行业各环节涉税疑难问题处理

房地产行业各环节涉税疑难问题处理第一 征地环节存在的问一、土地房地产行业各环节涉税疑难问题处理第一 征地环节存在的问一、土地使用权出让与转让的区（一）出让和转让的概《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（二）出让与转让的年限《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（一）（二）（三）（四）（五）（三）出让与转让的方式《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》二、取得土地的入账成（一）以出让方式取得土地（通过招拍挂取得1、土地成本的组2、拆迁补偿费入账票据问题（1）2、拆迁补偿费入账票据问题（1）拆迁补偿收入的概（2）拆迁补偿收入不属于营业税征税收〔2008〕277（3）不应税收入不需要开（4（3）不应税收入不需要开（4）拆迁补偿应取得票（5）参考政《广西壮族自治区地方税务局关于印发若干税收政策和征管问题解答的（发〔2002265国税199787号（已经作）：3产权调分配国税199787号（已经作）：3产权调分配房（1）会计规《企业会计准7非货币性资产交（[2006]3（2）营业税规《关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的（［1995549（3）土地增值税规《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知（国税[2010]220家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发号第三条第（4）企业所得税规《房地产开发经号第三条第（4）企业所得税规《房地产开发经营业务企业所得税处理办法（国税发200931【案例分析1【案例分析2（5）契税：《财政 国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税〔2004134号（）以接投资方式取得土地（成立新公司、项目投（）以接投资方式取得土地（成立新公司、项目投资合作利润共享风险共1、土地成本组土地成本＝投资合同确认的土地价值（被投资单位账面价值、或者经税务机关确认的2、接受土地、房屋投资入账票据问题（1投资本身不是“卖”，不能等同于销售、转让AB（2投资本身不属于税法规定的营业性行为号（3发生非营业性行为不需要开具营业性票第二十一单位、（3发生非营业性行为不需要开具营业性票第二十一单位、个人在购销商品、提供或者接受经营服务以及从事其他营活动中，应当按照规定开具、使用、取得发②《发票管理办（4）接受土地、房产投资应以什么凭据《公司法（5）政策参号号【案例分析3（三）以转让方式取得土地（不是通过招拍挂取得1、土地成本的组成（1）以购买的方式（以接受土地投资方式，分出固定数量的资金（按销售的百分比土地成本＝补缴的土地出让金＋分给对方的现金支出＋相关税费释【2005】5号（以接受土地投资方式，分出固定数量的房屋释【2005】5号（以接受土地投资方式，分出固定数量的房屋土地成本＝补缴的土地出让金＋分出房屋的市场公允价＋相关税费（以接受土地投资方式，即支付部分现金投资，又分出固定数量的房（四）以股权转让方式取得（实际为转让1、土地成本的组成（1）接受土地投资，再进行股权收土地成本＝合同确认的土地价（被投资单位账面税务机关确认的评估价值（2）向对方投资，拥有被投资单位股（2）向对方投资，拥有被投资单位股2、以股权转让形式取得土地的涉税问题（1）2、以股权转让形式取得土地的涉税问题（1）营业号以无形资产、不动产投资入股，与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征营业税；对股权转让不征收营业（2）土地增值（3）企业所得三、国有土地使用权被收储后在税收上应如何处理（一）收储是政府行为，属于土地使用人将土地使用权归还给政府的行为。不属于土使用权转让（二）土地收储机支付的收储支出，属于政府（二）土地收储机支付的收储支出，属于政府支出性质，分别填《2007 年政府收支分类科目》支出功能分类212类“城乡社区事务款“国有土地收益基金支出”0102性支出”05（三）相关税收规定1、土地使用者将土地使用权归还给土地所有者不缴纳营业税（2）号（3）（国税函[2009]5202009917日通知》（国税函〔2008〕277）中关于县级以上（含）号（3）（国税函[2009]5202009917日通知》（国税函〔2008〕277）中关于县级以上（含）号第三条第2、非“国有土地使用权转3、土地被售出后取得的收益应缴纳企业所得税所得税处理问题的通知》(国税函[2009]118号)2012101日以后，按照《企业政策性搬迁所得税管理办法》（2012402012810所得税处理问题的通知》(国税函[2009]118号)2012101日以后，按照《企业政策性搬迁所得税管理办法》（20124020128102012101日起施行）第二章融资环节存在的问一、统借统还借款费用1、企业所得税问题号2、营业税问题（字[2000]7【案例分析4二、向关联方借款费1、关联方利息扣除规定《企业所得税法请参看《企业所得税法实施条例》第一百零九条、《特别纳税调整实施办法（试行）号《财政国家税务总通知》（税[2008]121号2008号《财政国家税务总通知》（税[2008]121号2008919日（1）2：12、关联企业利息计算方法《特别纳税调整实施办法（试行）》（国税发〔2009〕《特别纳税调整实施办法（试行）》（国税发〔2009〕不得除利息支出=（1/关联债资比例＝年度各月平均关联债权投资之和/各月平均关联债权投资＝（关联债权投资月初账面余额月末账面余额）/2各月平均权益投资＝（权益投资月初账面+月末账面余额）/2【案例分析53、关联方间无偿借款会有哪些涉税风险（1）借出《征收管理法《企业所得税法（2）借入三、向非金融机构及个人借款费用《（2）借入三、向非金融机构及个人借款费用《企业所得税法实施条例》第三十八条《关于企业向自然人借款的利息支出企业所得税税前扣除问题的通知》（国税[2009]777号，20091231（1）[2008]121号）（2）【案例分析6【案例分析7第三章开发环节存在的问一、开发用料的会计核（一）甲供材问题（甲供材是否允许直接计入开发成本）：1、常见征管现象：地方税务局以“房地产企业直接供应建筑材料（甲供材），造成施工单位少缴票”并补缴“建筑业营业税”。否则票”并补缴“建筑业营业税”。否则，不得在企业所得税前扣2、征管工作依据：力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价3、征管错误分析：业营业税”的规定，其做法是错误的，违法（1）地产企业没有缴纳建筑业营业税的义务。纳税人征收，不能向“房地产企业”征收（2）地产企业没有代扣代缴建筑业营业税的义务。《营业税条例》第十一条：的，以受让方或者购买方为扣缴义务国务院财政、税务主管部门规定的其他扣缴义务《征管法》第四条第三款规定：“法律、行政法规规定负有代扣代缴、代收税款义务的单位和个人为扣缴义务按照现行规定，除了《营业税条例》规定的扣缴义务人以外，其他法律法规做出另外的营业税代扣代缴规定，所以，税务机关无权要求房地产企业代扣代缴业营业财税【2006177号（文已经被财税〔200961号文件宣布作废纳税人提供建筑业应税劳务时应按照下列规定确定营业税扣缴义务①建筑业工程实行总承包、分包方式的，以总承包人为扣缴义务②纳税人提供建筑业应税劳务，符合以下情形之一的，无论工程是否实行分税务机关可以建设单位和个人作为营业税的扣缴义务A、纳税人从事跨地区（包括省、市、县，下同）工程提供建筑业应税A、纳税人从事跨地区（包括省、市、县，下同）工程提供建筑业应税劳务B、纳税人在劳务发生地没有办理税务登记或临时税务登记4、根据相关法律甲供材可以直接计入开发成本：《企业所得税法》第八条：“企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、和其他支出，准予在计算所得额时扣企业所得税法实施条例》第二十七条规定：企业所得税法第八条所称有关支出，是指与取得收入直接相关的支出。所谓合的支《征管法》第十九条规定：“纳税人、扣缴义务人按照有关法律、行政法规和国务院财政、税务主管部门定设置帐簿，根据合法、有效凭证记账，进行核教师讲解：根据以上规定，企业支付的“材料费用”如果属于税法规定“有关的合理的”支出，并取得了合法有效凭证，应予以扣除。无论是增值税发票、普通发也无论是商业发票还是工业发票，均可以直接扣5、税务机关的要求违反会计法的规定。（1）房地产企业自身无权到税务机关开具建筑业发票，只能由乙方出面到税务料款，这样就会造成乙方的收入虚假不此会造成施工企业成本短缺，因而加大施工利违反了“会计主体”的规6、造成征管错误的根源：（1）税制本身造成的。将甲供材并入营业额是造成征管混乱的罪魁祸（2）地税机关的征管办法造成的。税务机关实定律征收、以票控税”是成这（2）地税机关的征管办法造成的。税务机关实定律征收、以票控税”是成这种局面的主要原因。实行“以票控税”后，税务机关只就建筑业营业税纳税税务机关开票部分的营业额征收营业税。纳税人不开票就不征税。而纳税人仅就地产企业结算的工程款（不含材料费）开票，所以造成材料款部分少缴了营业建设方提供的设备的价款”。并在平时加强监督与管理，就不会出现类似以上情说严重点，在某种程度上发生以上情况完全是由于“税务机关乱作为”、“税务到纳税人身7、解决问题的方法：（1）修改税（2）依法征管，实施更加强有力的征管办（3）提高税务人员的素质，既包括业务素质，也包括政治素质和自身修（二）甲方提供的设备问题（如何区分甲供材和甲供设备）：1、税收规定《营业税暂行条例实施细则》第十六条2、设备与材料的概念（1）国家税务总局没有明确规（2）《河北省关于印发〈营业税营业额管理规范〉的通知》（［2011］43201153日发布，自201111日起执行）（（3）《山东省地税务局关建筑安装的公告》20101一、参照《中华人民共和国建设工程计价设备材料划分标（GB/T50531-2009建一、参照《中华人民共和国建设工程计价设备材料划分标（GB/T50531-2009建1234[2004]229号、《山东省地方税务局关于电力工程计税营业额问题的通知》（鲁地税函[2004]114号）文件同时废止201091（4）华人民共和国住房和城乡建设部关于发布国家标准《建设工程计价设备材料分标准》的公告（387号2009932009121日起执行4、设备材料划分分表4.1.2通用设备安装工程设备材料 机械设备机械设备等电气设备太阳能光伏，封闭母线，35KV炉窑砌筑 静置设备及工艺金属结构制程 静置设备及工艺金属结构制程压力≥10MPa,且直径≥600mm的高压阀门；直径≥600mm距离≥25km金属管道及其管段、管件（弯电子信息4.2.2运输和装运设备材料划4.2.2运输和装运设备材料划 自动化控制仪【案例分析8（三）混合销售问题（如何区分外购材料与自产货物）：1、税收【案例分析8（三）混合销售问题（如何区分外购材料与自产货物）：1、税收规定《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》《营业税暂行条例实施细则》主管税务机关核定其应税劳务的营业（一）提供建筑业劳务的同时销售自产货物的行（二）财政部、国家税务总局规定的其他情《国家关于人销售自（家税务总局201123号，201325日【案例分析9【案例分析10二【案例分析9【案例分析10二、滚动开发共同成本的分国税发【2009】31号：1.2.1.2.【案例分析11（）特殊业务成本分配方法：（国税发[2009]31号【案例分析11（）特殊业务成本分配方法：（国税发[2009]31号第三十条1、土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的,应商2、公共配套设施开发成本，应按建筑面积法进行分配3）借款费用按直接成本法或按预算造价法进行分4、其他成本项目的分配法由企业自行确定三、开发公司收取的拆迁公具什么票据？应如何进行会计处理（一）收入票据与税收处理从事废旧物资购销的增值税一般纳税人适用17%3%（二）收入的账务处四、广告费、业务宣传费问（一）广告费、业务宣传费扣除的基本四、广告费、业务宣传费问（一）广告费、业务宣传费扣除的基本规定（二）费用扣除依据号文件3（三）筹办期间广告费、业务宣传费的处（201215（四）非广告性赞助支出处理第五十四条：企业所得税法第十条第（六）项所称赞助支出，是指企业发生的与生产经（五）广告费、业务宣传费扣除应遵循的原则1、实际发生原不得计提。（五）广告费、业务宣传费扣除应遵循的原则1、实际发生原不得计提。2、统一管理原则：不再要求明确划分广告费、业务宣传费。号3、符合一定条件：广告活动合法、符合“权责发生制”原则、与生产经营有关、费用支应当遵守本法（意思：从事广告活动必须遵守广告法第九条：企业应纳税所得额的计算，以权责发生制为原则，属于当期的收入和费用，不4、手续必须完备（六）广告费与业务宣传费内容（七）广告费与业务宣传费应取得的票据12【案例分析12五、业（七）广告费与业务宣传费应取得的票据12【案例分析12五、业务招待费扣除的问题（一）取得预售收入之前发生的业务招待费费的扣（201215（二）预售期间发生的业务招待费的扣第四章销售环节存在的问一、买一赠一销售的税务处理问题（依据：国税函[2008]875《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函[2008]875【案例分析13二、销售“无产权”地下附属设施征税问（一）财【案例分析13二、销售“无产权”地下附属设施征税问（一）财政部国家税务总局的规1、营业税规定《营业税暂行条例2、土地增值税规定国税发[2006]187号A、建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除3、综合规定国税函[2007]645让、抵押或置换了土地并，土地使用者及其对方当事人应当依照税法让、抵押或置换了土地并，土地使用者及其对方当事人应当依照税法（二）各个地方税务机关自己做出的相应征税规1、《青岛市地方税务局关于的通（青地税200947（1）（2）2、辽地税函〔2009〕188号（已经作废3《辽省地方税局关于明确土地通知》（号结论：关于小产权房征税问题，应以当地规定为准三、销售“小产权房”征税问题营业税、土地增值税、企业所得税法规，对小产权房征税的问题都没有明确。因此，在实际执行时产生较大争议（）“小产权的税收征管争（）“小产权的税收征管1（）“小产权的税收征管134四、融资性售后回租、售后回购征税问题（一）融资性售后回租、售后回购的概念（二）融资性售后回租、售后回购的会计规定14（（二）融资性售后回租、售后回购的会计规定14（三）融资性售后回租、售后回购的税收规定《国家关于融资性售后回租（国家税务总局公201013201098日的企业后，又将该项资产从该融资租赁企业租回的行资产时，资产所有权以及与资产所有权有关的全部报酬和风险并未完全转移2010101第五章征税环节存在的问一、预售收入如何计算缴纳企业所得税？：（一）预售收入企业所得税计算的相关规定1、国税发[2009]31号：【税法分析（二）完工产品确认的条件1、国税发[2009]31号：【税法分析（二）完工产品确认的条件1、国税发【2009】31号：（一（二（三2、国税函[2010]201号：（三）会计上确认收入的条件《企业会计准14【税法分析123【案例分析16二、清算后有偿转让房地产如【税法分析123【案例分析16二、清算后有偿转让房地产如何计算缴纳土地增值税（一）国税2008187号第三条已竣工验收的房地产开发项目已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比85%85%（二）国税2008187号第八条（三）参考政策1、《大连市地方税务局关于进一步明确土地增值税若干问题的通（2007200（1）（2）（3）2、《广西壮族自治区地方税务局关于明确土地增值税清算若干政策问题的（20084485%3《湖北省方税务局关于进一税征20084485%3《湖北省方税务局关于进一税征作（201344号、20133月20日、本2013年4月1日起执【案例分析17三、房地产企业应如何计算缴纳城镇土地使用税（一）起始缴纳土地使用税的时财税【2006】186号：（二）终止缴纳土地使用税的时《城镇土地使用税暂行条例》国税发【2003】89号：2008152《广西区地务局关于知》（桂地税字〔2009〕117号二〇〇九年十二月二十二日）（参考号18】200881220108302009615《广西区地务局关于知》（桂地税字〔2009〕117号二〇〇九年十二月二十二日）（参考号18】20088122010830200961520089020095200962009720098200992009102009112009122010120102201032010420105201060201070000合计四、保障性住房20105201060201070000合计四、保障性住房税收优惠问（一《中华人民共和国契税暂行条例4%（二《土地增值税暂行条例》20%（三《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕313%（四《财政国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知（财税〔2008〕24号1（1）（2）（3）20（4）（5）（6）（8）2008（5）（6）（8）200811的，捐赠额未超过其申报的应纳税所得额30%（五《财政国家税务总局关于城市和国有工矿棚户区改造项目有关税收优惠政策的通知》（财税[2010]42住房城乡建设部等五部门《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》（[2009]295号）精神，现将城市和国有工矿棚户区改造安置住房（以下简称改造安置住房1220%35五、跨地区经营汇总纳税企业所得税的纳税地点以及预缴企业所五、跨地区经营汇总纳税