AAA珠江投资北京周边工业地产调研报告070424

摘要目录珠投北京周边产业地产项目朱孟依与合生珠投系我们的策略和建议一、珠投北京周边工业地产项目（一）通州张家湾北京家居产业示范园（二）通州西集北京国际包装印刷产业基地（三）通州永乐开发区（四）马驹桥通州物流基地（五）天津宝坻京津新城综合项目（六）丰台大红门北京国际轻纺城另：马驹桥地产项目、通州珠江国际城项目（一）通州张家湾北京家居产业示范园创展家居－北京家居产业示范园位于京津公路（103国道）梁各庄处，西距通州张家湾镇2公里。

该项目从2005年下半年开始建设，目前已建成20万平方米展馆（其他物业没有建），正在装修，6月份开业，据称有一半展馆已招商完毕，知名企业有华日。全友等。租金水平为70—88元/平方米.月，仓库租金水平为10—15元/平方米.月，其他物业形式租金水平未定。展厅面积：单位面积2500平米，共三层。展厅实景图展厅户型图（二）通州西集北京国际包装印刷产业基地北京国际包装印刷产业基地的远景规划面积15平方公里。一期规划面积2.45平方公里。

征地面积10020亩总建筑面积1330万平方米其中生产加工区680万平方米中心商务区110万平方米行政办公区80万平方米总部基地区50万平方米住宅配套180万平方米交易展示区130万平方米物流仓储100万平方米容积率2.0建筑密度35%绿地率30%项目主要经济指标每地块约为70亩据开发区招商人员称，有1800亩土地可供出让，地价为30—35万元/亩，已经完成七通一平。招商项目不限于印刷包装，无污染企业均可。

开发区建于1998年，目前入区企业约为30多家，其中仅有首嘉钢结构公司、北京供电局和ABB合资公司两家知名企业，其他为中小民生类企业。据开发区招商人员称，珠投用地仅有300余亩（估计是已取证土地面积），但珠投自称是15平方公里。目前，双方仅达成合作意向，正式协议尚未签署。珠投的包装印刷产业基地尚未开始正式建设，仅在京沈高速西集出口处树了几块大型广告牌。（三）通州永乐开发区项目永乐开发区位于永乐店镇内，离北京城区约40公里，紧邻廊坊开发区，规划的京津高铁、京津第二高速紧邻开发区。永乐开发区成立于1992年，一期规划面积4.6平方公里，远景规划面积10平方公里。二期一期珠投厂房建设用地开发区一期4.6平方公里基础设施配套已经完成。开发区可供出让的土地仅有两块：15亩一块、10亩一块。开发区外有还一块用地约68亩可供出让。开发区发展15年来，共有入区企业20多家，基本都是小企业，没有知名企业，共占地约1平方公里。（四）马驹桥通州物流基地通州物流基地位于通州马驹桥镇，京津塘高速公路与六环路交汇处，距市中心15公里，距首都机场30公里，距天津新港120公里。通州物流基地园区总面积6.75平方公里，规划面积5.04平方公里，道路广场用地1553亩，绿化用地726亩。目前已经有苏宁电器、普洛斯（90亩）、驰普网络（150亩）、招商局（120亩）、华润（150亩）、小松机械、祥龙物流、东方信捷（200亩）等知名企业入驻园区。国际巨头丰树、AMB正在进行协议谈判。

东方信捷仓库（已满）租金0.3—0.4元/天.平米，祥龙物流仓库0.8元/天.平米；普洛斯全是定制仓库，尚未开工。

珠投通州产业地产小结1、圈地面积：四个园区共占地约=3900+4500+300+1200=9900亩（也有媒体称为10平方公里，且拿到土地指标）2、运作模式：（1）以工业用地开发商业地产（2）以开发产业获取工业用地同时获得配套开发用地（3）统一与通州区政府谈判，通过区政府向市政府申请项目3、地块位置：均为园区中“肉眼”位置，周边交通便利，基础配套完善4、开发进度：目前仅开发约200多亩（创展家居），其余土地空置。5、土地增值：于2002-2003年间拿地，地价约为15-20万/亩，现在地价约为35-50万/亩，土地增值收益约20-30亿元。另：珠投马驹桥住宅开发项目

（二手资料）

名称：珠江马驹桥地产项目

规模：百万平米大盘

特点：欧式经典风格

户型：60-110平米

开盘时间：2007年4月底产品定位：经济舒适型社区客户定位：周边客户为主，产业园区从业人员，中等收入人群。另：通州珠江国际新城项目

（二手资料）区位：位于通州区东北部永顺镇，是未来通州地区重点开发的永顺河东新城核心地带。距离通州卫星城3公里。项目分析--区位及交通项目简介建筑风格：一期欧式建筑建筑形式：花园洋房、别墅。社区规模：占地133万平方米，总建筑面积100万平方米。一期15万平方米。社区规划：低密度住宅区。以“对原有地貌的充分尊重”为基本规划理念，因地制宜的在保护生态环境的基础上合理进行建筑布局。园林：一期生态水景观、柳荫大道。配套设施：社区内具备完善的娱乐、运动会所、医疗、餐饮、金融、托幼、社区巴士等生活娱乐设施。（五）天津宝坻京津新城综合开发项目项目简介

京津新城是合生珠投与天津市、宝坻区政府联合开发的一个集工业园、商贸、教育、休闲会展及文化居住五大板块于一体的综合开发项目，项目规划面积约12平方公里。京津新城位于天津市宝坻区，距北京90公里（实测110公里）、距北京首都国际机场95公里、距天津25公里、距天津新港40公里。京沈和津蓟两条国家级高速公路经京津新城。京津新城区位图京津新城选址很好，处于宝坻县天宝、九园镇之间的一个低洼地带。该地水系发达，有宽达500-600米的潮白河水面，以及大量的池塘、沟渠，利于建水景别墅。村庄很少，拆迁安置很少，征地成本极低，约3-5万/亩。交通也很便利，津蓟高速穿过该地。

宝坻潮白河实景1、商贸板块——京津国际商贸港项目简介

首期拟建交易区（商铺）15万平方米、仓储区5万平方米、商务配套区1万平方米、综合生活配套区3万平方米。该市场经营品种涵盖纺织原料、服装面料、服装辅料、家纺、酒店纺织用品及纺织机械设备。根据我们实地考察，目前已经主体竣工的商铺约70余栋，每栋均为2层，单体面积约2000平米，每栋12个商铺。容积率约为0.8。该项目由韩江建设承建。据招商人员称已经入驻商家60余家（但保安人员说绝大部分是假的）。商铺4月底开展活动交铺，8月正式开业。商铺楼之间的连接透光顶棚经了解，其开发资金暂时有些紧张，有部分商铺已经打了基础但是没有建主体。单位商铺实景（一层）商铺内布置模型目前在配套方面已经完成建设的有两栋员工宿舍和一栋高管宿舍，为5-6层，员工宿舍底层均为商业，每栋约120个宿舍，单间面积估计约为30-40平米。广告牌招商条件

招商范围：纺织原料、服装面料、服装辅料、纺织机械设备。招商对象：全球纺织服装原辅料生产厂家、总经销商、区域总代理、品牌代理商租赁及进场经营资格条件：1、纺织服装原辅料生产厂家；2、纺织服装原辅料总经销商；3、纺织服装原辅料区域总代理；4、纺织服装原辅料品牌代理商。

2、工业园板块——京津新城工业园园区原名天津宝坻九园工业园区，2003年改名为京津新城工业园，一期规划面积3000亩。园区产业定位

园区重点发展汽车，机电，家用电器，轻工，医药，食品，装备制造业等的产业。珠投设定的目标是把京津新城工业园打造成国际性的生产加工基地。工业园沙盘以前出让地价6-8万元/亩，一期已经开发完毕，没有土地了，正在进行二期规划，入驻的知名企业不多，仅日立电梯等。目前地价报价为13.6万元/亩（国家规定的最低出让价标准），面谈可降价。日立电梯厂房综合服务楼（超市、饭店、电信、银行等）商务酒店（三星级标准）（二）在优惠年限期满后，对纳税大户给予适当的奖励，凡年纳税（增值税、所得税合计）在300万元以上的企业，以上一年度完成企业所得税和增值税税额为基数，其当年新增税额的地方留成部分，分别按30%奖励。3、休闲会展板块——珠江温泉城项目简介帝景温泉度假村沙盘帝景温泉度假村已经基本建成。包括11套VIP别墅；148间客房。据称2700米深处，水温90-104度，8元/立方米。客房价位有880元/日，1880元/日，18800元/日，4万元/日，6万元/日等，据称李瑞环每年前往一次。客房实景温泉度假村内景别墅客房别墅客房内景据我们现场观察，整个京津新城建筑质量及环境的设计均不够精致，原因很大程度上在于承建方——韩江建设是合生珠投的关联公司，存在内部垄断行为，难以实现真正的甲方乙方市场关系，难以对施工质量进行有力的监督。经了解，度假村工作日入住率约50%（我们认为远远达不到），周末入住率能达到100%，主要客源为天津、唐山、北京，也包括廊坊。客房内景客房内景客房内景4、教育板块——京津新城教育园项目简介

京津新城教育园规划占地2万亩，定位于培养实用型、技能型人才。目前北京科技大学已签约，9月份招生。据称意向合作单位包括：北京广播学院、北京邮电大学、北京外国语大学、天津财经学院等。北京科技大学天津学院5、文化居住板块——京津新城别墅项目简介

文化居住板块占地2万余亩，从立项规划到住宅区一期销售花费了三年左右时间。区域内将建有商业贸易及物流区、高教基地、京津温泉住宅区、娱乐休闲、科技工业产业园等功能区，是一个居住、度假、创业、就业兼备的新城区，住宅规划建筑面积达200万平方米左右。

京沈、津蓟高速路旁的路牌广告别墅区电子沙盘27洞高尔夫别墅区沙盘目前建成的有2000余栋。价格6000-9000元/平米不等，其别墅区划分多个区域，高尔夫球场边缘的均价在8500元左右，其他距离稍远的售价有所降低。别墅户型户型从170—560平米。有30余种户型。白领别墅170—200平米（花园150-500平米），66—99万元群岛院落组团别墅210—450平米（花园500—1300平米），110—250万元高尔夫景观别墅300—560平米（花园700—2500平米），360—400万元提供定制别墅的服务（占地2-10亩），300—3800万元别墅区实景别墅区的商业街业态规划出40-1200平米的商铺，租金为30元/月.平米。商铺别墅区实景别墅区内景别墅区内景京津新城小结（一）值得借鉴的经验1、选址京津新城选址是相当不错的，该地地处京津唐三大城市交汇处，水系发达，村庄较少、交通便利，适宜做大盘水景别墅项目。2、开发策略住宅和休闲板块先行，产业板块后启动的开发策略比较成功，别墅和休闲不太依赖距离，容易启动，利于快速回收资金，积累实力后再进行产业开发。3、项目运作的时机该项目房地产板块运作始于2002年，和大北京地区别墅房地产市场兴起的时间基本一致，顺应了市场形势。

京津新城小结（二）引以为戒的教训1、开发策略工业区产业和地产生活区关联度太低，二者之间相互没有借势，应建立快速连接通道，不应靠高速公路联通。2、商铺安排商铺应该在快速干道两边展开，现在只在一边展开，不容易成势。3、道路和停车系统商贸港的道路和停车系统面积过小，跟华南原料城的差不多，将来停车会有大问题，交通指示牌导向性差。京津新城小结4、生活服务区比较散启动区目前功能设施太分散，没有成“势”，应将管委会、宿舍、酒店、商业建成一个集中组团。5、产业开发过于滞后目前，京津新城的产业开发过于滞后，导致整个园区只有休闲度假、商务会议等暂住型人群，人群单一，人气极差，使得此种运作模式难以复制。产业板块和居住休闲板块之间的互动性很差，空间上难以互相促进，时间上难以滚动发展。6、价值链整合不佳导致的工程质量问题京津新城的建设由韩江建筑承担，关联公司导致的“软约束”，使得施工质量存在很大问题，感官效果较差。京津新城小结（六）大红门北京国际轻纺城

（主要为二手资料，经实地调研，发现尚未开工）项目定位项目总平面图示范功能区效果图示范功能区将建立完善的交易、展示、金融、信息等服务平台，配备相应的办公和生活配套设施。商务配套区效果图（德国GMP公司）商务配套区将围绕轻工轻纺产业链提供高标准商务配套，补充和完善前台展示交易区对商务配套功能的需求。

后台服务区平面图后台服务区将形成组装、包装、仓储、配送、设计、研发、培训、员工宿舍等产业后台必备配套功能，同时有效承接前台展示交易区外迁的居住需求。二、朱孟依与合生珠投系（一）朱孟依其人其事

朱孟依在内地地产界呼风唤雨、攻城略地，在地产圈外却寂寂无名、杳无踪迹，被称为行内“沉默的大佬”，据说他的神秘和低调简直令人窒息，出道多年至今，给大众媒体捕抓到、公开流行于市面的仅有唯一一张个人照，而且严禁下属向外界透露有关他的任何举动，万一媒体由此曝光他的事迹，公司内部追查下去必然严惩不贷。（二）合生珠投系合生珠投系结构华城置业合生创展韩江建设朱宝丽朱孟依53%70%21%香港上市公司朱沐之合生珠投系分工；“珠”联璧“合”（三）韩江建设简介广东韩江建筑工程公司成立于1988年，法定代表人为朱孟依胞兄。广州华景新城五期、华景六期芳满庭园、南珠广场、珠江广场、骏景花园、愉景雅苑、南景园、顺景雅苑，暨大科研楼、雍景名筑、珠江俊园、珠江国际大厦、珠江御景、半山雍景、云山熹景、明洲广场、东方夏湾拿北京珠江骏景、珠江帝景、珠江绿洲、珠江罗马、珠江国际城、珠江绿苑、合生国际花园、通州工业园、珠江温泉、珠江国际城、温馨家园上海香樟园、珠江新城、合生城邦城、珠江城邦城等大型高尚住宅社区和高层办公楼宇以及丰顺会展中心工程施工总承包项目韩江建筑承担的项目1993动工开发大型商住区华景新城

广东珠江投资公司正式成立1994兴建文化社区暨南花园

1997开发愉景雅苑和骏景花园，并捐款建设中山大学外语教学楼

1998动工兴建大型写字楼：信源大厦、珠江规划大厦、南方通信大厦1999参与投资高速公路建设，兴建广惠高速公路规划建设超大型住宅区华南新城及珠江帝景动工兴建南景园、顺景雅苑

开发北京珠江骏景家园

发展历程2000开发投资新领域，参与投资通讯行业，成立了广东盈通网络投资有限公司和广东盈信信息投资有限公司等信息网络公司投资广东IP宽带网建设，动工建设九运会网络工程成立深圳市珠江投资发展有限公司启动广州珠江房地产开发中心有限公司，组合珠江地产开发建设人文社区翰景轩和绿色社区旭景家园

2001先后成立上海珠江投资有限公司和天津珠江实业有限公司与合生创展集团联合推出“新世纪住宅十大标准”成立全国范围内的客户联谊中心珠江会，创办《珠江社区》与中国工商银行广东省分行联合发行牡丹珠江卡

2002动工开发白云骏景花园成立西安珠江投资有限公司，参与中国西部开发和建设成立河源市万绿供水有限公司，投资水利建设20032月集团本部管理职能调整：集团本部主要负责集团的战略管理规划和综合管理工作，原直接负责开发经营的房地产项目及房地产相关业务全部转入广东珠江房地产开发有限公司。

5月成立麦格森管理管理咨询有限公司珠江罗马家园和珠江俊园动工兴建白云骏景花园公开发售珠江地产动工兴建半山雍景苑和瀚景家园广东珠江地产和开发中心营销中心合并同年成立房地产业务管理中心12月珠江罗马家园开盘、东方夏湾拿内部认购

2004成立大型项目管理中心（更趋完善）3月珠江半山雍景苑开售

2005位于广州CBD的办公楼—珠江投资大厦正式使用马赛国际公寓内部认购投资商贸物流板块

集团组织架构重新改组为六大中心：

前期开发管理中心、工程设计管理中心、财务管理中心、房地产经营管理中心、企业发展中心、人力资源管理中心

华景新城暨南花园骏景花园愉景雅苑顺景雅苑南景园

华南新城珠江帝景

逸景翠园旭景家园

旭景熙苑

白云骏景家园

信华经理人家园

珠江罗马家园

半山雍景园

马赛国际公寓

珠江俊园

珠江东方夏湾拿

东莞骏景高尔夫花园

上海珠江香樟园

上海珠江香樟南园

上海珠江新城

北京珠江骏景

北京珠江国际新城

北京珠江绿洲家园

北京珠江帝景

北京罗马嘉园

北京珠江温泉城

北京珠江峰景

广州翰景轩

房地产项目基础设施项目投资广惠高速广惠高速全长153.2公里，总投资达62亿元，已于2003年12月20日正式通车。珠江投资参股30%股权。广深沿江高速公路公路全长88.9公里，按8车道标准设计，总投资一百多亿元.电力项目投资阳西电厂项目总规划规4800MW，一期1200MW。2004年1月，投资参股上海电气集团（全国最大的电气集团），成为其第二大股东。通信网络项目投资九运会通信服务广东省政府信息网络系统省教育和科研计算机网省公安综合业务通信网省社会保障信息系统省国税、省消防、省气象等信息系统的基础网络传输服务四大商业银行、广发证券、中国人民保险、平安保险、广钢集团、广州轻工集团、五羊本田等单位提供集数据传输、宽带接入、企业话音于一身的一站式解决方案其他项目分支机构公司成长目前公司正式职员总数超过一万人，高级职称员工200余人；

职员年轻化，平均年龄30余岁；

领导班子平均年龄不足38岁，90%具备研究生学历；

职能部门经理平均年龄35岁左右，基本具备研究生学历。

人力资源进军商业地产（五）合生创展简介

合生创展创立于1992年，1998年在香港联交所主板上市，主营住宅地产、商业地产、酒店产业、旅游度假产业和物业管理产业等泛地产事业的大型综合性企业集团。从1993年起，合生创展在广州、北京、天津、上海等中心大城市成功打造了36个高品质项目，累计开发面积超过1800万平米，业主逾25万。1992年—1994年：合生创展进入房地产业1998年：广州华景新城、骏景花园、暨南花园被评为年度明星地产项目1998年：合生创展在香港联交所主板上市2000年：合生创展同时运作广州6大名盘，总建筑面积高达1000万平方米2001年：合生晋身”全国房地产著名品牌企业二十强”2002年：

合生创立“全新全意全程服务体系”发展历程·2002—2003：合生创展向全国核心区域发展

在北京、上海、天津进行大规模地产开发，成为中国房地产上市公司10强之一·2004合生创展向综合地产领域发展·投资建设2万亩的囊括别墅、温泉度假村、酒店、高尔夫球场等项目的“中国第一城”一京津新城;·珠江帝景酒店系列三大项目陆续全线开业·2005·荣获“2005中国房地产企业200强”第三名·2006··合生北京、广州“满意生活升级”万人誓师大会，四个地区三十项目同开发展历程合生创展在广州合生在广州第一个项目就是总建筑面积100万平米的华景新城。此后合生在广州开发完成的项目中建筑面积超过50万平方米的项目有10个，超过100万平方米的项目有3个，甚至有项目超过200万平方米。到2004年，合生在全国有36个项目，销售商品房面积就超过1000万平方米。

合生创展在广州一个城市的开发规模，就相当于万科在全国五大城市开发的总规模，而1998年、1999年，合生创展仅在广州一地创造的利润就超过了万科在全国五大城市创造的总利润。合生创展在北京

合生进北京的思路就是“无地何以规模”。在此思路下，短短两年半的时间里，公司先后拿下了珠江骏景、珠江罗马、珠江绿洲、珠江帝景、珠江国际城五块大地，总计5500亩，总开发规模达370万平方米，为珠江及合生的发展搭建了可持续发展的平台。到2004年有上万人住进了合生的社区，当年更完成了30亿元的销售额，实现了朱孟依五年前进京时的愿望。市场地位合生创展2005年按照销售额统计平均每年占据广州房地产约7．22％市场份额，保持广州龙头开发商的位置，占北京房地产1．18％的市场份额，占全国房地产0．57％的市场份额。

合生创展专注于国内主要区域经济圈的一线发达大城市，在城市中心的优质地段，成片开发以住宅为主，兼顾商业、设施的综合小区物业。

合生创展的客户定位以满足城市中高收入的置业需要为主，开发的物业集中于中高档项目，销售均价比当地的市场平均价格水平高出15%一72%发展现状2006年4月13日，合生创展在香港联交所公布其2005年报，其营业额为61.34亿港元（2006年年报尚未公布，营业额公布为92亿港元，增长53%），盈利大幅度增加，达到12.17亿港元，比2004年的4.33亿港元增长181%。土地储备则达到1295万平方米，据调查，合生创展目前的土地储备居行业第一位。合生创展年报显示：年内的营业额当中约65%来自五个发展项目：北京珠江帝景、逸景翠园、骏景花园—南苑、北京罗马嘉园及上海合生城邦。发展规划三、策略和建议3、“园中园”的取地模式珠投在北京圈地的模式