房地产开发企业投资决策分析-以碧桂园公司为例

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分析我国房地产市场经过了大幅上升期已经进入了较为平缓的时期。房地产的新增开发面积波动较大，主要是房地产当年的市场销售情况以及政策变化起伏不定，而房地产的开发面积由这些因素决定。这两年受严格的政府调控政策影响，新开工面积增长率较之前开始下滑，总体呈下滑趋势；竣工面积相对而言处于平稳水平。近几年我国的经济压力巨大，房地产库存大、市场需求收缩导致整个行业的利润下滑；而可开发的土地供不应求，土地成本激增，进一步降低了行业利润，进而导致房地产行业的利润增幅放缓。（三）碧桂园公司投资决策分析碧桂园公司的投资决策会因项目的不同而作出不同的决策，我们以2011年碧桂园进驻河南省的第一个项目--碧桂园•东江凤凰城为例，研究碧桂园公司的投资决策。1.市场定位碧桂园•东江凤凰城这个项目是属于河源市的中高档居住社区，是河源未来“两江四岸”城市发展核心区，其以“给你一个五星级的家”为口号，建造一个讲究格调和品位的高品质高档社区。项目的目标客户主要针对该区域原住民家庭；普通工薪阶层、部分白领等。2.产品定位碧桂园•东江凤凰城这个项目主要有别墅、高层住宅、格调商业街以及教育中心四种类型。碧桂园•东江凤凰城属于西班牙墅的上有天空下有地还带花园的建筑风格。其建筑形式有：以5+1、6层多层带电梯洋房为主，还有带电梯的25层高楼以及不超过3层的商业房，其沿街布局，与住宅适当脱离。碧桂园•东江凤凰城主要户型为155-590平方米的别墅，本期户数为1442套。户型的设计将严格按照户型定位的要求，符合市场定位，满足客户要求。3.价格定位在2013年的下半年里，7-10月有的价格为4500，而2013年的11月-2014年的2月为5400-5500，碧桂园的价格还是比较稳定的。还会有价格折扣，数量折扣，“特价品”等优惠。碧桂园的平均价格一向以来在十强房企都是最低的。五、碧桂园公司投资决策分析之财务分析（一）碧桂园公司投资决策经济预算以广西贵港碧桂园项目为例。1.碧桂园公司某项目成本估算房地产的项目开发成本一般由以下组成：土地费用、开发间接费用、税费、房屋建造费、前期工程费、房屋建造费、管理费用、营销费用、财务费用等等。该项目的用地面积达到了14万三千平方米、土地成本费用斥资4.6亿元，总体的建筑面积将近44万平方米，土地税为土地费用的百分之三。据数据统计，土地总费用达到4.8亿元，前期的工程费用为1万亿元，楼层的建造费用为13亿元，管理费用为0.27亿元，营销费用0.67亿元等。该项目的综合为23.7亿元。详细的费用见下表。项目金额（万元）土地费用48101前期工程费10101房屋建造费131214管理费用2693营销费用6674财务费用3249开发间接费用3499税费31636合计2371672.碧桂园公司某项目销售收入预测该项目在2016年第三季度至2019年第一季度的销售收入估算为266975万元，具体如下表。物业销售额（元）双拼别墅16442400高层洋房1963913300底商237000000综合楼23400000非人防地下室234556364人防地下室46460000销售收入26697536643.碧桂园公司某项目盈利分析现金流量分析2016-2019年贵港碧桂园项目现金流量表项目2016201720182019一、现金流量121514122208603522901销售收入81514122208603522901贷款收入40000二、现金流出1111211152323729013524土地成本开发成本52470554142470711330销管费用234246842342税金及附加464669663440165土地增值税1304155024821148所得税136533714319881还贷支出40000其他支出3249三、净现值流量（一减二）10393697623062-10624其中：受限资金29808四、累计现金流量103931736940431主要盈利能力指标净现值，根据2016-2019年贵港碧桂园项目现金流量表，依据国家最新发布的《建设项目经济评价方法和参数》中规定的融资前财务内部基准折现率、资本金税后财务部折现率，再结合该项目的基准收益率，计算后得到该项目的净现值为24127万元。内部收益率，该项目内部收益率经过计算为29.1%。销售净利率，销售净利润率=净利润额\销售收入净值*100%，经过计算该项目的销售净利率为11.17%。4.碧桂园公司投资与收益对比及分析项目营业收入成本及费用净利润净利润同比20151132.231035.1197.12-8.48%20161530.871394.24136.63+40.69%20172269.001981.48287.52+110.43%20183790.753305.33485.42+68.83%由上表可以看出，近年来碧桂园公司随着投资的加大，收益也有所提升，但收益的增长速度在2017年达到峰值后，增长速度有所下降，总的来说，碧桂园近年来的收益还是随投资的增加而增加的，而增长趋于稳定。碧桂园公司投资决策之风险分析1.投资决策主要风险资金风险碧桂园虽然是个大公司，但是其大部分项目的资金来源仍然主要是由集团借款、银行贷款以及销售回款构成。一个项目若是存在资金收入不足以支撑资金支出的情况时，该项目就有可能停滞。市场风险拿河源市碧桂园•东江凤凰城这个项目来说，其主要针对的客户是区域原住民家庭；普通工薪阶层、部分白领等，这类客群虽然具备一定的购买力，而别墅的目标客户为区域原住民及其他中高端群体，但原住民本身有自己的住处，其居住需求以该善和投资为主，具有较强的理性购买需求，会间接导致在激烈的市场大环境下，别墅市场阶段性变化的供求关系，最终表现为价格的涨幅变化。竞争对手风险碧桂园的竞争对手对手主要有万科、保利、中国恒大等，但根据项目的不同还会。有其他更多的不同的竞争对手。中国加入世贸组织以后，境外的房地产开发商进入国内的门槛大大降低，这也就导致了国内市场被海外公司抢占的局面。政策风险随着国家政府加大对房地产市场的宏观调控力度，出台的相关政策限定越来越严格，可能会导致银行紧缩银根，限制贷款的相关文件，还可能出台更严格限制房价的政策。而不管是贷款政策还是房价政策，都会对房地产行业造成一定的影响。2.投资决策风险防范措施市场风险防范措施别墅市场和普通住房市场有所不同，其竞争激烈，影响因素复杂，其品牌和品质是广大客户考虑的首选，能够大大增加其竞争力。在品牌方面，碧桂园依托集团的庞大，以及多年攒下的好口碑，给广大客户树立起来的良好形象，具有很好的号召力和品牌形象。精工品质和配套设施也是客户重要的对比点，在这方面碧桂园一再彰显自己的建筑风格，中西结合的建筑风格深入人心，不仅蕴含丰富的文化底蕴，而且在别墅建造的选材上都是采用国内国内的一流品牌，大大增加了其精工品质；在配套方面，选址要尽量临近商业街、学校、医院等与客户生活息息相关的各种资源。只有将项目的卖点放大，才能将市场风险降到最低。竞争对手风险防范措施在投资项目时，与土地交易中心保持联系，时刻关注着挂牌信息，了解缴纳保证金的企业，从多方面判断所关注企业的购买力。同时，可以从多方面了解竞争对手，获取竞争对手的一手信息。政策风险防范措施时刻关注国家的政策变化，积极与政府部门保持沟通，提前研究出应对相关政策的措施，并提高项目的开发速度，争取在出台不利于开发企业建设的相关政策出台前办理完各项审批手续。六、房地产开发企业投资决策建议近几年来，受到国家与地方政府的调控，房地产市场竞争比较激烈。通过对碧桂园投资决策的分析，使房地产开发企业在投资项目时能够更为客观有利的进行投资。良好的投资决策分析，对房地产开发企业项目后续的建设工作有提升作用，也有利于掌握市场的发展机遇，提升市场竞争力、降低投资所面临的风险。实际的投资决策应当将科学理论和实际经验结合起来，利用已有的房地产科学分析方法对影响项目的潜在因素进行分析，并且结合实际经验运用科学的方法解决遇见的问题。建立一个较为完备的研究体系。为以后的房地产开发投资提供一定的参考。七、结论如今的房地产市场基本处于平稳状态，房地产开发企业在投资项目时要把握好机遇，应当将市面上的各种因素纳入考虑，并将房地产的科学方法与实际情况结合对即将投资的项目进行全面的、系统的分析，这样才能将投资风险将至最低。参考文献颜炳东.房地产开发项目投资决策的研究[D].吉林建筑大学.2015姚超.房地产开发项目投资决策研究[D].沈阳建筑大学.2015张威娜.房地产投资决策风险研究[D].天津大学,2014.丁佳新.房地产项目投资决策分析[D].吉林建筑大学.2018王国志.中原地区房地产项目投资决策分析[D].华北水利水电大学,2018.简彩云.基于动态规划的房地产投资决策模型构建[J].统计与决策，2010，317，（17）：51-54刘天萍.基于VAR理论的房地产项目投资决策模型研究[D].吉林大学硕士论文，2010刘捷，潘洁.房地产投资决策中的复合权重评价方法[J]西安工业大学学报，2010，30（1）：91-95李江宏，房地产项目投资风险及其防范措施[J]，建设监理，2015第一版，第11-13页田建华，房地产投资的风险管理[J]中国新科技新产品，2011第二版，第47-48页王倩，房地产投资项目风险防范[J]，产业经济，2014第二版，第53-55页陈妮.御景园房地产项目投资风险管理研究[D].西安石油大学,2011.刘子顺.A市碧水云天房地产开发项目风险管理研究[D].华中科技大学,2013.陈福.广西贵港碧桂园项目规划过程管理研究[D].广西大学,2018.耿睿.房地产项目投资决策研究[D]辽宁工程技术大学，2012