双凤工业开发区总部经济基地项目可研报告

PAGEPAGE36目录TOC\o"1-3"\h\z目录 １第1章项目总论 ３§1.1项目背景 ３§1.1.1项目名称 ３§1.1.2项目承办单位 ３§1.1.3项目主管部门 ３§1.1.4项目拟建地区、地点 ３§1.1.5承担可行性研究工作的单位和法人代表 ３§1.2编制依据 ３§1.3工作范围 ３§1.4研究结论 ４第2章项目背景、企业现状及承办条件 ５§2.1项目提出的背景 ５§2.2企业现状 ６§2.3定位及选型 ６§2.4承办条件 ６第3章市场分析 ７§3.1市场调查 ７§3.2市场风险分析及对策 ８第4章建设地点与建设条件 １０§4.1选址位置 １０§4.2建设地区的选择 １０§4.2.1气象条件 １０§4.2.2工程及水文地质条件 １０§4.2.3交通状况 １０§4.2.4科教资源 １１§4.2.5地理环境 １１§4.2.6园区经济及基础建设 １１第5章建设方案 １３§5.1建设规模 １３§5.2建设内容 １３§5.2.1总体思路 １３§5.2.2企业总部区设计 １４§5.2.3企业交流中心区设计 １４§5.2.4企业会展中心设计 １４§5.2.5绿化景观设计 １４§5.3其他工程 １５§5.3.1建筑结构 １５§5.3.2暖通空调 １５§5.3.3给排水 １５§5.3.4电气 １５§5.3.5通信信息 １６第6章环境保护与劳动安全 １８§6.1环境保护措施 １８§6.2职业安全卫生措施 １８§6.3消防 １８§6.4节能 １９第7章劳动定员 ２０§7.1工作制度 ２０§7.2劳动定员 ２０第8章项目实施进度安排 ２１第9章投资估算与资金筹措 ２２§9.1项目总投资估算 ２２§9.1.1固定资产投资总额 ２２§9.1.2流动资金估算 ２２§9.2资金筹措 ２２§9.2.1资金来源 ２２§9.3投资使用计划 ２２第10章财务评价 ２３§10.1生产成本和销售收入估算 ２３§10.1.1生产总成本估算 ２３§10.1.2销售收入估算 ２３§10.2财务评价 ２３§10.3国民经济评价 ２３第11章经济效益和社会效益分析 ２４§11.1税收共赢效益 ２４§11.2消费带动效应 ２４§11.3社会资本效应 ２４§11.4就业乘数效应 ２４§11.5综述 ２４第12章可行性研究结论 ２５第13章附件 ２６§13.1附表 ２６§13.2附图 ３３项目总论项目背景项目名称双凤工业园总部经济基地项目。项目承办单位金诚汽车科技有限公司，总负责人：。项目主管部门长丰县人民政府。项目拟建地区、地点双凤工业开发区总部经济园项目位于合肥长丰县双凤工业开发区内，位于合肥市北二环与北三环之间，东起双凤大道，西至蒙城路以东约180米位置。承担可行性研究工作的单位和法人代表双凤工业园总部经济基地项目可行性研究工作由凯吉通工程咨询有限公司负责编制，项目负责人王永强。编制依据长丰县人民政府和金诚汽车科技有限公司关于合肥双凤工业开发区总部经济园用地的《协议书》（2006年3月8日）长丰县人民政府给金诚汽车科技有限公司用地位置的草图（2006年3月27日）《长丰县人民政府关于合肥双凤工业开发区总部经济园规划位置与地价建议的函》（2008工作范围本项目可行性研究报告工作的范围如下：分析项目的背景,研究产品的市场需求,技术水平和发展趋势。建设方案:包括主体建筑及配套设施建设，设计方案论证，以及给排水、暖通、供电照明、通信等专业方案。环保、职业安全卫生、消防及节能措施。项目投资估算、经济分析及项目风险分析。研究结论该项目的产品更好地落实中共中央关于“在发展中创新，在创新中谋求更好发展”的精神，加强总部经济新优势，具有较好的社会效益。通过本项目的实施，将最大化整合园区的经济潜能，实现整个园区经济与中国合蚌芜区域经济发展相协调，建立一个区域性具有国际投资和办公价值的总部经济基地。本项目的承办单位——金诚汽车科技有限公司与国内外知名企业合作进行研发，有着强大的研发技术能力，具有顺利实施本项目的技术保证。项目规划及投资分配合理。本项目建设规划，占地300亩左右，建设项目分两期进行，总投资10亿元以上，建设周期3年。项目总用地面积：185758M2（其中：研发区用地51095M2，企业总部区用地134663M2）综合容积率1.38。项目总建筑面积256557.6M2（其中：商业建筑面积65947.6M2，高层办公楼建筑面积44024.4M2，高层酒店公寓建筑面积34536.6M2）。其中企业总部区总建筑面积112049M2（其中：企业总部建筑面积77976M2，展示中心建筑面积8268M2，企业交流中心建筑面积25805M2）。经济分析结果显示：此项目只要达到50%的入住率，即按照5亿的规模计算，可以增加双凤工业开发园区产值200亿元以上，增加税收20亿元左右。上述数字表明，该项目的经济效益良好，投资回收期短，抗风险能力较强。从国家产业政策、市场需求、社会效益和经济效益等方面进行调查和综合分析后认为：本项目的建设是必要的，可行的。项目背景、企业现状及承办条件项目提出的背景为了更好地落实中共中央关于“在发展中创新，在创新中谋求更好发展”的精神，结合实际，我们认为发展总部经济是转变经济发展方式、调整优化产业结构的重要途径，将充分发挥合肥市产业、技术和科教人才优势，促进现代服务业与先进制造业融合并进，以双凤工业园总部经济园项目为载体，以研发、物流、营销等产业高端环节为重点，以扶持政策和科学规划为保障，以提升合肥市中心城市综合环境为突破，坚持内外并举、培育和引进相结合，加快培育壮大本地总部企业，积极吸引外资总部经济体入住园区，努力形成错位发展、特色鲜明、竞争力强的总部经济新优势。进一步扩大对内开放和深化改革，在培育国内大中型总部及跨区、跨境、跨行业的功能性分支的同时,下大气力扶持我省中小民营企业，发展和完善支撑总部经济的配套体系，形成以民营经济为基础的、内外结合的总部经济发展环境。适应国内产业转移的新趋势、新特点，下大气力逐步建立与国内大中型公司地区总部和功能性中心、区域性投资控股公司、本地性大企业集团合作机制，使合肥双凤工业开发区总部经济园区成为合肥市实践科学发展观、转变经济发展方式、实现经济国际化、新型工业化、市场化和城镇化的重要手段。首先，鼓励跨国公司和国内外大型企业集团在双凤工业园设立研发中心、采购中心、培训中心、会展中心等，形成高端服务业企业总部集聚的基地；扶持综合实力强的本地国有与民营企业做大做强，培育一批发展潜力大、市场前景好、处于行业领先的优势总部企业。其次，以具有自主知识产权和自主知名品牌为重点，扶持具有一定综合实力的本地国有与民营企业做大做强，培育一批发展潜力大、市场前景好、处于行业领先的优势总部企业，由低端制造向营运管理、市场营销、技术研发等高端环节拓展。通过建设双凤工业园总部经济园项目，既可以加速推进中国合蚌芜经济特区的框架建设，又可以丰富合肥现代化大城市建设的内涵，同时，融入并带动合肥北部地区的大发展,尤其是吸引北部城市大中型公司的南移,落户于该园区,可以大大提高长丰县双凤工业园的投资环境和知名度，为我们带来税收共赢效益，消费增长、社会资本加速涌入、就业倍增、产业扩张等效应。结合合肥双凤工业开发区的实际，中国中铁集团、中国海外工程有限责任公司、长丰县双凤工业开发区、金诚汽车科技有限公司经充分协商，且邀请国内外专家讨论分析，决定在长丰县双凤工业开发区投资建设双凤工业园总部经济园。企业现状金诚汽车科技有限公司，成立于1995年，历经十三年发展成为占地面积13万平米，拥有员工300余人的规模型企业，被评为省高新技术企业,并作为中国复合材料协会发展研究中心单位，成为玻璃纤维增强塑料复合材料工业的核心企业。公司参与制定QC/T768-2006《客车冲水式卫生间行业标准》,建立了完整的质量管理体系和服务体系，并于2003年11月通过ISO9001质量管理体系认证，2008年1月通过ISO/TS16949·2002质量管理体系认证.金诚汽车科技有限公司拥有一支由技术、工商管理等领域人才组成的经营管理和研发制造团队。主要技术人员均有副教授或高级工程师以上技术职称，部分人员曾参加过国家重点科研项目的研究工作。我公司将充分利用中国塑料行业快速发展形成的成熟配套市场，采用国际先进的生产理念，进行专业化生产，为社会提供优质的产品，创造最佳经济效益。定位及选型功能定位。双凤工业区总部经济园区是以整合传统商务区和工业园区为目标，以“企业总部”“研发中心”“营销中心”“展示中心”四大功能定位，最大化整合园区的经济潜能，实现整个园区经济与中国合蚌芜区域经济发展相协调，逐步建立一个区域性具有国际投资和办公价值的总部经济基地。项目占地300亩左右,建设项目分两期进行，总投资10亿元以上，建设周期5年。办公产品含5A级写字楼、办公楼等多种类型的写字楼，孵化及研发中心，配套设施含总部公寓、会议中心、购物中心、休闲娱乐、餐饮酒店以及零售商业、金融保险、信贷等。产业关联度分析。项目本身将带动相关产业发展，促进经济建设快速发展都有着一定的推动作用，其社会效益巨大。承办条件金诚汽车科技有限公司拥有强大的科研开发队伍。企业资信状况优异。市场分析市场调查为了解市场对于总部经济园区的需求，减少经营风险，保证项目完成后期的正常运营，我们对省的企业是否搬入合肥工业园，进行了相关调查，本次总共调查了100家企业，下面是调查的一些情况：为了使调查更具有针对性，我们在调查中有意考察了企业对拟迁移地区的具体位置选择，分析企业是否愿意迁移至合肥总部经济园区。结果表明，有35%的企业，明确表示愿意迁移至合肥总部经济园区，其他企业表示暂时不会迁移合肥总部经济园区。本次调查将企业搬迁的时间分为3年内和3年以后，以便了解总部意向性迁移企业的时间安排。调查发现，在总部有搬迁合肥工业总部经济园区意向的企业中，75%的企业准备在3年以内实施迁移活动，占意向性迁移企业的绝大多数，25%的企业准备3年以后迁移总部，表明大多数总部意向性迁移的企业都倾向于在较短期限内实施迁移活动，这些企业是我们近阶段发展总部经济的主要力量。3年以后，随着经济发展，新的企业将不断成长壮大，而现有的企业中大多数也将获得更好的发展，将对合肥发展总部经济形成更大的支撑对工业园区经济起到至关重要的作用。从销售收入角度分析不同规模企业搬迁意愿也可以得出类似结论，销售收入在10-20亿元之间以及销售收入达到20亿元以上企业规划搬迁总部占所有计划搬迁总部的企业数量的百分比为8%，销售收入在1亿元以下意愿搬迁总部的企业占比约为35%，而销售收入在1-10亿元之间的计划搬迁总部的企业占所有计划搬迁总部企业的57%以上。由此可以得出结论：不同规模的企业对搬迁总部的计划存在明显差异，其中资产总额和销售收入达到1亿元以上、10亿元以下计划搬迁总部的企业是规划搬迁总部的主力军，这一规模的企业也是合肥双凤工业园区总部经济的主要潜在客户群。同时，调查发现总部意向性迁移的企业在迁移过程中，大多倾向于将总部所有职能部门同时迁移。在意向性迁移的企业中，81%的企业将所有职能部门整体迁移，另外有10%和9%的企业率先迁移产品研发部门和产品营销部门，这表明这些企业更加侧重于产品的研发工作和加大产品的营销力度，也有个别企业率先迁移结算和宣传推广职能部门。基于企业在迁移总部时主要实施一次性迁移，我们在实施合肥工业开发区总部经济园项目时，要考虑总部经济园区的配套职能的完善程度。调查还发现，只有3%的企业考虑的首要因素是当地研发能力，这和许多人的预期并不一致。我们认为，这种现象可能与省当前的经济结构存在相关性。省经济相对欠发达,企业生产技术优势并不明显，在意向性迁移总部的企业中，21%的企业是批发零售业，72%的企业是加工制造业，在这些加工制造型企业中，对产品研发的重视程度相对不足。随着省经济发展提速，企业市场范围将不断扩大，对产品研发的重视程度将不断上升，合肥作为中国科教资源丰沛型城市，无疑能有助于企业（提高研发能力，因而将为合肥双凤工业开发区总部经济园区发展增加吸引力。在确定有搬迁意向企业中，45%的企业表示选择总部时首要考虑因素是当地的商务成本，25%的企业特别重视自然和人文环境，7%的意向性搬迁企业关注的首要因素是待迁入地区是否为区域中心城市，只有3%的企业侧重于考察地区的研发能力，另外还有20%的意向性企业没有列明考虑的首要因素。通过以上数据分析，可以发现商务成本是制约企业在选择总部时的主要首选因素，这基本符合企业运营的实际情况，如果总部运营成本过高，将直接削弱企业的盈利性。相当数量规模的企业规划将搬迁总部，这些企业是合肥发展总部经济的潜在客户群，但是，愿意迁移总部入住合肥总部经济园区，并不意味着这些企业一定会将其总部迁移到合肥总部经济园区。要使这些企业入驻总部经济园区，需要尽可能努力满足它们对总部园区的相关要求。基于此，我们将深入分析影响企业进入总部经济园区的主要因素、企业进入总部园区的主要方式、企业进入合肥市总部经济园区的意愿以及它们对合肥市总部经济园区的要求，只有在了解这些问题的基础上，我们才能有的放矢，尽可能提出令企业满意的规划，满足企业入驻要求。区域性中心城市也是企业考虑的一个重要因素，中心城市在市场规模、信息的可得性等方面具有不可比拟的优势，而且企业营运所需的生产性服务部门相对完备，交通设施便利，便于企业开展总部的相关职能，自然得到企业的青睐。近10年以来，合肥城市规模日益扩张，基础设施建设投入也不断扩大，在全国省会城市中的影响力不断提升，已经成为连接中国经济龙头地区长三角地区和大中华经济腹地的区域性中心城市之一，完全能满足企业总部选址的相关要求。这也是合肥双凤工业开发区发展总部经济的优势。市场风险分析及对策随着省和合肥市经济规模不断壮大，合肥市发展总部经济已经具备了初步条件。但是，由于经济基础相对薄弱，省及合肥市发展总部经济依然受困于经济总量不大，企业规模总体偏小等不利因素影响，此外，目前全国主要城市都在大力发展总部经济，且各地的优惠政策在不断加码，而合肥市能否出台相应的政策措施，以扶持本地经济发展，尚面临众多不确定因素。结合省和合肥市实际情况，我们认为，为了做好合肥双凤工业开发区总部经济园区项目需把握以下几点：首先，在投资规模上要切合实际，分期推进。鉴于省和合肥市总体经济规模有限，而且周边地区如南京、武汉、杭州等地总部经济形态起步较早，因此我们在投资开发这个项目时必须立足现实，合理确定投资规模以控制风险。其次，必须以企业实际需求为立足点。总部经济园区主要有两种方式，一种是城市中心的中央商务区(CBD)；另一种是城市郊区的总部商业园区(HBP)。前者主要满足企业在城市中心对外交流需要，而后者则主要提供工作、生活质量较高的园区满足企业研发、管理等满足企业总部的核心职能。结合合肥双凤工业开发区的实际，我们的项目主要选择后面一种形式，以更好的满足不同企业的需求。最后，必须考虑不同的企业规模，合理规划园区内建筑形态和大小。现阶段省和合肥市企业总体规模偏小，决定了其对园区内建筑面积的需求也不会太大，而多数企业倾向于总部机关单栋独立，也决定了园区内建筑面积不能太大，否则可能增加经营风险。建设地点与建设条件选址位置合肥双凤工业开发区总部经济园项目位于合肥长丰县双凤工业开发区内，位于合肥市北二环与北三环之间，东起双凤大道，西至蒙城路以东约180米位置。建设地区的选择气象条件长丰县位于省中部，江淮分水岭斜向贯穿全境，南临合肥，北靠淮南，东与肥东、定远接壤，西与肥西、寿县毗邻；属亚热带湿润季风气候与暖温带半湿润季风气候过渡地带；四季分明，光照充足，热量丰富，气候温和，雨量适中；由于受季风影响，气候变化无常，降水时空分布不均，年内和年际变化很大，多年平均降水量在934.9毫米，年均日照时数2079.1小时，年平均气温15.2℃，年平均风速2.7m/s。工程及水文地质条件长丰县平均海拔50米上下，最低处瓦埠湖沿岸海拔17米，场地属淮河平原的淮南阶地平原。根据《省工程抗震设防烈度图》的划分，本场地工程抗震设防烈度为七度。场地土主要为粉、细砂，中砂及粉土，砂质土层。属中硬场地土，建筑场地类别为Ⅱ类。场地地下水属潜水类型，埋深在地表下6.5米左右，地下水位随季节变化不大，年变化幅度为1.5交通状况双凤开发区位于合肥市北二环与北三环之间，距合肥北门高速公路入口2公里，距市中心8公里，距合肥新火车站8公里，距骆岗机场18公里，离合肥新的国际机场31公里,距合徐高速入口10公里。京广线、京九线、宁西线穿区而过，206国道、合宁、合徐、合武、合阜、合芜等9条对外辐射的高速路网，形成了通往各地的水陆空交通网络。合肥是全国铁路、公路、航空兼具的综合性交通枢纽，具有承东启西、贯通南北、辐射中原的区域优势和突出的经济发展战略地位.以合肥为圆心、半径500公里的范围内覆盖了中国东、中部最发达的7省1市，约5亿人口，这个区域经济发达，具有极强的竞争力、广阔的市场前景和突出的经济发展战略地位，合肥还是东部沿海地区向内地产业转移,尤其是向北方城市转移的必经之路。科教资源合肥是全国重要的科教基地和全国唯一的科技创新型试点城市，拥有中国科技大学、合肥工业大学等高等院校近百所，有著名的中国科学院合肥物质研究院等各类科研机构200多所,各类技术研究与开发机构360个,有世界一流的合肥国家同步辐射实验室，全国最大的直流脉冲机组。有中国两院院士30多人，各类专业技术人员30多万人，在校大学生近30万人，熟练产业工人30万人，人力资源在全国同类城市中名列前茅。合肥是我国加入世界科技城市联盟的七个城市之一，与国际间有着广泛的科技交流和合作的渠道。合肥是国际重要、国内一流的知识创新中心、技术创新中心、高水平的人才聚集和高新技术产业发展基地。地理环境依托大房郢水库、梅冲湖、滁河干渠、双凤湖、元一高尔夫球会等优美的生态环境和自然风光，形成“一河五湖、三面环水、一面临市”生态环境格局,与距总部基地仅2公里元一国际高尔夫球会相得益彰，各种服务设施和功能陆续建成。气候属亚热带风湿润气候区，气候温和，四季分明，年平均气温15.5C,年平均降雨量985.4毫米，风向东南风为主.环境指标:空气质量达到GB3095199《环境空气质量标准》二级标准。特别是享有“全国园林城市”美誉的合肥，五大景区连接成一条美丽的翡翠项链，环抱着古城又融入于新城之中，构成“城在园中，园在城中，城园交融,浑然一体”的独特城市园林风貌。景色秀丽的园林城市，清爽宜人的生态环境，编织了一幅人与自然和谐相处的优美画卷，被认为是最适宜人类居住的城市之一。可以为入住双凤工业区总部经济园的企业提供优良而适宜的居住条件。园区经济及基础建设园区以工业化为核心，以特色化为方向，把招商引资作为加快发展的一号工程，构筑了“大开放、大招商、大发展”的格局，始终信奉“开明比开放重要，环境比资源重要，感情比合同重要，政策突破比什么都重要”，全力打造政策“洼地”，营造投资“磁场”，构筑发展“温棚”，形成招商“高地”。创造了“成本最低、效率最高、回报最快、信誉最好”的良好投资环境。双凤工业区已经是合肥现代化大城市建设的重要组成部分和重要工业基地。合肥市所做的现代化大城市规划明确规定，以双凤工业区为核心，把双凤工业区及其周边的合肥新站开发区、庐阳产业园、瑶海工业区合肥北郊约60平方公里的区域作为合肥工业城。开发区现有规模以上工业企业46家，聚集了伊利乳业、中粮集团中谷公司、金诚汽车科技、尚展模具、鸿路钢构集团、光大木业、鄂尔多斯，荣事达集团第六工业园等一批骨干企业，初步形成了食品及农产品深加工、汽车零部件及机械加工、新型建材、家用电器四大主导产业。区内基础设施完备，为投资者营造了良好的投资环境。建设方案建设规模合肥双凤工业开发区总部经济园项目位于合肥双凤工业开发区内，项目占地约278.6亩，其中一期约189.5亩，二期89.1亩，整个场地基本上呈东西长约561.9米，南北宽约336.7米，呈基本规整的矩形。用地功能上主要由企业总部、企业研发中心区、交流中心和企业会展中心区四部分组成，总建筑面积25.66平方米，综合容积率为1.38左右。合肥双凤工业开发区总部经济园在功能及规划上采用国外成熟的“商务花园”理念，由74幢3层独立性别墅型总部办公楼、12幢3层别墅型企业交流中心区和4幢板式高层组成企业展示区，同时建有3.45万平方米高级酒店一座等组成，总建筑面积约25.66万平方米，总投资约10亿元以上，拟建成一个以生态、科技、健康为主题的商务环境，成为工作、生活及休闲相结合的城市新区。整个项目分为二期进行建设，一期东起双凤大道，西至蒙城路以东约180米位置；二期为蒙城路以东约180米范围内。两期内均包括各自的企业研发中心、交流中心区、企业总部区和会展中心区四大部分功能，而两期之间各自相应的区域又互相毗邻、相互依托，并在各自所在的功能中发挥各自独立的功能。建设内容总体思路整个规划地块分为“企业研发中心区”、“企业总部区”和“企业交流中心区”三大区域，规划区内在蒙城路和双凤大道之间，南起工业大道，往北依次是“企业交流区”、“企业总部区”和“企业研发区”。各区域之间以道路和绿化自然分隔，又有机联系，功能上各自有其独自功能又互为补充共同担当着规划区，以及双凤工业园区的研发中心功能和企业总部中心的功能和精神形象，打造着合肥乃至整个华中地区的工业区中心的新概念。整个规划区主要办公入口设在工业大道上，并由两条辅道共同配合完成园区主要的南北交通。三条道路有主有次，由南往北直指北端研发中心的高层商业内街及其道路系统，研发中心区和企业总部区以一条区内道路分隔和联系两大功能区，而企业总部区与企业交流区之间则以一条宜人的景观道分隔和联系。整个规划区域道路分主干道、次干道和区内小路三个道路等级，并形成环路以满足区内交通和消防的要求。区划区域内实行人车分流、人性化设计，强调以人为本个性和独立。企业总部区设计位于整个规划区的中心，主要是为企业总部而设的建筑群，区内设“企业会展中心”成为企业新产品展示、企业形象展示和各种发布会的场所和平台，完备了整个企业总部区的功能和内容，力求将各企业总部打造成具有独特个性和高尚品味的创意世界，并配有个性的景观和室内设计，将企业的办公功能和对外功能融于高尚的视觉和感受之中，整个总部区融入了中式围合院落的精华，形成各个组团。组团之间又互相有机联系，共享美景，又各自独立，享有自己一份独立和幽静，有效的屏蔽了外部环境，为企业高层在此运筹帷幄、博弈商海创造了优质宜人的环境。企业交流中心区设计位于整个规划区的南端，紧邻工业大道与外郊紧密联系，是企业对外交流和区内之间交流的平台，也是整个规划区的“企业会所和交流中心”。企业会展中心设计位于位于整个规划区的北端，是整个规划园区的精神堡垒和形象中心，上部高层建筑和下部的裙房结合完成了整个规划区的全部配套功能，从产品研发、办公功能到规划区域的生活和商业配套一应俱全，功能将辐射整个双凤工业园区，为其提供更完备、更具水准的商业和生活配套，提升整个双凤工业园区的形象和格局。绿化景观设计整个绿化设计以美国建筑大师“莱特”的草原风格为景观设计的概念和精神指导，强调自然、人性和舒展，着意营造一个绿色的、健康的、富于人性的宜人环境，宣扬创造和进取、个性自由，同时又不失责任和约束、内敛而又深遂。绿化分分为各区域和组团的绿带和其间的集中绿化、城市绿化等多种绿化形式。结合以水体和水景，使各个区域既能共享绿化美景又有自己独立的空间和归属感，保证了各区良好的视野和均好性，也有效的保护了各个功能区和功能区内各个企业总部的私密性和独特个性。使得建筑与周围的绿化和景观水乳交融，相得益彰，形成各自独特的个性，并共同衬托着一个伟大的共同性——新时代的企业总部基础。景观设计强调个性又照顾到整个区域的个体景观的均好性。利用人工水系和中心景观带将整个区域联系起来，并表现出企业总部基地的大气与磅礴，同时重视各个组团的小尺度景观的精致刻划与宜人尺度的个性化设计以精致的小品和景观表达对人性的尊重和赞美。其他工程建筑结构本项目主体建筑物的耐火等级为二级，生产火灾危险性等级为丁类。暖通空调空调技术中心、研发中心等对温湿度均有环境控制要求，其空调参数为：室内温度18～28℃；相对湿度：≤70%技术中心、研发中心及办公区域等按不同房间大小，采用不同规格的分体式空调器，使用灵活。给排水给水本项目给水采用自来水公司管道供水。排水生活污水本项目生活污水量为50m3生活污水（其中：粪便污水经化粪池处理，食堂污水经隔油池处理）排入场区生活污水管网，然后排入开发区污水管道。生产污水本项目生产不产生有害废水。电气供电本项目用电设备总装设功率：1000KVA场区内现在高压配电站，经配电房内的终端变电室降压后，向各用电设备供电。工艺设备用电源的电压偏差不应大于±5％，设计中采用稳压电源装置供电予以保证。主要工艺设备用电均属三级用电负荷，其中应急照明，消防等用电设备属二级（应急）用电负荷。电力、照明电力及照明系统的电源由变电室以50Hz，220/380V，TN-S系统供给。场区内的用电设备主要采用电缆线路供电，电缆采用铜芯绞联聚乙烯绝缘电缆在电缆桥架上敷设；配电设备采用动力配电箱、插座箱。排风机和消防水泵等重要负荷设备，由变电室以两路电源供电，其终端设双路电源互投装置进行自动切换。场区内的照明，采用高效荧光灯作为主要照明光源。建筑室内设有一般照明，局部照明，值班照明及应急照明。照明电源与电力电源分设，由变电室单独线路供电。照度要求根据工艺生产需要确定。接地场区内工艺设备需以下5种接地：保护、防静电接地防电磁干扰接地高频接地高电压保护接地测试接地对a）、d）种接地，采用与配电系统保护线（PE）线可靠连接的方式，接地电阻≦4Ω。对b）、c）、e）种接地，采用单独接地极的方式，接地电阻≦100Ω。通信信息本项目通信要求包括：互联网络系统、通信系统、火灾报警系统与消防控制系统等内容。互联网络系统安装宽带网、ADSL等公共资源以实现与INTEL网的互联。通信系统本项目满足对内、对外电话通信的要求。火灾报警与消防控制系统按建筑物设计防火规范中生产的火灾危险性类别的划分原则，本项目的生产火灾危险性类别为“丁”类。采取的相应消防措施有：建筑物的耐火等级按二级进行设计。场区设置环行消防通道，并设置有环状室外消防给水管网的室外消防栓。建筑内设置火灾自动报警系统和室内消火栓。火灾自动报警系统由智能型感烟感温火灾自动报警控制装置、空气采样烟雾监测装置、总线式消防电话装置、总线式应急广播装置组成。消防控制系统有火灾自动报警和手动报警、消防水泵控制、水幕控制、水喷洒系统控制、空调机控制、火灾事故广播状态的控制、消防专用电话等。采用充电蓄电池灯具作为疏散照明，其放电时间不小于20分钟。空调风管和冷冻水管道的体温材料采用非燃性材料。CO2灭火器。环境保护与劳动安全在本项目建设过程中，将严格按国家环境保护“三同时”的要求来做，遵守有关建设项目的职业安全健康安全卫生、消防等法律法规，同时采取相应的节能降耗措施。环境保护措施有害废水本项目的建设过程中不产生有害废水。有害废气本项目的建设过程中不产生有害的废气。废品和废渣对于建设过程中产生的废品、废渣，本公司将根据环保要求对其彻底清除，减少对环境的影响。噪声本项目的空调机组等在设计选型时，尽量选用低噪声设备。在安装时采用减震、降声、吸声措施，保证工作区及环境噪声符合标准。建筑施工时产生的噪声将采取有隔声措施的封闭围护，减小对环境的影响。职业安全卫生措施采用合理的生产组织，先进的生产流程及生产技术，将危险和有害因素降至最低程度。场区出入口设有应急照明，安全通道供疏散使用。发生事故时，人员可迅速撤离。对风机、泵等设备产生的噪声都采取一系列降低噪声措施，如选用低噪声设备，采用减震基础，消声器等保证室内噪声符合国家规范要求。建筑装饰材料选用环保型材料，避免在室内产生辐射和释放有害气体。消防生产工艺性质，本项目主体建筑的火灾危险性类别为丁类，建筑物耐火等级为二级。场区内设符合规范的消防通道，并配备室外消防给水管网、室外消防栓。建筑内设置疏散通道及疏散门，并有安全疏散标志。选用安全可靠的电器设备和材料，材料的导线截面留有充分余量。各种建筑材料、动力管材、空调管材及保温材料都选用非燃或难燃材料。场区设有24小时火警值班室，火警广播及直通电话。建筑内设火灾报警装置，事故排风装置和室内消火栓。采用充电蓄电池灯具作为疏散照明，放电时间不少于20分钟。节能选择既能满足工艺要求又节约能源的动力设备和工艺设备。工作照明采用分散开关控制，选用高发光率的照明灯具。采用节能型变压器，变压器室内设有电容补偿柜，使功率因素不低于0.9。动力使用设计量仪表，监控能源消耗。建筑设计中采用优质保温材料与密封性能好的门窗，减小能源损耗。在热水、媒气的输送管道上采用保温隔热性能高的材料。劳动定员工作制度本项目采用一班工作制，职工年工作天数251天，每周工作5天，每班工作时数为8小时。劳动定员项目需要人员总数30人，其中高级管理人员5人，技术人员8人，营销人员10人，行政管理及其它人员7人。部分主要管理人员由公司原有各部门抽调，不足部分人员可从社会公开招聘。项目实施进度安排本项目实施共分三个阶段。本项目一期工程建设期为三年，整个实施进度见下表：力争在2011年底，工程初步建成。第一阶段为项目前期工作，时间为2009年1月～9月，包括以下主要工作内容：可行性研究报告的编制、批复及备案。初步设计的编制，土地征用手续的办理施工图设计第二阶段为项目施工，时间为2009年10月～2011年10月，包括以下主要工作内容：项目招投标。项目施工。第三阶段为项目的综合验收，时间为2011年10月～12月。投资估算与资金筹措项目总投资估算双凤工业园总部经济基地项目项目总投资106113万元。其中固定资产投资总额为88885.02万元，流动资金2000万元。固定资产投资总额工程费用。建安工程费用估算为62620.94万元。其他费用。其主要费用项目有：①建设单位管理费；②土地征用费；③拆迁安置费用；④工程保险费；⑤规划设计费；⑥项目前期工作费；⑦监理费；⑧工程咨询费；⑨其他费用等，估算费用为22942.35万元。预备费。基本预备费3321.73万元。流动资金估算流动资金估算费用为2000万元。资金筹措资金来源自筹资金：企业自筹资金。投资使用计划投资使用计划根据项目实施进度和筹资方案，分批使用，相互衔接。财务评价生产成本和销售收入估算生产总成本估算生产总成本是97471.85万元。详见附表。销售收入估算销售收入估算为112901.76万元。财务评价双凤工业园总部经济基地项目财务评价指标为总投资利润率。经计算，本项目总投资净利润率7.22%。经分析，双凤工业园总部经济基地项目在财务上可行。国民经济评价双凤工业园总部经济基地项目只要达到50%的入住率，即按照5亿的规模计算，可以增加双凤工业开发园区产值200亿元以上，增加税收20亿元左右。对长丰县的国民经济的发展有较大贡献。经济效益和社会效益分析合肥双凤工业开发区总部经济模式推动企业发展的同时，还给社会带来相应的衍生效应。税收共赢效益一个企业的结算管理中心一般设在总部，法人单位购买和入住，税收是上交总部所在地，企业的税收对当地经济发展必然产生贡献。个人所得税也是当地一笔不小的税收来源。此项目只要达到50%的入住率，即按照5亿的规模计算，可以增加双凤工业开发园区产值200亿元以上，增加税收20亿元左右。消费带动效应一个总部各种生产活动，以及它的办公、研发活动，要有很多的投入，交通、通讯以及其他的各种消费都要在这个区域来实现。此项目只要达到50%的入住率，按照5亿元的规模计算可以拉动合肥市、长丰县地方各种消费增加值超过10亿元。社会资本效应随着合肥双凤工业园区总部越来越多，会带来园区文化的多元化并促进其融合，从而使得整个园区的开放度更高，园区的基础设施、各种条件更趋完善，从而促使园区更快接轨国际化，对园区形象、实力的提升具有非常积极的作用，给招商引资工作树立了榜样，一定会使招商引资工作发生质的飞跃。就业乘数效应工业生产、办公与生活配套服务产生的巨大的就业机会可缓解合肥地区就业压力，形成本地区就业的良性循环，并且推动本地区整个经济的更加繁荣发展。综述当前，国内外特别是沿海地区的产业、资本、正在加速向内地转移，各类企业来肥投资，入住合肥双凤工业园总部经济园区也是在抢抓机遇，合肥双凤工业开发区有着适宜产业发展的良好环境，优惠的政策，完全可以成为各类企业投资兴业的总部、营销中心、研发中心、物流中心的首选之地。但是，目前我们也看到一些急需完善的地方，如地方政府还需要加大园区公共基础设施的建设工作，特别是园区的道路建设必须尽快改善。可行性研究结论进行调查和综合分析后认为：该项目符合国家产业政策、市场需求旺盛、社会效益和经济效益显著、抗风险能力强，本项目的建设是必要的，可行的。附件附表一、二期总用地主要技术经济指标类别数量单位1用地总面积185758M2其中研发区用地51095M2企业总部区用地134663M22总建筑面积256557.6M21）研发区建筑面积144508.6M2其中商业建筑面积65947.6M2高层办公楼建筑面积44024.4M2高层酒店公寓建筑面积34536.6M22）企业总部区建筑面积112049M2其中企业总部建筑面积77976M2展示中心建筑面积8268M2企业交流中心建筑面积25805M23综合容积率1.38/其中研发区总容积率2.83/企业总部区容积率0.83/综合建筑密度31.65％其中研发区建筑密度40.78％企业总部区建筑密度28.19％综合绿地率28.4％研发绿地率8.5％企业总部区绿地率36％企业总部区幢数74幢其中D型（801.92M2）15幢E型（1056.28M2）19幢F型（755.04M2）31幢B型（987.64M2）6幢J型（1306.56M2）3幢企业交流中心区幢数12幢其中A型（1812.04M2）10幢B型（2265.92M2）2幢企业展示区幢数4幢C型（1547.40M2）4幢一期主要技术经济指标类别数量单位1一期总用地面积126292.2M2其中一期研发区用地34829.2M2一期企业总部区用地91463M22一期总建筑面积180438.5M21）商业建筑面积99875.5M2其中商业建筑面积43326.7M2高层酒店公寓建筑面积34536.6M2高层办公楼建筑面积22012.2M22）一期企业总部区总建筑面积80563M2其中企业总部建筑面积57204M2展示中心建筑面积6201M2企业交流中心建筑面积17338M23一期综合容积率1.43其中研发区容积率2.87企业总部区容积率0.884一期综合建筑密度32.3％其中一期研发区建筑密度29.8％一期企业总部区建筑密度29.8％5企业总部区幢数55幢其中D型（801.92M2）12幢E型（1056.28M2）16幢F型（755.04M2）27幢6企业交流中心区幢数8幢其中A型（1812.04M2）6幢B型（2265.92M2）2幢7企业展示区幢数3幢其中C型（1547.40M2）3幢

二期主要技术经济指标类别数量单位1二期总用地总面积59465.8M2其中二期研发区用地16265.8M2二期企业总部区用地43200M22二期总建筑面积76119.1M21）二期研发区总建筑面积44633.1M2其中商业建筑面积22620.9M2高层办公楼建筑面积22012.2M22）二期企业总部区总建筑面积31486M2其中企业总部建筑面积20952M2展示中心建筑面积2067M2企业交流中心建筑面积8467M23二期综合容积率1.28其中二期研发区容积率2.74二期企业总部区容积率0.734二期综合建筑密度30.2％其中二期研发区建筑密度44.8％二期企业总部区建筑密度24.8％5企业总部区幢数19幢其中D型（801.92M2）3幢E型（1056.28M2）3幢F型（755.04M2）4幢B型（987.64M2）6幢J型（1306.56M2）3幢6企业交流中心区幢数4幢其中A型（1812.04M2）4幢7企业展示区幢数1幢其中C型（1547.40M2）1幢

项目总投资估算序号项目单价计算量总价备注（元/m2）（m2）（万元）一土地成本2251857584179.56按照15万元/亩计算（项目总用地面积185758m2）二前期费用项目总建筑面积256557.6m22.1前期策划费用1002.2城市设计和前期规划1002.3拆迁安置成本5000相关企业和工厂搬迁和安置费用2.4工程勘察费20256557.6513.122.5规划设计费50256557.61282.792.6项目配套费、规费110256557.62822.132.7建设单位管理费120256557.63078.69约为建设投资额的3.00%2.8工程监理、保险费60256557.61539.35约为建设投资额的1.50%2.9工程咨询费20256557.6513.12一～二项小计19128.74三建筑、安装工程费3.1研发区144508.6其中商业250065947.616486.9高层办公300044024.413207.32高层酒店公寓220034536.67598.053.2企业总部区112049其中企业总部20007797615595.2展示中心150082681240.2企业交流中心1800258054644.9建筑安装工程费小计58772.57四室外工程配套费150256557.63848.36三～四项小计（工程费用）2440.81256557.662620.94总建筑面积的工程费用，并计算单方工程造价五其他费用1878.63（三～四项）×3%六管理费用1934.99（三～五项）×3%七不可预见费用3321.73（三～六项）×5%一～七项小计（建设投资额）3464.53256557.688885.02八财务成本5199.77建设投资额×65%×6%×1.5年以上开发成本3667.2256557.694084.8九销售收入112901.8十销售费用3387.05销售收入×3%十一销售税金及其附加6378.95营业税5645.09销售收入×5%城建税395.16销售收入×5%×7%教育附加169.35销售收入×5%×3%地方教育附加112.9销售收入×5%×2%印花税56.45销售收入×0.05%土地增值税0投资利润率20%以下，免征增值税十二销售毛利润9050.96十三所得税2262.74毛利润×25%十四销售净利润6788.22十五总投资净利润率7.22%假定按照开发成本的120%进行定价销售，承担相应的各种税费。根据以上初步分析：该项目承担投资额和各类税费总计达到106113万康桥总部经济园市场调研报告目录前言 1第一章宏观环境分析 21.1国家总体宏观经济 21.2上海市宏观经济概况 21.3南汇区经济形势 4第二章上海市工业园&商务区发展情况 62.1上海市现代工业园概况 62.1.1主要经济园区分布 62.1.2各大工业园主导产业特色 72.1.3各工业区发展趋势 82.2上海市工业房地产发展动态 122.2.1工业项目供需概况 122.2.2工业物业租售情况 132.2.3土地批租价格 142.3.上海甲级写字楼市场动态 142.3.1甲级写字楼需求 152.3.2甲级写字楼供应 162.3.3甲级写字楼空置率 172.3.3甲级写字楼租金/价格 172.3.4市场展望 182.4综述 19第三章总部经济概述 203.1什么是总部经济 203.2企业发展总部经济所关注的因素 203.3上海发展总部经济的可行性 213.4香港、新加坡发展总部经济的启示 23第四章康桥工业园发展总部经济的可行性 244.1康桥镇概况 244.2康桥工业园区自身简介 254.3康桥工业区发展总部经济的可行性 26第五章可比项目分析 285.1北京总部基地 285.1.1总部基地概述 285.1.2详细介绍 295.2上海西郊生产性服务业集聚区 305.3漕河泾虹桥临空经济园区 315.3.1交通 315.3.2规划 315.3.3配套设施 315.4上海国际总部之都 335.4.1项目概况 335.4.2项目定位 33第六章项目SWOT分析 356.1优势 356.2劣势 356.3机会 356.4威胁 35第七章康桥总部经济园可能入驻的企业 377.1选择康桥总部经济园的动因 377.2可能入驻的企业 387.2.1按企业来源区域划分 387.2.2按行业划分 397.3潜在入驻企业资料库 427.3.1上市公司资料分析 427.3.2民营企业500强资料分析 4474-前言此次调研的目的是为康桥总部经济园区的建筑规划、项目功能定位、目标消费群提供一些切实可行的参考依据。本项目的整体定位是：工业园内部的总部经济园区。这一概念的工业区发展模式目前在国内可参考的案例十分有限，因此在规划设计、引进产业、形象定位以及操作模式上都还处于摸索阶段。本次调研的主要内容涉及：宏观经济形势分析、上海市各大工业园区概览、上海市工业用房及写字楼市场行情、总部经济概念、可借鉴案例分析、项目SWOT分析、引进企业分析等。我司相信，通过我司对本项目客观、科学的分析与论证，必能合理制定本项目可行性发展方向，充分挖掘和发挥项目的强势资源，实现本项目开发经济效益和社会效益的最大化。

第一章宏观环境分析1.1国家总体宏观经济图1：历年国民经济发展情况2004年全年国内生产总值136515亿元，比上年增长9.5%，在国际上排名第七。其中，第一产业增加值20744亿元，增长6.3%；第二产业增加值72387亿元，增长11.1%；第三产业增加值43384亿元，增长8.3%。第二、第三产业增加值占全市生产总值的比重分别为53.02%和31.78%。全年工业增加值62815亿元，比上年增长11.5%，其中规模以上工业增长16.7%,增速比上年略有回落。在规模以上工业增加值中，国有及国有控股企业增长14.2%；重工业增长18.2%，轻工业增长14.7%。规模以上工业企业产销率达到98.1%。工业企业盈亏相抵后实现利润总额11342亿元，首次突破1万亿元，增长38.1%。全年全社会固定资产投资达到70073亿元，比上年增长25.8%。其中，城镇固定资产投资58620亿元，增长27.6%；农村增长17.4%。投资结构有所改善。第一产业投资由上年下降19.6%转为增长20.3%；第二、三产业投资分别增长38.3%和21.6%资料来源：2005年1月25日资料来源：2005年1月25日，国务院新闻办举行新闻发布会1.2上海市宏观经济概况图2：上海市历年经济发展情况2004年上海市全年实现生产总值（GDP）7450.27亿元，按可比价格计算，比上年增长13.6%。全年第一产业实现增加值96.71亿元，比上年下降5%；第二产业实现增加值3788.22亿元，比上年增长14.9%；第三产业加快发展，全年第三产业实现增加值3565.34亿元，增长12.9%。第二、第三产业增加值占全市生产总值的比重分别为50.8%和47.9%。2004年全年完成全社会固定资产投资3084.66亿元，比上年增长25.8%。第一产业投资5.28亿元，比上年增长26.3%；第二产业投资1010.25亿元，增长25.2%，其中工业投资1001.2亿元，增长25.1%；第三产业投资2069.13亿元，增长26.1%。三次产业的投资比例为0.2:32.7:67.1资料来源：2004年资料来源：2004年《上海市国民经济和社会发展统计公报》工业——工业总产值继续上升全年实现工业增加值3492.89亿元，比上年增长16.1%，其中规模以上工业增加值3427.04亿元，增长19%。在规模以上工业增加值中，轻工业增加值990.14亿元，增长18.8%；重工业增加值2436.9亿元，增长19.1%。全年工业总产值达到14017.51亿元，比上年增长20.3%，其中规模以上工业总产值12885.01亿元，增长20.4%。——企业综合效益改善，利润增长工业生产产销衔接良好，企业经济效益继续改善。全年规模以上工业企业产品销售率达到99.1%。全年工业企业经济效益综合指数为202.79，比上年提高11.53点。工业企业实现利润首次突破1000亿元，达到1003.48亿元，比上年增长23.6%；实现税金538.23亿元，增长2.9%。其中，国有及国有控股工业企业实现利润583.73亿元，增长22%，占工业利润总额的58.2%；实现税金378.19亿元，增长6.4%，占工业税金总额的70.3%。——区县经济突出，工业园贡献加大区县工业多元驱动效应不断增强，工业园区产业能级不断提升。在全市规模以上工业总产值中，区县工业总产值6832.86亿元，比上年增长30.6%，高出全市工业平均增幅10.2个百分点。区县工业总产值占全市规模以上工业总产值的比重达到53%，比上年提高4.5个百分点，拉动全市规模以上工业总产值增长15.1个百分点。全年“1+3+9”——产业内部结构调整，重点行业增长较快产业结构加快调整，高新技术产业快速增长。全年高新技术产业完成工业总产值3947.78亿元，比上年增长39.9%，占全市工业总产值的比重达到28.2%，比上年提高1.7个百分点。工业生产的行业集聚效应增强，重点发展行业在全市工业中的主体地位进一步巩固。电子信息产品制造业、汽车制造业、石油化工及精细化工制造业、精品钢材制造业、成套设备制造业、生物医药制造业等六个重点发展的行业完成工业总产值8323.8亿元，比上年增长23.9%，拉动全市工业增长14.8个百分点，占全市规模以上工业总产值的比重达到64.6%，其新增产值占全市规模以上工业新增产值的比重达到70.5%。1.3南汇区经济形势图3：历年南汇区经济增长情况2004年全年完成生产总值232.8亿元，同比增长21.9%（扣除物价因素，可比增长16.8%）；完成财政收入45.9亿元，同比增长24.2%，其中地方财政收入26.1亿元，同比增长38.4%；完成全社会固定资产投资207.6亿元，同比增长32.1%；工业经济继续发挥重要作用并保持快速增长。2004年全年完成工业总产值585.3亿元，同比增长23.6%。全区规模以上工业企业完成工业产品销售收入327.1亿元，同比增长32.4％；实现利润总额16.6亿，同比增长29％；利税26亿元，同比增长24.4％。三产和消费增速加快。2004年全年第三产业增加值达到79.6亿元，可比增长16.6%，社会消费品零售总额98.2亿元，同比增长24.8%。综述：2004年国民经济保持了较快速度的增长，而上海市作为全国重要的经济中心，其经济也维持了强劲的增长态势，南汇区位于上海市郊区，其各方面的发展虽然不如市中心各区域发展迅速，但是南汇拥有良好的自然景观资源、便利的交通网络、低廉的地价、一定规模的工业发展水平以及临港新城的发展规划，从这些角度来看，南汇具有开发总部经济园的基本条件。

第二章上海市工业园&商务区发展情况总部经济在我国已经有所发展，但是正式提出“总部经济”的概念是在北京丰台“总部基地”建成之后。国际、国内知名企业在一个国家或城市成立总部可能有多种选择，比较常见的是：在CBD中心商务区租赁或者购买高级写字楼；在工业区内购置土地自建厂房及办公楼。目前我国在城市边缘规划商务花园以吸引企业总部集中入驻的案例较少，而这种形式在国外已经发展得较为成熟，而且正日益成为众多行业选择办公环境的首选。本项目位于上海市城乡接合部——康桥工业区内，由于我们的最终目标是在康桥工业园内建成一座商务花园以吸引国内、外企业总部入驻，因此我们有必要对上海市工业园区的发展情况、工业区工业用房以及中心商务区办公楼的供需情况作一个了解，以便我们分析所处的竞争环境和确定将来的顾客群。2.1上海市现代工业园概况2.1.1主要经济园区分布上海市规划了“1+3+9”工业园发展规划"1"是指浦东新区，"3"是指三个国家级开发区--漕河泾新兴技术开发区、闵行经济技术开发区和上海松江出口加工区；"9"是指九个市级工业园区--莘庄、宝山、嘉定、康桥、松江、奉浦（上海市工业综合开发区）、金山嘴、青浦和崇明。图4：上海市主要工业园分布从工业区的地理分布来看，浦东和闵行是工业区分布最多的两个区域，各有3-4个工业园区，其他区（县）基本上各有1个工业区。2.1.2各大工业园主导产业特色表1：上海市各工业园区主要主导产业分布园区主导产业张江高科技园区微电子、软件开发、生物医药产业、银行卡产业等金桥出口加工区电子信息、汽车及零部件、现代家电业、新材料、食品、医药产业漕河泾新兴技术开发区重点发展微电子、光电子、计算机及软件、新材料、生物医药等闵行经济技术开发区轨道交通等机电设备、生物基因制药和食品加工制造业上海化学工业区石油化工、精细化工、化工新材料临港产业区汽车、重大和中型设备制造业及出口加工嘉定工业区汽车零部件以及光电子信息、环保设备青浦工业区生物医药、现代纺织及新材料、精密机械、电子信息、出口加工松江工业区电子信息、新型材料、生物医药、食品及保健品、精细化工莘庄工业区电气机械及器材制造业、电子及通讯设备制造业、新型材料及加工业上海市综合工业开发区通讯设备制造、机械装备、输配电设备、生物医药及中草药宝山工业区金属材料、有机材料及复合材料等钢铁延伸加工业康桥工业区汽车零部件、新型建筑材料、纺织工业金山工业区化学制品业及精细化工、电气机械和器材制造业、建筑材料制造业崇明工业园区食品制造业和船舶修造业星火开发区精细化工、造纸、生物医药、建筑材料紫竹科技园微电子、光电子、数字技术、软件技术、新材料和研发培训从各大工业园的主导产业分布来看，有的工业区如漕河泾、张江、嘉定、金山、紫竹科技园等都形成了一定的产业聚集效应；而松江、青浦、康桥、莘庄等工业园区引进的产业则显得较为庞杂，缺乏特色。2.1.3各工业区发展趋势生产规模进一步扩大，发展速度增快2003年，“1+3+9”工业园区生产规模进一步扩大，年末资产总计达到4514.55亿元，占全市资产总计的37.1%，比上年增长25.4%。在生产规模不断扩大的基础上，生产速度继续加快，全年完成工业总产值4695.59亿元，占全市比重达到43.9%，比上年增长45%，增幅不仅高出上年23.2个百分点，也高出全市工业平均水平13.6个百分点，对全市工业增长贡献率为61.1%。各园区中，增长最快的是松江出口加工区，全年完成工业总产值495.78亿元，比上年增长5.1倍；其次是漕河泾新兴技术开发区、上海市工业综合开发区、青浦工业园区和崇明县工业园区，工业生产均呈成倍增长之势。表2：2003年工业园区经济总量名称工业总产值（亿元）所占比重（%）比上年增长（%）“1+3+9”4695.5910045.0其中：浦东新区2834.3260.3627.0漕河泾新兴技术开发区306.876.541.6倍闵行经济技术开发区206.374.3948.0上海松江出口加工区495.7810.565.1倍莘庄工业区187.684.0014.7宝山城市工业园区12.030.2696.3嘉定工业区187.393.9943.4康桥工业开发区134.292.8637.6上海市工业综合开发区81.851.741.5倍松江工业区143.693.0633.6青浦工业园区97.282.071.1倍从以上数据分析，康桥工业区产值所占比重很小，增长速度也低于所有工业区平均增长速度。图5：各大工业区总产值经济效益明显提高，但附加值率较低上海工业已经进入“发展中调整”阶段，经济发展更注重质量和效益。“1+3+9”九大市级工业园区共实现利润总额53.75亿元，比上年增长74.4%。其中，莘庄工业区是市级工业园区中的“利润大户”，全年实现利润15.34亿元，占九大工业园区利润总额的28.5%；松江工业区是利润增速最快的开发区，全年实现利润5.73亿元，比上年增长4.5倍。虽然工业园区的经济效益比上年有了显著提高，但是从全市工业发展水平看，工业园区的工业产出与效益出现不匹配状况。2003年，“1+3+9”工业产品出口大幅增长，电子信息产品是主力军出口是拉动经济增长的动力之一，工业园区的快速增长与产品出口大幅度增长紧密相连。2003年，工业园区完成出口交货值1755.18亿元，比上年增长将近一倍，拉动园区工业增长23个百分点；占全市工业出口交货值的64.9%，其比重较上年提高12个百分点。其中，松江出口加工区是全市首家实行全封闭管理的出口加工区，出口交货值490.55亿元，比上年增长4.9倍；漕河泾新兴技术开发区和崇明县工业区出口交货值增长也较快，分别完成196.13亿元和2.88亿元，比上年增长2.4倍和3.1倍。从行业看，工业园区中出口能力强的行业主要集中在通信设备、计算机及其他电子设备制造业。其中，电子计算机制造业出口交货值719.77亿元，家用视听设备制造业153.19亿元，电子器件制造业123.87亿元，通信设备制造业97.67亿元，分别比上年增长2.2倍、1倍、45.9%和52.1%。产业集聚效应显著，重点发展工业行业占全市比重过半2003年，全市六个重点发展工业行业完成工业总产值6559.56亿元，比上年增长38.6%，占全市工业总产值的63.4%。“1+3+9”2003年，工业园区中信息产品制造业完成工业总产值1827.26亿元，占全市信息产品制造业工业总产值的82.9%；汽车制造业完成工业总产值639.57亿元，占47%；石油化工及精细化工制造业完成工业总产值432.73亿元，占40.6%；精品钢材制造业完成工业总产值113.16亿元，占14.2%；成套设备制造业完成工业总产值399.34亿元，占43.6%；生物医药制造业完成工业总产值112.94亿元，占52.4%。外向型经济是园区特点，外商及港澳台企业是“生力军”外向型经济是上海工业园区发展的主要特点。为支持区县政府加大招商引资力度，方便企业办事，降低商务成本，市政府将总投资3000万美元以下鼓励类外商投资项目登记审批权下放至区县，使工业园区进一步成为上海吸引外商和港澳台资本的集聚地。目前外商及港澳台工业企业在园区的工业经济总量，已占到七成以上。2003年，工业园区内外商及港澳台投资企业完成工业总产值3648.23亿元，占工业园区工业总产值的77.7%，比重比上年提高4个百分点；年末资产总计达3276.02亿元，占工业园区资产总计的72.6%；实现利润总额236.58亿元，占工业园区利润总额的85%。制造业逐步向工业园区集中，集中优势明显提高2003年是郊区推进“三个集中”建设的重要一年。“工业向园区集中”的政策导向初见成效，九大市级工业园区的经济总量占郊区比重进一步提高。至2003年末，九大市级工业园区资产总计达到889.28亿元，比上年末增长33.2%，占九个区县资产总计的14.1%，比重比上年末提高1.6个百分点；全年实现产品销售收入837.44亿元，比上年增长52.5%，占九个区县产品销售收入的13.4%，比重比上年提高1.2个百分点。其中康桥工业开发区是集中度最高的一个园区，资产总计和产品销售收入占南汇区的比重超过四成。松江、青浦、嘉定三个市级工业园区是市政府降低商务成本的试点园区，重新规划后面积增加了1-2倍。园区的集中优势得到进一步发挥，经济总量占各郊区比重均有明显提高。图6：2003年九大市级工业园区主要经济指标综述：工业区经济在上海市总体经济发展中扮演着越来越重要的角色，其低廉的商务成本和各种优惠条件是吸引海外企业、港澳台企业以及国内企业入驻的主要诱因。但是大量制造业企业的集中也使得工业园区的利润率水平较低。出口型经济仍是工业区的特色，而且其增长速度也相当快。2.2上海市工业房地产发展动态从本质上讲，本项目是介于工业用房和写字楼之间的一种产品，它具有类似工业用房的低廉价格优势，也具有写字楼集中办公的功能，同时还具有二者不可比拟的环境优势。但是作为一种全新的产品形式，其被人认知和接受可能需要一定的时间，而且较高的总价也可能成为企业投资入驻的障碍。为了研究项目的竞争环境，我们从本项目特点出发，主要研究上海市工业房地产和写字楼的发展动态，以寻找本项目的优势以及市场中存在的机会。2.2.1工业项目供需概况受国家宏观调控影响，2005年1季度的新竣工工业项目有69%的季度性的减少，在中央政府对非必要性设施的限制下，只有65,000平方米的新增面积将要投放市场。本季度的租售量基本保持不变，仅比上季度有微量减少，但是由于新增量的降低，空置面积减少了约25%。上海市11个主要工业区的厂房平均售价和租金连续52.2.2工业物业租售情况2005年第一季度总的租售面积达到137,500平方米，比上季度有所降低。南汇工业区的新租售面积有30,000平方米，居上海市本季度总体上新租售量依然保持稳定，由于新增量的大量降低和大客户对工业厂房持续强劲需求的增长，空置量有25%的季度性的减少。高需求量加上限制性的供应量推动了租金和售价连续5个季度的上涨。本季度南汇工业区和青浦工业区的租金上涨幅度最大，张江高科技园区和漕河泾高科技园区的租金正如预期的依然居于上海所有工业区的租金水平首位。上海郊区化的办公物业市场继续转向工业开发区，张江高科技园区尤为引人瞩目。园区内的标志性建筑—张江大厦，于2005年图7：工业物业租金情况南汇的厂房租金略高于奉浦、青浦、松江和嘉定四地，约为0.7元/平方米/天；远低于漕河泾、金桥、外高桥和张江。张江的租金价格约为1.6元/平方米/天。同为1000平方米的厂房，南汇一年的租金要比张江的租金低32.85万，张江除了拥有轨道交通优势以及形成了一定的产业规模以外，康桥在地理位置上与张江相差不大，而且有临港临空的独特优势，所以以康桥的区位，加上相对低廉的租金，对于企业还是有较大的吸引力的。2.2.3土地批租价格上海市11个主要工业区本季度的平均土地批租价格略有上涨，嘉定工业区的涨幅最大，达到近27%.本季度总体平均土地批租价格为75.2美元/平方米。图8：主要工业区土地批租价格南汇土地批租价格约为50美元/平方米，张江达到150美元/平方米以上，约为南汇的3倍。南汇土地的批租价格高于奉浦、嘉定、青浦和松江几地，但是差距不大。整体来看，上海市工业项目租金和工业用地批租价格都保持了上涨的趋势，说明上海市作为重要的经济中心城市，其吸引力和凝聚力仍在继续加强。在成熟的工业区如张江、漕河泾，工业物业处于供不应求的状态，而且保持了较高的租金水平和土地批租价格。2.3.上海甲级写字楼市场动态陆家嘴金融中心是总部经济发展较为成熟的一个区域，这里聚集着众多世界知名的金融、保险、咨询以及其他高附加值行业的公司类型，许多欲进军中国市场的世界500强企业也选择这里作为总部。一般而言，许多大型知名企业会选择甲级写字楼作为它们的办公基地，所以从甲级写字楼的供求状况，我们也可以对企业总部基地的需求情况作大概的了解。2.3.1甲级写字楼需求1、需求量2005年第一季度上海甲级写字楼市场吸纳量变化细微，仍然受到市场有限供应的限制。总吸纳量约达到39,000平方米，与2004图9：上海市甲级写字楼供应、吸纳量、空置率从甲级写字楼需求指标的历年变动情况来看，自1999年以来，上海市的甲级写字楼保持了强劲的需求，一直都处于供不应求的状态，吸纳量保持在40万-55万平方米之间；空置率也是连年下降（2005年春季空置率已降到7%左右），这说明上海对于跨国企业以及国内大型企业的吸引力呈迅速上升的趋势。2、需求面积表3：：公司需求面积Company公司Property物业District区域Area(sqmgross)面积（建筑平方米）DSM帝斯曼都市总部大楼黄浦2,000HSBCJVAssetManagement震旦大厦陆家嘴2,000DBSBank星展银行汇亚大厦陆家嘴4,600BankofTokyo-Mitsubishi东京三菱银行汇亚大厦陆家嘴9,200CapGemini凯捷集团汇亚大厦陆家嘴6,000Linklaters英国年利达律师事务所花旗大厦陆家嘴2,000LeerCorporation花旗大厦陆家嘴2,000BinHaiGolfCo.花旗大厦陆家嘴2,000MaerskShipping马士基航运天安中心黄浦10,000PrudentialInsurance天安中心黄浦2,000e-Bay张江大厦黄浦6,000从需求面积来看，一般的保险公司、咨询公司需求量在2000平方米左右；需求面积最大的为马士基航运和东京三菱银行，达到10000平方米左右。易趣公司需求量为6000平方米，由于其选择的办公楼位于张江，租赁价格远低于市中心的甲级写字楼，所以购置的面积也较大。如果以45万平方米/年的吸纳量、每家公司需求面积为3000平方米计算，那么上海市可能吸纳的入驻甲级写字楼的公司总部约为150家。2.3.2甲级写字楼供应1999年以前上海市甲级写字楼处于供过于求的状态，1996-1998年期间，甲级写字楼供给严重过剩。1998-2001年供应量则出现了持续下滑的趋势，由1998年的近50万平方米跌落到2001年的20万平方米，其后供应量有一定程度的上升，但是与快速增加需求相比，供应量还是显得不足。2005年第一季度，随着二月份嘉华中心的入市，上海市甲级写字楼的存量缓增至353万平方米。此幢特甲级写字楼位于淮海中路新兴办公区域，为市场新增了65,000平方米的供应面积。受益于市场需求过剩，加上强式的预租推广，入市以来嘉华中心凭借其顶级的品质以及高尚的地理位置深受有此类需求客户的欢迎，本季末其签约预租率约达到80%。其中主要客户包括丰田、雅芳以及KLine。本季度澳洲麦格理投资银行也格外引人注目，其刚刚从凯德置业全资购买了新茂大厦。此物业位于卢湾区新天地附近，预计在本年末完工，预租推广活动将会在数月后拉开序幕。2.3.3甲级写字楼空置率空置率自1998年以来逐年下降。由1998年的55%降至2005年春季的7%，年均降幅为5.9%。2005年第一季度由于吸纳量与市场新增供应相互抵消，上海市甲级写字楼的整体空置率保持在7.0%，较上一季度没有明显改变。在浦西高尚办公地段的市场行情依然紧张，可供企业选择的现存写字楼物业极其有限。在南京西路、淮海中路及人民广场的大部分甲级写字楼都已达到满租状态，此三个区域的平均空置率分别为1.3%,2.0%和3.0%。而在徐汇区，受到嘉华中心入市的影响，此区域空置率直线上升，然而这种情况在未来几个月中会随着先前已签约租户的分别入住而消失。而在浦东陆家嘴，受益于浦西写字楼的有限供应，加上金融服务型企业的扩张，本季度陆家嘴区域甲级写字楼的吸纳量缓增，平均空置率继续稳幅下降，截至三月底已降至7.5%。2.3.3甲级写字楼租金/价格本季度与去年类似，极度紧张的市场条件促使上海主要办公区域的甲级写字楼租金继续上涨。甲级写字楼的整体租金攀升到0.81美金/平方米/天，较上一季度增长6.6%比去年同期增长17.2%，创造了去年以来季度增幅最大的纪录，进一步反映了市场中业主的强势地位。同时，高端写字楼市场中的12个特甲级写字楼物业的平均租金在三月底已达到1.25美金/平方米/天。在租金普长的情况下，去年浦西一流办公地段的租金长势最为强劲。在南京西路、