中交置业·南京G31地块项目定位及营销策略报告

中交置业·南京G31地块项目定位及营销策略报告中交G31地块中国交建三大核心产业

成就巅峰之路基础设施、交通机械制造、房地产开发世界200强业务足迹遍布120个国家、中国企业排名34位3家“双十”中央企业之一品牌认知品牌认知国力中交，民信地产开启城市人居新模式专注地产实力品牌13座城市铸造商业地标商务中心都市圈豪宅风情社区品牌历程际遇南京，邂逅金陵这座有着6000多年文明史，千年古城…这座为国家综合交通枢纽排名前列的中心城市…这座全国经济排名第十一位的城市…际遇南京初遇南京…知遇竞品…机遇客户际遇南京初遇知遇机遇南京整体市场分析浦口板块价值理解浦口板块竞争格局分析浦口板块竞争格局的启示浦口板块客户构成分析浦口板块客户需求的启示初遇南京整体市场分析浦口板块价值理解初遇南京政策环境：利好不断释放，政策环境日趋宽松。取消限购自2014年4月南宁定向宽松之后，全国46个限购城市已有42个放开。信贷放松9月30日，央行放开信贷政策，二套房贷款还清，仍可享受首套房政策。金融政策不对称降息；契税补贴等；从“取消限购”到“信贷放松”，再到税收政策调整，本轮楼市宽松政策已经进入第三轮；受经济发展的压力影响，预计未来政策环境仍将以相对宽松为主要特征。初遇南京量、价企稳回升，但整体市场仍呈现供大于求的态势。2014年南京住宅市场逐月供销比初遇南京南京楼市库近5.7万套，较年初增加63%，库存压力依旧较大。初遇南京新三区占据成交量的65%，刚需仍是南京楼市发展的支柱。2014年南京商品住宅分板块供销初遇南京成交面积80-144㎡、总价段60-250万之间，仍以刚需、首改为主2014年南京商品住宅分面积段供销2014年南京商品住宅分总价段供销初遇南京遇…市场趋势：政策导向下，市场发展上升态势市场容量：市场存量较大，竞争相对激烈市场发展：新三区成长支柱以刚需改善为主流产品初遇南京初遇板块江宁大学城板桥新城麒麟新城浦口新城、桥北价格水平：11000-13000代表项目：弘阳上院、招商方山里价格水平：12000-14000代表项目：宋都南郡国际、富力尚悦居价格水平：11500-13500代表项目：中海国际社区、中南世纪雅苑价格水平：9000-13000代表项目：朗诗未来街区、威尼斯水城、中海万锦熙岸、南京四大刚需板块浦口新城——入门级刚需的首选初遇板块浦口新城医疗中心红星美凯龙项目新城总部大厦明发新城中心华润万象城滨江酒店汇东方万汇城万达广场国家级新城：国家级发展战略——成就南京未来的新浦东青奥新城：后青奥时代，大河西、北奥体逐渐呈现。奥运会之于北京，亚运会之于广州，青奥会之于南京……一场运动会改变一座城，后青奥时代南京继续看江北，错过河西，不能错过江北。后青奥时代五大利好继续释放明年再添过江隧道，快速过江有望实现全天候地铁三号线全线贯通，年内通车浦口新城医疗中心一期将完工，明年迎客传统名校即将入驻，江北教育升级南京北站选址敲定，江北交通再升格初遇板块初遇板块老山，无可比拟的自然生态资源：“南京绿肺、江北明珠”，总面积80平方公里，森林覆盖率超过80%，空气中每立方厘米负氧离子含量是主城的500倍，是金陵最大的“绿肺”。生态新城：国家级生态森林公园初遇板块遇…刚需之上的国家级刚需之上的青奥城刚需之上的生态王初遇板块知遇浦口板块竞争格局分析浦口板块竞争格局启示我们将面临怎样的竞争格局？知遇浦口知遇知遇浦口珠江镇主要可划分为3个片区：老山沿线、总部大道、珠江镇片区总部大道片区老山沿线片区珠江镇片区总部大道：交通优势板块，靠近长江隧道，毗邻地铁10号线，道路通达性高，刚性需求客户比重较大。珠江镇片区：地处规划中浦口新城CLD核心区域，拥有完善的基础配套设施，居住品质较高，本地客户群体居多。老山片区：环境优势板块，自然资源优越，外来刚改客户居多。但道路通达性差，缺乏基础配套设施。板块细分知遇浦口北江锦城金地G37万科G78华府国际融侨观邸熙龙山院明发香山郡金盛田锦上中海万锦熙岸林景雅苑银城G62明发G77通宇G58通宇G59金地G57正荣润江城雅居乐滨江国际华润国际社区保利G47金盛田阳光青城美麟香漫山明发G86明发云庭在售待上市地块区域内已经进入规模化、规模化化开发，在售项目林立；同时未来区域仍有10几个项目等待开发。板块市场竞争激烈，未来将有10余个项目待上市！竞争格局知遇浦口“招、保、万、金”等一线品牌相继进驻，板块价值也将被持续看好和快速拉伸。江北规划持续升级品牌开发商齐看好品牌占位知遇浦口案名占地容积率建面未售量建筑形态直接竞品融侨观邸283305㎡1.7481619㎡120000㎡小高层、联排通宇林景雅苑130000㎡1.6250000㎡0高层阳光青城28288.2㎡1.850918.76㎡37069㎡小高层北江锦城350631㎡1.3455820㎡139300㎡花园洋房、小高层、高层华府国际200000㎡1.6320000㎡113800㎡小高层复式、叠加金地G3744512.5㎡1.880122.5㎡80122.5㎡小高层、高层中海万锦熙岸163000㎡2.15400000㎡50000㎡小高层、高层间接竞品雅居乐滨江国际389800㎡2.71149700㎡1100000㎡高层正荣润江城240740㎡2.7650000㎡610000㎡高层区内住宅形态为小高层、高层，以普通刚需住宅产品为主。建筑标准知遇浦口案名主力面积直接竞品融侨观邸两房85㎡；小三房：104㎡；大三房：116-130㎡；四房140㎡通宇林景雅苑三房：123-126㎡（尾房）阳光青城两房：87-105㎡；三房：115-130㎡北江锦城高层：100-125㎡三房；洋房：98-146㎡，底跃240㎡华府国际复式：96-123㎡（全三房）金地G3775-105㎡中海万锦熙岸80㎡两房；95-115㎡三房；140㎡四房。间接竞品雅居乐滨江国际三房129-142㎡；四房180㎡正荣润江城2+1房89㎡；三房107㎡；四房135-143㎡两房集中于80-90㎡，三房基本为110-130㎡；新近入市项目中，出现80-90㎡2+1房。面积分布知遇浦口案名成交均价（元/㎡）总价段（万元）直接竞品融侨观邸高层：11000（毛坯）两房：95-100万；小三房：120万大三房：120-140万；四房：150万通宇林景雅苑高层：12900（毛坯）、高层：16800（精装）三房：155-160万阳光青城小高层：13000（毛坯）两房：115-135万；三房：150-170万北江锦城高层：10800（毛坯）洋房：12500（毛坯）高层：110-130万；洋房：130-180万华府国际复式：13000（精装）130-160万金地G37预计11000-11500元/㎡80-120万中海万锦熙岸高层：13000（精装）两房：105万，三房125-150万；四房：185万间接竞品雅居乐滨江国际高层：18000（毛坯）三房：240万，四房：330万正荣润江城高层：14500（毛坯）两房：130万；三房150-160万四房：195-205万直接竞品单价区间10000-13000元/㎡（毛坯）；直接竞品两房总价约80-100万，三房总价约120-150万价格分布知遇浦口案名商业配套景观直接竞品融侨观邸0.4万㎡商业街天然坡地景观通宇林景雅苑小区未来有5万平米大型商业服务区纯坡地景观面积约10万平米阳光青城地下-1F，-2F均为大型商业市场天然坡地景观北江锦城0.2万方的商业街道51%绿地率，天然坡地景观华府国际0.6万方的商业综合体、0.2万方的沿街商业1.5万方的社区景观中心金地G37商业街配套社区绿化中海万锦熙岸商业街配套2万㎡、0.12万㎡社区中心1万㎡中心组团400米景观大道间接竞品雅居乐滨江国际一期商业街配套2万㎡、8万㎡五星级酒店整体抬高小区6米营造坡地景观大面积水景运用、自然山水园林正荣润江城商业街配套0.5万㎡整体小区抬高营造坡地景观、10万㎡中央花园景观自带商业成为标配，满足日常的基本生活配套；景观设计均利用板块内天然的坡地资源，依势而建。配套标准知遇浦口案名交付标准直接竞品融侨观邸精装修/毛坯（为主）通宇林景雅苑精装修/毛坯（为主）阳光青城毛坯北江锦城毛坯华府国际精装修金地G37毛坯中海万锦熙岸精装修/毛坯（为主）间接竞品雅居乐滨江国际精装修改毛坯正荣润江城毛坯为控制总价，多数选择毛坯交付；前期精装项目后期均该毛坯交付。装修标准知遇浦口案名会所功能直接竞品融侨观邸健身房，游泳池，瑜伽馆，兵乓球室，台球室等通宇林景雅苑无阳光青城无北江锦城无华府国际无金地G37待定中海万锦熙岸无间接竞品雅居乐滨江国际五星级酒店会所配套正荣润江城书吧、健身中心、儿童泳池等会所在区域内项目的使用率并不高，多数项目的会所基本改为商业用途使用。会所配置知遇浦口遇…知遇竞品建筑标准项目标配面积区间总价区间品牌之争一线云集、群雄逐鹿风格多样、产品雷同基础+增值、特色景观刚需主流、改善补充，总体区间80-130㎡极致控制、区间细分，总体区间80-150万

装修标准控制总价、主流毛坯机遇浦口板块客户构成分析浦口板块客户需求启示客户将获取怎样信息？机遇客户机遇机遇客户江浦住宅市场常规客群细分四大类：地缘刚需、地缘改善、市区刚需、市区改善机遇客户沿山大道板块：成交客户以主城客户为主，约占70%珠江镇板块：成交客户以本地人为主，约占70-80%过江隧道板块：最受主城客户青睐，基本80-90%为主城客户36机遇客户江浦刚需特征：江浦本地分巢年轻客群产品需求：公寓中经济型产品关注点：配套、交通意向项目：如阳光青城、中海万锦熙岸江浦改善特征：江浦本地环境、品质改善客群产品需求：公寓中舒适型产品关注点：配套、区位、品牌意向项目：如通宇林景雅园（学区）市区刚需特征：市区被迫出城首置客群产品需求：公寓中经济型产品关注点：总价、交通、配套意向项目：如中海万锦熙岸、华府国际市区改善特征：市区环境改善、养老客群产品需求：类别墅公寓、品质舒适型公寓关注点：环境、品牌意向项目：如万科金色半山、雅居乐滨江所属板块主要以：江浦刚需和市区刚需构成客户构成项目客户来源置业目的融侨观邸60%市区客户，40%本地客户45%首置，20%改善，15%投资，20%其他通宇林景御园40%市区客户，60%本地客户55%首置，10%改善，25%投资，10%其他中海万锦熙岸35%市区客户，65%本地客户40%首置，30%改善，10%投资，20%其他万科金色半山70%市区客户，30%本地客户50%首置，20%改善，25%投资，5%其他机遇客户竞品客户来源及置业目的项目板块内，首置客户占比约50%以上，其余为改善及投资客户置业目的机遇客户客户标本：万科金色半山成交客户客户标本：华府国际成交客户客户标本：万科金色半山成交客户客户标本：华府国际成交客户客户工作区域：60%以上在主城工作，其中建邺区40%-50%，江浦本地约25%。客户居住区域：50%-70%来自主城，其中建邺占30%-40%，江浦本地约占30%左右客户来源机遇客户客户年龄：主要集中在26-40岁，以成长中的三口之家结构为主，87%客户无置业或有一次置业经验。客户属性机遇客户购房关注因素：主要为总价、交通、生活配套、教育资源及地段重点项目客户定量分析：首置客户为主，目的以婚房、落户以及家庭裂变为主。关注因素机遇客户客户需求启示主要决策因素总价、户型、功能、交通、配套次要决策因素品牌、品质机遇客户1、客户构成：市区客户为核心客群，占比保守判断在60%；2、客户特性：具备居住江浦&工作河西双重属性；3、关注因素：“总价低、功能全、配套足”；对本案初步启示:他们或为青年的城市新锐，迫于家庭压力为家庭急需置业，关注项目总价和功能的影响力以解面子所好。在这个繁忙的城市里，他们希望能有自己能有一套时尚的、配套完善的，交通便利的、可以证明自己价值、健康孵育子女的住所！他们渴望更多的交通，可通过交通配套与城市化接轨。更多的自然，区域生态及小区景观客户对社区居住的舒适追求。更多的空间，拒绝寸土寸金的局促，生活出行不再受城市的挤压。更多的配套，具有的完善配套系统，满足生活所需。机遇客户他们寻找一个“全优态的生活社区”遇…初遇板块遇…机遇客户蓝风对于中交G31项目思考邂逅金陵中交G31项目与南京的完美邂逅…邂逅金陵得天独厚的生态价值：老山国家级生态景区、兰溪湿地公园区域边缘化，配套匮乏品牌无市场认知度区域板块大势利好，市场关注度较高品牌云集，竞争较为激烈竞争优势【strength】竞争劣势【weakness】竞争机会【opportunity】竞争威胁【threat】项目分析借势明势造势板块之区势产品之优势品牌之大势区域板块边缘化解决项目优势亮点化突出中交品牌市场化形成邂逅金陵核心竞争策略邂逅金陵激烈的竞争格局下明确项目优势与市场机会解决项目劣势与市场威胁为客户打造全优态生活社区邂逅金陵中交G31项目价值搭建“城”“园”“溪”“梦”“新城”将改写南京的未来！浦口新城冲刺“国家级新区”G31项目与区域红利相接驳红利接驳低碳生态科技园，多项商业文体配建利好科工园有别于传统产业园，以低碳生态为发展战略，园区工业以研发办公为主，包含电子信息、文化创意、科技金融等现代高新业，未来将吸纳12万高薪高智人群工作于此，并有文化会展、体育中心、商业中心等配建利好规划商业配建规划文化配建规划休闲配建科工园——园区内打造标志性建筑标志性建筑未来科工园商业配套在科工园区商业配套附近，打造一具备地域标识性建筑（区域限高基础上），以此标识性建筑提高区域的知名度；红利接驳商业先行——活力风情商业街区项目现阶段周边生活配套，缺乏生活气氛建议小区商业街展示便利生活配套为主，形成居家生活、特色餐饮等生活化配套街区；蔬菜超市便民超市面包房药店干洗店电讯营业厅银行ATM特色餐饮美发红利接驳打造独特并且具备一定标示性建筑或雕塑竖立街区广场，以此树立标示性，提高项目的引导性及特色街区的风格打造具备标识性的商业广场红利接驳商业展示——社区商业先行亲子教育形象利用紧临营销中心的沿街商铺（建议2-3间），打造亲子教育中心的形象，提升项目教育配套形象；餐饮食堂社区展示引进部分餐饮先行营业，对于展示帮助外，还可满足客户看房就餐问题；红利接驳教育接驳——引进伊顿双语幼儿园伊顿幼儿园以及全国伊顿幼儿园始终贯穿着"3C"的核心教育价值观－创造力(Creativity)，品格(Character)，和多元文化(Culture)红利接驳交通接驳——社区巴士、公共自行车接驳雨山路地铁站目前项目周边缺乏居住氛围，设置社区巴士公共自行车为业主提供出行便利，增强与珠江镇成熟配套关联度，消解客户对项目地理位置的抗性。小区主入口雨山路站红利接驳青奧之後給生活留下了运动的气息G31项目与青奥红利相接驳建议沿商业示范区外打造健康跑道：街区健身步道：慢生活理念，社区周边的公共街道，专门设置以颜色和铺装材料区分的行人专用的健身步道；社区养身跑道：高档塑胶运动跑道融入整体的社区的景观设计中，突出健康养生的生活理念365天健康养生生活关爱。青奥接驳运动型多功能会所：除会所基本配置外，设立乒乓球室、台球室、健身房、游泳池、舞蹈室等运动型主题打造。乒乓球室台球室健身房舞蹈室室内游泳池运动型多功能会所配套青奥接驳一山一园一水，全方位生态景观2.5公里老山风景区，近5万方的兰溪湿地公园，数百米自然水系，区域内绝无仅有的景观资源，生态人居价值突显。山水园生态接驳千株红豆杉打造PM绿色居住。两棵八年的红豆杉盆景，其净化空气的功效相当于1000棵冬青树，等于每天置身于600余平方米的天然森林中.景观展示区生态接驳中心景观，内外呼应丰富有趣的景观体验老山山脉彩绘玻璃围挡儿童游艺装置精彩景观小品小型叠水景观老山山脉彩绘玻璃围挡示范区景观小品/互动游戏设施生态接驳梦与梦想本案户型配比户型面积区间套型套型面积套数套数比面积面积比A1'68二房一厅一卫68180.71%12240.51%A170~80㎡二房一厅一卫7836214.24%2823611.76%A288㎡三房两厅一卫88151559.60%13332055.51%B1110㎡三房两厅二卫11031312.31%3443014.34%B2122㎡3+1房两厅二卫1221586.22%192768.03%C2132㎡四房两厅二卫132883.46%116164.84%C1137㎡四房两厅二卫137883.46%120564.84%

合计

2542100.00%240158.0099.82%分析1：产品户型分布较多分析2：没有标准三房分析3：产品亮点不突出建议本案户型配比户型面积区间套型套数比A170~80㎡二房一厅一卫14.24%A288㎡三房两厅一卫59.60%B1105㎡三房两厅一卫13.02%B2125㎡3+1房两厅二卫9.68%C1137㎡四房两厅二卫3.46%

合计

100.00%梦与梦想产品总价卡位产品面积段控制在80-137㎡之间，控制产品总价段，切合市场客户心里预期；产品功能卡位创新产品——以90㎡以下2+1房、105标准3房为主，补充市场空白点优化产品——大户型实现三开间朝南，最大化的提高住户的生活品质梦与梦想88㎡2+1/2/1110㎡3R/2/2132㎡4R/2/288㎡2+1/2/189㎡3/2/1122㎡3+1/2/2梦与梦想G31虽为毛坯产品通过系统化的整合营造产品的提档升级低碳生活系统升级“实惠”智能家居系统升级“认同”公共空间尊享升级“面子”梦与梦想梦与梦想公共空间尊享升级精装双大堂中心园景打造多功能会所（儿童泳池咖啡吧）车库环氧地坪漆成本预估：25-50元/㎡梦与梦想低碳生活系统升级系统窗配置(ALUX)统一封闭阳台外遮阳卷帘（航空铝材隔热80%）恒净恒氧新风系统（

PM2.5过滤98%）梦与梦想智能家居系统升级指纹密码锁（外出短信通知）智能门禁系统（电梯刷卡电梯召唤）社区WIFI覆盖APP智慧社区服务梦与梦想3级立体塑造19项产品增值低总价产品功能型产品市场空白补充部分面积赠送产品升级优化城市感生活产品价值塑造空间品质优化兰溪湿地公园老山片区价值园区配建利好园区商业配套项目风情商业街区双语幼儿园园区内主体性景观打造365生活慢跑道公共自行车社区定向巴士低碳生活系统配置运动型多功能会所配套智能家居系统配置视觉识别系统梦与梦想——核心形象定位——27万㎡品质梦想住区伴山溪岸，城市港湾圆梦金陵城市梦想···生态梦想···家园梦想——项目名建议————备选项目名建议——整体推售策略2013

板块成交量66万㎡单盘峰值1120套

2014板块成交量39万㎡单盘峰值656套2012

板块成交量39万㎡单盘峰值1089套市场回顾中海万锦熙岸>>>品牌区位产品中海万锦熙岸>>>品牌区位产品华府国际>>>产品生态27万㎡3年30亿在区位和品牌因素影响下2015单盘销售峰值700套，6亿销售额整体目标参照项目本案华府国际中海万锦熙岸通宇林景雅园融侨观邸实际成交均价

11500102001250012000评分指标权重评分评分评分评分评分地段20%1718181919交通配套10%89999生活配套15%1213131414景观价值10%108899户型面积10%99998物业水平15%1312141313品牌价值20%1816181718合计100%8985899090评分对比

1.051.000.990.99比准价格

12041102001236111867参照权重

40%15%10%35%拟合所得项目价格11736静态拟合，本项目即时入市均价11736元/㎡（毛坯）

本项目通过与周边竞品项目对比，综合得分，静态拟合即时入市价为11736元/㎡（毛坯）价格目标进入观望1局部促销2新开项目普遍低于预期价格32014年2季度全面促销市场跑量42014年3季度2014年4季度微刺激频现市场有所回升5市场逐渐结束观望2015年上半年相对乐观，但楼市库存量仍居高不下本项目依据南京价格走势预判定价综合考虑：本项目即时入市毛坯均价11736元/㎡，本项目预计入市时间为2015年9月底，按照目前市场推测，进行季度型涨幅3%测算，本项目于2015年9月底入市价格为11736*（1+3%）≈12088元/㎡（毛坯）。价格走势参考项目：通宇林景雅园2年内共涨价三次，整体涨幅13.2%，且涨幅较大的前提是在2013年楼市异常火爆的情况下，年度平均涨幅6.6%。2015年9月2016年2017年2015年11月入市均价12088元/㎡保持平价销售：12088元/㎡2016年销售均价12813元/㎡单价上涨725元/㎡，涨幅6%2017年销售均价13581元/㎡单价上涨768元/㎡，涨幅6%由于本案自身因素限制及15年楼市不明朗，本案未来价格年度涨幅6%。年涨幅6%，实现全盘均价价格走势低开高走，制造热销升值前期低价入市，提升项目市场接受度，客观上形成产品升值效应，保障首批购买客户利益，提升市场信息，利于项目资金回笼。多频加推，制造价格稳步上涨在保证项目高品质形象的前提下，获得强大蓄客量的支撑。则选择产品连贯性加推，保持项目在市场上的持续发力，实现价格的稳步提升。价格差异，形成产品挤压销售对本案的稀缺产品（溢价产品）与常规产品制定差异化价格，一方面挤压同期产品销售，另一方面提升项目形象。推售策略项目一期项目三期项目四期项目二期推售原则一：整体推售方向，结合样板示范区及工程进度，从一到四期、分期推售。2015年：首开之年引发轰动市场快速占位一期产品抢占市场，持续加推；约6.5万㎡，共695套。2016年：一期收官强势加推拉升价格稳步快跑。一期车位销售，二三期续销，约10万㎡，共1100套。2017年：住宅清盘商业启动生态社区定鼎江北。住宅清盘，商业部分、车位等其他可售物业全部推出。推售原则推售原则二：产品分级，低价入市，快速占位。中价与跑量组合推售，短期实现高溢价，明星产品适时加推。A级C级B级明星产品跑量产品中价产品

环城西路礼泉路兰溪公园幼儿园卓溪路华山路市政绿化带跑量产品集中首开，总价安全，符合主流需求，易于引爆市场关注点，快速提高项目关注度，完成市场占位。跑量产品持续加推，保持市场热度，中价及明星产品适时加推，制造内部挤压去化，短期实现高溢价。图例跑量产品，低价入市，引爆市场中价/明星产品，适时加推，实现溢价推售原则推售原则三：一期一次集中开盘，两次加推，四个月光速去化6万㎡。批次时间推售面积推售套数推盘考虑备注第1批次2015.920838258跑量产品低价入市A06/A08/A09/A10第2批次2015.1120732214中价明星借势加推A03/A01/A07第3批次2015.1218150176中价明星持续加推A04/A02第4批次2016.1462044一期楼王完美收官A05合计64340692组合推售：由北向南，由外向内，分级组合，冲刺销售NO1.光速抢客：单次推售节点，抢在常规时间和竞品推售之前.光盘计划：确保推售周期内的蓄客数量，保证逢开必光效率.第一批次第二批次第三批次第四批次a8a9a10a6a5a3a1a7a4a2推售原则12个月，预计销售1020套近10万㎡，实现销售收入近11亿元批次时间幢号推售面积（㎡）推售套数预计均价（元/㎡）销售额（元）第1批次2015.9A06/A08/A09/A102083825812,088214,106,282第2批次2015.11A03/A01/A072073221412,088213,017,154第3批次2015.12A04/A021815017612,088186,487,620第4批次2016.1A0546204412,08847,469,576第5批次2016.3B7/B61727016812813188,088,434第6批次2016.4B2/B51297215212813141,278,701第7批次2016.5B3/B41620818812813176,522,138合计1107901200123921,166,969,905推售原则项目营销策略中交首子·金陵首演应该如何面世？我们的核心营销策略：品牌先行全城造势密集推广双线共赢高调品牌发布，预热市场，全城热议项目密集推广，火爆全城，反哺品牌国家级新区规划、老山公园、兰溪公园>>>刚需之上的国家级生态王拼潜力，超越板块生态、居住、休闲、商业、运动>>>综合全能，板块第一住区拼合力，超越对手与全市刚需与贴身竞品更懂南京的八大产品典范设计>>>区域产品新标杆拼产品，超越区域与区域竞品产品超越区域竞品区域边缘化补足品牌撬动市场的支点！超级潜力超值产品超群合力我们的核心品牌策略：三线并举全城造势新闻线：做热南京形象线：做透渠道活动线：做实客户线上新闻不断线下舆论爆棚新闻线上：告别软文，以大型品牌活动的形式，保证线上曝光率线下舆论：媒体记者、意见领袖的公关保证业界热度，话题不断新闻线——做热南京——中交品牌南京亮相

中交品牌发布项目价值解析企业品牌发布“品质时光”中交媒体见面会新闻线活动时间：2015年5月初举办目的：利用明星强大的影响力，品牌和项目进行强力植入，吸引全城客户的关注，引爆市场热情1、线上渠道全面铺开，通过互动吸引客户领取门票的同时收集客户信息2、配合所有巡展点进行全程覆盖宣传，全市范围内的大规模聚客；要点：微信平台的强化宣传、营销队伍的巡展跟进，全市巡展点位的及早选取。企业品牌造势

冠名周杰伦2015年南京演唱会新闻线——微电影二维码全程推广

邀请明星做项目品牌代言“别样时光”微电影首映式项目品牌创意

“别样时光”微电影首映式新闻线项目品牌关怀

“中交客户会”成立

中交客户会Club中交客户会打造属于中交自身的客户管理平台通过该平台增加对于中交业主的关怀形成较好的口碑及忠诚度，提供品牌号召力新闻线形象线——做透渠道户外：优先考虑桥北至南京干道道旗：桥北至板块核心道路的道旗抢占桥北重点商圈再延伸南京重点区域阵地推广：现场阵地围挡、精神堡垒平面报纸：平面媒体的形象广告网络广告：网络媒体的形象广告媒体组合建议：推广区域和渠道上，对于目标客户集中区域，锁定河西、江浦渠道资源，提前预订，确保形象推广启动期全面爆发。电台广告：电台媒体的形象广告渠道资源尽早落位形象爆发全城启动户外形象拦截主城：新街口/珠江路/鼓楼中央路河西：江东中路/龙江/应天大街高架/软件大道江浦：总部大道地铁：10号线区域项目指引总部大道、浦珠路形象站位快速拦截过年前后即开始接洽渠道资源预订档期新街口鼓楼龙江总部大道浦珠路江东路应天大街形象线品牌展示馆提前抢占万达、集庆门等核心区域的临销点新街口地铁转盘虹悦城河西万达推荐地点形象线推荐展示形式形象线品牌实力展示全国作品展示品牌发展展示品牌形象馆项目展示中心拓客第二战场区域价值展示项目价值展示产品价值展示拓客活动配合区域客户中转销售信息释放5月初6月初7月初品牌传递·形象续航·信息释放为客群量身定制的活动建议根据目标客群特征，量身定制符合客群兴趣的活动活动线——做实客户全程密切配合项目运作根据项目营销各阶段需求，将品牌活动与项目推广有机结合“中交梦”品牌活动三部曲通过“城市梦、生态梦、家园梦”3个推广阶段，围绕“中交梦”主题举办活动，全面植入中交品牌和产品，配以媒体宣传，以达销售拓客目的。家园梦三部曲之三，结合“爱情”主题活动针对年轻目标客群发动攻势，同时配合价格策略，层层锁定客户，为开盘充分蓄势。。生态梦三部曲之二，结合“爱情”主题活动针对年轻目标客群发动攻势，同时配合价格策略，层层锁定客户，为开盘充分蓄势。。城市梦三部曲之一，通过强大的品牌宣传力度，结合项目周杰伦演唱会发布，提高项目在版块内的知名度与口碑，并大范围启动蓄水。预热期蓄客期销售期>>城市梦活动时间：2015年5月举办目的：配合周杰伦演唱会冠名活动，最大化利用其宣传效果，软性植入品牌信息，提高品牌知名度。以最火热的微信游戏为媒介，通过邀请好友一同比赛的形式传播，达到客户自动传播推广信息的目的。要点：微信平台功能提早搭建，外巡展点配合。微信游戏赢周杰伦演唱会门票活动线生态梦家园梦活动时间：2015年6月目的：加深项目市场印象，强化项目客户记忆，同时制造事件话题，增加与市场互动传播。项目官方微信发布“我的生态梦”有奖征集。最终选定作品获得中交生态大使荣誉奖章，并奖以10000元奖金。要点：线上平台、互动性拓客、形象出新，配合巡展，全城进行。“我的生态梦”有奖DV征集活动线>>城市梦生态梦家园梦我的房间我做主——团购活动活动时间：7月认筹启动目的：强力蓄客，加速认筹，促进客户转化。逐步释放优惠，同时可以增加宜家家居团购卡的赠送环节，引爆意向客户。要点：SP活动、产品信息释放、现场氛围以及合作方的接洽联系。线上的新闻宣传。活动线

城市梦>>生态梦家园梦2015年8月举行目的：1、配合“七夕节”联谊青年单身男女，举行交友派对，渗透青年圈层；2、项目气质与品质贯穿始终，制造幸福，塑造品牌；3、对认筹客户推出婚房团购促销。要点：现场活动执行，意向客户的状态提前排摸，活动公司资源筛选，线上全程跟踪，事件新闻炒作。“七夕连连看”活动线

城市梦>>生态梦家园梦2015年9月举行目的：

针对区域毕房族与周边各个大学学生会合作，结合项目卡通形象，参与接送、引导新生，并提供项目定制T恤，强力推广项目产品信息。必要时提供接送校车，流动宣传。要点：线下学校资源接洽，相关物料制作，接送专车准备，营销人员跟进，线上媒体关注“开学季，青春时代的校园梦”活动线

城市梦生态梦>>家园梦2015年10月初举行目的：针对板块内学校、单位、社区潜在客户，由招商牵头发起的板块内竞技类活动联赛。活动有一定时间跨度，可以借此充分走进各个社区、单位，进行项目宣传，为项目开盘前引爆，开盘后持续热销制造足够的市场人气。要点：周边潜在客户分布分析，重点区域单位的走进联系，活动把控与现场营销的结合，线上媒体的持续且有热度的报导。江浦企业三人制篮球比赛活动线

城市梦生态梦>>家园梦项目拓客策略巡展拓客三线齐发立体拓客为中交金陵首演保驾护航定向拓客蓝风资源浦口区政府浦口区烟草局浦口区江浦街道浦口区中心医院浦口区消防指挥中心浦口区国税局浦口区地税局浦口区交警大队浦口区国家电网浦口区财政局浦口区中国移动浦口区卫生局区政府财政局国税局地税局烟草局企事业拓客2所高校3所专科5所中学5所小学6所幼儿园3.3客户定位>>>>客户构成南京工业大学南京审计学院江苏警官学院浦口中等专业学校浦口区高级中学浦口区第三中学江苏建康职业学院浦口区第二中学浦口区第四中学珠江小学新世纪小学浦口区特殊教育学校江浦实验小学霞光幼儿园凤凰幼儿园浦口区实验幼儿园新世纪幼儿园同心幼儿园江佑铂庭幼儿园院校拓客国睿科技园新城科技园广告产业园中国软件谷苏豪国际南京软件外包产业园江东软件园新城科技园国际健康产业园南京软件外包园苏豪国际广场中兴华为国睿科技园中国软件谷广告产业园鼓楼科技园南京国际服务外包园市区园区拓客河西万达广场联创科技大厦新地中心金奥大厦奥体名座凤凰文化广场中泰国际广场万达广场联创科技大厦新地中心金奥大厦嘉业国际奥体名座凤凰文化广场新城大厦东渡国际紫鑫中华广场中泰国际广场新华报业大厦交通银行大厦奥体名座烽火科技大厦写字楼拓客重点巡展点位：虹悦城河西万达超市点位建议：珠江镇苏果河西苏果应天大街欧尚汉中门大街欧尚定向外展重点覆盖营销中心公开前，外展覆盖龙江和主城区域珠江镇苏果龙江新城市广场河西万达河西苏果汉中门欧尚地铁沿线派单10号线：龙华路文德路元通站小行

2号线：集庆门大街兴隆大街国香馆巡展拓客应天大街欧尚虹悦城华府国际4536组蓝风CRM66722组河西下关江北浦口优质客户仍未购买蓝风CRM数据库营销蓝风数据库CALL客，全市近20万的刚需客群储备精准CALL客资源导入持续引爆蓝风高知院校/产业资源的全面导入院校：工大、审计学院、南大、东南.通信软件：华为、中兴、普天、大唐.服务外包：东软、海辉、软通动力、文思创新、润和软件、南大富士通.信息服务：阿里巴巴、神州数码、宏图三胞.蓝风资源资源导入专场看房团蓝风国际菁英会大数据库客户资源导入A.蓝风菁英会刊/DM蓝风菁英会定期的会刊，以及客户DM直邮，将根据项目各重要节点，定期向会员发放项目推荐信息；B.“菁英会”看房团蓝风将组织菁英会客户“团购看房”，针对项目加推目标和任务，实现高质量、多频次的专场看房团；蓝风资源

3月5月6月7月8月9月10月11月

12月精装样板完工售楼处开放项目开盘持销园林景观落地项目启动开工二批加推口碑焦点热销焦点产品焦点品牌焦点阶段工作项目前期树立品牌项目首开房源蓄客首批房源认筹、开盘加推房源蓄客、认筹、开盘营销节点品牌推广推广目标树立项目形象产品认知价值传播嫁接两次开盘等重大活动，深度传播项目价值活动拓客我的房间我做主“七夕连连看”青春时代里的校园梦江浦企业三人篮球比赛中交品牌发布会客户答谢活动中交会成立推广媒介户外大牌、网络、电台、报广、公交车身、站台、地铁灯箱、DM、微信、论坛2015年项目营销总控图冠名周杰伦演唱会微电影发布微信游戏赢门票生态梦有奖征文前期整合信息平台精准客户拓展平台本土资源共享平台系统化的团队平台四大战役，

保证目标实现4大战役之前期整合信息平台5大信息平台微信

微博

QQ群社区论坛

网站

线上了解：企业品牌/规模产品区域未来/学区配套工程进度/推售动态线下执行：看房接待/现场体验样板参观/置业规划活动参与/其他服务营建中交置业电子营销平台的推广样本。整合网站、微博、微信、QQ群、社区论坛5大信息平台，实现线上客户体验、互动分享，带动线下拓客执行。四大战役关注有礼分享有礼互动有礼共建有礼目的调动新粉丝的活跃度粘合新粉促进自媒体传播调动线下拓客积极性线上关注——线下售楼处领礼品线上互动——线下参与领礼品传播定量有礼——线下售楼处领礼品线下体验粉带友四大有礼形式礼品层级项目定制纪念品与每次活动送的中等奖品结合带客下单可享购房优惠或大奖以微信平台为依托，实现前期互动关注分享。借势热点话题和特别节日，通过四大有礼推动前期造势蓄客展开四大战役4大战役之

蓝风独家共享资源平台123456蓝风之剑蓝风之拳蓝风菁英会产业联动核心布局生化武器蓝风独有6大渠道营销成就2年超百亿目标的销售专家蓝风荣誉-南京地产的金牌营销代理蓝风机构近年来所获荣誉：2009-2010获得第六届中国房地产人气榜金牌广告代理机构2010-2011荣获全国营销策划综合实力十强2010中国（南京）十大最具合作价值营销机构2010由南京房地产代理评选综合实力五强2010年被南京房地产协会评为2010年度金牌营销代理中央对外联络部国际交流协会理事单位商务部NGO理事单位南京企业家协会理事单位东南大学实践教学基地四大战役集中定向蓄客资源蓝风之剑蓝风之拳核心布局1

整合定向渠道资源，以“蓝风之剑”、“蓝风之拳”为主，全面拓展公司资源的有效客户；全市重点的核心布局，保证目标客户营销的顺利开展；蓝风将合全司之力，确保阶段蓄客目标实现.定向蓄客蓝风之拳——院校渠道蓝风公司高管、顾问团队搭建的南京高校校友资源库江苏作为教育大省，各一本高校人才长期作为社会精英阶层，与本项目匹配度较高；蓝风长期与南京大学、东南大学、南航、南农等大学校友会资源等保持合作关系（学校奖学金、实习基地）蓝风拥有院校内部通讯录，且有成熟的合作模式，确保营销阶段快速渗透并实现去化.以奖学金、实习基地、以及各大高校校讯通等，向各大高校师生和家长渗透。四大战役核心布局——主城轴心贯通国香馆大美国际结合项目现场体验中心，我司免费提供旗下国香馆、大美国际会所配合营销；形成贯通南京主城的外展核心布局；实现快速形象占位、口碑分享、有效传播。四大战役蓝风菁英会产业联动生化武器持续精准拓客保障

2持续蓄客整合蓝风产业资源，“蓝风菁英会”“产业联盟”

拓展各界目标客户，确保精准持续客户导入；销售团队良好的客户沟通关系，重点客户持续培养，发展新客户；蓝风将合全业之力，确保项目总体目标实现。四大战役执行方式：直线式的客户引导A.蓝风菁英会刊/DM蓝风菁英会定期的会刊，以及客户DM直邮，将根据项目各重要节点，定期向会员发放项目推荐信息。B.“菁英会”看房团/推介会定期组织菁英会内各企业工会领导与本项目互动、看房、体验等，实现对目标客户的影响，并逐步培养本案在各目标客户集中企业中的“意见领袖”。四大战役蓝风产业联盟——项目推荐客户平台蓝风旗下所属或直系关系资源的国香馆、大美国际母婴健康管理中心、奥体大酒店、滨江花园酒店（政府定点接待酒店，日营业额达30-40w）、熙南里商业会所联盟，累计高端客户超过10万组.四大战役执行方式：提供给蓝风产业客户资源共享蓝风将分享旗下各平台客户资源，并充分发挥自身产业属性与项目形成良好互动.A.圈层“下午茶”看房团蓝风将邀约产业平台中的优质客户，结合项目展示节点，在营销中心定期举办下午茶“看房团”活动，持续导入产业关联的精准客源；B.定期专场推介会蓝风将结合产业（教育、文化、投资）等多重平台，定期在蓝风会所、产业园区或项目现场举办定期客户推介会，持续导入各界客户；四大战役生化武器——销售团队良好的客户沟通关系描摹每组客户，针对客户具体情况展开针对性“锁客”；利用积累客户和客户裂变，拓展同事、亲友、玩友、会支等为项目新客户；四大战役4大战役之

蓝风领先业内团队平台蓝风TOPSALES南京定制式营销专家业内领先的标杆团队

一线品牌战略合作运营商团队架构与考核制度

6411团队执行保障蓝风定制式团队标准

蓝风TOPSALES专属“中交G31项目”团队业内领先的标杆团队

一线品牌战略合作运营商1最高的职业操守和蓝风忠诚度，以项目利益大局观；最大范围的项目人才遴选，打造专属的精英级团队；2最丰富的行业及一线品牌服务经验；345最有针对性的用人标准，确保与中交G31项目的完全对位；最高的业绩标杆，确保业绩的持续领先；标准1：本土作战南京最稳定的团队蓝风在南京

20多个在售项目

精英销售员300-400位！没有人才招聘困扰

全员资深销售精英四大战役标准2：重点支持

百人营销团队蓝风在南京现有长期储备销售员近100位！蓝风将集全司之力

为中交重大节点销售配备百人支持TOPSALES现场团队StepI保质架构StepII保量架构StepⅢ保障架构专属CALL团队专属的企业拓展团队专属外展团队推售节点支持团队“保质—保量—保障”中交G31项目团队架构四大战役项目总负责人公司副总直管项目；定制营销管理团队遴选标准：大局为先

品质至上

公司内外各领域管理精英及专家顾问团队；10年行业经验，蓝风优秀操盘手；项目顾问组驻场销售经理项目销售组3年行业经验，单人单盘过亿的销售业绩；标准3：蓝风点兵最高团队素养团队准则以中交G31项目的项目形象为首位；团队素养经过专业会所接待礼仪培训、蓝风香道礼仪培训、学区文化培训；四大战役6+4+1+1团队执行保障方案四大管理体系六大独特核心保障体系一大培训体系一大金融保障平台四大战役六大独特核心保障体系市场分享会信息促进会CALL客维持会奖励基金会饭局营销会团队奉献会综合性系统性的执行标准，营销执行保障的又一道利器项目经理，销售主管，业务团队的每周市调，时刻跟进了解市场业务员从客户资源中，拓展客户公司/企业资源CALL客方案的常态执行，高强度持续性轰炸，挖掘潜力系列化奖励方案，认筹、签约、尾盘队段设置不同奖励，重金之下必有挖掘勇夫潜力项目经理，销售主管牵头引导饭局营销塑造团队文化，树立健康人生理想蓝风额外近百万的保障投入四大战役市场分享会信息促进会CALL客维持会奖励基金会饭局营销会团队奉献会市场铁三角每周业务员市场强制市调，实时了解市场情况持续性了解高端市场信息，成交套数和成交价格竞品成交信息的常态跟踪蓝风额外近百万的保障投入综合性系统性的执行标准，营销执行保障的又一道利器六大独特核心保障体系四大战役市场分享会信息促进会CALL客维持会奖励基金会饭局营销会团队奉献会现场接待客户客户公司/企业生根公司/企业拓展微信群公关营销系统化的业务执行反向渗透蓝风额外近百万的保障投入每月每业务员提供1家目标企业通讯录名单一月增量10家企业的关联信息开盘前掌握50家匹配企业的相关资源和拓展资源综合性系统性的执行标准，营销执行保障的又一道利器通讯录六大独特核心保障体系四大战役市场分享会信息促进会CALL客维持会奖励基金会饭局营销会团队奉献会巡展导入客户管理派单导入客户管理CALL客户管理蓝风额外近百万的保障投入定量CALL客要求持续销售后，每周3天CALL客日一天CALL客100组的维持量每周常态3000组CALL挖掘计划匹配客户1年至少内5次接到项目推荐电话量感情沟通为主变化不同的CALL客话题非销售型CALL客计划活动CALL客户推荐质综合性系统性的执行标准，营销执行保障的又一道利器六大独特核心保障体系四大战役+市场分享会CALL客维持会奖励基金会饭局营销会团队奉献会信息促进会认筹奖励50元拓客奖励15元CALL客导入10元周冠军500元月冠军1000元年冠军10000元周亚军300元月亚军800元年亚军5000元周季军100元月季军400元年季军2000元剩余房源少于单栋房源15%的尾盘攻坚，成交500元/套蓝风为此额外投入20-30万元保障团队稳定性保障优秀业务员荣誉感保障良性竞争机制开展蓝风额外近百万的保障投入综合性系统性的执行标准，营销执行保障的又一道利器六大独特核心保障体系四大战役市场分享会CALL客维持会奖励基金会饭局营销会团队奉献会信息促进会蓝风额外近百万的保障投入案场执行团队头羊客户领导客户圈层客户1个业务员1个月1次=30万元饭局营销的额外投入蓝风资源+国香馆+大美健康会所每个业务员定期做饭局的局长，每月1个名额，专案和主管审定共同邀约头羊客户，领导客户，圈层客户以及问题客户实行定人，定向，定点的客户渗透计划