恒大翡翠华庭开盘营销报告

济南·翡翠华庭项目开盘前营销方案

项目工程现状项目核心价值及VI表现整体推广部署开盘推货及价格策略开盘前工作排期目录

contents123456项目背景介绍PART1本体分析项目区位及四至项目周边路网项目属性界定项目所在的西部新城处于发展起步阶段，区域成熟度低北部新城：生态旅游区、城市配套区、新型服务业基地产业规划：打造重化工业基地东部新城：行政中心、先进制造业基地指导思想：以高新科技产业和高附加值产业为依托，发展为兼具政务、商贸金融、文体、居住功能的城市副中心产业规划：打造制造业发展走廊西部新城：现代化综合新区、会展经济、科教人文指导思想：以交通、科教为依托形成集三产、商贸、高尚休闲于一体的城市副中心重要举措：高铁枢纽综合区、大学科技园、园博园产业规划：大做旅游产品文章。目前，济南经济开发区、高校科技园和长清主城区是“西进”的主旋律主城区：文化特色区、商贸旅游区产业规划：大力发展总部经济。以发展现代服务业和新兴流通业为主体，积极发展都市型产业，大力发展总部经济，有效吸引企业总部、研发中心、销售中心、管理中心等入驻发展。南部片区：生态保育区、风景名胜区产业规划：发展生态和观光旅游。城市发展规划济南多中心发展高铁新城东部新城距中心城区车行距离18公里距东部新城中心车行距离28公里项目区位项目位于西客站片区的待发展区域，距离主城区较远中心城区本项目恒大雅苑距雅苑2公里礼乐广场本项目西客站齐鲁之门长途东站公交枢纽日报大厦荣宝斋大厦三馆大剧院会展中心恒大国际金融中心省实验中学匡山立交10月开通二环西高架10月开通恒大雅苑中建锦绣城高铁新城十一节相关市政配套如大剧院、三馆、二环高架基本建成。随着十艺节临近，也将使本片区成为热点片区规划配套已建成建设中规划项目世购华联距项目车行距离5公里银座和谐广场距项目车行距离12公里车行3公里内无任何生活配套项目周边目前生活配套极其匮乏，无居住氛围周边生活配套本项目

项目四至东邻农田为规划的市政滨州路，8月立项，预计12月底完工北部为耕地，暂未出让

项目四至南部为正在施工的威海路

项目四至西部为正在施工的潍坊路工地

项目四至

周边路网概况项目周边路网将连通经十路、北园高架、二环西高架桥，路网畅通，但目前尚未贯通或处于施工阶段，通达性较差本项目二环西高架预计10月通车滨州路计划12月通车（项目自建双向车道）潍坊路预计10月通车兴福寺路预计10月通车威海路预计12月通车青岛路预计10月通车腊山河西路施工中已通车未动工恒大国际金融中心恒大雅苑翡翠华庭基础经济指标占地面积214.5亩总建面61万方地块分布A、B-2住宅，C、D-2商业首期总建面14.1万方首期容积率3首期户数710首期建筑密度13.3%首期绿地率35.6%首期园林2.95万方首期景观湖2781.6平建筑形式高层层数29、30首期主力户型135-200平住宅商业恒大翡翠华庭项目用地面积214.5亩，建筑面积共61万平方米；项目由住宅和商业地块组成：1.住宅总建筑面积

21.5万平方米；

2.商业总建筑面积39.5万平方米。住宅总建面21万平米，首期14万平米经济指标首期货量分析

三单元二单元一单元200平200平175平175平152平152平三单元二单元一单元174平174平174平174平198平198平三单元二单元一单元160平160平140平140平160i平160平三单元二单元一单元160平160平140平140平160平160平首期户型配比户型类型面积区间（㎡）套数套数比例三房一卫103、12560.008%三房两卫14011315.92%四房二卫150-16029541.55%170-20029641.70%合计

710100.0%1#2#3#4#首期产品中四室150平以上产品占83%城市新区边缘中高端纯大户型住宅产品西客站片区待发展区域；未来西部新城核心位置；住宅：29-30层高层，1500元/平精装；户型为135-200平阔绰三室、四室；主力户型为150平以上的产品，占比83%；内部配套：幼儿园、运动场、社区商业；项目周边市区配套齐全：三馆、大剧院、会展中心、省实验中学、恒大国际金融中心；项目首期产品属性界定片区产品配套PART2市场分析城市房地产概况大户型产品分析区域及竞品分析

由于本项目产品主要分布在150-200平米的大户型产品，本报告重点对典型大户型（150平以上）项目进行总结分析。分析重点说明海尔绿城中海奥龙观邸天泰太阳树中海国际社区保利海德公馆万达公馆中铁国际城舜兴东方黄金山水郡本项目大户型项目分布恒大帝景银丰花园历山名郡名士豪庭保利大名湖华润中央公园万科金域国际济南高端客户素有“住东不住西，住南不住北”的居住习惯，大户型高端产品集中于中心城区、奥体及南部。奥体板块中心板块舜耕板块恒大雅苑在售售罄大户型市场扫描同一社区，市场大户型较小户型去化较慢，约为小户型月均去化的10-20%普通产品(高层150平米以下户型)大户型产品（高层150平米以上户型）楼盘名称供应量（套）去化量（套）存量（套）月均去化价格供应量（套）去化量（套）存量（套）月均去化价格备注海尔绿城——————————743497246918000中国铁建国际城1032446586641000053521511000中海国际社区207115035682157800965356609519000

小高层华润中央公园1862108178115410000140102381212000-13000舜兴东方233138956912500474252113000阳光10020279351092134860060481268300-9800黄金山水郡72958671812700321220212000恒大帝景——————————6284561725716000-18500济水上苑恒大雅苑：7600元/平中建锦绣城：6800元/平荣宝斋风华盛景绿地爱丽舍：6700元/平金科城外海中央花园：6500元/平城建绿地国际花都：6000元/平泉景园：6100元/平龙腾国际花园天朗蔚蓝城在售待售片区住宅供应本区域在售、待售项目约15个，多为40万以上的区域刚需大盘，总供应量约600万方海亮高速本项目类别项目名称总建面（万㎡）主力户型（㎡）均价（元/㎡）在售绿地国际花都160

二房90-100、三房103-110

6000泉景园42二房88、三房116、1256100爱丽舍公馆40二房90-100、三房105-1206700恒大雅苑66二房93-99、三房96-1437600中建锦绣城110二房90、三房118、1256800外海中央花园62.5二房77-98、三房106、四室1756500待售金科城150二房80-99、三房100-120荣宝御园30二房93、三房113、121龙腾国际花园50二房93-100、三房135-1407388起片区住宅成交以90-120平的产品为主，大户型产品较少，纯大户型更是区域空白主力户型主要集中在90-120平的刚需产品，三室也主要集中在135-140平竞品分析锁定重点竞品项目

选择济南西部、以大户型为主或大户型产品货量较多、中高端项目，锁定重点竞争对手龙腾国际花园

中海国际社区从项目区域、产品类别档次和消费者需求功能上综合可见：区域在售项目为刚需产品，大户型豪宅市场空白，本项目无同区同质竞品。龙腾国际花园事项内容事项内容开发商龙腾地理位置张庄路森林公园西300米路北业态高层装修标准毛坯占地面积14万㎡建筑面积50万㎡住宅地块50万㎡容积率2.9住宅总栋数11总户数1400交通动线7路、27路、42路、76路、K91路、K107路车位比1：0.8主要内部配套幼儿园、社区商业主要外部配套商业：和谐广场、世购广场等医疗：省立医院西院、市立五院、济南市儿童医院、456医院、106医院教育：小学：外海实验学校（济南外国语小学）、槐荫区实验小学、泉城花园小学、老屯小学、机场小学

初中：济南三十中、济南二十六中，另外育英、省实验中学等都相继在西部建校休闲：张庄森林公园1.4公里森林公园+干挂石材+区位+万科合作品牌+低起价龙腾国际花园项目认筹中以130平以下中小户型为主，大面积认筹量极少187㎡4室2厅2卫户型产品项目户型面积配比与华庭户型对比主卖点认筹优惠龙腾国际花园两室93-95㎡48.6%两梯三户的东户；开间、进深、尺度相当；主卧超东北向；森林公园、地铁R2直达认筹3万抵4万；免费入会时赠送1000元三室131-135㎡13.5%三室140-145㎡32.4%四室187㎡5.4%首期推售：本次预计推售4栋楼，约670套，其中187平约34套。目前认筹：项目7月6日起正式认筹，起价7388元/平，目前认筹430组，具体分布为：130平米以上客户150组（187平认筹10组）；130平米以下客户280组。预计开盘时间8月24日事项内容事项内容开发商中海地理位置二环南路与阳光新路南路交汇处业态别墅、小高层、高层装修标准毛坯占地面积178万㎡建筑面积310万㎡开盘时间2011.4，一期已经入住容积率1.68物业管理中海物业管理有限公司济南分公司车位比1：0.8主要社区配套社区内规划有南北两个区域级城市综合体有7所学校，包括3所18班幼儿园，3所24班小学，及1所36班初中，小学为南上山街小学、初中为济南市实验初中7大公园、徒步登山道、自行车系统、步行系统，会所中海国际社区310万平大盘+学区房+山体资源+中海品牌+成熟社区中海项目13公里户型产品项目户型面积段户型套数去化情况与华庭对比户型评价中海国际社区（目前在售产品）三室105-110㎡3042013年1-7月，150平以上产品月均去化速度51套，均价8800元，去化量为150平以下中小户型的1/4。1、5.4的客厅开间，远大于本项目4,.8米开间；2、入户玄关设计，较好保持私密性，本项目无专门的玄关位置，在私密性上优于本项目；3、四室朝阳，卧室赠送飘窗，三室124-140㎡264四室142-143㎡305四室163-167216四室19588163㎡4室2厅2卫仅统计目前在售和本项目相近的三室、四室产品户型配比195㎡4室2厅2卫143㎡3室2厅2卫150平以上产品去化量约为小户型产品的1/4，去化速度约为1/2PART3客户分析典型项目客户分析目标客户分布28项目名称总价区间客户情况项目核心资源职业特征（前三）行为特征主要需求特征绿城全运村

（玫瑰园）240-350万大型国企高层（山东高速、山东黄金等）、房地产老板、中小企业老板新贵阶层、注重圈层交往、事业打拼苦尽甘来、消费谨慎平层官邸产品创新、产品总价、区位、圈层奥体中心，山景资源恒大帝景400-1200万中大私企老板、上市公司老板、国企高管、金融业高管年纪偏大、注重富贵感、喜欢显富地段稀缺、配套、产品城市核心、完善配套黄金山水郡140-300万中小私营业主、国企高管、泛公务员性格较沉稳、消费谨慎、素质较高区位、环境、配套山景资源，豪宅版块华润中央公园120-180万泛公务员、国企高管睿智远近、注重圈层产品、区位、开发商品牌、配套山景资源，规划价值中海国际社区115-170万泛公务员、企业高管、经营门店老板爱面子、看重圈层交往区位、配套、环境山景资源，核心地段大户型高层产品客户侧重点：地段、自然资源、产品客户分析451362恒大雅苑130平以上客户地图大户型客户散状分布在全市范围，几大专业市场客户相对集中客户分布位置客户特点及分布1二环西路高架沿线：张庄路茶叶市场、老屯汽配城、段店汽配城等私营业主；2经十西路沿线：以朱庄、担山屯等经十西路个体老板；周边4s点等业主。3王官庄机床二厂、部分大型机械厂中高管及领导4小清河沿线工业园厂主及泺口服装城大量私营业主5北园高架沿线灯具市场、中恒商城等私营业主6顺河高架看中西区发展前景或面积改善的市区企业领导、公务员项目工程现状项目核心价值及VI表现整体推广部署开盘推货及价格策略开盘前工作排期目录

contents123456项目背景介绍大门已经完成石材干挂，正在进行细节施工，预计8月30日完工工程现状大门正面大门侧面拍摄时间：8月20日工程现状售楼处进行屋顶混凝土浇筑，预计9月15日交付使用拍摄时间：8月20日工程现状售楼处一楼内装拍摄时间：8月20日工程现状售楼处二楼内装拍摄时间：8月20日内湖基底已经完工，正在进行园林小路的铺设；中央喷泉正在施工；沿湖柳树已经种植，较大胸径树木正在进行养护。仍有部分绿植未到位。工程现状湖景园林预计9月20日竣工拍摄时间：8月20日工程现状样板间样板间在1号楼尚未开工，预计9月20日完工

2#楼楼桩基施工阶段1#楼地上一层施工拍摄时间：8月20日工程现状3、4号楼目前均处于桩基阶段拍摄时间：8月20日4#楼3#楼工程现状目前滨州路市政刚立项，预计12月底才完工，无法满足开盘需求已申请工程部协助修建180米*10米的工程便道，预计9月中旬可通行大门前路

项目自行建设，尚未开工，预计9月中旬开通拍摄时间：8月20日项目工程现状项目核心价值及VI表现整体推广部署开盘推货及价格策略开盘前工作排期目录

contents123456项目背景介绍翡翠华庭十大核心价值1.区域价值：西部新城核心发展轴上物业2.地标价值：齐鲁第一高旁，CBD核心物业3.交通价值：立体交通网络，畅达全城4.产品价值：西城唯一豪装大平层5.奢华园林：大湖景观，360度中央园林6.顶级配套：幼儿园、运动场、商业、临近三馆、恒大国际金融中心、文化艺术中心等7.精装品质：满屋名牌、9A精装、豪华奢华感受仅为少数人拥有8.品牌价值：恒大地产，中国标准化运用的精品地产领导者9.金碧物业：代言星级酒店服务标准10.高性价比：开盘必特价，特价必升值站前功能区会展业区总部经济产业区商务办公区泉城特色休闲区中心商务休闲区金融产业区腊山河南入口功能区特色餐饮区项目位于西城发展核心中轴上西部新城将成为提升济南地位和形象的综合性城市副中心，是集商业、产业、文化、会展为一体的综合新区。并重点发展以西客站、省会艺术中心、恒大国际金融中心为代表的发展核心中轴。本项目位于此核心中轴上。区域价值项目位于西部新城核心发展中轴上高端产业汇聚地，发展利好地标价值齐鲁第一高旁，CBD核心物业地标性建筑是城市文化的体现，以其独特的精神气质，反映城市的文化，是城市形象的代表；地标性建筑所在，必为中心所在；恒大国际金融中心主楼规划为560米高，是山东省第一高楼。本项目距离第一高仅500米，升值价值将随着第一高发展不断提升；从2005-2013年北京、上海CBD房价发展对比，北京CBD物业增值是市场的1.39倍；上海CBD物业增值是市场的2.7倍。西客站片区规划的“十二横十二纵”立体交通网络，部分路段已贯通，其余将于近期贯通；北园高架桥将于10月贯通、项目南侧威海路也将连通二环西路高架，出行更加通达；项目临近R1\R2轨道线，轨道线将于已报相关部门审批，预计将于2018年建成，届时项目约10分钟可到达市中心。交通价值立体交通网络，畅达全城产品唯一性：西部唯一豪装大平层特色：恒大地产户型经过15年上百个项目的反复实践，135-200㎡户型齐全，傲视西部新城的空间尺度：4.8米开间，3.15m层高，30平客厅。俯瞰城市的御品尊邸：五星级酒店式入户大堂，每户配备超大景观阳台，卧室自带超宽风情飘窗、全城罕有。超宽楼间距：140米超宽楼间距，所有楼栋无任何遮挡。产品价值西城唯一豪装大平层奢华园林：

欧洲风情皇家园林，中心御湖美景，私享欧式皇家园林纯美生活景观设计：采用欧洲古典皇家园林元素的设计手法，结合地域原有条件进行设计，以开合有序的规划布局，形成多层次的园林空间景观。组团空间：园林中遍布名贵珍稀树种、景观小品、休憩活动场所，结合草坪、疏林草地、密林等空间变化丰富的元素作为景观特色。个性化小品：注重园林产品的文化和艺术内涵，适当地运用金属质地的现代雕塑来搭配喷泉、花草，不但提升了文化氛围和艺术气息，而且更能彰显业主身份尊贵至极。奢华园林大湖景观，360度中央园林顶级配套：社区商业、运动场、大剧院、文化艺术中心、省实验中心等。高品质生活娱乐配套，彰显与众不同的精彩人生。顶级配套国际级航母配套品牌的核心竞争力在于差异化的品牌价值，而体现差异化品牌价值的关键在于能否做好差异化的品牌装修服务。通过品牌文化的长期积淀逐步形成的，是真正具有个性和生命力的。

精装房代表了一种更高的生活品质。恒大的9A精装理念，正是基于这种追求，领先于目前行业水平，甚至领先于目前人们对精装的期望，以满足人们对生活品质不断提高的需求。精装价值满屋名牌，9A精装从第一个项目奠基到拓展全国120多个城市，200多个项目。恒大地产集团坚持“质量塑品牌、诚信立伟业”的方针，实施目标计划和绩效考核管理模式，滚动开发，高效运作，以“规模+品牌”的发展战略形成了企业强大的体系竞争力，使恒大一直保持高速稳健发展，综合实力不断上升，成为全国房地产企业的精品领袖。品牌实力：中国标准化运营的精品地产领导者，中国地产行业标杆。品牌实力中国地产行业标杆开发商自持，您身边贴心的物业管家；国家一级资质金碧物业；全天候贴心大管家式服务，把星级酒店服务带回家，享受无微不至的关怀；金碧物业：中国一级资质金碧物业，24小时全天候贴心管家式服务，西城首席物业尊贵打造贵宾礼遇，

提升项目豪宅品质。金碧物业代言星级酒店服务标准高性价比：成本价发售，开盘必特价，特价必升值！极具性价比的价格入市，精装豪宅，毛坯价格。超低价入市：高品质9A精装交付，全球统一采购，让利于民，感恩回馈客户，打造绝无仅有的平价豪宅，以毛坯价格入市。高性价比开盘必特价，特价必超值FAB分析高铁新城核心，双地铁、双高架立体交通网络，轻松畅达全城汇聚了高端产业区，前景利好超宽楼间距，入户精装大堂，奢华豪宅尺度空间大湖景观，360度中央园林满屋名牌、9A精装恒大地产，中国标准化运用的精品地产领导者开发商自持国家一级资质物业，提供24小时全天候贴心管家式服务开盘必特价，特价必升值Feature

Advantage精装优势：全部9A品牌精装修交房产品；园林优势：御湖景观，360度中央园林；产品优势：超大楼间距、大尺度户型；品牌优势：全国知名品牌开发商Benefit9A精装省时省心高品质生活环境大尺度生活空间产品信誉保证主推广语及关键词阐述齐鲁地标全湖景豪宅王项目站位

借力第一高楼，强调区位优势，强化CBD概念，突出规划利好景观优势强调项目景观优势，以湖景作为最有利园林景观进行释放精装优势强化项目精装优势，通过高标准精装释放，树立项目高端形象项目备选定位语齐鲁地标御湖大宅齐鲁地标豪宅世家CBD全湖景精装王560米

全湖景精装王开盘报广开盘报广开盘海报海报正面海报背面海报正面宣传背面户外高炮户外高炮户外高炮户外广告户外高炮户外高炮VI展示方案一：绿色系方案二：蓝色系方案一：绿色系LOGO方案二：蓝色系方案二：绿色方案三：咖色项目工程现状项目核心价值及VI表现整体推广部署开盘推货及价格策略开盘前工作排期目录

contents123456项目背景介绍西部以刚需产品为主，无大户型，为豪宅空白区区域回顾济南大户型客户分散，看重地段、资源、产品客户回顾现状不足豪宅何以谓之豪宅？世联高端住宅KPI体系关键驱动因素基础保障因素项目地段自然环境户均资源居住私密性户型设计尊贵感与城区的快速交通关系成熟成型的豪宅圈所处地段的特殊价值社区外部综合环境状况内部自然环境质量面积资源指标景观资源指标私家面积的占有庭院外的可使用土地景观视觉效果特征景观的私家占有建筑间距景观与建筑的关系智能化系统户型面积内部功能空间领地标签精装大堂物业服务生活配套商业配套会所配套欠佳欠佳欠佳欠佳欠佳欠佳达标欠佳欠佳达标达标达标达标欠佳达标达标达标达标达标营销困境如何突破豪宅区域抗性，改变客户住东不住西的习惯？面临高端客户分散，如何最大可能挖掘项目目标客户？12翡翠华庭—豪宅价值体系构建[区域价值构建+产品价值构建] Q1:如何突破豪宅区域抗性，改变客户住东不住西的习惯？西部崛起，济南雄心！八十年代看广东，九十年代看浦东，二十一世纪看山东。西部新城已经成为新济南建设的名片和面向世界的窗口。全运会改变东城，十艺节成就西城!西客站、大剧院、三馆大境初成，未来城市迎来升级新契机!未来已来，交通改变城市格局!高铁新城立体交通体系，高铁、BRT、公共枢纽、二环高架陆续落地，双地铁已经规划，区域交通无缝接驳呈现在即!第一高楼所在，城市中心所在!纵观上海、北京等一线城市，第一高楼所在，周边物业受其标杆作用影响，增值潜力、增值速度、增值比例远超同区域项目区域破局一本媒体楼书一部影视片一个论坛豪宅体系构建之地段价值《西部崛起，济南雄心》媒体楼书城市第一高楼价值论坛齐鲁新地标，西部豪宅王以“西部新城CBD地标价值”为形象主题，以大事件为先导，推出社会轰动话题，辅以2大物料（宣传片+白皮书）实现价值落地。豪宅体系构建之地段价值

一本媒体楼书——《西部崛起，济南雄心》区域现状欠佳，通过媒体，为客户展现未来项目周边配套及生活的优越性区域规划价值：区域发展前景，大型配套区域地标价值：齐鲁第一高，齐鲁新地标区域交通价值：交通便利，高铁、地铁价值区域产业价值：大型文化场馆，十艺节落户西客站区域教育价值：省实验开学招生豪宅体系构建之地段价值活动主题：城市第一高楼价值论坛暨<<城市地标价值>>解读发布启动时间：9月中旬活动地点：山东大厦活动形式：高峰论坛形式参加对象：经济专家、政府领导、恒大领导及客户活动内容：

①联合齐鲁晚报组织、西区管委会领导、相关专家举办解读城市第一高楼的价值高峰论坛；②利用媒体报告形式进行全程传播，引爆全城，意在强调本项目未来居住价值以及升值潜力巨大。

大事件——城市第一高楼价值论坛豪宅体系构建之地段价值

一部影音片——齐鲁新地标，西部豪宅王宣传片构思：画面气势恢宏、注重效果呈现，以客观、实证的方式传递项目价值并嫁接西客站规划宣传片，通过政府公信力，展示西部规划的前景开篇：强调中国地产领军者恒大地产的实力，通过集团项目、销售额等突出集团实力，强化项目信心；中间：通过区域未来价值展望，项目周边配套扫描，项目价值展现，提高项目形象认知；结尾：最终落实到项目整体规划、定位，项目生活方式演绎上。豪宅体系构建之地段价值影音室——区域价值洗脑房在售楼处一层设置封闭影音室，通过播放“齐鲁新地标，西城豪宅王”影视片，为客户灌输区域规划前景。影音室设备：大型幕布、投影仪、音响设施、电脑、沙发；到位时间：2013年9月15日9A展区售楼处入口影音室位置示意豪宅体系构建之地段价值第一高价值传递——高围挡，强信心翡翠华庭恒大国际金融中心围挡位置强化第一高楼价值，在第一高楼地块设置高10米的大围挡，增加客户信心；主要诉求点：国际金融中心规划、投资、意义，及各地地标建筑展示等；到位时间:2013年9月15日围挡示意产品塑造一本产品楼书一种生活品鉴一个话题炒作别墅之上豪装大平层济南大平层时代来临样板间开放与奢侈品嫁接以“大平层价值传导”为主线，以产品楼书为纲领，通过产品品鉴价值落地兑现，实现项目大户型产品价值的传递。豪宅体系构建之产品价值豪宅体系构建之产品价值

一本产品楼书：别墅之上豪装大平层

——揭秘西部唯一大平层楼书提纲：1、顶级城市豪宅发展阶段：别墅→大平层；2、大平层PK别墅：从地段、文化、配套、教育、户型、精装6大方面PK别墅产品，从而得出大平层=N倍别墅配套+约等于别墅居住品质+别墅一半价格；3、项目产品价值解读：从户型空间尺度、园林、精装品牌等进行项目价值解读。到位时间：2013年9月10日豪宅体系构建之产品价值启动时间：2013年9月20日活动地点：200平样板间活动内容：在样板间布置爱马仕、香奈儿、LV等奢侈品，实现样板间与奢侈品的嫁接，邀请高端客户参观样板间、品鉴奢侈品，并同步启动认筹。参加对象：政府领导、恒大领导及意向客户豪宅品鉴——样板间盛大开放及奢侈品品鉴豪宅体系构建之产品价值系列产品软文炒作——济南大平层时代来临炒作内容：1、大平层理念，“平墅”生活方式为终极居住；2、项目产品价值解读：从户型空间尺度、园林、精装品牌等进行项目价值解读；3、配合节点报道项目实景呈现。到位时间：2013年9月20日至项目开盘持续报道序号炒作主题1继豪宅之后，大平层争夺楼市话语权——大平层为何成为终极居住？2恒大翡翠华庭样板区倪端出现，开盘进入倒计时最新揭秘，本记者实地探访济南大平层之王3大平层之王开启济南新豪宅时代——恒大翡翠华庭200平米巅峰样板间首度开放4理性置业大平层豪宅最受追捧话题、故事《客户专题话述》《城市第一高案例讲解话述》《竞品项目比价话述》《电话沟通强化说辞》《西部新城区域发展话述》《大平层产品演变沟通话述》《故事体系话述》《项目核心价值讲解话述》豪宅体系构建之话述传递翡翠华庭—豪宅客户深入挖掘[根据生活、消费、娱乐习惯，全市范围内深入挖掘豪宅客户]Q2:面临高端客户分散，如何最大可能挖掘项目目标客户？居住、工作形态消费形态客户圈层A级：茶叶市场、汽配城、泺口服装城等私营业主等；B级：西迁至西客站文化系统事业单位及相关政府等；高端消费场所高端酒店：舜和国际、山东大厦、净雅等；高端消费娱乐场所：和谐广场、贵和、恒隆广场等；名车奥迪、奔驰、宝马；保时捷、雷克萨斯；银行存款500-1000万以上：中行私行、招行私行；存款100万以上：各银行VIP客户；工商业领袖：地产界、金融行业、工商业联合会、企业家协会、餐饮界；政界领袖：政府官员、退休干部、军人；C级：西部高端社区及单位宿舍等；精准挖据豪宅客户之客户特征章丘、长清、济阳等封锁槐荫向天桥、市中进军覆盖全市动作评估：巡展、直投、派单、短信等方式交叉使用，重拳出击高端社区、单位

槐荫天桥、市中恒大翡翠华庭历城、历下、高新拓展其他市内各区精准挖据豪宅客户之居住形态活动目的：高端人群密集的重点单位重点跟进，有效进行派单或举办小型推介会，扩大翡翠华庭的知名度和影响力启动时间：8月27日参加对象：1、顺河高架、纬二路附近大型银行及证券行业山东总部；2、经四路省医院、中国移动等大型企事业单位；3、机床二厂、润华集团、九阳豆浆、小鸭集团等大型企业。营销配合：项目装修标准解析、产品手册、区域手册并赠送相关精美礼品。重点社区巡展、重点企业单位推介精准挖据豪宅客户之工作形态高端消费场所——和谐广场+山东大厦，设置分展场在网点内搭建临时展台，并安排拓客人员在主要区域派发项目折页，收集意向客户资料。翡翠华庭和谐广场山东大厦山东大厦和谐广场精准挖据豪宅客户之消费形态拓展方式：名车展览、资源共享、活动聚集活动时间：2013年10月1日；活动形式：与项目周边车行雷克萨斯、讴歌、进口起亚、尼桑、润华等进行合作，提供活动场地、礼品，资源共享等方式进行客户拓展；豪车资源嫁接——汽车4S店精准挖据豪宅客户之消费形态银行VIP、企业商会圈层活动活动主题：以名车展示、名酒品鉴、西洋画欣赏、美容沙龙、风水讲座等高端客户兴趣点为活动主题。活动频次：9月15日开始，保证半个月一次。精准挖据豪宅客户之消费形态卡位市区重点位置，进行户外投放，实现向市区、东部的信息突破户外1四块户外，布局重点位置。1、经十路建邦大厦楼顶；2、经十路山东通信技术学院楼顶；3、历山路解放路交汇处家乐福楼顶；4、二环东路中润西户外2户外3户外4项目精准挖据豪宅客户之户外拦截户外5目标来客量1500组以上目标认筹

500组本次销售目标

250套转化率50%截至10.7开盘，蓄客期共16天，日均来客量约94组转筹率30%蓄客时间预计自2013年8月27日-10月6日（认筹时间：9月20日-10月6日）成交金额：3亿目标解析本项目销售压力较大，需大量市场客户支撑目标实现，应尽快展开推广，抢夺市场客户重大时间节点8月27日分展点开放派单启动，巡展逐步开展9月15日销售中心正式启用，线上广告出街；9月20日示范区及样板间盛大开放，启动认筹10月7日盛大开盘（根据工程进度暂定）工程线推广线销售线节点线1.外展场方案确定2.外展场投入使用3.模型、导视、软装进入制作阶段1.各推广通路洽谈完成2.项目DM及品牌销售物料设计完成并制作完毕3.线下拓客全面启动1.主力销售团队组建完成2.项目说辞培训3.销售必读培训4.按揭/物业/工程/园林等培训1.现场销售中心须在9月15日前达到接待条件2.模型、销售中心软装进安装到位3.预证的获取1.物料全部到位并投入使用2.户外、道旗媒体上架完毕3.9月20日，线上推广全面展开1.销售团队正常接待2.意向客户登记梳理1.园林景观及样板房的销售环境监测及修整2.现场围蔽导视等物料补充3、9月中旬，滨州路工程便道通车1.线上推广展开2.户外媒体启动1.认筹启动2.客户陌拜3.渠道拓展4.一房一价表确定1.所有预推房源预证获取2.现场工程整改至完美1.开盘及解筹活动完备、执行1.持续认筹及客户梳理2.推货量确定3.开盘销售准备工作完成10月7日8月27日9月20日线下拓客启动外展场使用、巡展开始现场销售中心开放样板间开放暨奢侈品展会员升级、认筹启动预售许可证获取广告出街盛大开盘（根据工程进度暂定）10月1日价格公示开盘前工作梳理9月15日PART1线下拓展临时展点，积极拓客全面派单，重点覆盖重点地段，巡展突破看房巴士，扩宽路径全面覆盖重点针对分展点售楼处开放前，雅苑、帝景设置分展点，抢先宣传蓄客在恒大雅苑、恒大帝景设置分展点，前期实现济南东西部同时宣传、蓄客；布置：1、售楼处门口桁架布置项目宣传画面；2、洽谈区八角亭作为项目宣传洽谈区，摆放画架，进行项目规划、区位、产品的介绍。派单

豪宅派单包装，6个重点区域全面撒网，精细覆盖线下拓展小清河沿线北园高架沿线二环西高架沿线王官庄顺河高架沿线经十西路沿线恒大雅苑130平以上客户地图高尔夫球帽派单

派单品质化，人员包装及物料创新线下拓展派单品质提升原因：为提升派单的档次，并降低因十艺节市容市政严查的影响；人员包装：仿照十艺节志愿者的服装制作项目T恤及帽子；物料创新：1、重大节点及活动前派发邀请函；2、派发“公益性”海报，进行十艺节、西部建设进展，融合项目信息，增强信息可读性，降低客户抗性。巡展社区巡展，重点区域重点突破线下拓展王官庄小区明星小区匡山小区翡翠郡老屯小区重点社区巡展台翡翠华庭线下拓展看房车

2线贯穿5区，扩宽拓客半径。线路一：线路二：线路一：从泺口通讯城出发，途径堤口路大润发→纬十二路→西市场→营市街→经十路→世购华联→翡翠华庭。线路二：从山水大润发出发，途经山水大润发→阳光100→华润万家→华联广场→翡翠华庭PART2线上推广【报广】-【网络】-【短信】-【电视】-【公交站牌】【户外】-【道旗】主流报纸，硬广+软文进行项目宣传报广软文+硬广：项目入市前进行区域价值、项目形象的炒作，并持续进行项目动态信息的释放，释放园林开放、认筹等信息济南新浪乐居、搜房网、房地产信息网——广告条+咨讯新闻+新闻炒作。项目微博、微信营销，形成项目即时传声筒，随时传递项目信息。通栏+微博+微信——网络信息立体互动网络①利用短信公司平台，覆盖槐荫、天桥等重点区域，并进行全市范围信息普及。②联通、移动、电信全网覆盖，信息全城铺设。利用短信公司全市高端客户资源数据库，发布项目产品、活动及重点节点信息，吸引客户到访，激发客户购房意向；通过电信公司，利用有用资源，将竞品项目销售热线中所有的进线电话进行收集，作为自己的客户资源。主要高端场所及竞争项目片区，目进行定点短信集中轰炸利用恒大内部客户资源平台，发布项目信息，联动成交奖励。根据恒大项目所在区域，结合项目未来的客户群，对于满足项目客户群来源的区域，开展项目的推介活动。A.短信资源B.联动2大区（槐荫+天桥）重点轰炸，其他区全面覆盖短信1.示范区开放及认筹阶段：齐鲁第一高，西城豪宅王--恒大翡翠华庭，售楼处盛大开放，135-200㎡送1500元/平豪装，本周认筹额外85折888888882.开盘阶段：西城唯一豪装大平层---恒大翡翠华庭，10月7日盛大开盘，135-200㎡送1500元/平豪装，开盘额外优惠85折88888888短信内容电视建议一：电视开机画面投放，覆盖项目周边社区；建议二：换台广告投放，覆盖项目周边社区；建议三：选择区域收视率高的频道，投放黄金时段热播栏目贴片广告。开机+换台广告，全面强势释放项目信息电视精选15个站点，站位片区核心位置公交站牌公交站牌点1、在经十路、腊山河西路等重要道路设置道旗增强昭示性，有效截流客户；2、在项目周边潍坊路、兴福寺路、威海路、滨州路工程便道设置道旗。5条路段，项目周边信息全覆盖道旗经十路腊山河西路大围档在项目四角和客户到达的4个主干道树立大围档，引导客户到达，传递项目信息1、清源路与潍坊路交汇处西南角（省实验），尺寸30m*8m；备注：拦截清源路客户，借助省实验进行项目宣传拦截。2、青岛路与潍坊路交汇处西南角（北园高架下桥口），尺寸：40m*8m；备注：拦截北园高架下桥口客户，在主干道青岛路进行项目导视拦截。3、腊山河西路与威海路东北角（三馆），尺寸：50m*8m；备注：在三馆进行项目导视及拦截；4、经十路与腊山河西路西北角，尺寸：30m*8m；备注：在经十路进行项目位置的指引，并拦截向西的客户。1234项目从黄冈高架过来客户到达路线从经十路过来客户到达路线从北园高架过来客户到达路线

推广形式投放渠道投放建议渠道电视开机广告、换台广告开机广告进行形象释放，换台广告进行认筹、开盘等销售动态释放广播济南音乐广播、济南交通广播、山东交通广播等各电台循环投放报纸齐鲁晚报、山东商报、济南时报、生活日报等结合节点组合投放户外北园高架、经十路长期网络新浪乐居、搜房网、焦点房地产、企业微博长期公交站牌项目周边营市街、堤口路、经十路等重点道路公交站牌长期短信覆盖槐荫、天桥等重点客户区域长期渠道投放建议PART3活动策略活动造势聚拢人气活动立势提升项目影响力嫁接十艺节，赠送十艺节门票活动对象：认筹客户为主活动形式：针对认筹客户，发放十艺节表演的门票，实现项目于社会热点的嫁接。信息释放：1，通过线上释放，嫁接社会热点，引发市场关注。2，线下派发邀请函，邀请客户到访并发放门票，积累意向客户。活动策略活动形式：在大剧院开盘，制造社会热点，实现开盘热销的氛围。活动目的：1、通过盛大的开盘活动，营造热烈氛围、聚集人气、提高解筹率。2、扩大项目知名度和影响力，形成良好的口碑宣传，促进后期签约成交。活动时间：2013年10月7日大剧院，翡翠华庭盛大开盘活动策略项目工程现状项目核心价值及VI表现整体推广部署开盘推货及价格策略开盘前工作排期目录

contents123456项目背景介绍项目总体规划项目一期营销中心1234恒大翡翠华庭项目用地面积214.5亩，建筑面积共61万平方米，由住宅和商业地块组成，其中住宅总建筑面积21.5万平米。恒大翡翠华庭首期占地60.1亩，总建筑面积14万平方米，规划户数为710户。包含4栋高层建筑，面积区间在135-200平之间不等。规划停车位591个，总建筑密度13.3%，绿地率35.5%。恒大翡翠华庭首期，规划710户。包含4栋高层，面积区间135-200平三单元二单元一单元200平200平175平175平152平152平三单元二单元一单元174平174平174平174平198平198平三单元二单元一单元160平160平140平140平160i平160平三单元二单元一单元160平160平140平140平160平160平1#2#3#4#项目首期规划首期产品明细首期4栋楼，共710套，总建筑面积