2022-2023年房地产估价师考试开发经营与管理题库

2022-2023年房地产估价师之开发经营

与管理高分通关题库

单选题（共50题）

1、在房地产定价方法中，名牌策略属于（）o

A.成本加成定价法

B.目标定价法

C.认知价值定价法

D.领导定价法

【答案】C

2、建筑的受力因素中，建筑本身的自重，以及地基给建筑的土反力

或土压力称为（）O

A.永久荷载

B.可变荷载

C∙活载

D∙偶然荷载

【答案】A

3、一般来说，通货膨胀会导致折现率（）o

A.小于利率

B.大于利率

C∙降低

D.提∣⅝

【答案】D

4、某投资者以160万元购买一个商铺用于出租经营，其中的60万

元为银行提供的年利率8%、期限10年、按年等额还本付息的抵押

贷款，其余为自有资金。若该商铺的年租金收入为30万元，不包括

还本付息的年运营费用为年租金收入的25%,所得税率为25%,则该

项投资的税前现金回报率为（）o

A.8.48%

B.13.56%

C.15.00%

D.22.50%

【答案】B

5、一般来说，对于一个开发期为2年的商品住宅开发项目，其目标

成本利润率大体应为（）o

A.15%~25%

B.25%~35%

C.35%~45%

D.45%~50%

【答案】C

6、在收集一手资料的调查手段中，开放式问卷调查适用于（）o

A.因果性调查

B.专题性调查

C.描述性调查

D.试探性调查

【答案】D

7、关于个人住房抵押贷款，下列说法不正确的是（）o

A.个人住房贷款包括商业性住房抵押贷款和政策性住房抵押贷款

B.个人住房抵押贷款的利率，有固定利率和可调利率两种类型

C∙我国目前采用的是可调利率方式，即在法定利率调整时，于下月

初开始，按新的利率规定计算利息

D.我国个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的80%

【答案】C

8、项目达到允许的最低经济效益指标的极限值时，分析项目成本、

售价或销售率所处状态的方法是（）。

A.获利能力分析

B.盈亏平衡分析

C.市场状况分析

D.定性风险分析

【答案】B

9、先近似估算工程量，配上相应的概预算定额单价和取费，近似计

算项目投资，这种估算方法称为（）o

A.单元估算法

B.单位指标估算法

C.工程量近似匡算法

D.概算指标估算法

【答案】C

10、对房地产投资项目进行风险分析时，主要是针对可判断其（）的

风险因素。

A.变动可能性

B.影响重要性

C∙发生经常性

D.类型归属性

【答案】A

11、因为投资者希望提高名义投资回报率以抵消通货膨胀带来的价

值损失，故通货膨胀会导致折现率（）。

A.提高

B∙降低

C.无变化

D.为零

【答案】A

12、下列关于房地产市场自然周期的表述中正确的是（）。

A.自然周期的第一阶段租金增长率稳定或小步上升

B.自然周期的第二阶段空置率下降，租金增长率上升

C.自然周期的第三阶段空置率上升，租金增长率下降

D.自然周期的第四阶段空置率上升，租金增长率上升

【答案】B

13、城乡规划管理部门在（）中，将确定建设用地及代征城市公

共用地范围和面积，根据项目情况提出规划设计要求。

A.《规划意见书（选址）》

B.《建设用地规划许可证》

C.《建设工程规划许可证》

D.《建设工程施工许可证》

【答案】A

14、某房地产投资项目的目标收益率为10%,内部收益率为16%,实

际收益率为12%。银行的贷款利率为7.5%,则通货膨胀率是（）。

A.1.82%

B.2.33%

C.3.57%

D.5.45%

【答案】C

15、下列房地产投资风险中，不能通过投资组合来分散、抵消的是

()o

A.持有期风险

B.时间风险

C.周期风险

D.机会成本风险

【答案】C

16、房地产开发项目的资金来源通常有资本金、预租售收入及借贷

资金三种渠道，一般而言三种资金的使用顺序是()o

A.资本金-借贷资金-预租售收入

B.预租售收入-资本金-借贷资金

C∙借贷资金-预租售收入-资本金

D.资本金-预租售收入-借贷资金

【答案】D

17、某城市的居民对高层住宅经历了一个从较为抗拒到较普遍接受

的过程，这一现象反映了消费者市场的（）o

A.替代性

B.发展性

C.地区性

D.复杂性

【答案】B

18、（）是指报告期内房地产价格变化率与交易变化率的比值。

A.房地产价格指数

B.量价弹性

C∙住房市场指数

D.消费者心理指数

【答案】B

19、关于融资成本，下列说法不正确的是（）o

A.融资成本是指项目为筹集和使用资金而支付的费用

B∙融资成本高低是判断项目融资方案是否合理的重要因素之一

C.融资成本包括债务融资成本和资本金融资成本。债务融资成本包

括资金筹集费和资金占用费

D∙资金筹集费包括利息、承诺费、手续费、担保费、代理费

【答案】D

20、对投资项目或投资方向提出建议，是（）阶段的主要任务。

A.投资机会研究

B.初步可行性研究

C.详细可行性研究

D∙项目的评估和决策

【答案】A

21、土地购置贷款的金额通常不超过土地评估价值的（）。

A.30%~40%

B.40%~50%

C.50%~60%

D.60%~70%

【答案】C

22、下列房地产市场指标中，属于房地产租赁市场供给指标的是

（）o

A.房地产租金

B.房地产实际出租量

C.出租房屋空置率

D.房价租金比

【答案】C

23、下列因素中，属于房地产置业投资项目主要不确定因素的是

（）o

A.容积率

B.空置率

C.资本化率

D.建安费用

【答案】B

24、下列征收补偿费中，不属于城市国有土地上房屋征收补偿费用

的是（）o

A.房屋价值补偿费

B.搬迁补偿费

C∙停产停业损失补偿费

D.土地补偿费

【答案】D

25、某笔贷款按月、季、半年计息的利息总额分别为II、12、13,

下列关系中正确的是（）o

A.13>12>Il

B.12>13>Il

C.Il>13>12

D.Il>12>13

【答案】D

26、下列关于房地产市场自然周期的表述中正确的是（）。

A.自然周期的第一阶段租金增长率稳定或小步上升

B.自然周期的第二阶段空置率下降，租金增长率上升

C.自然周期的第三阶段空置率上升，租金增长率下降

D.自然周期的第四阶段空置率上升，租金增长率上升

【答案】B

27、房屋开发费中的基础设施建设费是指建筑物的2m以外和项目

（）范围内的各种管线、道路工程的建设费用。

A.黄线

B.紫线

C.蓝线

D.红线

【答案】D

28、目前我国采用的复式记账法是（）o

A.收付记账法

B∙借贷记账法

C.支出记账法

D∙收入记账法

【答案】B

29、下列财务报表中，反映房地产项目开发经营期内各期资金盈余

或短缺情况的是（）o

A.资产负债表

B.资本金现金流量表

C∙项目投资现金流量表

D.财务计划现金流量表

【答案】D

30、若房地产投资项目的财务净现值大于零，则说明该项目的获利

能力（）基准收益率的要求。

A.未达到

B.正好达到

C.已超过

D.接近于

【答案】C

31、如果银行存款的利率为12%,为在5年末获得IooOO元，现在

应该存入银行（）。

A.5674元

B.2000元

C.6250元

D.8929元

【答案】A

32、某房地产开发项目的占地面积2万m2,土地总价16000万元，

如果房屋开发成本为3000元/m2,预测销售价格为8000元/m2,则

该项目实现盈亏平衡的容积率为（）o

A.1.4

B.1.5

C.1.6

D.1.8

【答案】C

33、动态投资回收期是指当考虑现金流折现时，项目以（）所需

的时间。

A.经营收入抵偿全部投资

B.净收益抵偿全部投资

C.全部现金流入抵偿全部现金流出

D.净收益现值抵偿全部投资

【答案】B

34、收益性物业管理中的收入包括其他收入和（）。

A.租金收入

B.绿地管理费

C保安费用

D.能源费

【答案】A

35、下列关于定额计价方式与工程量清单计价方式差别的表述中，

正确的是（）o

A.定额计价方式采用综合单价形式，工程量清单计价方式采用总价

形式

B.定额计价方式投标一般采用合理低价中标法，工程量清单计价方

式投标一般采用百分制评分法

C.定额计价方式是一种市场定价模式，工程量清单计价方式是一种

政府定价模式

D.定额计价方式是在发出招标文件后编制工程量清单，工程量清单

计价方式是在招标前由招标人编制工程量清单

【答案】D

36、以抵押贷款方式向土地储备机构发放的贷款，其贷款额度不超

过土地（）的70%。

A.评估价值

B.实际价值

C.投资价值

D.出让金收入

【答案】A

37、从工程费用计算角度，工程计价的顺序一般为()o

A.单位工程总价一分部分项工程单价一工程项目总价一建设项目总

造价

B.分部分项工程单价一单位工程总价一工程项目总价一建设项目总

造价

C.分部分项工程单价T单位工程总价一建设项目总造价一工程项目

总价

D.分部分项工程单价T工程项目总价一单位工程总价一建设项目总

造价

【答案】B

38、房地产投资者的实际收益较预期收益增加的部分，通常称为

()o

A.超额利润

B∙投资回报

C.内部收益

D.风险报酬

【答案】D

39、关于房地产市场，下列说法不正确的是（）o

A∙房地产是一种特殊的商品，不可移动性是其与劳动力、资本以及

其他类型商品的最大区别

B.房地产经济学中对房地产市场的定义，则是指当前的房地产交易

活动

C.虽然土地和地上建筑物不能移动，但可以被某个人或单位拥有，

并且给拥有者带来利益，因此就产生了房地产买卖、租赁、抵押等

交易行为

D.房地产市场是由参与房地产交易的当事人、作为交易对象的房地

产资产以及交易制度、交易组织机构等构成

【答案】B

40、（）是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比,

购买力降低给投资者带来的风险。

A.市场供求风险

B.通货膨胀风险

C.利率风险

D.或然损失风险

【答案】B

41、根据会计法的规定，我国会计年度和财政年度一致，按公历年

度计算，每年的起止日期为（）止。

A.上年的6月1日起至5月31日

B.上年的8月1日起至7月31日

C.每年的1月1日起至12月31日

D.每年的6月1日起至下年的5月31日

【答案】C

42、某市2013年存量商品住宅的吸纳率为50%,该市同期存量商品

住宅的吸纳周期是（）o

A.1年

B.2年

C∙l个月

D2个月

【答案】B

43、判定房地产投资风险因素发生的概率属于（）阶段的工作。

A.风险辨识

B.风险估计

C.风险评价

D.风险决策

【答案】B

44、某房地产投资项目的目标收益率为10%,内部收益率为16%,实

际收益率为12%,银行贷款利率为7.5%,则通货膨胀率是（）。

A.1.82%

B.2.33%

C.3.57%

D.5.45%

【答案】C

45、关于债务融资，下列说法不正确的是（）o

A∙信贷融资和债券融资是债务资金筹措的主要渠道

B∙债券偿付方式有三种：第一种是偿还，第二种是转期，第三种是

转贷

C.企业债券作为一种有价证券，其还本付息的期限通常为3~5年

D∙利用信贷资金经营，实际上就是“借钱赚钱”或“借鸡生蛋”

【答案】B

46、下列财务报表中，在编制时要求资金流平衡的是（）o

A∙总投资估算表

B,经营成本估算表

C.投资计划与资金筹措表

D.销售收入与经营税金及附加估算表

【答案】C

47、最常见的会计期间是（）o

A.三个月

B-六个月

C∙一年

D,二年

【答案】C

48、房产开发贷款的还款资金来源，通常是销售收入或（）。

A.租金收入

B.土地出让收入

C.房地产抵押贷款

D.净经营收入

【答案】C

49、财务内部收益率是指项目在整个计算期内，各年（）现值

累计等于零时的折现率。

A.净现金流量

B.累计净现值

C.净收益

D.内部收益

【答案】A

50、购买者对其购买活动的满意感（S）是其产品期望（E）和该产

品可察觉性能（P）的函数，即S=f（E,P）o若购买者非常满意，

则（）o

A.P=O

B.E>P

C.E=P

D.E<P

【答案】D

多选题（共20题）

1、宏观经济周期循环的扩张过程包括（）o

A∙繁荣

B.衰退

C.萧条

D.复苏

E.重生

【答案】AD

2、钢筋混凝土结构建筑的结构形式主要有（）等多种形式。

A.墙承重结构

B.剪力墙结构

C.框架剪力墙结构

D.框架简体结构

E.框架结构

【答案】BCD

3、按照计价方式的不同，建筑工程施工合同形式分为（）o

A.固定价格合同

B.可调价格合同

C.独立承包合同

D.成本加酬金合同

E.计量估价合同

【答案】ABD

4、在房地产市场中，引起需求增加或减少的原因主要有（）o

A∙收入水平变化

B.政府税收政策的影响

C.消费品位变化

D.获得金融机构融资的难易程度

E.未来预期收益变化

【答案】ABC

5、政府宏观调控房地产的手段包括（）。

A.严格控制建设程序

B.金融政策和住房政策

C∙地价政策

D.城市政策E住房政策

【答案】BCD

6、在金融机构对房地产贷款项目进行审查时，下列属于市场分析指

标的有（）o

A.市场定位

B.资金落实情况

C.市场营销能力

D.销售利润率

E.贷款偿还期

【答案】AC

7、土地费用估算主要包括（）。

A.划拨土地的征收补偿费

B.出让土地的土地出让地价款

C.转让土地的土地转让费

D.租用土地的土地租用费

E.转让土地应缴纳的手续费

【答案】ABCD

8、下列房地产定价方法中，不属于竞争导向定价的有（）。

A.随行就市定价法

B∙价值定价法

C.领导定价法

D.挑战定价法E认知价值定价法

【答案】B

9、房地产营销因素调查包括的类型有（）。

A∙产品调查

B∙价格调查

C.市场需求容量调查

D.技术调查

E.竞争情况调查

【答案】AB

10、写字楼分类过程中要考虑的因素包括（）o

A.物业所处位置

B∙辐射区域的范围

C.建筑设备系统

D.建造年代

E∙租户类型

【答案】AC

11、销售费用是指开发商在销售房地产产品过程中发生的各项费用,

主要包括以下内容（）o

A.销售推广费

B.交易手续费

C.销售代理费

D.不可预见费

E.销售前期费

【答案】ABC

12、在房地产投资项目可行性研究中，调查研究主要是从市场调查

和资源调查两方面进行。其中市场调查的主要内容有（）o

A.竞争能力

B.房地产市场供需

C∙价格

D.环境保护

E.外围基础设施

【答案】ABC

13、房地产市场营销因素调查包括的类型有（）。

A.竞争情况调查

B∙价格调查

C.市场需求质量调查

D.分销渠道调查E促销策略调查

【答案】BD

14、在可行性研究报告中，项目概况部分应着重介绍（）o

A∙项目的合作方式和性质

B∙项目拟建规模和标准

C∙项目建成后的服务对象

D∙项目背景

E∙项目所处的地理环境

【答案】ABC

15、在下列房地产投资行为中，体现房地产置业投资特点的是（）0

A.买地——建房——卖房

B.买房——经营

C.买房——出租——转售

D∙买房——出租E买地——开发——转让

【答案】BCD

16、房地产投资项目初步可行性研究要解决的主要问题是（）0

A∙做出是否投资的决定

B.对项目投资进行详细测算

C.是否有进行详细可行性研究的必要

D.有哪些关键问题需要进行辅助研究

E.系统比较项目的规划设计方案

【答案】ACD

17、通过拍卖方式获得建设用地使用权的建设项目，需要房地产开

发企业向城乡规划管理部门申领（）o

A.《建设项目用地预审与选址意见书》

B.《建设用地规划许可证》

C.《国有土地使用证》

D.《建设工程规划许可证》

E.《建设工程施工许可证》

【答案】BD

18、债务融资的资金融出方所获得的报酬有（）o

A∙项目投资形成的可分配利润

B∙协议中所规定的贷款利息

C∙协议中规定的有关费用

D.租售收益

E.股息

【答案】BC

19、张某以400万元购买了一商铺用于自营，流动资金为50万元。

如果张某投入的资本金为240万元，经营期内的年平均经营收入为

150万元，经营成本、运营费用以及营业税金及附加等占年平均经

营收入的40%,财务费用占年平均经营收入的10%,则该投资在借

款偿还期内经济指标测算正确的有（）o

A.投资利润率为16.67%

B.投资利润率为22.50%

C.资本金利润率为31.25%

D.资本金利润率为37.50%

E.资本金利润率为62.50%

【答案】AC

20、制订物业管理计划的租金方案和出租策略时应做到（）。

A.物业租金必须能抵偿所有投资成本

B.只要是业主满意的租金方案就可以付诸实施

C.租金确定应考虑业主希望的投资回报率

D∙市场经济条件下，应充分考虑同类物业的市场供求关系

E.利用已有类似出租物业的租金数据时，应进行相应的修正

【答案】ACD

大题（共10题）

一、本次估价背景如下：估价对象为一宗商业用途的在建工程；

主体结构封顶后至估价时点已停工3年，规划总建筑面积为1.5万

m2,估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供依据而评估房地产

的抵押价值。以下为该房地产抵押估价技术报告中"估价方法适用

性分析”内容片段：估价方法适用性分析1.根据《房地产估价

规范》（GB/T50291—1999）,主要的估价方法有市场法、收益法、成

本法、假设开发法、基准地价修正法等。因估价对象为在建工程，

具有开发潜力，宜采用假设开发法估价,•估价对象为商业房地产，

故可以采用收益法测算开发完成的价值；估价对象成本造价等资料

较为齐全，故可以采用成本法估价。因此，综合确定本次估价采用

假设开发法、收益法、成本法三种估价方法。2.假设开发法是

预测估价对象开发完成后的价值和后续开发的必要支出及应得利润,

然后将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润来求

取估价对象价值的方法。由于本次估价目的是在建工程抵押，所以

在采用假设开发法时按自愿转让前提进行估价。3.收益法是预

测估价对象的未来收益，利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数,

将未来收益转换为价值来求取估价对象价值的方法。由于估价

对象为商业房地产，且成本造价资料较为齐全，故可采用收益法、

成本法估算估价对象开发完成后的价值。4.成本法是求取估价

对象在估价时点的重新购建价格的折旧，然后将重新购建价格减去

折旧来求取估价对象价值的方法。本次具体采用房地分估、综

合计价的方式进行，用市场法评估土地使用权价格，用成本法评估

在建工程建筑物价格，并估算在建工程于现状条件下的房地合一价

格。用成本法评估在建工程建筑物价格时，根据估价委托人提

供的该在建工程项目造价资料等据实测算。由于估价对象已停工3

年，故在成本法估价中应考虑其折旧因素。

【答案】

二、以下为某房地产抵押估价报告中变现能力分析内容的片段：

变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条

件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。影响房地产变现能

力的因素主要有：1.通用性：通用性就是房地产能否普遍使用,

适用多种用途。一般地说，通用性越差，用途越专业化的房地产，

使用者的范围越窄，越不容易找到买者，变现能力越弱。例如，标

准厂房比特殊厂房的通用性差。估价对象中，大型商场部分通

用性一般；办公楼部分通用性较好。2.独立使用性：独立使用

性是指抵押房地产能否单独地使用而不受限制。一般地说，独立使

用性越差的房地产，越影响房地产的使用，变现能力越弱。估

价对象为大型商场及办公楼，设计功能齐全，独立使用性均较好。

3,可分割转让性：所谓可分割转让性，是指在物理上、经济上是否

可以分离开来使用。容易分割转让的房地产，变现能力相对较强；

反之，变现能力就较弱。估价对象为在建的大型商场及办公楼,

适宜分割转让。4.房地产开发程度：估价对象为在建工程，至

估价时点已完成打桩工程、基坑围护和基础工程等，上部结构已建

至裙楼四层，正进行施工。由于在建工程不确定性因素较多，

估价对象变现能力较强。5.价值、规模大小：一般地说，总价

值越大、规模越大的房地产，所需的资金越多，越不容易找到买主,

变现能力越弱。例如，大型商场比小店铺的变现能力弱。估价

对象建筑面积大，总价高，变现能力较弱。6.区位：一般地说,

处于越偏僻、越不成熟区域的房地产，变现能力越弱。例如，郊区

的房地产比市区的房地产变现能力弱，商圈外的商业用房比商圈内

的商业用房变现能力弱。

【答案】

三、（一）某家庭计划5年后购买一套120m2的新建住房，该家庭目

前及未来5年的财务状况如下：（1）目前已准备用于购房的积

蓄共50万元；（2）该家庭月工资收入为12000元，预计将以

每月0.5%的比例递增，该收入的50%储蓄用于购房；（3）该家

庭另有一套房产出租，每月净租金收入为IOOo元，全部储蓄用于购

房。各项收入均为月末取得。若5年后该家庭购房时首付款比例为

50%,则在不出售目前房产且假设未来收入能满足还贷要求的情况下,

该家庭可承受的最高住房单价是多少？（假设银行存款年利率为3%,

按月计息）

【答案】已知:i=3%∕12=0.25%,n=5错误12=60,s=0.5%,

Al=12000错误50%=6000（元），A2=1000元。方法一：（1）

Fl=Pl（l+i）n=500000错误（1+0.25%）60=580808.39（元）；

（2）F2=P2（l+i）n=A∕（i-s）［1-［（l+s）/（l+i）］n｝（l+i）

n=6000∕（0.25%-0.5%）错误｛1-［（1+0.5%）/（1+0.25%）］60｝错

误（1+0.25%）60=449360.09（元）；（3）F3=A2［（l+i）］n-1］

/i或者F3=A2∕i［1-1/（l+i）n］（l+i）n=1000错误［（1+0.25%）

60-1］/0.25%=64646.71（元）；（4）

F=Fl+F2+F3=580808.39+449360.09+64646.71=1094815.19（元）；

（5）可购住房总价为：1094815.19∕50%=2189630.38（元）；

（6）可购住房单价为：2189630.38/120=18246.92（元/m2）。

方法二：（I）Pl=50万元；

四、XX商务楼估价报告报告封面及目录（略）致委托方函（略）估

价师声明（略）估价的假设和限制条件（略）估价结果报告

委托方XXXX商贸有限公司，法定代表：XXX,住所：XX市XX

路XX号。二、估价方XXXX房地产估价有限公司，法定代

表：XXX,住所：XX市XX路XX号，房地产估价机构资质等级：X

级。三、估价对象XX商贸楼位于XX市XX路XX号，四至

××××,属XXXX商贸有限公司所有。XXXX商贸有限公司1999

年4月1日以出让方式获得XX商务楼用地的土地使用权（使用年限

为40年，即1999年4月1日至2039年3月31日），土地用途为商

业。XX商务楼为八层钢筋混凝土现浇框架结构，建筑面积为6611m2,

总用地面积为256Om2。自筹资金开发建设，于2001年4月全部竣

工并进行了精装修后投入使用。估价对象其他内容描述（略）

四、估价目的评估XX商务楼市场价值，为整体转让提供价格参

考依据。五、估价时间2003年4月1日。六、价值定

义本次估价采用公开市场价值标准。

【答案】

五、估价对象为A城市一临街商业铺面，当地类似房地产转让、租

赁活动活跃；因城市道路扩建需要拆迁，并于2008年8月30日获

得该房屋的拆迁许可证。因拆迁需要对其进行估价，拆迁当事人约

定室内自行装饰装修部分一并估价。某房地产估价机构于2008年9

月5日接受委托并签订估价委托合同，对该商业铺面进行估价，估

价作业日期为2008年9月5日至9月10日，房地产估价师张某于

2008年9月5日到现场进行了实地查看。以下为该估价机构出具的

估价结果报告的片段。一、估价委托人（略）二、估价机

构（略）三、估价对象（一）估价对象实物状况（略）

（二）估价对象权益状况（略）（三）估价对象区位状况（略）

四、估价目的：为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市

场价格。五、价值定义：估价对象于价值时点的公开市场价值。

六、价值时点：2008年9月5日。七、估价依据1∙《中华

人民共和国城市房地产管理法》。2.《城市房屋拆迁管理条例》

（国务院令第305号）。3.《房地产估价规范》（GB/T50291—

1999）o

【答案】

六、估价对象为A城市一临街商业铺面，当地类似房地产转让、租

赁活动活跃；因城市道路扩建需要拆迁，并于2008年8月30日获

得该房屋的拆迁许可证。因拆迁需要对其进行估价，拆迁当事人约

定室内自行装饰装修部分一并估价。某房地产估价机构于2008年9

月5日接受委托并签订估价委托合同，对该商业铺面进行估价，估

价作业日期为2008年9月5日至9月10日，房地产估价师张某于

2008年9月5日到现场进行了实地查看。以下为该估价机构出具的

估价结果报告的片段。一、估价委托人（略）二、估价机

构（略）三、估价对象（一）估价对象实物状况（略）

（二）估价对象权益状况（略）（三）估价对象区位状况（略）

四、估价目的：为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市

场价格。五、价值定义：估价对象于价值时点的公开市场价值。

六、价值时点：2008年9月5日。七、估价依据1∙《中华

人民共和国城市房地产管理法》。2.《城市房屋拆迁管理条例》

(国务院令第305号)。3.《房地产估价规范》(GB/T50291—

1999)o

【答案】

七、以下为某房地产抵押估价报告中变现能力分析内容的片段：

变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条

件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。影响房地产变现能

力的因素主要有：1.通用性：通用性就是房地产能否普遍使用,

适用多种用途。一般地说，通用性越差，用途越专业化的房地产，

使用者的范围越窄，越不容易找到买者，变现能力越弱。例如，标

准厂房比特殊厂房的通用性差。估价对象中，大型商场部分通

用性一般；办公楼部分通用性较好。2.独立使用性：独立使用

性是指抵押房地产能否单独地使用而不受限制。一般地说，独立使

用性越差的房地产，越影响房地产的使用，变现能力越弱。估

价对象为大型商场及办公楼，设计功能齐全，独立使用性均较好。

3.可分割转让性：所谓可分割转让性，是指在物理上、经济上是否

可以分离开来使用。容易分割转让的房地产，变现能力相对较强；

反之，变现能力就较弱。估价对象为在建的大型商场及办公楼,

适宜分割转让。4.房地产开发程度：估价对象为在建工程，至

估价时点已完成打桩工程、基坑围护和基础工程等，上部结构已建

至裙楼四层，正进行施工。由于在建工程不确定性因素较多，

估价对象变现能力较强。5.价值、规模大小：一般地说，总价

值越大、规模越大的房地产，所需的资金越多，越不容易找到买主,

变现能力越弱。例如，大型商场比小店铺的变现能力弱。估价

对象建筑面积大，总价高，变现能力较弱。6.区位：一般地说,

处于越偏僻、越不成熟区域的房地产，变现能力越弱。例如，郊区

的房地产比市区的房地产变现能力弱，商圈外的商业用房比商圈内

的商业用房变现能力弱。

【答案】

八、本次估价背景情况如下：估价对象是李某拥有的位于某住

宅小区一幢临街住宅楼一层的一套住宅。为解决该住宅小区商业配

套不足的问题，规划部门原则同意该住宅楼一层改建为商铺。该住

宅楼一层大部分业主已将住宅改为商铺。李某也已申请改建，但尚

未办理完变更手续，后因债务问题需转让该套住宅，委托房地产估

价机构评估其市场价值。以下是该房地产估价报告中“最高最

佳利用分析”内容片段：最高最佳利用分析最高最佳利用是指

法律上允许，技术上可能，经济上允许，经过充分合理的论证，使

估价对象的价值最大的一种利用。估价对象最高最佳利用分析具体

如下：1.法律上的允许。估价对象相关权属证书登记土地用途

为综合用地，房屋用途为住宅。鉴于土地法定用途为综合用地，且

规划部门已原则同意该幢住宅楼一层改建为商铺，故估价对象变更

房屋用途具有可能性。因李某已申请改建，所以估价对象按照商业

用途使用在法律上应视为许可。2,技术上的可能性。虽然估价

对象为已建成住宅，但经估价人员实地查勘，为适应改建为商铺用

途的需要，可以拆除承重墙以外的部分墙体。所以，估价对象改建

为商铺从建筑材料性能、施工手段等技术方面是可能的。3.经

济上的可行性。结合估价对象所在区域房地产市场状况，经过分析

测算，若估价对象改建为商铺使用，未来作为商铺使用带来的收入

现值，大于作为住宅使用带来的收入现值。所以，估价对象改