闲置房地产商业运营及物业服务项目

中房集团湖南建设发展有限公司新开铺路423#地块棚改项目房屋拆除劳务服务招标文件闲置房地产商业运营及物业服务项目招标文件招标代理编号：HNZXC-2022-005招标人：湖南金阳新城建设发展集团有限公司招标代理机构：湖南中询项目管理有限公司二○二二年六月闲置房地产商业运营及物业服务项目招标文件PAGE60目录TOC\o"1-4"\h\z\u第一章 招标公告 1一、 招标项目信息 1二、 投标人的资格条件 1三、 获取招标文件的时间、地点及方式 1四、 投标截止时间和开标时间及地点 2五、 发布公告的媒介 2六、 联系人及联系方式 2第二章 招标文件前附表 3第三章 投标须知 7一、 说明 71.适用范围 72.定义 73.投标人的资格要求 74.投标费用 75.服务授权委托 76.联合体投标 8二、 招标文件 87.招标文件的构成 88.招标文件的提供期限 89.偏离 910.招标文件的澄清与修改 911.延长投标截止时间和开标时间 9三、 投标文件 912.投标语言 913.计量单位 914.投标文件的组成 915.投标报价 1016.备选方案 1017.投标人的资格证明文件 1118.投标服务符合招标文件规定的证明文件 1119.投标保证金 1120.投标有效期 1121.投标文件的签署 12四、 投标文件的递交 1222.投标文件的密封和标记 1223.投标文件的递交 1224.投标文件的修改和撤回 1225.串通投标行为 13五、 开标和评标 1326.开标 1327.评标委员会 1328.评标 14六、 中标信息公布 1429.中标信息公布 14七、 合同签订 1430.中标结果通知 1431.履约担保 1432.签订合同 14八、 其他规定 1433.招标代理服务费 1434.其他规定 14第四章 评标方法及标准 15一、 总则 151.1 评标委员会 151.2 评标方法 15二、 评标程序 152.1 投标文件的初步评审 152.2 无效投标 152.3 废标的规定 152.4 澄清有关问题 152.5 比较与评价 162.6 推荐中标候选人名单 16三、 评标附件 17表1资格性审查表 17表2符合性审查表 17表3澄清、说明、补正事项纪要表 18表4商务、技术、价格评分表 18第五章 合同格式条款 21第六章 服务需求 25第七章 投标文件的组成 27封面 28一、 投标函 29二、 投标保证金 30三、 开标一览表 31四、 投标人资格证明文件 33附件4-1法定代表人身份证明 33附件4-2法定代表人授权书 34附件4-3投标人资格声明 35附件4-4投标人基本情况表 36附件4-5投标人法人营业执照复印件 36附件4-6联合体协议 37五、 工作方案及说明（服务） 38附件5-1 工作方案及说明（服务） 38附件5-2 拟投入的服务团队人员配备情况表 39六、 商务、技术条款响应/偏离表 40七、 服务响应方案 41八、 招标文件规定的其他资料 42 招标公告闲置房地产商业运营及物业服务项目招标公告湖南中询项目管理有限公司受湖南金阳新城建设发展集团有限公司的委托，对闲置房地产商业运营及物业服务项目进行招标采购，欢迎符合资格条件并对此有兴趣的投标人前来投标。招标项目信息项目名称：闲置房地产商业运营及物业服务项目项目概况：包含安阳家园一期、安阳家园二期、捞刀河安置区、水山安置区、陶然溪1号栋项目，总建筑面积为13600.38㎡。项目负责人：李灵芝、汪洁联系电话15173192388招标方式：公开招标1.6项目预算：1.待经营房产（11735.02㎡）：中标人负责项目招商运营，包括但不限于业态规划、商业改造、招商运营、市场管理、前期资产盘点整理、非法占用资产清理、租赁合同签订、租金及相关费用收缴，对达到出售条件房屋按采购人要求提供营销服务等。中标人自主经营，自负盈亏。五年中标人向招标人一次性上缴运营管理费不低于185.7万元(其中安置区10333.4㎡不低于99.8万元，陶然溪1号栋1401.62㎡不低于85.9万元）。2.已经营房产（1865.36㎡）：招标人已经营（已出租）房产由中标人负责提供物业管理（包括但不限于安全管理、租金催缴、退租手续办理、续租合同签订等物业服务），招标人按照不高于1.2元/㎡·月向中标人支付物业管理费，费用以实际出租面积*中标单价按年度进行结算（每年年末依据《考核评分表》进行支付）。注：运营管理期间，已出租房产退租且空置时间达半年的，招标人可将该部分房产交由中标人经营管理，中标人按退租空置的建筑面积参照安置区中标运营管理费单价当年年末一次性支付运营管理费至招标人。（计算公式：空置建筑面积×运营管理时间×安置区中标运营管理费/10333.4/5/365计算），招标人不再就该部分退租房产向乙方支付物业管理费。1.7招标项目内容与服务要求：详见本招标文件第六章“服务需求”。投标人的资格条件投标人必须具有独立法人资格并依法取得企业营业执照，营业执照处于有效期。信用要求：招标人不接受在国家企业信用信息公示系统（/)中被列入严重违法企业名单的或在“信用中国网站”（）被列入失信被执行名单的投标人参与本项目投标。本次招标不接受联合体投标。与招标人存在利害关系可能影响招标公正性的法人、其他组织或者个人，不得参加本项目投标。单位负责人为同一人或者存在控股、管理关系的不同单位，不得同时参加本招标项目的投标。注：按照本招标文件第四章“评标方法及标准”中“评标附件”——“表1资格性审查表”的要求提供相关资料。获取招标文件的时间、地点及方式凡符合投标资格要求并有意参加投标者，请于2022年6月24日9:30前登录《长沙市政府采购网》（/liuyang/）、《国家级浏阳经济技术开发区》网站（http:\\\）免费下载招标文件。各投标人自行在以上网站下载或查阅招标相关文件和资料等，恕不另行通知，如有遗漏采购人、采购代理机构概不负责。投标截止时间和开标时间及地点投标截止时间及开标时间：2022年6月24日9：30投标文件送达及开标地点：浏阳经开区康宁路紫星广场政务中心（管委会对面）三楼305开标室(指定地点)逾期送达的、未送达指定地点的或者不按照招标文件要求密封的投标文件，招标人将予以拒收。发布公告的媒介本次招标公告及中标公示将在《长沙市政府采购网》（/liuyang/）、《国家级浏阳经济技术开发区》网站（http:\\\）官网上发布。联系人及联系方式采购人：湖南金阳新城建设发展集团有限公司联系人：郭先生电话址：浏阳经济技术开发区康平路159号（原国税局）采购代理机构：湖南中询项目管理有限公司地址：浏阳市关口街道办事处复兴中路18号3楼302室联系人：汪女士、李女士电话1538809079招标文件前附表表中采用的条款用“■”标示条款号条款名称编列内容规定第三章投标须知一、说明第三章第1.1款招标项目闲置房地产商业运营及物业服务项目第三章第2.1款招标人采购人：湖南金阳新城建设发展集团有限公司联系人：郭先生电话址：浏阳经济技术开发区康平路159号（原国税局）第三章第2.2款招标代理机构采购代理机构：湖南中询项目管理有限公司地址：浏阳市关口街道办事处复兴中路18号3楼302室联系人：汪女士、李女士电话15388090797第三章第3.1款投标人资格条件详见第一章“招标公告”注：按照本招标文件第四章“评标方法及标准”中“评标附附件”——“表1资格性审查表”的要求提供相关资料第三章第6.1款联合体投标■不接受□接受二、招标文件第三章第7.3款信息发布媒体详见第一章“招标公告”第三章第8.1款招标文件的提供期限详见第一章“招标公告”第三章第8.2款购买招标文件时应提供的资料详见第一章“招标公告”第三章第9.3款一般条款允许偏离的最高项数一般商务和技术条款偏离项数之和≥10项将导致无效投标第三章第9.4款条款数（最高项数）的统计方法招标文件中标注“★”符号的条款为实质性要求条款（即重要条款），未用上述文字规定或符号标注的条款为非实质性要求条款（即一般条款）。一般条款累加统计。第三章第10.1款提交投标文件截止时间（开标时间）详见第一章“招标公告”三、投标文件的编写第三章第15.3款备选方案■不接受□接受第三章第15.4款项目预算详见第一章“招标公告”，不高于采购预算的，超过视为无效投标，不低于采购预算的，低于视为无效投标。第三章第19.1款投标保证金■不要求提供□要求提供第三章第20.1款投标有效期90日（日历日）第三章第21.1款投标文件副本份数4份（一正四副），另需递交电子文档1份（U盘形式）四、投标文件的递交第三章第22.2款封套上应载明的信息闲置房地产商业运营及物业服务项目投标文件招标代理编号：HNZXC-2022-005在2022年6月24日9时30分之前不得启封投标人名称（加盖公章）：第三章第23.1款投标文件的递交地点详见第一章“招标公告”五、开标和评标第三章第26.2款其他唱标内容无七、合同签订第三章第31.1款履约担保□不要求提供☑要求提供，中标人在签订合同前向招标人缴纳履约保证金，具体金额为投标人所报运营管理费的中标金额的6%，待项目验收完成后，履约保证金转为质保金，按质保期分年度无息退还。九、其他规定第三章第33.1款招标代理服务费招标代理机构按与招标人签订的代理协议收取代理服务费，招标代理服务费由招标人支付。第三章第34.1款企业信用查询信用信息查询的查询渠道：“国家企业信用信息公示系统”（/)“信用中国网站”（）信用信息查询的截止时点：至本项目投标截止时间止。信用信息查询记录的具体方式：由招标人或招标代理机构在规定的查询渠道进行查询。信用信息查询记录证据留存的具体方式：查询记录的网上打印件。信用信息的使用规则：留存备查。第三章第34.2款其他规定第四章评标方法及标准第四章第2.6.3款推荐的中标候选人数量1～3名第五章合同格式条款项目现场招标人指定位置履行合同的时间、地点及方式服务期：5年。履行合同地点：招标人指定地点。履行合同方式：见本招标文件第六章“服务需求”。合同支付方式和条件详见合同支付条款。服务响应时间接到招标人通知后能在8小时内作出响应，24小时内开展服务工作。合同服务期限内完成服务内容。解决争议的方式□仲裁■诉讼，在招标人所在地诉讼机构合同未尽事项协商解决投标须知说明适用范围1.1本招标文件仅适用于第二章“招标文件前附表”中所叙述的招标项目。定义2.1“招标人”系指依法进行本项目招标的国家机关、事业单位、团体组织。本招标项目的招标人名称、地址、电话、联系人见招标文件前附表。2.2“招标代理机构”系指接受招标人委托，代理本招标投标项目的招标代理机构。本招标项目的招标代理机构名称、地址、电话、联系人见招标文件前附表。2.3“投标人”系指响应招标、参加投标竞争的法人、其他组织或自然人。2.4“货物”系指投标人按招标文件要求,向招标人提供的各种形态和种类的物品，包括原材料、设备、产品(包括软件)及相关的其备品备件、工具、手册及其它技术资料和材料。2.5“服务”系指招标文件规定投标人须承担的系统集成、安装、调试、技术协助、校准、培训以及其它类似的义务。投标人的资格要求3.1投标人应当符合招标文件前附表中规定的资格条件要求；3.2投标人不得存在下列情形之一：（l）与招标人或招标代理机构存在隶属关系或者其他利害关系。（2）投标人或者其法定代表人、董事、监事、高级管理人员因经营活动中的违法行为受到行政处罚，但警告和罚款额在三万元以下的行政处罚除外；（3）投标人或者其法定代表人、董事、监事、高级管理人员因经营活动中的违法行为受到刑事处罚。3.3法定代表人或者负责人为同一人或者存在控股、管理关系的两个以上投标人，不得参加同一项目投标。投标费用4.1投标人应自行承担所有参与投标的相关费用，不论投标的结果如何，招标人或者招标代理机构均无义务和责任承担这些费用。服务授权委托5.1投标人代表不是投标人的法定代表人，应持有授权委托书，并附法定代表人身份证明。联合体投标6.1除招标文件前附表另有规定，本项目不接受联合体投标。6.2本章第6.1款规定投标人以联合体形式投标，除应符合本章第3.2款、第3.3款规定外，还应遵守以下规定：（l）联合体各方应按招标文件提供的格式签订联合体协议书，明确联合体牵头人和各方的权利义务、合同工作量比例；（2）联合体各方均应当符合本章第3.1款规定的投标人基本资格条件；（3）联合体各方中至少应当有一方符合本章第3.1款规定的投标人特定资格条件；（4）联合体各方签订联合体协议书后，不得再单独参加或者与其他投标人组成新的联合体参加同一项目的招标活动。（5）联合体牵头方应当符合本章第3.1款规定的投标人资格条件。招标文件招标文件的构成7.1招标文件共七章，各部分的内容如下：第一章招标公告第二章招标文件前附表第三章投标须知第四章评标方法及标准第五章合同格式条款第六章服务需求第七章投标文件组成7.2本章第10.1款对招标文件所作的澄清、修改，构成招标文件的组成部分。7.3招标代理机构将在招标文件前附表规定的信息发布媒体上发布本项目的相关信息，投标人应及时关注。7.4投标人应仔细阅读招标文件的全部内容，按照招标文件要求编制投标文件。任何对招标文件的忽略或误解不能作为投标文件存在缺陷或瑕疵的理由，其风险由投标人承担。招标文件的提供期限8.1招标文件的提供期限自开始发出之日起不得少于五个日历日。具体提供期限见招标文件前附表。8.2投标人应持招标文件前附表规定的资料购买招标文件。8.3招标文件的提供期限截止时，购买招标文件的投标人少于三家，招标代理机构可以延长招标文件的提供期限或者不再限制提供期限，或者修改招标文件，重新发布招标公告。延长招标文件的提供期限或者不再限制提供期限的，遵守本章第10.1款关于招标文件修改的规定。偏离9.1本条所称偏离为投标文件对招标文件的偏离，即不满足、或不响应招标文件的要求。偏离分为对招标文件的实质性要求条款偏离和对招标文件的一般商务和技术条款（参数）偏离。9.2除法律、法规和规章规定外，招标文件中标注“★”符号的条款为实质性要求条款（即重要条款），对其中任何一条的偏离，在评标时将其视为无效投标。未用上述文字规定或符号标注的条款为非实质性要求条款(即一般条款)。9.3第二章“招标文件前附表”、“合同格式条款”和第六章“服务需求”中的一般商务和技术条款（参数），在超出允许偏离的条款数（最高项数）时，在评标时将其视为无效投标。前述章节中一般商务和技术条款允许偏离的最高项数见招标文件前附表。9.4本章第9.3款所称条款数（最高项数）的统计方法见招标文件前附表。招标文件的澄清与修改10.1招标人或者招标代理机构可以对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改，澄清或者修改的内容可能影响投标文件编制的，招标人或者招标代理机构应当在招标文件前附表规定的提交投标文件截止时间十五日前，以书面形式通知所有获取招标文件的潜在投标人，标截止时间不足十五日，将相应顺延投标截止时间，并在本章第7.3款指定的媒体上发布更正公告。10.2如果澄清或者修改发出的时间距本章第10.1款规定的投标截止时间不足十五日，将相应顺延投标截止时间。延长投标截止时间和开标时间11.1招标代理机构可以视招标具体情况延长投标截止时间和开标时间，并将变更时间书面通知所有招标文件收受人，并在本章第7.3款指定的媒体上发布更正公告。投标文件投标语言12.1投标人提交的投标文件及投标人与招标代理机构就有关投标的所有来往函电均使用中文。投标人可以提交其它语言的资料，但应附有中文注释，有差异时以中文为准。计量单位13.1所有计量均采用中华人民共和国法定计量单位。投标文件的组成14.1投标文件由以下部分组成：投标函开标一览表投标人资格证明文件工作方案及说明（服务）商务、技术条款响应/偏离表服务响应方案招标文件规定的其他资料14.2投标文件内容及题目的编排顺序和编号按本章第14.1款要求的结构。14.3投标人无论中标与否，其投标文件不予退还。14.4投标人如有投标优惠，涉及价格的，应当直接在开标一览表的投标报价中给出(即投标报价中己包含价格折扣)；涉及商务、技术内容的，应当在商务条款响应/偏离表或技术规格、参数响应/偏离表中填写。投标报价15.1投标人应按招标文件规定的服务要求、责任范围和合同条件，以人民币进行报价。15.2投标人应按开标一览表和分项价格表的内容和格式要求填写各项服务的分项价格和总价。投标总价中不得包含招标文件要求以外的内容，否则，在评标时不予核减。投标总价中也不得缺漏招标文件所要求的内容，否则，在评标时将其视为无效投标。15.3除招标文件前附表允许提交备选方案外，投标人对每种服务只允许有一个报价，不接受选择性报价，否则，在评标时将其视为无效投标。15.4投标人的物业管理费用投标单价不得超过招标项目预算1.2元/㎡，运营管理费用投标报价不得低于招标项目预算185.7万元/5年。招标项目预算见招标文件前附表。15.5投标文件中标明的价格在合同执行过程中是固定不变的，不得以任何理由予以变更。任何包含价格调整要求和条件的投标，在评标时将其视为无效投标。15.6投标人的价格折扣（价格变更声明）应当直接在开标一览表的投标报价中给出。备选方案16.1除本章第15.3款另有规定外，本招标项目不接受备选方案投标。16.2本章第15.3款规定接受备选方案投标时：（1）投标人在投标文件中只能提交一个备选方案并注明主选方案，且备选方案的投标报价不得高于主选方案。如果投标人在投标文件中提交两个以上备选方案或未注明何为主选方案，在评标时将其视为无效投标。（2）在评标时，评标委员会仅对主选方案进行评标。（3）备选方案应当在开标一览表列出。投标人的资格证明文件17.1投标人应提交满足本章第3.1款规定的资格条件要求的证明文件,该证明文件作为投标文件的一部分。17.2如果投标人为联合体，则应提交联合体各方资格证明文件、联合体协议。否则，在评标时将其视为无效投标。投标服务符合招标文件规定的证明文件18.1投标人应当提交其拟供的合同项下提供的服务符合招标文件规定的证明文件,该证明文件作为投标文件的一部分。18.2投标人在所提供的服务内容中应当说明参数（服务方案、内容）及人员配置等。18.3上述证明文件可以是文字资料、图纸和数据，并对照招标文件第六章“服务需求”，逐条说明所提供服务对招标文件的技术规格条文的响应与偏离。投标保证金19.1招标文件前附表规定交纳投标保证金的，投标人应以支票、汇票、本票等非现金形式，在本章第10.1款规定的投标截止时间前，向招标代理机构提交不超过招标项目预算百分之二的投标保证金(数额采用四舍五入，计算至元)。投标保证金有效期应与本章第20.1款规定的投标有效期一致。投标人未按照招标文件要求提交投标保证金的，招标代理机构应当拒绝接收投标人的投标文件或评标委员会在评标时将其视为无效投标。19.2联合体投标的，可以由联合体中的一方或者共同提交投标保证金。以一方名义提交投标保证金的，对联合体各方均具有约束力。19.3未中标的投标人的投标保证金，将在中标通知书发出后五个工作日内无息退还。19.4中标的投标人的投标保证金，将在合同签订后五个工作日内无息退还。19.5有以下情形之一的，投标保证金将不予退还，予以没收：（1）投标人在本章第20.1款规定的投标有效期内撤回或修改投标文件；（2）投标人虚假投标；（3）不按招标文件规定签订合同；（4）投标人有串通投标的行为；（5）不符合法律、法规及招标文件规定。投标有效期20.1投标有效期见招标文件前附表，在此期间投标文件对投标人具有法律约束力，以保证招标人有足够的时间完成评标、定标以及签订合同。投标有效期从本章第10.1款规定的投标截止之日起计算。投标有效期不足的，在评标时将其视为无效投标。20.2特殊情况需延长投标有效期的，招标代理机构可于投标有效期届满之前，要求投标人同意延长有效期，招标代理机构的要求与投标人的答复均应为书面形式。投标人拒绝延长的，其投标在原投标有效期期届满后将不再有效，但有权收回其投标保证金；投标人同意延长的，应相应延长其投标保证金的有效期，但不允许修改或撤回投标文件。投标文件的签署21.1投标文件正本一份，副本份数见招标文件前附表。正本和副本的封面应注明“正本”或“副本”的字样，当正本和副本不一致时，以正本为准。21.2投标文件应用不褪色的材料打印或书写，并在招标文件要求签字、盖章处盖单位章和由法定代表人或其授权代理人签字。投标文件中的任何行间插字、涂改和增删，改动之处应加盖单位章或由投标人的法定代表人或其授权代理人签字确认。不按上述要求盖章和签字的，在评标时将其视为无效投标。投标文件的递交投标文件的密封和标记22.1投标文件按正本和副本分别包装，注明“正本”或“副本”，加贴封条，并在封套的封口处加盖投标人单位章或由法定代表人或其授权代理人签字。22.2投标文件封套或外包装上应载明的内容见招标文件前附表。22.3投标文件如果未按上述规定密封和标记，招标代理机构应当拒绝接收。22.4投标人应将开标一览表单独密封,并在小密封袋上标明开标一览表字样,然后再装入投标文件正本密封袋中。投标文件的递交23.1投标文件不论派人送交还是通过邮寄递交,都应在本章第10.1款规定的投标截止时间之前送到招标文件前附表指定的地点。23.2逾期送达或未送达指定地点的投标文件，招标代理机构应当拒绝接收。投标文件的修改和撤回24.1在本章第10.1款规定的投标截止时间前，投标人可以书面形式修改、补充或撤回己递交的投标文件，但应以书面形式通知招标代理机构。24.2修改、补充的内容为投标文件的组成部分。修改、补充的投标文件应按本章第22、23、规定编制、签署、密封、标记和递交，并标明“修改、补充”字样。24.3投标人撤回投标文件的，招标代理机构自收到投标人书面撤回通知之日起五日内退还已收取的投标保证金。串通投标行为投标人有以下情形之一的，可认定其有串通投标行为，中标无效：（一）不同投标人的投标文件由同一单位或者个人编制；（二）不同投标人委托同一单位或者个人办理投标事宜；（三）不同投标人的投标文件载明的项目管理成员或者联系人员为同一人；（四）不同投标人的投标文件异常一致或者投标报价呈规律性差异；（五）不同投标人的投标文件相互混装；（六）不同投标人的投标保证金从同一单位或者个人的账户转出。开标和评标开标26.1招标代理机构在本章第10.1款规定的投标截止时间(开标时间)和本章第23.1项规定的地点组织公开开标，并邀请所有投标人法定代表人或其授权代理人参加。参加开标的投标人代表应签名以证明其出席。26.2开标时，公布在投标截止时间前递交投标文件的投标人名称；由投标人或其推选的代表检查投标文件的密封情况；经确认无误后，由招标代理机构当众拆封投标文件，宣读投标人名称、投标价格、本章第15.3款规定的备选方案和招标文件前附表规定的投标文件的其他主要内容，并记录在案。26.3开标时，如唱标人宣读的内容与投标文件不一致时，投标人代表应当当场提出。未宣读的投标价格和本章第16.3款规定的备选方案等实质性内容，评标时不予承认。26.4投标人代表、招标人代表、招标代理机构代表、监督人（如果在现场）、记录人等有关人员在开标记录上签字确认。26.5开标时，投标文件中开标一览表内容与投标文件中分项价格表内容不一致的，以开标一览表为准。26.6投标人有权要求开标人员回避，回避的请求应当当场提出，同时说明回避的原因。26.7投标人对开标过程及开标结果有异议应当场提出，事后不予受理。评标委员会27.1评标由招标人或招标代理机构依法组建的评标委员会负责，评标委员会由招标人的代表和技术、经济等方面的专家组成。27.2评标委员会成员与投标人存在利害关系的，应当回避。评标28.1评标委员会按照第四章“评标方法及标准”规定的评标方法、评审因素、标准和程序以及有关法律、法规及规章对投标文件进行评审。中标信息公布中标信息公布29.1中标人确定后，中标信息将在本章第7.3款指定的媒体上公布。合同签订中标结果通知30.1在本章第20.1款规定的投标有效期内，招标代理机构将以书面形式向中标投标人发出《中标通知书》。中标通知书对招标人和中标投标人具有同等法律效力。履约担保31.1中标人在收到招标代理机构的《中标通知书》后十日内，需向招标人提交履约担保的，应按照招标文件前附表的规定提交。联合体中标的，履约担保由联合体各方或联合体中牵头人的名义提交。31.2中标人没有按照本章第31.1款规定提交履约担保的，视为放弃中标，其投标保证金不予退还。签订合同32.1招标人应自中标通知书发出之日起三十日内，按中标通知书指定的时间、地点与中标人签订合同。32.2招标文件、中标人的投标文件均为签订合同的依据。32.3中标人应当按照合同约定履行义务。中标人不得向他人分包中标项目。其他规定招标代理服务费33.1中标人应按招标文件前附表规定交纳招标代理服务费。其他规定34.1招标文件的企业信用查询见招标文件前附表。34.2招标文件的其他规定见招标文件前附表。评标方法及标准总则评标委员会评标由依法组成的评标委员会负责。评标方法评标方法：综合评估法，即投标文件能够最大限度的满足招标文件规定的各项综合评价标准且经评审得分最高的投标人为中标候选人的评标方法。评标因素：价格、技术、财务状况、信誉、业绩、服务、对招标文件的响应程度，以及相应的比重或者权值等，但不包括第三章“投标须知”第3.1款规定的投标人资格条件。评标程序投标文件的初步评审初步评审分为资格性检查和符合性检查。资格性检查根据法律法规和招标文件的规定，开标结束后评标委员会投标人的资格进行审查，合格投标人不足3家的，不进入下一轮评标环节。评审内容详见后页“表1资格性审查表”符合性检查依据招标文件的规定，开标结束后评标委员会从投标文件的有效性、完整性和对招标文件的响应程度进行审查，以确定是否对招标文件的实质性要求作出响应。评标委员会决定投标文件的响应性只根据投标文件真实无误的内容，而不依据外部的证据，但投标文件有不真实、不正确的内容时除外。投标人不得通过修正或撤销不合要求的偏离从而使其投标成为实质上响应的投标。进行符合性审查合格投标人不足3家的，不进入下一轮评标环节。评审内容详见后页“表2符合性审查表”无效投标投标文件不满足本章“表1资格审查表”及“表2符合性审查表”时按照无效投标处理。废标的规定有下列情形之一时，评标委员会应予废标，并将理由通知所有投标人。符合初步评审的投标人或者对招标文件作实质性响应的投标人不足三家的；出现影响采购公正的违法、违规行为的；因重大变故，采购任务取消的。澄清有关问题对投标文件中含义不明确、同类问题表述不一致或者有明显文字和计算错误的内容，评标委员会将以书面形式通知投标人作出必要的澄清、说明，但不得超出投标文件的范围或对投标文件做实质性的修改（计算错误修正除外）。评标委员会不接受投标人主动提出的澄清、说明。投标人不得对下列内容其进行澄清或补充：开标时，未宣读的投标价格、价格折扣和第三章“投标须知”第15.3款允许提交的备选方案等实质性内容。不满足第一章投标须知第9条规定的实质性要求的投标文件内容，投标文件报价出现前后不一致的，除招标文件另有规定外，按照下列规定修正：投标文件中开标一览表（报价表）内容与投标文件中相应内容不一致的，以开标一览表（报价表）为准；大写金额和小写金额不一致的，以大写金额为准；单价金额小数点或者百分比有明显错位的，以开标一览表的总价为准，并修改单价；总价金额与按单价汇总金额不一致的，以单价金额计算结果为准。修正后的报价经投标人确认后产生约束力，投标人不确认的，其投标无效。投标人的澄清、说明或者补正应该采用书面形式，由法定代表人或其授权代理人签字，并按评标委员会的通知要求递交。有效的书面澄清材料，是投标文件的补充材料，成为投标文件的组成部分。比较与评价评标委员会应按照招标文件中规定的评标方法、标准和评标因素，对资格性检查和符合性检查合格的投标文件进行评估，综合比较与评价。评标委员会认为投标人的报价明显低于其他通过符合性审查投标人的报价，有可能影响产品质量或者不能诚信履约的，应当要求其在评标现场合理的时间内提供书面说明，必要时提交相关证明材料；投标人不能证明其报价合理性的，评标委员会应当将其作为无效投标处理。评标时，评标委员会各成员应当独立对每个投标人的投标文件进行评审、评分，然后汇总每个投标人每项评分因素的得分。推荐中标候选人名单按评审后得分由高到低顺序排列。得分相同的，按投标报价由低到高顺序排列。得分且投标报价相同的并列。投标文件满足招标文件全部实质性要求，且按照评审因素的量化指标评审得分最高的投标人为排名第一的中标候选人。当排名的中标候选人存在并列情况时，由评标委员会采取随机抽取的方式确定排序。评标委员会认为投标人的报价明显低于其他通过符合性审查投标人的报价，有可能影响产品质量或者不能诚信履约的，应当要求其在评标现场合理的时间内提供书面说明，必要时提交相关证明材料;投标人不能证明其报价合理性的，评标委员会应当将其作为无效投标处理。按顺序由排在后面的中标候选投标人递补，以此类推。本次招标推荐的中标候选人数量见第二章“招标文件前附表”。评标附件表1资格性审查表序号检查项目投标人12345投标文件的密封法定代表人身份证明原件（法定代表人亲自参加投标）或法定代表人授权书投标人法人营业执照复印件招标文件、法律、法规规定的其他条件结论备注1、上述内容合格用“√”表示，不合格用“×”表示；2、以上内容有一项不合格的，则初步评审的综合评定结果为不合格表2符合性审查表序号检查项目投标人12345投标有效期投标文件的签署、盖章投标人递交的投标报价唯一性投标报价详细说明表投标范围是否招标文件要求不满足招标文件中用“拒绝”、“不接受”、“无效”、“不得”等文字规定或标注“★”符号的条款一般商务和技术条款偏离项数之和≥10项将导致无效投标投标文件中没有招标人不能接受的条件不符合法律、法规和招标文件规定的结论备注1、上述内容由“合格”和“不合格”表示。2、以上内容有一项不合格的，则初步评审的综合评定结果为不合格。表3澄清、说明、补正事项纪要表序号投标人投标文件中需要澄清的页次对投标文件中含义不明确对同类问题表述不一致明显文字和计算错误的内容12表4商务、技术、价格评分表评审因素权值评分标准价格(30)301、物业管理费（5分）：以经评委会一致认定满足招标文件要求且价格最低的评标价为评标基准价，其价格得分计5分。其他投标人的价格得分统一按公式计算：报价得分＝评标基准价÷评标价×5，此小项最高得分为5分。2、运营管理费（25分）：以经评委会一致认定满足招标文件要求且价格最高的评标价为评标基准价，其价格得分计25分。其他投标人的价格得分统一按公式计算：报价得分＝评标价÷评标基准价×25，此小项最高得分为25分。技术（40）资产运营与物业管理方案4资产运营整体分析：依据投标方对资产项目的内容、状况、难点进行分析。根据分析结论完整性、科学性、针对性进行综合比较：1）方案非常全面、非常具体、非常科学合理，计4分；2）方案较完整、较具体、较科学合理，计3分；3）方案简单、不详细的，计2分；4）没有提供不计分。4资产运营实施方案：依据投标方对资产运营项目的工作目标、财务收支测算、具体实施方法。根据方案的完整性、科学性、针对性进行综合比较：1）方案非常全面、非常具体、非常科学合理，计4分；2）方案较完整、较具体、较科学合理，计3分；3）方案简单、不详细的，计2分；4）没有提供不计分。4资产运营的前期投入方案：依据投标方对资产运营的前期装修投入、物资人员准备。根据方案的完整性、科学性进行综合比较：1）方案非常全面、非常具体、非常科学合理，计4分；2）方案较完整、较具体、较科学合理，计3分；3）方案简单、不详细的，计2分；4）没有提供不计分。4资产运营营销方案：依据投标方对资产运营的前期宣传策划、案场准备、租赁销售管理。根据方案的完整性、科学性进行综合比较：1）方案非常全面、非常具体、非常科学合理，计4分；2）方案较完整、较具体、较科学合理，计3分；3）方案简单、不详细的，计2分；4）没有提供不计分。4资产运营质量方案：根据方案的完整性、科学性进行综合比较：1）方案非常全面、非常具体、非常科学合理，计4分；2）方案较完整、较具体、较科学合理，计3分；3）方案简单、不详细的，计2分；4）没有提供不计分。4卫生保洁方案：根据方案的完整性、科学性进行综合比较：1）方案非常全面、非常具体、非常科学合理，计4分；2）方案较完整、较具体、较科学合理，计3分；3）方案简单、不详细的，计2分；4）没有提供不计分。4维修维护方案：根据方案的完整性、科学性进行综合比较：1）方案非常全面、非常具体、非常科学合理，计4分；2）方案较完整、较具体、较科学合理，计3分；3）方案简单、不详细的，计2分；4）没有提供不计分。4突发应急方案：根据方案的完整性、科学性进行综合比较：1）方案非常全面、非常具体、非常科学合理，计4分；2）方案较完整、较具体、较科学合理，计3分；3）方案简单、不详细的，计2分；4）没有提供不计分。4消防管理方案：根据方案的完整性、科学性进行综合比较：1）方案非常全面、非常具体、非常科学合理，计4分；2）方案较完整、较具体、较科学合理，计3分；3）方案简单、不详细的，计2分；4）没有提供不计分。4资产运营项目部人员专业配置齐全，人员数量满足本项目实际需要且配置优秀的计4分、配置欠缺的每项扣1分、不满足的不计分。商务（30）企业认证41、投标人具有GB/T24001—2016/ISO14001:2015环境管理体系认证的计1分；具有GB/T19001—2016/ISO9001:2015质量管理体系认证的计１分；具有GB/T28001—2011/OHSAS18001:2007职业健康安全管理体系认证的计1分，本项最多计3分；2、投标人获得征信评价机构颁发的AAA级信用等级证书的计1分，获得AA级计0.5分，获得A级计0.3分，本项最多计1分。需提供有效期内的征信评价机构证书影印件并加盖公章。注：以上认证须提供颁发的相关文件与证明（有效期内）的影印件并加盖投标人公章，未提供或字迹不清无法辨认者不计分。企业荣誉61、投标人获得县级政府以上颁发的“促进就业奖”荣誉称号的计2分；2、投标人近三年获得县市（区）级及以上公安局颁发的“保安服务工作成绩突出集体”或“先进单位”荣誉的计2分，未提供不计分；3、投标人在县市（区）级及以上行业行政主管部门所开展的行业服务等级评定工作中被评为优秀（A类）等级的计2分，良好的（B类）等级的计1分，其它不计分。注：以上荣誉须提供颁发的相关文件与证明的影印件并加盖投标人公章，未提供或字迹不清无法辨认者不计分。项目荣誉61、投标人近五年内项目获得县市（区）级及以上行业行政主管部门颁发的类似“疫情防控先进项目”奖项的计2分；2、投标人近五年内项目获得省级及以上行业部门颁发“五星级服务项目”荣誉的，每提供一个计2分；提供“四星级服务项目”荣誉的，每提供一个计1分；提供“三星级服务项目”荣誉的，每提供一个计0.5分；三星级以下不计分，同一项目不重复计分，最高计4分。注：以上荣誉须提供颁发的相关文件与证明的影印件并加盖投标人公章，未提供或字迹不清无法辨认者不计分。项目负责人6拟任本项目的项目负责人:（1）具有全国物业管理项目经理证的计2分；（2）具有房屋租赁与资产运营管理项目类似业绩的计2分；（3）获得县级及以上行政主管部门颁发的类似“先进个人”的计2分。注：提供拟任本项目的项目负责人在投标单位近三个月（2022年3月-2022年5月）的社保缴纳证明，并提供以上相关证明材料和相关证书的复印件加盖投标人公章，否则不计分。项目团队人员4拟任本项目的其他人员：根据投标人针对本项目管理团队（包含但不限于物业管理企业经理岗位证、电工操作证、安全员证、消防设施操作员或建（构）筑物消防员证等）的配备、服务人员资质、数量及经验情况等方面分三个评价等级：所配备人员综合实力强，优于本项目实施要求的计4分，所配备人员综合实力较强，基本满足项目实施要求的计2分，所配备人员综合实力较差的计1分。注：提供拟任本项目的项目负责人在投标单位近三个月（2022年3月-2022年5月）的社保缴纳证明，并提供以上相关证明材料和相关证书的复印件加盖投标人公章，否则不计分。经营业绩4投标人在近五年内具有房屋租赁与资产运营管理项目业绩的，每提供一个计2分，计满4分为止。注：以上业绩提供合同影印件并加盖投标人公章，否则不计分。合计100合同格式条款—PAGE—PAGE100—湖南金阳新城建设发展集团有限公司闲置房地产商业运营及物业服务项目运营管理合同二O二二年月日发包人：（以下简称甲方）承包人：（以下简称乙方）根据《中华人民共和国民法典》等相关法律、法规、政策，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，根据中标通知书就乙方运营管理甲方闲置房地产项目的商业运营管理和物业服务事宜，达成如下条款，以资双方共同遵守。第一条：项目基本情况1、项目名称：湖南金阳新城建设发展集团有限公司闲置房地产商业运营及物业服务项目2、项目概况：安阳家园一期、安阳家园二期、捞刀河安置区、水山安置区、陶然溪1号栋，总建筑面积为13600.38㎡。（其中已经营1865.36㎡，待经营11735.02㎡，详见附件1）3、运营管理范围：3.1商业招商运营管理：包括但不限于业态规划、商业改造、招商运营、市场管理、前期资产盘点整理、非法占用资产清理、租赁合同签订、租金及相关费用收缴，对达到出售条件房屋按采购人要求提供营销服务等。3.2物业管理：项目涉及所有房产的综合物业管理、安全管理等。3.3其他工作（包含但不限于）：（1）安全管理工作完成对租户身份核查、核对，巡查租户安全用电、消防工作情况，发现问题，及时监督整改，制定突发事件的处理预案，做好安全防范管理及执行疫情防控工作，协助采购人做好宣传类政策性工作。（2）文明创建与环境整治管理指导租户做好门前环境卫生，确保符合小区管理规约与文明创建要求。（3）房屋与设备设施的管理工作包括但不限于加强对房屋质量工作、设备设施的良好状态的检查，落实租户日常工作的检查，督促租户对专有部分维修，房屋与设备设施的日常维修维护工作。（4）其他委托内容①完成资产前期盘点及整理工作，采购人按现状交付资产，乙方不得以其难以或无法利用而提出任何异议。②投标人对采购人已出租的房屋负责催收租金、建立台账、对拖欠租金与其他费用的租户，及时下达文书，确保租金及时收缴到位。4、相关费用及收益：4.1项目截至2022年5月30日未出租房产，本合同运营管理期限届满前的租金收益由乙方收取；4.2项目截至2022年5月30日已出租房产（含租赁期限届满后的续租）（以下简称“甲方已出租房产”）租金收益由甲方收取，甲方向乙方支付已出租房产的物业管理费；4.3乙方向甲方一次性支付项目运营管理费。第二条：资金的支付本合同期限为5年，自年月日至年月日止。乙方支付甲方5年项目运营管理费为中标价格万元，其中安置区万元，陶然溪1号栋万元。于合同签订后7日内一次性支付，期限届满另行商议。甲方已经营房产由乙方负责提供物业管理（包括但不限于安全管理、租金催缴、退租手续办理、续租合同签订等），甲方按照元/㎡·月向乙方支付物业管理费，费用为每年年末依据《考核评分表》进行支付。本合同约定的运营管理期间，已出租房产退租且空置时间达半年的，招标人可将该部分房产交由中标人经营管理，中标人按退租空置的建筑面积参照安置区中标运营管理费单价当年年末一次性支付运营管理费至招标人。（计算公式：空置建筑面积×运营管理时间×安置区中标运营管理费/10333.4/5/365计算），招标人不再就该部分退租房产向乙方支付物业管理费。4、乙方负责提供营销服务，包括但不限于维修改造包装、宣传推介、带客看房、购房合同签订、资产过户、权证办理等相关服务，待完成资产过户后，甲方按实际成交价根据如下比例向乙方支付提成：（1）安置区资产提成按总成交价2%计提。（2）陶然溪1号栋资产出售底价为720万元（以2022年4月20日评估价为准），如出售的价格超过720万元到800万元（含800万元）之间（不含税费及过户费用），则溢价部分按20%计取提成；如出售价格超过800万元和900万元（含900万元）之间（不含税费及过户费用），溢价部分按30%计取提成；如出售价格在900万元以上（不含税费及过户费用），溢价部分按50%计取提成。为免歧义，前述陶然溪1号栋的提成为分段计算，如出售价格为950万元（不含税费及过户费用），提成计算公式为80×20%+100×30%+50×50%=71万元。5、本合同期内，甲方除向乙方支付“甲方已出租房产”物业管理费以及按照前述约定支付资产过户的提成费用（如有）之外，甲方不再向乙方支付任何费用。乙方就本合同的履约实行运营管理，自负盈亏。第三条：账户信息1、甲方指定收取运营管理费银行账户：户名：账号：开户行：2、乙方应在同签订后7日内一次性支付至甲方指定银行账户，逾期支付的，视为乙方违约。第四条：维护维修责任1、质保期内：项目涉及房产乙方严格按照《湖南省住宅类物业项目物业服务导则》、《湖南省商业类物业项目物业服务导则》三级服务标准，提供涉及物业维护维修，在乙方履行了正常维保义务后，所发生的质量问题由原建设单位负责处理。2、质保期满后：项目涉及房产符合启用维修资金的维护维修事项，由乙方向甲方提出申请并完成相关工作；凡不符合启用维修资金的维护维修事项，均由乙方负责并由乙方承担相关费用。第五条：履约保证金的方式、支付及退还1、履约保证金为中标价格的6%，即人民币（大写）（¥万元）。乙方收到中标通知书十日内以银行转账的形式，向甲方指定银行账户缴纳履约保证金。2、甲方指定收取履约保证金的银行账户：户名：账号：开户行：3、本合同到期后，如未发生需按本合同约定扣除/不予退还履约保证金的情形，甲方退回乙方剩余履约保证金（不计利息）。第六条：双方权利和义务甲方的权利1.1甲方每年度对乙方运营管理的商业运营及物业服务进行考核和评价，可根据考核情况对乙方下达整改通知，提出工作改进建议，已出租商铺按照考核结果支付物业管理费等，《考核评分表》见附件2。1.2甲方有权查询并复制项目运营相关资料（包含但不限于项目装修改造、营销支出费用票据等）。1.3甲方有权委托第三方行使甲方在本合同项下的权利，具体以相关委托协议为准。甲方的义务乙方商业招商运营及物业服务过程中，如需上级主管部门支持，甲方予以配合和协调。乙方的权利乙方拥有自主经营及管理的权利。4、乙方的义务4.1乙方负责完成资产前期盘点及整理工作，甲方按现状交付资产，乙方参与投标即视为接受资产所有现状，乙方不得以其难以或无法利用而提出任何异议。4.2乙方应该组建专业物业服务团队及商业招商运营团队，本合同签订之日起一个月内，向甲方提供商业运营和物业服务方案及质量承诺书，乙方所制定的方案不得损害小区业主利益，并及时向甲方备案；配合甲方对小区商业运营及物业服务的各项监督管理工作。4.3乙方负责承担房产装修改造及房产装修建筑垃圾清运工作，并承担相关费用。4.4乙方如需改变小区共用部位、共用设施的现状或用途，须经甲方同意并报有关部门批准，所涉及的数据及资料报甲方存档。4.5乙方应对商业门面招牌风格、规格尺寸进行有效管理，设计方案做到外观整洁、大气，招牌必须符合城管部门的要求，并向甲方报备。4.6乙方与第三方签订租赁合同期限不得超过本合同的有效期限，如确需超过本合同有效期限的，需与甲方协商一致并签署三方协议。4.7乙方必须与甲方签署安全责任书，乙方承诺自愿承担运营管理期限内的所有安全责任，乙方法定代表人为项目安全生产第一责任人。4.8乙方承诺履行国家法律法规规定关于物业服务企业应承担的其他责任。4.9乙方应将本项目的相关税收缴纳至浏阳经开区税务部门。第七条：违约责任1、任何一方违反本合同约定，除按合同向对方承担违约责任外，还应赔偿由此造成相对方的其他全部损失。2、甲方有权通过日常、专项检查、年度评分等方式，对小区物业管理、服务质量及商业运营进行全过程监管。乙方如不能达到合同约定要求的，甲方可采取下达整改通知、扣减物业管理费、扣减履约保证金等方式进行处理。甲方的检查、评分等并不构成乙方减轻或免除其运营管理期限内物业管理责任的理由。3、在本合同有效期内，乙方未按合同规定时限支付运营管理费、应归甲方所有的租金等相关费用的，甲方有权解除本合同，乙方已交纳的履约保证金不予退还。4、如甲方对乙方的考核得分S<90分时，乙方则按5000元/分的标准向甲方支付违约金（计算公式为（90-S）×5000元），乙方收到甲方送达的考核评分表后7日内，将款项支付至甲方指定账户，否则加倍从履约保证金中扣除。5、如乙方的物业管理连续四个季度当季考评得分低于80分的，甲方可启动退出机制，终止本合同，合同终止后，乙方缴纳的履约保证金不予退还，同时保留追偿其他损失的权利。6、乙方如无故终止合同或不履行合同，甲方有权解除本合同，另乙方缴纳的履约保证作为违约金支付给甲方，同时甲方还可就造成的损失向乙方追偿，将乙方上报相关行政监管部门列入不诚信企业名单。第八条：合同的变更和解除1、本合同经双方协商一致，可予以变更或解除。2、本合同经双方一致同意解除的，双方应于合同解除之日起30日内结清相关费用，甲方在乙方结清相关费用并退场后，于30日内退还剩余履约保证金（不计息）。3、如乙方在合同履行期间，考核得分均在80分以上，但由于客观原因导致乙方无法继续履行本合同，可向甲方书面提出合同解除申请，明确乙方应承担的赔偿责任，经甲方同意后，双方可解除本合同；但乙方退出前必须继续为项目提供服务，不得擅自降低服务质量、缩减服务内容。4、乙方退场时，必须确保项目正常运转，已投入的设施及办公用品（包含但不限于家具家电等）均不得撤走，与项目有关的所有资料，应无条件交付给甲方。5、乙方退场时，必须保证商业运营的正常交接，并与租户结清所有费用，所有债务及损失均由乙方自行承担。第九条：本合同的其他组成文件1、招标文件（含补充、修改文件）。2、乙方的投标文件（含澄清、补充文件）。3、合同附件（合同所有附件及招标文件均为合同的有效组成部分。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力）。第十条：其它条款1、本合同未尽事宜，双方友好协商解决，可另行签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。2、如因本合同履行过程中引起的争议，双方应首先友好协商解决，协商不成，任何一方均可向物业所在地的人民法院起诉。3、甲乙双方对本合同内容有保密的义务，除法律规定的情况外，未经另一方同意任何一方均不得向第三方泄露。4、本合同一式六份，双方各执三份，经双方法定代表人或委托代理人签字并加盖双方公章后生效。甲方（签章）： 乙方（签章）：法定/委托代理人： 法定/委托代理人：联系电话： 联系电话：签订日期：签订日期：附件1：表1：待经营房地产明细表序号小区名称门牌号房屋用途面积（m2）1捞刀河小区C1-01商业126.732C1-02商业122.693C1-04商业126.734C1-05商业115.485C1-06商业104.416C1-07商业113.437C1-08商业100.598C1-09商业95.939水山小区8栋4单元507住房120108栋4单元614住房6011安阳家园一期A10栋72号商业50.5412A8栋91号商业51.6913A8栋93-95号商业74.6614A7栋100号商业91.2215A7栋101号商业57.8216A7栋102号商业57.8217A7栋103号商业91.2218A6栋106号商业59.0819A6栋107号商业61.4120安阳家园一期A6栋108号商业61.4121A6栋109号商业76.5722A6栋110-111号商业84.2823A5栋112号商业61.9524A5栋113号商业61.9525A5栋115号商业64.5126A5栋116号商业64.5127A5栋118号商业64.928A5栋119号商业61.6629B7栋123号商业136.8830B7栋125号商业122.4431B7栋126号商业69.7732B6栋127号商业66.5833B6栋128号商业66.5834B6栋129号商业66.5835B6栋130号商业66.5836B6栋131号商业66.5837B6栋132号商业66.5838B6栋133号商业82.5339B6栋135号商业65.0240B5栋136号商业72.0241B5栋138号商业62.3542B5栋139号商业62.3543B5栋140号商业62.3544B5栋141号商业62.3545B5栋142号商业46B5栋143号商业62.6147幼儿园门面170-171号商业183.3848A2栋14号杂物间22.7749A3栋4号杂物间21.7450A3栋6号杂物间24.8651A3栋8号杂物间25.5552A3栋9号杂物间21.7453A4栋3号杂物间26.5554安阳家园一期A4栋5号杂物间19.3655A4栋7号杂物间30.6356A4栋9号杂物间26.5557A4栋7号车库21.0958A5栋10号杂物间25.3859A5栋11号杂物间25.3860A5栋12号杂物间20.8261A6栋3号杂物间20.3862A6栋4号杂物间18.963A6栋3号车库25.0664A8栋8号杂物间30.9965A8栋11号杂物间30.9966A9栋106号电梯房60.6167A9栋107号电梯房60.7468A9栋108号电梯房56.669A9栋206号电梯房60.6170A9栋302号电梯房60.6171A9栋303号电梯房60.7472A9栋308号电梯房56.673A9栋406号电梯房60.6174A9栋506号电梯房60.6175A9栋606号电梯房60.7476A9栋701号电梯房56.677A9栋702号电梯房60.6178A9栋703号电梯房60.7479A9栋706号电梯房60.6180A9栋707号电梯房60.7481A9栋708号电梯房56.682A9栋709号电梯房61.0183A10栋406号电梯房60.6184A10栋506号电梯房60.6185A10栋601号电梯房60.8886A10栋606号电梯房60.6187C7栋10号车库21.8188C7栋11号车库19.0189C7栋12号车库19.0190C7栋13号车库19.0191C7栋14号车库19.0192C8栋404号楼梯房127.2593C8栋91号商业86.1994C8栋93号商业86.1995安阳家园一期C8栋95号商业86.1996C8栋97号商业86.1997C8栋99号商业86.1998C8栋101号商业86.1999C8栋103号商业86.19100C8栋105号商业86.19101C8栋107号商业86.19102C8栋109号商业86.19103C8栋111号商业86.19104C8栋113号商业148.29105C8栋115号商业77.93106C8栋117号商业76.42107C8栋119号商业76.42108C8栋1号车库18.68109C8栋2号车库18.68110C8栋3号车库20.54111安阳家园二期8栋2单元4号商业130.021128栋3单元5号商业130.021139栋1单元1号商业132.721149栋1单元2号商业132.721159栋2单元3号商业132.721169栋2单元4号商业132.721179栋3单元5号商业132.721189栋3单元6号商业132.721199栋4单元7号商业132.721209栋4单元8号商业132.721219栋5单元9号商业132.721229栋5单元10号商业132.7212310栋1单元1号商业132.7212410栋1单元2号商业132.7212510栋2单元3号商业132.7212610栋2单元4号商业132.7212710栋3单元5号商业132.7212810栋3单元6号商业132.7212910栋4单元7号商业132.7213010栋4单元8号商业132.7213115栋3单元6号商业130.1413215栋4单元7号商业130.1413315栋4单元8号商业130.1413415栋5单元9号商业130.1413515栋5单元10号商业130.14136陶然溪1号栋整栋综合1401.62合计11735.02表2：已经营房地产明细表序号小区名称门牌号房屋用途起租日止租日面积（m2）1安阳家园一期A10栋73-75号商业2021/11/62023/11/563.042安阳家园一期A8栋76-77号商业2021/8/12023/7/3174.663安阳家园一期A8栋78号商业2017/9/182022/9/1751.694安阳家园一期A8栋79号商业2020/12/12023/11/3051.695安阳家园一期A8栋80-81号商业2020/12/12023/11/3074.666安阳家园一期A8栋82-83号商业2020/12/12023/11/3071.977安阳家园一期A8栋85号商业2017/9/182022/9/1749.828安阳家园一期A8栋86号商业2017/9/182022/9/1749.829安阳家园一期A8栋87-88号商业2017/9/182022/9/1771.9710安阳家园一期A8栋89-90号商业2017/9/182022/9/1774.6611安阳家园一期A8栋92号商业2021/10/152023/10/1451.6912安阳家园一期A7栋96号商业2021/9/92023/9/891.2213安阳家园一期A7栋97号商业2021/3/252024/3/2457.8214安阳家园一期A7栋98号商业2021/3/252024/3/2457.8215安阳家园一期A7栋99号商业2021/3/252024/3/2491.2216安阳家园一期A7栋105号商业2021/6/12024/5/3158.1517安阳家园一期A5栋117号商业2021/5/132022/5/1275.4918安阳家园一期A5栋120号商业2021/12/12024/11/3061.6619安阳家园一期A5栋121号商业2021/12/12024/11/3062.9720安阳家园一期B7栋122号商业2021/5/242022/5/2329.0121安阳家园一期B5栋137号商业2021/12/292023/12/2867.8322安阳家园一期幼儿园门面169号商业2022/1/112024/1/10120.523安阳家园一期幼儿园门面172-173号商业2021/8/202023/8/19144.6824捞刀河小区健寿大道-472商业//142.0625捞刀河小区健寿大道-478商业//119.26合计1865.36以上数据若有变动，依据合同条款相应调整运营管理费和物业服务费。附件2：考核评分表考核项目序号考核内容考核要求检查方式扣分标准扣分原因得分备注综合服务管理工作（考核分值60分）1服务中心设置（10分）办公场所整洁有序，实行5S管理，配置办公家具、电话、传真机、复印机、电脑、打印机、网络等办公设施及办公用品，有专门的业主或使用人接待区域。检查服务中心办公室情况共计10分，未按规定做好每项扣1分。2方案管理（10分）建立完善的组织架构、物业管理方案、规章方案、岗位职责、工作流程、考核等方案检查方案上墙情况共计10分，不合格的发现一项扣1分。3管理人员配置及要求（10分）1、建立服务人员公式信息栏，管理人员照片、职位、姓名、电话进行公示；2、提供服务人员名单及总数（人员配置标准见附件3）；3、项目负责人需具有建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书（处于有效期内），有一年以上小区经理任职经历，专业操作人员需按照国家有关规定取得相关职业资格证书或者岗位书；4、物业管理人员统一着装、佩戴标志，服务主动、热情，服务规范符合长沙市物业管理行业规范要求。1）现场查看公示栏信息，人员花名册进行核对；2）查看相应岗位从业资质证书复印件；3）现场查看或查看监控录像观察在岗人员礼仪和动作。共计10分，不合格的发现一项扣1分。4日常管理与服务（30分）1、入住手续办理，手续资料齐全，租金及时收缴无遗漏。查看租户档案管理情况共计8分，未按规定，每项扣1分。2、装修管理规范，手续办理资料齐全，无违规装修，装修垃圾规范堆放，清理及时，按要求进行巡查。查看装修现场管理情况及档案资料共计6分，未按规定，每项扣1分。3、客户诉求处理设立24小时客户受理电话和12小时反馈机制，客户诉求30分钟进行响应，及时处理客户投诉并反馈，急修半小时内到达现场处理，一般报修，原则上一天内完成，其他报修按双方约定的时间达到现场，有完整的报事、报修的维修及回访记录，回访工作在完结后三天内电话或上门回访。1）随机抽取时间拨打前台电话测试电话是否畅通，响应速度及反馈时效，记录是否完整；2）抽查最近的住户报事及报修记录，向客户验证。共计8分，未按规定，每项扣1分。4、按合同约定每半年向甲方报送相关工作计划、工作总结、报表台账、工作记录和财务预决算、收支情况等，并接受金发集团和其他主管上级部门监督指正。查看报送相关工作计划、总结、报表台账、工作记录和财务预决算、收支情况等共计5分，未按规定完成每项扣1分。5、责任区域内设立有相应的VI标识，各类标识张贴或悬挂确保无管理风险存在。责任区域存在安全隐患的重点部位设置明显警示标识，有具体防范措施。现场检查感受园区标识指引情况，检查重点部位是否设有标识及提示共计3分，未按规定完成扣1分。公共安全秩序管理工作（考核分值15分）1值班及巡逻要求（5分）1、配备合理数量的专业、专职安保人员并安排专人24小时值班在岗并做好值班工作。2、值班岗位熟悉项目情况，熟悉安全重点防范部位。3、巡逻人员每天至少进行一次项目巡查，及时发现存在的安全隐患，杜绝安全事故。1)现场检查各岗位人员；2)查看值班记录及巡查签到记录。共计5分，不合规的每发现一起扣1分。2安防管理（5分）发现可疑人员、群体性事件、电梯困人以及接到火警等情况时对现场进行动态跟踪拍摄，并马上通知相关工作人员到现场处理。现场查看及测试共计5分，未按规定，每发现一起扣1分。3应急预案（5分）做好安全防范宣传警示工作，制定突发事件、火灾、治安、公共卫生等应急预案，事发时及时上报金发集团和其他有关部门并立即采取应急措施，处理完成后形成书面记录存档，记录规范。现场各岗位抽查共计5分，未按规定，每发现一起扣1分。房屋管理工作（考核分值25分）1房屋外观（5分）房屋外观完好、整洁，符合原设计要求，无任何违章装修、违章搭建，公共区域无乱张贴悬挂现象。现场查看共计5分，未按规定，每发现一起扣1分。2房屋结构（10分）按照住宅装饰装修管理有关规定和合同约定，建立完善小区装饰装修管理方案并执行到位；每周巡查1次装修施工现场做好记录，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时制止并上报金发集团和有关行政主管部门；每年两次以上对房屋结构进行检查，涉及使用安全的部位每季度检查一次，并有记录，发现问题及时安排专项修理。1、随机抽查装修台账，现场查看1—3户装修户是否符合要求，是否存在安全隐患，装修单元出现无审批动用明火、电路短接、拆改承重结构且无整改通知的此项扣5分；2、查看安全隐患台账。共计10分，未按规定，每发现一起扣1分。3空置房管理（10分）1、做好房屋状态的登记、收集、分析工作，每周编制、修订《空置房源情况登记表》，空置房钥匙由运营公司统一保管，其他相关部门巡查、维护过程中使用钥匙须到物业公司客户服务部办理借用等相关手续，登记在《钥匙借用登记表》上，钥匙借用不超过48小时。2、每月至少1次对空置房屋进行全面检查，检查内容包括：环境卫生、门锁门窗的完整性、安全情况，主体、设施、设备的完好情况，并填写《空置房日常巡查服务记录表》，发现问题及时协调相关部门整改到位，做好检查记录并存档备查；客户腾退房屋，责任范围内的及时维修整改到位，不得拖延，重大特殊维修事项除外。查看《空置房源情况登记表》、《钥匙借用登记表》及空置房现场查看共计10分，未按规定，每发现一起扣1分。附件3：岗位人员安排配置表部门工作岗位标准配置人数岗位职责综合部项目负责人11、主持项目运营的整体运作工作，组织实施公司有关销售方面的决议，负责完成公司下达的销售任务。2、与运营部一起协商制定阶段性销售计划，组织实施年度工作和销售计划，并完成销售计划。3、拟订项目运营内部管理机构设置方案、各职位的职责和管理制度范围和标准。4、对营销现场的整体监督、管理与控制。5、及时向公司提交销售报表，汇报所收集的信息意见及出现的问题。6、制定员工的招聘与培训十划。7、定期对员工进行考核，考察。8、负责本部门各项业务（如销售、合同、催款等）的完成。9、及时协调和处理解决租户的各类投诉并反馈有关信息，认真做好售前和售后的各项服务工作。10、參与项目策划工作，负责运营部毛坯房方案及装修标准方案。财务1负责资产运营项目的财务收支测算。负责出租房屋的租金催收、台账建立、对拖欠租金与其他费用的租户及时下达文书，确保租金及时收缴到位。制订公司财务制度和工作流程，并监督制度的执行。在公司运营计划的指导下，编制资金、收入、成本，费用计划，经批准执行。检查和监督执行的情况，及时向公司领导反馈财务资金、成本、费用信息，定期进行经济活动分析。审核凭证，完成记账、核算以及报表工作。协调工商，银行、税务及相关部门的关系，按时申报和繳纳各项税款。运营部前台21、根据综合部的要求，完成有关报告、文稿的起草、修改工作。完成打字、复印及传真等工作，及时送交相关部门或按要求传送给租户。2、做好日常电话接待工作，完成行政办公会议的书面及电子档的记录、整理。3、完成各类文件的收集、整理、立卷装订，归档等保管工作。4、根据要求采购日常办公用品，并及时记账，协助财务登记本部的财产账目（低值易耗品、固定资产等）。协助工程部做好项目的设备管理及维修登记工作。5、负责房屋销售的宣传推介、带客看房、购房合同签订、资产过户，权证办理等相关服务。6、做好物品保管工作。策划与营销11、项目前期地块评估，撰写相应的报告，包含项目综合分析报告，项目问卷调研报告，为项目快策提供依据。2、参与项目决策工作，提出项目定位及规划建议。3、与广告公司配合，制定各阶段销售计划。4、与宜传单位对接，负责宜传资料制作。5、依照公司利