东西宽约140米。地块不是十分规则。净用地面积39729平方米，合59.6亩。该地块交通便捷，新区建成后周边配套设施齐全，具有良好的开发建设条件。基地内地势南高北低规划延湖滨路设置一个广场，广场后为商业，商业上部为27层的高层住宅。由于地块中段西侧为6层住宅，为了不使新建的小区对其产生太大的影响，所以在小区中段建12层的小高层。小区的最北侧建设27层的高层。小区设置一条主要的小区道路贯穿小区始终可以满足车行和步行的要求。5.2.3交通组织5.2.3.1道路系统道路作为YY市XXXX小区院区的骨架，在整个区域规划中起着统治作用的构成要素，是形态环境的脉络，也是习惯性的动线，构成院区的动态景观和重要交际空间，是形成院区整体感最强烈的部分。具体路网的规划设计，既要科学合理，又要有人情味。本次道路系统由主干道、支路和步行路构成。主干道红线宽度基本为6.0m，根据院区交通中步行人量流大的特点，在主干道两侧侧人行道宽3.0m。次干道红线宽度为4.0m，由主干道呈枝状延伸到基地各处。步行道宽度为2—3米，穿插在建筑和景观之间，联系主次干道方便人员到达，5.2.3基地出入口：基地出入口的设置是否合理，将对地块内的交通乃至城市交通造成重大影响。设计中将基地的主要出入口设在南侧湖滨路，基地车行道路主干道贯穿小区南北，道路宽度6m。次干道可以到达每栋建筑的各个单元入口，道路宽4m。车辆从南侧入口进入基地后，可以沿主干道方便到达每栋建筑，再沿次干道到达每个单元入口。小区停车分为地上停车和地下停车，在部分单元前设置又部分地上停车位，5.2.4竖向设计整个区域道路广场占地面积约11029平方米。道路形式采用城市型道路，暗管排水方式。主要道路路面结构为沥青混凝土路面，园路和广场采用各种广场砖进行铺砌。区域竖向设计呈平坡式布置形式，室外场最低处地标高宜高出城市道路0.3-0.5米，排雨水横坡不小于55.2.4绿化设计XXXX小区项目总平面规划中在合理组织交通的同时，也注重考虑室外环境空间的设计，以优化建筑的周边氛围并提高建筑自身品质。绿化景观系统由中心景观区、带状景观区及不同大小的景观节点构成，形成点、线、面相结合的完整的绿化景观系统，进一步体现了空间环境的均好性。中心景观区是整个小区的景观灵魂所在，它结合丰富的绿化景观，充分结合中国园林的创造意境，构成了一系列精彩多变的公共活动空间。带状景观区是位于小区东侧贯穿南北的一条曲线形景观绿化带，是观赏性兼休憩性的绿化。它通过景观视线通廊与中心绿化和庭院绿化相互穿插、渗透，使庭院绿化成为中心绿化的延伸，从而让整个绿化系统更加丰富饱满。绿化景观规划结合中国园林的自然意境，随着空间的变化，或局部放大为广场，或局部变化加入小品，健康步道。为居民提供了舒适的生态环境和宜人的活动场所，提供休闲游艺，放松身心的居家环境气氛，强调绿化的均好性和亲和性，真正成为居民的室外起居室。主要技术指标表序号项目指标单位备注1净用地面积39729m2合59.6亩2建筑占地面积7382m23总建筑面积119291m2不含地下车库4建筑密度20.6%5容积率3.06绿化率34%5.3建筑设计5.3.1设计依据1、《城市居住区规划设计规范》GB50180-93；2、《城市道路和建筑物无障碍设计规范》JGJ50-2001；3、《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95（2005年版）；4、《住宅设计规范》GB50096-1999（2003年版）；5、《民用建筑设计通则》GB50325-2005；6、《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-97：7、《YY省居住建筑节能设计标准》（寒冷地区）DBJ41/062—2005；8、其它有关规范、规程。5.3.2建筑设计特点YY市XXXX小区项目的建筑设计有以下特点：住宅户型设计采用多种类、多套型的方案设计，结合市场分析结果，合理选择单体建筑形式，做到户型“多样化”、“人性化”，满足各种家庭自身独特的生活方式，可谓“度身订做”。户内空间分隔充分考虑功能性和舒适性原则，实现了动静分离、主客分离、干湿分离。各种厅、房均可直接采光通风。细节处理、观景阳台、飘窗、生活阳台的运用，使户型设计更具特点。特别是入户花园的设计使景观立体化，使绿化融入室内，更好的诠释了人性化的设计理念。5.3.3住宅设计住宅建筑功能：（1）、本设计各套型住宅均设有起居室、餐厅、主卧室、次卧室、厨房、卫生间、生活阳台，住宅内各功能空间动静分区。（2）、本设计各套型住宅的起居室，对外设落地推拉塑钢玻璃门，使其能获得充分的光照和良好的视野；各套型均布置相对独立的餐厅或保证相对完整的用餐空间，各卧室的设计尽可能地在南向采用低窗台的“飘”窗设计。部分卧室采用落地角窗，以扩大视野，增大可利用的连续墙面。立面造型与外饰面设计：（1）、本小区住宅的立面造型，力求体现轻逸、飘雅的意境，住宅建筑顶部设计采用现代平屋顶，高低错落的体块变化使建筑的轮廓线更加丰富。在立面造型上强调现代建筑“语汇”的简洁、明快，力求整体风格上的协调一致。（2）、立面造型采用个性化建筑设计风格，突出现代典雅的特点，充分利用建筑本身的功能构件，如窗台、阳台、空调板、屋顶构架等进行穿插组合，强调细节处理。同时运用对比、韵律等原则，力图创造出新颖，独特的现代住宅形象。（3）、在立面设计中，利用上下两层飘窗的凹进处布置卧室空调室外机。起居室的空调室外机置于阳台上，部分设空调室外机搁板。设计统一布置空调机冷凝水排放管。（4）、住宅的外饰面拟采用超低污染型高级灰色面砖和高档防水涂料相结合的方式，设计中对色彩、质感和纹理进行艺术处理。（5）、在色彩处理上考虑郑州市的气候特点，同时考虑建筑所处地理位置，建筑外饰面选择以白色和灰色两种比较纯净的颜色为主基调，充分体现出建筑的现代感和时尚感，变化的色彩又避免其单调和冷漠。局部构件点缀以黑色，以体现端庄、高雅的现代建筑风格。5.3.4建筑立面造型（1）、由于依托附近的各项教育设施，本小区内不设幼儿园及小学，只配建物业管理、供电、供气、供暖、垃圾收集等公共服务设施。（2）、本小区设有临街的两层商业，可为本小区的居民提供良好的商业服务，居民的日常生活所需的购物、修理、保健、休闲、娱乐等设施均可由这些商铺及小区周边的沿街商铺提供。（3）、商业建筑外饰面拟采用高档石材，以突出外墙面的质感和纹理。在色彩处理上仍延续住宅建筑的基本色调，以保证小区建筑的整体协调性和统一性。5.建筑用料做法表序号名称选用材料采用部位1屋面橡胶防水卷材（Ⅱ级防水）所有屋面2楼面陶瓷地砖楼面办公室、会议室、便民服务中心、走廊等防滑地砖楼面厕所、盥洗间磨光花岗岩楼面门厅、电梯厅3地面水泥砂浆地面车库混凝土地面设备用房地面4外墙陶瓷外墙砖XXXX小区主要外墙面花岗岩一层外墙面装饰钢杆件外刷赭石色国漆外墙局部装饰5内墙乳胶漆涂料办公室、会议室、便民服务中心、走廊等干挂磨光花岗岩门厅、电梯厅釉面砖盥洗间、卫生间6门不锈钢门XXXX小区入口大门木门除以上门外所有房间门7窗断桥式铝合金窗所有房间窗8吊顶铝合金龙骨、矿棉板吊顶内走廊、门厅和所有电梯厅以及其它需要吊顶的房间5.3.6依据高层民用建筑设计防火规范》，本工程含有一类和二类高层，耐火等级一类为一级，二类为二级。与周围建筑的距离满足消防通道及防火间距的要求。1、防火分区根据防火规范二类高层防火分区应在1500m2以内，一类高层防火分区应在1000m22、安全疏散建筑物内安全疏散距离、安全出口宽度、数量、走道和楼梯宽度均根据《住宅建筑规范》、《高层民用建筑设计防火规范》执行，疏散门开向疏散方向。5.4结构设计5.4.1设计依据《建筑结构可靠度设计统一标准》（GB50068-2001）《高层建筑混凝土结构技术规程》（JGJ3-2002）《建筑结构荷载规范》（GB50009-2001）《混凝土结构设计规范》（GB50010-2002）《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001）《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2002）《砼体结构设计规范》（GB50003-2001）《建筑桩基技术规范》（JGJ94-94）《高层建筑箱形与笺型基础技术规范》（JGJ6-99）《建筑抗震设计设防分类标准》（GB50223-95）《人民防空地下室设计规范》（GB50038-94）《建筑地基处理技术规范》（JGJ79-2002）国家现行的其它有关技术规范规程。5.4.2工程概况拟建YY市XXXX小区建筑面积119291m2，建筑物主要功能为住宅用房、商业用房、公共服务用房、设备用房和附属用房。5.4.3抗震设计及荷载取值1、抗震设防烈度为6度，设计基本地震加速度值为：0.1g。2、根据建筑重要性，YY市XXXX小区抗震设防类别为乙类，建筑使用年限为50年。3、抗震等级：框架抗震等级为二级，抗震构造措施按二级采用。4、卧室、客厅、休闲厅、餐厅、楼梯2.0KN/m2卫生间、厨房、生活阳台2.0KN/m2大堂3.0KN/m2空中花园8.0KN/m2电梯机房7.0KN/m2车库4.0KN/m2储藏室5.0KN/m2上人屋面2.0KN/m2其余按按荷载规范采用。5.4.4结构设计主体均采用现浇钢筋混凝土框架剪力墙结构，裙房为框架结构。填充墙采用加气砼砌块。地下部分仍采用砖墙。结构材料1、砼强度等级C352、钢筋HPB235fy=210KN/m2HRB335fy=300KN/m23、墙体室内地坪以上外墙均为250厚加气砼填充墙，内墙为200厚加气砼填充墙。4、地基处理及基础形式因建设方未提供场地岩土工程勘察报告，须经地质勘探部门进行详细勘察后提出建议，在今后的初步设计或施工图设计时再进行地基处理。第六章公用工程6.1给排水6.1.11、《建筑给水排水设计规范》（GB50015-2003）；2、《室外给水设计规范》（GB50013-2006）；3、《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95）2001版；4、《自动喷水灭火系统设计规范》（GB50084-2001）2005年版；5、《建筑灭火器配置设计规范》（GB50140-2005）；6、《室外排水设计规范》（GB50014-2006）；7、《污水综合排放标准》（GB8978-1996）；8、《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB50067-97）；9、《污水排入城市下水道水质标准》（CJ3082-1999）；10、国家建设部有关规划及建筑设计的相关规范、规定及条例。11、建设单位提供的有关技术资料及要求。6.1.6.1.2.1生活给水系统1、设计原则根据基地总体规划设计，结合本项目的建筑物方案，合理预测需水量，按各用水点用水要求合理进行系统布置，在满足用水点用水量、水压的要求及考虑施工及维修便捷的原则下，尽可能缩短室内供水管线的总长度。2、用水量预测本项目用水主要为办公生活用水、道路及绿化用水和消防用水。用水标准取办公人员生活用水量标准为50L/人·d；每日接待办事人员生活用水量标准为10L/人·d；冲洗汽车按10辆车/d，400L/车·d；道路及绿化用水量按4L/m2计，未预见水量及管网漏失按生活用水量的10％计。用水量预测计算见下表：生活用水一览表序号用水项目用水量定额规模用水时间(h)小时变化系数用水量（m3）每日小时最大1工作人员50L/人·日322382.5161.1550.362来访人员20L30082.561.883冲洗汽车400L/车·天104242.004绿化、浇洒2L/m2·d33577.84167.1616.795未预见及损失10％823.837.106合计262.1478.133、水源为保证各建筑物生活、消防用水的可靠性，从基地旁边的市政给水管网上引入两根DN150的进水管在基地内形成环网供本工程使用。4、系统选择给水系统应根据生活和消防等各项用水对水质、水温、水量和水压的要求，结合室外给水系统等因素，经技术经济比较或经综合评判方法而确定。本项目为地下一层、地上七层建筑物总高度为26.7m的高层建筑。根据市政管网供水压力，为了充分利用室外市政管网的水压和满足各用水点需水要求，结合大楼实际情况，本项目供水共分为二个区，采用二种供水方式，分别为地下室至三层（低区）采用市政压力直接供水；四至七层（高区）由变频调整恒压变量供水，在地下室内设蓄水池和生活、消防泵房，生活贮水池50t。消防贮水池480t。为防止水质变质和造成二次污染，泵房内生活水池与消防水池分开设置。生活水池采用不锈钢水箱。屋顶设10分钟高位消防水箱18吨。供室内消火栓系统，喷淋系统10分钟消防用水，并满足自动喷水灭火系统最不利点压力不小于0.05Mpa。5、管材与接口室外管道采用给水球墨铸铁管，室内给水管采用聚丙烯(PP—R)给水管，管道热熔连接，压力为1.0Mpa。屋顶明装阀门采用全铜阀门，水泵出水管上的工作压力不得小于1000kPa。6.1.2.2消防水系统依据《高层民用建筑设计防火规范》及《自动喷水灭火系统设计规范》的有关规定，本项目设置消火栓给水系统和自动喷水灭火系统。1、消防用水量消防用水量按同时发生火灾次数一次，用水标准选择如下：室外消火栓消防用水量25L/s，室内消火栓消防用水量25L/s，火灾持续时间即连续用水时间2h计算；自动喷淋按中危I级，用水量21L/s，火灾持续时间即连续用水时间1h计算。消防用水量预测计算为436m3。2、室内消火栓系统在建筑物的主要楼梯出入口及走廊等处设置消火栓箱，室内消火栓箱采用组合式消火栓箱，消火栓口距地面1.10m，水枪喷嘴口径采用DN19，水龙带选用直径65mm，长度25m的长麻质水龙带，消防立管及上下环状管管径均为DN100。保证同层相邻两个消火栓水枪的充实水柱同时到达被保护范围内的任何部位。消火栓箱设置直接启动消防泵按钮。并设三具MFz一4手提式磷酸铵干粉灭火器。3、室外消火栓系统室外消防水泵接合器应有明显的标志，其周围15~40m范围内应设置DN100地上式室外消火栓。室外消火栓间距不超过120米。水泵房内设置消防水泵两台，一用一备。室外消防水由市政管网在基地内形成管网保证室外消防需要。消防泵出水管上设置水泵接合器。消防环网干管管径为DN150，埋深为500。4、自动喷淋本项目设置自喷系统，在走道、办公室、业务用房及地下室走道均设置闭式喷头，所有吊项房间采用普通吊顶型玻璃球闭式喷头，地下室采用直立玻璃球闭式喷头。喷头额定动作温度为68℃为满足最不利于自动喷水灭火的水压要求，在屋顶水箱间设置一套稳压装置，以保证火灾初期最不利喷头处水压要求，使消防系统随时处于备战状态。6、管材与接口消防管采用内外热镀锌钢管，管径在100以上的采用卡箍连接，其他采用丝扣连接。所有分路阀门采用闸阀或蝶阀，DN50以下为丝扣连接，DN65以上为法兰连接管上法兰为丝扣法兰，消防管道上采用明杆单闸板阀或蝶阀，屋顶明装阀门采用全铜阀门，水泵出水管上的工作压力不得小于1000kPa。6.1.3排水系统6.1.3.1生活污水1、设计原则结合本项目规划设计情况，合理预测污水量，建立合理完善的排水系统，有效地收集输送污水，同时尽可能考虑降低工程造价和运行管理维护费用。2、污水量分析生活污水排放量按日总用水量的80%计，为262.14×0.8=209.71m3/d，小时最大排放量为62.5m3/h。3、系统选择及敷设方案项目区域内排水系统采用雨、污分流制。项目区域内产生的污水由基地污水干管流入市政污水干管，干管上每隔30m设置Ф1200检查井，在各主要路口和建筑单体前预留Ф1200的污水检查井。污水管敷设于硬化路面以下，最小坡度i=0.003，污水干管做相应深埋。室内排水主管系统一般采用主通气立管系统，以改善通水条件，排水立管管径为DN110，排水出口管管径为DN160，室内排水系统将污水、废水收集后，排向室外排水管网，生活粪便污水设化粪池处理，通过室外排水管排向市政污水管网。4、消防电梯井底部，水泵房，地下室中积水均排至集水坑，并用潜污泵排至室外雨水井。5、管材与接口室外排水管用U—PVC加筋管，承插连接。室内排水管用柔性接口抗震铸铁管，按规范设置清扫口，并在适当位置设置地漏。6.1.3.2雨水排放本项目设计降雨量重现期为3年一遇，设计降雨强度为4.95L/s·100m2（屋顶）和3.31L/S·100m根据项目区域内的路网情况，敷设雨水干管及支管收集项目区域内雨水，管道上每隔一定距离设置Ф1200雨水检查井，每个检查井以d400的混凝土排水支管与两个雨水口相连，最小坡度i=0.008，以收集附近区域的雨水，雨水口为边沟式雨水口，设置在道路两侧道牙内，在交叉路口及地形平坦区域应适当增加雨水口与检查井的数量，同时应满足雨水口的间距在25～50m以内。6.1.4饮用开水系统大楼内设开水问，采用瓶装饮水器，电加热装置提供开水，解决饮用开水问题，以创造一个良好的环境。6.2电气6.2.16.2.1.11、《民用建筑电气设计规范》（JGJ/T16-92）；2、《低压配电设计规范》（GB50054-95）；3、《建筑照明设计标准》（GB50034-2004）；4、《建筑物防雷设计规范》（GB50057-94）2000年版5、《供配电系统设计规范》（GB50052-95）；6、《通用用电设备配电设计规范》（GB50055-93）；7、《电热设备电力装置设计规范》（GB50056-93）；8、《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045—95）（2005年版）；9、国家建设部有关规划及建筑设计的相关规范、规定及条例；10、建设单位及相关专业提供的有关资料和设计要求。6.2.1.1、设计原则根据基地总体规划情况，合理预测用电量，配置配电设施，电线、电缆的敷设应根据建筑物的性质、要求、用电设备的分布及环境特征等因素确定。应避免因外部热源、灰尘聚集及腐蚀或污染物存在对布线系统带来的影响。并应防止在敷设及使用过程中因受冲击、震动和建筑物伸缩、沉降等各种外界应力作用而带来的损害。2、用电负荷本工程属二类高层建筑，消防负荷、客梯、生活泵等按二级负荷供电，其余按三级负荷供电。本项目总装机容量为2220kW，有功负荷1478kW，视在功率1725kVA，功率因数为0.83，需补偿到0.9，补偿后视在功率为1590kVA。在地下室设10kV楼内用户变电站，同时系数取0.9，变压器负荷率按80%计，选用1000KVA干式变压器2台，高压计量，配电电压380/220V电压向大楼各用电负荷供电。电源由项目区域附近的变电所引来双电源，电压等级10kV,可以保证本项目的用电需求。3、变配电（1）楼内用户变电站：设置楼内用户变电站，地下一层设置低压配电室。楼内用户变电站内电缆进出高压柜采用下进下出，低压柜采用下出线方式。地下一层低压配电室内，电缆进出低压柜采用上进上出线方式。（2）变配电系统：高压侧采取高压主接线采用单母线分段运行，10kV侧设联络开关，自投自复，当一路电源失电时，另一路电源可带部分负荷。（3）继电保护方式：变电器高压侧拟采用三相过流、速断、单相接地保护及变压器超温报警。（4）功率因数补偿方式：在变压器低压侧设置成套静电电容器自动补偿装置，以集中补偿形式使高压侧功率因数提高至0.92以上。（5）电费计量：在楼内用户变电站设置计量柜，高供高量方式计量；（6）变配电设备选型：高压开关柜拟选用10kV金属铠装移开式开关柜；变压器拟选用环氧树脂浇铸低噪声干式变压器；低压配电柜拟选用低压抽屉式配电柜。4、自备应急柴油发电机组（1）设置一台户内型自备应急柴油发电机组（500kW），保证本楼的消防设备（包括消防电梯、消防泵、喷淋泵、排烟风机、正压风机、防火卷帘门、应急照明、疏散指示照明，地下午库照明，消防中心电源等）及重要设备（包括重要办公室照明、客梯、生活泵、排水泵，变电所电源、计算机房电源，电话总机房电源等）的可靠供电．（2）柴油发电机房设置可供3h～8h工作的储油箱．（3）为保证电源切换的可靠性，柴油发电机侧与市电侧自动切换开关采用性能优良的ATS四极开关．6.2.1.31、变电站内供配电线路、二次控制线路沿电缆沟敷设，至强电井配电线路采用电缆桥架敷设，密集型铜母线上出线方式。2、变电站内10kV线路选用YJV一10kV型交联联塑胶电缆沟敷设。3、220V／380V低压线路主楼照明主干线采用三相五线密集型铜母线，消防设备配电线路采用低烟无卤耐火交联电缆（DWYJ（F）V／ZR—lkV型），其余动力、照明配电线路均采用DWYJ（F）V／ZR一1kV型低烟无卤阻燃交联电缆沿电缆桥架敷设。4、照明、动力配电线路除消防设备采用ZRBV一500型耐火塑料绝缘铜芯线外，其余均采用BV一500塑料绝缘铜芯线穿塑管暗敷或穿金属管吊项内敷设。5、除照明及动力支线配钢管敷设。6、低压供配电线路至重要设备配电方式采用放射式，至一般设备配电方式采用放射与树干混合方式配电，采用“T”接和预分歧电缆沿强电井内明敷设。7、各层设强电配电小间兼坚井，设置层配电箱、密集型铜母线、垂直电缆桥架等。8、所有消防及重要设备供电均设置双电源末端自动切换设备，选用质量可靠的ATS切换开关，保证供电的可靠性，消防设备配电装置均设置明显的消防标志。9、为提高用电质量、降低无功损耗、减小线路截面，根据负载性质和情况，有选择地在楼层配电可以配电柜设置分相电容补尝装置。6.2.1.4人工照明每层均设置电压为220V的照明配电箱，采用分散控制和集中控制相结合的方式，以节约能源。灯具均选用不同型式的节能型灯具，按相应的照度标准设计。灯具选择可参照以下标准，照明灯具以节能型荧光灯作为主光源，室内根据需要配置插座，以满足不同的用电需求。（1）照明标准：各部位按下列照度标准设计办公室、会议室、会客室、3001x大厅、门厅200lx电梯厅75lx卫生问50lx楼梯问、贮藏室100lx变电所、水泵房等机房区域150lx车库75lx值班室150lx大会议厅、多功能厅300lx计算机房300lx（2）所有办公室、会议室、会客室、大厅等均采用高光效嵌入式荧光屏和节能荧光筒灯。（3）大会议厅、多功能厅及进厅、采用高效气体放电灯。（4）大会议厅、多功能厅照照明控制系统采用计算机控制智能照明控制系统，以适刷其他不同功能的照明控制系统需要，既延长灯管的使用寿命，又有利于节能。（5）走廊、贵宾室、电梯前室，楼梯问采用节能高光效荧光灯。（6）卫生间采用防水灯具。（7）水泵房采用防潮型灯具，空调机房、变电站采用荧光灯。（8）车库采用管吊式线槽组合式荧光灯。（9）变电站，水泵房等重要机房设置应急备用照明及应急疏散指示灯。（10）车库设置应急疏散指示及车道指示灯。（11）各层疏散走廊及疏散楼梯设置应急疏散指示灯。（12）大会议厅、多功能厅、门厅、大厅等设置不低于正常照明度10％的应急备用照明。（13）大会议厅、多功能厅等大空间照明需进行二次装修设计，本设计仅预留足够电源。（14）设计中所选用的荧光灯具均采用高品质、节能型、三基色荧光灯管，并配高功率因数的电子镇流器。（15）本工程应急疏散指示灯、楼梯标志灯、车库车道指示灯及重要机房应急备用照明等由集中式应急照明系统供电，集中设置不间断电源，并提供BA联网接口，便于管；理和维护．（16）本楼顶预留广告照明电源，裙房项及总体预留泛光照明电源．6.2.1.1、保安及接地措施（1）本工程接地型式采用TN—S系统。（2）本工程采用联合接地方式，利用大楼基础桩基及承台内主钢筋作接地极，要求接地电阻不大于l欧姆。变压器中性点工作接地、防雷接地，电气设备保护接地，电梯控制系统的功能接地，计算机功能接地，等电位联结接地，及其他电子设备的功能接地合用同一接地体。（3）在每层电气垂直竖井内设置等电位联结线，在正常情况下不带电的金属器件均须与等电位联接线可靠相连。（4）地下室等潮湿场所的插座回路均设置漏电保护开关。（5）变配电所电缆夹层照明采用36V安全电压供电。2、防静电措施（1）柴油发电机房燃油管道设防静电接地。（2）计算机房防静电架空地板设防静电接地。3、防雷系统本楼为二类防雷建筑物。（1）接闪器一避雷带采用40×4热镀锌扁钢，在屋面组成不大于10×10m的网格。（2）引下线利用结构柱子外侧两根直径不小于16mm的主钢筋作为引下线，且沿建筑物四周外廓均匀布置。（3）接地极利用大楼基础桩基及承台内主钢筋作接地极，接地电阻不大于l欧姆。（4）防侧击雷和等电位措施45米及以上外墙上的栏杆、门窗等较大的金属物与防雷系统连接；每层利用结构圈梁水平钢筋焊接连通，使成封闭的均压环，并与引下线可靠焊接。建筑物内各种竖向金属管道在首层和顶层与防雷系统可靠连通。（5）防雷电波侵入进入本楼的所有金属管道，在入户处做总等电位相连；引至本楼外墙或屋顶上的立面照明等用电设备的线路穿钢管敷设，且钢管与防雷装置相连。（6）防雷击电磁脉冲在变压器高低压侧以及安保及消防控制室、电话机房等电子用电设备和立面照明等配电箱处，根据防雷分区装设相应等级的电涌保护器（SPD）6.2.26.2.2.11、《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045—95）（2005年版）；2、《民用建筑电气设计规范》（JGJ/T16-92）；3、《智能建筑设计标准》（GB/T50314-2000）；4、《火灾自动报警系统设计规范》（GB50116-98）；5、《民用闭路监视电视系统工程技术规范》（GB50198-94）；6、《有线电视系统工程技术规范》（GB50200-94）；7、《建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范》（GB/T50311-2000）；8、《电子计算机房设计规范》（GB50173-93）；9、《工业企业通信设计规范》（GBJ42-81）；10、《工业企业共用天线电视系统设计规范》（GBJ120-88）；11、国家建设部有关规划及建筑设计的相关规范、规定及条例。12、建设单位及相关专业提供的有关资料和设计要求。6.2.2.2建筑设备自动化系统为了对建筑物内各种机电设备进行监视、控制、测量，使各种机电设备安全运行、可靠、节约能源、节省人力及确保建筑物内环境舒适，本工程配置智能型建筑设备自动化系统。1、建筑设备自动化系统（BAS）为了对建筑物内各种机电设备进行监视、控制、测量，使各种机电设备安全运行、可靠、节约能源、节省人力及确保建筑物内环境舒适，本工程配置智能型建筑设备自动化系统（BAS）。建筑设备自动化（BAS）控制管理系统由给排水子系统、电气子系统、照明子系统、中央空调子系统等组成。该系统使各种机电设备有序、高效地运行，达到环境舒适、节能、安全的效果，从而提高经济效益和物业管理水平。（1）系统的总体要求在选择系统时，既要满足系统的开放性、通信协议的标准化、与其他系统之间的互操作性、满足将来发展需要的可扩性、技术的先进性，又要考虑系统的实用性，选择合适的系统。系统软件采用开放性、标准化合模块化设计，界面软件采用图形用户界面设计，具有方便的人机会话系统。系统的上级网络控制器发生故障时，现场的控制器能独立工作。系统有密码保护功能和系统断电保护功能。系统采用分布式控制系统，操作站之间的网络采用以太网，TCP/IP通讯协议，传输速度为10Mbps。现场控制总线采用LonWorks协议。（2）系统的监控内容空调系统：对冷热源设备、通风设备、空调设备及环境监测设备进行监视、测量、控制。给排水系统：对生活水箱、消防水箱、给排水设备、污水处理设备等进行监视、测量、控制。电梯系统：对其运行状态进行监视、控制及紧急状态报警。供配电系统：对楼内用户变电站内设备的运行状态进行监视、电能参数测量和故障报警。照明系统：对一些重要场所的照明及建筑物立面照明进行监视和控制。2、办公自动化系统（OAS）办公自动化系统由办公管理子系统、服务及财务管理子系统、智能卡管理子系统、公用信息库管理子系统和电子会议等子系统组成。通过扫描机、打印机、绘图机、传真机、复印机、电子打字机等外部设备，实现对大楼内部的物业营运信息、电子帐务处理、电子邮件、信息发布、信息检索、电子会议以及文字处理等系统的管理。3、通信网络系统（CNS）通信网络系统以数字式电话通信网和光纤电缆（宽带）通信网系统组成。建立计算机局域网，连接各种型号的网络工作站和计算机终端，接通分布式数据库，实现高速数据传输，确保整个楼内数字、文字、声音、图形和图象信息的高速流通。在二层设电信总机房和计算机房为本楼服务，电话交接设备、光电转换设备及网络设备均设于此。在楼层弱电间内设信息配线架，电话及网络配线均在此箱内完成。本系统布线通过综合布线系统完成。垂直系统采用光纤和大对数电话电缆，水平系统全部采用超五类UTP线，设备间子系统采用超五类跳接线设备。各业务用房、办公、会议等房间均设通讯网点，并在会议室设多媒体系统以满足需要。4、综合布线系统（GCS）综合布线系统选择开放式星型拓朴结构，应能支持电话、数据、图文、图像等多媒体业务的需要。综合布线系统主要由工作区、配线子系统、干线子系统、设备间、管理、建筑群子系统组成。5、有线电视由YY市有线电视网引来电视信号至弱电井，系统采用双向交互式邻频传输860MHz系统，终端电平满足67±5dB。每层设电视分配箱,各层根据功能需要装修时设置电视插座。有线电视信号采用SYWLY-75-9电缆埋地引至楼内。楼内干线采用SYWY-75-9（7）电缆沿管井线槽敷设，分支线采用SYWY-75-5电缆穿钢管敷设。6、安保系统本系统包括电视监控系统、门禁系统、停车管理系统。（1）电视监控系统在各大堂、电梯厅、电梯轿箱、大楼周界等处安装摄像头进行电视监控，所有电视监控信号均引至一层消防安保中心。（2）门禁系统在安保室、变配电所、微机中心、电信机房等处设门控器，信号均引至一层消防安保中心6.2.2.3火灾自动报警系统及消防联动装置本工程属于二类高层建筑，火灾自动报警系统保护等级为二级。根据规范要求，本工程设置一套火灾自动报警及消防联动系统。在一层设置消防安保中心，内设火灾自动报警屏、消防联动控制及火灾应急广播和消防专用电话控制设备。1、火灾控测报警系统火灾探测报警系统由集中火灾报警控制器、楼层区域报警显示器、火灾探测器、手动报警按钮等组成。集中火灾报警控制器选用智能型控制器，能显示各报警点的位置，并根据报警信号发出联动控制指令。探测区域内的每个房间至少设置一个探测器，在办公室、走道、楼梯间、电梯机房等场所选用感烟探测器；地下设备用房等场所选用感温探测器；每个防火分区应至少设置一个手动报警按钮，并且尽量设置在公共活动场所的出入口。2、消防联动控制系统在消防控制室内设置消防联动控制屏，对消防设备进行下列联动和监视：消防泵、防烟和排烟风机的启动、停止及工作状态显示、手动/自动状态显示和故障报警；各类防火卷帘、防火阀、排烟阀的控制及状态显示；应急广播的程序控制；电梯的控制和楼层显示；对消防设备除实现自动控制外，同时也可采取手动直接控制火灾区有关部位的非消防设备（空调设备和风机等）电源的切除；3、火灾应急广播系统本工程的火灾应急广播与公共广播合用，火灾时在消防控制室能将火灾疏散层的扬声器强制切换转入火灾应急广播状态。4、消防专用电话本工程设置独立的消防专用电话网络，在消防控制室设置消防专用电话总机和直接报警的外线电话。消防水泵房、变配电所、主要通风机房、排烟机房、消防电梯机房等设置消防电话分机的插孔。6.2.2.4系统集成系统集成就是根据用户提出的要求优选各种技术和产品，把构成智能建筑的各个子系统的设备、功能和信息集成一个相互关联、统一协调的系统之中，使资源共享，管理集中、高效、便利。系统集成后对软件、硬件和多元化信息的流动，实行统一控制和管理。用户界面统一化，操作简单、方便。所有系统进线穿镀锌钢管保护。楼内竖向干线穿钢管或金属线槽沿管井明敷，水平支线穿钢管在吊顶内或沿地板、顶板暗敷。6.3采暖、空调与通风6.3.1设计依据1、《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045—95）（2005年版）；2、《采暖通风与空气调节设计规范》（GB50019-2003）；3、《民用建筑节能设计标准》（JGJ26－95）；4、《民用建筑热工设计规范》（GB50176－93）；5、《建筑灭火器配置设计规范》（GB50140-2005）；6、国家建设部有关规划及建筑设计的相关规范、规定及条例；7、建设单位及相关专业提供的有关资料和设计要求。6.3.2采暖1、负荷采暖热负荷的估算在可研阶段采用扩大指标估算，同时参考有关设计与施工安装手册进行选取：室外计算温度-5平均风速24m/s采暖期11月15日－3月15日采暖期平均温度0.16室内设计温度平均≈18采暖热负荷按60W/m2估算，则采暖热负荷为：51600m2×60W/m2＝3096kW，折合111×104kJ/h（折合采暖蒸汽4.42、热源YY市XXXX小区的冬季采暖，通过YY伟腾热电厂供热，目前繁荣路、滨河路、魏庄路管道已铺设，其中繁荣路管径400mm，滨河路、魏庄路管径300mm。在地下一层设大楼采暖系统，该系统为高压系统，由高压送水泵向大楼各处供应采暖热水。YY市XXXX小区采暖系统，主要包括板式换热器、热水箱、高压送水泵、热水分配器及集中控制系统。大楼内各房间与空调系统联合进行设计。3、采暖系统室内采暖系统使用95/75℃供、回水温度的热媒系统，供暖方式为单管上供下回式同程单管顺流式采暖系统，这样既不容易水力失调，又能保持室温正常。供暖管材选用水煤气钢管，DN≤32者丝接，DN>32者焊接。采暖散热器拟选用SPC300系列散热器，该散热器具有传热系数高、美观、耐腐蚀等优点。4、管道敷设方式室外热力管道采用直埋式，入口处安装平衡阀以调节流量，每个采暖入口分两个环路，供水干管敷设在顶层梁底，回水干管敷设在一层梁底，供回水干管均为无坡敷设。室外入口处热力管道需要保温，保温材料选用聚氨酯现场发泡，室内楼梯间需保温的管道保温材料选用岩棉瓦块。6.3.1、室外主要气象参数 室外干球计算温度冬季空调-7℃；冬季通风夏季空调35.6℃；夏季通风 夏季空调室外湿球计算温度27.4 最冷月平均室外计算相对湿度60% 最热月平均室外计算相对湿度76% 冬季平均室外风速3.4m/s 夏季平均室外风速2.6m/s 大气压力冬季1012.8hPa；夏季991.7hPa2、室内空调设计参数业务用房 25~27℃，相对湿度50~65%；办公室 24~26℃，相对湿度＜60%；会议室 24~26℃，相对湿度＜60%。各专业机房根据各专业机房要求分别设计3、制冷负荷：制冷负荷按80W/m2估算，则制冷负荷为：46096m2×80W/m2＝4128kW，折合149×104k4、考虑到使用的灵活性，本工程采用VRV空调系统。VRV空调系统全称为Variable

Refrigerant

Volume系统，即变制冷剂流量系统。系统结构上类似于分体式空调机组，采用一台室外机对应一组室内机（一般可达16台）。控制技术上采用变频控制方式，按室内机开启的数量控制室外机内的涡旋式压缩机转速，进行制冷剂流量的控制。VRV空调系统与全空气系统，全水系统、空气—水系统相比，更能满足用户个性化的使用要求，设备占用的建筑空间比较小，而且更节能。其主要特点为：

（1）可通过CAN总线技术对多台机组进行集中网络管理并实现远程故障诊断。（2）采用智能集中控制技术，整个系统高度自动化，自动控制速度快，实行无人管理，操作更方便。（3）拥有先进的压缩机控制手段，空调室外机具有2台压缩机，1台为变频，1台定速。根据不同的室内负荷情况，2台压缩机会自动调整工作状态。通过变频压缩机转速的变化及定速压缩机的起停，调整空调系统的实际能力，使得系统的运行更经济，更合适。（5）室外机可统一置放于楼顶，节约地面空间，方便安装维修。精确的温度控制空调机会根据每个房间的实际负荷，自动调整相应的制冷/制热能力，使得房间温度尽可能保持在恒定的范围内。（6）省电，节能，空调机会自动根据房间的负荷变化，调整整个系统的运行状况，减少开/停次数，真正做到“需要多少能力,消耗多少电力”，从而为用户带来更多的节电效果。5、对空调有特殊要求的场所，如弱电机房、电梯机房等，设置风冷分体空调机；6.3.通风系统主要包括卫生间排风、电气间排风、机房送排风等。楼内卫生间的排风系统，废气将经土建风道排至屋顶入大气，楼内电气间、机房等均设置送排风系统。1、资料室设独立排风系统，并设置机械送风系统。2、各设备用房的通风量根据以下原则确定：变压器室按设备发热量计算；高低压配电间按8次/时换气；水泵房按5次/时换气；3、办公层考虑机械排风系统，空调期间排风量根据新风量确定，并使室内保持一定正压。4、各卫生间排风按每小时10次换气量计算排风。6.3.5消防排烟1、面积大于50m22、超过20m长度的内走道设机械排烟系统；3、进出空调机房、通风机房的风管上设70℃熔断的防火阀；在穿越防火分区的送、回风及排风管上设704、规范中规定的其它需要防排烟的场所均按照规范进行防排烟设计。第七章环境保护7.1建设地点环境现状YY市XXXX小区建设项目位于YY市新城区，周边无污染性企业，环境空气质量现状良好，适合本项目的建设。7.2设计标准1、《建设项目环境保护管理条例》；2、《建设项目环境保护分类管理名录》[环发（2001）17号文]；3、《YY省建设项目环境保护条例》；4、《环境空气质量标准》（GB3095-1996）；5、《城市区域环境噪声标准》（GB3096-93）；6、《污水综合排放标准》（GB8978-1996）；7、《地表水环境质量标准》（GHZB-1999）；8、《建筑施工场界噪声限值》（GB12523-90）；9、《民用建筑隔声设计规范》（GBJ118-88）。7.3施工期对环境影响及治理措施1、噪声施工期间施工机械及运输车辆等产生非稳态噪声，具有噪声高、无规律、突发性等特点。工程拟采取的噪声防治措施有：限制高噪声施工时间，夜晚停止施工；选用低噪声性能的施工机械。2、废水施工工地生活污水经化粪池预处理后，集中排入市政排污管网，或由专人负责定期清运。对施工开挖的土方和堆放的建筑材料加强围护和遮盖，防止雨天泥土流失，形成污水。3、大气影响建筑材料在运输、装卸、拌合及土方堆放过程中易产生扬尘。应在施工路段和施工场地定期洒水，定期清除施工场地及运输路面上散落的土、石方，运输车辆车厢应密闭。4、废弃物影响施工期固体废弃物主要来自施工过程中开挖的土方和废弃的建筑材料。土方回填后多余部分和废弃的建筑材料全部运至城市垃圾处理场妥善处理，减少对环境的影响。7.4运营期对环境影响及治理措施1、污水治理按照清污分流原则排放，雨水与污水分流。粪便污水经化粪池处理后排入市政污水管网。2、固体废弃物治理由于综合办公楼的服务功能特点和来往人员较多，公共环境卫生较难保持，应设专职人员定期清扫，保持地面干净。在人流密度大，保洁难度高的区域，如出入口、厕所等，设专门的卫生清洁人员，随时清理。在楼内合理布置垃圾箱，设专用垃圾房，垃圾集中堆放，由环卫部门装车外运，日产日清。3、噪音治理综合办公楼要求噪声低，工作环境安静。因此建筑设计时应注意电梯设备管道的电梯井不宜与办公用房、会议室贴邻，否则应采取消声、隔声、减振等措施。制冷间、空调机房、通风机房等有噪音源的机房均采用隔音减震措施，包括墙体上使用吸音材料、隔音门等。冷水机组、水泵、空调箱、风机基础上设减震台座。吊挂风机及水泵进出口处设减震软接头。室外停车场用绿化隔离带隔声。7.5环境评价项目建设期及运营期产生的噪声、污水、废气、固体废弃物等，通过各种措施加以控制后，均能满足环保要求。第八章安全卫生8.1安全1、基础、土方等地下工程施工中应防止土方塌方、位移。2、设立高处作业的上下安全通道。垂直运输设备搭设稳定性、安全性装置。3、进行建筑围挡封闭，架设安全网，洞口及临边进行防护。4、对结构复杂、危险性大、特性较多的特殊工程要采取专项安全措施（如起重吊装作业、脚手架工程、模板工程、基坑支护等）。5、考虑不同季节对施工的不安全因素，在雨季施工应做好防电、防雷、防坍塌和防强风的工作。冬季施工应做好防风、防火、防滑、防煤气中毒等工作。8.2卫生措施1、楼内走廊及各功能用房要保持环境整洁、舒适、安静、公共场所禁止吸烟，做到无噪音、无烟、地面定时清洁。2、开水间设置有效的排气措施，以防蒸汽和异味窜入其它房间。3、楼内公共卫生间(厕所、盥洗室)宜有自然采光和不向邻室对流的直接自然通风，当不能满足自然通风换气要求时，应采用机械通风。卫生间应保持清洁、无异味。4、采用非饮用水做冲洗和浇洒等用时，应有明显的标志，非饮用管道不应与饮用水管道相连。第九章节能9.1必要性能源和水资源是社会生产发展的基础，节约能源和水资源是我国长期的战略任务。现在我国能源和水资源利用率很低，消耗指标很高，节约能源和水资源不仅极其必要，而且潜力很大。它是提高经济效益的一个重要方面，也是我国能源政策的重要组成部分。因此，本项目建设采用新设计、新技术、新设备、新材料以达到最少的能源和水资源消耗。9.2节能措施节约能源是一项复杂的系统工程，本项目必须从设计施工至营运管理全过程的各个环节，贯彻厉行节约能源的原则，通过合理利用、科学管理、技术进步等途径，提高能源利用率。9.1、在保证冬季室内热环境、改善夏季热舒适性和坚持卫生标准的前提下，降低单位建筑面积的能耗，提高建筑物的保温隔热性能，尽量利用自然采光和自然通风。2、采用合理的建筑体形及窗墙类型，推广保温隔热性能好的围护结构，围护结构的外墙、屋顶及地面的热工性能，应符合现行国家标准《采暖通风与空气调节设计规范》和现行行业标准《民用建筑节能设计标准》的规定。3、项目建设中要采用新型建筑材料、高效隔热材料、节能型门窗等。设备管道、需恒温的机房等重要部位均采用较先进的超细玻璃棉等保温材料。9.本项目的内部空调监控系统、照明控制系统、给排水系统、消防喷淋系统和强弱电能源管理系统等应进行最合理调控，达到最佳的节能管理目标，实现按需服务和控制。9.1、采用节能型的机器、泵和电动机等通用设备。对泵类和变压器等用电设备的能力和台数合理选择，合理布置，力求匹配。对负荷常变的设备要完善调节手段，使单机与负荷相适应，防止轻载或过载，节约能源。2、机电设备采用变频调速等技术以提高机电设备总效率，降低电能损耗。对空调系统优先采用节能型采暖空调设备，合理确定供热（冷）指标。加强管道保温，改善系统的热力平衡，提高其运行效率和自动化程度。3、采用合理的配电方式，电气设备选用节能型产品，照明设计推广绿色照明工程产品，优先选用高效、长寿的节能光源和灯具，并采用组合控制开关，分区分功能控制，按需自动切换开关和调节亮度，以获得节能的最佳效果。4、选用低损耗、节能、低噪型、干式变压器，采用集中式电容补偿装置。5、建筑物土建结构设计采用先进合理的设计方案，推广新技术和新材料以节省建筑材料，节省土建施工时间，减少工作量。9.3节水措施1、给排水系统采用新型材料的节能设备，并合理设计控制系统，以达到节能的目的。2、采用节水型设备和器具。降低水资源的无效消耗，达到节约用水的目的。3、提高用水回收率和重复利用率。4、供水系统采取防渗、防漏措施。9.4能源管理建立单位能源管理制度，加强水、电的计量管理，并明确管理责任，防止跑、冒、滴、漏，提高节能效果。第十章消防10.1编制依据1、《建